综合项目投资管理基础手册.doc

新疆泰盛投资有限公司
项 目 投 资 发 展 管 理 手 册

二〇一一年七月

目 录
管理体系文献阐明 2
项目拓展与报批报建管控体系阐明 3
一、可行性研究管理规程 4
项目可行性研究管理流程 9
楼盘项目调研表 11
项目可行性研究报告”评审意见书 16
二、土地竞标管理规程 17
项目投资及土地储备筹划表 21
三、项目报批报建管理办法 23
《建设用地规划允许证》办理流程 25
《建设项目用地批准书》办理流程 27
《建设工程规划允许证》办理流程 29
《建设工程施工允许证》办理流程 33
《商品房销售（预售）允许证》办理流程 35
四、新项目启动管理办法 37
五、项目目的管理办法 39
项目目的审批流程 45

项目拓展与报批报建管控体系阐明
1、项目拓展是获取项目土地、实现公司发展战略必要举措，项目拓展与报批报建管理是公司管理体系重要构成某些。加强项目拓展与报批报建管理，有助于控制经营风险，有助于提高项当前期开发工作效率，有助于公司战略目的实现。
2、本某些管理文献体现了如下指引思想：
（1）项目拓展工作必要遵循公司《发展战略规划》，特别是市场战略和土地获取战略；必要遵循公司年度经营筹划和投资方案。
（2）公司采用“积极稳健”市场拓展方略，在遵循公司《发展战略规划》同步，加强对经营风险预警与控制。
（3）在项目报批报建方面，公司遵循“效率优先、资源共享”管理思想：所谓“效率优先”，是指在办理项目报批报建手续时，以有助于提高工作效率、便于责任追溯为原则。所谓“资源共享”，是指在保证“效率优先”前提下，兼顾公共关系资源共享。
3、鉴于获取项目用地方式（有投标、竞拍、股权受让等方式）不同及项目在不同都市详细报批报建政策、手续有一定差别，鉴于项当前期工作变动性较大，不可控因素较多，遵循“逾繁就简、突出重点”原则，本某些内容涉及如下制度文献：市场研究、项目可行性研究管理、土地获取。
4、投资发展部是项目拓展管理主控部门，负责项目拓展工作，负责并指引其她部门、项目部进行新项目拓展工作，保证按筹划完毕各项工作，其她部门、项目部应积极配合投资发展部工作；项目部是报批报建工作主控部门，投资发展部及其她职能部门积极配合、协助其工作。
5、由于各地报批报建手续规定不同，本分册有关规定仅供参照。
一、可行性研究管理规程
第一条 为了明确项目市场调查内容，规范项目可行性研究程序，使项目可行性研究更加全面规范、更加切合实际，为项目投资决策提供根据，制定本管理规程。
第二条 本制度合用于公司所有投资项目可行性研究。
第三条 可行性研究是指对拟购入土地进行房地产项目技术经济上论证分析，并在此基本上对项目经济效果进行预测，为投资决策提供根据。
第四条 职责分派
项目可行性研究报告框架及公司各职能部门在编制可行性研究报告中职责分工如下表所示。
序号
论证项目
主导部门
专业配合部门
1
项目总论

1.1
项目背景
投资发展部

1.2
项目概况（涉及项目名称、项目建设单位概括、项目地块位置及周遍状况、项目规划控制要点、项目发展概括）
工程部
1.3
编制根据

1.4
可行性研究结论及建议

2
市场研究

2.1
宏观环境分析
投资发展部

2.2
全国房地产行业发展分析
营销部

2.3
我市房地产发展分析

2.4
区域市场分析

2.5
项目初步定位研究及建议方案

3
项目开发方案

3.1
项目地块特性与价值分析（涉及地块特性分析、土地价值分析、土地升值潜力初步评估、土地法律性质评估）
投资发展部
工程部
巡逻与验收小组
3.2
概念性规划设计分析
投资发展部
营销部
3.3
产品设计建议
营销部

3.4
项目开发筹划
工程部
财务审计部
投资发展部
营销部
3.5
营销方案
营销部

3.6
建导致本估算
工程部
投资发展部
营销部

3.7
项目全成本估算
财务审计部
投资发展部
营销部
工程部
4
资金方案

4.1
合伙方式及条件
投资发展部
财务审计部

4.2
资金平衡及融资方案
财务审计部

5
财务评价

5.1
财务评价基本数据与参数选用
财务审计部

5.2
财务评价（方案1）

5.3
财务评价（方案2）

5.4
财务评价结论

6
不拟定性分析

6.1
盈亏平衡分析
财务审计部

6.2
敏感性分析

6.3
风险分析

7
综合评价

7.1
社会评价（定性）
投资发展部

7.2
环境评价（影响及对策）

7.3
公司资源匹配分析

7.4
人力资源匹配分析
人力资源部

8
研究结论建议

8.1
结论
投资发展部

8.2
建议

第五条 项目可行性研究报告编制前，投资发展部、设计管理部、营销部、工程部有关人员须对项目进行现场勘察。
第六条 可研报告编制中要点提示
（一）投资发展部须进一步完善项目背景调研，工程项目部予以配合，涉及：项目获得方式流程、土地方资信状况、项目所在区域环境、市政和配套条件、区域规划和将来发展趋势等；须高度注重对土地方、原项目方实力及资信考察，以及与其谈判和公关工作；并与规划部门、土地中心等房地产有关政府部门以及房地产中介机构等建立长期、稳定业务联系，拓宽项目来源渠道、增长项目赚钱空间、提高办事效率等。
（二）本地项目投资发展部须理解项目有关手续，重点是土地、拆迁及规划手续问题，项目部予以配合；异地项目投资发展部指引并配合项目部完毕上述工作。拆迁及规划手续问题解决方案对项目操作难度影响较大，在项目投资决策前，应全面理解项目拆迁筹划和规划手续解决方案可行性及其成本、进度等。
（三）投资发展部对现场勘察地块地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并依照《概念性设计任务书》，完毕规划设计草案及工作技术分析，形成《概念性设计指标阐明》。
（四）工程部依照规划设计草案、《概念性设计指标阐明》和工程技术分析，进行项目建导致本和风险测算，并形成《新项目可行性研究估算表---成本指标某些》。
（五）财务审计部进行项目全成本估算，并完毕《新项目可行性研究估算表---经济指标某些》。
（六）投资发展部在有关人员特别是公司外聘法律人员、工程项目部配合下，负责对项目获得风险分析。
1、政策风险：政府经常在征地、拆迁、土地使用、销售等方面出台新政策法规，将影响项目开发进度、开发成本及销售进度等。对于这些无法预估风险，应当经常与政府部门沟通，迅速掌握政策走向，并及时调节项目经济测算模式和项目操作方式。
2、经济风险：涉及通货膨胀风险；房屋贬值风险：利率风险；成本费用风险；融资风险；
3、市场风险：供求变化、购房者心理变化等都将影响项目销售价格、销售进度等，在项目测算时应予以考虑；
4、合伙方风险：由于合伙方实力，合伙各方营运方式差别以及合伙各方对项目运作方式意见不一致等将影响项目详细操作。因此，在项目决策前，对合伙方实力、资信状况必要有比较充分调查和掌握。
（七）如果项目在新都市发展，投资发展部应同步组织有关调研，如有必要可聘请专业公司完毕都市评价报告。
（八）项当前期调研时，如果需要进行尽职调查，则由巡逻与验收小组、财务审计部负责进行。
第七条 《可行性研究报告》编写审批程序
（一）项目立项审批后，投资发展部负责编制“项目可行性研究筹划”，并下发各有关部门。各部门按照第四条中关于规定，负责按筹划完毕相应模块研究和报告。
（二）营销部应尽早组织进行或委托外部征询机构深化完毕“项目可研阶段市场研究分析报告”（此工作亦可提前至项目立项审批前，项目部对方案应提出自己意见或建议并参加审核）。
（三）投资发展部汇总完毕《可行性研究报告》并组织讨论草稿，剔除以为不可行项目( A类项目 )后，提交公司分管领导、总经理审核，总经理办公会剔除不可行项目(B类项目)后，将讨论通过C类项目在听证会召开一周前向董事会报送项目可行性报告草稿。
（四）董事会对总经理办公会讨论通过C类项目《可行性研究报告》草稿进行审议，形成统一意见后，经董事长批准组织后续实行工作。
（五）评审会议由投资发展部负责会议记录。会后，依照会议记录在三日内整顿出通过修改后《项目可行性研究报告》供董事会作为决策根据。评审后问题较多时，应进行补充研究。
第八条 可行性研究委托
如下情形可进行可行性研究委托：
（一）公司没有或缺少可行性研究人员，或者任务繁多，有也许影响可行性研究工作准时完毕和研究质量；
（二）属于外地项目，自我研究需要较长时间，又需要尽快决策；
（三）项目属于公司未曾开发过，自我难以在短时间内达到规定深度和精度。
委托可行性研究时，所选取可行性研究单位应满足公司规定供方评比准则，并执行公司合同管理关于规定。
第九条 可行性研究效果评价
在项目终结后，公司组织进行项目后评价，涉及计算项目成本偏差率、周期偏差率、利润偏差率等。
第十条 公司在启动下一种新开发项目时，严格按照本制度施行。
第十二条 本制度由公司负责解释。
第十三条 有关流程和表单：
LC-QQ-01：项目可行性研究管理流程
JL-QQ-01：“项目可行性研究报告”评审意见书
项目可行性研究管理流程

项目可行性研究流程阐明
序号
流程阐明
主责岗位
时间限定
输入
输出
1、2
投资发展部编制《可行性研究筹划》
项目拓展负责人
3个工作日内

可行性研究筹划
3、4
分管领导审批并决定与否外包
分管领导
2个工作日内
可行性研究筹划
审批意见
5
外包单位或投资发展部编制《可行性研究报告》
（外包单位）
1个月内

《可行性研究报告》
6
各有关部门按照职责分工（详见各职能部门在编制可行性研究报告中职责分工表）参加编制《可行性研究报告》
各部门负责人指派
编制期内

《可行性研究报告》
7
鉴定为A(B或不能审核通过C)类项目中断，存档

1个工作日内
《可行性研究报告》
存档
8
《可行性研究报告》审核、审批

每个环节不超过3个工作日
《可行性研究报告》
审核、审批意见
9
审批后《可行性研究报告》实行

项目期内
《可行性研究报告》

10
流程结束

楼盘项目调研表
楼盘名称

项目动工时间
年 月 日
楼盘地址

项目所在区域关系图
项目部构成
开发商
开发实力

其她项目

联系方式

发展商

联系方式

代销商

联系方式

销售据点
_____个，分别分布在_____________区域。（必要时需附表阐明）
主销据点
位置
主销方式

设计单位

承建单位

物业管理

调
研
项
目
基
本
资
料
土地获得
□出让 □转让
土地价格
共 亩 万/㎡
出让年限
年
内部认购时间
年 月 日
开盘时间
年 月 日
热销周期

现处何期
□开盘期 □热销期 □发展期 □尾盘期 □交房期 □入住期
交房原则

占地面积
㎡
总建筑面积
㎡
规划风格

容积率

绿化率

内销价格

开盘起价

现销均价

销售价格浮动图表
（必要时可附表阐明）
销售价格体系分析
（必要时可附表阐明）
项目规模
1、 产品分类形式
2、 重要住宅形式
3、 社区环境评估
4、 项目特色分析
5、 会所建设
6、 物业简介
（必要时可附表阐明）
现销模式

现销进度

功能规划
层次

功能

规划户数

车位数

交房期

备注

调
研
项
目
户
型
面
积
分
析
格局
室厅卫
建筑面积
使用面积
单元户数
户型比例
户型面积配比扇形图

得房率： %

办公隔间

其她阐明

（必要时附表阐明）
商场单元

楼间距

一楼几门

一梯几户

楼层净高

原则层平面图

（必要时附表阐明）
项
目
建
材
外 观

电 梯

门 窗

客、餐厅

卧 室

厨 房

卫 浴

智能化

车 库

供暖方式

其 她
（必要时附表阐明）
项目周边公共设施
1、 道路交通
2、 区域环境
3、 学校
4、 商业
5、 娱乐
6、 医疗
7、 生活
8、 其她配套设施等
（必要时附表阐明）
入住业主分析
1、 业主层面分析
2、 业主入住比例
3、 业主购房信息来源分析
4、 业主购房选取分析（楼号、楼层、采光规定等）
5、 业主对物业满意度等
（必要时附表阐明）
销售价格及付款方式
起售单价
元/㎡
平均单价
元/㎡
其 她
总价范畴
元
主力总价
元
车位单价
元/㎡
总售金额

平均公摊费用

公摊比例

付款方式比例
一次性___%，按揭____%，分期___%
商铺
层次
1F 2F 3F
价格

一次性付款

定金
签约

进度付款

按揭付款

______银行___成___年_____%利息
项目销售分析
推广借用媒体
（必要时附表阐明）
推广方式
（必要时附表阐明）
广告投放周期
（必要时附表阐明）
开盘策划点
（必要时附表阐明）
项目策划点
（必要时附表阐明）
销售说词
（必要时附表阐明）
项目重要卖点
（必要时附表阐明）
来访客流量
（必要时附表阐明）
客户接待流程
（必要时附表阐明）
售出套数

销售率

客源分析
（必要时附表阐明）
购买动机分析
（必要时附表阐明）
热门楼层

楼层差价

阴阳面差价

项目周边环境

（必要时附表阐明）

（必要时附表阐明）
商业区
（必要时附表阐明）
项目调研综合分析
项目成功点
项目失败点

（必要时附表阐明）

（必要时附表阐明）
项目建议

调研人

调研周期
年 月 日
□结束 □未结束
阐明：
1、 填写调研报告时，需要附表阐明内容较多，请详细填写，以便提高市场调研精确度；
2、 需要提供
① 本地重点媒体方式简介；
② 该媒体详细市场报价
③ 我方最低折扣点
④ 本地新盘销售擅用项目推广方式；
⑤ 人群较关注购房媒体分析；
（请详细用文字或表格进行阐明，辅助进行媒体分析）
3、 请详细提供：
① 所在都市人文地貌简介；
② 都市人群特殊购房习惯分析；
③ 人均年收入分析和层次分析；
④ 项目代理在本地发展优劣势。
“项目可行性研究报告”评审意见书
编号：
评 审 人

职 务

接受报告时间

提交本意见书时间

评审意见

评审人（签字）：
年 月 日
备注：1、本表可另附页。
2、评审人应本者对公司高度负责态度提出明确、详细评审意见，并对评审意见负责。

二、土地竞标管理规程
第一条 土地是房地产开发公司基本生产资料。为了规范“找地”行为，提高项目可行性“辨识能力”，减少土地投标风险，保障土地储备，增进公司可持续发展，制定本办法。
第二条 公司投资发展部是本办法责任部门，负责土地合伙洽谈、土地投标等土地储备工作，并办理土地使用证有关手续，保证公司土地储备目的完毕。
第三条 “找地”原则
（一）与公司土地储备筹划和发展战略相符合；
（二）与公司产品模式相符合；
（三）与公司开发能力相符合；
（四）与公司年度经营筹划相符合。
第四条 土地供应信息收集
投资发展部通过如下途径获取土地供应信息：
（一）从土地储备管理部门获取信息：投资发展部应与土地储备管理部门保持密切联系，及时收集最新土地信息，全面掌握都市土地年度供应筹划（涉及不同用途土地供应筹划），随时关注“土地招标公示”，及时向总经理报送土地市场信息。
（二）通过与土地使用单位接触、洽谈获取项目土地转让信息。
（三）通过公共关系单位或个人获取土地供应信息。
（四）在本地已经成立工程项目部，由工程项目部提供土地供应信息。
第五条 投资发展部应密切关注土地市场“招拍挂”信息及其他房地产开发公司土地转让价格，及时掌握土地实际成交价格。
第六条 如果土地满足公司“拿地”原则，投资发展部应一方面征询公司总经理意见。必要时，与总经理、分管领导、公司有关职能部门（项目部）进行现场勘查。总经理初步批准后，投资发展部应组织进行土地资源调查和市场调查。调查内容涉及：
（一）都市总体规划；
（二）土地运用总体规划；
（三）宗地规划要点；
（四）区域土地规划调节也许性；
（五）项目成本测算；
（六）区域市场商品房价格状况（营销部负责详细工作）；
（七）社区环境因素；
（八）周边配套状况；
（九）其他。
通过调查和经验判断以为初步可行后，投资发展部负责进行初步土地价值分析和初步估算项目开发成本，并组织编制《项目（土地）建议书》，按照《授权体系表》规定审批决策。
第七条 如拟定参加土地投标，财务审计部要提前安排投标所需保证金和土地出让金；要进一步与土地储备管理部门密切联系，提前理解土地拍卖详细信息，调查其她投标单位状况，并在规定期间内制定出详细投标方案，涉及投标方略。投标前，依照其她投标单位状况和公司“拿地”决心，公司要明确投标最高报价。必要时，可与其她单位协商联合投标。
投标前，投资发展部应通过各种渠道或途径理解其她投标单位也许投标报价，同步依照项目初步策划案拟定我司投标最高报价。如果属于土地使用权转让，董事长应明确受让条件并全程指引谈判过程。
第八条 公司总经理、分管领导应尽量亲自参加土地投标或合伙洽谈。
第九条 土地竞拍中标后，公司总经理或总经理授权竞拍代表在《拍卖成交确认书》上签字、盖章。
第十条 土地竞拍中标后，投资发展部或工程部按照关于规定办理如下手续：
（一）与政府土地管理部门订立《国有土地使用权出让合同》，并缴付土地出让金；
（二）到都市规划行政主管部门办理《建设项目选址意见书》；
（三）到政府主管部门办理项目投资立项手续。
第十一条 通过资本合伙方式获取土地，公司应组织巡逻与验收小组、财务审计部实行尽职调查，详细调查合伙单位资产负债和资信状况。公司投资发展部组织、巡逻与验收小组协助进行洽谈合伙事宜，在合伙合同中要明确商定项目董事会、经理层、财务管理人员构成以及债权、债务解决方式等。合伙合同应进行签证或公证。
第十二条 联建和代建项目
依照联建和代建项目实际状况，公司投资发展部负责与合伙单位进行详细洽谈，必要时分管领导或总经理进行主谈。
第十三条 依照公司年度经营筹划，当土地储备工作属于公司年度工作重点之一时，公司可以成立以董事长为组长“公司土地储备工作小组”。“公司土地储备工作小组”成员涉及总经理、分管领导、投资发展部长及有关部门负责人。
第十四条 工作规范及违规责任
（一）投资发展部每季度向总经理报送一次“土地市场信息”。“土地市场信息”报告内容要全面，实效性要强；市场调查数据要精确、完整，可行性和不可行性分析要客观。
（二）无论投标与否，投资发展部每年至少参加一次土地拍卖活动。
（三）在对外谈判过程中，谈判人员应积极维护公司品牌形象和利益，禁止泄露公司秘密，禁止行贿或收贿，否则公司将予以严重警告处分或辞退解决，并有权追究其法律责任。
第十五条 本办法自颁布之日起施行。
第十六条 有关流程与登记表单
项目投资及土地储备筹划表
编号：

1、当年新储备总规模（规划建筑面积）

2、新增土地储备目的

A、目的区域一：　　　　　　　　

1）储备目的（项目数量／规划建筑面积）

2）重点区域

3）规模范畴（建筑面积不低于／不高于）

4）产品类型

　　5）楼面地价水平上限

　　6）项目获得初步预测
第一季度：　　　　　万平米
第二季度：　　　　　万平米
第三季度：　　　　　万平米
第四季度：　　　　　万平米
—
—
B、目的区域二：　　　　　　　　

1）储备目的（项目数量／规划建筑面积）

2）重点区域

3）规模范畴（建筑面积不低于／不高于）

4）产品类型

　　5）楼面地价水平上限

　　6）项目获得初步预测
第一季度：　　　　　万平米
第二季度：　　　　　万平米
第三季度：　　　　　万平米
第四季度：　　　　　万平米
—
—
C、目的区域三／……

3、关注发展方向
各目的区域优先级、重点区域突破目的

4、预测地价支付最大需求

5、下年度可开复工面积预测

三、项目报批报建管理办法
第一条 为了明确公司各类项目证照办理工作分工，加强证照办理工作管理，保障项目筹划按期实行，特制定本办法。
第二条 公司在项目证照、手续办理方面工作分工：
（一）投资发展部：
重要负责项目土地征用、出让、变更土地用途等所有与土地权属有关行政审批、登记、变更手续。
（二）设计管理部
负责或指引项目部办理项目方案设计报审手续。
（三）工程部
负责办理除了土地、项目方案报审等手续以外其她所有手续。
鉴于各个项目实际状况不同，详细职责分工以公司关于会议决策及总经理审批职责分工文献为准。
第三条 办理各项手续责任部门应积极加强、不断改进与关于部门公共关系。责任部门负责人对各项手续办理及时性负有领导责任。
第四条 办理各项证照手续责任部门应遵守政府关于规定，严格执行公司项当前期工作筹划按期办结各项手续。未按期完毕工作筹划，执行《绩效管理办法》关于规定。
第五条 因如下因素导致手续不能按期办结，责任部门和负责人不承担责任：
（一）法律意义上不可抗力；
（二）政府职能部门责任，如政府违约等；
（三）公司未能及时缴纳资金。
第六条 项目报批报建手续及有关证照办理工作时限：依照项目实际状况，执行项目开发筹划、阶段工作筹划及公司总经理工作会议安排工作时限。公司办理各项手续原则时间为具备法定条件后政府部门承诺期限。
第七条 外出办理手续人员应严格恪守公司商业秘密，维护公司品牌和名誉。违背者，查实后予以严肃解决。
第八条 本办法由公司总经理办公会议负责解释，修改时亦同。
第九条 本办法自颁布之日起施行。
第十条 有关流程及登记表单
（一）有关流程
LC-01：《建设用地规划允许证》办理流程
LC-02：《建设项目用地批准书》办理流程
LC-03：《建设工程规划允许证》办理流程
LC-04：《建设工程施工允许证》办理流程
LC-05：《商品房销售（预售）允许证》办理流程
（二）有关登记表单
　　项目报批报建筹划控制表（附件）
《建设用地规划允许证》办理流程
流程编号：LC-01
《建设用地规划允许证》办理流程阐明
序号
流程阐明
时间控制
输入
输出
1
工程部准备资料，资料涉及：（1）批准建设项目可行性研究报告或关于筹划批准文献（原件及复印件各一份）；（2）规划部门核发《建设项目选址意见书告知》及附图（复印件一份）；（3）《建筑工程设计方案批复》及附图（复印件一份）；（4）市测绘院提供1/500或1/1000地形图六份，地形图上应用红色铅笔标明用地位置地界；（5）凡属国有土地使用权出让、转让地块建设工程，需加送《国有土地使用权出让合同》文本（副本）及附图各一份（原件）。
办理手续前

有关资料
2
主办人员向政府规划部门提出用地规划申请，填写建设用地申请登记表
40个工作日

建设用地申请登记表
3
政府规划部门审查资料
有关资料

4
政府规划部门组织现场勘察

5
政府规划部门初步选定用地位置和界限

6
政府规划部门依照主办人员提交1：500（或1：1000）地形图，提出规划设计条件
地形图
规划设计条件
7
政府规划部门审查主办人员提交建设用地规划设计总平面图

8
政府规划部门拟定用地位置和界限

9
政府规划部门核发《建设用地规划允许证》

建设用地规划允许证
10
工程部主办人员领取《建设用地规划允许证》
1个工作日
建设用地规划允许证

备注：本流程需《项目证照手续办理管理办法》配合执行。

《建设项目用地批准书》办理流程
流程编号：LC-02
《建设项目用地批准书》办理流程阐明
序号
流程阐明
时间控制
输入
输出
1
工程部主办人员准备办理建设项目用地批准书有关资料，资料涉及：（1）建设用地批准书申请表；（2）供地批文和出让合同；（3）土地出让金定金凭证（出让土地）；（4）征地包干合同或动迁允许证或流转合同；（5）社保部门证明（征用土地）。
办理手续前

有关资料
2
工程部主办人员填写建设项目用地批准书申请表，并向国土资源管理部门提交有关资料
10个工作日

建设项目用地批准书申请表
3
国土资源管理部门接受有关资料，受理申请
有关资料

4
国土资源管理部门审核资料
有关资料
审核意见
5
国土资源管理部门核发建设项目用地批准书

建设项目用地批准书
6
工程部主办人员领取建设项目用地批准书
1个工作日
建设项目用地批准书

备注：本流程需《项目证照手续办理管理办法》配合执行。

《建设工程规划允许证》办理流程
流程编号：LC-03
《建设工程规划允许证》办理流程阐明
序号
流程阐明
时间控制
输入
输出
1
工程部主办人员送审设计方案

设计方案
2
消防、环保、卫生、交通、民防和绿化等管理部门对设计方案审查意见

设计方案
审核意见
3
规划管理部门核定设计方案

设计方案
审核意见
4
委托设计单位进行施工图设计

施工图设计方案
5
消防、环保、卫生和交通部门对施工图审查意见

施工图设计方案
审查意见
6
工程部主办人员填报《建设工程规划允许证申请表》并附送有关资料，资料涉及：（1）总平面设计图三份（比例1/500或1/1000,应标明建筑基地界限,新建建筑物外轮廊尺寸和层数,新建建筑物与基地界限、道路规划红线、相邻建筑物、河道和高压线间距尺寸）；（2） 地形图3份（向市测绘院晒印,比例1/500或1/1000,地形图上需按上述总平面设计图规定划示新建建筑物位置及关于尺寸）；（3）建设基地土地使用权属证件（复印件）；如属新征土地,应提供市房地资源局核发建设用地批准书（复印件1份）；（4） 原有基地拆房,需提供应拆房屋权属证明（复印件1份）；（5） 建筑施工图2套（平、立、剖面图和图纸目录单）,分层面积表2份（应按国家关于建筑面积规定计算）；（6）基本施工平面图、基本详图及桩位平面布置图各2份；（7）建设项目筹划批准文献1份； （8）建筑工程概预算书1份；（9）消防、环保、卫生等关于部门审核意见单各1份。
办手续前

有关资料
7
政府规划部门审核有关资料
25个工作日
有关资料
审核意见
8
政府规划部门核发建设工程规划允许证

建设工程规划允许证
9
工程部主办人员领取建设工程规划允许证
1个工作日
建设工程规划允许证

10
工程部主办人员向政府规划部门缴纳执照费

11
政府规划部门收取执照费

12
工程项目部向测绘院申请订立都市道路规划红线界桩

13
测绘院订立都市道路规划红线界桩

14
工程部委托施工单位放样

15
工程部向政府规划部门申请复验灰线

16
政府规划部门进行复验

17
工程部按照《建设工程规划允许证》及附图规定,全面组织建设基地内各项建设和环境建设

18
施工单位进行工程建设

19
工程竣工

20
工程竣工后,建设单位填报《建设工程竣工规划验收申请单》向规划管理部门申请规划验收

建设工程竣工规划验收申请单
21
政府规划部门进行规划验收

22
政府规划部门判断与否验收合格

23
验收合格核发验收合格证明

验收合格证明
24
验收不合格组织工程整治

25
施工单位进行工程整治

26
工程部领取验收合格证明

验收合格证明

27
工程部主办人员向市房地产管理部门申请办理房地产权登记

28
市房地产管理部门办理房地产权登记

29
工程部准备档案并向城建档案馆移送

档案
30
城建档案馆接受档案

档案

备注：本流程需《项目证照手续办理管理办法》配合执行。

《建设工程施工允许证》办理流程
流程编号：LC-04
《建设工程施工允许证》办理流程阐明
序号
流程阐明
时间控制
输入
输出
1
工程部主办人员向本地建设网平台注册顾客，或到建设行政主管部门窗口办理申领。

2
工程部主办人员网上或在窗口填写《施工允许申请表》，并获得申领编号。

3
受理人依照申领人填写信息，提出修改意见和所需要提供书面资料，并告知受理时间和地点。

施工允许申请表
4
工程部主办人员检查确认信息数据与否对的。

5
如果数据对的，主办人员打印《施工允许申请表》

施工允许申请表
6
工程部主办人员有《施工允许申请表》上盖公司法定代表人和公司法人章，准备所需要提供书面资料并提交建设行政主管部门，资料涉及：（1）施工允许申请表；（2）建设工程规划允许证；（3）资金入帐凭证(按合同商定工程备料预付款划入施工承包单位帐户)；（4）申办施工允许工程现场状况阐明表；（5）建设工程承发包合同副本、廉洁合同；（6）建设工程安全和质量监督申报状况证明；（7）建设工程施工图设计文献审查通过资料；（8）勘察、设计、施工中标（选）告知书；（9）法律、法规、规章规定其她资料。
办证前

有关资料
7
建设行政主管部门审查资料。
3个工作日
有关资料
审核意见
8
资料审查合格后，建设行政主管部门核发建设工程施工允许证。

建设工程施工允许证
9
工程部主办人员领取建设工程施工允许证。
1个工作日
建设工程施工允许证

备注：本流程需《项目证照手续办理管理办法》配合执行。

《商品房销售（预售）允许证》办理流程
流程编号：LC-05
《商品房销售（预售）工允许证》办理流程阐明
序号
流程阐明
时间控制
输入
输出
1
营销部主办人员准备办证材料，并将材料复印件装订成册建立目录，材料涉及：（1）申请书（须写明发展商房屋座落、幢数、建筑面积、套数）；（2）公司营业执照及资质证书；（3）市商品房建设筹划文献；（4）建设工程规划允许证；建设工程总平面图及房屋平面图；地名使用批准书；（5）施工或工程总承包合同；基本工程验收合格证明或建筑工程完毕25%证明；（6）国有土地使用权证或建设土地出让金收费付款凭证、用地规划允许证、建设用地批准书；（7）水、电、煤各公司准予配套关于文献、区住宅发展局配套审核表、警署门牌号证明；（8）房地产局房屋面积测算中心出具房屋面积预测成果报告；（9）商品房预售方案；项目所在地内销商品房价格构成表；（10）预售前期物业管理关于材料。
办理手续前

有关资料
2
营销部主办人员将以上材料提交房地产管理部门，所有正本备核
10个工作日
有关资料

3
房地产管理部门审核资料与否完整
有关资料
审核意见
4
房地产管理部门有关部门到现场进行查勘，营销部主办人员配合交易中心人员进行现场查勘

5
房地产管理部门在所有材料齐全并经审查合格状况下，自受理之日起十个工作日内签发《商品房销售（预售）允许证》

商品房销售（预售）允许证
6
营销部主办人员领取《商品房销售（预售）允许证》
1个工作日
商品房销售（预售）允许证

备注：本流程需《项目证照手续办理管理办法》配合执行。

四、新项目启动管理办法
第一条 启动工作方案
新项目启动时，投资发展部应事先拟定新项目启动工作方案，并报总经理办公会确认，作为新项目启动基本根据；
第二条 启动程序
新项目获取后（以招拍挂土地成交确认书订立或股权收购合同订立为标志），有关部门按照如下阐明完毕有关工作，必要时投资发展部应组织项目启动会：
a) 投资发展部、总经理办公室拟订新闻通稿、媒体应答预案及信息披露文献，经总经理审批后，组织新闻发布及上市公司信息披露事宜。
b) 投资发展部会同财务审计部研究拟定工程项目部成立（招拍挂项目）方案，经主管领导确认、董事长审批后组织实行，工程项目部依照公司决策配合。
c) 人力资源部会同投资发展部研究拟定组织架构及人员配备方案（注，管理架构与股权关系有所区别）。
第三条 资料移送
投资发展部可以采用新项目启动交底会形式，按照如下规定完毕项目启动资料移送并留存《新项目基本资料移送清单》，本部主导工作结束，转由有关部门进行后续工作。新项目基本资料除机密资料，其她资料各部门共享。
移送资料类别
重要内容
移送对象
重要下游工作
可研报告有关
内容
·项目可研报告重要结论（可分拆）
·设计、营销等前期调研资料简介
投资发展部、设计管理部、成本管理部、财务审计部、工程项目部等
项目运营策划
土地基本信息
·用地红线图、地形图、周边管线图（如有）
·设计条件、控规指标等
·可研报告某些
设计管理部、营销部、成本管理部、工程项目部
项目定位及产品策划
项目权属文献
·成交确认书、土地出让合同、合伙合同、土地方项目原始文献及报建资料等
财务审计部、人力资源部、工程项目部
全成本测算
文献归档保存
报批报建
项目部注册
资料
·营业执照、工商代码、税务登记证等
财务审计部