文化旅游商业街综合项目专业策划专项方案.doc

【密都新街】文化旅游特色街区项目策划案概况：项目背景及由来解读节选郑州晚报关于新密发展报道：煤炭资源枯竭寻找新增长点新密转型文化旅游及第三产业本报讯（记者张立通讯员翟景伟）近日，创新发展理论专家，清华大学、北京大学客座专家丁建明做客新密，就加快发展方式转变等问题为新密支招。今年，新密多次邀请专家点评新密转型。通过重复论证，新密调节发展思路和战略布局，拟定发展文化旅游与第三产业，建设休闲宜居都市转型方向。当前，新密发展正处在一种重要关口。随着煤炭资源逐渐枯竭，新密经济面临大幅度滑坡危险，老式发展方式已经难觉得继，过度依赖资源、过度破坏环境等负面影响日趋明显，无论是从可持续发展、环保角度，还是从社会效益、和谐稳定角度，都必要跳出本来思路，有效调节构造，寻找新增长点。今年以来，中华人民共和国政法大学专家方尔加、中科院专家蒋佃水、省社会科学院副院长刘道兴等多名专家学者先后到新密，为本地党委政府出谋划策，专家观点开阔了新密广大干部思路，为新密发展指明了方向。她们将定期邀请国内知名专家到新密来，并将此作为一种常态，为新密经济建设服务。当前，郑州市委、市政府正在积极推动“大郑州”建设，以拓展都市发展空间，转移市区人口，改进人居环境和生活质量。新密位于郑州市南部区域，是将来发展重要区域，由于这里有空间。站在大郑州角度，谋划郑州西南发展，就要以郑州为中心，在方圆50公里范畴内，运用水库、森林资源等，建设郑州都市公园。新密市负责人表达，发展文化旅游和第三产业，正是新密转变发展方式、哺育经济增长点核心。特别是新密在这方面既面临难得机遇，又具备独特自然条件和区位优势，理应作为新密此后发展战略方向。据史书记载，在全省100多座县城中，新密老城是当前唯一一座保持原貌最佳古城。今年上半年，新密市成立专门机构，负责涉及县衙在内新密古城开发机构，整体开发工作正在稳步推动。力求在三至五年内，把新密古城及县衙景区推向世人。同步，在新密市与中影集团合伙皇帝宫综合开发项目也在紧锣密鼓地进行，这个预测投资200多亿元项目，将使皇帝宫成为将来河南乃至全国旅游胜地。为配合发展文化旅游和第三产业战略转型、哺育经济增长点，新密市规划三条经济带，以文化旅游产业、房地产行业为统领，全力打造“文化旅游新密、生态园林新密、潮流宜居新密”。第一条经济带：白寨、曲梁、刘寨一带；第二条经济带：从郑少高速公路东出口袁庄乡小台沟村到密州大道两侧，再向南延伸到原郑煤集团所在地，以及三岔口至市区北侧区域；第三条经济带：古城县衙、都市西区一带。此后，将以这三条经济带为重点，推动新密市城中村、旧城区和棚户区改造。第一节 地理位置及交通状况【密都新街】项目从属于恒昌地产“怡馨佳苑”大型社区中商业某些。位置坐落在嵩山大道西段北侧，紧临贯通“郑密登洛”S316省道，一期占据诚信路（将来贯通南北）南段约500多米。现房临街双层商业铺面16000平方，二期增长至3平方，基建投资总额约3亿元人民币。本案北通新密主城行政核心区，东、南 、西三个方向辐射黄帝宫、新密古城、天爷洞、打虎亭汉墓、密县县衙等知名景点，交通便利，区位特性优越，适合地标景观打造，进出效果利于传播，人流汇集疏散安全高效。为此，争取把诚信南路打导致具备浓郁文化氛围新密市独一无二景观街。 周边既有大鸿城、郑煤集团、祥和新街坊、金域华府、锦荣居、新密中医院等大型社区汇集和公共事业服务机构建设到位，宾馆酒店资源丰富，娱乐休闲机构配套，非常容易形成产业链组合发展。嵩山大道本就是新密汽车专业汇集市场，来往客流密集，存续悠久，辐射周边地区辽阔。也是将来“郑少密洛”经济旅游发展干线必经之地，为提高新密整体景点流量埋下伏笔。第二节旅游资源条件新密历史悠久、文化灿烂。是华夏文明重要发祥地之一，被命名为“中华人民共和国羲皇文化之乡”、“岐黄文化发祥圣地”。一万年前，居于中原华族在古密大地采集狩猎，繁衍生息；八千年前，伏羲、女娲在这里正姓氏、治嫁娶、始六畜，镌刻下中华文明印迹；五千年前，人文始祖轩辕黄帝在此练兵讲武，研创八阵，定都建国，一统华夏，谱写出华夏文明崭新篇章；中华人民共和国古都学会专家在新密考察后以为，“中华文明一千年看北京，三千年看西安，五千年看新密”。公元前2汉高祖刘邦始置密县，1994年撤县建市。既有各级文物保护单位103处，其中华人民共和国家级文物保护单位9处，拥有被誉为“中华第一都”古城寨遗迹；全国保存最完整汉墓群打虎亭汉墓，保存最完好县级府衙新密古县衙；始建于东汉末年佛教净土宗祖庭超化寺；古城寨遗迹、李家沟遗迹分别于、被评为全国十大考古新发现。超化吹歌被誉为中华人民共和国古代音乐活化石、被评为国家非物质文化遗产。此外，新密还是中华人民共和国最早一部诗歌总集诗经中郑风、桧风产生地、春秋时期郑国都城所在地、梁祝传说诞生地、东文（新密）西武（登封）佛教传承圣地。第三节市场分析一、客源市场（一）市场范畴：【密都新街】 定位客源不只是新密本土，更多期待是周边城乡。涵盖：郑州、荥阳、上街、巩义、登封、禹州、新郑。本案预测辐射车程为50公里半径，设计“一日游”来往形式，会最大力度辐射这些区域。这些区域恰恰是新密宜居地产密集客群。将“古城新密、宜居胜地”理念植入本案已经得到广泛承认，可以想象将来客群在游览、购物、休闲空间过程中，势必会感知咱们信息传递，相信间接会辅助到新密各方宜居地产发展。 目的顾客：嵩山大道也是省道S316线，近年集聚汽车零售市场，辐射周边客源稳定，交通便利，也是外埠客源导入基本流量。从南部进入新密直通登封少林旅游线。大量周末一日游客源丰富。（二）需求：当前，新密市自然风景区和综合生态园项目有20各种。如今，一踏入新密，便徜徉在古老文化中，行走在秀丽山水间，这里已成为全国乃至海外一种旅游胜地。据记录，去年旅游人数和营业收入分别同比增长40%和30%。旅游业变化了新密老式资源型产业构造，正在成为该市经济发展又一引擎。该市有15%农民参加旅游业，旅游业为农民全面奔小康开辟了新途径。【密都新街】文化旅游服务区建设，也是针对将来旅游市场服务基站，随着“旅游汽车站”“游客服务中心”“密都文化博览中心”等旅游设施和功能不断完善，定能较好地满足游客需求。二、竞争状况（一）竞争优势及机会优势1、资源优势：新密市位于中岳嵩山东麓浅山丘陵地带，距河南省会郑州30公里，区域面积1001平方公里，人口80万，辖13个乡镇、4个街道办事处、1个风景区管委会，303个行政村、47个居委会，是河南省扩权县（市）、加快城乡化进程重点县（市）和对外开放重点县（市），县域经济基本竞争力居全国第62位。河南经济蓝皮书（）显示，新密市民生幸福指数、经济发展质量分别居全省县（市）第一位、第二位。2、开发优势：新密物阜品优、生态良好。已探明矿藏25种，是全国重点产煤县（市）、全国耐火材料生产基地，也是知名石雕、玉雕之乡。石雕产品畅销各省（市）区及缅甸、马来西亚等国家；“密玉”，质地细腻、颜色均匀，被誉为“河南翠”；金银花为全国之冠，曾获19巴拿马万国博览会金奖，现为国家级地理标志保护产品。有省级森林公园2个，市级森林公园13个，森林覆盖率达到41.3%，现存珍稀植物23种，国槐、柏树、皂角树等百年以上古树名木200多株，是全国绿化模范县（市）。伏羲山大峡谷、神仙洞森林公园、美玉桃源、凤凰山等景区风光秀美、魅力独具。在河南省县（市）首家同步规范运营餐厨垃圾、生活垃圾无害化解决厂，始终保持了干净整洁、生态宜居对外形象。3、区位优势：新密区位优越、交通便利。地处中原经济区、郑州都市区中心地带和郑州航空港经济综合实验区经济圈，距郑州国际机场20公里。域外京港澳高速、连霍高速、107国道、310国道等接邻贯通，境内郑尧高速、郑少洛高速、郑登迅速通道、郑密路、密杞路、密荥路、京广铁路新密支线、密杞铁路等纵横成网，正在建设郑州大学路南延、省道323、商登高速和正在规划港区迎宾大道西延等道路穿境而过，“六纵六横、内捷外畅、城乡一体”路网架构基本形成，区位交通优势日益凸显。机会旅游业是当今世界上最富活力新兴产业，也是产业规模和产业效益最高经济产业之一，加快其发展是全球经济发展客观规定，进入九十年代以来，世界和平与稳定为全球旅游业发展创造了良好国际环境，增进了全球旅游行业保持持续发展态势，世界旅游业正此前所未有规模和速度向前发展，成为当今世界方兴未艾“朝阳产业”。文化旅游就是在旅游业和可持续发展大背景下产生一种新旅游发展模式，其重要以学习和研究历史文化特性为目，旨在突出旅游区文化体现艺术形式。文化旅游区具备如下三大特性：突出本土历史文化与地理变迁渊源；提高经济、社会和文化之间协调性；保持经济效益可持续获得性。新密大力发展文化旅游项目，正是这种旅游发展趋势最现实反映和必然战略选取，可以说是切准了以旅游业可持续发展为核心脉博，选准了旅游开发项目导向。第四节文化旅游产业背景一、行业意识【密都新街】项目规划筹办期间，已经与新密宝玉石协会、新密密瓷学会、河南茶叶协会、河南文化市场行业协会等一大批专业行业协会、学会、研究会等领军人物请教、对话、研讨，并获得一致意见。也涉及业内商家代表等一致看好发展文化宣传，突出新密本土历史人文特色，针对周边50公里人流圈，汇集引导形成周末、休闲文化度假游。二、行动：行业商家也是将来项目发展实务群体，共识发展思路将会促成整体文化氛围营造，公众积极参加也是将来项目发展终极目的。项目开发方明确发展初期将以最大优惠、减免租金、景观配套、服务第一为公众做好招商建设引导。第五节资源开发与项目策划一、开发目的及构想【密都新街】发展目的定位在集文化、生活、娱乐、教诲、访古和古建景观为一体休闲度假场合，其开发初步构想是确认建立一种功能优化旅游服务中心区，集中为游客提供基本设施服务，并使游客驻留街区后就能依照既定旅游目的井然有序地进出新密系列景区周边景点。出行消费形式基本定位：周末一日游、周边短途游、地方特色文化游。这一构想反映了国际开发机构广泛承认开发原则，即建立使自然资源可以生存土地开发大纲。此外，构想针对伏羲文化、岐黄文化、古城文化、县衙文化、汉墓文化重点展示，教诲辅导公众理解新密文化权威性，唤醒公众对新密文化厚重高度尊重，激发公众身临其境消费实践行为。二、开发原则 【密都新街】旅游街区确立“突出展示、高效传播、植入融合、艺术开发、永续运用”原则，把展示教诲放在开发之前，开发要服从品鉴与体验，避免低俗、通俗低水平建设，保证【密都新街】文化旅游品牌建设高度。最后形成新密系列文化旅游建设带中，身处要塞名片亮点、服务基站。三、功能分区 本案开发目的客群针对周边城乡，重要为周末节假短途游客，到访、驻留、赏玩唯一目的就是“不虚此行”、“定期持续”，因而一方面设定两个核心功能：l、以新密本土历史文化为基本旅游博览，挖掘呈现新密系列文化故事为主线博览街区艺术亮点。2、整合导入茶道文化、玉石文化、密瓷文化为亮点文玩、书画、收藏商业交易市场。 街区规划中设有“玉石文玩”、“旅游特产”、“茶艺茶楼”、“古建名吃”、“新密博览”五大功能，结合既有资源状况开发多元化旅游、度假板块。该项目建成后将具备四大竞争优势：1. 得天独厚密玉、密瓷文化遗产亮点、2. 新密文化历史渊源博览、3. 中原地理特产精华荟萃、4. 一站式健康宜居度假。最后汇聚成为一条龙旅游产业链。（一）南牌楼玉石文玩区1、玉器玉石专业商店2、广场地摊跳蚤市场3、文房四宝字画商店4、书院画苑创作室（二）北牌楼茶道休闲区1、茶馆2、茶叶批发零售3、茶具批发零售4、茶道茶艺培训工作室（三）中段融入古风建筑旅游特产纪念品区1、新密特产商店2、地方土特产商店3、河南本土特产店4、旅游纪念品商店5、民俗旅游品商店6、纪念定制工作室（四）四组系列文化主题形成旅游“驱动力：”第1某些 “密玉”缘起8月17日上午，新密市珠宝玉石首饰行业协会（简称新密玉石协会）正式成立。协会由新密市玉雕、石雕、钻石、珠宝、银饰业界专家、学者、大师、技术人员及公司家构成，旨在继承弘扬中华珠宝玉石首饰文化先进老式，在珠宝玉石首饰行业和政府间架起桥梁和纽带，维护珠宝公司合法权益，发挥服务功能和自律作用，协助政府贯彻珠宝玉石首饰行业政策和法规，推动科技进步与科学管理，实现珠宝玉石首饰行业持续健康稳定发展。密玉又称“河南玉”“河南翠”，1960年国宝勇攀高峰(亦名红旗插上珠穆朗玛峰)产于新密牛店镇助泉寺村而得名，现为中华人民共和国四大玉种之一。第2某些 “新密旅游文化博览”艺术体现针对新密旅游资源，【密都新街】 项目组一方面倡议新密所有旅游资源浓缩展示思路，运用各种艺术体现形式展示：涉及图像、文化、声音、影像、模型等，充分融入新密历史文化亮点，功能直接，目的清晰，就是要公众在小范畴、短时间内迅速、简要感受新密特色历史文化信息。迅速完毕信息传播基本工作，间接广度扩散新密特色历史文化旅游信息。第3某些 古建筑群融合新密地方特产与名吃 旅游土特产品亮点： 1、“密二花”系列。密二花主产区位于新密市尖山，具备广谱杀菌、清热解毒之奇效，久服轻身，可滋补肺脾、延年益寿。“密二花”产量大、药效高，可充分挖掘其药用价值和文化内涵，针对当前市场需求，开发诸如茶饮料、护肤液、保健品等系列产品。2、土特产系列。依托新密名优特产，开发大隗牛肉、大隗荷叶饼、密香杏、杂粮等系列产品，外观设计美观、轻巧，以便游客携带。3、吃在新密，由来已久。专设古朴浓郁仿古建筑群，引入新密特色健康生态食品系列，最大化满足游客游览之余餐饮服务功能。第4某些 “茶为国饮”茶艺茶道与健康休闲在旅游为主商业街区，规划茶艺茶道专属服务，一方面迎合玉石文玩市场儒雅延展，此外也满足出行游客休闲、驻留、赏玩、娱乐消费规定，同步也弥补了新密市场茶叶集散市场空白。茶道是一种文化。茶艺在中华人民共和国先进文化基本上又广泛吸取和借鉴了其他艺术形式，并扩展到文学、艺术等领域，形成了具备浓厚民族特色中华人民共和国茶文化。是涉及茶叶品评技法和艺术操作手段鉴赏以及喝茶美好环境领略等整个品茶过程美好意境，其过程体现形式和精神互相统一，是饮茶活动过程中形成文化现象。第六节 本案规划开发节奏：暂定为3期 n 一期：玉石、茶道两个主题特色区+老式商业配套区l 三种系列业态招商组合，减免政策引进驻扎l 哺育塑造街区展示、艺术商业交易蓄客功能n 二期：古建名吃系列旅游特产区l 中启动餐饮、旅游特产功能l 配合整体街区全面开市n 三期：新密博览旅游系列场馆建设l 新密历 史文化博览中心（微缩景观+多媒体展示）l 新密（嵩山大道）S316主干线“游客集散服务分中心”第七节 项目开发市场营销技巧：结合背景、功能、布局形成精确开发方向与切合实际实行定位：塑造新密主题文化旅游地标，辐射郑州西南、荥阳、上街、巩义、登封、禹州、新郑7个城乡区域，1小时车程文化旅游消费商业圈。l 凭借文化亮点+地方特色组合形成短途旅游产品，消费内容包括：餐饮、住宿、特产、文玩、茶道、文化博览l 运用周末一日游模式，新闻+广告+会议营销拉动外埠游客到访新密，运用周边辐射景点组合销售旅游套餐l 建立玉石文玩主题游览消费集聚地l 形成新密本土中高文化休闲消费集聚l 推广郑州卫星城文化主题周末会展汇集l 完毕常态化存续文化艺术博览集聚地l 开发以新密历史为主题艺术系列旅游纪念产品近几年，郑州市确立了“旅游强市”发展战略，所辖县（市）积极相应，纷纷出台有关政策，明晰战略定位，采用重大举措，将旅游业置于优先发展战略位置，获得了可观社会和经济效益。从表三可看出新密与其他县（市）比较。此外，郑州市“十二五”旅游产业规划中，把节庆作为重要旅游活动来打造，在拟定举办14个节庆活动中，新密仅有“尖山杏花节”一种入列。针对节庆营销：【密都新街】创立伊始，就与河南省茶叶行业协会建立联系，并获得协会关于领导大力支持。针对新密茶消费市场来说，春秋两季地方性茶业博览促销展会完全可以设计规划，不只是服务新密客群，针对周边城乡包括郑州客群，设计“一日游”+茶艺博览+系列会展将是将来最基本促销方式。l 分析玉石消费市场，由于与新密玉石系列文化协会合伙，凭借密玉本土优势，创立发起全省、全国行业学术活动志在必得，玉原料、玉工艺、玉石上下游各类产业都将是咱们开发宣传主题，“玉雕大赛”“收藏斗宝”“名家共享”都会成为丰富玉石文化市场亮点活动。l 多家艺术协会资源整合完毕商业汇集：权威是缔造基本，政府指引街区管委会体制是整体发展保证。建议沟通提请政府有关职能部门，申报成立政府协调指引“密都新街管理委员会”，召集各大协会领军人物列席管委会专家顾问团。l 一期景观+二期古建营造古色古香街区文化氛围l 基于协会资源开发管理机制，呈现各类文化艺术形式精彩绽放：竞赛、学术、会展、博览、年会等营销手段，持续推动项目稳健发展l 确立“一街两区三中心”基本开发节奏：一条商业街涵盖南北两个特色主题区，后续开发建设鉴定中心、博览中心、游客中心。l 基于“互联网+”新一代管理操作体系：网站、移动终端、街区在线、微信公众号平台、街区金融结算管控平台等实现数据化运营督导机制第八节 项目发展对将来展望近年来，省会郑州十分注重和支持新密市旅游业发展。政府领导90年代年就提出要把旅游业作为全省国民经济新增长点和经济构造调节战略重点，并明确指出要把旅游业作为全省支柱产业发展，把旅游业当作脱贫致富、换取外汇和支撑我省经济发展重要手段，旅游业发展基本日益完善，呈现出拥有十分美好发展态势。 这对全省旅游行业既是前所未有重任，更是史无前例重大机遇，给新密旅游发展展示了极为美好前景。新密市是河南省对外开放重点县（市），县域经济基本竞争力位居全国百强县第64位。当前，新密市调节产业构造，转变经济发展方式，提出“兴市惠民”旅游战略，要把旅游业哺育成为支柱产业，打造“绿色低碳新密”、“文化旅游新密”、“潮流宜居新密”、“平安和谐新密”。 第一，扩大就业，增进经济转型。充分发挥旅游产业在扩内需、调构造、促销费、保增长等方面作用，通过产业转型，增进经济发展，创造更多就业机会。到，旅游业直接从业人数超过1万人，带动社会关联就业突破5万人。到旅游业直接从业人数达2万人以上，带动社会关联就业达10万人以上。【密都新街】一期总体60多间铺面，体量16000平方，保守预测就业岗位300人。第二，【密都新街】自身缘起就是怡馨佳苑社区配套商业区。因此本案保存某些商铺专门服务百姓寻常生活，随着商业街逐渐成长节奏，前期予以入驻商家最大力度减免合伙政策，尽量减轻商家经营压力，尽快稳定发展。第三，以人为本，突出文化打造，提高生活品质。发挥旅游业民生产业功能，改进生活环境，塑造都市形象，提高民众生活质量，将新密打导致“宜居、宜业、宜游”新型旅游都市。争取实现城乡居民年平均出游2次以上，达到全国平均水平；旅游消费占居民消费比重在10%以上，成为新消费热点。【密都新街】助力提高城乡出游率，本案定位文化传播为本，组合旅游消费、休闲消费、趣味消费，门槛低，见效快。针对新密本土本案主创人员有切实可行促销引导办法，针对周边城乡有系统品牌打造及广告营销方略。第四，配合新密古城总体规划。【密都新街】做为商业街硬件拥有者，第一时间完毕规划，争取尽快贯彻信息、征询、票务、集散、食宿、休闲、娱乐、购物系列功能。塑造形象，联动周边业态，统一思想，创新机制。实现新密游客综合服务中心服务体系功能。 做为新密新一代旅游推动者，【密都新街】自身集合各个景点特色宣传与地面引导功能，充分运用场地与客源优势，高效传递旅游信息。第五，理解政府出台规划区域协作战略新密市旅游发展要有辽阔视野和战略高度，跳出新密看新密，在更大空间范畴内考虑全市旅游业大发展。要在更高层面上有效地整合旅游资源，实现优势互补、资源共享、共同发展。为此，新密市旅游发展要注重景区之间协作，与周边地市协作，与沿黄旅游带地市协作，与黄帝文化、宗教文化等有关地市协作。通过共同开发资源、联合营销、信息平台共建、旅游线路联手推介等方式和手段，实现自身旅游迅速发展。【密都新街】商业街管理体系，始创起步既是基于互联网+管理原则设计。全域移动热点在线服务体系，一方面为客户提供实时高速在线便利，一方面利于开发互动客户管理；专业【密都玉街】微信公众服务平台，也会开放式积累客户数据。咱们针对玉石消费群、书画文玩客户群、宗教客户群都会建立促销追踪服务模式，也期待与新密各个景区共享大数据，互换资源，整合发展。 12月申 请新密市文广旅局： 【密都新街】项目开发商为恒昌地产，策划执行运营机构为郑州启捷文化传播有限公司。公司项目领导小组通过精心考察与市场调研，组织专业规划分析团队并形成规划书面文献。特此申报新密文广旅局，报请主管领导部门及时予以指引。本案整体规划设计积极响应国家关于产业发展政策，依托新密独特文化旅游资源，凭借项目所在地地理区位优势，解读关于领导关于商业片区引导批示，符合新密最新文化旅游发展规划，充分考虑都市整体发展转型契机，最后出具实事求是设计定位与基本规划文本。就当前行业投资者反馈意见，迫切需要关于部门及领导注重与专业指引。呈请文广旅局关于领导，多方考察拟定本案实际优势现状，新密本土文化旅游商业实际发展格局，恳请予以本案开放商、合伙商及合伙组织以最优惠开发政策指引，从都市发展角度予以最专业、最全面规划指引意见。同步也期待本案纳入新密市文化旅游发展重点指引项目，更多得到关于政策扶持，科学统筹发展指引。更安全、更高效、更和谐完毕项目开发与后期统一配备管理。【密都新街】项目组12月