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财务分析某商业大厦房地产项目财务评价.doc

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广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标 1、总用地面积：43960m2 2、总建筑面积：172940m2 3、建筑密度：49.75％ 4、容积率：5.03 5、地下建筑面积：11743m2 6、地上建筑面积：161197m2 7、西塔楼建筑面积：71771m2 8、东塔楼建筑面积：101169m2 9、已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表2所示。表1 西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等 4464 4464 夹层 170 170 负一层商场 3013 3013 小计 7647 1层大堂、商场等 2648 2648 2层商场 1541 1541 3层商场 1541 1541 4层酒楼、餐厅 2505 2505 5层技术层 1774 1774 6～16层写字楼 1541 16951 17层避难层 1541 1541 18层设备层 1541 1541 19～29层写字楼 1541 16951 30层避难层 1541 1541 31～39层写字楼 1541 13869 40 设备层 1541 1541 40 停机坪 180 180 小计 64124 合计 71771 表2东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等 2048 2048 负一层管理中心、低压配电房 2048 2048 小计 4096 1层大堂、商场等 2048 2048 2层商场 1803 1803 3层商场 1803 1803 4层商场 2048 2048 5层技术夹层 2048 2048 6～18层写字楼 2048 26624 19层避难层 2048 2048 20～35层写字楼 1536 32768 36层写字楼 1536 1536 37层避难层 1536 1536 38～45层写字楼 1536 12888 46～49层写字楼 1024 4096 50层设备层 1024 1024 50层核心部设备层 283 283 小计 91953 51～55层写字楼 1024 5120 合计 101169 二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 1、本项目的开发总工期为三年，从2002年10月起，至2005年9月。 2、从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30年。 3、根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132元人民币，汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计 1、开发成本（静态） 907992780 8975 600371392 8365 1508364172 1.1 土地购置费 292497398 2891 207502602 2891 500000000 1.2 前期工程费 1.3 工程建设费 551302122 5449 356125727 4962 907427849 1.4 开发期间税费 64193260 635 36743063 512 100936323 2、开发费用 104620067 1033 99721895 1390 204341962 2.1 管理费 16539064 163 10683772 149 27222836 2.2 其他费用 5058450 50 3588550 50 8647000 2.3 不可预见费 16539064 163 10683772 149 27222836 2.4 财务费用 66483489 657 47164512 657 113648001 2.5 销售费用 0 0 27601289 385 27601289 3、总计 1012612847 10008 700093287 9755 1712706134 （二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为55220万元，计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金，另需向银行贷款45500万元用于投资，剩余部分66051万元由租售收入补充，总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期 2002 2003 2004 2005 1 投资总额 121271 2425 24254 33956 60635 1.1 建设投资 121271 2425 24254 33956 60635 2 资金筹措 121271 2425 24254 33956 60635 2.1 自有资金 9720 2425 582 696 6017 2.2 借款资金 45500 0 6000 4500 35000 2.3 销售收入再投资 66051 0 17672 28760 19619 3 资金缺口（2.1+2.2） 55200 2425 6582 5196 41017 三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表 2003 2004 2005 2003 售价 13000 销售率 30% 销售面积 17428 销售收入（万元） 22656 2004 售价 14000 销售率 75% 销售面积 26142 销售收入（万元） 36598 2005 售价 13500 销售率 100% 销售面积 14523 销售收入（万元） 19606 合计（万元） 78861 年份 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 商场（-1至地面四层）平均月租金（元） 380.643 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 出租率 20% 63% 81% 85% 93% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 5 33 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（万元） 307 4103 5483 5963 6832 7290 7210 7208 6610 6175 5821 6241 6241 6241 6241 年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 商场（-1至地面四层）平均月租金（元） 450 472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（万元） 6241 6553 6553 6553 6553 6553 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 6881 表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 写字楼平均月租金（元） 147 150 155 165 170 165 168 163 150 140 150 150 150 150 出租率 15% 60% 80% 95% 96% 93% 94% 91% 85% 82% 80% 80% 80% 80% 租赁费用（万元） 3 13 13 14 14 14 14 14 13 12 13 13 13 13 租金收入（万元） 609 9980 13755 17390 18106 17024 17520 16455 14144 12734 13311 13311 13311 13311 平均月租金（元） 400 415 430 450 470 460 480 450 430 410 450 450 450 450 商场（1至4层）出租率 25% 70% 90% 95% 95% 96% 92% 90% 88% 87% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 8 35 36 38 39 38 40 38 36 34 38 38 38 38 租金收入（万元） 251 2979 3979 4397 4593 4543 4541 4164 3890 3666 3931 3931 3931 3931 东塔小计（万元） 860 12959 17734 21787 22699 21566 22061 20619 18033 16401 17241 17241 17241 17241 续表7东塔楼出租收入测算表年份 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 写字楼平均月租金（元） 150 157.5 157.5 157.5 157.5 157.5 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 165.375 出租率 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 80% 租赁费用（万元） 13 13 13 13 13 13 14 14 14 14 14 14 14 14 租金收入（万元） 13311 13977 13977 13977 13977 13977 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 14675 平均月租金（元） 450 472.5 472.5 472.5 472.5 472.5 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 496.125 商场（1至4层）出租率 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 85% 租赁费用（万元） 38 39 39 39 39 39 41 41 41 41 41 41 41 41 租金收入（万元） 3931 4127 4127 4127 4127 4127 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 4333 东塔小计（万元） 17241 18104 18104 18104 18104 18104 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009 19009 四、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从2006年开始还本付息，2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76％。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76％*1.1＝6.336％。本项目合计需支付利息113648001元，详见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 年初借款累计 61900800 112248435 480448496 395788457 305764359 210036334 108242981 本年借款 60000000 45000000 350000000 455000000 本年应计利息 1900800 5347635 18200061 30441217 25077157 19373230 13307902 6858275 120506276 年底还本付息 115101255 115101255 115101255 115101255 115101255 575506275 年末借款累计 61900800 112248435 480448496 395788457 305764359 210036334 108242981 0 五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计 2002 2003 2004 2005 1 销售收入 22656 36598 19606 78860 2 销售税金及附加 1391 2247 1204 4842 2.1 营业税（1）*5％ 1133 1830 980 3943 2.2 城市维护建设税（2.1）*7％ 79 128 69 276 2.3 教育费附加（2.1）*3％ 34 55 29 118 2.4 防洪工程维护费（1）*0.09％ 20 33 18 71 2.5 交易印花税（1）*0.05％ 11 18 10 39 2.6 交易管理费（1）*0.5％ 113 183 98 394 3 土地增值税（1）*1％ 227 366 196 789 表10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据合计建设经营期 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 租赁收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 租赁税金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2.1 营业税（1）*5％ 34276 15 248 922 1185 1431 1499 1439 1463 1361 1210 1111 1174 1174 2.2 城市维护建设税（2.1）*7％ 2399 1 17 65 83 100 105 101 102 95 85 78 82 82 2.3 教育费附加（2.1）*3％ 1028 0 7 28 36 43 45 43 44 41 36 33 35 35 2.4 防洪工程维护费（1）*0.09％ 617 0 4 17 21 26 27 26 26 25 22 20 21 21 2.5 交易印花税（1）*0.05％ 343 0 2 9 12 14 15 14 15 14 12 11 12 12 2.6 房产税（1）*12％ 82264 37 596 2213 2844 3434 3599 3453 3512 3267 2905 2667 2818 2818 续表10租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 租赁收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 租赁税金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 2.1 营业税（1）*5％ 1174 1174 1174 1233 1233 1233 1233 1233 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 1295 2.2 城市维护建设税（2.1）*7％ 82 82 82 86 86 86 86 86 91 91 91 91 91 91 91 91 2.3 教育费附加（2.1）*3％ 35 35 35 37 37 37 37 37 39 39 39 39 39 39 39 39 2.4 防洪工程维护费（1）*0.09％ 21 21 21 22 22 22 22 22 23 23 23 23 23 23 23 23 2.5 交易印花税（1）*0.05％ 12 12 12 12 12 12 12 12 13 13 13 13 13 13 13 13 2.6 房产税（1）*12％ 2818 2818 2818 2959 2959 2959 2959 2959 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 3107 六、项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。 1、价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。 2、租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5％。本租金基本可视为净租金标准。 3、税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。 4、出租物业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005年至2032年，共28年）。 5、出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。 6、期望收益率（基准收益率）的确定设定为7％。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表11所示。表11 项目损益表序号项目名称计算依据合计 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1 收入 764391 0 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 1.1 销售收入 78860 22656 36598 19606 1.2 租赁收入 685530 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 23482 2 总成本费用 171271 11502 17490 14333 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 2.1 由于销售写字楼总成本分摊 38339 11502 17253 9585 2.2 用于租赁物业折旧 132932 237 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 3 税金 125770 1391 2301 2079 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 3.1 销售税金及附加 4842 1391 2247 1204 3.2 租赁税金及附加 120927 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 4142 4 土地增值税 789 227 366 196 5 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 466561 9537 16748 7961 10441 14769 18823 19951 18952 19358 17678 15190 13554 14592 14592 14592 6 所得税 (5)*33% 153965 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 4815 7 税后利润 (5)-(6) 312596 6390 11221 5334 6995 9895 12611 13367 12698 12970 11844 10177 9081 9776 9776 9776 续表11 项目损益表序号项目名称计算依据 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 1.1 销售收入 1.2 租赁收入 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 总成本费用 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 2.1 由于销售写字楼总成本分摊 2.2 用于租赁物业折旧 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4748 4510 3 税金 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 3.1 销售税金及附加 3.2 租赁税金及附加 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4 土地增值税 5 利润总额 (1)-(2)-(3)-(4) 14592 14592 15560 15560 15560 15560 15560 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 16813 6 所得税 (5)*33% 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 7 税后利润 (5)-(6) 9776 9776 10425 10425 10425 10425 10425 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11105 11265 分析：项目年投资利润率为9.08％>基准收益率7％，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析 1、全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12所示。表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 1 现金流入 764396 22656 36905 24569 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 1.1 销售收入 78860 22656 36598 19606 1.2 租赁收入 685536 307 4963 18442 23697 28619 29989 28776 29269 27229 24208 22222 23482 23482 2 现金流出 50000 2425 29019 42150 65537 6699 9054 11260 11874 11330 11551 10637 9283 8393 8958 8958 2.1 建设投资 171270 50000 2425 24254 33956 60635 2.2 销售 5631 1618 2613 1400 2.2.1 销售税金及附加 4842 1391 2247 1204 2.2.2 土地增值税 789 227 366 196 2.3 租赁税金及附加 70710 54 875 3253 4180 5048 5290 5076 5163 4803 4270 3920 4142 4142 2.4 所得税 153963 3147 5527 2627 3445 4874 6211 6584 6254 6388 5834 5013 4473 4815 4815 3 净现金流量 -5000 -2425 -6363 -5245 -40968 11743 14643 17359 18115 17446 17718 16592 14925 13829 14524 14524 4 累计净现金流量 -5000 -7425 -13788 -19033 -60001 -48258 -33615 -16256 1859 19305 37023 53615 68540 82369 96894 111418 续表12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 1 现金流入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 1.1 销售收入 1.2 租赁收入 23482 23482 23482 24657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 2 现金流出 8958 8958 8958 9484 9484 9484 9484 9484 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10037 10115 2.1 建设投资 2.2 销售 2.2.1 销售税金及附加 2.2.2 土地增值税 2.3 租赁税金及附加 4142 4142 4142 4349 4349 4349 4349 4349 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 4567 2.4 所得税 4815 4815 4815 5135 5135 5135 5135 5135 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5470 5548 3 净现金流量 14524 14524 14524 15173 15173 15173 15173 15173 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15853 15775 4 累计净现金流量 125943 140467 154992 170165 185338 200511 215683 230856 246710 262563 278416 294269 310123 325976 341829 357604 根据评价指标显示：（1）本项目投资回收期为

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