房地产公司设计前期阶段作业指引.doc

设计前期阶段作业指引1. 目的为规范项目设计前期阶段的操作程序，加强对项目设计前期阶段的监控，达到确保质量、进度，控制成本的目的。2. 适用范围对于操作难度较大，内容较为复杂的项目，进行前期策划的阶段，即实施方案阶段之前的阶段。3. 术语和定义 4. 职责4.1 设计管理部：4.1.1配合项目发展部完成项目可行性研究报告规划设计部分的内容。4.1.2项目资料收集和分析。4.1.3参与编制项目产品建议书和确认。4.1.4制定项目设计前期阶段概念设计任务书。4.1.5完成项目设计工作总体计划。4.1.6组织概念设计单位的筛选工作。4.1.7完成详规设计文本。4.2营销管理部4.2.1提供产品建议书。4.2.2主持编制项目产品建议书。4.3 公司总经理批准选择本阶段的设计单位。5 工作程序5.1 项目资料收集分析5.1.1 根据项目收集相关技术数据，了解周边资源条件，整理设计参考资料，对项目环境状况做出评估。5.1.2 与物业管理公司商讨并确定物业管理模式，并初步确定项目管理用房面积及其位置。5.1.3 根据以上述资料，形成项目资料，项目资料包括但不限于以下内容：a) 项目规划设计的可行性研究；b) 项目规划设计草案总平图；c) 项目综合经济技术指标5.2配合项目发展部完成项目可行性研究报告-规划设计部分5.3编制本阶段工作计划和项目设计工作总体计划5.3.1项目负责人拟订本阶段工作计划和项目设计工作总体计划。5.3.2项目设计工作总体计划完成初稿后，参与由项目发展部组织的项目开发总体计划讨论会，并依据会议纪要的决议修改完成项目开发总体计划的设计部份。5.4概念设计准备5.4.1以项目发展部提供的项目信息资料、市场部提供的产品建议书及投资分析阶段的项目的可行性分析为指导，编制概念设计任务书。5.4.2考察和选择设计单位，填写设计单位信息记录表确定参加概念设计的设计单位、设计费用和设计进度，公司管理层批准。5.5概念设计5.5.1向设计单位发出概念设计任务书和相关项目资料。5.5.2项目负责人与设计单位保持联系，掌握设计进度和设计方向。5.5.3项目负责人收取各设计单位送交的设计文件和方案，审核设计文件深度和内容，包括各项规划指标是否符合概念设计任务书要求。并交设计单位进行修改。5.6概念设计评审并形成概念设计研究结论5.6.1项目负责人审核确定概念设计文件后，组织概念设计方案评审，验证所确定的项目开发模式的可行性、经济性、合理性。评审以公司内部评审的方式进行。5.6.2公司内部评审：a) 项目负责人组织召开公司内部概念设计评审会，评委由公司领导和相关部门负责人组成，进行概念设计方案评审。b) 以概念设计方案为参照，论证项目规划指标分析表的可行性、经济性、合理性。5.6.3本阶段工作相关部门：部门职责相关工作设计管理部主导部门组织概念设计评审会营销管理部协作部门参加概念设计评审会成本管理部协作部门（可选）参加概念设计评审会工程管理部协作部门（可选）参加概念设计评审会项目经理部协作部门（可选）参加概念设计评审会5.7完成详规设计文本，并提交项目发展部。6 支持性文件（以下文件内容仅在项目操作需要前期研究阶段使用）6.1 设计合同6.2 设计任务书6.3 经营计划7 相关记录及表格7.1 项目合同（协议）审批表7.2 付款审批表7.3 月度计划7.3会议纪要7.4传真