物业管理业务操作指引模版.docx
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1、物业管理业务操作指引第一条 为规范公司物业管理相关业务,指导公司范围内的物业管理服务工作,特制定本办法。第二条 本指引适用于广州市城市建设开发有限公司(以下简称“公司”)和辖下地产项目子公司以及受托管理的房地产项目公司(以下统称“项目公司”)与下属物业公司(以下简称“物业公司”)的相关物业管理工作。第三条 原则1、强化配套原则。通过强化物业公司的配套服务职能,充分发挥主业、配套的协同效应,持续提高物业管理服务水平,维护、提升公司品牌形象。2、内部市场化原则。在开展具体业务过程中,项目公司与物业公司之间需制定合理的计费标准,并以契约形式明确。3、标准化原则。物业公司应依据公司制定的物业服务标准,
2、开展相关的物业管理服务工作。第四条 定义承接查验是指承接新建物业前,物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期服务合同的约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。内部验收是指为减少房屋交付时可能出现的质量缺陷,项目公司应委托物业公司或具有相应资质的独立第三方从客户角度,按照新建住宅内部验收工作指引对房屋进行检查。清洁开荒是指项目集中交付使用前,物业公司受项目公司委托对项目内房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁,以保证业主入住时的良好状态。交付使用是指业主收到商品房交付使用通知书并办理完结相应手续;业主收到入住通知后或在合同规定期限内不办理相应手续的,视为已交付使用
3、。前期有偿服务管理是指物业承接查验开始之日起,至集中交付日或合同约定交付日前,由项目公司委托物业公司实施的物业管理。第五条 方法和过程控制一、物业服务准备阶段1、物业管理方案策划及费用测算(1)在前期物业管理投标过程中,物业公司应确定投标项目的物业管理方案,该方案是对管理服务工作的全面策划,具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、服务架构、管理费测算等内容。(2)物业管理费定价应以收支平衡为原则,参照当地政府指导标准和行业水平制定。2、前期有偿服务费物业公司为项目提供房屋内部查验,公共设施设备查验及开展物业服务所产生的费用(人员到岗投入实际服务的费用等)应由项目公
4、司支付,具体费用标准按照由双方按物业公司实际投入约定。3、物业开办费为实现新项目的正常物业服务开展,物业公司所需购置的办公设施、工具采购、管理用房装修、公共及环卫设施、消防器材、标识标牌、交楼印刷品、驻场员工的基本生活设施完善等固定资产,应由项目公司直接配置,或一次性拨付物业公司一定款项。4、管理用房提供(1)项目公司应按照法规要求为物业公司提供必要的管理用房,用于服务中心日常办公、会议、接待、仓库、保安员宿舍(有条件情况下)等。(2)管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,项目公司应根据项目实际情况,参照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物
5、业公司提供管理用房。(3)管理用房应在规划设计阶段予以充分考虑。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要,可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑;如管理用房中涉及到员工生活用房的,具体位置应根据项目具体情况确定,可从员工就餐、活动噪音和路径等不影响业主等方面予以考虑。规划的面积,需要考虑服务中心驻场人数和周边活动设施等因素。驻场人数可根据当地用人政策、劳动保护政策、周边安全等因素测算。(4)管理用房装修、配置由物业公司提出方案,由项目公司实施并承担装修费用,具体可参照住宅物管用房、设备用房、公共标识设计指引(2011试行版)。5、内部验收(1)为减少房屋交付时可能
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