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房地产股份有限公司项目预算管理细则模版.docx
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1、房地产股份有限公司项目预算管理细则第一章 总 则第一条 为了强化项目预算管理的严肃性和预算执行的约束力,促使各公司按项目预算配置资源,明确工作目标,协调部门关系,控制经营风险,保证项目开发目标的顺利完成,分析考核各项目、各部门工作业绩,做到事前预算、事中控制分析、事后考核,依据xx房地产发展股份有限公司内部管理制度及公司相关制度,制定本细则。第二条 预算管理是落实公司战略的计划,是监控公司经营活动的依据,是提供业绩评估的标准。公司决策者通过预算对经营者进行管理、授权;经营者以预算为指导整合资源、组织经营活动。第三条 项目开发预算是根据项目开发运行计划编制的,反映项目执行期内现金流入、流出及预算
2、期内目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排,是对项目运行进行财务控制的依据。第四条 预算管理主体是依据公司组织框架按照会计核算层层分解,每个预算单位就是一个预算管理主体;预算单位的直接负责人就是各预算管理的第一责任人,负责本单位的预算组织、编制和执行;通过财务监督控制预算、进行预算分析、盘点工作成果,保证、督促工作目标的顺利完成。第五条 经下达的项目预算指标由各预算单位负责组织落实;公司对预算执行情况进行分析考核。第六条 预算管理的原则(一)坚持审核报批原则,各项目预算需经房地产董事会项目委员会审批; (二)坚持预算刚性、杜绝预算外开支原则,预算一经批准下达,必须严格执行,不得出现预算
3、外支出。(三)预算可调原则,当客观环境发生重大变化时,可申请对批准的项目预算进行调整(四)及时考核奖惩原则,项目阶段性工作结束,应及时组织对项目预算执行情况进行考核奖惩。第七条 本细则适用于xx房地产发展股份有限公司下属所有主营房地产开发业务的分子公司,以下简称“各公司”。第二章 项目预算的组织体系第八条 项目预算是项目部实施项目方案的财务标准和依据,是联系项目决策者、项目实施者之间的纽带;是依据整个项目的运行计划编制的,反映项目执行期内现金流入、流出及预算期内目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排,是对项目运行进行财务控制的依据。第九条 项目预算的组织体系的构成包括预算决策机构、预算
4、组织执行机构、预算监督机构、预算考评机构。第十条 xx房地产发展股份有限公司股东大会是项目预算的决策机构;董事会项目评审委员会在其授权下对项目预算进行决策。各公司的项目预算由董事会项目评审委员会研究决定,其对预算管理的主要职责是:(一)审批各公司上报的项目预算草案;(二)审批各公司项目预算调整方案;(三)审批各公司的项目决算报告;(四)审批项目预算考核奖惩方案。第十一条 项目部为项目预算的组织执行机构(如公司只有一个项目则以公司为组织执行机构)。其主要职责为(一) 根据项目方案和预算编制基础资料,编制项目预算草案,经各公司审议后报项目评审委员会审批。(二) 接受项目委员会质询,对项目预算依据、
5、测算基础和计划控制措施进行详细说明;(三) 根据项目委员会批复,组织将预算指标分解到各预算责任部门,按预算配置资源,进行项目开发。(四) 在日常经营活动中严格执行审批后的项目预算,加强预算自律,杜绝预算外行为,保证预算目标的完成;(五) 按月分析项目预算执行情况,结合后续工作,盘点预算目标,对因客观原因造成的确需调整项及时申请调整。第十二条 公司职能部门及各公司财务部是项目预算监督机构,(一)财务管理部职责1、 对各公司上报项目预算中的管理费用、财务费用进行审议并出具评审意见。2、审核项目预算执行情况报告,报项目评审委员会、总经理、董事长备案;3、项目结束组织预算执行单位全面分析项目预算执行情
6、况,准确及时地编报项目决算报告; 4、监督预算管理制度执行。(二)公司其他职能部门监督职责营销策划系统各部门负责指导、监督、反馈销售费用预算执行情况;工程管理系统各部门负责指导、监督、反馈前期费用、工程建造费用预算执行情况。(三)各公司财务部的职责1、组织公司各部门编制项目预算并报项目评审委员会审批;2、按项目评审委员会的批复,组织将项目预算分解至各责任部门;3、在经济行为发生前,审核是否符合项目预算,杜绝超预算经济行为发生。4、根据项目开发建设进度,按月分析项目预算执行情况,报财务管理部审核,向各预算责任部门通报。 5、建立预算预警系统,强化预算执行的约束力和导向力; 6、 项目结束,及时编
7、制项目决算报告,报财务管理部、项目预算考核机构、执行委员会。第十三条 人力资源部是项目预算考评机构,其主要职责是:(一) 制定项目预算考评指标及奖惩方案;(二) 负责项目预算考评工作所需信息的收集、整理、汇总;(三) 在项目各期进行阶段性考评工作;(四) 具体提出项目预算考评奖惩建议;(五) 实施项目预算奖惩兑现。第三章 项目预算的编制第十四条 项目预算编制的基本原则(一) 以利润为导向的原则。坚持以项目开发计划和项目利润目标为依据,在保证项目利润的基础上实现质量最优,在充分考虑市场变动情况下,实现项目利润的最大化;(二) 以项目方案为依据,适度从紧的原则。编制预算必须充分体现项目开发方案,在
8、适度从紧的原则下确保项目开发方案充分完成。(三) 明晰性原则。编制项目预算必须按本细则标准编制,格式规范、数据清晰、依据充分、总价单价分别列示(项目预算编制标准及编制要求见附件)。(四) 一贯性原则。为保持前后可比、各公司可比、与会计核算口径可比,预算科目体系应保持一贯性。第十五条 项目预算的编制主体项目预算编制主体为各公司。各公司根据所辖项目生产开发的客观条件和需要进行科学的预测,由各公司总经理组织工程、营销、财务等专业人员根据项目总体定位,明确项目预算要达到的战略目标和利润目标,发挥专业职能,相互协作,共同编制完成。 第十六条 项目预算的分类项目预算分为项目启动预算、项目预算和项目分期预算
9、。(一) 项目启动预算是指项目启动方案批准至项目正式预算下达前所需发生的成本费用预算,主要包括项目规划设计费、临时围墙费、规证办理及相关人员发生的费用支出,编制方法参照项目预算编制。项目启动预算作为项目预算的一部分,待项目预算批准后并入项目预算。项目启动预算应与项目启动申请一同申报,一同批复。(二) 项目预算指项目启动至项目结束整个项目开发期现金流入、流出及目标收入、成本、利润、费用等构成要素的财务安排,是对项目运行进行财务控制的依据。(三)项目分期预算是指开发周期较长,需分期开发的项目,在项目预算下达后,为控制项目预算,根据开发计划和项目预算编制的本期项目预算。项目分期预算的编制方法同项目预
10、算的编制方法基本一致。第十七条 项目预算编制的内容项目预算包括一个计划、四个预算、三个方案,一个计划指项目开发计划,四个预算为项目的收入预算、成本费用预算、利润预算、现金流预算;三个方案为三通一平方案、桩基处理方案、地下车库建设方案,三个方案作为专项方案单独申报,上报要求需满足公司规定。一个计划项目开发计划项目开发计划依据公司经营计划编制,明确项目分期、工程及销售进度。四个预算收入、成本费用、利润、现金流(一) 收入预算:是整个项目中不同性质的商品取得的收入的总和,是项目正常运行的经济保障,也是实现项目目标利润的基础。项目收入预算主要包括:住宅收入、底商收入、单独商业收入、地下室收入、楼体车库
11、收入、地上车库收入及地下车位收入。(二) 成本费用预算:是指在项目开发过程中产生支出的全部费用。项目成本费用预算主要包括:土地成本、前期费用、综合规费、建筑工程、配套系统、环境道路、销售费用、管理费用、财务费用以及由于特殊情况影响用于调剂的不可预见费用预算。(三) 利润预算:是在确定项目收入预算及项目成本费用预算的基础上,进行的项目收益预测,是项目开发的最终目标。 (四) 现金流预算:反映项目运行期间现金流入、流出及其利用状况的安排,基于收付实现制编制的,是财务部控制资金流动的主要依据。由各部门根据项目运行计划,就本部门业务收入或支出编制的资金流动计划,财务部根据会计核算原则,汇总审核各部门编
12、制的现金预算,最终形成预计现金流量表。三个方案三通一平方案、桩基处理方案、地下车库建设根据实际情况编制。第十八条 项目成本预算的编制方法项目成本预算依据成本项目不同,编制方法如下:1、土地成本是土地购买过程中发生的土地价款支出及相关的价外费用,包括土地价款、土地契税、土地交易费及其他相关费用,依据土地合同、相关协议及政府相关规定编制。2、前期费用是指项目开工建设之前发生的,为开工建设创造条件的成本支出,包括设计费用和前期工程,设计费用包括规划设计费、施工图设计费、外线设计费用、景观设计费用;前期工程包括地质勘探费、三通一平费、放线测量费等,按预算目标和开发计划编制。3、综合规费提指交纳给政府部
13、门的行政收费及其他垄断性收费,分为规证办理、施工证办理、竣工手续办理、产权手续办理、工程管理五大类收费,按政府收费标准编制。4、建筑工程成本是楼体建造过程中发生的成本费用,包括基础处理、主体施工、电梯采购安装等项成本支出,按预算目标、开发计划及市场询价编制。5、配套系统成本主要是指在项目建设中,为了满足小区使用功能的要求发生的电气系统、水系统、燃气系统、零星配套系统等成本支出,按预算目标、开发计划及市场询价编制。6、环境道路成本主要是在项目建设中发生的室外道路系统、环境绿化系统支出,按预算目标、开发计划编制及市场询价。7、项目销售费用是指为销售商品而发生的营销道具、推广费用和销售管理费用,按预
14、算目标、开发计划及市场询价编制。8、项目管理费用是指直接负责管理项目人员的各项费用支出,包括管理消耗和业务相关、资产相关费用支出,按管理需要编制。9、财务费用参照公司内部利息管理制度编制。10、不可预测费用根据项目繁杂程度编制。第十九条 项目预算的编制程序(一) 项目启动申请批复后15日,在充分预测市场情况的基础上,由各公司编制项目预算草案,并于项目启动申请批复后25日报项目预算决策机构审批。(二) 项目预算决策机构收到各公司上报的预算后,由项目委员会评审专员将其分发给各委员。各委员应在职能范围内对预算出具最专业的意见。其中工程总监应对项目预算所涉及的经济指标、开发计划、成本预算(前期费用、工
15、程建造、配套外线、景观绿化等四项)进行严格评审;财务总监应对开发计划、收入及利润预算、成本预算(管理费用、销售费用、财务费用等三项)、现金流进行严格评审;市场总监应对开发计划、成本预算(销售费用)、收入及利润预算进行严格评审。各委员的意见应以书面的形式(以委员签字为准)在收到预算文件后二个工作日内递交给工作组。项目委员会工作组应对项目预算进行全面审核,核查每项数字的出处及计算方法的真实有效性。工作组应与分子公司进行充分沟通,并结合委员出具的专业意见,形成项目预算草案提交项目委员会,项目委员会应在收到上报项目预算的七内出审核意见。第四章 项目预算的执行、控制与分析第二十条 项目预算一经批准下达就
16、具备了指令性,各预算单位必须严格按照项目计划和预算的要求,认真组织实施,确保项目预算目标的实现。第二十一条 项目部作为预算的直接执行机构,其最高负责人对预算执行负有主要责任,各部门的负责人是预算执行的直接责任人。第二十二条 项目部各部门在项目预算执行过程中的责任(一) 各部门作为本部门预算的直接管理部门,由部门负责人依照本部门工作任务统筹安排使用预算。(二) 财务部作为预算监督机构,监督预算执行情况,杜绝超预算支出,按季组织项目预算执行情况分析会;(三) 项目部负责人作为预算的第一责任人,每月组织预算执行情况会议,对预算进行月度分析,通过对比预算执行及工作任务完成情况的偏差安排工作。第二十三条
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