服装商业中心规划及招商方案样本.doc

山西太原鸿金宝商业项目(服装市场)计划方案
声　 明
ATTENTION

本商业计划是在经过太原当地市场调查基础上制作完成，在实施过程中亦将依据实际情况进行有限变动！

本商业计划中商铺分割情况将依据原设计院要求、工程实施情况而定，全部该数据仅为参考数据不作定论用！

本商业计划属于商业机密，其版权为制作单位，若收件人和本案无关应立即退回，收件人应视同企业机密保管！

未经制作单位核准，不得将本商业计划复制、拷贝并以任何形式散发，制作单位有权维护本商业计划案全部权！

合约中约定相关市场调查及商圈汇报、业态业种配置等均在本计划中用不一样形式出现表述仅此不再另行加述！

自收件人收到本案之日起，视同实施上述申明，全部申明在收件之日起自动生效！

第一篇：太原概况汇报………
第二篇：本案商圈调查……
第三篇：本案商业定位…………………………………
第四篇：本案商业计划………………………………………
第五篇：商业管理概述…………………………………………
第六篇：周围引导环境………………………………………
第七篇：招商推广策略………………………………………
第八篇：本案财务分析…………………………………

太原市概况调查汇报

● 城市概况：
太原市是一个含有25历史古城，史称晋阳，简称并，是山西省省会，始建于公元前479年春秋时期，称为晋阳邑，战国早期为赵国全部城。在两千多年历史中，太原一直是中国北方军事重镇，史载有“控山带河，踞天下之肩背”盛誉，郭沫若先生也有“远望太原气势雄”诗句。 到清代，太原已发展成为中国北方关键商业、手工业城市。民国时期，太原即为省辖市。

● 地理概况：
太原在华北地域黄河流域中部，西、北、东三面环山，黄河关键支流汾河，横贯全市，流经境内约100公里。市区东有太行山阻隔， 西有吕梁山屏障，座落在两山间河谷平原上。属北温带大陆性气候，冬无严寒，夏无酷暑，昼夜温差较大，无霜期较长，日照充足

● 行政概况
太原是全国特大城市之一。现辖6区1市3县，全市共有51个街道办事处，493个小区居委会，54个乡、镇，1285个村民委员会，1805个自然 村。全市总人口为341.30万人，其中常住人口315.31万人。

● 人口结构：
全市十县（市、区）总人口为341.30万人，全市文化人口占总人口95.3%，每万人中拥有
大专以上文化程度者为1201人，现在，全市0～14岁人口占总人口19.8%，15～64岁人口占
总人口73.4%，65岁以上人口占总人口6.8%，有逐步向老年型社会发展趋势。全市男性
人口为163.8万人，女性人口为151.5万人，性别百分比为108：100。

　　　● 经济概况：
太原是中国建国早期工业基地，经过50年建设，已形成了以能源、冶金、机械、化工为
支柱，纺织、轻工、医药、电子、食品、建材 、精密仪器等门类较齐全工业体系，加之科研机
构和大专院校集中及商业物资供给中心优势，国民经济实现了快速、协调、健康发展。
年，全市中国生产总值达成384.40亿元，比上年增加10.3%，第二、第三产业增加值分别比上年
增加11.0%和11.6%，增加速度均高于全国和全省平均水平。三次产业百分比为3.7:49.5:46.8，全
市人均GDP为12319元。 太原市人民每日为国家发明GDP1.05亿元，发明工业总产值1.27亿
元，农业总产值639万元，生产原煤6.7万吨，钢8410吨，发电量3.2万千 瓦小时，为全国经
济发展作出了主动贡献。

● 交通情况：
山西省现有公路3万多公里，有铺装路面里程约占84%，其中二分之一多为高-次高级公路，基础建成了以太原、大同、长治、临汾、侯马等地为中心。联络邻省保底、邯郸等地和本省各市县及95%以上乡镇公路网。有国道8条、联络省内外干线公路10余条，其中有二连浩特至河口纵向国道干线，和北京-太原-昆明108国道、呼和浩特起经本省至广西北海209国道等。太（原）-石（家庄）高速公路已建成正式通车。

● 商业贸易：
全市共有商业网点40546个，其中批零贸易业和餐饮业为26493个。在商业网点中，有综合商厦39个，超市160个，集贸市场 331个，餐饮业5604个，服务修理业8288个。营业面积总计354万平方米。从业人员24.2万人，其中：批零贸易业15.5万人，餐饮业3.8万人，服 务修理业4.9万人。全市社会消费品零售额161.13亿元，近几年来，太原市重视网点布局、商业业态结构调整，各类新型商业业态应有尽有。各类综合商厦、超市、连锁店、便利店、专 卖店达4231个，占全市商业网点10.4%。

● 城市建设：
太原市大力实施主动财政政策，加大投资力度，调整投资结构，投资规模继续扩大。全社会固定资产投资完成 122.71亿元，其中：基础建设投资49.57亿元，更新改造投资38.64亿元，房地产开发投资21.14亿元，其它固定资产投资13.36亿元。按产业划分：第一产业完成投资4.16亿元，第二产业完成投资57.03亿元，第三产业完成投资61.52亿元。城市居民住宅条件得到改善。整年住宅投资额29.83亿元，住宅完工面积353.28万平方米，整年完工经济适用房52万平方米。人均居住面积由上年10.13平方米提升到10.55平方米。

● 人民生活：
全市城镇居民收入水平据抽样调查显示，太原市城镇居民年人均可支配收入从1980年451元，增加到6500元；农民人均纯收入也从1980年156元增加到了2738元水平。 在城镇居民收入水平显著提升同时，居民家庭各项支出稳定增加。，太原市城镇居民年人均消费性支出5165元，农民人均消费支出1595元。居民消费结构发生显著改变，城镇居民一改过去以吃、穿为主单一格局，展现出生存资料支出比重降低，发展和享受资料支出比重提升新趋势。城市居民家庭恩格尔系数为 33.9%，比1980年下降近20个百分点。城镇居民生活水平不停提升，截止末，每百户城市居民家庭拥有彩电117台，洗衣机95台，电冰箱(柜)103台，家用电脑14台，空调器7台，家用汽车0.7辆，移动电话21部。每百户农民家庭拥有自行车144辆、摩托车19辆、轿车2辆、缝纫机62台、电视机93台、电冰箱27台、洗衣机59台、照像机10台，电风扇49台、空调1台、家庭影院14套，家用电话31部、太阳能、电热淋浴器3台。居民居住条件不停改善，居住面积逐年扩大。城市人均居住面积由1980年4.70平方米，提升到10.55平方米，增加1.24倍。城市中有90%家庭住上了单元配套住宅，其中：有三居室及以上住房户占25.3%。在住房面积增大同时，自来水、煤气、暖气、卫生等住宅配套设施也得到完善。农村居民人均住房面积高达26.20平方米，其中钢筋混凝土及砖木结构面积占到91%。

● 太原1999-各项关键经济指标情况：
总人口
（人） 中国生产总值
（万元） 农林牧渔总值
（万元） 工业总产值
（万元） 通常预算收入
（万元） 通常预算支出
（万元） 城镇居民存款
（万元） 社会消费总额
（万元） 城镇固定资产
（万元） 全部职员数量
（人）
1999 3501144 3180000 114662 3813354 203277 227313 3943100 1361741 871068 894944
3497493 3465305 122531 3764796 214828 245873 4196300 1477516 993386 862666
3413017 3844025 119988 4193858 241578 297391 4701900 1611322 1169274 836041

● 华北经济圈汇报简述
山西是华东、华南和西南等区域连接“三北”（东北、华北、西北）地域枢纽地带和商品流通中转站，是中国北方著名商品集散地，是华北经济圈关键。
　　山西地处河北、河南、陕西和内蒙古自治区之间，是环渤海经济圈中心，是连接中西部地域传送带，而在国家“十五”全国城镇发展布局计划中，太（原）大（同）侯（马）被列为省城城镇发展关键，这也为北京到石家庄到太原再到西安这条经济带形成挑起了重担。
　　　华北要想在全国经济中占有一席之地，不被边缘化，加强区域间经济合作是肯定选择，推进华北区域经济一体化已迫在眉睫。而山西在此间饰演一个特殊角色。山西是能源重化工基地，是能源贮备站，为区域经济整合奠定了良好基础。
现在，华北经济一体化发展存在很多困难。首先是区域之间各地市场整合还存在很多制度障碍，没有一个行之有效改革。其次在对外开放不停深入情况下，各地全部在盘算着自己一亩二分地收成，没有从整个区域协作分工角度来考虑怎样整体和国际经济接轨。另外，从行政角度分割区域，造成了利益冲突和对某一有限区域资源竞争，也造成了区域之间反复建设、产业雷同、资源浪费等问题。
山西、河北、内蒙经济实力较差，产业结构低级化，经济粗放型增加仍未从根本上改变。所以，山西应
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　当立即开启该地域经济一体化进程，破除区域经济发展壁垒，立足各自优势，以市场配置资源为基础，推进区域一体化，和己和人全部是有利。山西高速公路及信息网络建设将缩短华北区域间时空距离，有利于区域间流动，有利于打破市场分割，发展大商业、大流通，形成和高速公路为动脉经济带。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　现在山西已建成了大运、太旧、原太等省内及跨省高速公路，山西有条件依靠这些公路，以太原为中心，整合资源，加紧环华北、西北地域现代物流体系建设，做好和京津交通信息网络体系对接工作，实现物流运作一体化、信息化、高效化运行。

● 太原商业情况调查汇报简述
太原，自古以来就是中国北方关键商贸集散地。因精于经营，太原人曾赢得了“晋人善贾”美誉。晋商因“善殖利于外”，纵横驰骋于四方，在商界称雄达五百年之久，成为中外商业史上珍闻罕事。
“九五”期间，全市社会消费品零售总额连年增加，达成147.8亿元，比“八五”期末98.1亿元增加50.7%，年均递增8.2%。、全市社会消费品零售总额分别实现161.1亿元和181亿元，增幅分别为9.1%和12.3%，“十五”期末估计完成248亿元，年均增加10%。作为城市经济关键组成部分，商贸经济充足反应了太原经济繁荣发展和综合实力。
　　　截止底，全市共有批发和零售贸易、餐饮、服务等商业网点35289个，总面积2875860平方米，千人拥有商业网点10.3个，人均营业面积已达0.8平方米，从业人员达224281人。在各类商业网点中，各类批发市场62个、百货店及购物中心13个、大型超市20个、中小型超市156个、专卖店306个、便利店197个、餐饮店面5669个。和此相适应，商业建设管理也取得了令人欣喜成绩，商业网络计划格局已经形成，“一主三副”（以钟楼街、柳巷、食品街和开化寺商业群体为主中心，三副是以下元、尖草坪、长风街和亲贤北街、朝阳街服装城为副中心）及“三级商业群”（一级是市级商业中心，二级是区域性商业中心，三级是小区商业中心）深入完善。各类商品市场辐射功效不停增强，一批上规模、上档次商业网点项目正在建设和计划之中。地方性法规《太原市商业网点管理措施》于1992年颁布实施，并于9月修定，为以后商业建设管理奠定了坚实法制基础。
经过近十年历程，太原流通产业步入业态创新、经营方法创新新阶段。新型业态中连锁超市、专卖店、物流配送、电子商务等蓬勃兴起。首先，连锁商业从无到有，蓬勃发展，推进了传统商业改造，催生了大型超市建设，促进了现代流通业发展。到底，全市共有限额以上连锁企业（总店）18个，其中零售连锁总店13个，餐饮连锁总店5个，从业人员1.2万人，营业面积26.6万平方米，门店数338个，年销售总额23.9亿元，其中零售总额达20.1亿元，占全市社会消费品零售总额11.1%，市场份额比上年增加了2.2个百分点。其次，部分商业企业实施了强强联合和重组，壮大了规模。
年销售额上亿元商场达12家。华宇购物中心、五一百货集团、美特好、燕兴商场、服装城、桥西综合批发市场年销售额达5亿元以上。华宇集团以年销售7亿元以上进入全国商业销售百强企业，唐久超市进入了全国连锁超市百强。天龙集团成为三晋第一“商业”股。再次，一批社会民营商业企业以科技为先导，主动发展现代流通。新技术、新设备开始在各商场和连锁便利店广泛应用和推广。华宇购物中心率先建立了大型商业计算机网络。美特好等商家开
始尝试电子商务。整个流通业科技含量和现代化水平不停提升。
　　　底，全市国有和集体经济商业网点比1995年分别降低了47.9%和74.5%。非公有经济商业零售额逐年增加，从到分别实现93.3、105.7和124.2亿元，市场份额比上年分别增加了2.0、2.5和3.1个百分点。

　　　餐饮业继续展现较高增加态势，整年营业额25.52亿元，比上年增加13%。-，餐饮业实现营业额在社会消费品零售总额中比重分别为9.7%、13.5%、28.9%。比重不停提升，地位和作用日趋显著。社会经济稳步发展，消费能力不停提升和行业规模扩大，企业开拓和创新能力增强，世界连锁餐饮业巨头肯德基、麦当劳进入等，全部有力地促进了太原市餐饮业连续快速发展。个性化消费日趋显著，经营特色更趋突出；家庭私人消费百分比继续攀升，节假日市场更趋红火。

● 太原服装业调查汇报简述
服装已成为现代生活中不可缺乏装点时尚生活元素，服装市场也由此比比皆是。全国各地不停涌现出不少各类独具特色服装批发市场，规模大小不一，品类齐全。现在在山西，众多服装批发市场如雨后春笋不停涌现，服装衣饰集约化产业链正在取得稳步发展。
　　时下，山西太原已成为中国内陆地域又一大服装、衣饰批发集散产业化基地。
在山西太原市朝阳街，一共坐落着大小20余家服装批发、零售市场，这对于一个重工业城市而言是很难得。难得之处就在于地处内陆却有如此大规模用户群。进取精神：所谓“天下熙熙皆为利来，天下壤壤皆为利往，夫千乘之王、万家之侯、百室之君，尚犹患贫，而况匹夫编户之民乎。”由利益而起动进取精神，是明清山西商人鏖战于商场精神动力；敬业精神：晋商敬业精神，也是常为人所称道。正是在这种悠悠历史长河所沉淀出商业奇迹神话映衬下，让山西太原服装衣饰集约化产业链得到了更大发展，让坐落于太原众多服装批发市场形成了名副其实含有真正战略意义服装批发集散产业化基地。

本章小结

　　　宏观范围：
　　作为中国经济计划区之一华北经济圈，山西省有着得天独厚地理优势，伴随交通网络建设和发展，以太原为中心经济辐射能力能够远及内蒙古、河北省、陕西省、河南省等地域，辐射人口超出2亿，其经济潜力不容忽略。国家重视华北经济圈发展，以宏观调控方法在计划整个经济圈，这使山西对外形象不限于煤炭大省口号，其将利用特殊地理位置大力发展其它经济。作为山西省省会——太原，又将是这个经济圈中重中之重，为本案提供了一个良好商业大环境。

　　　微观范围：
　　　太原作为山西省会城市，是政治、经济、文化等中心，是山西省煤炭资源对外联络关键窗口，也是商贸、经济等中心城市。人口结构整体趋于年轻，居民收入逐年快速成长，家用电器每百户拥有量均在山西省属于第一位。依据太原市政府对太原商业情况发展汇报表明，多年来，政府对太原市商贸发展有着良好扶持政策，社会中对零售、餐饮、娱乐等投入在大量增加，商业面积也在逐年递增，零售批发业绩快速上升，这使本案外部环境有着很良好推进作用。

　　　商圈范围：
　　　依据对太原市服装城调查汇报显示，朝阳街已经从原有地摊式小商小贩发展到现在含有整体规模商圈，其功效辐射力已经超出山西本省范围，大量外地客均在该商圈形成采购、销售、物流习性，同时依据市政府经济汇报表明，政府仍然在加大其功效范围，并在未来一段时期内大力改造其周围环境，使本商圈愈加规模化、规范化。
　　本案能够说在现在阶段占据了天时和地利优势，其时机不容错过！

本案商圈调查汇报

调查时间：4月
商圈范围：朝阳街沿线为主
调查对象：沿路静态调查、随机和特定性对象问卷调查、原企业（售楼及开发商）人员调查问讯等
调查方法：原由图纸及资料、抽样问卷调查、现场拍照分析等
调查人员：由上海天擎置业营销策划派驻人员实施

抽样问卷数量：商圈供给商问卷214份
　　　　　　　　销售部人员随即调查4人
　　　　　　　　和董事会组员进行讨论例会3次
　　　　　　　　供给商小型座谈会18次

● 本案商圈平面示意图
朝阳街平面示意图
● 商圈细分调查内容（一）

1、 本商圈内步行人流基础从建设路进入为主，因为前段路面
狭窄，故人流相对拥挤，多数人流是经过交通工具进入本商
圈，因为公交站点关系，集中在以圣亚开始至精品结束这
段人流相对密集，而且本段是业绩良好几大市场集中地
段。

2、 本商圈经营业绩良好为圣亚和精品，二店位置分别位
于该路段中部和后部，从业绩上讲，并没有因为地理位置
前后而产生差异，因为可见本商圈关键消费群体将是以中
低段商品为主（精品为例），中偏高商品为主（圣亚为例）
通常。
租金、人流、业绩比较示意图

3、本商圈租金情况没有因为地理位置前后而有差异，也没有因为人流原因多少而有差异，只是在依据自己经营情况好坏，随行就市调整租金价格故本商圈无法采样取得平均租金价格，这在内地或其它城市实属罕见情况，故本案在宣传抄做和招商经营上将需要突显优势。
　● 商圈细分调查内容（二）

　　1、本商圈南北人流差异较大，因为南面多集中和衣饰类商品和其它消费类商
品，相对人流较大且集中。北面为服务类商品较多，如：电信和联通营
业所、银行、美容等，人流少于南面，这为未来将人流引入北面本案主
干道——双塔北路带来一定难度。

　　2、本商圈因为是前往高速公路关键干道，进出车流密集，交通严重拥堵，
在节假日表现尤其显著，鉴于批发市场独有特征，采购完商品消费者
利用三轮机动车等简易交通工具进行短途驳运也是造成该路段拥堵主
要原因。经了解，该路段有可能在未来改建成步行街，车流将被堵截在
朝阳街二端，双塔北路将拓宽打通，此为本案交通车流带来一定帮
助。
● 商圈细分调查内容（三）
　　　　用户和供给商问卷调查内容汇总
　　　　1、对于鸿金宝项目假如您要进驻所考虑条件是什么？

本项调查结果：
　　　 1、受租金和物业费需求占关键原因，通常经营者认为只要租金和物业费取费合理将是进驻本案关键原因。
　　　 2、管理团体也是本项调查关键原因，经营者现对现有市场经营情况反应情况通常，只是认为是常规物业管理，当然此也
受到经营者基础素质较低原因干扰，对此方面提议程度通常。
　　　　 3、停车场需求在本项调查中也占有一定百分比，故本案在计划中必需考量停车场需求，包含机动车和自行车，另外对于短
途驳运人力或机动三轮车停放也是很关键。
　　　　 4、停车场部分在现有商圈全部商场几乎全部不含有此条件，因为本案后面还有5亩空地，能够考虑在此上第一期以停车场形式
出现，一来能够将停放车辆进行统一管理，避免本案前广场因为车辆人流混杂造成拥挤，二来派驻少许人员进行有效管理，
为商场增加一部分客观收入。

2、您期望鸿金宝内部装修以后能达成一个怎么样水平？

本项调查结果：
　　1、本项调查中显示对于商场装修期望能够并超越现行圣亚标准，伴随大家生活水平提升，在购物期间不仅要求享受好
商品，同时也需要有好环境来支撑。
　 2、即使精品商场在本商圈中业绩和租金是最高，但因为受到大楼主体结构影响，在其基础上再做改造机会不大，压抑、
拥挤是现在反应最为强烈，更多受访期望能够拥有一个和圣亚相雷同或高于其环境商场是最好。
　　　 3、受访者中对于本案大楼外部装修也很重视，因为本案离主商业街还有100米距离，但楼体高度较高，比较轻易在路口看
到本案，假如有醒目标大楼外观将有利于提升人流进入商场机会。
　　 4、本案现有外观设计含有比较现代化气息，充足利用商场外部灯箱广告能够收入相当广告收入，另外因为商场现有格局为
统一分割小铺面，对应公共面积少，在本案场内公共广告能够利用闭路电视系统，以电视广告形式出现，此可和本案
在做背景音乐系统时同时完成。
　　 5、商场基础照度要求达成400-500勒克司/平方米，灯具能够采取节能型桶灯或隔栅灯，天花板能够采取局部造型设计和施工
石膏板材料，这将会成为现在商圈内全部商场中最漂亮和美观室内空间。

　　3、您对现有太原市场物业或经营管理感觉怎样？
本项调查结果：
　　1、很不满意现行商场物业管理，认为基础上不存在什么管理，仅仅是收取管理费用单位。
　　2、在全部评价中，相对对于圣亚管理评价比较高，对于东方红、朝阳等商场管理评价几乎为零。
　　3、认为有个管理良好经营团体是很关键，这也将是取决于供给商进驻本案一个相对关键考量步骤。
　　 4、针对商场内部管理是很之专业行为，是通常物业企业所不能含有功效，其不仅要求含有常规物业企业保安、维
修、清洁等功效，同时也要含有商业经营调整。因为商场经营是在调整中不停提升，在一期即使完全招商成功基础上，
仍必需含有有20%左右面积作为调整用，故经营期间所谓物业企业或商管企业全部必需担负起商业调整功效。
5、对于太原已经成熟批发市场商圈——朝阳街，现有在该商圈经营厂商已经经历了本商圈若干年改变，商业概念和经营
理念也日趋成熟，对于有经验商业管理需求也是越来越大，在本项调查中不难看出她们对好经营管理团体需求是十分
强烈，这也能够作为以后本案商业炒做中一个关键。
　4、假如鸿金宝以后由上海专业管理企业统一管理经营您对此有意愿吗？

本项调查结果：
　　　 1、感爱好和很有爱好占关键，认为上海管理企业能够带来优异理念和管理方法，同时也比较崇敬上海企业，认为上海是
国际大城市，不仅操作规范而且概念优异，这对于本案未来长久良好经营将是很关键。
　　　　　 2、也有对上海管理企业介入表示犹豫，理由为“外来和尚一定好念经吗？”，这需要在后期宣传上加以填补和解释，毕竟
这类反应受访者不多。
　　　　　　 3、对于统一经营和返租用户凡响不一样，对于已经购置商铺业主而言，只要有好商业抄做题材，她们是十分期望经过自己
方法来找到后期经营者，这么她们认为能够收到比预期更高回报，但若此项百分比过大，亦将造成未来商场内部统一管理
难度。
　　4、在调查期间接触部分业主或经营者中，也有较多百分比人期望进行统一经营和管理。
　　5、强化商场统一经营管理是未来商业抄做中一个关键，全部商品全部含有其一个共同特征，即商品和商品之间是能够相互补
充从而达成1+1>2效果，以独立但店经营商品，不仅需要投入庞大广告费用或促销费用，同时常规品牌产品是难以
成系列，在用户购置行为中产生美中不足感觉，
5、现有租金和物业费您承受能力怎样？

本项调查结果：
　　 1、现在对于现行商场经营者来说，现有租金和物业费还是能够支撑，假如真生意好或管理特殊话，哪怕再稍微高一点问
题也不是很大，最终取决和自己经营商品能否盈利。
　　 2、对于外力在太原经营者来说，现有租金有点偏高，整年只能赚个2-3万元并不是她（她）们期望值。
　　　 3、物业费异议不大，在45-55元/平方米/月标准是能够接收程度，尤其是本案是个新开业商场，收取此标准物业费能
够了解和接收。
　　　 4、对于物业费包含内容基础有共识，对于特殊业种，如：黄金珠宝、烟酒等期望商场在申办执照时需要申请这类经营内容。
　　　 5、对于有免租期很欢迎，没有过多指望六个月以上免租，不过有2-3个月免租是完全且很强烈能够接收。
　　　6、本案因为偏离主商圈100米，又是一个新兴商业设施，因为之前在销售过程中没有强调本案商业题材，在调查中绝大多
数厂商对其一直抱有观望态度，故在商业计划推出以后，不仅要关键强调其商业题材，同时因为本商圈为量贩型商圈，价格竞争优势也将突显，以早期一个低租金介入市场，在短时间内快速招商成功，聚集人潮，提升商业附加值，是未来经营一个重大策略。

6、来您这边购物外地人多还是当地人多？

本项调查结果：
1、 来本商圈当地人流比较多，多为零售形式，批发关键产生在以太原为中心周遍地县市内，尤其是榆次等地人群号称平均天天有近1万人在本商圈购置。
2、 对于省内其它城市购置人群，通常集中在周末或节假日为多，平时这类人群偏少。
3、 当地为数不少消费者在柳巷商圈看中款式服装，通常在本商圈找到类似服装购置，由此可见本商圈购置消费群体尚属于中等偏低。

7、您对于鸿金宝项目是否看好？

本项调查结果：
　　1、在圣亚经营厂商比较不看好，当然圣亚厂商均为温州为主拥有经营权经营户，在临近商圈同时开二家店机会不高，
另外圣亚为产权和经营权对接模式，自己经营自己购置商铺主动性等远高于本案对外租赁主动性。
　　 2、除圣亚以外经营者对本案商业程度了解不高，仅认为本案是个房地产项目，至于未来经营内容等几乎一无所知，但多
表现为假如管理好、租金物业取费合理还是会考虑，这对本案在计划定位后商业抄做要求很高。
8、您认为本商圈还缺乏部分什么业种？

本项调查结果：
　　 1、因为现在经营者经营理念和文化程度关系，本项数据相对模糊，但在和经营者沟通期间，多数反应对于餐饮需求比较
强烈，另外反应在对儿童用具市场、化妆品市场、运动休闲类产品市场需求也是有。

● 商圈细分调查内容（四）
　　　　东方红商厦
楼层业种情况
一楼　皮鞋、皮具，
二楼　皮鞋、皮具
三楼　男装、女装
○ 厂商起源当地占多，商品关键起源于浙江、江苏、上海
○ 内部简单装修，客流少
○ 主营皮鞋、皮具，皮鞋、皮具价格带40元－280元，现在经营情况不理想
○ 租金在1－2元/平方米/天，基础没有品牌形象，批零兼顾
○ 商场准备调整重新招商，估计好铺位租金3.5元/平方米/天，差铺位2.5元/平方米/天

朝阳衣饰城
楼层业种情况
经营业种为：服装、床上用具、童装、化妆品
○ 厂商起源当地占多，商品关键起源于太原周围地域
○ 内部装修简单光线昏暗，客流极少，业种搭配混乱，部分电梯停用，经营情况较差
○ 租金只有0.46元/平方米/天，内有多数铺位转让，多数经营户欲撤出

龙马服装批发市场　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
○ 总经营面积四层约9916平米
○ 费用：管理费 500元/月/户
○ 空调费 100元/月/户
○ 工商费 40元/月/户
○ 买断经营租金 1.2元/平米/天 至 1.8元/平米/天
○ 经营业种　男女装（基础无楼层业种分配）
○ 价格带　20元 至 150元

　　　　圣亚品牌衣饰广场
楼层业种情况
一楼　皮鞋、皮具、服装 金利来、查理王
二楼　男装　圣达菲 金豪威
三楼　男装　柏士德 梦特娇
四楼　女装　嘉彩 伊莎贝尔
五楼　女装　丽丹尔 拜丽德
六楼　女装、童装 卡芬妮 娇兰
○ 厂商关键起源于浙江温州，商品关键起源杭州、温州、海宁、桐乡、温岭、永嘉、乐清、义乌
○ 商场内部购物环境很好，物业费65元/平方米/天，租金4.5－8元/平方米/天
○ 品牌形象很好，四、五、六楼客流多，皮鞋、皮具价格带40元－300元，女装价格带30元－380，男装价格带39元－1300元
○ 一楼 皮具　1096平米、皮鞋　275平米、男女装 846平米
二楼至六楼 每层经营面积约2346平米
六楼现在 童装已撤，准备上七楼

　　　　太原精品衣饰城
楼层业种情况
一楼　男装、男士单品
二楼　男装
三楼　女装
四楼　女装
五楼　女装
六楼　女装
七楼　精品服装
○ 厂商关键起源于当地，商品起源浙江、江苏、上海及太原周围地域
○ 租金平均为13.45元/平方米/月，物业管理费45元/平方米/月，空调费10元/平方米/月
○ 内部装修通常，商品档次中低级，铺位面积12－25平米，电梯直达六楼，客流基础从六楼向一楼流动
○ 单层经营面积约 3500平米
一楼、二楼经营男装 约7000平米
三楼至七楼经营女装 约17500平米

吉美名品衣饰广场
楼层业种情况
一楼　内衣
二楼　男装
三楼　女装
四楼　牛仔
五楼　牛仔
○ 厂商关键起源于当地，商品起源浙江、江苏、上海、天津、石家庄及太原周围地域
○ 租金平均为1.7元/平方米/月，一、二、三楼物业管理费35元/平方米/月，四、五楼物业管理费每十二个月一万
○ 商场装修通常，档次中低，客流少

义乌小商品市场
文具、床上用具、家用五金、小家电、音像制品、工艺礼品、化妆品、体育器材、地方小吃，厂商关键起源于当地，商品起源浙江义乌，无装
修，客流较多

● 商圈细分调查内容（五）
○ 商圈用户购置行为特征

1、本商圈主力购置人群是以批发形式为主购物群体，批发形式相对占主导地位
2、批发行为时间多发生在早晨6：30-9：00以前，以后时间多为零售为主，通常商场营业时间多在7：00-19：00范围，商圈整体没有所谓
夜市

○ 商圈用户购置趋向特征

1、本商圈用户在购置商品时只要选择商场形式商铺进行购置，选择沿街商铺购置人群相对百分比较小
　　　　 2、在商场购置特征反应购置者对商品品质确保等需要比较强烈，沿街铺面商品总体档次较低，购置群体多多为低收入者或外地人群
　　　　 3、沿街铺面可供选择或购置商品种类较少，这也是多数用户在商场购置关键原因

○ 商圈内商品价格档次特征

1、作为批发为主商圈，商品总体以中等和中低级为主，包含餐饮部分消费，无法支撑有品牌餐饮店，快餐也是极少有些人选择
2、对于本案未来商品价格定位理应以本商圈商品档次特征为参考，以中大档和中等商品为主
3、多数调查群体认为圣亚是该商圈中商品档次最高，但对圣亚调查中发觉，其商品总体结构对太原市来讲也只属于中等偏高档次

○ 商圈内商品业种特征

1、本商圈商品相对单一，服装总销售面积占绝对优势，其中又以女装为关键销售内容
2、其它业种商品除皮件外基础不成规模，而皮件中又以皮鞋为关键销售商品，皮包占比和经营情况不佳

○ 本案在太原市场广告受众面

　　1、调查显示，太原市内知道本案占关键百分比，但在进行具体问询过程中对本案含有认知度还有欠缺
　　2、了解本案关键媒介为广告，反应本案之前在媒体上抄做是成功
　　3、因为媒体关键受众人是一般百姓，仅队未来购置对象有很大帮助，但对招商而言，其意义不大，故在招商期间广告手段应以调整，使广告效
果达成最好状态
　　　　 4、对于能够达成关键目标招商广告可采取报纸、广播、电视等基础大众传媒工具外，锁定招商对象广告亦可采取POP、DM等手段
　　　　 5、传统广告模式在太原司空见惯，仅仅利用“全方面招商”等等传统广告口号在实际效果中将不可能吸引众多眼球，招商广告亦将需求考虑以
新专题或题材贯穿整个招商过程

● 本案SWOT简述：
本案优势 1、总体体量为该商圈最大，依据商业定律——大鱼吃小鱼，小鱼吃虾米论点，本案将含有强大吸盘作用。
2、是新建建筑，在硬件环境上在该商圈是最好，精品、服装城等因为建筑体陈旧，伴随消费者对硬件环境需求提升，
将会被市场逐步淘汰。
3、有专业上海管理企业负责计划招商和统一管理，在软件上为本案成功运做带来推进力量。
4、有夹层能够存放货物或作为办公用，处理批发经营者或品牌经营者仓库和办公场地需求。
5、在高速公路关键进入市区主干道之一，为外地域采购用户带来物流方面便利。
本案劣势 1、偏离主商圈100米，是很致命问题，假如能够用其它方法填补这100米距离将对本案带来巨大收益。
2、前期炒做广告中对于本案商业定位不明确，没有商业题材，观望者很多，在后期计划定位后，广告宣传专题和形式很
关键。
3、大楼内部动线狭小，对于人群流通性不强，因为受销售影响，此方面来做统一售楼返租和在未来室内设计中进行填补。
4、投资用户和经营用户之间协调是本案内部需要慎重处理关键问题。
本案机会 1、因为在多方面优于该商圈传统商场，计划定位正确和取费合理，本案开业之日有机会打败该商圈传统商场。
2、朝阳街若依据市政计划改建步行街，双塔北路拓宽能为本案人流车流改向带来便利。
3、前期广告抄做使本案著名度已经有一定基础，但不是未来招商客源目标，未来广告专题明确方法适宜，能够得到
事半功倍效果。
本案挑战 1、东方红处于重新招商阶段，圣亚也在扩建当中，义乌小商品市场也正处于改建扩建中，未来在商品招商过程中会发生一
定百分比重合和冲突。

本章小结

● 朝阳街商圈特征综合描述：
内容 特征描述
交通特征 1、因为是通往高速关键交通要道，再加上批发市场销售行为结束后短途驳运行为，该街车流严重拥堵，尤其为节假日尤其显著。
2、南北二侧商品结构有所差异，南面多集中消费类商品，北面多集中服务类商品，形成人流基础在南面较多，北面较少特征。
3、各大商场均没有或不含有停车场功效，造成三轮机动车、自行车、私家车等停放混乱，对于批发市场需求之一物流造成发展制约。
商业特征 1、集中了圣亚、精品、朝阳、东方红、吉美等楼体式批发零售商场格局市场，也有沿街商铺形式批发零售店形态。
2、80%以上为衣饰类商品，餐饮严重匮乏，业种很单一，商场之商品之间没有形成互补或错位经营形式。
3、多为销售直接对接方法和出售经营权方法，在早期商场经营时没有进行总体计划、商业布局等，也没有对应物业或商业管理企业。
4、圣亚、东方红等均处于再发展和调整阶段，未来和本案招商会形成局部冲突或重合。
5、商场形式商铺缺乏现场仓库支持，为批发货源贮备带来不便原因。
租金特征 1、 经营优劣悬殊，各自租金收益均依据独自情况调整，价格杠杆方法显著，为独特随行就市定价模式。
2、该商圈商场没有因为地理位置差异而造成租金差异，以精品在该街中后段，但租金为该商圈最高值。
3、楼层垂直和平面租金差异不显著，甚至出现高楼层租金大于低楼层租金，此乃在外地市场实属罕见。
物业特征 1、物业费有高达65元/平方米/月，也有27元/平方米/月，商圈物业均价为45元/平方米/月左右。
2、本案在售楼期间对于物业费解释为50-55元/平方米/月，高于商圈均价，对于商场未来物业费收益有很大帮助。
3、现有商场存在拖欠物业费现象，仅以经营情况不佳商场表现突出，在未来本案经营期间将需提升防风险能力和应对方法。
4、物业费基础含盖内容相同，包含公用能源（水、电为主）、广告、税收、管理费用等。
企划特征 1、商场没有整体促进销售活动，仅发觉活动均为厂家自己举行提议活动，档次和促销内容很传统无新意。
2、商场内部部署不协调，通常只重视其整齐并没有透过气氛渲染和部署来提升和营造商业气氛。

本案商业定位概述

● 关键零售业态描述
零售形态
面积（平米） 百货商场
5000以上 大卖场
25000以上 超市
500-6000 便利店
80－100 仓储超市
5000以上 集贸市场