长春经开区南部区域服务业发展规划报告样本.doc
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1、长春经开区南部区域服务业发展计划(含商业计划)汇报汇报稿深圳市新摩尔商业管理6月2日项目委托方:长春经济技术开发区管委会项目负担方:深圳新摩尔商业管理项目领导小组:组长:长春市市长助理、长春经济技术开发区党工委书记 吴德金长春经济技术开发区管委会主任 张焕秋副组长:长春经济技术开发区管委会副主任 赵 旭长春经济技术开发区管委会副主任 王大鹏课题责任人:深圳新摩尔商业策划董事长 杨宝民课题组组员:深圳新摩尔商业管理 韩晓鹏、赖格园、张泰、严屴、江禾、张健政长春经济技术开发区管委会 关大维、刘波、华景斌、赵东明、陈德智、陈铁志、邹亚非、杨松望、安晖、郑燕、王平摘 要历经艰苦创业,长春经济技术开发区
2、坚持国务院提出“三为主、二致力、一促进”发展方针,迎难而上,开拓奋进,社会经济取得了长足发展,已经成为各区域中最具活力,发展最快增加源。在新历史条件下,长春经开区要落实“北部建区,南部建城”战略布署,不仅要继续发展现代工业,而且要主动打造东北亚服务业示范区。经过计划发展服务业,深入优化经开区产业结构,增强经济增加模式、提升收入水平、增加就业人口,增加长春经开区持久地方税收起源,增强长春经开区经济文化辐射能力,实现经开区经济跨越式发展,发挥经开区在长吉图甚至在东北亚区域服务业发展引领、示范和带动作用。经过三个月时间对长春经开南区调查研究,深圳市新摩尔企业在长春经开区服务业办公室大力支持下,根据长
3、春市服务业发展计划思绪和标准,并参考各区和南部新城服务业专题计划,完成了长春经开区南部区域服务业产业计划初步方案。初步确定了经开南区服务业总体定位、产业发展方向和空间布局:总体定位:长春东部副中心城市 商贸会展之全部以“退二进三”、长吉一体化为契机,优化产业空间结构,形成“大制造、大流通、大商业”为主导产业发展格局,以大制造促进大流通,以大流通带动大商业。以房地产业为载体,以发展生产性服务业为关键,大力发展商贸物流业、会展业、科技服务业、现代零售业、商务服务业、金融服务业等关键产业,形成立足长春经开区、引领长吉图、服务东北亚现代服务业关键示范区,打造长春东部副中心,建设长春东城关键商圈。服务业
4、产业发展方向:“大力发展五大关键产业、培育三大关联产业、完善三大配套产业“产业发展思绪。即依靠优异制造业,关键发展商贸物流业、会展业、科技服务业、房地产业、现代零售业;关键培育金融服务业、信息服务业、商务服务业;完善小区服务业、文化服务业、公共服务业等配套产业。总体布局:“一街一带两轴三心”。一街:临河商业街;一带:伊通河北海公园滨水景观、游憩商业带;两轴:南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴,三心:金源中东商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心。 同时,我们对现代零售业发展提出了完整计划思绪。我们认为商业已经不是孤立商业项目标竞争,现在长春已经进入了商圈竞争时代,经开区要主动打造
5、长春东城关键商圈,经过比较分析基础条件,提议以东南湖大路和赛得广场为关键打造长春东部关键商圈。利用杨宝民先生提出洋流布局理论,对临河街、东南湖大路、自由大路、珠海路、仙台大街、昆山路、东方广场等关键商业街区明晰商业定位,提出了“两圈一带五街一集群”商业空间布局,合理分布重大商业项目,形成以点连线,以点带面发展格局。 对于立即转型开发医药产业园,我们给出了沿着仙台大街建设文化特色综合体,沿着会展大街建设商务餐饮综合体和商住楼,服务会展中心功效定位提议。对于长石公路和长吉南线扇状区域,我们依据区位特点提出了发展特色市场思绪。在关键商业区创新开发模式上:鉴于长春经济开发区需要持久税收起源,现代服务业
6、以后将是关键税收起源。我们提议突破常规方法,及早收储关键商业区土地,部分优质地块采取联合房地产开发方法,降低负债,增强融资能力。完全以土地出让模式建设关键商业区难以把控业态,我们需要借鉴中国成功开发模式,提议部分边缘土地以出让方法为主,其它以现有土地为基础组建关键商业区开发企业,引进外来投资,依据计划要求建设好关键商业区,形成关键商业街区和专题商场和购物中心组成商业旺区。 相关新型业态计划:一是发展保税名品商业街区和保税贸易中心;二是以后经开北区交通便利风景优美区域选址发展奥特莱斯;三是填补经开区品牌商业街区商业空白,以昆山路和金川街为主打造品牌商业街区。长春经开区服务业计划不仅重视产业计划,
7、而且重视服务业产业计划可操作性,提出了阶段性工作任务和关键项目。对于具体服务业项目,我们提出了招商思绪和具体招商目标提议,激励以商招商。在项目基础上我们提议长春经开区许可著名服务业企业创办高端服务业园区,能够激励采取官助民办模式,发展文化产业园区和两岸保税共同市场等。政府关键在税收奖励方面和土地政策方面给倾斜支持,事先需要评定这类项目能够带来稳定税源。针对长春经开服务业发展实际,我们提出了关键产业发展目标和具体政策方法,最终提出了经开区盈利模式研究结果。目 录第一部分 经开南区服务业发展计划总体说明 1一、计划背景1二、计划依据2三、计划范围3四、计划标准4五、计划目标6第二部分 经开南区服务
8、业发展基础和发展环境9一、经开南区服务业发展基础9 1、经济产业基础9 2、投资环境基础10 3、园区计划基础114、服务业发展基础11二、经开南区服务业发展优劣势15三、经开南区服务业发展机遇和挑战18第三部分 经开南区服务业发展指导思想和发展关键 24一、总体思绪24二、发展定位24三、发展目标25四、发展策略26五、发展关键 34 1、服务长吉一体化,对接长吉图,瞄准东北亚,做强做大现代物流业 352、完善配套设施和相关服务,深入发展会展业 363、提升生活品质,稳步推进发展房地产业 374、大力发展商贸零售业,打造长春东城关键商圈 385、激励企业自主创新,发展科技和信息服务业 406
9、、培育金融产业,完善金融服务体系 427、配合转型发展,建设高端商务服务业 47六、产业细分 50第四部分 经开南区服务业发展空间布局52一、总体空间布局 521、一街:临河商业街 542、一带:伊通河北海公园滨水景观、游憩商业带 543、两轴:南湖大路商务发展轴、仙台大街商业发展轴 544、三心:金源中东大市场商贸中心、东方广场中央商务中心、长春国际会展中心55二、功效分区计划 57三、医药产业园和东方广场东侧地块功效研究 59四、商业计划 64 1、总体布局:三圈一带五街一集群 642、商业街区业态定位 653、具体计划 674、关键区开发思绪 765、关键商业项目分布 816、酒店计划布
10、局 837、长春经开区关键服务业项目和创新机制 858、商业计划实施阶段 88第五部分 经开南区服务业发展保障体系91一、组织管理体系 91二、政策体系 93第六部分 招商策略和盈利模式研究 100一、招商策略和目标 100二、现代服务业盈利模式提议 103附件:1第一部分 经开南区服务业发展计划总体说明一、计划背景伴随经济全球化和信息技术发展,新一轮全球性产业转移正在进行,服务业逐步成为继制造业转移后新产业转移热点,其中金融、保险、咨询、管理和法律等专业服务更是成为产业转移关键领域。中国服务业25年里增加值年均增加10%,服务业占全社会就业人员比重由12.2%升到29.3%。但仅占经济总量四
11、成左右,低于印度52%,更远低于发达国家70%以上水平。总体看来,总量不足和结构不合理是中国服务业基础特征之一。3月19日,国务院公布了加紧发展服务业若干意见,要求立即使服务业成为国民经济主导产业,并使之成为吸纳城镇新增就业关键渠道。长春经济技术开发区经过近20年发展,已进入工业化发展中后期,经济增加则需要含有智力要素密集度高、产出附加值高、能源消耗低、环境污染少现代服务业来推进,需要实现由工业型经济向服务型经济转变,经过发展服务业来推进新一轮经济增加。另外,东北振兴、长吉图开发开放先导区及长吉一体化发展战略实施,为经开区服务业发展带来了新契机。所以,为承接发达国家及沿海发达地域产业转移、优化
12、经开区产业结构、增强经济增加模式、提升收入水平、增加就业人口,实现经开区经济跨越式发展,推进长吉一体化,实现长吉图区域现代服务业发展示范、引领目标,依据国务院相关加紧发展服务业若干意见、长春市服务业发展计划()主导思想,配合长春经济技术开发区新一轮发展战略实施,特编制长春经开南区服务业发展计划。在分析南区发展环境基础上,梳理服务业发展方向,明确服务业发展思绪和定位,提出发展目标、产业布局、商业发展特色及相关政策保障方法。二、计划依据-国家颁布计划法、土地法、环境保护法等法律法规;-商务部相关国家级经济技术开发区经济社会发展“十一五”计划纲要;-长春市城市总体计划和土地利用总体计划(待修编同意)
13、;-长春市服务业发展计划-长东北开发开放先导区总体计划;-长春经开区总体计划、“十一五”计划;-省、市政府相关加紧发展服务业要求和政策;-长春经开区新一轮发展战略研究(初稿待修编审批)三、计划范围服务业关键计划范围:伊通河以东,自由大路以南,卫星路以北,吉林大路以南。商业计划范围:经开区建成区50平方公里图1 计划范围示意图四、计划标准1、符合城市功效定位和发展方向以长春市“双心、两翼、多组团”城市空间结构发展方向为指导,提升长春关键城区外围区域功效承接能力,舒缓中心城区承受能力,促进关键城区和外围区域协调发展。同时根据经开区“南北联动快发展,九八三二创新高”发展定位及“两条根本,三个结合,四
14、大转换”战略标准,加紧 “八大产业”发展及“三大商圈”形成。2、符合长春市服务业发展计划发展思绪 遵照长春市服务业发展计划,坚持“以扩大总量、优化结构、产业升级为根本,以产业化、市场化、社会化为方向,以促进生产性服务业发展为关键,以体制和机制创新为突破口,坚持集聚发展,实施项目带动,培育特色品牌,努力形成三次产业融合互动、现代服务业和优异制造业协调发展新格局”思绪,对经开南区服务进行合理谋篇布局,实现经开区新一轮经济跨越式发展。图长春市服务业总体布局3、坚持统筹发展标准在空间上,不仅要重视南区功效布局,又要考虑北区发展布局,同时还要兼顾长春关键城区和周围南部新城、东部吉林市区域协调发展关系,更
15、要着眼于长吉一体化发展高度;在时序上,充足考虑城市未来发展趋势,重视远近结合,以目前已形成产业、功效布局为基础,进行调整和优化,适度考虑部分含有前瞻性潜力区域,努力争取现实状况和未来、存量和增量有机结合。4、坚持业城联动、协调发展标准围绕 “九大特色产业园、三大商圈”区域城市空间布局及“三大支柱、两大主导、两个高新一个新兴产业”产业发展需要,优化产业结构,推进三次产业相互融合、相互配套、相互拉动,逐步实现服务业增量升级,形成充满活力、特色鲜明、优势互补产业发展格局。5、坚持发挥重大设施支撑作用机场、轻轨、铁路枢纽、通信网络等既组成城市发展硬件支撑系统,也是现代服务业发展重大基础设施,围绕这些基
16、础设施形成产业体系及经济组团往往组成一个地域独特功效区和关键增加极。作为东北几何中心城市,长春现代服务业功效区发展应充足发挥这些基础设施支撑作用。以后,依据长春吉林一体化安排,正在建设长春吉林图们高速铁路,为物流发展提供了良好交通基础。五、计划目标1、明晰服务业发展方向经开南区要实施“南部建城”发展思绪及实现新一轮发展战略目标,就必需坚定确立以服务业为主体产业结构调整主攻方向,率先实现经济发展向现代服务业为主导服务型经济转变。怎样结合实际,发挥优势基础,在众多服务业中甄选出适宜发展方向,是事关能否实现资源集约利用,形成产业集成效应,成功实现新一轮产业升级优化所需要处理首要问题。2、明确服务业发
17、展阶段和发展策略产业发展肯定经历从无到有,从成长到成熟发展过程。对于过去以工业为带动经开南区,对服务业发展应遵照阶段性、渐进式进程,合理划分出发展阶段及各阶段发展目标、发展策略,做到统筹安排,张驰有度,根据打基础成长成熟发展步调推进。3、合理布局服务业发展空间以完善城市综合服务功效为目标,在区域范围内计划空间上相对集中,由一个或若干个发展中心或聚集发展区有机聚合而形成主导产业较突出特定区域,组成由功效区集聚区具体产业项目三级空间分布体系。4、科学界定商业功效空间及业态从满足区域居民生活需要及不停提升消费需求出发,处理综合性商业聚集区及小区型商业布局问题,合理分布商业综合体、购物中心和专题商场、
18、特色商业街区,打造配套完善、功效齐全、环境高雅、业态丰富区域性商业中心区,实现传统商业向现代商业过渡。5、确定关键项目和建设步骤我们关键针对各功效区计划符合主导性产业发展方向关键项目,以关键项目带动局部区域产业发展,形成以点连线,以线带面发展态势。6、构建服务业发展政策体系服务业发展需要政策扶持和引导,也需要系列创新机制来推进。在明晰产业发展方向和空间布局基础上,我们需要制订相关政策方法,以保障发展目标实现。第二部分 经开南区服务业发展基础和发展环境一、经开南区服务业发展基础1、经济产业基础在“十一五”期间,各项经济指标保持稳步增加发展势头,全区实现地域生产总值342亿元,同比增加20%;实现
19、工业总产值251.6亿元,同比增加19%;实现财政收入61.5亿元,同比增加33.3%。按经开区20万人口计算,人均GDP高达17.1万元人民币,折合美元人均突破2.4万美元。经过实现“政策洼地”到“服务洼地”转换,大力提升整体服务水平,使招商引资结果深入扩大。,实际利用外资8.26亿美元,同比增加18.7%;实际利用内资57.6亿元,同比增加20%。全区规模以上企业达成410户,其中销售收入亿元以上工业企业达成64户,年纳税额超出千万元企业达成59户,世界500强投资兴办企业达成29户。依靠发达工业优势(第二产业比重占到70%以上),经过十多年发展,已形成了汽车及零部件、粮食加工业(尤其是玉
20、米深加工业)、光电信息、生物医药四大产业联动发展局面。,实现工业总产值750亿元,同比增加20%,其中亿元以上工业企业总产值720亿元,同比增加11%。国民经济和工业产业快速发展,使服务业发展有了良好经济基础和产业支撑。2、投资环境基础在硬环境建设上,经开区一直坚持基础设施适度先行方针,完善道路、供水、供电、供热、排污、网络等设施,不停改善城区功效,优化生产、生活设施环境,高标准地搞好城区绿化、亮化、美化,建设一流综合性产业区。在软环境建设上,开发区不停提升管委会服务职能,实施以降低企业投资成本、提升投资收益为关键内容安商富商工程,重视对企业提供三条服务根本,即投资审批中系列服务,项目建设中全
21、方位服务,开工投产后常常性服务。在投资环境评选中,经过ISO14001环境质量体系认证,取得了北京华夏认证中心颁发中国环境管理体系(EMS)证书和英国皇家认可委颁发国际尤卡斯(UKAS)证书。又经过ISO9001质量管理体系认证,取得了由TUV南德集团颁发国际质量体系认证证书。在商务部54个国家级经济技术开发区投资环境综合评价中排名第14位,连续三年在中部9个国家级经济技术开发区中排名第1位。3、园区计划基础园区是企业集聚发展区域,是生产要素流动洼地,是对外招商引资平台,是培育产业优势载体。经开区主动重视园区整体计划和建设,在过去发展中,为了统筹计划布局,遵照南北两区互动发展标准,南区关键计划
22、建设了五个专业园区:汽车零部件产业园区、光电信息产业园区、生物医药产业园区、快速消费品产业园区和生活服务园区;北区关键发展五大专业园区:装备制造产业园区、生物化工产业园区、专用车产业园区、综合保税及国际合作园区和生活服务园区。4、服务业发展基础在加工制造业和高新技术产业快速发展同时,交通运输、邮电通讯、批发零售、餐饮住宿、房地产开发和仓储物流等第三产业也有了长足发展。全区第三产业共完成增加值90亿元,同比增加20%,占地域生产总值26.32%,全区三次产业结构百分比已由“十五”时期0.5:76.5:22.5调整为0.2:73.5:26.3,第三产业呈增加发展势头。1)商贸物流业长春凭借地缘优势
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