土地一级开发框架协议0319吕工改.doc

太平新城 地块土地整理投资建设框架协议书回购方： 云南融创置地有限公司（以下简称“甲方”） 投资建设方： （以下简称“乙方”）依照中华人民共和国合同法及其他有关法律、行政法规和政策规定，甲乙双方本着优势互补、互惠互利、平等、自愿、公平和诚实信用的原则，经友好协商一致，就太平新城 地块土地整理建设项目（以下简称“BT项目”）投资建设事宜，达成如下框架性协议，以资双方共同恪守。一、项目概况1.项目名称： 。2.项目地点： 。 3.项目建设模式：甲方将采用公开招标的方式选择投资人对本项目投资建设，若乙方参加投标并且中标，则由乙方投资建设，甲方回购。4.项目内容： 地块用地范围内征地拆迁补偿安置及场地平整等熟化工作；（2） 路用地范围内征地拆迁补偿安置及道路建设（包括路基，路面，绿化，给水、排水、电气通道等）。（建议1：征地拆迁补偿安置四项内容之间加“、”这是一句话中的四个方面的内容）建安工程的具体内容、范围在招标文件及中标后签订的BT合同中确定。（此项应该是第五项）6.投资额度估算：（1）估算总投资约 万元，其中征地拆迁安置费约 万元，工程建安造价约 万元，最终按照实际发生额以审计结果确定。7.工作程序（1）甲方将通过公开招标的方式选择本BT项目投资人，乙方可以参加本项目的投标工作，若乙方参加投标工作并中标，则由乙方作为本土地整理项目的BT投资人，对该土地整理项目进行投资建设。（2）甲方负责组织项目可研、测绘、勘测定界、地质勘察、水文勘察、初步设计、施工图设计、环评、水保、矿压、地灾、林勘、图纸审查审批；甲方负责办理项目立项、规划、土地、建设、环保、林业、水务等行政许可手续；甲方负责办理征地、拆迁、补偿安置、管线拆迁安置和林木砍伐等手续并承担相应责任。上述工作所需资金统称为前期费用，在本协议签后30日内乙方支付甲方1000万元，甲方开始进行征地拆迁等前期工作，其余前期费用由乙方根据双方共同认可的资金计划分批支付甲方。（建议2：框架协议仅仅是方案性的协议，签订框架协议支付1000万，还是投标、中标、签订合同以后支付1000万是不是加以说明）乙方并按前期费用的5%向甲方支付工作经费。（建议3：支付工作经费是不是明确以前期暂估价，还是最终审计价。）（3） 地块场地平整工程及 路道路建设工程等工程项目，由乙方通过甲方的招投标后负责组织实施，甲方负责组织政府相关职能部门予以验收。二、甲乙双方职责（一） 甲方职责1.甲方应取得政府授权甲方作为本项目一级开发主体的授权文件并作为本协议附件。（建议4：这句话是不是可以这样说：甲方作为本项目一级开发主体应取得政府的授权文件，此授权文件作为本协议附件。）2甲方将本项目投资建设特许权通过公开招标后授予乙方。在项目投资建设期内乙方作为被授权的建设单位负责本项目投资建设和管理。3甲方以 地块土地预期收益作为支付乙方回购款资金来源，并按本协议约定向乙方支付回购款，并且甲方以 地块土地预期收益权作为对乙方支付投资款的质押保证。4.如 地块土地预期收益不够支付本BT项目回购款的，甲方保证以其他资金补足回购款。5甲方在可能的情况下配合乙方为本项目融资准备相关支持性文件和资料。6甲方负责组织项目可研、测绘、勘测定界、地质勘察、水文勘察、初步设计、施工图设计、环评、水保、矿压、地灾、林勘、图纸审查审批；甲方负责办理项目立项、规划、土地、建设、环保、林业、水务等行政许可手续；甲方负责办理征地、拆迁、补偿安置、管线拆迁安置和林地征占用、林木砍伐等手续并承担相应责任，使项目建设用地合规并保持（建议5：“并保持”是不是调整一下措辞）不设抵押权和债务。在乙方前期资金及时拨付甲方的情况下，保证其前期工作既能按时充分满足乙方的开工条件，又能保证在乙方资金到位的前提下施工单位能顺利施工。7.甲方监督乙方按照国家法律法规的规定投资建设，未经甲方书面同意，乙方不得将所承担工程进行违法转包和分包。（建议6：“未经甲方书面同意”是不是可以删除，我们会有更多的主动性。）8甲方委派专门人员作为项目监管代表，签署项目经济、技术业务文件，配合乙方的项目管理，按季度、年度定期向甲方报告项目投融资、招标、采购、施工、质量、进度、安全、设计变更及廉政建设等情况。9甲方对乙方进行监督管理，乙方独立自主经营，按照工程进度合理安排资金，保证工程建设顺利进行。10乙方实际发生且符合昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知（昆政发201074号）但未计入投资建设回购协议、施工协议范围内的费用，甲方均予以认可并办理签证后计入回购款基数中。11甲方协调与工程相关各方以及当地群众的关系，为工程建设创造良好的外部环境。12. 为确保农民工工资按时足额发放，维护社会稳定，甲方有权监督乙方按国家有关规定交纳农民工工资保证金。13对符合昆明市、安宁市招商引资奖励办法的项目，甲方将按办法规定结合实际予以奖励。在太平新城建设中，加大合作开发力度，对乙方符合规划的本协议外开发项目给予同等条件下的优先考虑和支持。14甲方负责监督乙方工程施工、资金到位和支付情况等；负责组织项目竣工验收及备案、审计，确认本项目的回购金额；负责在组织整体项目移交。15其他未尽工作事宜在BT项目投资建设/回购协议正式文本及其补充协议中具体明确、约定。（二）乙方的工作职责。1乙方依照合同约定履行投资建设单位权利、义务，对本合同范围内的工程进行融资、投资、建设管理、组织施工（施工），所融项目资金确保本项目建设所需，并保证不出现项目资金链断裂。2. 乙方于本协议签订之日起30日内，向甲方支付前期费用1000万元，其余前期费用由乙方根据甲方的资金计划分批支付。（建议7：如果前面的内容调整，这一项也要调整。）3乙方按甲方的统筹协调要求，积极配合本项目相关的电信、广播、电视、电力、供水、燃气等须由其他专业单位开展的建设工程项目，相关管理费用应包含在建设单位管理费或总承包服务费之中列入回购基数。4乙方应依法纳税，依规缴费、办理保险。凡是符合国家有关规定并已经计入投资建设回购协议及施工协议（并纳入回购基数）范围内的税费、规费、保险费、基金、政府提留部分等的费用由乙方缴纳、承担；凡是不在前述范围内乙方实际发生且符合昆明市人民政府关于印发昆明市土地一级开发整理管理办法的通知（昆政发201074号）但未计入投资建设回购协议、施工协议范围内的费用，甲方均予以认可并办理签证后纳入回购基数。乙方按协议约定进行工程项目全面管理和资金管理，项目地方税收应全部缴入项目所在地税务机构。(建议8：此项是不是要征求财务和办公室的意见。)5.乙方参与本项目规划、设计等前期工作的审核、论证、评估等程序。6其他未尽工作事宜在BT项目投资建设/回购协议正式文本及其补充协议中具体明确、约定。三、项目工期以招标文件规定为准。四、质量标准工程质量标准： 一次性验收合格 。五、项目移交（1）项目实体移交：项目竣工验收通过之日为本项目实体移交之日，乙方应编制移交清单，将本项目协议范围内的主体工程和附属工程实体移交给甲方或甲方指定的机构。若本项目分批分期实施施工，则单位工程竣工验收合格后，乙方将竣工验收合格的单位工程移交甲方或甲方指定的机构。（2）权利移交：自项目实体移交之日，项目所有权以及与所有权有关的一切权利移交给甲方或甲方指定的机构。（3）档案移交：包括全套施工和竣工图纸、验收记录、竣工验收报告及甲方要求的与项目有关的其它技术文件、图纸或资料。乙方应在提出竣工验收28日内提交竣工验收相关的全部档案资料给甲方或甲方指定的机构。（4）自项目实体移交之日，由甲方或甲方指定的机构承担项目管理工作，（建议9：增加一句话：移交后的单项工程或单位工程，若造成人为的或非乙方原因的损坏，乙方负责维修，但不承担维修费用）。六、回购1.回购方：甲方。2.回购款的构成：本项目回购款由经甲方委托审计机构审计确认的回购基数、投资资金成本、投资回报、建设单位管理费、工作经费、其他费用等构成。（1）回购基数：回购基数指乙方对本项目实际投资的本金（包括但不限于乙方支付前期费用；建设工程费用；其他投入的资金）。（2）投资资金成本：投资资金成本指投资利息，按中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率计算。如遇中国人民银行调整同期贷款基准利率,以实际占用投资款的时间段,按中国人民银行调整的同期贷款基准利率分段计算利息。计息公式：投资利息=每笔投资资金金额投资期间利率（每笔资金实际使用天数365）。计息额：乙方投入资金金额。乙方支付的项目前期费用和工作经费，具体计息额按乙方资金进入甲方指定专用账户资金数额为准。工程建安费用，工程开工后甲方按乙方提供的工程月报每月进行审核并出具审核结果确定的金额为计息额。计息时间：乙方支付的项目前期费用和工作经费（建议10：在此处加几个字“及其他费用”）的计息开始时间为：按乙方的该部分资金进入甲方指定专用账户之日的时间开始计算。乙方投入的工程建安费用自该部分计息额确认后的次日开始计息。计息截止时间：回购方每次支付回购款的时间为该笔回购款对应乙方相应投资款的计息截止时间。（3）投资回报费：投资回报费为投资人进行投资所获得的除正常利息以外的经济利益。本项目投资回报费按下式计算：投资回报率=8%1+征地拆迁等前期费用(征地拆迁等前期费用+建设工程资金量）投资回报=投资回报率(征地拆迁等其他费+建安费)。投资回报为一次性计取。（建议11：以上（2）、（3）是不是让财务参加意见。）（4）建设单位管理费：按国家财政部财建2004年394号文件收费标准按建安费的80%计取。（建议12：这一条可不可以这样说：按国家财政部财建2004年394号文件收费标准的100%计算，取费基数按建安工程总费用的80%计取。此支付比例不受工程造价的增、减的影响。另外财建2004年394号文件是不是有问题，应该是财建2002年394号费用文件，我记得有财建2004年369号文件，是约定工程进度款相关内容的。）（5）乙方支付甲方的工作经费。（6）根据法律规定或本协议约定，应纳入回购款的其他费用。3、审计期：项目移交后，乙方向甲方或甲方指定的中介机构提交真实、合法、完整的审计资料之日起60个日历天内完成中介审计，最终行政审计时间以审计局的通知为准。4、回购期回购期：本项目回购款以 地块土地出让收益进行支付， 地块招拍挂后，安宁市土地储备中心将本土块(地块)的土地整理成本拨付至甲方后14日内，甲方将中标合同暂总定（暂定总）价的50%一次性支付乙方，在项目终验合格且审计完成后将剩余回购款除保修金外14日内一次性支付完毕。（建议13：是不是应该约定保修金的比例。）5、甲方保留提前向乙方支付回购款的权利，若甲方提出提前回购，甲方可以按照本协议约定的付款方式提前履行全部或部分付款义务。甲方提前回购，应提前15日书面通知乙方，乙方不得拒绝甲方提前回购的要求。6、甲方应严格按照本协议确定的回购款支付方式与支付程序支付回购款给乙方。回购款以电汇、银行转账、支票任一方式支付。7、乙方应于每次收到甲方支付回购款的5个工作日内，向甲方开具税务部门印制的建筑业发票。8、因本协议产生的税费，双方必须按照相关规定向安宁市有关部门缴纳。9、甲方支付乙方项目回购款的时间，以银行出具的资金转移单据记载的进入乙方指定银行账户的时间为准。八、工程计价原则1、计价方式：本项目计量与计价方式均采用工程量清单计价方式。依据为GB50500-2008建设工程工程量清单计价规范和云南省建设厅2003版建设工程造价依据的通知（云建【2003】668号文件）等相关配套文件；材料价参考开标前一个月的昆明市建筑材料市场价格指导并结合项目所地市场价计算；人工费执行最新人工费相关文件。所有计价经甲方确认后进行结算。2、相关依据、文件及调整：计价依据及相关文件：云南省建设厅颁发的2003版云南省建设工程消耗量定额、2003版云南省建筑装饰装修工程消耗量定额、2003版云南省安装工程消耗量定额、2003版云南省市政工程消耗量定额、2003版云南省园林工程消耗量定额、2003版云南省建设工程造价计价规则、云南省建设工程措施项目计价办法、云南省机械台班费用计价办法及相关配套文件；人工费及相关取费执行招标期间的最新相关配套文件。材料价格参照开标前一个月的昆明市建筑材料市场价格指导执行；昆明市建筑材料市场价格指导上没有的材料价格参考市场价格并经看样定货后由双方共同确认。（建议14：、中昆明市建筑材料市场价格指导是不是指的云南省建设工程材料及设备价格信息（综合价），如果是就要调整，不然找不到价格依据。）大型机械的进退场费、现场安全文明施工措施费等相关取费按03定额相关规定计取。 九、其他1、乙方向甲方承诺按照协议约定进行投资、施工、竣工验收合格并在质量保修期内承担工程质量保修责任。2、甲方向乙方承诺按照协议约定的期限和方式支付协议价款及其它应当支付的款项。3、本协议为双方意向性协议，双方应在本框架协议基础上另行订立正式协议，正式协议效力优于框架协议。4、协议生效：本协议经双方签字盖章后生效。本协议一式八份，甲方持四份，乙方持四份。5、协议订立时间：已最后签字方填写时间为准。6、协议订立地点：太平新城。甲方（回购方）： 乙方（投资建设方）：法定或委托代理人（签字）： 法定或委托代理人（签字）： 日期（最后签字方填写）：