财务分析某商业大厦房地产项目财务评价.doc
《财务分析某商业大厦房地产项目财务评价.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《财务分析某商业大厦房地产项目财务评价.doc(42页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、广州市某商业大厦项目财务分析报告一、 项目概述(一)项目主要技术经济指标1、 总用地面积:43960m22、 总建筑面积:172940m23、 建筑密度:49.754、 容积率:5.035、 地下建筑面积:11743m26、 地上建筑面积:161197m27、 西塔楼建筑面积:71771m28、 东塔楼建筑面积:101169m29、 已完成工程部分:地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构(二)项目方案根据市场调查与分析的结构(过程略),将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼(以出租为主)与一栋全天候商务写字楼(以出售为主)(三)项目功能面积分布,见表1及表2所示。表1 西塔楼(全天候商务写字楼
2、)功能面积分布表楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170负一层商场30133013小计76471层大堂、商场等264826482层商场154115413层商场154115414层酒楼、餐厅250525055层技术层17741774616层写字楼15411695117层避难层1541154118层设备层154115411929层写字楼15411695130层避难层154115413139层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪180180小计64124合计71771表2东塔楼(甲级纯写字楼)
3、功能面积分布表楼层使用功能每层面积(平方米)总面积(平方米)负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618层写字楼20482662419层避难层204820482035层写字楼15363276836层写字楼1536153637层避难层153615363845层写字楼1536128884649层写字楼1024409650层设备层1024102450层核心部设备层283283小计919535155层写字楼
4、10245120合计101169二、 项目投资估算与资金筹措(一)项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年,从2002年10月起,至2005年9月。2、 从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为30年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为:土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算,开发总投资为:1712706132元人民币,汇总详见表3。表3 项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本(静态)9079927808975600371392
5、836515083641721.1 土地购置费292497398289120750260228915000000001.2 前期工程费1.3 工程建设费551302122544935612572749629074278491.4 开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1 管理费1653906416310683772149272228362.2 其他费用50584505035885505086470002.3 不可预见费16539064163106837721492722283
6、62.4 财务费用66483489657471645126571136480012.5 销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134(二)各项投资与成本费用估算表(略)(三)项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是企业自有资金,二是银行借款,三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000万元完成了项目前期的有关工作,因此本项目实际资金缺口为55220万元,计划由开发商投入自有资金970万元作为启动资金,另需向银行贷款45500万元用于投资,剩余部分66051万元由租售收入
7、补充,总追加投资为121271万元。项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表4 项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口(2.1+2.2)5520024256582519641017三、 项目销售与租赁收
8、入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售,共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表6、表7所示。表5 西塔楼写字楼销售收入测算表2003200420052003售价13000销售率30%销售面积17428销售收入(万元)226562004售价14000销售率75%销售面积26142销售收入(万元)365982005售价13500销售率100%销售面积14523销售收入(万元)19606合计(万元)78861年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018
9、商场(-1至地面四层)平均月租金(元)380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用(万元)53335363839384038363438383838租金收入(万元)30741035483596368327290721072086610617558216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032商场(-1至地面四层)平均月租金(元)450
10、472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用(万元)3839393939394141414141414141租金收入(万元)62416553655365536553655368816881688168816881688168816881表6 西塔楼商场租赁收入测算表表7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015
11、201620172018写字楼平均月租金(元)147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用(万元)313131414141414131213131313租金收入(万元)6099980137551739018106170241752016455141441273413311133111331113311平均月租金(元)400415430450470460480450430410450450450450商场(1至4层)出租率25%70%90%95%95%96%9
12、2%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用(万元)835363839384038363438383838租金收入(万元)2512979397943974593454345414164389036663931393139313931东塔小计(万元)86012959177342178722699215662206120619180331640117241172411724117241续表7东塔楼出租收入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032写字楼平均月租金(元)150157.5157.5157.5157
13、.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用(万元)1313131313131414141414141414租金收入(万元)1331113977139771397713977139771467514675146751467514675146751467514675平均月租金(元)450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125
14、496.125496.125商场(1至4层)出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用(万元)3839393939394141414141414141租金收入(万元)39314127412741274127412743334333433343334333433343334333东塔小计(万元)1724118104181041810418104181041900919009190091900919009190091900919009四、 项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算,本项目需向银行贷款45500万元用于投资。银行贷款还本付息
15、方式采用等额还本付息,从2006年开始还本付息,2010年还清。根据中国人民银行2002年2月调整后的利率,五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1的系数,即本项目当前融资成本为年利率:5.76*1.16.336。本项目合计需支付利息113648001元,详见借款还本付息表8。表8 借款还本付息表(单位:元)项目建设经营期合计20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6
16、000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计619008001122484354804484963957884573057643592100363341082429810五、 项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表10所示。表9 销售税金及附加一览表序号项目计
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 财务 分析 商业 大厦 房地产项目 评价
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【丰****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【丰****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。