白鹿原优质项目专项策划书.docx

白鹿原民俗文化庄园

经
营
管
理
方
案

总论 项目概况
白鹿原民俗文化庄园以重现辛亥革命到改革开放早期这段历史时期白鹿原地域人文历史风貌为专题，打造一个集旅游度假、生态养生、文化体验、影视娱乐、历史教育为一体含有浓厚乡土历史文化底蕴大型生态农业庄园！

第一章 市场环境分析
一、西安地域总体经济人口形势
依据西安市社会发展及人民生活统计（部分）数据显示，年末全市常住人口862.75万人，比上年末净增加3.94万人，自然增加率为4.64％。城镇人口626.44万人，占72.61%；乡村人口236.31万人，占27.39%。年末全市户籍总人口815.29万人，比上年增加1.0%。
初步核实，整年生产总值（GDP）5474.77亿元，比上年增加9.9%。整年城镇居民人均可支配收入36100元，比上年增加9.1%，扣除价格原因，实际增加7.6%；农村居民人均纯收入14462元，比上年增加11.9%，扣除价格原因，实际增加10.4%。
从以上数据能够看出，西安市城市规模、国民经济及居民收入全部在连续上涨，居民用于基础消费百分比在逐年下降，而用于休闲旅游支出在不停增加，另外不停上涨居民储蓄和存款余额为基础生活以外消费提供了多出空间。
二、西安地域旅游发展情况
（一）西安旅游消费趋势
依据旅游产业发展政策和行业调查数据显示，多年来旅游市场消费趋势有：
1、 大城市周围短线游成为旅游消费关键和热点；
2、 乡村生态观光游、民俗文化体验游成为关键旅游
消费产品；
3、旅游消费在居民消费支出中占比逐年上升；
（二）现有民俗旅游项目情况：
多年来，因为旅游文化市场推进，西安周围涌现出了部分含有影响力和代表性民俗旅游文化项目，比如永兴坊、袁家村、马嵬驿等；这些项目即使含有了很大影响力和游客群体，但从民俗文化旅游产业长远发展考虑，含有很大不足：
1、建设水平低、计划不合理、配套设施或项目不齐全、环境保护意识差；
2、对地域历史民俗文化要素挖掘展现不够，没有将历史文化要素融入旅游产业经营之中，项目发展缺乏后劲和长远价值；
3、盈利模式单一，经营管理方法粗放，没有充足发挥对当地相关产业协同带动作用；
第二章 项目形象定位和功效区域计划
一、项目形象和定位
（一）白鹿原历史背景概况：
白鹿原历史文化积淀深厚，是古代金、元、羌等少数民族杂居及其和汉文化融会之所。民风淳厚，传奇色彩浓烈。著名作家陈忠实依据白鹿原20世纪前半叶为背景创作小说《白鹿原》，获第四届茅盾文学奖，《人民文学》出版社99年评选为“华人百年百部文学作品第一名”，将白鹿原风土人情，民俗文化推向了世界，勾勒出一幅白鹿原雄奇史诗，描绘出一轴波澜壮阔白鹿原画卷；随之上映同名电影《白鹿原》更使得白鹿原家喻户晓；这两部文化影视题材为发展白鹿原民俗风情旅游项目奠定了得天独厚市场基础。
（二）形象定位
以文化游为根本，兼顾农村生态体验游，重塑白鹿原地域历史风土和文化风貌，向大家重新展现白鹿原地域刚毅、旷迈、勤劳质朴历史人文情怀！
要求项目每一个细节全部透漏着历史文化元素和底蕴！
二、功效区域计划
项目功效区域计划为：
（一）人文历史文化体验区
1、白鹿书院：陈忠实、肖云儒、贾平凹等为代表文人名人讲学论道文化居所；展现大师们创作历程和人文情怀；
2、白鹿原历史文化纪念馆；从生产、生活、政治、文化、建筑等各个可能发掘社会历史元素，经过图文说明、实物展示方法描述白鹿原地域（从辛亥革命到改革开放早期）历史原貌；
（二）商业服务区
1、白鹿客栈；一楼品茗、吃饭、看戏听曲；二楼一般厢房；三楼上好厢房；
2、白鹿剧院；话剧、秦腔、说书、杂技….演出；
3、白鹿原老街铺子；土特产铺子、老中医馆、酒馆茶社、大食堂、摄影馆….
（三）农耕文化体验区
1、农耕种植区，用于季节性种植、观光、采摘；
2、打麦场；陈列碾盘子，麦垛子、木梨等展现当初历史条件下农业生产生活场景；
3、生态喂养区；养殖几头耕牛用于季节性生产，展现耕牛播种生产场景；设置土鸡放养区、黑猪喂养圈，不仅能够处理剩菜剩饭，还能够集中利用人畜粪便浇灌施肥，建立沼气能利用设施，从而建立符现代生态循环理念农场能源管理机制；
（四）其它现代辅助区域
停车场、养生馆、园林景观带

第三章 经营策略
一、盈利模式：
经营模式有租赁、联营抽成、自营等，依据业态不一样，采取不一样经营模式；
针对文化体验和农耕体验项目应该采取自营模式，以门票、文化隶属产品，工艺品、农特产销售为盈利点；
针对客栈、戏园子、街铺等商业服务区以租赁、联营抽成等招商模式为主，以租金、流水抽成、文化演出收入为盈利点；
二、经营策略
1、招商策略：
协议期限，对象、品类广泛灵活；以特色，乡土商户为关键目标；充足挖掘民间历史文化异人参与；
2、运行策略
统一形象，统一结算、统一推广、统一管理、不停挖掘
和重塑

三、市场营销策略
1、形式：文化营销；经过定时举行各类专题文化活动，如兴办文化论坛、文化刊物等提升项目标文化著名度和客流量；
2、渠道：电视媒体+新媒体；构建门户官网和利用新媒体推广等；冠名各类影视文化节目；
3、产业联盟：和旅游网站、影视企业、影楼、各类文化节目组等相关利益方开展合作；
4、价格策略：
(1) 散客散单，无优惠无打折；现单现结；
（2）套餐券；针对团体用户提供组合式套餐型消费产品，享受一定优惠打折；（预售）
（3）充值会员卡；不限制项目和消费时间，终生享受优惠打折；（预售）
（4）年卡套餐：期限内、限定项目内整年无偿任意消费；（预售）
5、销售渠道策略：销售人员造访、电子商务团购、代理机构代售、市区和景区来往客车带客；
6、产品策略（关键）：
产品项目是吸引消费者，展现商业定位和实现品牌盈利关键关键点；该项目任何一个产品项目全部必需突出显著白鹿原历史文化气息，而且含有良好商业盈利点；依据项目特点我们设计了以下几类产品：
（1）“白鹿书院文化开坛”；该项目聘用陈忠实先生、西北大学教授李刚为声誉院长，联合省市各类相关媒体合办，定时组织多种相关陕西历史文化相关论坛节目和文化鉴宝类节目。
该项目产品盈利点关键为文化栏目广告赞助收益、门票收益、其它餐饮住宿接待收益；该栏目标最大优势在于经济收益联动性强，而且能够提升整个项目标用户群体档次和庄园著名度和彰显文化价值！是整个项目标精神关键和灵魂；
白鹿书院另设书画展览馆，用于艺术品展览和交易；
（2）白鹿原历史纪念馆；该项目无偿或低价位为游客开放，根据不一样历史时期划分为不一样区域，经过模型展示、场景设计、图文并茂展现历史画面；
该产品项目，参考“北京明皇宫”盈利模式，盈利点在于影视拍摄收入，旅游纪念品销售收入等；
影视拍摄关键特色在于，将消费者融入波澜壮阔动态历史画面中，为消费者拍摄出影视剧般影像产品；同时还能够接待婚纱，个人专题拍摄等；
对于优异作品能够入选白鹿原庄园形象代言人行列，在门户网站、媒体上亮相；有机会和影视企业合作签约；
（3）白鹿剧院：该项目采取招商联营方法和院线企业或影视企业合作（最好陕文投），专题为：“从影像体验历史”；关键挖掘部分经典能够反应陕西历史文化风情影视作品、或话剧、杂技、戏曲、快板等；
该项目标盈利点为门票收入和附带其它餐饮住宿收入等；
（4）白鹿客栈：餐饮住宿茶禅一体化，房间布局功效参考民国方法设计；
（5）冷先生国医养生馆；“冷先生”是小说《白鹿原》中有名中医大夫，据考证也确有其人；用这个牌子是为了融入历史文化内涵；养生馆以中医诊疗和针灸、推拿理疗为特色，参考同仁堂国医馆经营特点；聘用古城名医龚靖海先生为馆长，打造一个著名古城中医养生文化专题馆；
养生馆设诊疗馆、禅茶书画馆、休息厅；
该项目关键盈利点为中医诊疗收入、中药饮片销售收入、禅茶馆酒水收入和文化墨宝交易收入；
提议采取联营合作方法开启该项目（提议和陕西呈霖医药合作）；
（6）白鹿原老街铺子；计划一条商业街；根据民国风貌街区特色建设；向旅客提供购物，餐饮、其它服务为一体综合街区；业态包含季节性特色餐饮、特色农产品、便利店、茶饮店等；
该项目合作方法灵活，参考通常商业地产运行模式即可，但要注意业态特色；
（7）农耕体验园，该项目分为两大专题：
一、生态观光采摘体验区；关键向用户提供季节性采摘体验服务和户外休闲服务；要求附带简单烧烤酒水餐饮服务；
二、农耕文明体验区；
让消费者参与体验农耕文明时代，种植和收割季节白鹿原人民生产生活方法和画面；原型参考电影《白鹿原》中场景设计；
关键盈利点为门票收入、农产品销售收入、影视服务收入；
（8）景观园林带：关键无偿向游客开放，提供休息观赏、情侣聚会场所；美化庄园环境，不盈利；
以上项目仅仅是围绕表现农耕文明时代白鹿原历史文化专题设计盈利项目；作为文化旅游业，需要不停挖掘和重现文化历史元素，不停满足用户好奇心和体验需求；
历史不可重演，但历史能够重塑；
第四章 管理体系
一、管理组织架构

二、景区物业管理
景区配置路标导航设施，每个区域划分到岗，明确到人；公共区域设施设备保养形成常规化，制度化；公共秩序部负责公共区域设施监护、报修等；经营设施由经营管理人或商户负责监护保养，景区物业维修组负责日常维修；
景区经营类资产定时检验盘点，确保设施设备完好和正常运行；
全员做好消防安全工作，确保生命财产安全；
三、服务管理
经营人员依据本身经营业态和文化特色着装、举止用语文明、服务规范；经营服务人员经过培训上刚好方可正式上岗，统一佩戴胸牌，接收商管和用户监督；
景区管理人员统一着装，佩戴胸卡，举止，用语文明，对商户、游客热情接待，文明服务！
四、结算管理
景区实施统一收款，统一结算、信息化管理方法，全部消费者持卡消费，商户不得收取现金和使用银联卡；
五、消费者投诉处理
景区建立消费者投诉处理机制，做好消费者投诉、受理权益维护工作，确保用户满意，维护景区形象；
景区结算卡全程统计消费在景区消费情况和满意度；卡面必需载明景区用户服务电话和消费须知！
消费者服务中心由运行副总亲自挂帅督办，建立快速处理机制；
六、商户管理
建立商户星级评定体系，和对应奖惩机制；营造良好景区消费环境和营商环境；
七、采购质量管理
为了严把质量关，规避食品安全风险；景区全部原材料实施集中采购，统一分销管理模式；由总经理亲自挂帅负责，严格根据国家食品药品监督管理部门和相关法规，建立采购质量追溯体系，做好整个景区材料采购和质量管理工作；