社区商业策划案例样本.doc

万年花城小区商业案例

◆ 整体环境
　1．区位条件：以万年花城为关键，周围小区现有包含育菲园、育芳园，未来周围小区还包含三环新城、国美第一城等多个项目； 同时， 万年花城将首全部经贸大学围合在项目中央，周围还有燕京华侨大学、国家法官学院、北京电子工业学校、铁路卫生学校等大中专院校，多所院校集中使万年花城成为名副其实大学区。
　2．交通情况：贯穿小区“三横三纵”六条市政道路估计于前后投入使用，其将贯通三环、四环，其中东西横向道路分别为丰台东路（宽30米，为两上两下道路）、看丹路（宽40米，为两上两下道路）、康辛路（宽50米，为三上三下道路），南北纵向道路分别为万寿路南沿（宽70米，为四上四下道路）、郭公庄路（宽40米，为两上两下道路）和纪家庙路（宽40米，为两上两下道路）。
　3．人口组成：区域现有成熟人口6万人左右，计划人口规模为12.38万人，调研结果显示，区域未来居民组成将以年轻城镇居民为主，学历水平和家庭年收入均显著高于北京市平均水平。万年花城业主调研结果显示，花城未来业主年纪集中在35岁以下、同时家庭月总收入5000元以上，学历在大学以上业主占比高达49.48%
　4．人均购置力：因为区域整体定位为丰台区经济四大板块之一，花城及周围项目定位为丰台科技总部基地生活配套区，众多高科技人士将进驻该区域，其人均购置力水平极为可观。万年花城业主调研结果显示，花城家庭可支配收入平均为68940元，家庭平均人口2.87人，其家庭可支配收入及人均购置力均显著高于北京市平均水平。
　5．区域未来发展情况：本区域定位为以居住为主，兼有教育科研、商业服务设施等用地多元综合性区域。是北京市及丰台区大力发展区域之一，其未来发展速度及经济增加速度等均不可小视。

◆ 商业概述
　1．商业总体规模：约20万平方米
　2．商业建筑形式：大型商业中心（其中大型商业中心共8万平方米，地上经营部分5万平方米，地下停车场3万平方米）
　　　　　　　　中型独体商业（可经营业态丰富、餐饮、娱乐等行业均可从事经营）
　　　　　　　　商业街区（由底商、独立商业及塔楼裙房组成）
　　　　　　　　酒店、写字楼等商业设施
　3．商业整体定位：万年花城商业定位为以小区商业为基础开放性商业系统
　4．商业设计理念：万年花城商业以 “新城市主义”作为商业计划指导思想，遵照花城整体设计所采取风格，商业作为新城市主义生活关键组成部分，在设计理念上引入了国际优异“TOD-交通导向布局系统”，将商业、交流中心（广场）、办公及其它公建有机布局，分布在可步行抵达公交站点范围内
　5．商业系统设置：三级商业设计，即一级商业中心、二级商业街区、三级便利组合（按居民5分钟步行范围设置）
　6．商业布局情况：
　计划布局：一心五区八模块，即形成“一个区域商业中心，五大专题商业街区（生活街区、动力街区、商务街区、情调街区、时尚街区），八组便利模块，十二条特色商街，二百个专营店铺”商业系统组合功效布局：关键从未来区域居民需求考虑而进行业态计划布局，满足未来居民生活、办公、教育、休闲、娱乐等功效方面需要
　7．花城商业特点： 万年花城商业形成了独具特色“居民5分钟步行生活圈”，具体在商业计划设计上，则遵照了“综合性”、“站点性”、“便利性”、“层次性”四大特点进行设计
　8．现在进驻商家：万年花城区域商业正受到中国外大型商业巨头和投资者青睐，家乐福、乐华梅兰、北京华联、华堂、上海联华、法国迪卡侬、麦当劳、肯德基等著名商家全部有在该区域内进行投资意向。而且已经有多家签署了合作意向书，现在包含中国第一大便利连锁企业--联华快客、新加坡苏菲糕饼、嘉事堂、柯尼卡、荣昌洗衣在内多个著名商家签约进驻。估计很快未来，伴伴随万年花城对整体区域住宅影响和引领，西南区域商业新势力将逐步出现。而万年花城无疑将饰演西南商圈领头军角色。

◆ 计划布局
基于万年花城整体定位，结合该区域未来发展需要，填补区域内无大型综合商业设施空白，在花城商业整体计划布局中，我们计划了一个大型区域性商业中心，同时我们计划了适合于满足业主餐饮、休闲、娱乐、购物等需求独立商业设施。

◆ 大型商业用房介绍
　1．位置
　　　　3#地商业用房定位为区域性商业中心，在万年花城项目标东部，首全部经贸大学东北方向，是万年
　　花城商业体系关键部分。
　2．规模
　　　　3#地商业用房距离西南三环300米，占地面积约为25000平方米，建筑面积约为80000平方米，包含地下
　　30000平方米左右停车场；其地块长约300米，最宽处102米，最窄处58米，限高分别为24米和18米。
　3．合作方法
　　　　3#地商业用房开发方法为订单式开发，将采取出租或合作开发等多个形式合作方法，现在处于和多家
　　中国外著名商家合作洽谈过程。
　4．效果示意图

◆ 中型商业用房介绍
　（一）4#-1独立商业用房介绍　　1．位置
4#-1独立商业用房在万年花城东北端，是万年花城商业系统中关键组成部分， 估计9月份交付使用
　　2．规模
4#-1商业用房累计三层，总面积为4298平方米，其中：地下一层面积为1998平方米；地上两层，每层面积约为1100平方米。
　　3．合作方法
4#-1商业用房拟采取出租或出售方法，能够整体出售/出租或分割进行出售/出租。4#-1商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业及银行等服务设施，同时还适合专业卖场等业。
　　4．效果示意图

（二）1#独立商业用房介绍
　　1．位置
1#地商业用房在花城东南端，首全部经济贸易大学东侧，紧邻张新路和康辛路，由四个独体商业用房组成。
　　2．规模
1#地商业用房总面积约为9300平方米，累计4个独立型商业用房，其中：1#-13商业用房地上两层，总体面积为1365平方米；1#-14商业用房地上两层，总体面积为965平方米； 1#-15商业用房地上三层，总体面积为5360平方米；1#-16商业用房地上两层，总体面积为1670平方米。
　　3．合作方法
1#地4个商业用房均为独体商业，其合作方法极为灵活， 拟采取整体出售或分割出售方法。1#地商业用房适合于超市、大型中餐、西式快餐等餐饮企业，同时考虑其分割性特点，适合于装饰用具、饰品店、精品服装店、宠物医院等时尚业态。
◆ 红筹型商业用房介绍
　1．位置
　　　　红筹型商业用房在2#地看丹路沿线，万年花城东端，对面为花城区域性商业中心，定位为花城商业
　　示范区。2#-1、2#-2楼座全部有商业用房，其中，2#-1商业用房为底商形式，2#-2商业用房为塔楼裙房形式。
　2．规模
　　　　2#地近期推出红筹型商业用房总面积约为2170平方米，共27套商铺，其中2#-1商业用房均为底商地上
　　一层，2#-2商业用房为塔楼裙房；估计于9月份建成投入使用。
　3．户型
　　　　2#-1商业用房主力户型为60-80平方米之间，最大户型为232.92平方米，最小户型为30.24平方米。2#-2
　　商业用房面积主力户型为70平方米左右，最大面积为106平方米。

　效果示意图

　　综述，2＃地商铺优势在于和3＃地大型商业仅一街之隔，可经营类型多样，而且相对于其它地块商业而言，其开盘及交房时间较早，且在花城一级商业地带，其未来必将是人气聚集之地，升值潜力巨大，商机无限。　　2#-1定位为花城商业示范区，关键招商对象为品牌商家，现在已经有乐华梅兰专卖、多样屋、嘉事堂、联华快客、好望角音像图书、新加坡苏菲糕饼店、荣昌洗衣、吉野家等众多意向商家和万年花城洽谈合作，拟在此地开
店。

◆ 升值型商业用房介绍
　1．位置
　　　　升值型商业用房在4#地北区，为近期推出商业用房，其中，4#-2、4#-3、4#-5商业用房均为底商形
　　式，紧邻丰台东路及4#-1独体商业，关键功效定位为花城及周围居民日常消费场所。
　2．规模
　　　　红筹型商业用房面积总计约为2400平方米， 其中4#-2商业用房为地上一层底商，共7套商铺，面积总计
　　为514平方米；4#-3商业用房为地上一层底商， 共14套商铺，面积约为1228平方米；4#-5商业用房共11套商
　　铺，面积总计为658平方米，其中，4＃-2、4＃-3估计于底建成投入使用，4＃-5估计于投入使用。
　3．户型
　　　　4#-2商业用房户型面积集中在60-70平方米，4#-3商业用房主力户型面积集中在80-130平方米，4#-
　　5商业用房主力户型面积集中在50-60平方米。

　　综述，4#地相对其它地块而言，其在丰台东路上，丰台东路是未来三环新城、育芳园等小区业主从西南三
环进入所居住小区必经之路。所以，地理位置好，人流量大是4#地最显著特点。

◆ 其它小型商业用房介绍
　　万年花城小区规模高达200万平米， 依据花城商业总体计划和布局情况，在其它还未建设开发地块还有
部分小型商业，期待关注中。

◆ 商铺投资知识
　1．商铺投资特点：
　　 稳定性好： 商铺租约通常为3至5年或更长，承租户对商铺装修、投资、赢利预期及长久计划，决定了
　　　　　　　　商铺租约稳定性。
　　 增值性强： 商铺投资是一个长久过程，好商铺因其稀有性或特定供给条件，会伴随商圈发展成熟不停
　　　　　　　　升值，由此带来租金增加是肯定。
　　 回报率高： 成熟商铺投资回报率单租金收益则可能达10%～15%， 有甚至达成20%以上。购置小区商铺
　　　　　　　　投资者，伴随业主入住，人气上升，商铺价值提升成为肯定。
　　 投资潜力大： 成熟市场下通常商铺和住宅价格之比为4∶1～5∶1，商铺价格还有较大上涨空间。不过
　　　　　　　　要充足考虑市场环境、市场供给情况差异等原因，尤其是住宅价格透支，将对商铺价格正确
　　　　　　　　定位及判定产生重大影响。
　　 经营方法灵活：商铺可出租、可经营，方法灵活。
　2．商铺投资类型
　　 据调研显示，商铺投资类型及投资百分比分析以下：

　　从图中不难看出，小区型商业投资已经成为现在商业投资者们所选择关键商业投资类型。小区型商业包含
小区类商铺和住宅底层商铺。小区类商铺指在住宅小区内商用铺位，其经营对象关键是住宅小区居民。社
区类商铺表现形式关键是1--3层商业楼，有些铺面能够直接对外开门营业，但多数属于铺位形式；住宅底层商
铺，指在住宅底层商用铺位。住宅底层商铺是现在市场极为关注、投资者热衷商铺投资形式，很多房地产
开发商充足认可住宅底层商铺巨大价值，不仅避免了过去住宅底层不好卖尴尬局面，而且取得了更大投资
收益。
　　万年花城同时存在上述两种小区型商业类型，含有较高投资价值。

　3．商铺投资步骤
　　 1）正确判定商铺类型
　　　　　　首先，判定购置商铺所属投资类型，为选择投资行业及进行客群分析等奠定基础。就花城而言，
　　　　存在大型商业中心、中型独体商业及小型商业等多个上铺类型，选择更大。
　　 2）投资行业选择
　　　　　　在判定所投资商铺是否含有良好行业背景时，有3个基础标准：
　　　　　　　　此行业历史及未来消费增加速度
　　　　　　　　此行业竞争情况呈良性
　　　　　　　　此行业利润空间
　　　　　　投资者可经过搜集统计数据和实地调研取得这些指标并进行分析，就花城而言，因为其所属地块将
　　　　作为北京西南区域关键节点和战略布局区域，相对于北京其它较为成熟区域而言，发展空间较大，各
　　　　业态均存在较高利润空间。
　　 3）确定目标收益空间
　　　　　　商铺投资收益是全部商铺投资者所关注问题，但通常投资者对商铺投资收益了解仅局限在租
　　　　金收益上。实际情况是，租金收益属于商铺投资收益中常规收益项目，而商铺价值升值收益对于像中
　　　　国商业房地产这种发展中市场来讲，无疑成为商铺投资者发明财富关键手段。
　　　　　　租金方法回收投资也是房地产业投资回报基础方法，对于商铺来讲也不例外。价值升值收益实际
　　　　上是商铺二手交易实现卖价和初始买价差额。实现价值升值收益对于通常商铺投资者有不小难
　　　　度，假如选择适当，即使租金收益率不是最高，但却能够取得买家飞涨报价；假如选择失当，不仅商
　　　　铺不好出租，而且完全有可能被迫“挥泪降价甩卖”。
　　 4）商铺投资关键影响原因
　　　　商铺投资8大外部要素
　　　　　　立地商圈：指商铺所在区域商业等级、竞合环境、用户群规模及购置力等原因综合组成商业概
　　　　　　　　　　　况。其中客流量是一个极为关键指标，它意味着经过商铺用户流量。客流量和客
　　　　　　　　　　　单价乘积是销售额，所以现实客流量意味着商铺可能取得现实销售额，而商圈变
　　　　　　　　　　　化或店铺影响带来潜在客流量则决定了店铺增加空间。所以是否临街实际上是对
　　　　　　　　　　　客流一个关键要求。
　　　　　　可 视 性：使商铺尽可能多在平面、立体范围内极轻易被消费者看到程度。
　　　　　　通 达 性：指用户抵达商铺交通条件难易程度，它意味着用户抵达商铺可能性。
　　　　　　停 驻 性：指用户抵达后能够停留或停驻可能性，通常见商铺门前是否有广场或是否有足够停
　　　　　　　　　　　车场来描述上述指标。
　　　　　　商铺类型：根据所在位置划分出商铺类型。如商场（商业中心）内商铺、商业街商铺、市场类
　　　　　　　　　　　商铺、独立型商铺、底商商铺、裙房商铺等。
　　　　　　商铺环境：指相邻商铺或商业关系（包含隶属项目标类型、运行方法、运行状态、管理水平等
　　　　　　　　　　　全部对商铺价值起着关键影响）。商铺环境是“微观意义”上“商圈概念。商铺
　　　　　　　　　　　价值提升是一个动态过程，其周围环境情况及趋势对商铺价值起到关键作用。
　　　　　　商铺结构：商铺坐落、面宽、进深、层高、墙体分割、开门开窗、广告牌及楼层等全部对商铺价
　　　　　　　　　　　值影响不小，如底商就包含到很多严禁项目。
　　　　　　商铺配置：指商铺基础设施配置，包含商铺上下水、电、采暖、燃气等技术性指标确保，对
　　　　　　　　　　　商铺功效影响也比较大。
　　　　商铺投资4大内部要素
　　　　　　价格空间：投资收益来自于商铺本身价值增值和经营收益（出租或自营收入），假如商铺初始
　　　　　　　　　　　价格高，就会对增值收益和经营收益进行双重打压。
　　　　　　投资模式：关键取决于商铺采取付款方法，如一次性、按揭贷款、分期付款、分次付款、以租
　　　　　　　　　　　代买等多个方法初始投入和资金成本均不一样。
　　　　　　收益模式：关键是取决于商铺投资者获取商铺投资收益方法，如带租约销售、返租销售、自行
　　　　　　　　　　　出租、代理租赁、自行经营、特许经营等。
　　　　　　运行模式：是商铺发售者或出租者商铺运行管理方法，部分情况下，会成为致命要素。如分
　　　　　　　　　　　割产权式销售带来潜在经营和收益风险。

5）投资收益分析
　　　　　　商铺投资者在清洗判定商铺类型、明确目标收益空间、熟知商铺投资内外部要素后，需要处理问
　　　　题就是怎样量化收益，商铺投资收益包含租金收益和价值升值收益，租金收益水平关键取决于商铺投
　　　　资外在要素；价值升值收益水平除考虑商铺投资内部要素外，还要考虑商铺投资外部要素，如未来
　　　　周围居住、办公类、房地产及旅游房地产等发展趋势。
　　　　　　在判定商铺价值过程中，必需对商铺所在地方商业气氛有足够了解：商业气氛好坏直接影
　　　　响商铺价值、租金水平，和价值升值空间。在进行商铺投资过程中，要同时对商铺所在地域现实状况
　　　　商情和未来预期商情进行分析，从中发掘商铺价值升值收益趋势和潜力。
　　　　　　假如根据商铺所处位置等条件不一样将其分为A，B，C，D，E 5级，A级：小区型商业设施区域，同
　　　　业项目竞争程度较高，针正确用户群体以小区内居民为主，消费主体内容比较复杂；B级：交通设施、
　　　　商务楼、写字楼商业设施区域；C级：地域性商业设施区域，如北京十里河建材街、北京大钟寺家俱城
　　　　等；D级：城市大型商业设施区域，如北京国贸商城、北京东方广场等；E级：现代改造型、著名大型繁
　　　　华商业区，如北京王府井大街，北京西单商业街等。
　　　　　　以上A，B，C，D，E　5个等级商铺价值升值空间呈逐层降低趋势，租金水平根据以上层级依次
　　　　升高。租金收益和价值升值收益矛盾性是任何商铺投资者全部必需面正确问题,既想有很高租金收益,
　　　　又要确保价值升值收益良好空间，对于一般投资者来讲，是很困难事情。
　　　　　　相比较而言，花城商业属于A级小区型商业设施区域，是商铺价值升值收益较为巨大商业类型。
◆ 商铺投资分析
　1．商铺投资测算（或以表格形式表现）

方案一
方案二
方案三
方案四
房屋面积 (平方米)
100
100
50
50
单价 (万元/平方米)
1.1
1.1
1.2
1.2
总价 (万元)
110
110
60
60
贷款百分比
50%
0%
50%
0%
首付 (万元)
55
110
30
60
贷款额 (万元)
55
0
30
0
月还款 (元)
6139
0
3348
0
租金单价范围
(元/平方米/天)
2-5
2-5
2-5
2-5
租金均价
(元/平方米/天)
3.5
3.5
3.5
3.5
月物业管理费 (元)
300
300
150
150
月租金收入 (元)
10500
10500
5250
5250
月租金盈余 (元)
4060.9
10200
1751.4
5100
年投资回报率
8.9%
11.1%
7.0%
10.2%
投资回报期 (年)
11.2
9.0
14.3
9.8

　2．商铺投资分析
　　　　花城周围现在商铺租金为2-4元/平方米/天，假如考虑未来5年租金平均水平，也就是说万年花城及
　　三环新城等大型小区业主全部入住，周围服务人口达成12万人次以上，万年花城商铺租金估计和现在东三环
　　相同位置租金水平相当，现在东三环租金水平在5元/平方米/天——7元/平方米/天之间，我们保守估量，
　　至万年花城商铺价格为5元/平方米/天，那么五年内花城平均租金水平为3.5元/平方米/天。
　　　　通常而言，商铺合理年投资回报率通常为8%—12%；合理投资回收期通常为8—，根据最保守估
　　计，花城商铺年投资回报率为7%-11%，投资回收期最长14.3年，属于较为合理范围，花城商铺含有较高
　　投资价值。

◆ 商铺经营知识
　　1．经营行业选择
　　　　据调查显示，小区类商业经营类型所占百分比比较靠前有餐饮/酒吧、专业店、专卖店、百货(日常百货
　　用具)等投资相对较小，需求相对较大业态，所占比重均在10%以上。各商业经营类型经营百分比以下：餐
　　饮酒吧11.75%；专业店10.42%、百货10.20%、专卖店 10.20%、便利店 5.76%、其它业态：健身服务3.55%；
　　娱乐 5.99%；美容美发 3.77%；超级市场 6.87%。
　　2．部分经营业态及选址条件
　　　 专 业 店：选址多样化，多数店设在繁荣商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积依据主营商
　　　　　　　　 品特点而定；商品结构表现专业性、深度性、品种丰富，选择余地大，主营商品占经营商品
　　　　　　　　 90%； 经营商品、品牌含有自己特色；采取定价销售和开架面售，从业人员需含有丰
　　　　　　　　 富专业知识。
　　　 专 卖 店：选址在繁荣商业区、商店街或百货店、购物中心内；营业面积依据经营商品特点而定；商
　　　　　　　　 品结构以著名品牌、大众品牌为主；销售表现量小、质优、高毛利；商店陈列、照明、包
　　　　　　　　 装、广告讲究；采取定价销售和开架面售；重视品牌名声、从业人员必需含有丰富专业知
　　　　　　　　 识，并提供专业知识性服务。
　　　 便 利 店：便利店选址在居民住宅区、主干线公路边，和车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企事
　　　　　　　　 业所在地；营业面积在1OO平方米左右，营业面积利用率极高；营业时间通常在16小时以上,
　　　　　　　　 甚至二十四小时；商品结构是以速成食品、小包装商品、文具杂志为主,有即时消费性、少容量、
　　　　　　　　 应急性等特点；目标用户定位为周围居民,徒步购物5分钟可抵达,8O%用户为有目标购物；
　　　　　　　　 便利店在时间上、空间上及品项上全部是对其它业态一个填补，伴随大家生活水平提升及
　　　　　　　　 生活节奏加紧，有较大发展空间。
　　　 餐饮酒吧：大型餐饮酒吧选址要求为临近交通主干道，最少双向四车道，且无（绿化带立交桥）显著
　　　　　　　　 阻隔为佳；人口组成要求为商圈内人口年纪结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均
　　　　　　　　 水平，项目周围人口众多，道路和项目标衔接性比较顺畅，公交线路数量越多越好，车辆可
　　　　　　　　 以顺畅进出停车场。

◆ 经营方法介绍
　　用什么方法开店？是单打独斗自个儿开店好？还是邀亲友合作好？抑或是加入加盟体系，由总部提供开店资
源好？开店成功率到底有多高,美国对开店成功率曾进行过调查,结果显示,加入加盟体系开店成功者约为80％,
独立开店成功者约为20％。教授认为，店面经营成功之道，“技术”是基础生存条件；真正让店面落地生根，充
足竞争力是不可或缺；留心市场动态及还未引发或立即引发中国关注新形态消费文化及特征，这么店才
能立于不败之地。
　　若所开设店面业务和经营者过去工作经验相关，并担任过经营管理职务,不妨尝试自己开店,创建品牌；
若以前没有开店经历，或没有从事过相关业态经营管理，不妨选择适宜加盟体系，从中学习管理技巧，不
失为降低经营风险好方法。
　　同时需要了解所开设店面，是否因为经营品种需要特殊能力，如：业务开拓能力、表示能力，并对立即
投入经营品种未来情况做一评定，如工作时段、工作时间及工作进行方法等。教授提议在还未决定开店经营业
务前，多听取不一样业态经营者声音，并亲自听听开店酸甜苦辣。那么我们简单介绍一下自营型商铺和特许经
营型商铺需要注意相关事项。
　　1．自营型商铺
　　　 　　自营型商铺，无可厚非，即自己开店,自己当老板。然而,开什么店？怎么开？这不是一念之间就能
　　　 搞定，其中学问大着呢!
　　　1）经营内容
　　　　　　 倘若问你到底想开什么店时，你能立即作答吗？要是还没个谱，以下提议，提供给你参考。
　　　　　　 若你极富热情，活力四射，可考虑经营自助火锅店、传统小吃店、便当外送等服务意识强餐饮
　　　　 服务业
　　　　　　 若你酷爱精巧有品位物品，二手精晶店、手工艺材料专营店及小型咖啡屋等需要气氛烘托商
　　　　 业类型，能让你一展雄才
　　　　　　 若你极度敏感，有爱家、恋爱情结，托儿所、幼稚园、或幼儿培训、玩具屋等需要耐心和爱心
　　　　 行业将是你最爱
　　　　　　 若你常常跟着感觉走，时时设身处地为人着想，宠物店、花店正需要你这种特征
　　　　　　 总而言之，了解个人性格特征、爱好，清楚手头上资金后，才能深入考虑经营内容。要想盈利，
　　　　 开店地点调查，千万马虎不得。
　　　2）选址
　　　　　即使不一样经营者选择经营行业不一样，商业圈属性也不尽相同，但仍可从下列通则中找寻到选址注
　　　意事项。
　　　　　人 流 量：日常、假日及昼、夜来往人次百分比。
　　　　　车 流 量：汽车、摩托车往来流量。
　　　　　交通情况：现在及未来可能增减运输工具。
　　　　　马路情况：大小、单行道、双行道和停车问题。
　　　　　区域特征：商业圈情况、竞争店、互补店、金融机构、文教、休闲设施等。
　　　　　人口勘查：该区人口数量、消费习性等。
　　　　　商业圈勘查：关键及次要商业圈范围、租金价位。
　　　　　正确选择店址，是开店盈利首要条件。一个经营项目很好店铺，若选错了店址，小则影响生意兴
　　　隆，大则还可能造成“关门大吉”。开店选址，绝非跟着感觉走，只有理性和感性合二为一，才能成功。
　　　3）开店计划
　　　　　正式开店前，依据资金情况，做好开店前期各项工作安排，关键包含
　　　　　用地计划：购置或租赁
　　　　　建设计划：
　　　　　　 a. 店铺配置及面积计划；
　　　　　　 b. 平面布局计划；
　　　　　　 c. 建筑物外立面；
　　　　　设备计划
　　　　　装潢计划
　　　　　商品及配置物计划
　　　　　关联设施建设计划
　　　　　简而言之，一要依据经营内容来选择地址，二是开店前要有详尽计划安排，三是多听取部分专业经
　　　营者提议。同时要注意选择有广告空间店面，有店面没有独立门面，店门前就失去了独立广告空
　　　间。除上述原因之外，还要有“傍大款”意识，即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店周围，甚至能够
　　　开在它旁边，这么不仅可省去考察场地时间和精力，还能够借助它们品牌效应，“拣”些用户。
　　2．特许经营型商铺
　　　　　 特许经营是指经过签署协议，特许人有权将商标、商号、经营模式等经营资源授予被特许人使用；
　　　 被特许人根据协议约定在统一经营体系下从事经营活动，并向特许人支付特许经营费。
　　　　　 特许经营方法实际上是品牌商家（特许人）想做品牌延伸，想利用具牌影响进行跨区域经营，从
　　　 而达成财富快速增加目标。但往往受人力、资本局限，扩张速度相对比较慢，所以需要加盟商（被
　　　 特许人）；作为加盟商而言，一是能够利用成熟品牌，降低用户认知品牌时间，二是不需要管产品
　　　 问题，产品由品牌商家提供或由品牌商家直接进行培训，加盟商所要做是把更多精力放在怎样经
　　　 营上，怎样把自己优势发挥得愈加好，所以赢利空间也相当不错。

（1）休闲生活小站
注册商标LOGO

品牌名称
休闲生活小站
中国连锁经营协会会员
业务类型
复合式餐饮
企业全称
北京休闲小站餐饮管理
总部地址
广东省东莞市厚
街镇北环路寮厦
路段2号
邮编
523962
加盟联络电话

传　　真

企业成立时间
1992
开始特许经营时间
1997
企业性质
中外合资
店铺总数
70
直营店数
10
加盟店数
60
加盟条件：
1、 基础投资额/单店： 90万元；
2、 店铺面积要求： 300平方米以上
3、 加盟金：7 万元；
4、 确保金：5万元
5、 协议期限： 4年；
6、 连锁店选址要求：混合型大商圈
7、 多品牌经营：休闲小站、休闲生活咖啡馆
企业介绍：
　　休闲小站复合式流行餐饮店是现在大陆地域第一代餐饮形态休闲餐饮（美食和休闲完美结合）
领导者。除了提供精巧餐点和饮品：正宗台湾珍珠奶茶、香脆炸鸡、新鲜果汁、奶茶、咖啡、冰品
、天然花茶、调味果茶、雪泡、精制粉面、川港台火锅、环球小吃、中西套餐等等；还提供消费者最
津津乐道小站休闲环境：新潮吊椅、时尚壁画、前卫装饰、资讯杂志、流行音乐等，一起营造出独
具特色店堂风格。

（2）小土豆
注册商标LOGO

品牌名称
小土豆
中国连锁经营协会会员
业务类型
中式正餐
企业全称
北京小土豆企业集团
总部地址
北京市西城区
德外大街乙十
号四层
邮编
100011
加盟联络电话
010─82026598
传　　真
010─62356606
企业成立时间
1989
开始特许经营时间
1996
注册资本(万元)
500
店铺总数
170
直营店数
29
加盟店数
141
加盟条件
1、 基础投资额/单店： 180 万元
2、 店铺面积要求： 最小面积500平方米 通常面积1200平方米 最大面积3000平方米
3、 特许权使用费： 销售（营业）额3 %
4、 加盟金：5 万元
5、 协议期限： 3 年
6、 连锁店选址要求：商业中心 住宅区 交通枢纽
7、 多品牌经营：小土豆 渔公渔婆 小土豆面馆
企业介绍：
　　沈阳市小土豆餐饮创建于1989年，经历了十五年风雨历程，现已发展成为一家餐饮综
合连锁企业，其中直营店29家，特许加盟连锁店141家 ，直营店职员已达5000多人。现在，集团企业
下述三大子企业，经营著名品牌有“小土豆”家常菜，海鲜超市“渔公渔婆”系列，“小土豆”面馆
快餐系列，在中国历届烹调大赛中数次获奖。集团企业在“首届全国餐饮百强”评选中排名第
五位，在全国餐饮行业评选中跃居第四位。

　　（3）北京物美便利超市
注册商标LOGO

品牌名称
物美
中国连锁经营协会会员
业务类型
超市
企业全称
北京物美便利超市
总部地址
北京市石景山区玉
泉路玉泉大厦9层
邮编
100049
加盟联络电话
010─88259350
传　　真
010─88259933
企业成立时间
1998
开始特许经营时间

注册资本(万元)
5000
店铺总数
549
直营店数
315
加盟店数
234
加盟条件
1、 基础投资额/单店： 20万元
2、 店铺面积要求： 80-200平方米
3、 特许权使用费： 销售（营业）额10 %
4、 加盟金：2万元
5、 确保金：1万元
6、 协议期限： 5年
企业介绍：
　　北京物美投资集团是一家在超市领域快速发展集团企业。作为北京连锁零售业先
锋，物美主动利用现代流通技术，改造传统商业，逐步发展成为含有大卖场（购物中心）、综合超
市、便利超市、便利店四种业态近600家店铺，铺售能力130亿元连锁商业集团，店铺关键分布在
北京、天津、河北、上海、浙江、江苏、安徽等地。

（4）北京金象大药房
注册商标LOGO

品牌名称
金象大药房
中国连锁经营协会会员
业务类型
药店
企业全称
北京金象大药房医药连锁有限责任企业
总部地址
北京市西城区西直
门内大街145号
邮编
100035
加盟联络电话

传　　真

企业成立时间

开始特许经营时间

注册资本(万元)
万元
店铺总数
288
直营店数
82
加盟店数
206
加盟条件
1、 店铺面积要求： 最小面积100平方米 通常面积150平方米
2、 连锁店选址要求：商业中心 商务区 住宅区 医疗机构周围 交通枢纽
3、 多品牌经营：爱乐坊
4、 协议期限： 1-3年
企业介绍：
　　 北京金象大药房医疗连锁有限责任企业连续三年被评为中国连锁百强企业，是中国提供药品零售
服务标志品牌，门店数量近300余家，旗下连锁店已辐射至全国。销售额同比增加21.13%；净
利润同比增加18.36%。企业汇聚了大批医药行业经营和零售业人才，职员达770多人，其中包含博士、
硕士及海外归国精英等高级专业人才。

　　（5）北京好望角文化发展
注册商标LOGO

品牌名称
好望角
中国连锁经营协会会员
业务类型
音像图书
企业全称
北京好望角文化发展
总部地址
北京丰台区孟家
桥甲1号
邮编
100073
加盟联络电话

传　　真

企业介绍：
　　北京好望角文化发展（简称好望角）隶属北京广播电视系统，是北京市首家取得音像连
锁特许权认证企业和规模最大音像制品批发单位之一，企业以音像、图书、电子出版物等文化产
品为关键经营项目，仅音像制品就达37000多个， 现已含有多品种、低价位、大批量、长久向大型连
锁商场和各类连锁店配送实力并完全能够符合合作单位要求。

　　（6）多样屋生活用具
注册商标LOGO

品牌名称
多样屋
中国连锁经营协会会员
业务类型
生活百货店
企业全称
多样屋生活用具
总部地址
上海市徐汇区
天等路188号
邮编
37
加盟联络电话

传　　真

企业成立时间
1998年
注册资本（万元）
50
企业性质
台资
店铺总数
271
直营店数
64
加盟店数
207
加盟条件：
1、 基础投资额/单店： 30-60万元；
2、 店铺面积要求： 最小面积30平方米 通常面积80-200平方米 最大面积235平方米
3、 特许权使用费： 1.2万元；
4、 加盟费： 3.2万元；
5、 协议期限： 1年；
6、 连锁店选址要求：商业中心 商务区
7、 多品牌经营：HANDAKA
企业介绍：
　　 行销全国300家，率先提倡三房二厅家居生活新概念TAYOHY多样屋家居生活馆为现代城市生活提
供最优化配套系列家居生活用具，给生活忙碌您营造舒适、轻松生活空间，满足您生活百分百
需求！

　　（7）北京福奈特洗衣
注册商标LOGO

品牌名称
福奈特
中国连锁经营协会会员
业务类型
洗衣
企业全称
北京福奈特洗衣服务
总部地址
北京西城区阜成
门内大街219号
邮编
100034
加盟联络电话

传　　真

企业成立时间
1996
开始特许经营时间
1997
注册资本(万元)
50
店铺总数
391
直营店数
17
加盟店数
374
加盟条件：
1、 基础投资额/单店： 50万元
2、 店铺面积要求： 最小面积50平方米 通常面积80平方米 最大面积150平方米
3、 特许权使用费： 2万元
4、 确保金：3万元
5、 协议期限： 3 年
6、 连锁店选址要求：商业中心 商务区 住宅区 交通枢纽
企业介绍：
　　北京福奈特洗衣服务成立于1997年7月，是CINET-国际织物护理委员会会员,并是中国连锁
经营协会第一批特许经营立案企业。福奈特向国人传输是法国洗衣文化，所以不管从店面风格、内
部设施还是洗衣技术和方法，四处全部表现了欧洲风情；尤其是福奈特全国第一家前店后厂、一小时取

◆ 政策信息
　（一）和商铺投资相关政策性要求
　　　和商铺投资相关政策性要求包含七项，和出让金、贷款政策、面积标准、水电费用、物业管理费、特殊
要求、空置等相关。
　　　作为投资者或经营者在前期购置步骤应注意：
　　　　　商业建筑土地出让金要比住宅高，土地出让年限只有４０年；
　　　　　在贷款政策方面，住宅底商贷款是６成１０年，利率是6.25%。但只有工程到了含有完工立案条件
　　　后，银行才会放款。所以，住宅底商贷款月供是在房子立即投入使用时才发生。
　　　　　住宅底商不是按套销售，而是按最小销售面积销售。具体面积标准因项目而异，有１００平方米，
　　　也有１０００平方米，也有不打散卖。

　　　在后期使用过程中和硬件配置上应注意有：
　　　　　水、电、气、热等需按专门商业市政标准缴费；
　　　　　物业管理费高于一般住宅，通常在１０元／月／平方米左右；
　　　　　依据经营范围，各行业主管部门对房屋有些特殊要求，如餐饮业要专设污水隔油池等特 殊设备；
　　　　　因为按面积出租，刚性空置是住宅底商经营不可避免。

　（二）相关以居民住宅登记为企业住所（经营场所）相关要求
　　　北京市工商行政管理局文件（京工商发[]56号）
　　　各区县分局、市局各直属机构