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房地产合作开发意向书房地产合作开发意向书（草稿） 甲方：XXX市XXX地产有限公司乙方：XXX市XXX合作公司丙方：XXX有限公司 丁方：XXX市XXX实业有限公司 二XX年 月甲方：XXX市XXX地产有限公司 （以下简称甲方）地址：X法定代表人：X乙方：XXX市XXX合作公司（以下简称乙方）地址：X法定代表人：X丙方：XXX有限公司 （以下简称丙方）地址：XXXX法定代表人：X丁方：XXX市XXX实业有限公司 （以下简称丁方）地址：XXXX法定代表人：X鉴于：1、 甲方拥有房地产开发资质，充足的资金和优质的银行授信，良好的运作能力，并且在XXX市行政区域内具有多宗城市更新和旧城改造项目的合作开发经验。2、 乙方属于社区集体经济组织改组设立的股份合作公司，有相应的房地产开发资质，在XXX市XXX新区XXX片区拥有自用集体土地X平方米（以XXX市规划国土部门核定的面积数为准）。（权属证明及范围见附件1）。3、 丙方在XXX市XXX新区XXX片区拥有合法产权土地X平方米，现状为工业厂房，宗地号为X。（权属证明及范围见附件2）。4、 丁方在XXX市XXX新区XXX片区拥有合法产权土地2500平方米，宗地号：X。（权属证明及范围见附件3）。5、 为完善城市功能，改善居住环境，甲、乙、丙、丁四方一致同意，由甲方投入资金与人力，乙、丙、丁方提供土地权益（乙、丙、丁方拥有的上述土地使用权统称“项目用地“），在符合XXX市人民政府对XXX新区油松地区功能规划的统一安排下，共同致力于将项目用地纳入城市更新计划，拟更新方向为住宅、商业/办公等功能。第一章 总则1、本意向书的法律依据是合同法、民法通则、城市房地产管理法、XXX市城市更新办法等法律、法规和XXX市城市更新政策等有关规定。2、本房地产合作开发项目采取由乙、丙、丁三方分别提供土地权益，甲方负责提供全部开发、建设资金和人力资源，以乙方名义申报和协议四方成立项目公司作为改造实施主体，各方按照协议约定分配项目权益的合作开发模式。3、协议各方一致保证和承诺，协议各方应按照约定在指定期限内分别获得本意向书生效所需的全部批准或授权，本意向书履行不因各方股权、人员的变更而受到影响。4、协议各方应秉承精诚合作，诚实信用的原则，在履行本意向书过程中，不得作出威胁或损害协议相对方利益的行为。第二章 保证和承诺5、甲方保证和承诺5.1甲方应当在本意向书签订后两年内完成城市更新项目申报，纳入XXX市城市更新项目计划，具体时间以XXX市人民政府公报为准。 5.2在符合XXX市人民政府对XXX新区油松地区功能规划的统一安排下，由甲方主要负责，乙、丙、丁三方全力配合，在最短的时间内共同致力于将项目用地更新方向实现为住宅、商业/办公等功能。5.3 甲方预计在项目范围内全部建筑物拆迁完毕后42个月内完成本项目投资与建设，取得合作开发项目的房地产初始登记，具体时间以最后一方拆迁完毕移交时间开始起算 6、乙、丙、丁方各自保证和承诺 6.1 乙、丙、丁方确保纳入项目土地、建筑物不存在权属争议，或抵押、查封等权利限制；如存在前述权利限制情形的，被查封冻结方应自行解除权利限制，不得影响本项目进程。 6.2 乙、丙、丁方确保与临界各方不存在权属争议，确保不再新增建构筑物，乙、丙、丁方负责移交和配合，不得因此阻碍项目进程。 6.3 乙、丙、丁方各自负责配合甲方解除租赁合同，要求承租人搬迁，自行拆迁建筑物。在收到甲方或实施主体的拆迁通知后，按通知要求自行拆除地上建筑物。若有任何一方延迟拆迁导致项目进展延期的，由该方承担违约责任，甲方可免除因此而延期所产生的责任。 6.4 乙、丙、丁方保证配合甲方或实施主体依程序完成产权注销。第三章 诚意金7、诚意金7.1 甲方同意为本项目的履行支付诚意金共人民币X万元，作为甲方履约的诚意体现，其中向乙方支付诚意金为人民币X万元，向丙方支付诚意金为人民币X万元，向丁方支付诚意金为人民币100万元,该诚意金在 年 月 日之前分别支付至乙、丙、丁方指定的账户。乙、丙、丁三方收取诚意金账户分别如下: 乙方账户： 开户银行： 账号： 丙方账户： 开户银行： 账号： 丁方账户： 开户银行： 账号：7.2 乙、丙、丁方收取该诚意金后分别向甲方开具收据。7.3 乙、丙、丁方（或乙、丙、丁方指定的权利人）应在本项目的城市更新规划通过审批后10个工作日内，无息将诚意金退还甲方。第四章 合作方式与分配8.1协议各方一致同意按照本意向书第一章第2条确定的合作方式，在约定时间内，甲方通过自身努力以及其他协议方配合，将该项目申报纳入XXX市政府的城市更新改造项目计划、完成法定图则修改、实施主体确认、专项规划审批、项目公司设立、土地出让、地价缴纳、税费缴纳、项目开发报批报建手续、项目建设施工、项目验收、项目销售、产权初始登记、办理房产证等工作，投入项目建设所需全部资金和费用由甲方负责，但涉及协议各方所分得物业办理房地产证至己方名下或直接由项目公司名下对外销售所需缴纳的税、费根据当时的法律法规及政策规定标准由各方各自承担，由项目公司代扣代缴，甲方不得增设额外义务。8.2 甲、乙、丙、丁四方同意由乙方作为项目申报主体，成立项目公司作为实施主体，相应项目申请、项目运作都由甲方组织实施。甲、乙方的申报材料与文件都应当得到其他协议方的认可和同意，相应申报文件中应明确披露和体现其他协议方已存在权益。8.3 项目公司设立主要由甲方负责，股权比例原则上以各方分配房产比例为计算标准。项目公司的注册资本金，项目公司运营、管理费用，及项目开发、建设所需追加投资及其他相关一切费用均由甲方承担，乙、丙、丁方在按本协议约定投入土地权益后，无需再向项目公司投入任何资金或向甲方支付任何费用。具体股权结构、人员安排等、注册资本金及追加投资等重大事项需由协议方另行签署协议后具体实施。 9、房地产分配9.1 甲、乙、丙、丁方房地产的具体分配方案，待审定后的项目设计方案正式获得政府有关部门批准后另行确定，原则上应按垂直比例分配，以对外销售房屋标准一致，即待分配房地产标准为毛坯房，所分配房屋必须经政府有关部门验收合格。9.2 项目建成后，容积率（P）等于或低于5的，计算公式如下：乙方所得计容积率建筑面积数=乙方纳入项目范围的土地面积75%P35%丙方所得计容积率建筑面积数=丙方纳入项目范围的土地面积75%P35%丁方所得计容积率建筑面积数=丁方纳入项目范围的土地面积75%P35%9.3 项目容积率（P）超过5的部分的建筑面积，甲方分得70%；乙方、丙方、丁方分得其余30%，具体计算公式如下：乙方所得计容积率建筑面积数=乙方纳入项目范围的土地面积75%（P-5）30%丙方所得计容积率建筑面积数=丙方纳入项目范围的土地面积75%（P-5）30%丁方所得计容积率建筑面积数=丁方纳入项目范围的土地面积75%（P-5）30%9.4在乙、丙、方纳入项目范围的土地面积不低于本协议“鉴于”条款中约定的面积数时，乙方可分得的计容积率房产建筑面积不少于XX平方米；丙方可分得的计容积率房产建筑面积不少于XX平方米；丁方可分得的计容积率房产建筑面积不少于3,280平方米。在乙、丙、方纳入项目范围的土地面积低于本协议“鉴于”条款中约定的面积数时，乙方、丙方、丁方可分得的计容积率房产建筑面积按本协议9.2-9.3条约定的方式计算，不作保底。乙、丙、丁方的住宅、商业、办公面积原则上按种类同比例分配，具体分配方案待建筑规划设计方案经过政府部门审批后签署分配协议。9.5 乙、丙、丁方各方分配的物业不受项目实际获政府批准的土地贡献率和保障房配比等政策因素影响，乙、丙、丁方根据本意向书9.2和9.3条的约定分得物业后的剩余可分配物业，作为甲方投入所得。9.6 项目建成后，其他可分配的商业、办公部分停车位等配套设施权益原则上归甲方所有（以划分时法律法规规定为准），但是甲方需按照乙、丙、丁方最终所得商业/办公部分房产面积的相应配套车位个数（以项目建设工程规划许可证批准的对应功能需配套的最低车位数乙、丙、丁方最终所得计容积率房产面积占项目计容积率总建筑面积比例的原则确定）划分专有使用权给乙、丙、丁三方，但乙、丙、丁三方需缴纳相应的车位使用费及管理费用。10、协议各方分配所得的房地产拟进行销售的，可以由协议各方通过另行签订书面合同的方式分别委托受托方进行销售，营销费、管理费及税金等由委托方承担，受托方代扣，具体方式由委托方与受托方另行约定。11、甲、乙、丙、丁方根据本意向书分配所得的物业，各方可以另行签署书面合同委托他方统一负责运营管理。第五章 权利和义务 12、甲方权利和义务12.1 甲方负责项目申报、审批、建设过程中全部资金和费用以及人力资源，甲方应确保目前有足够的资金用于项目建设，必要时设立专项资金监管账户。12.2 甲方全面负责按照XXX市城市更新办法以及相关规定、政策要求完成城市更新项目全部流程包含但不限于纳入城市更新计划、申报改造主体、申报专项规划、项目公司设立与运作、办理土地出让、缴纳地价、申报建设工程许可、开工建设、工程监理、工程验收、竣工备案、项目营销、产权登记、项目移交等。12.3 甲方确保项目的建筑材料、施工质量，以及消防、人防、环保、绿化等项目符合国家建筑标准及规范，以及以拟定工期交付使用；负责项目建设过程中的项目施工安全监管。 12.4 甲方确保项目运作过程中甲方以及甲方人员不得出现违反法律、法规等情形，包括但不限于行贿受贿、侵占公司财产、虚假出资、偷税漏税等。13.1 甲方、申报方、实施方确保在申报和实施过程中向政府机关以及其他利害关系方披露协议其他当事方权益，不得擅自转让“项目用地”或与他方合作开发项目用地。13.2 项目申报及开发建设全过程中，协议各方均有权通过查阅相关文件、帐目或其他方式对项目进展、资金运用等进行监督；项目申报方、实施方应当予以配合；协议各方同意以每月一次例会的形式通报项目进展和工作成果。13.3 因项目需要，申报方或实施方拟将“项目用地”用于抵押或其他融资途径的，必须经协议各方一致书面同意，所融资款项必须全部用于项目建设和开发。14、乙丙丁方共同权利和义务14.1 乙、丙、丁方保证为该“项目用地”土地使用权的合法权利人；保证该“项目用地”产权清晰无纠纷。若该用地发生任何产权纠纷、民事经济纠纷或债务纠纷，或因乙、丙、丁方其他原因，导致该项目用地不能正常开发的，概由乙、丙、丁方各自负责处理。甲方无需承担因此而造成的包括期限延误等在内的责任。14.2 乙、丙、丁方协助甲方办理本项目开发建设所需的立项批文、规划设计、土地使用权出让合同、建筑工程规划许可证、施工许可证、预售许可证、房地产证等有关项目建设、销售、登记等的相关手续。14.3项目合作开发过程中，乙、丙、丁方协助甲方提供项目实施中所需的文件。乙、丙、丁方指定专门的联系人，及时有效的协助甲方处理在项目操作过程中应尽责任的事宜，直至本意向书终止或解除。14.4协议有效期内，未经甲方书面同意，乙、丙、丁方不得与其他方就本项目用地签署与本意向书相冲突的合作合同。14.5 除非政府主管部门要求，乙、丙、丁方应授权甲方办理项目报批报建手续、签署土地使用权出让合同及补充合同、签署商品房买卖合同、办理初始登记和房产权属转移登记等所有相关项目申报审批手续。14.6 乙、丙、丁方于取得分配物业已销售部分的净收益和未销售部分物业的产权登记的后，应无条件将项目公司的全部股份转让给甲方，甲方不再支付任何受让股份的对价，具体转让方式及财税安排由各方在项目公司的章程中进行约定。第六章 违约责任 15、甲方未在约定期限内支付诚意金的，逾期一日按照每日0.3%支付违约金，逾期超过100天的，本意向书自动解除，但不免除甲方违约责任。16、甲方未经乙、丙、丁方同意，单方解除或终止本意向书的，乙、丙、丁方可扣取甲方10%的诚意金作为违约金。17、乙、丙、丁任意一方未经协议其他方同意，单方解除或终止本意向书的，违约方应当承担相应的违约责任并赔偿协议守约方的实际经济损失及项目的预期市场收益。18、通过协议各方努力后，甲方仍未按照本意向书第5.1约定的期限将本项目纳入城市更新计划的，乙、丙、丁任一方均有权解除本意向书，没收甲方已缴纳诚意金的 10 %作为违约金，并有权另寻其他合作方。但本项目仍在运作实施，仅因政府审批周期长等特殊原因导致迟延的，乙、丙、丁方应再给予最长不超过一年的时间宽限，在宽限时间内不行使合同解除权及向甲方主张违约责任。19、甲方未按照本意向书第5.3条约定的时间完成项目建设并完成初始登记的，属甲方违约，甲方应按每平方米人民币 元的标准分别向乙、丙、丁各支付违约金（面积以本协议9.2条约定的各方分配的保底面积计算）；逾期超过6个月以上的，甲方应按每平方米人民币 元标准向乙、丙、丁各支付违约金，乙丙丁三方以书面方式同意延期的除外。20、未经甲方同意，乙、丙、丁方任何一方不得就本合作项目与他方签订任何与本意向书相冲突的合作开发合同，亦无权转让或变相转让本项目。如发生类似违约行为的，违约方应当承担相应的违约责任并赔偿协议守约方的实际经济损失及项目的预期市场收益。21、未经乙、丙、丁三方同意，甲方不得就本合作项目与他方签订任何合作开发合同，亦无权转让或变相转让本项目。如发生类似违约行为的，违约方应当承担相应的违约责任并赔偿协议守约方的实际经济损失。22、任何一方违约导致他方损失的，违约方需赔偿守约方损失，包括但不限于直接经济损失、律师费、差旅费、诉讼费等各项费用。但因乙、丙、丁方任何一方的违约行为，导致甲方在项目开展中无法继续推进而构成违约的，其他方不得向甲方主张违约责任，应连同甲方一并向违约方主张违约责任。第七章 保密23、保密责任与义务23.1协议方承诺对于因履行本意向书所知悉或获得的协议各方的一切资料，包括但不限于本意向书内容、项目相关事项、项目开展过程中接触或获取到他方的商业文件、商业资料进行保密，不得擅自泄露或者谋取其他不正当利益。如协议一方违反此项保密约定，应负责赔偿协议各方因此遭受的全部经济损失。23.2 本保密责任不因协议方退出本意向书或本意向书解除、终止而终止。第八章 通知与送达24、协议各方一致同意按照本意向书约定的如下联络方式及地址为协议各方有效送达地址。按照本地址或送达方式送达的，皆为有效送达。甲方地址：联络人：联系电话：传真：电子邮件：乙方地址：联络人：联系电话：传真：电子邮件：丙方地址：联络人：联系电话：传真：电子邮件：丁方地址：联络人：联系电话：传真：电子邮件：25、协议方向其他方以邮件方式送达文件的，被送达方签收邮件视为文件送达；未约定的，各方可以通过本意向书约定的传真、电子邮件等方式送达。第九章 其它26、争议解决26.1 本意向书在履行过程中，若有未尽事宜，可另行签订补充合同；履行过程中如发生争议，协议各方本着友好合作、公平自愿的原则进行协商解决；若协商不成，任何一方均可向合作开发地块所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。26.2本意向书履行过程中，如遇战争、地震、台风等法定不可抗力的因素，所造成的损失由协议各方按约定的分配比例相应分担责任。27、本意向书由协议各方法定代表人或授权代表人签字和盖章后执行，协议需待协议各方根据本公司章程或法律法规取得全部所需的批准或授权后生效。28、各方承诺并保证于 年 月 日之前取得所需本协议27条约定的批准或授权。29、本意向书一式拾贰份，协议方各执贰份，另肆份报相关政府部门备案，各份均具同等效力。 (以下无正文) 以下为签字页甲方：法定或授权代表人（签名）：乙 方: 法定或授权代表人（签名）： 丙方：法定或授权代表人（签名）： 丁方：法定或授权代表人（签名）： 签订日期：二零一五年 月 日 签署地点：XXX第 10 页 共 10页