海景家园策划方案样本.doc

深圳东部假日海景家园暨
国际健康养生园策划方案

目 录

一、 项目地理位置和特点
二、 中国房地产发展现实状况和突破口
三、 深圳老龄住宅市场和度假市场需求研究
四、 中国老板阶层健康情况和休闲娱乐市场研究
五、 深圳50健康养生文化
六、 健康养生理念房地产项目标实例
七、 海景金色家园建筑计划方案
八、 深圳国际健康养生园理念设计
九、 深圳国际健康养生园人才经营计划
十、 深圳国际健康养生园项目设置计划设想
十一、 深圳国际健康养生园服务体系
十二、 深圳国际健康养生园知识产权保护和品牌输出
十三、 项目投入产出分析估算
十四、 项目提议结论

摘要：
假日海景家园在深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。
中达集团计划在这里兴建度假村和老年公寓。
深圳东部旅游项目是中达集团可连续发展新里程碑，对东部项目标综合开发需集思广议，博采众长，不仅有利于集团战略转型，而且有利于提升项目开发水准。
依据策划唯一性、权威性、排她性标准，结合本项目地理位置和自然条件实际情况，理性地把握深圳旅游和住宅市场实际需求，我们利用泛地产理论，大胆创新，将健康休闲产业、旅游产业、房地产业有效嫁接，形成独具特色策划方案。
在度假村中设置深圳国际健康养生园项目，改变传统会所面貌，提炼中西健康养生文化，设置系统健康养生服务项目，其中海水健康保养重心设置个性化SPA,充足利用深层海水和一般海水保健功效，开展海洋深层海水健康食品等食疗项目，填补中国海洋文化空白。
建筑用地30万平方米，提议计划五星级酒店５万平方米(项目可行性汇报另报)，高等级墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对一般游客市场三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色老年小区，吸引深圳香港和广东地域较为富裕老年退休人群居住。

一、 项目地理位置和特点
假日海景家园在深圳龙港区葵涌镇沙鱼涌海岸线，紧邻沙鱼涌港区，属于大鹏半岛。大鹏半岛在深圳市东部，毗邻香港，东濒大亚湾，有31公里蔚蓝海岸和天然良港，自然景观优美，是名副其实黄金海岸。
假日海景家园总占地面积30万平方米，计划酒店建筑面积5万平方米，公寓式住宅和别墅群建筑面积25-30万平方米。
本项目远离市区，距离市区50多公里，离大亚湾距离较近。新建成深圳东部海滨高速公路盐坝高速公路立即在10月前通车，高速公路已经为本项目留有出口。本项目度假区可和小梅沙、大梅沙度假旅游区、盐田港和龙岗区高新技术产业带相连，和市中心距离为半小时车程，有充足客源确保。
葵涌发展前景宽广，有着丰富土地、海洋和旅游资源，是深圳市政府计划深圳东部大旅游区和深圳市下世纪初高科技开发区，是深圳未来十五年关键开发区，伴随东部沿海高速公路建成开通，将给葵涌带来一次新发展机遇。

图1项目位置图
葵涌镇旅游资源丰富，东江纵队司令部在土洋村，东江纵队北上纪念亭在本项目区域，依山傍海，沙滩细软，适合发展旅游业。

图2东江纵队司令部旧址 图3 东江纵队北上纪念亭
假日海景家园三面环海，用地范围内海岬、海湾、峡湾、河沟、台地、山谷、山峰一应俱全，地形地貌独具特色，现有树木和野草，伴随添土抬高地面，绿化条件愈加理想。本项目符合《深圳旅游区计划发展纲要》和《大鹏半岛旅游区总体计划》。
本住宅项目符合深圳市把东部滨海地域建成国际水准生态型滨海旅游胜地计划目标，本项目老年公寓和度假别墅和配套五星级海景酒店项目，将填补深圳东部旅游、房地产空白，有益于打造深圳东部海岸新景观，含有宽广市场前景。

二、 中国房地产发展现实状况和突破口
中国房地产从90年代末期以后，进入地产用家时代，炒家纷纷退出市场。珠江三角洲地产发展能够用三级跳来形容，地步第一级从当地市场开始创建品牌，比如金业别墅关键针对港澳用户，发明了3亿销售额佳绩。碧桂园早期关键针对老板阶层，含有巨大品牌影响力；第二级，开发大型楼盘向广州市郊等进军，比如广州奥林匹克花园、广州碧桂园。第三级，走上人才经营康庄大道，比如广州奥林匹克花园开始向北京上海输出品牌和策划。在市场孕育发展过程中，王志纲工作室参与策划碧桂园，给你五星级家成为地产策划佳话，广州奥林匹克花园更是王志纲工作室泛地产概念精神产物，王志纲工作室培养了一批高级策划人才，为地产企业打造著名品牌是她们拿手好戏。
从房地产发展来看，过剩市场呼叫新突破，必需跳出房地产作房地产，从新角度新思绪，在更广范围内整合多种资源，寻求房地产开发新制高点。
我们分析购置别墅关键人群是成功人士，她们为了事业成功奋力拼搏，一部分人发财后，攀比谁洋房漂亮，谁车高级。别墅在大家眼中，它不仅是住房，更是身份和社会地位象征。
经过20多年改革开发，珠江三角洲很多人士认识到，事业成功之前，透支健康换取成功，事业成功以后用金钱赎回健康，尽管有部分老板还是沉醉在山珍海味妻妾成群封建观念中，不过大部分老板和白领阶层认识到，健康对于人生关键意义，克服亚健康，精力充满健康状态是大家很迫切需求，大家渴望返朴归真。
健康产业大有可为，尤其是传统医疗体系无法处理，而大家生活中广泛面正确“亚健康”问题，是一个巨大市场空白。
杨宝民先生在健康养生课题方面进行多年探索，利用知识集成策划理论，采取多学科知识，完成了中华国际健康养生园策划课题。
该课题提炼中西健康文化和知识，能够帮助房地产开发商建设健康住宅，在房地产市场经过知识附加值获取较高利润。
结合中达集团东部项目标实际情况，在原有策划基础上，进行关键创新，充足考虑深圳东部项目得具体特点，进行针对性策划。
三、 深圳及周围老龄住宅市场需求分析研究
和世界相比，中国老龄化社会即使进入得较晚，中国老年住宅问题却是一项不可忽略工程和特征。一是绝对数字大、来势猛、问题多。据相关部门估计，到中国有1.3亿60岁以上老人（占总人口10.7%）。其中65岁以上0.9亿人，约占7%。到2025年，60岁以上老人为2.78亿人，其中65岁以上老人1.91亿。至2040年，60岁以上老人3.74亿人，而65岁以上老人达成2．87亿。二是老年住宅设施差，急待完善。
1998年，中国老年人口为1.24亿，男性老年人占48.25%，女性老年人占51.75%。
银发人群在中国出现，说明市场出现新机遇，针对养老问题，新加坡财团曾经委托王志钢工作室进行专门研究，研究结论是满足成功人士为父母尽孝心心理，市场潜力大，需要突破传统疗养院和养老院模式。
深圳即使是“最年轻城市”，第五次人口普查资料显示，15至64岁人口占了90.39%，65岁以上人口为7.8万人，但有教授估量，伴随经济发展，首先深圳平均年纪将会增大；其次，还会有更多内地老年人“回流”深圳，“老年住宅”也日益受到大家关注。深圳特区已经成功走过20年历程，第一代创业者已经有相当一批退休人群，很多中年人已经事业有成，将父母接到深圳旅游观光度假已经成为时尚，为内地父母购置住房来深圳定居也成为时尚。
以深圳万科四季花城为例，从内地来深圳老年人占有相当大百分比。
香港现在是老龄化人群比较密集城市，因为香港地域狭小，老年人缺乏空气清新，环境优美，活动地域开阔老人小区。
纵观现在比较平谈房地产市场，面对这一新兴房地产消费，发展前景是诱人。即使它没有巨额回报，但其长远性和稳定性也是其它产业难以相比，不失为一项良机。而且它是一项民心工程，值得我们充足关注。
依据老年用户不一样类型需求，提议采取产权销售和出租服务相结合,开发老年住宅能够争取深圳老龄委指导，争取开发优惠政策。

四、 深圳老板阶层健康情况和休闲娱乐、度假市场分析
1.深圳老板阶层健康情况和娱乐方法变迁
深圳第一代老板 类别 娱乐方法
当地农民，依靠炒卖土地发财，建农民房出租成为百万富翁。 去豪华酒楼显示气派，去卡拉OK寻欢作乐，比如金龙玉风大酒店、辉煌歌舞厅等娱乐场所，以包养二奶为荣。这类人群普遍比较迷信，喜爱敬神拜佛。
政府官员背景，依靠倒卖批文，炒卖土地和装修工程、建筑工程发财走私发财，关键是收买官员或是干部儿女利用父母特权搞走私发财，比如汽油。 高尔夫运动关键目标是显示身份，不仅自己参与，同时向政府官员行贿会员证
购置股票发财，利用借款购置原始股票发财，造就80年代第一批富翁IT企业或第一批作柜台生意发财致富 喜爱看财经节目，喜爱聚会和旅游，世界之窗等旅游景点建成，深圳成为旅游城市
第二代老板 一批农民企业家在市场竞争中开始成长，一批走私致富老年开始 卡拉OK文化带来娱乐，不过喝过量啤酒和过晚休息有害健康。
一批高学历年青设计师，利用92年房地产热从事装修行业，经过装修工程成为百万富翁 酒吧文化开始兴起，蹦迪给年青人带来刺激，满足年青人发泄情绪需要，不过老板阶层为显示稳重极少参与这类年青人活动。
咨询企业、广告企业年青知识分子创业成功 体育运动和休闲娱乐活动，比如自驾车游览活动兴起
高科技企业，利用深圳良好科技环境，造就一批高收入白领，以深圳以华为企业、中兴新企业为代表

2.深圳东部黄金海岸度假市场分析
（1）深圳旅游市场情况
99年接待海内外游客1700万人，其中，海外游客230万人；旅游收入150亿元，创汇11亿美元，占全国旅游收入十分之一，占广东省三分之一。
深圳市旅游业总收入实现301.60亿元,比99年增加21.22%, 相当于当年全市中国生产总值18%,占全国旅游总收入6.66%.
春节、“五一”、“十一”三个黄金周期间，本市共接待外地来深游客817.35万人次，比去年增加6.86%，占整年游客接待量17.76%，其中海外游客170.70万人次，中国游客646.65万人次。三个黄金周共实现旅游收入59.14亿元，占整年旅游总收入18.48%，比去年增加14.15%。其中，外汇收入2.06亿美元，中国旅游收入41.86亿元。
，深圳市共接待中外游客5069.12万人次，比上年同期增加10.18%，旅游总收入353.96亿元，比上年同期增加10.61%，其中旅游外汇收入16.79亿美元，同比增加11.12%。在过去十二个月里，三个黄金周给深圳旅游业带来丰硕结果，共实现旅游收入64.63亿元，在全国25个关键旅游城市中居第二位。截止底，深圳旅游业在每十二个月接待海外过夜游客人次、年旅游外汇收入等指标方面已连续位居全国关键旅游城市前四名。深圳市委、市政府高度重视旅游产业发展，东部海滨休闲度假片区计划和建设已经被列为深圳“十五”期间关键工程,将把“滨海度假”旅游打造成继“专题公园”以后又一张深圳旅游名片。政府重视再加上“广深珠旅游合作”、“深港旅游合作”、“二十四小时通关”、“144小时免签”等一系列政策推行和盐坝高速公路开通、沙头角口岸至香港粉岭直通巴士开通等部分利好原因刺激，将在很大程度上加紧深圳旅游业尤其是东部旅游业发展速度。
在全市旅游工作会议上，市旅游局称，将和市计划和国土资源局、市城管办和龙岗、盐田两区紧密配合，搞好本市海滨旅游计划，经过部门联手，打造深圳旅游“海滨度假”新形象和黄金海岸新热点，共同计划、开发和宣传好东部山海旅游资源，争取在不长时间内，使海滨度假成为继“专题公园”以后本市又一张旅游名片。
（2）深圳万科开发大梅沙度假物业，是本项目标竞争对手之一，不过两个项目之间距离较远，定位存在差异。本项目直接和大海岸线连接，而万科大梅沙项目在盐田到大梅沙高速公路西北面，和大梅沙海面存在1公里距离。
本项目同类竞争对手距离最近是金海滩旅游度假俱乐部，它在深圳东部海岸，小梅沙以东葵涌镇溪涌村溪涌湾。碧蓝海水、优质沙滩和轻柔海风，造就了这里优美自然环境。而占地２００亩和一百栋半山海景度假别墅和一个豪华会所更是为这里增添神韵之笔。这些别墅依山势而建，呈阶梯式排列，高低错落，户户望海。
美国ＫＰＦ事物所设计师把欧美古典风格和海滨山地自然景观相融合，营造出一个充满西洋情调休闲胜地。该俱乐部还拥有最完美会所设施，为会员提供至善至美健身、休闲、娱乐、餐饮和康乐等服务；俱乐部为会员提供国际水准豪华大别墅；俱乐部山下游艇码头、山顶观海公园和溪涌湾沙质优良海滨浴场将把您带入如诗如画、如梦如幻境地。
四星级金沙湾大酒店是深圳东部档次最高酒店。和本项目中酒店存在一定竞争，因为本项目是五星级酒店，定位存在较大差异性。
五、 深圳50健康养生文化
依据文件考证，能够说中国养生学萌芽于商周时期，在漫长历史长河中，它伴随大家对发病学原理认识逐步深化，和中国古代哲学和多种自然科学不停渗透而不停充实完善，所以相关养生理论和实践有着鲜明中国式特点。
中国养生学特点
一、形神兼备，首重养神 养形 1.动以养形是关键
2.体欲常劳，毋使过极
3.养精血就是养形体
养神 1.养神关键是清静
2.清虚静定，才能发挥人潜在力，表现出更大智慧
3.清虚静定，主动思维，才能有所作为
4.清虚静定，并非教人逝世离俗
5.清净养神既所以固精
二、掌握适度，从事调整 精神情志活动适度
饮食五味适度
体力房事适度
三、强调先天原因，重视后天调摄 明朝张景岳说：先天强厚者多寿，后天微弱者多夭；后天培养者寿者更寿，后天《石斤》削者夭者更夭。
四、因年纪而异，注意分阶段养生 婴幼儿期注意优育
青少年期是培育期
婚孕期主张晚婚少育：1.晚婚。2.少育。3.节制房事4.男女健康情况
中年开始抗衰老 如同电影人到中年所说，上有老，下有小，自己事业也处于顶峰期间，这一阶段抗衰老至关关键。
老年设法延缓衰老：调神，饮食，房事，老则长虑，常常见脑思索。
五、顺应自然，保护生机 顺应自然界阴阳改变以护养调摄
顺乎自然之理，顺应自然而然以养生
六、重视环境和健康长寿关系 早在秦汉时期，古人就已经认识到地理、环境水质等和健康长寿亲密关系。《皇帝内经》也认为，地理位置不一样，环境气候不一样，物产也不一样，大家饮食习惯就不一样，多发病也不一样。现代工业发展，造成对自然环境巨大破坏，很多恶性疾病产生就是环境恶化产物。故深圳国际健康养生园在各地推广品牌时，很重视选址，要求在森林覆盖率较高山谷中，含有泉水资源，含有新鲜空气，重视环境保护住宅和周围生态环境友好。
以上概括了中国养生学特点。中国养生学表现了中国传统文化心态内省力高度发展，主张凝练内在生命深度，充足调动本身体内潜在生命力，表现了预防“物极必反”中和思想，主张节和和，无过不及，使人体多种机能不受伤害；表现大家执着追求“形和神俱”而终其天年“，对生死达观态度；表现了中国人民讲究道德休养、一直奋斗不息，养生而不苟生大无畏精神。
六、 健康养生理念房地产项目标成功实例
6.1 东方太阳城项目标出世背景和理念设计
开发商介绍 北京东方太阳城房地产开发有限责任企业作为中国希格玛控股子企业，北京东方太阳城房地产开发有限责任企业经过三年计划设计，精心打造中国首个大规模成熟退休小区——东方太阳城。已建成项目有：在顺义潮白河畔北京乡村高尔夫别墅；在海淀区知春路希格玛中心（包含希格玛大厦及希格玛公寓），
决议人 投资方希格玛企业总裁王晓岩
项目责任人 项目总经理余刚先生、公关部经理高玲女士、销售部经理SIMON先生
项目借鉴美国太阳城
太阳城中心是美国最大老年小区之一。它在佛罗里达州坦帕市郊，从1961年开始建设，占地10平方公里，太阳城中心历经40年开发建设，不停繁荣，现在现有来自全美及世界各地住户约17000名，而且一直处于连续增加态势。
这里居民必需是55岁以上老人，18岁以下陪同人士十二个月居住不能超出30天。小区内设计建造了多种户型以适应不一样类型老人要求。
这里空气新鲜、绿草如茵、6个大型开发式小区围绕着126个洞高尔夫球场和无数个碧绿湖水，一座座独立别墅或两层公寓就是老大家家。
这里房价比正常市面上价格廉价70%，老年人全部把这里比作自已天堂。老年人全部喜爱这里天天最美好事是清晨高尔夫球、中午鸡尾酒会，晚上舞会。这里多个大会所里，天天安排了丰富多彩活动，读书、上课、手工制作、绘画、音乐、聊天、演出、种植、健身等多种文体项目全部能引人入胜。
老年人在这里，精神上得到了抚慰、自我价值得到了实现。
太阳城中心，是高尔夫球爱好者天堂，伴随清晨鸟鸣，大家踏进拥有126个洞高尔夫球场，挥杆远望，舒展身心。这里大约三分之一居民是活跃高尔夫球爱好者。不管您是初学者还是高手，全部能够享受高尔夫球。在交纳入会费后，每十二个月每人费用大约为＄1500。太阳城中心是世界著名BEN SUTTON 高尔夫学校本部。全美草地保龄球锦标赛也在这里举行。
不少老年人有过这么经历，从宽广天地回到家庭小圈子，感到六神无主，英雄无用武之地，所以，心情烦躁甚至加紧了生命衰老，而一旦住进了太阳城中心，就象返老还童，寿命比外界平均延长了近10岁，生活充实而又富有光彩，从心理失衡到新平衡，其中原因就在于在这里得到了精神抚慰，真正享受到了生活。
东方太阳城项目理念设计
东方太阳城是"全新退休生活领跑者"，是一个以美国太阳城中心为蓝本设计建设符合中国特色大型退休生活小区。意在创建和实现一个全新家庭生活结构观念和全新退休生活理念，简单概括能够总结为全新退休生活四个现代化：
环境生活自然化：
◎◎◎◎ 美国SASAKI名匠心血，倾力巨作7000亩林地毗邻亩潮白河水面。近3500亩计划面积， 0.23容积率小区内近00平方米水面和潮白河相通，微波泛舟，恍似江南。
起居生活便捷化全部建筑不高于4层，公寓必备电梯，光纤入楼，连通世界。
◎◎◎◎ 点式、板式、联廊、联体别墅和别墅，69－250平方米多个建筑形式，尽数傍水而立，提供最大选择可能。房屋设计着眼于一生方便使用，无障碍设计，电子安防和呼救，凸现连续人性关心。中日友好医院和东方太阳城连袂出手，为业主建立健康跟踪档案。处于主中心和分中心会所内家政服务部、餐饮购物中心，提供良多生活服务。 　
小区生活丰富化
◎◎◎◎ 小区组织和自发性质俱乐部和协会，层出不穷。老年大学、图书馆，园艺区，自娱农场……专门提供电瓶车，为你去小区内任何地方提供方便提供健身房、室内游泳池、室内网球场、桌球室，更有高尔夫球场等体育场所。 　
家庭生活层次化
◎◎◎◎ 丰富活动区域，提供和母亲郊游垂钓，和父亲竞技挥杆可能。小区内酒店为观光旅游大家提供完善服务。规范化小区幼稚园，添一份祖孙情深，减一份日常繁琐。时间储蓄，自我管理。 　

项目地理位置

图4东方太阳城位置图
6.2 东方太阳城项目标建筑计划
东方太阳城计划设计
美国著名景观设计企业SASAKI企业担纲整体计划设计、建筑设计
中国著名设计企业维拓时代建筑设计院

图5东方太阳城计划平面图
占地3500亩234万平方米，总建筑面积70万平方米，公建面积为40000平方米,0.23容积率，SASAKI在东方太阳城项目上计划设计理念源于中国桃花源记，它重视整体景观效果，强调自然、建筑、人文景观友好统一，并提出了一系列崭新设计思绪，如“组团围合设计”，“视觉走廊设计”，即确保进入小区人，站在小区任何一个地点，全部会有通透视觉景观感受；
又比如一个18洞标准高尔夫球场围绕整个小区，使东方太阳城成为名副其实"绿色高尔夫小区"；20万平米小区水面更让东方太阳城充满灵气。人行、车行交通系统划分充足确保小区内交通有序化和人性化。

图6 东方太阳城一期计划平面图
东方太阳城一期在整个小区西南角，占地18.6万平米，建筑面积约9万平米，绿化率为50.8%，容积率为0.69。一期建筑围绕着3万平米水面呈辐射状排列，以二到四层低层建筑物业为主。建筑形式包含联体别墅、点式公寓、板式公寓和连廊式公寓四种，面积从69到250平米不等，四层公寓带电梯，层高2.9米。户型多样，可满足用户不一样需求。

图7 东方太阳城一期效果图
计划设计单位
　 外方设计：
　　国际著名美国SASAKI设计企业担纲"东方太阳城"景观计划及建筑设计。SASAKI企业在城市和园林设计，度假休闲开发、城市环境、道路和交通项目设计方面享受盛誉：马萨诸塞州波士顿滨水花园、意大利撒丁岛Costa Smeralda、伊利诺斯大学等世界著名设计即出自SASAKI手笔。
　　在中国，美国SASAKI设计企业承接了上海黄浦江两岸地域总体计划、广州珠江口地域城市设计及宜昌市城区和滨江概念计划，皆身手不凡。在小区计划、景观建筑方面，Sasaki阅历丰富，从中山市山区渡假村、雅居乐园到广州汇景新城、从宜昌市唐基山森林公园到北京万柳世纪广场，SASAKI挥毫之处，即会展现壮观美景。

中方设计：
　　北京市维拓时代建筑设计院在北京市住宅计划和设计领域含有较高声誉，而且含有丰富和国际著名建筑师事务所合作设计经验。它曾经和美国HOK、澳大利亚DCM及考克思COX、德国GM等合作完成很多著名小区，包含阳光100国际公寓、锦秋知春住宅小区、鑫兆佳园、远洋天地（一期）等。

　　田兵做为北京东方太阳城中方项目建筑师、国家一级注册建筑师，现任北京市维拓时代建筑设计院建筑专业总工程师，主持设计万泉新新家园（二期）及回龙观住宅区A08取均取得北京市及建设部优异设计奖，含有丰富住宅设计经验。
建筑设计

户型设计： 建筑形式多样，一期房屋面积从69平方米至250平方米公寓和联体别墅
大开间设计6.3米豪华面宽 ，落地大窗明厨明卫，采光通透。4层带电梯设计，品质一流 。设计布局合理洁污、干湿、动静分区，充足利用有效面积 ，联体别墅中庭花园设计
建筑设计：
地面平坦，无高差，通道不设门槛。
户内外门宽度均为1米，方便轮椅经过。
开关、门铃和门窗把手等位置合适降低，便于老人使用。
地面做防滑处理。
老人视觉功效下降，提升房间、走廊照明度，部分区域设置长明灯。
老人听力降低，提升报警声响。
多种提醒标志字体加大，以利老人辨识。
房内设置报警系统，使老人能够随时求援。
系统设计：
公寓对讲门禁系统
安防呼叫系统
压缩天然气泄漏报警
小区电子巡更系统
小区入口IC卡闸门
网络光纤入小区、电话线入户
小区集中供暖（30元/平方米/一个采暖季）
市政电网供电（国家标准收费）
小区自建天然气站（市政管线连接后使用市政燃气，收费标准不高于国家收费标准）
小区深层地下水供水系统

6.3 东方太阳城运作模式分析

运作模式 总体计划精雕细琢，先开发景观、会所样板房，提前经过用户营销方法销售，目标是加速资金回收，后开发实际建筑项目。 大门入口
用户第一，漂亮接待中心首先做好，售楼工作是要重视形象。
样板间给用户留下局部印象；湖面给用户留下景观印象。
图8东方太阳城运作模式图

七、 海景金色家园建筑策划
依据中华国际养生园设计构思场地要求：面积５００亩—１０００亩左右，含有茂密森林资源山谷，水源无污染，拥有泉水或温泉资源,能够形成小型湖面。拥有适宜种植观赏花卉土地２０亩更佳。拥有海水和海景资源更佳。用地特点：农业高科技用地和房地产用地相结合，房地产用地２００亩以内。
深圳东部沙鱼涌项目地块含有没有污染海岸线资源，用地有小山也有流向大海溪流，此地人文背景甚佳，东江纵队等革命旧址均在项目区域。
经过项目实地考察和对市场调查和分析，考虑到深圳东部海岸度假物业大量兴建原因，我认为很有必需进行市场细分，提议集团企业在市场差异化方面下功夫，关注老年住宅和度假市场，经过大胆创新赢得属于中达集团市场份额。
计划关键点：
建筑用地30万平方米，提议计划五星级酒店５万平方米(项目可行性汇报另报)，高等级墅区３万平方米左右，老年公寓15万平方米，针对一般游客市场三星级标准度假公寓5万平方米，形成深圳最具特色老年小区，吸引深圳香港和广东地域较为富裕老年退休人群居住。

本项目计划5000平方米深圳国际健康养生园，中西健康养生文化融为一体，不仅能够为老年人提供健康医疗和服务，而且能够为游客提供健康服务，起到生命加油站，人体大修厂作用。

图9 东部项目建筑计划平面图
沙鱼涌海滨环境关系到本项目未来成败，所以，我们有必需高起点根据国家生态住宅评定手册开发整个旅游项目，
1. 大面积绿化，绿化率超出40%，增加健康养生花卉种植量。
2. 重视自然采光和太阳能利用，全方面注意节水、节电，污水连入市政管道，避免直接对海滨造成污染。
3. 主动采取适合生态住宅新工艺、新产品和新设备，比如主动采取绿色建材。
4. 全部房间采取绿色装饰材料，由深圳装饰协会监督装饰，实现绿色装修。
5. 度假村水景采取循环利用方法，在路径中有目标设置净化湿地，种植含有水质净化作用植物。
生态住宅和度假村等开发要有所创新，实现社会、环境、经济效益统一。
提议项目开发前请国家建设部住宅产业司生态住宅教授给指导，开发过程中开始中国生态健康住宅认定工作，为项目标营销奠定坚实基础。
老年住宅建筑规范：
相关建筑出入口
1、老年人居住建筑出入口，宜采取阳面开门。出入口内外应留有大于1．50m×1．50m 轮椅回旋面积。
2、老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于识别。
3、老年人建筑出入口门前和室外地面高差不宜大于0．40m，并应采取缓坡台阶和坡道过渡。
4、缓坡台阶踏步踢面高不宜大于120mm，宽不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。台阶和坡道两侧应设栏杆扶手。
5、当室内外高差较大过坡道有困难时，出入口前可设升降平台。
6、出入口顶部应设雨蓬；出入口平台、台阶踏步和坡道应选择坚固、耐磨、防滑材料。

相关过厅和走道
1、老年人居住建筑过厅应含有轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：
A、户室内门厅部位应含有设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳空间。
B、户室内面对走道门和门、门和邻墙之间距离，不应小于0．50m，应确保轮椅回旋和门扇开启空间。
C、户室内经过式走道净宽不应小于1．20m。
2、老年人公共建筑，经过式走道净宽不宜小于1．80m。
3、老年人出入经由过厅、走道、房间不得设门坎，地面不宜有高差。
4、经过式走道两侧墙面0．90m和0．65m高处宜设40～50mm圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高护墙板。

相关坡道和电梯
1．老年人使用楼梯间，其楼梯段净宽不得小于1．20m，不得采取扇形踏步，不得在平台区设踏步。
2、缓坡楼梯踏步蹋面宽度，居住建筑不应小于300mm，公共建筑不应小于320mm；蹋面高度，居住建筑不应大于150mm，公共建筑不应大于130mm。蹋面前缘宜设高度小于3mm 异色防滑警示条，蹋面前缘前凸不宜大于10mm。
3．不设电梯三层及三层以下老年人建筑宜兼设坡道，坡道净宽不宜小于1．50m，坡道长度不宜大于12．00m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合现行行业标准《方便残疾人使用城市道路和建筑物设计规范》JGJ50相关要求。并应符合下列要求：
A、坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1．50m。
B、 在坡道起点及终点，应留有深度大于1．50m轮椅缓冲地带。
C、 坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度大于50mm安全档台。
4、楼梯和坡道两侧离地高0．90m和0．65m处应设连续栏杆和扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手宜选择优质木料或手感很好其它材料制作。
5、设电梯老年人建筑，电梯厅及轿厢尺度必需确保轮椅和抢救担架进出方便，轿厢沿周围离地0．90m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选择慢速度，梯门宜采取慢关闭，并内装电视监控系统。

相关居室
1、老年人居住建筑起居室、卧室，老年人公共建筑中疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。
2、老年住宅、老年公寓、家庭型老人院起居室使用面积不宜小于14m2，卧室使用面积不宜小于10m2。矩形居室短边净尺度不宜小于3．00m。老年人基础设施参数应符合附录A要求。
3、老人院、老人疗养室、老人病房等合居型居室，每室不宜超出三人，每人使用面积不应小于6m2。矩形居室短边净尺寸不宜小于3．30m。

相关厨房
1、供老年人自行操作和轮椅进出独用厨房，使用面积不宜小于6．00m2，其最小短边净尺寸不应小于2．10m。
2、厨房操作台面高不宜小于0．75m～0．80m ，台面宽度不应小于0．50m，台下净空高度不应小于0．60m，台下净空前后进深不应小于0．25m。
3、厨房宜设吊柜，柜底离地高度宜为1．40～1．50m，轮椅操作厨房，柜底离地高度宜为1．20m。吊柜深度比案台应退进0．25m。

相关卫生间
1、老年住宅、老年公寓、老人院应设紧邻卧室独用卫生间，配置三件卫生洁具。其面积不宜小于5．00m2。
2、独用卫生间应设坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。坐便器高度不应大于0．40m，浴盆及淋浴座椅高度不应大于0．40m。浴盆一端应设大于0．30m宽度坐台。
3、卫生间内和坐便器相邻墙面应设水平高0．70m“L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。贴墙浴盆墙面应设水平高度0．60m“L”形安全扶手，入盆一侧贴墙设安全扶手。
4、卫生间宜选择白色卫生洁具，平底防滑式浅浴盆。冷、热水混合式龙头宜选择栏杆式或掀压式开关。
5、卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启插销。

相关阳台
1、老年人居住建筑起居室或卧室应设阳台，阳台净深度不宜小于1．50m。老人疗养院、老人病房宜设净深度大于1．50m阳台。
2、阳台栏杆扶手高度不应小于1．10m，严寒和严寒地域宜设封闭式阳台。顶层阳台应设雨篷。阳台板底或侧壁应设可升降凉晒衣物设施。
3、供老人活动屋顶平台或屋顶花园，其屋顶墙护栏高度不应小于1．10m；出平台屋顶突出物，其高度不应小于0．60m。

相关门窗
1、老年人建筑公用外门净宽不得小于1．10m。
2、老年人住宅户门和内门（含厨房门、卫生间门、阳台门）通行净宽不得小于0．80m。
3、起居室、卧室、疗养室、病房等门扇应采取可观察门。
4、窗扇宜镶用无色透明玻璃，开启窗口应设防蚊蝇纱窗。

相关建筑设备
和室内设施
1、老年人居住建筑居室之间应有良好隔声处理和噪声控制，许可噪声级不应大于 45dB，空气隔声不应小于50dB，撞击声不应大于75dB。
2、起居室、卧室应设多用安全电源插座，每室宜设两组，插孔离地高度宜为0．60～ 0．80m；厨房、卫生间宜各设三组，插孔离地高度宜为0．80～1．00m。
3、老年人专用厨房应设燃气泄漏报警装置；老年公寓、老人院等老年人专用厨房燃气设备宜设总调控阀门。
4、电源开关应选择宽板防漏电式按键开关，高度离地宜为1．00～1．20m。
5、老年人居住建筑每户应设电话，居室及卫生间厕位旁应设紧急呼救按钮。

总建筑面积：30.5万平方米。

项目定位：依据本项目地处深圳东部黄金海岸大鹏湾片区及地块特点，拟建高级酒店和老年公寓、豪华别墅和度假公寓，目标用户以二次置业及成功人士，老年退休人群为主，兼顾外销市场。老年公寓主力户型为50平方米一房一厅，两房一厅60平方米，主力户型在120-150平方米之间，另外建有160-260平方米别墅。

图10 海滨度假别墅方案效果图

八、 深圳国际健康养生园理念设计
房地产开发一样存在开发战略创新问题。寻求项目开发模式突破，就是要打破房地产就是建筑和环境局限，跳出房地产狭小专业范围，把握新世纪用户精神追求，挖掘区域文化精华，达成将旅游、体育、文化产业等和房地产大胆嫁接。开发战略创新是根本目标，专业房地产开发创新是实施手段，用户满意才是成功检验标准。
战略创新是房地产企业竞争灵魂，只有理念突破才能避免大量同质化地产项目，才能繁荣建筑文化，避免国家巨大经济损失。比如杭州宋城旅游房地产项目标成功，就是成功将旅游文化和房地产成功嫁接实例，它不仅挖掘了宋代文化精华，而且在其它项目博采欧美文化之所长。
灵感曾经是诗人和文学家专利，初唐著名诗人王勃曾经在27岁以前写出千古名句：落霞和孤鹜齐飞，秋水共长天一色。伴随大家对思维科学深入专研，大家对灵感思维认识发生了深刻改变，灵感思维不仅存在于文学发明中，而且普遍存在科学实践中，甚至以抽象思维为主数学家研究抽象数学也需要诗人想象力和灵感。在1978年全国科技大会，中国科学院院长郭沫若先生号召广大科技者向科学进军，指出科学春天来到了，要敢下五洋捉鳖，敢上九天揽月，不要把想象和灵感全部让诗人独占了。
理念设计是项目标灵魂。鉴于项目地块优美海滨环境，尤其是深圳海滨资源属于稀缺资源，经过教授策划以海滨山水景观和活水保养为特征健康养生理念，权威性和排它性。
当地块属于东部黄金海岸片区，不过远离工业区，自成一体，和葵涌片区项目差异性较大。
所以，依据本项目用户和策划定位，提议本项目小区内设置深圳国际健康养生园，独树一帜。

推广主打广告语：
生命加油站 健康储蓄所
迈着自信脚步走入深圳国际健康养生园 容光焕发地走向社会

九、 深圳国际健康养生园人才经营计划
人才是地产企业生产要素中最活跃原因，人才经营要求不仅要把人才看成智力资本，而且是特殊资本。让职员满意是企业领导人责任，因为外部用户满意是依靠内部高效率和忠诚职员提供，企业有责任为职员提供满意服务，不停依据企业发展满足职员物质待遇、精神激励和学习需求。
我们在企业经营实践中，不仅要吸引真正有发明力优异人才加盟，而且将硕士培养机制和企业人才培训机制相互结合，将职员日常工作和研究工作相互结合。
对于职员培养具体采取以下方法：
1.结合工作岗位，提倡根据工作需要进行学习。2.制订培训导师和研究导师。 3.重视心理训练，培养职员良好心理素质。4.激励和国外大学和一流企业交流，开阔职员视野。
我们不仅提倡个人成才，而且也培养团体成功。

深圳国际健康养生园是现代科技和传统养生文化、现代会所经营相结合产物，只有优异经营人才，才能根据系统工程要求经营好深圳国际健康养生园。
深圳在健康会所经营方面已经作出有益探索，比如中航健身会进行健身会所连锁经营，颇有成绩。新浩健康城在房地产和健康结合方面已经作出成功探索。
深圳国际健康养生园人才计划
名称 人数 要求
责任人 １ 要求是职业经理人，含有丰富健康养生知识，很擅长用户营销经营。
医疗教授 ２ 对于高血脂、高血压、高胆固醇含有较深研究
食疗教授 ２ 配餐教授
中药美容教授 １ 《中医美容咨询系统教授》黄霏莉推荐专业人才
针灸美容教授 １ 精通针灸美容，中医学院本科生。
其中老年医学人才，采取和老年病诊疗有专长医院创办分院形式为主。

十、 深圳国际健康养生园项目计划
项目计划标准，重视健康养生理念设计和项目标一致性，重视不一样项目之间服务健康养生，比如针对减肥采取健身、营养配餐、中药和针灸综合方法达成安全减肥目标。项目重视电脑技术应用，方便大家使用。重视天然养生环境于是室内健康服务项目标配合，重视健康服务项目标独创性。
１０．１健康检测中心
引进国外优异人体成份分析仪，结合国家体育总局颁发《全民健身身体素质达标标准》和医疗机构常规项目，开展独具特色、全方面反应人群健康情况检测套餐服务。我们将组织多名医疗和健康养生教授，依据您检测和评价结果，为您量身定制出一套集运动健身指导、营养配餐、心理调整、养生服务为一体健康养生指导方法，全方面科学地指导您保养好自己健康，为您生命加油。
1. 成长发育检测指导套餐。
2. 形体保持检测指导套餐。
3. 减肥塑身指导套餐。
4. 健美健身检测指导套餐。
5. 动力源泉检测指导套餐。
6. 疾病预防检测指导套餐。