商品房购销合同解释.doc

建设部、国家工商行政管理局制订了《商品房买卖合同示范文本》，各省市也基本制订了各自的购房合同，在本省市强制推行使用。云南省于1999年推出统一的商品房购销合同在全省商品房交易过程中强制推行使用，经过两次修订，目前使用的合同文本为云南省建设厅、云南省工商行政管理局统一监制的《商品房购销合同》（2003版）。（以下简称《商品房购销合同》）
在购房合同中，购房者与房地产开发商之间由于经济实力、知识水平等原因，导致二者的地位严重不平等，作为合同法灵魂的契约自由原则丝毫体现不出来。购房者只有在充分了解合同所涉及的法律问题的基础上，才能尽可能地和开发商争取应属于自己的合法权益。
   《商品房购销合同》由说明、正文、附件、房地产管理机关登记备案栏四部分组成，“说明”部分和“房地产管理机关登记备案栏”部分由于不涉及太多法律问题，本文不予关注。
商品房购销合同
本合同双方当事人：
商品房出卖人（以下简称甲方）：          
住所：     
 邮政编码：      
法定代表人：     
联系电话：        
营业执照注册号：      
资格证书号：        

    在签约前应认准签约主体。在商品房销售中，很多开发商往往会委托中介公司代销楼盘。因此就可能出现个别中介公司采用“一房多售”等方式，骗取房款后携款潜逃的现象。而且当业主向开发商主张权利时，经常会出现以下“维权不能”的情况：一是业主签订《商品房买卖合同》时，合同的签约主体不是开发商，而是负责销售的中介公司，且业主持有的购房发票、收据或其它书面材料往往仅加盖了中介公司的公章。当业主发现上当受骗后向开发商主张权利时，往往因为所有的手续、材料没有开发商的公章或业主无法就中介公司与开发商之间的委托关系进行举证而败诉。购房者在签订《商品房买卖合同》时，无论接触的是开发商还是销售公司，一定要注意合同相对方的签约主体是《商品房预售许可证》上标明的公司，且交易中涉及的其它书面文件、材料也应由开发商出具，而不应由《商品房预售许可证》以外的其它任何人签约或盖章。
商品房买受人（以下简称乙方）：      
【本人】【法定代表人】姓名：     国籍：    
【身份证明】【护照】【营业执照注册号】：        
【地址】【住所】：          
邮政编码：       联系电话：      
共同买受人姓名：        
【本人】【法定代表人】姓名：        国籍：    
【身份证明】【护照】【营业执照注册号】：              
【地址】【住所】：        
  邮政编码：       联系电话：        
    如果是父母（或其他监护人）代理未成年子女（人）签订《商品房买卖合同》的，必须具备经公证的代理买受人是该未成年人监护人的证明文件。
    根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规规定，甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就买卖商品房达成如下协议：

第一条、项目建设依据
甲方以     方式取得位于     编号     的地块的土地使用权，土地规划用途为  。土地使用权证号
《城市房地产管理法》规定，房地产开发用地的取得有出让和划拨两种方式。土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权出让给土地使用者使用一定年限，由土地使用者向国家交纳土地使用权出让金的行为。土地使用权划拨，是指由县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安量等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。买受人若购买的是经济适用房，其土地使用权应当是通过划拨方式取得的，若为非经济适用房的商品房的，其土地使用权应当是通过出让方式取得的。买受人购房时，应特别注意查验土地使用权证原件，看其中的权利人是否与出卖人一致，看是否存在抵押等他项权利及他项权利存续时间等.
    土地使用证有一个备注页，如果开发商向银行进行了开发贷款，在土地使用权证上会有注明。还有开发商的营业执照，经营范围里是不是有房地产开发商的土地经营许可。

甲方经批准在上述地块上建设商品房，【暂定名称】【项目名称】：       。建设工程规划许可证号：           

    本款要求出卖人如实填写规划管理部门、建设主管部门批准的规划许可文号。买受人应查验其原件。《商品房销售管理办法》规定虽经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致影响到购房人所购商品房质量或使用功能的，开发商应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知购房人，购房人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复。购房人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。开发商未在规定时限内通知购房人的，购房人有权退房。

第二条、商品房销售依据
乙方购买的商品房为【现房】【预售商品房】
批准预售商品房的机关：       商品房预售许可证号：         

    买受人在签订合同前有知情权，出卖人应当依据《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》等法律、法规的规定，向买受人提供该商品房可以合法销售的有效证明文件。其中：
    a、预售商品房的，出卖人必须具备《城市商品房预售管理办法》第五条规定的条件，并取得《预售许可证》。买受人应注意查验该证之原件，并查验许可证上的预售房屋是否与所购房屋相一致。有的开发商以此栋房屋的预售许可证冒充彼栋房屋的预售许可证，买受人一旦不注意，很容易上当受骗。预售许可证的证件原件应该在售楼现场悬挂。
    b、现售商品房，必须符合《商品房销售管理办法》第七条规定的现售条件，买受人应查验相关证明文件。
    在房地产市场发展初期，商品房销售以预售为主，较少现售；而在成熟的房地产市场上，销售的主要形式是现售。现房销售尤其是新建房屋的销售，其前提是出卖人已取得房地产权证（或商品房权属证明书），否则，出卖人的售房行为缺乏权利基础，买受人对该房的“产权”也无法得到法律保护。因此，购买现房时，应当查看出卖人对该房屋是否拥有完全产权，即是否有产权证，是否已被抵押等。
第三条、乙方所购商品房的基本情况
乙方购买的商品房（以下简称改商品房）其房屋分户平面图见本合同附件一，为本合同第一条约定项目中的：第   组团第   幢第     单元第   层    号房，属   结构。该【幢】【单元】商品房建筑层数为地上   层，地下    层。
该商品房的产权登记面积包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积。产权登记面积以产权登记机关确定为准。

    本条款确切地说明了所购房屋的具体位置，包括门牌号、结构、栋号和层数。这些指标应当与所附的规划、设计图的标注一致。房屋平面图应当作为合同附件一，平面图应尽量详细，房屋朝向也应当在平面图中标明，该平面图应当由出卖人盖章、买受人签字认可。但实际中的签约现场，购房者很难看到该平面图。
注意：本款缺少层高，也没有明确阳台是封闭还是非封闭。其中层高包括楼层净高和楼板厚度。如果双方约定层高为楼层净高，应特别注明：层高指地面至楼面或楼面至楼面、楼面至瓦底之间的垂直距离。计算建筑面积的房屋结构，层高均应在 2.20 米 以上（含 2.20 米 ），以免发生纠纷。依据国家标准《房产测量规范》8•2的相关规定，全封闭式阳台的建筑面积按其外围水平投影面积计算，非封闭式阳台按外围水平投影面积的一半计算，该条款能有效解决阳台面积计算纠纷。同时，阳台的封闭方式由经报批的规划设计图决定，出卖人不得擅自更改其封闭方式。

第四条、计价方式与价款
甲乙双方约定按下述第  种方式计算该商品房价款：
1、按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为：     平方米，单价为（
币）每平方米    元（已包含分摊的共有建筑面积价格），总金额（     币）  千   佰   拾   万   千   佰  拾     元整。

    套内建筑面积指的是套内使用面积，套内墙体占用面积，阳台建筑面积之和。套内使用面积按照《住宅建筑设计规范》规定的方法计算，阳台按照国家现行的《建筑面积计算规则》进行计算，这些计算标准及方法都是一般购房者所难以掌握的。
    由于购房者在计算面积时存在上述诸多技术困难，这就造成了预售商品房建成后，购房者虽对其面积数值有疑虑，但却无法自行测算。即使是土地房产部门为了产权登记而测算建筑面积时，也难免由于种种干扰因素而出现误差。这些误差对于购房者来说，都是潜在的、无法弥补的经济损失。为了实现自我保护，建议购房者在谈判条件允许的情况下，与开发商就商品房买卖合同作出详细约定。

2、按套（单元、幢）计价，该商品房总价款为（   币）   千    佰  拾  万  千  佰  拾    元整（已包括套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为    平方米。

“按套销售”的计价方式主要出现在二手房买卖市场，新房买卖极为少见，也不宜提倡。
第五条、面积误差的处理
一、采用按套内建筑面积计价销售的，合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值在3％以内（含3％）时，按产权登记面积中的套内建筑面积结算购房价款。
合同约定的套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积的误差比绝对值超过3％时，甲乙双方同意按下述第   种方式处理：
1.乙方有权提出退房,甲方须在乙方提出退房要求之日起  天内将已付款退还给乙方。已发生的交易相关税费由甲方承担。
2.本合同条款第四条第一项约定的单价不变，房价款总金额按产权登记面积中的套内建筑面积计算，合同继续履行。
3.                                                          

   本款约定按套内建筑面积计价的商品房面积确认及差异处理。本条第三款就产权登记面积与合同约定面积发生差异，允许当事人双方自行约定差异处理方式，以充分体现意思自治原则。
本条款能有效解决面积缩水、面积膨胀的问题。

二、按套（单元、幢）计价销售的，合同约定的参考套内建筑面积与产权登记面积中的套内建筑面积有误差的，总价款不作调整。

第六条、付款方式及期限
乙方按下列第   种方式付款
1． 一次性付款

2． 分期付款

3． 其他方式

   上述付款方式中的“其它方式”主要指银行按揭方式，具体包括：住房公积金个人贷款、商业银行个人住房贷款和组合贷款三种。
   建议购房者约定乙方在预售合同鉴证后付款，这样可以有效预防甲方卖后抵押、卖后延迟办理预售鉴证等纠纷的发生，对于甲方将抵押的房屋再出卖也有一定的预防效果。购买现房的，购房者签订了商品房买卖合同之前，一定要到房管部门查看所购房屋的产权状况，确保该房产权无瑕疵。
购房者普遍有个误解，认为按揭是与开发商发生的法律关系，然而并不是这样，按揭涉及两个法律关系：
一是购房者与开发商的商品房买卖合同关系，
二是购房者与银行的贷款合同关系。
      购房者向银行贷款，以贷得的款项向开发商购房，以所购之房设定抵押，作为偿还向银行贷款的担保。实践当中，开发商在预售商品房之前，就要选定银行与其就按揭贷款的额度、期限等达成初步意向，作为今后购房者向银行按揭贷款的基础条件。可以说，这个过程要顺利进行，必须要有开发商的积极配合。但是，一旦由于某种因素达不成按揭合同，从法律关系分析并非开发商违约，反倒是购房者违约，因为，付款是购房者的义务，按揭只是购房者的筹资渠道。因此，如果购房者按揭买房的话，为了化解法律风险，有必要在付款方式及期限中明确约定：　
       “出卖人协助买受人向银行取得   年分期偿还贷款（  币）  元，是买受人订立本合同的基础，如非因买受人过错而无法取得银行按揭贷款，则就无法取得之贷款数额部分，买受人无须承担本合同第十条约定的逾期付款违约责任，而出卖人仍须承担本合同项下的一切义务。”
第七条、交付期限
甲方应于  年   月   日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。

     本条可能涉及开发商对“不可抗力”的约定，“不可抗力”指不能预见，不能避免且不能克服的客观情况，如水灾、地震、战争等。现实中，许多开发商在本条约定“因开发商不能控制的原因，不能解决的重大技术问题”等情况，笔者认为这不属不可抗力，该约定对买受人是显失公平的条款。不可抗力属于法律规定的免责事由，本不需另行约定，但合同双方当事人对于不可抗力的范围往往存有争议。由于合同法以尊重合同当事人的合意为原则，各国合同法普遍允许合同当事人在合同中约定不可抗力的范围。开发商通常会利用空白待定条款，填入一些笼统表述，任意扩大免责范围。诸如把工程技术难题、规划设计变更、市场供求变化、工程事故、政府具体行政行为等可预见、可避免或者可克服的障碍列为免责事由，这是不合理的。
通常情况下交付期限应以建筑工程竣工验收备案表的取得为准。遇有特殊情况需告知买受人的,一般应在尽可能短的时间内告知。按逾期交房的时间分别处理的时限通常以60日划分。出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺中，除明确水、电、暖于入住时正常开通外，其他如燃气、电话、宽带网等，如有可能也应作出明确约定。

第八条、乙方逾期付款的违约责任
乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列【一】【二】种方式处理：
一、自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止    天内，乙方按每天    元向甲方支付违约金，合同继续履行。
逾期   天后，乙方按下列【1】【2】【3】种约定承担违约责任：
1．解除合同，乙方按应付未付款的  ％向甲方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由乙方承担。
2．乙方按应付未付款的  ％乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。
3．                                    

二、
本条由双方自行确定买受人逾期付款违约责任的处理方式。
    违约金是一把双刃剑。在违约金的数额的约定上须谨慎，除非坚信自己有足够实力，违约只可能发生在开发商一边，否则，不要约定过高的违约金。我国合同法允许合同当事人约定违约金比例或一方违约时的损失赔偿计算方法，因此，新版合同范本关于逾期付款或逾期交房的违约金比例均留待当事人自行议定。但是，合同法同时又规定约定违约金比例过高或过低时，人民法院在审理纠纷时，有权应相对方的要求予以调整。因此，购房者与开发商在约定违约金比例时，不应过高，也不应过低，约定过高得不到保护，约定过低则可能吃亏。实践当中遇到的问题是，开发商往往把购房者逾期付款违约金比例定得过高，远高于银行同期贷款利率，而把开发商逾期交房违约金比例定得很低，甚至远低于银行同期存款利率。
    那么，什么样的违约金比例才是合理的呢？根据最高人民法院99年1月29日发布的《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，在当事人没有约定具体违约金比例时，按逾期付款金额的日万分之四计算。建议购房者在开发商约定逾期付款和逾期交房的违约金时，参考这一比例，并且注意按对等原则，审查购房者逾期付款时的违约金比例与开发商迟延交房时的违约金比例是否一致。在一方违约导致合同解除的情况下，考虑到商品房是特定物，在10%-30%的幅度内约定违约金比例，比较可能在诉讼中得到法院的支持。
第九条、甲方逾期交房的违约责任
甲方如未按本合同第七条的约定时间交房，按下列【一】【二】种方式处理：
一、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止   天内，甲方按每天    元向乙方支付违约金，合同继续履行。
逾期   天后，甲方按下列【1】【2】【3】种约定承担违约责任：
1． 解除合同，甲方按乙方已付款的  ％向乙方支付违约金，甲方向乙方退还已付款，已发生的交易相关税费由甲方承担。
2． 甲方按乙方已付款的   ％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。
3．                                               
二、―――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――――

第十条、交接
该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以   形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。
由于甲方原因未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：
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由于乙方原因未能按期交接的，责任由乙方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：
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    对于购买园区项目内，在楼书中开发商承诺过的，比如说象会所、园区的绿化，以及地上地下的停车位，建议在这一条中，要求开发商承诺竣工时间。在本条款中还包括如果规定日期内未达到开发商承诺的使用条件，双方约定的处理方式，应该按照对购房者比较有利的，在这一条上签上，未达到使用条件，应该视为开发商逾期交房，应该承担逾期交房的相关责任。
   《商品房质量保证书》通常包括工程质量监督部门核验的登记，在使用年限内承担的保修责任，正常使用情况下，各部件的保修期，比如说防水是三年，墙面、管道渗漏是一年，墙面抹灰脱落是一年，地面大面积起沙是一年，包括供热供冷系统等设备，卫生洁具、开关等等。其他部位或者部件的保修时间可以由房地产开发商和用户约定。
   《住宅使用说明书》通常应该包括开发单位、设计单位、施工单位、委托监理单位、住宅的结构类型、装修装饰注意事项、上水下水、电、燃器、消防等设施配制的说明，以及门窗类型使用事项，配电负荷，承重墙、保温墙、阳台等部位需要说明的问题以及其他需要说明的问题。生产厂家另有说明书的，应附于住宅使用说明书里。
第十一条、甲方关于价内装饰、设备标准的违约责任
甲方交付的该商品房价内的装饰、设备标准达不到本合同附件二约定标准的，乙方有权要求甲方按       补偿。甲方自行提高标准超出原约定标准的费用由甲方承担。

    房屋装饰、设备的标准直接影响房屋的品质、档次和使用功能，因此消费者对此比较重视，建议买受人对该标准进行详细的约定，不能只作笼统的表述，以免因双方理解不一致而导致纠纷。如进户门问题，宜明确品牌、生产厂家、规格等指标。
有一些预售商品房是带装修的，广告中承诺交付后即可入住，样板房更是装修得美仑美奂，令购房者怦然心动，价格自然也不菲。然而，广告（样板房作为广告的一种形式）在我国合同法上属于要约邀请，不是要约。无特别约定不作为合同的一部分。
      因此，购房者有必要将样板房中的主要部位及自己认为满意的部位拍照，并向开发商问明主要装饰材料型号，列具清单，将照片及清单由开发商盖章，作为合同附件，注明其系购房合同不可分割的组成部分。否则，成品房的装修与样板房不符时，购房者将无法追究开发商的违约责任，也无法证明成品房与样板房不一致（那时样板房可能早已折除），只有哑巴吃黄连。为了避免争议，建议购房者与开发商在合同第中明确约定装饰、设备标准承诺的违约赔偿的确定数额。
第十二条、关于产权登记的约定
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    房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。现有法律已经对房产证办理问题做出了明确的规定，购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有“陷阱”，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。如果不加以注意，依据合同约定优先的原则，在产权证办理争议问题上购房消费者往往处于不利的境地。
    根据《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规的规定，除非当事人有特殊约定，现售商品房的买受人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；预售商品房的买受人，应当自商品房交付之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。而在现实生活中许多开发商在与购房者签订《商品房买卖合同》“关于产权登记的约定”条款时，往往规定：出卖人应当在商品房交付使用后365日或者730日甚至更长期限内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机构备案。
     根据建设部1992年4月21日发布的《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》第二条和1994年11月15日发布的《城市商品房预售管理办法》第12条，申请房产权属登记和发证是购房者的义务。然而，实践当中，土地房产行政管理部门为了提高办事效率，总是要求由开发商就某一个商品房开发项目统一申请办证，购房者实际上根本不可能独立进行产权证的申办行为。我们姑且不论是现行法规不合理，还是政府相关主管部门的工作方式不恰当，反正现实问题摆在购房者面前，我们必须去解决。经常有购房者抱怨付款交房已两三年，产权证就是迟迟出不来，尽管长期不能办妥产权证明显是由于开发商的原因造成的，但申办产权证并非开发商的法定义务，如何追究其责任？因此，我们认为有必要在购房合同中特别约定，开发商有义务在交房后的合理期限内代理购房者办妥产权证以及相关违约责任，以弥补现行法律规定之不足。
第十三条、其他约定

甲方应当按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的保修责任。
一、 方保证该商品房在交接时没有产权纠纷及债权债务纠纷。如交接后发生该商品房交接前存在的产权纠纷或者债权债务纠纷，由甲方承担责任。

    该条款主要解决房屋抵押权纠纷和一房多售、一女多嫁等问题。出卖人销售设有抵押权商品房的，其抵押权的处理依《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》的有关规定执行。
       本条即合同法上的瑕疵担保义务，所谓瑕疵担保义务，是指出卖人应当担保其交付的房屋以及房屋上的权利不存在任何未告知的瑕疵。①标的物瑕疵可以分为物之瑕疵和权利瑕疵，因此，瑕疵担保义务可以分为物之瑕疵担保和权利瑕疵担保。物之瑕疵依其被发现的难易程度，又可分为表面瑕疵和隐蔽瑕疵。物之瑕疵对于商品房而言，主要是房屋质量瑕疵。根据商品房买卖实务中经常发生的一些纠纷，本文想重点讨论的这样一个问题，即开发商交付的房屋是不是必须没有任何质量瑕疵，否则，买受人就可以拒绝接受呢？当然不是。前面我们已经谈到，交付房屋和瑕疵担保是两项不同的义务。如果要求开发商交付的房屋没有任何瑕疵，那么也就只会出现开发商因迟延交付而承担逾期违约责任，不存在质量瑕疵违约责任了。究竟在何种情况下，买受人可以拒绝接受房屋呢？按照我国《合同法》的规定，只有在标的物质量不符合约定，致使不能实现合同目的的情况下，买受人才可以拒绝接受标的物或解除合同。因此，除当事人之间另有约定的以外，只要交付的房屋不存在严重的质量瑕疵，买受人就有义务受领房屋。但这并不影响买受人要求开发商承担质量瑕疵违约责任，包括修理、更换、重作、赔偿损失等。开发商承担质量瑕疵违约责任的依据不仅包括合同的约定，也包括有关法律的规定，如建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书的规定》就明确规定了开发商应承担的最低质量保证责任。在现实中，因为房屋质量问题引起的纠纷层出不穷，特别是一些精装修商品房，往往会出现不同程度的装修质量问题。在合同没有特别约定的情况下，有些买受人就以有某些质量瑕疵为由，拒绝接受房屋。实际上，这种做法既不利于保护自己的合法权益，又会使损失进一步扩大、纠纷更难解决。其实，避免纠纷的最好方法是尽量在合同中作详细的约定。比如，在合同中特别约定如出现某些质量瑕疵，买受人就可以拒绝受领房屋并要求出卖人承担违约责任等。
        传统民法理论认为，在买卖契约中，出卖人有使买受人取得所有权或其他权利之义务，在不动产所有权及他物权或准物权之出卖，为转移之成立要件，出卖人有为书面的物权的合意及协力于移转登记之义务。①这说明商品房出卖人有交付房屋和协助办理房屋产权的转移登记的义务。但是，在实践中交付房屋和产权登记往往存在一定的时间差，尽管我国法律对商品房的产权登记时间作了规定，但是却没有对不按时办理产权登记应如何处罚作出规定，导致延期办理产权登记的现象非常严重。按照我国《合同法》第一百三十三条的规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”但是，我国现行法律虽然规定了不动产的取得、变更登记制度，却没有规定不动产所有权自登记之日起转移。因此，严格按照我国现行法律规定来说，在不动产买卖活动中，不动产所有权应当自交付时起转移，登记仅具对抗第三人的效力。不过，在建设部制订的《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第十八条中规定：“凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。”最高人民法院的司法解释也有类似的规定。②在人民法院的一些相关判例中，也大都以产权登记作为不动产所有权取得、变更的依据。因此，在我国，不动产登记的效力，实际上采用的是生效要件主义，即非经登记不发生物权变动的效力。大陆法系国家将不动产登记的效力分为生效要件主义和对抗要件主义。生效要件主义认为，不动产物权的变动不仅需要当事人的合意，还需要依法登记，否则，不发生物权变动的效力，如德国、瑞士等；对抗要件主义认为，不动产物权的变动仅需当事人的合意即可，登记仅导致该物权变动具有对抗第三人的效力，如法国、日本等。由于我国现行法律的不完善，因此在现实当中就会产生这样一个问题，即开发商将房屋交付于买受人以后，产权登记完成之前，房屋风险由谁来承担。我国《合同法》第一百四十二条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。”
也就是说，我国法律关于标的物的风险转移，原则上采用交付主义，法律另有规定或当事人另有约定的为例外。但是，传统民法理论认为不动产之风险应由所有权人负担，我国多数学者也从此观点。③既然我国不动产所有权变动以登记为准，那么，在开发商将房屋交付于买受人以后，产权登记完成之前，房屋所有权仍属于开发商。按照史尚宽先生的观点，这一时间段房屋的风险应开发商来承担。

二、 一方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：
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三、 合同未尽事项，由甲乙双方另行签订补充协议。
针对目前开发商广告虚假、乱开“空头支票”的现象，建议买受人要求将商品房销售广告和宣传资料中所明示的事项，进行特别约定。购房者在签订房屋买卖合同时，最好将【经规划部门批准的报建设计图】、【前期物业管理服务合同】全部作为合同附件。

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四、 合同之附件及补充协议与本合同具有同等的法律效力。本合同及其附件内空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
五、 本合同自签订之日起30天内，由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。

为确保这一约定落到实处，当事人可以进一步约定出卖人不履行该义务的违约责任，或者约定办理登记备案手续为商品房预售合同的生效条件。
六、 本合同连同附件共   页，一式  份，其中登记机关一份，――――――――――――――――――――――――――
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第十四条、争议的处理方式

    本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决。协商解决不成时：【1】提交    仲裁委员会仲裁【2】依法向人民法院起诉。
合同文本提供两种争议解决途径供合同双方当事人选择，一种是诉讼，另一种是仲裁。通过诉讼途径解决争议为大家所熟悉，这里主要介绍仲裁应注意的事项。　
      仲裁是指合同双方当事人同意在纠纷发生后，将争议交由可信赖的第三人居间评断并承诺履行裁决的一种争议解决方式。该居间第三人一般为民间机构，非国家司法部门，但法律赋于这种仲裁裁决予强制执行力。
       仲裁的特点是一裁终局，与诉讼相比，具有效率高，速度快的优势，但是，一旦裁决不当，当事人也必须履行，通常情况下，再无补救机会。因此，我们认为选择仲裁作为解决争议的方式，对于购房者及时挽回损失极有助益，但因为合同当事人必须无条件服从仲裁裁决，仲裁员的选定显得极为重要。

甲方（签章）                          乙方（签章）
法定代表人（签章）                       【本人】（签章）
【法定代表人】                             代理人（签章）

―――年――月―――日                       ―――年――月――日
签于―――――                                  签于―――――

附件一：该商品房屋分户平面图
比例：

    在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向。房屋平面图应标明每一个房间具体的尺寸以及墙体的宽度，还应标明阳台的大小、空调机位等具体的设备位置。如果上述内容不明确，则房屋平面图根本起不到准确指示的作用，对开发商来说也没有明确的约束。
附件二：该商品房内装饰、设备标准（略）

    俗话说“安居乐业”，购房置业无疑是人生的一件大事。但是，由于我国实行住房商品化制度不过十几年时间，，还没有建立起一个成熟的房地产市场构架。这不仅需要健全房地产立法，而且还要求行政执法机关加强对房地产市场的监管、转变观念、树立服务意识，同时，提高消费者和企业的法律意识也非常重要。从而不仅使商品房买卖有法可依，而且买卖双方都能充分认识合同的重要性，谨慎签约，最好聘请专业律师参加谈判，尽量使合同趋于完善，最大限度地双方当事人的合法权益、防患于未然。