写字楼租赁合同-同开发商签署.docx
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1、写字楼租赁合同合同编号:目 录第一部分 主条款第一条承租单元 第二条承租单元用途第三条租赁期限第四条租金第五条物业管理第六条杂费第七条押金第八条租赁合同的构成第二部分 通用条款第一条付款方式第二条进场装修第三条停车位第四条广告位第五条出租人的义务与权利第六条 承租人的义务与权利第七条保密第八条合同的变更和解除第九条 违约和赔偿责任第十条能源供应的特别约定第十一条 不可抗力第十二条 声明第十三条 纠纷解决和适用法律第十四条其它附件一 承租单元范围平面图附件二 授权委托书附件三 双方营业执照复印件附件四 交楼通知书(样本)附件五 房屋及设备验收表附件六 物业管理费一览表附件七 _租户手册附件八 _
2、装修手册附件九 _租赁合同之补充条款出 租 人: 营业执照号码: 公司注册地址: 法定代表人: 承 租 人: 营业执照号码: 公司注册地址: 法定代表人: 经友好协商,本合同双方在 立约签署本租赁合同(以下简称“本合同”)。第一部分主条款第一条 承租单元1.1 出租人同意依本合同的约定向承租人出租本合同所述的_写字 楼(以下简称“大厦”)内的第 层 单元,承租人亦同意承租该单元。1.2 出租人出租、承租人承租的单元,位于中华人民共和国 市_ 区_, _写字楼第 层 单元 (以下简称“承租单元”),计租面积为 建筑平米(详见本合同附件一所附平面图,但该图仅供确定其租用范围及位置之用), 承租人对
3、此计租面积已确认并无异议。1.3 双方确认,本合同签署时,承租人已对承租单元、大厦的周边环境及道路、大厦附属设施(含LED设施)进行了考察,对承租单元大厦的周边环境及道路、大厦附属设施(含LED设施)届时的状态已有充分了解,并无异议,同意出租人按照交付时的现状(以双方签署的房屋及设备验收表为确认依据)交付承租单元。承租人应在接收承租单元(下文称为“收楼”)时与出租人或物业管理人签署房屋及设备验收表(承租人应盖章或为该验收表签署人出具相应授权委托书,否则,出租人有权拒绝向承租人交付承租单元),双方对此均无疑义,事后承租人不得以不了解情况为由向出租人要求补偿。1.4 交付条件:承租单元交付时大厦已
4、取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。1.5 在承租单元具备交付条件后,由出租人或物业管理人向承租人发出交楼通知书(样本见附件四),承租人应按交楼通知书规定的时间和地点办理收楼手续。1.6 如在交楼通知书规定的时间前,承租人未按照交楼通知书的规定向出租人及物业管理人支付本合同约定的租金及物业管理费押金、首期租金及物业管理费,则出租人及物业管理人有权拒绝与承租人办理收楼手续。1.7 如承租人因自身的原因未能在交楼通知书规定的收楼时间内办理收楼手续(包括出租人及物业管理人依据本条1.6款约定拒绝与承租人办理收楼手续的情形),则本合同约定的装修期、计租日及免租期也不做任何调整。在此情况下,出
5、租人或物业管理人发出交楼通知书即视为承租单元已经具备本合同约定的交付条件,承租人不得以承租单元不符合交付条件向出租人或者物业管理人提出任何主张。第二条 承租单元用途2.1 承租单元的用途是只作为办公使用而不作任何其它用途。2.2 在本合同项下之租赁期限内,未经出租人书面同意,承租人不得改变承租单元的上述用途。2.3 在本合同项下之租赁期限内,未经出租人书面同意,承租人不得擅自改变承租单元相关设施(包括但不限于楼道、消防通道、大门、走廊、设备用房、电梯间、大堂等)的设计用途,亦不得采用封堵或阻挡等任何方式使其无法实现设计用途。第三条 租赁期限3.1 本合同项下之租赁期限(不含装修期)为 个月又
6、日,即从 年 月 日(即起租日)起计至 年 月 日届满。3.2 出租人同意提供 个月又 日的装修期给承租人,装修期自 年 月 日起到 年 月 日止。装修期间承租人免交租金,但须交纳物业管理费、杂费等除租金之外的其他应交费用并遵守本合同及附件的相关约定。第四条 租金4.1 承租单元租金(不含物业管理费):承租单元的租金标准为每月每建筑平米人民币 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元),承租单元月租金总计:人民币_佰_拾_万 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元)。4.2 租金计算期如遇到不是整月的,则该月的租金按照当月实际租赁日历天数计算。该月租金的计算方法为:以前款所述月租金乘以十二得出年租金
7、,除以365得出每天的平均租金,再乘以当月租金实际发生的天数。4.3 本合同的首个计租日为起租日(即 年 月 日),出租人自首个计租日开始起计租,但承租人应于本合同签订后7日内或收楼前(以二者中较早者为准)向出租人预先支付一个月的租金计人民币 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元),作为首个计租日开始后第一个月,即 年 月 日至 年 月 日的租金。4.4 其余租金的支付方式见本合同第二部分“通用条款”第一条。4.5 承租人向出租人交纳租金后,出租人无法向承租人出具可抵扣增值税的发票,承租人对此完全了解并知悉。出租人不因无法向承租人出具可抵扣增值税的租金发票而对承租人做出任何形式的赔偿或补偿。第
8、五条 物业管理5.1 大厦的物业管理由出租人自行负责或者其委托的管理人(简称“物业管理人”)负责。5.2 承租人同意并遵守物业管理的各项规定,包括但不限于出租人或物业管理人制定的_租户手册、_装修手册(_租户手册、_装修手册为本租赁合同之附件,但出租人或物业管理人有权根据实际情况对该等手册内容进行调整。调整后的该等手册经书面通知承租人后成为本租赁合同之附件,同时原租户手册废止)或其他相关管理规定。5.3 承租人应直接向出租人或物业管理人交纳物业管理费。承租人需按出租人或物业管理人所定的物业管理费标准(物业管理费为人民币_元每月每建筑平方米)支付物业管理费,承租单元的月物业管理费为人民币_佰_拾
9、_万 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元)。物业管理费包括正常办公时间【办公区每周周一至周五的AM8:00至PM6:00(北京时间), 周六、日及法定节假日除外;配套单位(如商铺)另行约定】的空调供应;管理服务人员的工资和按规定提取的福利费;公共设施、设备的日常运行、维护及保养费;绿化管理费;清洁卫生费;秩序维护费;办公费;物业管理单位固定资产折旧费;法定税费及保险费。物业管理费计算期不足整月的计算方法同本合同主条款4.2款。5.4 承租人应从实际接收承租单元当日或本合同主条款3.2条约定的装修期首日(二者以先者为准)起开始交纳物业管理费。但承租人应于本合同签订后7日内或收楼前(以二者中较先
10、者为准)向物业管理人预先支付一个月的物业管理费,作为装修期开始后第一个月的物业管理费。其余物业管理费的支付方式见本合同第二部分“通用条款”第一条。5.5 承租人向出租人或物业管理人交纳物业管理费后,出租人或物业管理人无法向承租人出具可抵扣增值税的发票,承租人对此完全了解并知悉。出租人或物业管理人不因无法向承租人出具可抵扣增值税的物业管理费发票而对承租人做出任何形式的赔偿或补偿。5.6 出租人或物业管理人有权在提前1个月书面通知承租人后,根据运营成本的变化适当调整物业管理费的收费标准,该调整应针对大厦所有租户。第六条 杂费6.1 从承租人收楼之日起,承租人应当承担并支付承租单元的下列费用(如有)
11、:水费、电费、有线电视费、通讯费及加班空调费/额外空调费等费用(如有,详见附件物业管理费一览表及_租户手册),以上费用在本合同中称为杂费。6.2 承租人向出租人或物业管理人缴纳杂费后,出租人或物业管理人无法向承租人出具可抵扣增值税的发票,承租人对此完全了解并知悉。出租人或物业管理人不因无法向承租人出具可抵扣增值税的杂费发票而对承租人做出任何形式的赔偿或补偿。6.3 双方应按中华人民共和国法律和政府的相关规定各自承担租赁过程中产生的税费,包括但不限于登记费、公证费、银行手续费、合同印花税等。6.4 承租人及承租单元所需的通讯服务由电信运营商或出租人/物业管理人提供,相应的通讯费的交纳采用以下第
12、种方式:(1)承租人自行向电信运营商交纳。(2)承租人向出租人或物业管理人交纳,由出租人或物业管理人代收代缴。(3)承租人向出租人/物业管理人交纳。6.5 承租人如要求出租人提供加班空调服务或额外空调服务的,应按照附件_租户手册中的相关规定办理,并承担相应费用。第七条 押金7.1 承租人须在本合同签订后7日内或收楼前(以二者中较早者为准),向出租人以现金、支票或电汇形式支付相当于3个月租金及物业管理费总和的金额,计人民币_佰_拾_万 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元),作为承租人忠实、全面履行租赁合同各项条款的押金。其中租金押金为人民币_佰_拾_万 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元),
13、物业管理费押金为人民币_佰_拾_万 仟 佰 拾 元 角 分(小写:¥ 元)。出租人和物业管理人在收到上述押金的同时应向承租人开具相应金额的收据。7.2 如承租人未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、杂费、违约金,或未按有关生效法律文书的要求向出租人支付赔偿金或其他应付费用的,则承租人不得要求使用或扣留全部或部分押金抵偿相应应付费用或由承租人之违约行为造成的出租人损失,但出租人有权从押金中扣除相应欠付款项(包括但不限于租金、物业管理费、杂费、违约金)或者抵扣相应损失。7.3 出租人扣除押金后,承租人须在接到出租人书面通知后7个工作日内将押金补足到本条7.1款约定的数额。7.4 在承租人
14、完全履行完毕本合同约定之各项义务,缴清所有应付之款项(包括但不限于租金、物业管理费、杂费、违约金、赔偿金),并按照本合同约定交还承租单元、办理完毕住所地的工商变更手续后20个工作日内,出租人将剩余押金(如有)无息退还承租人。7.5 本合同项下租赁期限届满后,双方就续租达成协议的,则上述押金继续作为履约押金使用。双方续签的租赁合同中,履约押金的具体金额,由双方在续签的租赁合同中约定,多退少补。7.6 本条第7.2和7.3款的约定同样适用于本合同通用条款以及附件_装修手册中约定的装修押金,本合同附件_装修手册中对装修押金的约定与本合同及通用条款有冲突的,以本合同及通用条款的约定为准。在承租人装修阶
15、段,装修押金优先于本条7.1款押金的适用,装修押金不足以抵扣承租人或者其委托的装修承包商所造成的损失和违约金的,出租人有权适用本条7.1款的押金。第八条 租赁合同的构成本合同包括主条款及通用条款两大部分,主条款与通用条款统称为“合同”, 主条款与租赁合同通用条款出现歧义时,以主条款为准。 在主条款或租赁合同通用条款及细则中,任何被赋有特定含义的词或句无论出现在何处都有其特定含义。第二部分 通用条款第一条 付款方式1.1 本合同项下包括租金在内的所有承租人应向出租人或物业管理人支付之款项,均应当按照出租人及物业管理人出具的付款通知书上指定的银行、账号、币种、金额支付。出租人及物业管理人在提前一个
16、月书面通知承租人的前提下,有权变更该付款银行、账号。1.2 本合同项下的租金支付方式为按月缴纳,承租人应当在每个月前七日内(若遇国家法定节假日则相应顺延)向出租人一次性足额支付当月租金。1.3 本合同项下物业管理费的支付方式为按月缴纳,承租人应当在每月前七日内(若遇国家法定节假日则相应顺延)向出租人或物业管理人一次性足额支付当月物业管理费。1.4 杂费按月缴纳,承租人应按出租人或物业管理人提供的杂费账单及要求的时间(若遇国家法定节假日则相应顺延)向出租人或物业管理人一次性足额支付账单中的杂费。1.5 承租人支付的款项实际到达出租人或物业管理人指定账户之日为承租人支付义务履行完毕之日。第二条 进
17、场装修2.1 承租人在交纳首期租金、首期物业管理费、押金及其他各项应付款项(包括装修押金及临时水电费,最晚应当在承租人进场装修之前由承租人或其委托的装修承包商按照装修手册的规定缴纳装修押金等费用),并且承租人之装修设计方案(包括施工图纸,下同)获得了出租人、物业管理人及相关政府部门的书面批准后方可进场进行装修工作。承租人自收楼之后应遵守大厦的各项规章制度,承担承租单元的一切法律责任、保险及杂费等其他各项费用。出租人或物业管理人对装修设计方案的批准并不减免承租人本合同项下任何义务和责任。2.2 在合同签署后、进场装修前,承租人应向出租人或物业管理人提交一切承租单元之装修方案和装修图纸。出租人或物
18、业管理人将于承租人提交装修方案、装修图纸并与出租人或物业管理人开完技术交底会后的7个工作日内向承租人提供装修方案和装修图纸的书面审批意见。承租人需按照审批意见予以修改,并遵循出租人或物业管理人所发出之租户手册,装修手册等相关管理文件内之条款及限制,依据 消防部门书面批准的装修图纸和规格对承租单元进行装修。2.3 承租人已经充分考虑到出租人或物业管理人对装修时间和装修管理的严格规定,不得据此要求调整装修期、计租日和免租期或要求出租人给予任何形式补偿。 2.4 如因承租人原因或委托的装修公司未能缴纳首期租金、首期物业管理费、押金及其他各项应付款项(包括装修押金);或未能将承租单元的装修方案及时交付
19、出租人及物业管理人(仅以出租人及物业管理人书面签收为准)并经出租人或物业管理人审核通过;或未能将承租单元的装修方案及时交付 消防部门及有关政府部门报批;或装修方案未能通过消防部门或有关政府部门的审批或许可,则出租人及物业管理人有权拒绝与承租人办理进场装修手续,因此造成装修延误的,本合同项下装修期、计租日和免租期均不做调整,出租人不承担任何责任。2.5 在承租人对承租单元进行装饰装修期间,出租人和物业管理人有权监督承租人及其聘请的装修公司所进行的装饰装修工程(空调、消防系统工程及公共区域机电工程及装饰工程等应由承租人委托出租人指定的装修商进行施工),并有权随时要求承租人对违反经出租人批准的装修设
20、计文件的行为或施工进行纠正或整改,由此而发生的任何费用或时间损失均由承租人自行承担。 2.6 承租人对承租单元的装饰装修工程,应当完全符合国家和地方相关的装修规范。装修施工不得以任何理由损坏出租人已建的设施、设备以及承租单元的结构,不得影响或妨碍大厦有关设施、设备的正常使用,不得造成出租人或任何第三方的人身或财产损失,不应当影响大厦内出租人或其他业主、承租人的正常经营活动。否则,对此而造成的损失,承租人应当负责赔偿。2.7 承租人承租单元装修设计文件所涉及需要办理的政府计划、环境保护等政府部门(如需)的审批事项的办理工作由承租人负责完成,并承担相关费用,而出租人应在合理范围内为承租人提供上述报
21、批、审批或许可的协助义务。2.8 承租人对承租单元进行装饰装修期间,工程施工、装修物料、有关人员和车辆进出大厦均应当接受物业管理人与出租人的统一管理,严格遵守各项管理要求。2.9 承租人雇用的装修公司必须具备有关政府部门批准有效的施工或相关行业营业执照及资质证明(但最低不应低于二级资质)且承租人雇用的设计公司必须具备建筑装饰设计乙级或以上资质(注册地为 以外区域的设计单位和施工单位的资质须为甲级和一级),在同时满足上述两个条件后承租人及其雇佣的装修公司才可以在大厦内进行单元内部装修。2.10 在本合同租赁期限内,凡承租人欲进行装饰装修工作的,均需事先书面通知出租人及物业管理人,并按照本合同约定
22、和出租人或物业管理人的装修管理文件进行装修。2.11 承租人事先未征得出租人或物业管理人书面同意及政府有关主管机关的批准,不得对该承租单元进行下列活动:2.11.1 对涉及承租单元建筑结构以及设施设备做任何改动;2.11.2 在承租单元外墙、外窗或大厦的公共部位作标记、涂画、钻孔、安装挂钩;2.11.3 穿凿、切断或连接大厦的任何管道;2.11.4 以任何方式毁坏承租单元或大厦内/外观,包括但不限于:使用大厦内/外墙壁及玻璃窗作招贴或悬挂广告牌及宣传品;2.11.5 擅自安装及增装空调机、采暖设备和制冷设备、烹饪设备和其他机械或固定设施;2.11.6 安装凉棚、旗杆、天线、广告、标识或其他突出
23、物;2.11.7 其他未经出租人同意的任何装修、改造。2.12 如承租人违反上述2.11款,应在出租人发出书面通知后7个工作日内恢复原状。未能恢复的,则承租人应按照第二部分“通用条款”9.4的约定承担违约责任,且出租人有权在通知承租人的情况下拆除未经出租人同意改建、增建的设备及装置并恢复原状而无需承担任何赔偿,由此引起的一切费用由承租人承担。2.13 承租单元装修完毕后,应通过相关政府部门的消防验收(如需),否则,出租人或物业管理人有权拒绝承租人进入大厦并拒绝提供能源及物业服务,承租人无权以此为由拒绝按时足额交纳租金、物业管理费,或因此要求出租人或物业管理人给予任何形式的补偿。2.14 承租人
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