房地产公司按揭工作管理办法模版.docx

按揭回款工作
管理办法

南京xx置业发展有限公司
2015年月日

目录

第一章 总则…………………………………………………2
第二章 按揭管理办法……………………………………2
第三章 合同鉴证…………………………………………4
第四章 特殊按揭情况办理………………………………4
第五章 问题客户发函……………………………………5
第六章 工作职责…………………………………………7
第七章 奖罚制度…………………………………………9
第八章 附则………………………………………………10

第一章 总则
第一条为加强公司销售回款的管理工作，规范房地产各资金回笼环节内部控制操作程序，降低财务风险，加快回款速度，特制定本办法。
第二条公司营销管理部与资金部系销售回款管理工作的主责部门，全面负责房地产销售、结算及回款的管理，督促、协调相关责任部门工作的具体实施。
第三条营销管理部主要负责在售项目房屋的认购、签约、合同备案鉴证、首付款催收、督促客户及时提供按揭资料并在节点内办理按揭手续，明源系统录入等工作；资金部负责在售项目土地、在建工程解抵押、按揭银行指定、按揭准入及动态维护、按揭资料签核、公积金准入、按揭贷款审批跟踪放款工作。
第四条 本办法以加快项目销售去化为主要前提，以加速项目销售回笼为主要宗旨，以高效、合作、沟通为纽带，确实提升公司运营能力及项目利润。

第二章 按揭管理办法
第五条认购、签约按揭手续办理流程
（一）认购：
客户认购当天，置业顾问须确保客户领取《签约及按揭手续须知》及《按揭资料清单》，告知客户按揭银行范围（银行范围应由按揭专员指定，根据银行情况动态调整），并与客户确认按时签约的同时按揭资料必须齐备并在当天办理完按揭手续方享受相关优惠。
客户认购后，置业顾问须于签约前主动与客户电话确认按揭办理银行及客户资料准备情况，与客户预约签约及按揭办理时间并至少提前一天通知按揭专员，由按揭员统一通知银行为客户办理按揭手。
（二）按揭办理：
置业顾问填写好《合同打印申请单》、《交款单》等单据后，由客户及经办置业顾问双方签字确认，再将双方签字确认后的《合同打印申请单》交由按揭员签字确定按揭银行，按揭银行分配后，由置业顾问带客户至指定银行驻点处办理按揭手续，置业顾问同步打印购房合同。
置业顾问须与客户确认按揭手续办理情况，并将《客户基本按揭资料清单》交由按揭员审核，按揭员最后确认按揭资料是否齐全、贷款手续是否办理完毕，资料齐全以《资料齐全交接单》为准，须置业顾问、销售文员、按揭员、银行人员四方签字确认。
（三）签约交款：
按揭员确认按揭资料合规、齐整，同时，贷款手续办理完毕后，置业顾问将带领客户办理交款手续并签订购房合同，签订购房合同的同时同步签订按揭贷款合同；
第六条 按揭事项告知
置业顾问须在客户认购后、签约前履行按揭事项告知、资料跟踪催促等义务，确保客户在签约当天办理完毕按揭手续，不允许有延期发生，未办理按揭的当天不予办理签约手续，取消购房优惠。
特殊情况下，签约当天按揭资料不完备无法办理按揭手续的，置业顾问应为客户发起延期申请流程，置业顾问及客户双方均应出具在期限内补齐资料并办理完按揭手续的书面承诺，延期期限不能超过本制度允许的宽限期7天，超过7天按本制度对置业顾问开始计算罚金，具体参见本制度第十六条置业顾问延期处罚措施，且延期签约的比例不得超过上月销售签约额的15%。按揭延期申请须经按揭主管及资金部经理同意并签字确认。
因客户原因须申请延期交款的，须遵照xx集团相关审批权责发起申请审批明确签约日期，但按揭资料提交及按揭手续办理须在原先规定的签约日完成，否则将参照本制度处罚条款执行。
第七条 贷款方式变更
（一）客户贷款方式不得随意变更，纯商贷与纯公积金贷款不得变更为组合贷款，否则收回优惠（同意组合贷变更为其他贷款方式）。（二）公司鼓励纯商业贷款方式，置业顾问须结合优惠力度、客户提前还款意愿以及公积金贷款占比等多种因素积极引导客户选择纯商业贷款。
第八条 补款次数和节点
为不影响银行一次性审批，加快回款效率为基本原则作如下规定：（一）公积金（组合）封顶之前可以补款，不做限制；（二）纯商以合同备案为分界点，备案后的合同不允许再补款。确实因客户个人资信原因达不到最初贷款额度须增加首付款的，须由银行出具相关说明并经资金部经理同意后执行补款，补款次数限定一次，并在银行出具补款说明后五天内补款到位。
第三章 合同鉴证
第九条 鉴证期限
营销部负责纯商类购房合同于签约之后5个工作日内完成鉴证，公积金及组合类购房合同于房屋封顶之日起5个工作日内完成鉴证。
按揭类购房合同严禁直接交接给客户，鉴证完毕后应在第一时间交接给按揭员，由按揭员负责分配给相应银行，按揭员须在当天或最迟于第二天转交银行。
第四章 特殊按揭情况办理
第十条 特殊按揭情况类别
（一）延期申请：客户因个人原因未能按照规定期限办理按揭手续，提供完备按揭资料的，须由置业顾问发起延期（最长延期7天）办理按揭申请流程，经按揭主管及资金部经理同意并签字确认后方可延期办理，若超过7天仍未办理，参照本办法处罚条款执行处罚；
（二）自办申请：客户因个人原因未能在资金部指定银行指定客户经理处办理按揭贷款，要求自行办理的（银行员工或银行关系户，须提供一定证明材料），客户须签署在完成合同鉴证后20天内放款承诺函，该自办贷款放款周期最长不得超过30天，否则置业顾问将按本办法处罚条款执行相应处罚。
第十一条 客户签完特殊按揭办理相关申请书后，将复印件交由按揭员，原件由置业顾问负责保管至所有签字流程走完，而后将签完字的申请单原件交由按揭员。
第五章 问题客户发函
第十二条 营销部（置业顾问）须以客户为单位建立客户从认购到按揭贷款下款时间节点表，并对以下内容按约定期限及逾期时间的长短建立分级预警机制：
1、客户认购后按期签约的情况。
2、首付款交付并按规定的时间办理按揭手续及提交按揭资料的情况。
3、一次性付款款项交付情况。
4、与客户约定的其他情况。
以上分级预警机制的预警级别按以下标准划分：
1、至约定期限前2天设为一级预警，应及时提醒并催促客户按期履约。
2、逾期7天的客户设为二级预警，发书面函件至客户并告知其将要承担的违约责任。
3、逾期14天的客户设为三级预警，要及时书面上报至公司法务部处理。
以上分级预警机制营销部可以根据市场变化进行阶段性调整，并和资金部协商确定后，报分管领导、财务总监、总经理批准实施。如遇特殊规定，以特殊规定为准。
第十三条对于不配合办理签约、按揭手续及提供按揭资料的客户，应及时发催告函予以警示。（一般以EMS的形式发放）
置业顾问须向按揭专员、案场经理及时跟踪反馈客户情况，根据客户预警机制分层制定应对方案，经案场经理核实后及时拟定催告函发至客户。
第十四条 发函流程
（一） 未签约客户
1、认购超过7天未签约的，发《限期签约催告函》，限定7天内来签约；
2、发《限期签约催告函》超过7天仍未签约的，发《终止认购协议告知函》。
（二）已签约客户未办按揭（以销售合同约定为准）
1、超过7天未办理完毕按揭手续，提供完备按揭资料的，发《限期办理按揭催告函》，限定7天内来办理按揭并提供完备按揭资料；
2、发完《限期办理按揭催告函》7天后客户仍未来办理的，发《限期一次性付款催告函》，限定7天内过来付清余下欠款；
3、发完《限期一次性付款催告函》7天后客户仍未办理的，经与公司领导报备商定，发《解除合同通知书》（解除合同通知之后，客户仍想继续购买的，向领导申请后决定）；
4、发完《解除合同通知书》后，由按揭员将客户移交法务处理。
（三）缺资料客户
自银行告知客户补资料之日起7天内未补齐资料的，参照“已签约客户未办按揭”发函流程进行发函。
第十五条 发函需留存的材料（待移交法务时交接）
（一）函件盖章后留存复印件；
（二）快递回单盖好邮戳后留存；
（三）查询快递签收记录截图留存。
第六章 工作职责
第十六条 成立按揭回款专项例会
资金部与营销部就按揭回款工作每周展开专项会议，对按揭资料催收进度，客户问题，责任人等情况进行研讨，对下一步回款任务进行分配，问题客户探讨解决措施等。
（一）营销部
营销部应严格把控客户认购、签约、按揭手续办理及按揭资料提供的时间节点，及时催促客户按公司要求办理完毕相应手续；及时将客户跟进情况反馈给按揭员。
1、客户在签约当天必须提供完整按揭资料并办理完毕按揭手续（如因银行下班未能当天办理按揭的，必须于第二天办理完毕按揭手续），如因银行审批中发现须补充资料的，按揭专员必须及时获取相应名单并书面告知所属销售经理或女专，置业顾问应尽快协助银行催交所缺资料，并在银行通知之日起5天内必须补齐资料（包括需补的首付款）；
2、如银行贷款审批不通过发生退案，需转签其他银行办理按揭的，客户必须于接到退案电话通知之日起5天内办理完毕转签按揭手续；
3、客户按揭相关情况核实必须及时反馈。按揭专员于中午12:00之前给营销客户明细的，营销必须在第二天中午12:00之前将情况反馈；按揭专员于下班（理论下班时间17:30，遇特殊情况可延迟）之前给营销客户明细的，营销必须在第二天下班之前将情况反馈；（当天休息的置业顾问将客户情况交由当天上班的置业顾问代为核实）
4、客户申请特殊流程审批的（外办，延期等），必须在规定按揭办理期限内（最后签约日）提出申请、填写完毕申请单，自申请之日起2天内走完签字流程，将签字单原件反馈给按揭专员；
5、当天客户认筹、认购、签约等情况必须当天录入明源系统，如果当天是其他置业顾问代办手续的，由经办人负责录完明源；
6、每日认筹、认购、签约情况（套数，房号，姓名等）于当天17:30前由销售文员与案场按揭专员进行核对；
7、客户有按揭事项变更等情况需第一时间告知按揭员，由按揭员与银行进行核实。
（二）资金部
1、了解各家银行贷款基本政策，动态调整按揭银行范围；
2、按揭专员须根据置业顾问的反馈提前做好预约银行工作，确保客户签约当日无缝对接客户选择按揭银行、审核资料清单、完成按揭手续；
3、每日与银行核对已办按揭客户资料情况，跟进银行审批进度，督促银行按照公司拟定期限内放款（下款期限的前提为客户资料齐整、合同已鉴证），按揭周期如下：
a） 纯商贷：30天之内下款；
b)公积金及组合贷：公积金准入须在15个工作日内完成，准入之后45天之内下款；
c)外办银行：由客户书面承诺下款时间，最长不超过30天。
4、紧密跟踪按揭银行审批情况，及时整理客户缺资料、未办按揭、已交首付未签约、加急鉴证合同等明细报至案场经理或主管处，跟进情况反馈，及时更新台账，做好客户按揭进度登记；
5、及时拟定须发催告函客户明细，报送至案场经理或主管处进行情况核实后，由销售部进行发函；
6、每日跟进银行下款情况，实时更新合作银行的按揭周期，按照服务水平、积极性、放款效率等指标作横向对比，采取优胜劣汰机制引进优质按揭银行，加强按揭银行的外联力度，按揭专员须本着多沟通、多走动、积极高效的工作态度加快按揭回笼效率。
6、统计每日回款数据，制作并报送相关数据统计表。
第七章 奖罚制度
第十七条 回款奖励办法：
奖励办法具体参照南京公司发布的经集团审批通过的年度相关考核奖励办法，按季度考核奖励办法中规定的回款绝对值，允许扣除考核期间因分期付款和延期签约（交款）等相关因素导致当季无法回笼的回款额（比如首付分期跨季导致当季无法收回全额首付款的；首付分期的首付款在当季能全额收回但当季度剩余时间不足一个按揭周期的；延期签约交款参照首付分期原则），若在当季度完成扣除上述原因影响后的回款额则按办法规定给予相应奖励。
第十八条延期处罚措施
1、正常按揭：客户签约后7天之内仍未办理完毕按揭，提交完备按揭资料的客户，逾期后置业顾问按50元/天罚款，逾期超过30天的还未办理完毕，按100元/天罚款，罚款上限为置业顾问本套房屋佣金。
首付分期的按揭客户因不满足贷款条件，签约时可以暂不提供按揭资料，待相关分期制度执行完毕前、客户交完首付款后按上述制度执行。
2、特殊按揭：包括按揭延期办理（最长延期7天）、自办按揭（30天内未下款）及延期签约交款（按揭资料齐全及按揭手续办理完毕须在原先规定的签约日办理），自申请或承诺到期日第二日作为逾期处理，逾期后置业顾问按50元/天罚款，逾期超过30天的还未办理完毕，按100元/天罚款，罚款上限为置业顾问本套房屋佣金。
3、组合及公积金按揭：待具备办理公积金贷款条件后，由置业顾问统一通知客户完善按揭手续补齐按揭资料，自公积金准入之日起7天内仍未办理完毕按揭，提交完备按揭资料的客户，逾期后置业顾问按50元/天罚款，逾期超过30天的还未办理完毕，按100元/天罚款，罚款上限为置业顾问本套房屋佣金。
第十九条 奖罚实施办法
上述奖惩统一由资金部门归口按月发起申请，由公司人事部审核，经财务总监、总经理签字后执行。
第二十条 客户奖罚措施
根据市场销售情况，为促进销售采取的阶段性营销刺激办法例如分期付款等涉及到销售回笼延迟的，为促进销售款尽快回笼，允许由资金部牵头制定客户回款激励办法，该办法须结合项目销售实际情况及数据测算分析，按照集团相关制度权限单独报批。
第八章 附则
第二十一条 为便于客户及时签约，遵行服务优先的原则，本制度相关申请审批事项可先经邮件、短信等方式确认，签字审批流程应在事后二个工作日内完成。
第二十二条本规定由公司资金部负责解释、修改，适用于xx集团南京公司所有房地产项目，未尽事宜须按权责流程单独报批。
第二十三条本规定自下发之日起施行。
南京置业
二○一五年五月十日