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房地产公司集团成本分摊管理指引模版.docx
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1、2.5.2xx集团成本分摊管理指引总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性,特编制本细则。1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。1.3本办法适用于集团总部、各区域和各项目公司。第一条 分摊依据说明2.1 占地面积:占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积,通常指红线内用地面积。2.2 建筑面积:指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。2.3 可售面积:指取得商品房预售许可证、可以进行销售的物业建筑面积。第二条 分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款,再按照相应业态的地上建筑面积分摊。3.1.2收费与前期工程费用:场地平整
2、按占地面积、其余按照总建筑面积分摊;3.1.3建造成本建安成本:按照各业态单体实际的成本;社区管网:按照总建筑面积分摊;公共配套:按照地上可售面积分摊;工程其他:按照总建筑面积分摊;3.2非工程成本分摊3.2.1费用及税金:管理费用:按照各销售业态的可售建筑面积分摊;营销费用:按照各销售业态的销售收入进行分摊;税金(不含所得税):按照各销售业态销售价格对应的税率计算;3.2.2所得税:按照销售业态的利润总额的固定比例计算;3.2.3其他成本:物业管理启动费:根据业态类型,按照建筑面积分摊。第三条 分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1 有产权公建配套设施:定义:指规划报建中性质定位商业,且可以
3、办理独立产权的建筑物。包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。分摊:其成本单独归集,不分摊至住宅和商铺。但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。否则需要调增成本。酒店、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。4.1.2 无产权公建配套设施:定义:指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。分摊:所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅,按地上可售面积分摊。4.2车位的成本分摊4.2.1地下室车位的成本归集:按受益原则,能直接划入地下室车位的,则直接归集,如地下室的水、电和车位设施(车位线、防护等);需在地下室
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