新景祥南京房地产营销策划流程模板.doc

南京新景祥
营销事务步骤

二〇〇九年二月
(李磊汇编)
目 录
(一) 接待用户、接听电话等步骤
(二) 认购步骤
(三) 签约步骤
(四) 协议审核步骤
(五) 鉴证办理步骤
(六) 按揭贷款步骤
(七) 更名审批步骤
(八) 换房审批步骤
(九) 退房审批步骤
(十) 自管产销售步骤
(十一) 折盘审批步骤
(十二) 一手交房、一手交（产权）证步骤（交房步骤、办理产权证步骤）
(十三) 户口问题
(十四) 网上打印认购步骤
(十五) 网上打印协议步骤及现房协议打印步骤
(十六) 网上协议确定步骤
(十七) 其它注意事项（换手率、收据遗失、协议条款解释）
接待用户、接听电话等步骤

步骤名称
相关步骤
商品房销售步骤

电话接听步骤

新用户接待步骤

老用户接待步骤

工地看房步骤

样版房参观步骤

用户跟踪回访步骤

用户满意度调查步骤

认购步骤
劝导用户一次性付款
销售顾问填写《认购确定单》、《缴款通知单》、《购房须知》，并复印主产权人身份证
陪同用户至财务前台缴纳定金，开据定金收据，同时置业顾问销控贴点

解释认购协议，双方盖章、签字确定
置业顾问和银行确定首付金额并按《购房须知》明确通知用户签约所需资料
现场销控凭《商品房认购协议》立即将用户认购信息录入明源系统
销控审核签字
凭《认购确定单》、主产权人身份证复印件及销控签字，到打印区打印网上《商品房认购协议》
《缴款通知单》营销联、《商品房认购协议》2份、《认购确定单》1份及相关复印件交由销控归档
一次性 按揭
意向用户填写《银行预审表》传真给相关银行核实用户资信情况，并告之认购、签约相关注意事项(包含认购协议及预售协议公告)
率领用户选房并确定房源
至控台处领取《认购确定单》、《购房须知》
财务前台凭审核后《房屋缴款单》收款
登陆南京市房地产网，录入用户资料，填写《商品房认购协议》并提交保留打印

备注：用户手上持有认购协议、购房须知、用户收据原件各1份。
认购时要准备材料：
1. 银行预审表
2. 认购确定单
3. 房屋缴款单
4. 购房须知
5. 商品房认购协议

注意事项：
1. 认购协议上只要写一个人名字，名字一旦打印就不能更改。
2. 签完认购协议送走用户，务必告之用户下次来签约时要带资料（率领用户了解购房须知，和用户约定来签约时间）。
3. 认购时请务必确定用户付款方法：一次性、按揭。若按揭，要告之用户首付金额。
4．认购前须进行银行预审，避免发生签约后办按揭时发觉资信问题退房。

签约步骤
特例
优惠
一次性付款
按揭
如按揭，和银行签署《个人住房抵押贷款协议》
财务前台凭审核后《房屋缴款单》收款
销售顾问登陆南京市房地产网，调出对应房号用户资料。填写《南京市商品房预售协议》并提交保留打印
打印完成由置业顾问贴图，并由现场销控复核和用户确定相关信息，由置业顾问指导用户签字盖章。
现场销控贴点后，置业顾问复印相关材料交由专员将用户签约信息录入明源系统
《房屋缴款单》交由置业顾问率领用户缴款，《签约确定单》交由打印员打印上网录入协议。
置业顾问签约完成，装袋交由专员整理、分类、审核、盖章、鉴证归档
到控台领取《房屋缴款单》、《签约确定单》
和用户电话确定签约时间

不确定
不给特例优惠，一般折扣签约

确定
给特例优惠并签约，同时填写《优惠申请单》
去案场经理或项目经理处确定(电话或邮件)
销售顾问填写《签约确定单》及《房屋缴款单》并由现场销控审核确定（《签约确定单》要给业主及银行签字）

签约时准备材料：
1. 签约确定单
2. 房屋缴款单
3. 物业协议一式二本
4. 总平图一式三张（依据协议份数而定）
5. 毛坯承重、分户平面图一式五张（毛坯房，依据协议份数而定）
6. 装修分户平面图一式三张（装修房，依据装修协议份数而定）
7. 装修协议一式二份（装修房）
8. 商品房预售协议一式三份（正本壹本，副本贰本）
9. 如有开发商额外折扣，须填写《优惠申请单》

签署预售协议注意事项：
1. 打印协议时，置业顾问须提交：《签约确定单》、全部产权人身份证复印件及户口本，若有特例折扣需有开发商签字或邮件确定，并由案场经理（项目经理）审核折扣是否正确并签字后，交由现场销控复审并分配打印。《房屋缴款单》交由置业顾问带用户交钱，《签约确定单》及全部产权人身复给打印员打印协议（案场没有客服，由置业顾问自己打印）。
2. 协议打印完成后，置业顾问务必再次查对协议封面协议号及1-3页打印员录入部分有没有打错；整本协议有没有打印搓位或打印不完整现象；贴图是否贴错位置，粘贴处有没有挡住正文，总平图是否标注该栋楼；检验无误后再带用户签约，签约时应通知用户协议不能涂改。
3. 签约结束置业顾问收回用户手上持有一份认购协议。
4. 协议最终页用户签字，除未成年人外，协议上写多个人名字就应填写多个人身份证号码。
5. 协议最终页销售员上岗证号和姓名一定要填写，销售员姓名：×× 上岗证号:××（甲方日期一定要填写，和乙方签字日期一样南京市房管局要求，其它区依据各区房管局要求而定）。
6. 若另有补充协议等须让用户签字，通常和协议署名一致。
7．若代理签字必需要有经过公证业主授权委托书，如二个人以上其中一人代签能够（直系亲属除外）。

签署装修协议注意事项：
（以下以万科装修协议为例，实际情况依据各开发商要求而定）
1. 装修协议打印完成交给置业顾问后，置业顾问需查对第一页上房号、协议号、金额有没有打错，装修图有没有贴错，确定无误后指导用户签字。
2. 装修协议上用户签字部分应和预售协议上一致（用户姓名、地址、电话、身份证号、日期等）。
3. 甲方要盖章，整份装修协议要盖齐缝章。

签署前期物业协议、业主临时条约注意事项：
（以下以万科协议为例，实际情况依据各开发商要求而定）
1. 检验封面上协议号是否打印或填写正确；
2. 检验业前期物业协议、业主临时条约物业公章是否全部盖到位，并要用户签字，协议上有多个人名字就签多个人名字。

备注：
1. 未成年儿女户口本复印问题：
（1） 正常情况下，也就是说一家三口在同一个户口本上，只需要复印户口本首页和小孩那页。
（2） 如小孩户口和父母户口不在一起或户口在一起父母不是户主时，须提供独生儿女证或出生证实。
（3） 假如户口本上户主是父亲，而协议上产权人是孩子和母亲，那么除了户口本首页和孩子那页要复印，母亲那一页也要复印。

2. 外籍用户办理签约
(1)纯外国人：去涉外公证处注册一个汉字名，并作译名公证，公证以后售楼处办理签约手续。（南京市公证处；地址：长江路99号长江贸易大厦7楼；电话：84796666）

(2)外籍中国人：去公证处公证汉字名和护照上英文名是同一个人，凭公证书来售楼处办理签约手续。

(3)如外籍用户不在中国，且需委托办理签约手续，则要将委托办理证实及汉字名公证在当地中国大使馆进行公证，方可鉴证；协议鉴证时，受委托人必需到房地产交易中心签字。

3. 外籍用户外币结汇问题：
(1)港澳台：预售许可证复印件（证实这笔钱用途）、港澳台通行证、港澳台身份证、内地居民身份证（证实收款人身份）、外汇汇入中国帐户及证实材料（证实外汇起源）、已鉴证协议（证实收款式人确实买房）

(2)纯外籍用户:预售许可证复印件、护照、内地居民身份证、外汇汇入中国帐户及证实材料、已鉴证协议。

协议审核步骤
置业顾问率领用户签字完成

整套签约材料必需审核无误后才能送鉴证
检验《商品房预售协议》
1．封面及1-3页打印员录入部分有没有打错；
2．1-27页有没有打印错位或打印不完整现象；
3．贴图是否贴错位置，粘贴处有没有档住正文，总平图是否标注该栋楼；
4．用户签字，有没有错签少签。
检验《装修协议》及《物业协议》
1．《装修协议》打印员录入部分有没有打错；
2．《装修协议》用户签字部分有没有签错；
3．《物业协议》齐缝章是否盖到位；
4．《物业协议》签字部分有没有签错，协议号有没有填写。
检验归档立案材料
1． 根据《归档分类明细》分类，是否缺资料；
2． 查看各表单是否根据要求格式填写,有没有漏填；
3． 该复印材料有没有复印，并装订。
审核完成，按要求盖章，并按要求整理袋入协议袋中
递交打印专员录入台帐，进行协议确定,送鉴
送房管局鉴证后，分类（开发商、银行、用户）归档

注意事项： 1、签后追加首付，《缴款通知单》及收据复印件立即放入归档袋中； 2、毛坯房协议只须审核《商品房预售协议》、《物业协议》及《业主临时条约》（依据各开发商要求而定）；3、具体注意事项详见《认购签约注意事项》。

鉴证办理步骤

已签约协议盖开发商销售协议章及销售代理机构章
携预售协议、用户身份证实复印件到房管局办理手续
返回销售中心协议分类
房管局审核并登记立案
协议审核完成，移交开发商或案场专员鉴证
移交鉴证所须：协议一式三份（正本一份，副本二份）、全部产权人身份证复印件或户口本（出生证实）复印件
接收、整理、核实鉴证用户资料
购房用户携本人身份证来案场领已鉴证协议，并在《协议银行及用户签收表》上签收
开 发 商归档立案
销售企业归档立案
根据《归档分类明细》分类，并装订。依据各案场需要按楼栋或时间分类装袋。
通常开发商只留存协议副本（装修协议）及物业协议各壹本，依据开发商要求而定
录入明源并打印已鉴证实细，交由置业顾问通知用户领协议。

注意事项：
协议鉴证及领取问题：
1. 协议签约完成后交由行政助理或案场经理审核，无误后签约步骤才算结束，以后由专员（依据开发商要求）送交房管局鉴证。
2. 按企业要求贷款资料不齐或一次性付清尾款不清者将暂不给予送鉴，待交齐后再送。
3. 在南京市房产局鉴证协议时，身份证必需是复印件，传真件不予鉴证（其它区依据各区房管局要求而定）。
4. 一次性付款领取协议正副各壹本，按揭付款领取副本壹本；物业协议及装修协议依据开发商要求领取。
5. 若银行没有放款给开发商，用户不予领取协议；领取协议由专员负责（依据各案场要求）。
6. 用户领取协议签字，必需签清楚（自领或代领写清楚，代领须提供购房人和代领人身份证原件）；
按揭贷款步骤
依据《银行预审表》查询用户资信情况并确定能否接单

销售顾问依据用户资信情况通知用户签约时须提供哪些资料和费用

贷款用户在签约时提供齐全贷款资料（资料不齐全，标准上不给鉴证），交接并签字

搜集用户贷款资料及费用、签署贷款协议

立即领取已鉴证契约，贷款银行《协议银行及用户签收表》签收

一般
直客式

至房管局认可担保企业盖担保章
至开发商营销部（或相关部门）做盖章登记

至企业总办盖担保章

商业
公积金
房产抵押后至贷款行审批

至公积金管理中心审批

放款

放款至指定帐户

注：按揭相关费用：房产局抵押费为80元，公证费依据银行不一样收取高低不等（有免、100元或200元）。
签约前或鉴证前更名
更名审批步骤

问询用户是否符合变更条件

报立案场经理或项目经理处

不一样意
同意

按认购名字签约或送鉴证
率领用户填写更名申请并签字确定

鉴证前
签约前
办理签约手续，更名申请立案
因为需重新打印协议，所以依据各开发商要求收取对应协议工本费

辙销原协议，重新办理签约手续，更名申请立案

鉴证后更名注意事项：
1、 重新鉴证必备条件（房产部门硬性要求）：必需是直系亲属；房子没有抵押；在期房转现房销售之前；加名字必需是直系亲属之间。
2、 销售人员在签署商品房预售协议时应明确通知用户，已立案状态下协议标准上不许可更名，让用户在签约前考虑清楚协议上名字。
3、 假如是加名字，协议第一页预购人去房管局签字；假如是去名字，被去名字人去房管局签字，去房管局签字必需携带身份证、户口本、结婚证原件。（注：加名字话户口必需在一起，减名字必需由开发商同意盖章）
4、 递交证实材料：协议第一页预购人（乙方）身份证复印件、增加人身份证复印件及亲属证实（通常指户口本复印件，夫妻双方变更产权人姓名要提供结婚证）。

协议鉴证以后更名

问询用户是否符合变更条件

报立案场经理或项目经理，案场经理提报开发商是否同意变更

不一样意
同意

送用户出门
协议遗失后补办
鉴证后更名

去南京日报挂失（挂失整页报纸要保管好），要等30天（挂失生效期为30天）

一次性和按揭未抵押
按揭，已下款

没有能力解压填写《抵押变更转移联络单》去办理贷款银行盖章
有能力还款，自行解压

解压后去房产局办理注销抵押手续

预约用户来销售中心，并告之用户需递交证实材料

率领用户填写《契约变更申请表》并由用户签字确定，收齐用户提供关系证实材料复印件，让用户等通知

打印《期房证实》，《契约变更申请表》及关系证实复印件交由销售主管审核盖章

变更材料准备齐全后，预约用户一同前往房管局签字

房管局收件后，经销售员查证网上该套房撤消后，预约用户来销售中心重新办理签约手续

按正常手续鉴证

换房审批步骤

换房相关步骤基础等同于退房步骤。详见退房步骤。

以下是换房注意事项：
1． 房屋立案前换房时，经开发商总经理同意后，直接在房地产网上撤销原房认购协议或预售协议，打印新房号认购协议及预售协议。重新认购或签约后，由财务收款员直接把原房源上定金或房款转入新认购或签约房源。
2． 房屋立案后或交付后换房步骤为：先退房再换房，先走退房步骤，再重新认购签约。
3． 换房需要填写《换房申请表》 。

退房审批步骤
未签约用户退房
认购阶段退房步骤:

问明原因，劝说其不退，告之退房扣除定金

劝说成功
劝说失败

报立案场经理或项目经理处

口头报备开发商，依据开发商处理意见实施

同意
不一样意

通知用户能够退房，搜集退房资料 ① ）
告之用户定金不予返还，劝说其不退

开发商部门财务、营销主管、总经理逐层签字确定
填写《退款申请表》营销企业、开发商逐层签字确定。预约用户告之退款时间
陪同用户到财务办理退款手续，送用户出门
项目经理签字确定
率领用户填写《退房申请表》
劝说成功
送走用户并约定签约时间及告之相关事宜
劝说失败

没收定金，房屋另卖

行政助理用户退房信息录入明源，退房材料归档

未鉴证或已鉴证（已交房）用户退房
签约阶段退房步骤：
问明原因，劝说其不退，告之退房扣除定金

送走用户，告之相关事宜

劝说失败，依据开发商处理意见处理

劝说成功

不一样意
同意

通知用户能够退房，搜集退房资料②）

率领用户填写《退房申请表》，逐层签字确定
一次性
按揭
没有能力解压
了解解押金额，填写《退款申请表》，相关票据申领单（依据开发商要求）
《退款申请表》逐层签字，到开发商财务收款员处开余款收据复印

填写《退款申请表》营销企业、开发商逐层签字确定。预约用户告之退款时间

有能力自行解压，解压并取得《解押审批表》

至开发商财务支票管理员处开支票，通知用户带身份证领取支票填写收条

陪同用户至指开发商银行领取退还房款以后，至贷款银行办了解押手续，取得《解押审批表》

将《解押审批表》、抵押协议连同其它材料交给开发商
协议注销手续办理完成后，财务方可退款；行政助理用户退房信息录入明源，退房材料归

经开发商总经理同意确定后，盖开发商公章

配合开发商去房产局办理协议注销手续（和协议立案状态下更名必备条件一致）

备注：1.①指：《商品房认购协议》、退房申请表、身份证或户口本复印件、定金收据。
②指：《商品房预协议》、退房申请表、身份证或户口本复印件、预售协议、定金及首付款收据（已交房用户：钥匙、两书、猫眼等）。
2．退房用户若收房时已领违约金，退款时需扣除违约金；若开发商退款帮其解压用户，退款时注意扣除解压款。
3.自管产问题：
（1）房屋在期房销售期间，购房人因种种原因提出退房。所购房屋：
Ⅰ.按原销售价格进行上网公告、竞卖。若有两人以上竞买，采取摇号方法，经公证后确定购房人。
Ⅱ.假如开发商不愿让房子在网上公告，也能够办理“自管产”，但“自管产”必需等到房屋办理了产权证以后才能够销售。
（2）房屋为现房，购房人在未申办房屋全部权登记，因房屋质量、面积等原因，提出退房。必需在“南京网上房地产”上公告，其再销售价格为原协议登记价格，经三次公开摇号后无人认购可由开发单位办理自管产。

自管产销售步骤
意向用户填写《银行预审表》传真给相关银行核实用户资信情况

缴纳定金、签定《商品房认购协议》

一次性付款 按揭付款
缴纳首付款、签署《商品现预售协议》并和银行签署《个人住房抵押贷款协议》

交纳房屋全款，完成签约

约定用户去房地产交易中心，缴纳物业维修基金和契税等手续

用户备齐办理产权所需个人资料

银行返还办理好用户相关抵押资料（借款、抵押合相同）

办理时需携带自管产资料（企业提供），银行抵押资料、用户个人资料

至房产局办理用户抵押及产权证（买卖双方必需到场,用户不能到场需提供身份证和公证过委托书）

银行凭收件单放款
缴纳物业维修基金（凭协议正本、自管产证、分室分户图缴纳），当日拿用户收件单。10个工作日内，凭收件单，缴纳契税，当日拿取产权证和她项权证

用户从银行拿取按揭资料，开取发票

开取发票

办理入住手续

自管产交易注意事项：
1、 所需材料：
（1） 大产权证(开发商办理)
（2） 商品房现售协议
（3） 身份证原件或户口本（出生证实）及复印件
（4） 登记申请表（开发商提供）
（5） 发票原件及复印件（全款）
（6） 若共有权人不能到场需提供委托书。
2、 华侨路房地产交易大楼交易步骤：
（1） 配图（一楼窗口，配图费）
（2） 交维修基金（三楼，商品房多层75元/平方米，高层（含带电梯多层）120元/平方米；经适房多层50元/平方米，高层（含带电梯多层）90元/平方米）
（3） 交件（二楼）
（4） 交易结束，用户取收件单10以后来华侨交易大楼交契税拿房产证。

折盘审批步骤

步骤说明：
1． 用户在《商品房认购协议》约定时间内未能立即签约，经销售人员数次催告无效，销售人员需依据用户不一样情况申请折盘。
2． 用户签约后，未能按要求时间交齐按揭资料，经销售人员数次催告无效，销售人员需依据用户不一样情况申请折盘。
＊ 折盘再售审批由案场销售经理、开发商营销部经理、财务部责任人、分管副总审批。审批结束后，该套房屋即可出售。

一手交房、一手交（产权）证步骤
书面通知用户来案场交房、面积补差、换发票及领办“两证”材料；(通知书上告之用户要带材料)
用户来案场办理凭交房通知书及《商品房预售协议》办理交房手续，
10个工作以后领替换办用户产权证
领取办“两证”材料（详见“办证须知”），至财务补差价、换发票
至房地产交易大楼缴纳税费并提交产权资料
房屋交付前1个月领取房屋测绘结果

产权证办理工作需在房屋交付前一周完成，方便确保业主“一手交房，一手交证”。

交房步骤
有质量问题
签署房屋交接单
将房屋质量问题反馈给物业人员
将用户反馈问题报工程部处理
按入伙通知书要求准备预售协议、购房收据、面积补差款及需缴纳物业费用
用户收房资格确（是否是用户本人且房款付清）
发放收房确定书
修复完好后通知用户再次验房，直到满意为止
签署交房确定，到物业部办理手续
无质量问题
准备交房统一说辞
填写入伙通知书(电话确定邮寄地址)
邮寄入伙知道书给用户
整理搜集用户针对交房提出问题
和用户签取物业协议收取相关费用并发放钥匙
验房（物业人员陪同）
收房并填房屋交接单
接收用户填写房屋确定书
接收房屋交接单并送别用户
完成
开始

办理产权证步骤
携带购房契约正本及购房发票原件去房地产交易中心缴纳公共维修基金
收缴公共维修基金，办理房屋产权证送件

凭收件单及缴领取房屋产权证
按要求时间携带全额发票到房管局缴纳契税
携带“办理土地证所需资料”（详见办证须知）办理土地证
邮寄“两证”办理通知书及办理步骤
依据通知书先到开发企业领取相关资料 （详见办证须知）并办理面积补差手续，房款多退少补
依据实测面积房价开具全额正式发票
办理土地全部权证
按要求时间到土地局领取土地证
开始

户口问题

在本市市区购置成套商品住宅房（含二手房）60平方米以上，并实际居住生活，许可其本人、配偶和未成年或未婚儿女共3人在本市落户，购房面积每递增20平方米可增办直系亲属1人落户；
每套商品住宅房（含二手房）五年内只能享受一次购房落户政策。购置二手房时，业主应在原户主户口迁出其住房后，方可办理交易和户口落户申请手续，不然，公安机关不予受理购房入户申请；
还要依据南京当地户籍政策，同原户口直系亲属能够带过来。外地人+当地人为共同产权人时只能迁当地人户口;两个外地人为共同产权人时只能迁其中一人户口。

网上认购协议打印步骤

登陆南京房地产综合业务网：打开南京市房地产综合业务网（ 收藏夹内找），弹出安全警告界面点击“是”→选择数字证书点击“确定” →用户PIN码验证输入“1234并点击确定”至系统登陆界面，输入账号密码，账号：***；密码：***；→点击登陆。

1、 点击用户管理，进入界面后点击新增用户，录入用户姓名、证件类别、证件号码、联络电话（红底部分）保留。

2、 点击协议登记，会显示出项目标全部销售许可证号，图所表示，找到要打印栋号所对应许可证号。

3、点击选中销售许可证号会出现协议管理，以下图所表示：

4、点击协议管理出现下图页面：

5、在最下面一排点击新增协议，出现该页面，通常新输入用户在末页最终一个，选中用户编号，点击提交，即出现图2所表示：

6、在业务类别选择商品房认购，输入正确楼栋号及室号提交，出现界面图2所表示，在方框打钩提交。

6、 提交后转到该页面，选择该套房屋所对应协议范本 提交后会回到该页面，找到输入用户姓名或房号（如在第一页没有，筛选即可），点击会出现四个选择（编辑、买卖双方、协议确定、撤销），点击编辑

第1页要输入单价、总价、付款方法、定金及约定日期（红底部分）提交

第2页输入补充约定提交

协议打印步骤

1、打印协议时，筛选到该套房屋，点击用户姓名，以下图所表示，点击转契约

2、在－1页输入协议编号，保留目前页（00877销证号用00877****协议号，00839销证号用00839****协议号）。

第1页，对照身份证录入用户姓名（协议确定单上有多个姓名就要输入多个姓名）、地块号、三个红框全部要在第一个打钩、层高、保留目前页。

第2页，录入形象进度、定金日期、定金小写价格、币种为人民币、定金处理方法第一条打钩，而且保留

第3页，要输入单价、总价（打钩房价款，单价、总价同上），假如是一次性付款就把交首付款日期、首付款价格大小写按要求输入，而且把按揭钩去掉内容删掉，假如是按揭就把交首付款日期、首付款价格、贷款额大小写按要求输入，而且把一次性钩去掉内容删掉，保留

3、如碰到当日认购签约用户，如不需要打印认购协议，可直接跳过认购步骤，在房屋查询—业务类别里不需要再选择商品房认购，直接选择预售协议管理，进行编辑。

备注： 1、前三页输好后即可打印，打印之前点击正式打印，不然为非正式协议。
2、打印正本协议关键点击专用协议，正本-1页和0页不需要打印
3、打印协议及认购书时注意放纸方向，以免批量打印错误。

协议确定书打印步骤

将协议送房产局送鉴之前，要先确定上传，步骤以下：

◆ 查找到要送鉴协议房号，图1所表示，点击协议确定，图2所表示 ，按要求输入协议确定号，密码为该套房屋产权人身份证号码最终六位，提交打印即确定完成！

注：1、打印协议确定书时注意放纸方向，以免批量打印错误。
2、确定密码通常为购房用户身份证号最终六位。

其它注意事项
一、 换手率问题：
（1） 调整相关程序使换手率只在认购协议撤销、买卖契约撤销中购房人姓名发生变更和认购协议到期自动撤销，也就是真正产生了换手才计算换手次数，从而更科学和正确界定换手率。
（2） 调整换手率计算公式，将全部房屋纳入计算，避免因为保留和抵押状态变更而使得换手率产生大幅波动。换手率计算公式改为以下计算公式：(认购协议撤销和买卖契约撤销中购房人姓名变更次数+认购协议到期自动撤销次数) ÷项目总套数。
（3） 正式协议打印后回退，原购房人有增减，只要其中一人姓名无改变就不计入换手。
二、 收据遗失
用户告之收据遗失，口头汇报案场经理

据遗失
核实无误后安排置业顾问通知用户提交书面申请
案场经理签字确定
陪同用户到开发商财务办理手续

财务补开收据并核收补办申请签字
送用户出门
明源上备注收据补办相关短信息

备注：
收据补办手续通常全部会放在交房后，支付面积补差款时一并办理（核实用户缴款统计无误后，提交书面申请，直接开具全款发票，依据开发商要求而定）

三、 《南京市商品房预售协议》条款详解
编者按：《南京市商品房预售协议》已于本月1日起正式启用。自本月1日起新批，除了溧水、高淳两个郊县以外本市各区行政区域范围内，首次取得商品房预售许可证商品房全部必需使用该示范文本。
协议内容
甲方已领取＿＿号《国有土地使用证》，依法享受南京市＿＿区    地块国有土地使用权；该宗地块地号为＿＿。
甲方获准在上述地块上开发建设商品房【 】地名核准名称【 】暂定名称为＿＿。
甲方已领取宁房销第＿＿号《南京市商品房预售许可证》，依法能够预售对应商品房。
依据《中国协议法》、《中国城市房地产管理法》和建设部《城市商品房预售管理措施》、《商品房销售管理措施》等要求，甲、乙双方就商品房预售事宜，经协商一致，签订协议以下。

【注解】
协议序言部分包含预售人宗地使用权、商品房项目名称、商品房预售许可和签订协议法律依据等四个方面内容，概要说明了开发企业预售商品房正当性。
序言第一款为填空式，内容为开发企业《国有土地使用证》相关证载内容。开发企业享受正当开发用地使用权，是房地产开发经营基础条件，也是预购人最终继受取得房屋全部权和对应土地使用权前提，是商品房物权渊源。
序言第二款为单选加填空式，内容为商品房项目名称。本市地名管理实施地名核准制，只有经地名管理办公室核准地名方能作为法定地名使用。在商品房预售阶段，开发企业通常会在地名核准前为商品房项目选择项目推广名称，故协议中项目名称存在两种可能性。双方当事人应该依据签订协议时实际情况给予选择填写。
序言第三款为填空式，内容为商品房预售许可。商品房预售许可证是开发企业预售商品房最关键正当性依据，直接决定商品房预售协议效力。因同一商品房项目可能领取多个预售许可证，所以本款填写预售许可证许可范围应该包含本协议所预售商品房。预购人可经过本市网上房地产公告系统查询相关信息。
商品房预售协议是专业协议，除需受中国协议法调整外，还需受到和商品房预售制度配套相关法律法规调整。序言第四款列举了两个国家法律和两个建设部规章，本协议正文部分很多条款和这些法律法规要求全部有直接或间接关系。

第一条 协议标基础情况
    一、甲方预售给乙方商品房（下称"该商品房"）为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中＿＿号，该房号为【 】公安审定编号【 】工程暂定编号。该商品房所在楼幢总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。
二、该商品房所在楼幢主体建筑结构为＿＿，主体建筑层数为＿＿层，其中＋0.00米以下＿＿层，＋0.00米以上＿＿层，该商品房在【 】+0.00米以上【 】＋0.00米以下第＿＿层。
三、该商品房设计用途为＿＿，层高＿＿米（和本层高不一致部位另见附件2中层高标注）。
四、该商品房建筑面积＿＿平方米，其中套内建筑面积＿＿平方米，共有共用分摊建筑面积＿＿平方米。计入上述共有共用分摊面积建筑部位见附件3。
五、该商品房装修装饰材料及设备标准见附件4。
六、该商品房占用范围内国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房土地用途为＿＿，土地使用年限自＿＿年＿＿月＿＿日起至＿＿年＿＿月＿＿日止。
七、该商品房所在楼幢目前工程建设形象进度为＿＿。

【注解】
本条内容是协议标条款，关键反应协议标自然情况。为更正确描述协议标，本条配合文字还附加了必需图形。
第一款为填空加单选式，并引见两份附图。填空部分用文字描述协议标具体坐落。因本市房屋门牌编号和户籍坐落一致，应由公安机关统一编排，所以在商品房预售阶段存在开发企业自编和公安机关审定两种可能性，双方当事人应依据签订协议时实际情况选择。总平面图反应经计划主管部门同意商品房项目总平布局，反应协议标在商品房项目中平面位置，和协议标所在楼幢整体朝向、及其和道路、相邻楼幢平面关系等要素。套型及分层平面图应该是标准各边长尺寸图形，反应协议标在楼层中平面位置，各功效区尺寸和相互衔接关系等要素。本款附图可打印，也可粘贴，但粘贴需加骑缝章。
第二款为填空加选择式，内容为协议标所在楼幢结构情况。本协议填写结构是设计文件注明结构，因概念体系和产权登记结构不一样，所以本协议注明结构可能和预购人产权登记结构表述不一样。标主体建筑层数是指楼幢自然层。有复杂建筑，部分楼层可能不应记入楼幢自然层，双方在签署协议时需注意相关国家规范要求。这里+0.00米是指设计标高，可能和室外地坪并不平齐。标所在楼层应和自然层对应，有标是跃层布局，分居多个楼层，双方应依据实际情况明确约定。
第三款为填空式，内容为标用途和层高。本协议中用途指设计文件注明用途，和标实际使用无关。层高是指标地面到上级楼面或下级楼面到上级楼面之间高差。标层高表述标竖向尺寸，和标室内净高不一样，因横梁等结构影响，一样层高下能够有不一样净高。同时，因房屋结构复杂性，同一标内可能存在部分功效区层高和标准层高不一致，比如错层结构、斜屋顶结构等，双方当事人需在分层平面图中对应部位给予明确。
第四款为填空式，内容为标数量，也是协议价格关键计算依据，本协议以建筑面积表示。其中套内建筑面积加上共有共用分摊建筑面积等于商品房建筑面积。套内建筑面积部分由本协议预购人独占享受全部权，共有共用分摊建筑面积部分由标所在楼幢全体业主共同享受全部权。参与共有共用建筑面积分摊部位在商品房预售前开发企业已在本市网上房地产公告系统公告，本款引见附件3 内容通常应和公告内容一致。标所在楼幢共有共用面积分摊包含不一样分摊功效区，公告系统现在还未给予区分，预购人需加合理注意。
第五款内容是标装饰装修和设备标准，其引见附件4为选择填空式，被铅印选定为必选必填项，填写内容能够是材料或设备品种、规格、品牌、质量等。附件4在格式设计上仅适适用于统计毛坯标准或简单装修标准，对装修一次到位商品房，双方当事人需另行签署协议。
第六款为填空式，内容为商品房对应土地使用权。和开发商宗地使用权不一样，预购人取得往往是共有土地使用权，因土地分割转让手续滞后，其具体面积在预售阶段通常不能确定。本市开发用地均是出让取得有使用期限土地，预购人取得是剩下年限土地使用权。宗地能够并存多个用途，本协议注明用途和使用期限应于标严格对应。
第七款为填空式，内容为签署本协议时标直观自然形态。本款要求双方当事人简明扼要地确定工程实际达成形象部位，通常可按基础、结构、屋面、装修、完工等结合实际分层次、分阶段表述。在商品房项目标整个预售过程，工程形象进度一直处于动态改变之中，双方当事人在本协议中对目前进度给予确定固定，是预售协议特有需要。

第二条 该商品房权利瑕疵
一、甲方通知乙方，该商品房存在下列权利瑕疵：
【 】其占用范围内土地使用权已设定抵押，抵押权人为＿＿，抵押登记部门为＿＿，抵押登记日期为＿＿ 。
【 】已设定在建工程抵押，抵押权人为＿＿，抵押登记部门为＿＿，抵押登记日期为＿＿。
【 】
二、甲方已通知抵押权人预售该商品房证实和甲方处理上述权利瑕疵承诺见附件5。
附件5
甲方已通知抵押权人预售该商品房证实
（如粘贴需加盖骑缝章）
甲方处理权利瑕疵承诺
【 】本协议签署后＿＿天内注销该商品房抵押登记。
【 】办理商品房预售协议登记立案手续前注销抵押登记。
【 】该商品房交付前注销抵押登记。
【 】办理房屋全部权转移登记前注销抵押登记。
【 】
因甲方原因造成上述注销抵押登记手续拖延办理，经乙方催告后＿＿天内仍未办理，或甲方提供虚假“甲方已通知抵押权人预售该商品房证实”，乙方有权解除本协议，并按下列方法清理和结算：
【 】甲方应在本协议解除后＿＿天内将已付价款和按＿＿利率计算利息返还乙方，并另按已付价款金额一倍向乙方负担处罚性赔偿责任。
【 】

【注解】
本条内容是商品房权利情况，和第一条描述自然情况一起共同组成协议标基础情况。本条也是预售人权利瑕疵担保义务专用条款，其效果是确保本协议标交付时，没有其它第三人享受对标物正当追索权。