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目标成本管理作业指引

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一、 作业指引目的
提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系，落实“可研版目标成本-规划方案版目标成本－施工图版目标成本－动态成本－结算成本”的全过程管理原则。
二、 适用范围
适用于公司开发项目的目标成本编制与管理。
三、 定义
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3.1 目标成本：是公司基于市场状况、项目定位规划，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行、结合市场价格行情以及对未来风险的预估预先确定的，经过努力所要实现的成本指标，以管理后续设计、采购、项目管理、销售等各作业过程成本支出。
四、 职责
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4.1 成本监控中心
4.1.1 成本监控中心是区域成本管理的专业管控部门；
4.1.2 审核核算中心编制的目标成本；
4.1.3 监控动态成本控制，备案月度的动态成本报告；
4.1.4 负责成本数据库的建立和维护工作。
4.2 地区核算部
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4.2.1 地区核算部是地区公司项目成本管理的执行部门；
4.2.2 负责编制地区公司的项目目标成本；
4.2.3 负责地区公司项目的动态成本控制、编制月度的动态成本报告。
4.3 工程、设计、开发等各专业职能部门
4.3.1 按权限参与项目目标成本的评审；
4.3.2 提供项目目标成本测算所需资料。
五、 关键活动描述
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5.1 目标成本的组成和内容
5.1.1 目标成本文件主要为：《目标成本测算文件》；
5.1.2 《目标成本测算文件》包括：《目标成本测算表》、《目标成本测算及拆分指引》。
5.2 目标成本管理原则：深化可研版原则、客户导向原则、事前控制原则。
5.3 目标成本文件的编制：目标成本测算表的编制
5.3.1 项目规划方案确定后，地区公司负责人应召集开发、设计、工程、销售、核算、财务等相关部门，共同编制项目目标成本，由核算部门汇总、审核、修订后，作为目标成本录入的依据。随项目开发不断推进，当施工图确定，各项目应深化编制施工图版目标成本，以更有效指导目标成本管理工作。
5.3.2 各地区公司应参考当地相关政策、收费文件、该项目的产品定位、当地类似工程的经验数据，并考虑项目的自身特征与风险因素进行目标成本编制。
5.3.3 编制依据：
1) 可研版成本测算资料及地块地质等资料；
2) 经政府审批的规划指标及规划设计方案；
3) 各产品类型的建造标准、交楼标准；
4) 政府对房地产相关的收费标准；
5) 财务部提供的财务费用、各项税费等；
6) 以往类似项目的造价指标和当地的市场价信息。
5.3.4 编制要求：
1) 目标成本应采用公司统一的《目标成本测算表》进行测算。
2) 目标成本按项目开发期分期编制。
3) 目标成本测算应做到量价分离、分摊合理、测算精细、依据充分。
4) 目标阶段成本测算与可研阶段成本测算不一致之处应有充分的依据和说明，且应对差异进行分析说明。
5) 目标成本的制定应具备可追溯性，编制目标成本的各项资料应及时收集、整理、归档。
5.3.5 注意事项：
1) 目标成本的测算应充分考虑到各项风险因素，设置详细的风险费用项，以风险概率形式体现项目成本的风险。
2) 目标成本编制时应注意与可研版成本进行比较，对启动阶段测算过程中不确定的内容需重点关注。如：规划方案对场区土方工程的影响；地基详勘报告对地基处理、护坡、降水的影响；停车方案对成本的影响；销售方案变化等。
3) 测算时应尽量填写完整的测算依据和造价指标，测算的指标忌生搬硬套，应结合实际产品形态在经验指标基础上进行调整。测算依据同样应考虑实际情况并进行调整。
4) 目标成本编制所依据的规划方案、产品建造标准的制定是成本、营销、设计、工程、采购、客服、财务、物业等多部门互动的决策过程，成本编制人员需要主动沟通相关部门，跟进成本测算，提出成本意见，以供方案决策。
5.3.6 目标成本编制过程中的测算与分摊原则可参考《目标成本测算及拆分指引（华南与海南区试行）》。
5.4 目标成本的录入与审核
5.4.1 地区公司核算部应严格按照ERP系统操作要求，在系统内进行目标成本编制单的录入，形成目标成本汇总单。
5.4.2 目标成本汇总单经成本监控中心、地区公司负责人、区域分管领导审核，最终由张生审批后正式生效。
5.4.3 目标成本审批完成后，需当月在成本信息月报中反馈该项目动态成本。
5.4.4 为避免影响项目运作，各地公司应在项目开工前完成目标成本的录入及审批。
5.4.5 目标成本审批通过前，为保证项目前期工作顺利开展，土地价款及开发前期费用暂不受目标成本控制，可以线上进行合同录入及请款；其他合同不允许录入及请款。
5.4.6 目标成本审批通过后，在目标成本控制额度内，所有相关合同审批与请款均可进行。若超出各目标成本科目单项控制额（含土地成本、开发前期准备费、社区市政工程费、园林环境费、配套设施工程费、开发间接费等二级科目以及建安工程费的三级科目），则不允许发起相应科目新合同的审批及新的特殊费用请款。
5.5 目标成本的调整或修订
5.5.1 各地区公司应以编订的目标成本为指引，准确核算成本发生额，严格控制动态成本。如遇特殊情况，应陈述原因，依照以下流程对目标成本进行调整或修订：
1) 若项目成本发生额超过单一科目的控制额，但未超目标成本总额（不影响项目毛利），地区公司核算部可依照目标成本编制原则，在除土地成本和期间费用以外的其余各二、三级成本科目之间，合理调整各科目的成本余额分配，经ERP系统报区域成本监控中心审核，地区公司负责人审批后生效。
2) 若项目成本的预计发生额超过原审批通过的目标成本总额（影响项目毛利），或因产品类型调整等原因导致预期成本大幅降低，则需由地区公司发起目标成本修订申请，报张生审批后生效。
5.5.2 目标成本修订的原则是：可预见的风险因素不在修订范围内。
5.5.3 目标成本经确定后不得随意修订，有下列情况之一者，可修订目标成本，一般成本变化在成本动态中反映即可：
1) 因政府政策变化 (例如：实施90/70、节能环保政策等)使目标成本发生变化。
2) 因项目定位要求（例如：改毛坯为推广精装修房）使目标成本发生变化。
3) 公司开发计划重大调整（包括分期面积、开发周期调整）导致目标成本变化。
4) 因市场售价不可预料的增长，满足以下条件时允许修订：首次销售预估均价距目标成本确定时的预估售价提升20％以上，允许调整的范围包括建筑外立面（不影响报批报建）、精装修档次、园林景观工程等。
5) 目标成本的调减：原则上，在不超出目标成本（施工图版）的前提下，综合考虑项目的品质、进度等要求，进行适应性调整。
5.6 目标成本和动态成本的预警
5.6.1 每月底，核算部需按照公司要求完成成本信息的编制并报送，具体操作要求及程序见《信息报送管理作业指引》。信息月报的项目动态成本数据需同《目标成本测算表》的测算口径保持统一。
5.6.2 除信息月报反馈的信息外，重要的或突发的成本信息，如重大成本变动、大金额索赔、成本错漏、成本风险、职业道德事件等须及时向公司反馈。
5.7 动态成本清查：是指在目标成本确定之后，项目实施过程中，以目标成本为控制线，定期对项目已发生成本进行核对和确定的工作。
5.7.1 成本清查需根据项目进展情况，对待发生成本进行分析预测和调整，从而及时、全面、真实地反映项目成本状况，并形成该项目的调整版《成本测算表》，报成本监控中心审核。
5.7.2 各地区公司应至少每项目开盘前、年末各组织一次项目成本清查工作。核算部门是成本清查工作的组织和牵头部门，对清查结果和最终数据的真实性及准确性负责。地区公司各相关部门为成本清查工作的具体实施部门，对自身业务范围内发生的成本进行自查，并对结果负责。
5.7.3 成本清查内容主要包括：项目设计方案变动情况，合同签订和执行情况，变更签证下发实施情况，政府收费变化情况，项目设计费用、销售费用、管理费用与财务费用的变化情况，市场材料价格波动情况，政策性调整的项目规划调整情况等。
六、 支持性文件
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6.1 流程及作业指引
6.1.1 信息报送管理作业指引
6.2 参考表单及模板
6.2.1 目标成本测算表
6.2.2 目标成本测算及拆分指引