万科低碳社区合同管理系统设计.doc
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1、2 万科低碳社区项目的背景分析2.1花山生态新城背景分析一、项目的产生城市的发展速度、人口承载量、就业状况、各产业创造的财富、能源消耗量以及对环境的污染都直接影响到一个国家乃至世界的发展与变革。没有任何一种城市发展战略像生态城市战略这样存在如此普遍的共识。生态城市从广义上讲,是建立在人类对人与自然关系更深刻认识基础上的新的文化观,是按照生态学原则建立起来的社会、经济、自然协调发展的新型社会关系,是有效的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。狭义的讲,就是按照生态学原理进行城市设计,建立高效、和谐、健康、可持续发展的人类聚居环境。生态城市是社会、经济、自然协调发展的新型社会关系,是有效
2、的利用环境资源实现可持续发展的新的生产和生活方式。花山生态新城正式在这样的背景下应运而生。二、项目方位与投资花山生态新城位于武汉市洪山区花山镇,方圆覆盖66平方公里,东至左岭镇,南接武汉科技新城,西临东湖风景区,北抵武汉北湖新城,是湖北两型社会首个生态城市。今后3年,花山新城将正式进入全面实施阶段,计划投资262.29亿元,基本建成首批五大类十大工程,初步形成生态新城的框架和雏形。三、建设定位花山新城将围绕国际一流生态城、新型城市化示范区的总体定位,把新城打造成武汉东部地区产业支撑服务区、武汉新港江南核心港区、大东湖生态建设区, 融居住、游憩、研发、商业及生态产业为一体生态新城。四、建设目标与
3、内容(一)建设目标围绕绿色建筑、新能源、再生水等生态城市建设和发展需求的关键领域开展前沿研究。以花山生态新城为试验平台,探索建设符合武汉城市圈“两型”社会建设标准、以国内规模最大的绿色社区为特色的、一流的生态新城。建成国内领先、国际一流的生态城市研究与学术交流平台。构建校企合作人才培养模式,建成国内一流的人才培养基地。(二)建设内容针对武汉生态新城建设目标,依托华中大科研实力,结合生态新城不同时段需求,开展创新性研究。在花山生态新城建设800010000平方米的研究院大楼。在花山生态新城建设占地1000亩,集生态办公、技术研发、培训、咨询和企业孵化为一体的生态产业示范园区。花山生态新城主要发展
4、六大类型产业,即:商务会展、国际会议旅游产业;高端滨水旅游度假产业;武汉新港高端服务产业;生态有机农业及博览业;生态环保教育科技、研发产业;生态可持续发展住宅产业。2.2万科低碳社区背景分析2.2.1万科低碳社区概述低碳社区的组成部分之一是能源结构的循环,一个领先的小气候和可持续能源的社区。万科低碳社区是花山生态新城建设项目的核心子项目之一。建成后的万科低碳社区将是一个能源结构循环,一个领先的小气候和可持续能源的社区。一、定位万科在花山新城里承建的是最高端的“百万平米绿色社区”,社区里处处体现节能环保理念,实现绿地全覆盖。作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然是以国际一流水平的低碳社区作为总
5、体定位。这个社区完工后,将成为中部地区第一个符合国际绿色建筑标准的零碳建筑群,社区模式还将向全省更多地方复制、推广。二、面积和投资花山万科低碳社区位于武汉市洪山区花山镇花山生态新城内,建设规模50万平方米,今后3年,花山万科低碳社区将正式进入全面实施阶段,总投资120亿元至140亿元,基本实现近期低碳社区标准,在二期工程建设中实现项目远期目标,达到国际一流低碳社区的水平。三、万科低碳社区特点由省联发投资与洪山区政府开发办联合发起,在未来的58年内建成一座集居住、商务、娱乐一体的低碳社区。未来的万科低碳社区将是一座“绿色样板社区”,在这个50万平方米的社区里,将有135公里的自行车路网系统,18
6、0公里以上的步行系统,交通体系将完全低碳化,致力于实现全面能源低碳化,建筑低碳化,服务低碳化,消费低碳化。(1)能源低碳化能源低碳化是要发展对环境、气候影响较小的低碳替代能源。低碳能源主要有两大类:一类是清洁能源,如核电、天然气等;一类是可再生能源,如风能、太阳能、生物质能等。核能作为新型能源,具有高效、无污染等特点,是一种清洁优质的能源。天然气是低碳能源,燃烧后无废渣、废水产生,具有使用安全、热值高、洁净等优势。可再生能源是可以永续利用的能源资源,对环境的污染和温室气体排放远低于化石能源,甚至可以实现零排放。特别是利用风能和太阳能发电,完全没有碳排放。利用生物质能源中的秸秆燃料发电,农作物可
7、以重新吸收碳排放,具有“碳中和”效应。开发利用低碳能源是工程建设保护环境、应对气候变化的重要措施。万科低碳社区建设项目,可以研究,考虑广泛推广天然气和可再生能源,不仅在项目建设本身实现能源低碳化,也为项目未来运营阶段提供了能源低碳化的可能性。我国可再生能源资源丰富,具有大规模开发的资源条件和技术潜力。在项目设计阶段,要集中力量,充分研究,最大化地设计采用风能、太阳能、生物能等新能源,优化能源结构,推进本项目能源低碳化。以能源低碳化为目标,建成后的万科低碳社区将呈现这样一幅景象:社区内供气全部采用天然气;城内用的电利用风能发出来的,路灯用的是太阳能;每个居民,每个物体都通过一定途径计算出其碳排放
8、,然后以一定方式采取碳中和措施;避免传统型汽车进入社区,提倡自行车,电动车出入;低碳社区内,基础设施,体育,文化设施,商业设施和服务设施都最大程度使用低碳替代能源供电。(2)建筑低碳化目前世界各国建筑能耗中排放的CO2约占全球排放总量的30%40%。我国作为当今世界的第一建设大国,建筑低碳化在工程建设中的落实尤为重要。建筑低碳化主要包括太阳能建筑和建筑节能。太阳能建筑主要是利用太阳能代替常规能源,通过太阳能热水器和光伏阳光屋顶等途径,为建筑物和居民提供采暖、热水、空调、照明、通风、动力等一系列功能。太阳能建筑的设计思想是利用太阳能实现“零能耗”,建筑物所需的全部能源供应均来自太阳能,常规能源消
9、耗为零。花山万科低碳社区,将充分采取绿色设计理念,这对太阳能建筑来说有着重大意义。从设计开始,本项目就将太阳能系统考虑为建筑不可分割的一个组成部分,将太阳能外露部件与建筑立面进行有机结合,实现太阳能与建筑材料一体化。 建筑节能是在建筑规划、设计、建造和使用过程中,通过可再生能源的应用、自然通风采光的设计、新型建筑保温材料的使用、智能控制等降低建筑能源消耗,合理、有效地利用能源的活动。万科低碳社区建设项目将在建筑节能的设计上引入低碳理念,选用隔热保温的建筑材料、合理设计通风和采光系统、选用节能型取暖和制冷系统,等等,实现社区内,包括基础设施,体育,文化设施,商业设施和服务设施的所有建筑中,太阳能
10、建筑和节能建筑比例最大化的目标。(3)服务低碳化万科低碳社区内服务业的发展必须走低碳化道路,着力发展绿色服务、低碳物流和智能信息化。绿色服务,是有利于保护生态环境,节约资源和能源的、无污、无害、无毒的、有益于人类健康的服务。社区中低碳化服务要求企业在经营管理中根据可持续发展战略的要求,充分考虑自然环境的保护和人类的身心健康,从服务流程的服务设计、服务耗材、服务产品、服务营销、服务消费等各个环节着手节约资源和能源、防污、降排和减污,以达到企业的经济效益和环保效益的有机统一。物流业是现代服务业的重要组成部分,同时也是碳排放的大户。万科低碳社区中,要实现物流业与低碳经济的互动支持,通过整合资源、优化
11、流程、施行标准化等实现节能减排,从而做到低碳物流业发展。社区低碳物流业的基本要求是:物流服务业可以支持低碳经济下的生产方式。 智能信息化是发展现代服务业的必然要求,同时也是有效的服务低碳化途径。在社区中通过服务智能信息化,可以降低服务过程中对有形资源的依赖,将部分有形服务产品,采用智能信息化手段转变为软件等形式,进一步减少服务对社区生态环境的影响。实现万科低碳社区的服务低碳化,必须严格把关进入社区的企业资质,只有通过了绿色环保关的企业才能进入。(4)消费低碳化低碳化是一种全新的经济发展模式,同时也是一种新型的生活消费方式,实行消费的低碳化。消费低碳化要从绿色消费、绿色包装、回收再利用三个方面进
12、行落实。 绿色消费也称可持续消费,是一种以适度节制消费,避免或减少对环境的破坏,崇尚自然和保护生态等为特征的新型消费行为和过程。这就对万科低碳社区项目的运营阶段提出了要求。在未来的运营期间,要通过绿色消费引导,使消费者形成良好的消费习惯,接受消费低碳化,支持循环消费,倡导节约消费,实现消费方式的转型与可持续发展。 绿色包装是能够循环再生再利用或者能够在自然环境中降解的适度的包装。绿色包装要求社区中的企业包装材料和包装产品在整个生产和使用的过程中对人类和环境不产生危害,主要包括:适度包装,在不影响性能的情况下所用材料最少;易于回收和再循环;包装废弃物的处理不对环境和人类造成危害。 在未来万科低碳
13、社区运营阶段,居民,企业的消费环节必须注重回收利用。在消费过程中应当选用可回收、可再利用、对环境友好的产品,包括可降解塑料、再生纸以及采用循环使用零部件的机器等。对消费使用过可回收利用的产品,如汽车、家用电器等,要修旧利废,重复使用和再生利用。这些需要对社区的居民,企业进行长期的宣传倡导,更重要的是,要在社区内营造回收利用的氛围。2.2.2万科低碳社区指标体系花山生态新城的总体定位是国际一流生态城,新型城市化示范区,那么作为生态新城的核心项目的万科低碳社区必然也是以国际一流水平的低碳社区作为目标。为了更切合中国的实际情况,我们选择了绿色建筑评价标准(GB50378-2006)作为基础,确定符合
14、万科低碳社区项目的具体的评价指标,其中的一些定量指标如表2-1所示。表2-1万科低碳社区指标体系指标项单位指标值节地与室外环境绿地率%45人均公共绿地面积/人2到达公共站点步行距离m15节能材料使用率%70建筑能耗kWh/年10非传统水源利用率%30节材与材料资源利用就地取材比率%20可再利用的材料比率%5可再循环材料比率%10运营管理垃圾资源利用率%80垃圾分类处理率%100污水处理率%100数字城市信息智能化普及率%100绿色交通非机动车出行率%30公共交通出行率%30公共设施公共设施服务半径m4002.2.3初步规划由于花山新城投资12亿元,将规划区域内的农民全部迁出,退耕还林、退渔还湖
15、,建成后的万科低碳社区将毗邻花山新城建设的“花山”、“花果山”两座生态绿化带万科低碳社区因地制宜地按照生态学中的“共生”原理,通过企业之间以及工业、居民与生态亚系统之间的物质、能源的输入和输出进行产业结构优化,实现物质、能量的综合平衡。另外,万科在低碳社区中建立高效和谐的物流、能源供应网,实现物流的“闭路再循环”,重新确定“废物”的价值,减少污染产生,资源合理利用效率将更高,资源开发及再生利用将更普及。2.3项目合同管理对象2.3.1项目合同管理范围花山生态新城建设项目分为基础设施、民用建筑、工业建筑工程三大部分,花山万科低碳社区项目属于民用建筑的其中一部分。建筑面积规模为50万平方米。具体的
16、合同管理的范围如表2-2所示。表2-2合同管理对象范围序号工程种类工程名称1低碳建筑工程低碳住宅建筑低碳基础设施低碳公共服务设施2可持续道路工程主干道次干道支路3低碳替代能源工程专用低碳替代能源输出工程4配电工程变电站开闭所5给水工程二次加压站输水网6排水工程污水管网雨水管网7水循环工程水循环系统8天然气工程中压管网楼户管网9智能信息化工程公共交换机房线缆8消防工程消防站消防栓10环卫工程垃圾再利用站垃圾转运站公厕11园林工程公园小区绿化干道绿化12公共服务设施工程文化体育活动场所商业服务中心停车场自行车停放处社区管理服务中心2.3.2项目建设模式不同的工程建设有不同的特点,根据表2-2中列出
17、的各项工程,结合项目本身的特点,我们选择了不同的建筑模式,如表2-3所示。表2-3项目建设模式分析序号模式项目名称1全部由万科企业股份有限公司投资、建设和维护管理并拥有产权建筑工程;公共服务设施工程2万科企业股份有限公司投资、建设,竣工后交他方管理且他方拥有产权主干道、次干道和支路;供水、排水,水循环系统工程;环卫工程3万科企业股份有限公司投资,他方建设,他方维护管理且拥有产权园林景观;天然气用户管网;开闭所及供电走廊;专用替代能源输出工程;消防工程4他方投资,万科企业股份有限公司组织建设,他方管理且他方拥有产权智能信息化工程5全部由其他公司(或政府)投资、建设、维护管理和拥有产权社区高架桥及
18、立交桥工程、地下隧道;变电站工程;城市输水管网际配水主干管网;公用二次加压泵站;天然气主干管网;水景及大型绿化公园 2.4项目合同管理主客体分析根据表2-2中列出的各项工程,对于项目全过程管理的主客体做一简要分析,如表2-4所示。表2-4万科低碳社区项目合同管理主客体万科低碳社区项目合同管理主客体分析合同管理主体分析合同管理客体分析湖北省发展改革委员会行为:审批项目是否符合国家政策、法规武汉市发展改革委员会行为:项目立项审批,是否充分体现城市可持续发展的思想。武汉市国土局行为:出让土地武汉市规划局行为:审批项目是够符合城市的总体规划颁发工程建设规划许可证武汉市建委行为:颁发施工许可证武汉市环保
19、局行为:建设项目环境影响评价文件审批、建设项目竣工环境保护验收武汉市城管局行为:市容管理和城管执法、环境卫生管理武汉市园林局行为:市林业局占用征用林地许可、社区绿化武汉市水务局行为:湖泊管理、排水与污水处理管理,落实低污染,绿色用水工程咨询单位行为:咨询服务勘察设计单位行为:勘察设计智力成果:节能建筑设计图纸施工单位行为:施工安装监理单位行为:监理服务主要材料供应商物:材料的定制、到期提供;适用于低碳建设的材料设备供应商物:建筑设备保险公司财:保险利益金融机构(银行)财:贷款资金武汉市住房保障和房屋管理局行为:颁发商品房预售许可证,房屋所有权登记武汉市供电局物:供电,实现绿色用电武汉市水务集团
20、公司物:供水、排水,建立水循环系统,实现绿色用水武汉市天然气公司物:供应天然气未来的居民物:房屋拆迁户财:资金赔偿武汉市交通管理部门行为:道路交通管理,控制管理交通排气量,低碳化的出行方式,积极发展新能源汽车武汉市消防局行为:消防站、消防栓的管理物流管理公司行为:材料运输与低碳经济互动支持,并实现运输过程中的节能减排绿化养护公司行为:社区绿化保养,为低碳社区提供条件电信公司行为:楼宇自动化系统管理、智能信息化、移动通信垃圾处理公司 行为:社区垃圾处理,垃圾再生,再利用,实现零污染环境节能服务公司行为:社区的能源管理,发展低碳替代能源物业管理公司行为:监督管理社区的绿色消费、绿色包装、回收再利用
21、业主:万科企业股份有限公司3万科低碳社区项目合同体系策划3.1合同管理的组织为了更好地进行合同管理工作,业主方应明确合同管理机构,制定职责分工,形成严谨的合同管理体系。一般将合同管理相关的各部门划分为合同主管部门、主办部门和协办部门,各部门职责和分工不同,形成如图3-1所示的运行机制。图3-1 合同管理的运行体制3.2合同框架体系3.2.1项目承发包模式的确定近几年来我国的低碳住宅工作取得较快发展,低碳住宅技术研发及应用也取得较大进步。但整体上,我国住宅低碳技术提供企业整体规模仍然偏小、研发能力较为不足,我国住宅低碳技术产业处于方兴未艾阶段。当前我国的低碳住宅主要集中在新风系统、地源热泵、节能
22、墙体、节能窗、外遮阳、节能屋顶等建筑节能材料、设备的应用上,而建筑设计节能技术还相对落后。为了实现住宅的低碳化,详尽而高品质的设计无疑是至关重要的,后期施工质量也是影响项目能否达到预期节能低碳效果的重要因素。项目的管理模式对项目的建设过程及最终的效果起着至关重要的作用。花山新城万科低碳社区建设工程,拟采用设计施工总分包模式,设备另外采购,采用此模式主要考虑如下:如果采用分专业、分阶段分散平行承包,则万科必须负责各承包商之间的协调,且管理和控制比较细,要求万科项目组有较强的项目管理能力;由于承包商数量较多,管理跨度比较大,容易造成失控状态,且管理费用增加;设计计划需周全,细致,否则极易造成混乱状
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- 万科低碳 社区 合同 管理 系统 设计
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