万科金色华亭三期销售手册模板.doc

一．环境篇
a) 区域概况
1、地理位置
华亭万科红在松江区最为成熟老城区西侧。项目南临乐全部西路，北靠荣乐路，西面为正在建设计划道路，东面则是仓华路。松江区在上海市西南，地处黄浦江上游，东和闵行区、奉贤区为邻，南、西南和金山区交界，西、北和青浦区接壤。距上海市中心39公里、虹桥国际机场25公里、浦东国际机场68公里。松江古称华亭，别称云间，唐天宝十年（公元751年）置华亭县，后改称松江县。在上海开埠以前，松江曾经是上海地域政治、经济和文化中心。历史上曾有"苏（苏州府）松（松江府）财赋半天下"之美誉，是上海历史文化发祥地。松江是江南著名鱼米之乡，是联合国环境署颁发国际花园城市。
2、 区域价值
1月5日，上海公布市府一号文件，提出构筑特大型国际经济中心城市城镇体系，关键建设展现异国风情“一城九镇”战略构想。根据计划，上海郊区将依靠重大经济项目和骨干交通建设，关键发展新城和中心镇，构筑上海现代城镇体系，切实改变中心城区蔓延扩张、郊区分散布点格局，形成工业化、城市化、现代化城镇群和城市经济圈。
松江新城就是其中“一城”， 60平方公里土地分两期开发，人口规模达成74万，到，松江新城已经成为上海政治、文化、教育和居住新中心伴随时间推移，上海三大新城之一松江新城也已经开发了十年之久。
松江新城面积将由60平方公里拓展至160平方公里，人口也将由60万扩容至110万；同时，新城主城区东西两侧产业园区也首次被纳入新城范围———记者得悉，《松江新城总体计划修改方案（—）》日前经过市计划委员会全会审议，这意味着松江新城将迎来第二轮发展全新机遇，并有望成为全市第一个产城融合、拥有超百万人口新城。
松江新城于前开启建设，是上海率先试点并基础建成新城。在建设过程中，松江新城发展碰到了三次重大机遇：第一次是沪杭高速公路建成启用；第二次是市郊第一条轨道交通线9号线开通，新城和市中心连成一个整体；第三次机遇则是去年下六个月沪杭高铁建成通车，长三角一体化加速趋势给新城带来前所未有机遇和挑战，必需在计划修编中进行全新对接。其次，到“十一五”末，松江新城已经基础建成，提前完成各项发展目标任务。比如，在原定目标中，计划到全区人口达125万；实际上到底，松江全区人口已达约158万，新城居住人口也突破原定标准，原有基础和配套等已极难满足发展需求，这就需要深入增强新城规模能级，充足发挥其在优化空间、集聚人口、完善功效、保障发展中关键作用。
在新一轮计划中，松江新城一直延伸到了黄浦江畔生态涵养林周围，总面积比原来增加一倍多。新城北起卖新公路、花辰公路，南抵申嘉湖高速公路，西至郊区环线（原A30），东接闵行，由新城南片区、新城北片区、工业园区和科技园区4个片区组成。
前，松江新城开启建设时，计划估计到人口为60万。在修编后新计划中，估计到新城常住人口将达成110万人。一样在前，为了表现松江新城规模，泗泾镇和九亭镇被计划成“新城辅城”，现在，考虑到人口规模、城市管理、区域环境等多个原因，泗泾和九亭将不再属于新城范围。
松江新城4个片区，还被深入细分为9个组团。其中，新城北片区包含了关键组团、大学城组团和茸北组团；新城南片区包含老城组团和新拓展南永丰组团、华阳桥组团；工业园区和科技园区包含车墩组团、工业园区组团和科技园区组团。备受关注“高铁片区”处于新城南片区之中，总用地面积18平方公里，是本轮计划新拓展城市空间，将形成南永丰和华阳桥两个组团，也是松江新城新一轮发展关键引擎。
松江将在松江老城区南面打造松江南部新城--上海黄浦江生态园林型国际化黄金水岸。松江南部新城区域总面积将达成66.8平方公里，超出现在面积达60多平方公里(含大学城站)松江新城(将被改称为“松江北部新城”)。
8月，松江邀请国际著名企业参与松江南部新城区域计划设计竞标，法国AS建筑工作室、英国阿特金斯企业、美国约翰逊费恩联合设计事务所、日本设计、德国SBA企业、上海复旦计划建筑设计研究院等六家企业参与招标，这标志着松江南部新城区域计划设计建设开始，也预示着松江南部新城区域开发将取得高标准计划引导和推进。
据悉，松江南部新城区域计划范围北到沪杭铁路、北松公路，南到黄浦江，西到A30高速，东到金山支线铁路，包含永丰街道、车墩镇、石湖荡镇等三个街镇用地。
在松江南部新城计划区域，估计10月通车运行沪杭客运专线将在此设置松江南站火车站，A15高速公路将在今年底通车，跨区公路主干道松卫公路越江大桥立即建成，在松江设置3个站点上海城郊快速铁路金山支线已经开工，轨道交通9号线南延伸也将在底开工建设。密集、立体化交通基础设施建设和仅靠黄浦江黄金水运航道网络，为松江南部新城区域开发建设带来了发展机遇。 中标国际著名企业将于今年年底提交计划设计最终方案。根据计划定位，这片崭新区域将成为聚集高等商务办公、生态居住、优异制造业、休闲旅游度假业和现代服务业生态化、国际化新型城区，并成为上海对接中国南部地域交通枢纽之一。

b) 周围市政交通条件
沪杭高速公路、沪青平高速公路、嘉金高速公路、同三国道、沪杭铁路复线和黄浦江贯穿松江全区，公路网四通八达，交通便捷。轨道交通9号线是上海轨道交通体系关键线路，连接起松江新城，大学城，佘山国家旅游度假区，九亭，七宝现代居住商业区，漕河泾新兴技术开发区，徐家汇，上海世博会园区，豫园老城厢，陆家嘴金融关键区，金桥出口加工区，外高桥保税区等关键区域。
松江城区有着很完善公交线网，实施城区内公交线路单一票价，市民出行成本降低，日均客流量同比增加4.8万人次。坚持公交优先标准，不停提升居民公交出行率。

① 公交线路情况（起点、终点）
公交线路
起始站点
最近站点
步行至站点
松江2路
松江永丰站←→松江永丰站
乐全部西路辰塔路站
0.1KM
松江5路
松江永丰站←→松江客运中心
乐全部西路辰塔路站
0.1KM
松江8路
永丰汽车站←→永丰汽车站
荣乐路辰塔路
0.3KM
松亭石专线
松江永丰站←→石化大堤路
乐全部西路辰塔路站
0.1KM
松卫专线
松江永丰站←→石化大堤路
乐全部西路辰塔路站
0.1KM
松江14路
正泰电器企业←→正泰电器企业
三新路乐全部路
0.8KM
松江15路
永丰汽车站←→松江客运中心
辰塔路乐全部西路站
0.5KM
松江4路
永丰汽车站←→松江城东站
三新路乐全部路
0.8KM

② 轨道交通系统（已建成/在建）
M9 在建 具体通车时间以政府公布为准。
c) 区域市场发展
“南部新城计划是松江政府影响力很大关键市政工程，将打造成上海黄浦江生态园林型国际化黄金水岸，南部新城面积66.8平方公里，比松江新城还要大，现在南部新城计划已经经过市政府审批，南部新城计划组团将会分为商务区，滨江绿化区，居住区，其中关键商务区就在本案南部，等南部新城成熟以后一定会对我们项目这个区域起到无法估量主动影响，万科抢先入驻南部新城之老城组团。这个计划是（松江新城-总体计划修改方案）于今年5月19日取得市计划局审批经过，新松江新城计划东起金山支线，西至同三国道，南起申嘉湖高速，北到辰花公路，面积160平方公里，占松江行政区域总面积1/4。
新松江新城分为4个片区（新城南片区，北片区，工业园区，科技园区）组成，人口也将由现在60万扩大到110万。
而且南部新城建成，将大大突显我们项目标区域优势地位，南部新城建成后，我们就是真正松江关键区域，往东、南、北5公里，我们直接能够抵达现在松江老城中心区域及松江新城南部和北部关键区域，基础全部控制在15分钟车程范围，能够真正做到在坐享城市成熟配套所带来便捷生活同时，又免受了城市发展通病----尾气，堵车，嗓音所带来影响。
d) 本案现在周围生活配套
① 文化教育
项目名称
计费单位
收费标准
1.一般高中学费

通常高中
每学期
900
区县关键高中
每学期
1200
市关键高中
每学期
1500
高级技术高中

2.公办学校外省市学校借读费

高中
每学期
1500
3.中小学住宿费

一类条件
每学期
360
二类条件
每学期
270
三类调整
每学期
180
4.民办中小学学费
每学期
按成本核定
5.公立转制学费
每学期
最高5000

职业学校
项目名称
计费单位
收费标准
一.中等职业学校学费
每学期

1.通常学校
每学期

通常专业
每学期
1000
特殊专业
每学期
1300
艺术类专业
每学期
2300
2.国家关键学校
每学期

通常专业
每学期
1500
特殊专业
每学期

艺术类专业
每学期
4000
3.职业高中学费
每学期
1200
4.综合高中学费
每学期
参考主办学校标准
二.中等职业学校住宿费

一类条件
每学期
360
二类条件
每学期
270
三类条件
每学期
180

学前教育收费
项目名称
计费单位
收费标准
示范性托儿所（含寄宿制）管理费
每个月
700
全日制一级幼稚园管理费
每个月
225
全日制二级幼稚园管理费
每个月
175
民办托儿所、幼稚园
收费标准自确定

② 金融服务
银行
地址
距离
中国农业银行
荣乐西路304号
1.8公里
中信银行
新松江路1388弄
3.3公里
上海浦东发展银行
新松江路1290号
3.5公里
中国工商银行
文诚路
3.8公里
招商银行
人民路92-98号
4.1公里
.
旅游景点
方塔公园

松江方塔公园，在松江区东南隅，1981年建成开放，全园占地182亩。园址原是唐宋时期古华亭闹市中心，东有爱民街、西有三公街，既是古代文人会聚地，又是松江遗址缩影，1978年以园内主景方塔为中心建起这座园林。园内布局错落有致，旷达舒展，是现代建园构思和传统江南古典园林风格融为一体文物园林。走进方塔园这一神奇古建筑、古文物云集之地，会使您自然地产生一个怀古思贤情感。园内关键关键景观有：宋代方塔、宋代望仙桥、明代砖刻照壁、兰瑞堂、水陆池等。照壁为一大型浮雕，在方塔北侧，建于明朝洪武三年（公元1370 年），为道教门前影壁。照壁宽6.1米，高4.75米，立于当初松江府城隍庙大门前，是现今上海地域最古老、最精巧，也是保留得最完好大型砖雕艺术品。照壁上怪兽，名叫“贪”，生有龙头、狮尾、牛身、鹿蹄、麒麟片。它寓意是教人戒贪。画面丰富，立体感强，堪称艺术珍品。

醉白池公园
松江醉白池是江南著名古典园林之一，是上海旅游胜地。从这座园林前身算起，已经有九百余年历史。公园面积七十六亩。园内古木葱郁，亭台密布，古迹甚多。其曲栏横槛、回廊曲径，古色古香。上海地域有五大古典园林，就是上海豫园、嘉定古漪园、秋霞圃、青浦曲水园及松江醉白池。而醉白池在五大园林中是最古老园林。
　　醉白池前身为宋代松江进士朱之纯私家宅园，名叫“谷阳园”。园名意思是说，这是陆机、陆云家乡名园。因为陆机曾有诗说“仿佛谷水阳”，说自己家乡在谷水之阳。朱之纯是以名人名句来命名宅园。历代在“谷阳园”基础上全部有所扩建。到了明朝末年，松江著名书画家、礼部尚书董其昌在此处建造“四面厅”、“疑航”等建筑，并团结了当初一批文人在此处吟诗作赋，咏解不停。到了清朝康熙年间，著名画家顾大申将此处列为私人别墅，她继承和发展了古典园林建筑艺术精华，利用松江最含有江南水乡，秀丽风光这一特色，以七百平方米长方形荷花池为主体，以不规则对称等园艺手法建造池岸。以竹、梅、假山、奇石为相互配衬，融合一体，建造了这座名扬江南醉白池.为何叫它“醉白池”呢？有虚实二名起源。
　　主人将园建好时心里想，假如大诗仙李白再世，来此悠游，一定会被池上景物所迷醉、会被池旁园林所沉醉。所以就将池上园林叫“醉白池”吧！她具体又想到，宋代有个当过大官诗人韩琦，对唐代诗人白居易诗十分迷醉，曾在家乡河南安阳建筑了一座古典厅堂名叫“醉白堂”，顾大申也很崇敬白居易，也常常沉醉在白居易诗优美意境中，于是也仿效韩琦做法，将自己园林命名为“醉白池’”。“醉白池”这个名字新奇别致，含义深湛，意境优美，令人神往。几经兴废，几经灾难，醉白池最终迎来了生气勃勃春天。经过几次整修和扩建以后，现在醉白池既含有明清时期江南园林山石清池相映、廊轩曲径相衬风格，又含有历史古迹甚多、名人游踪不停特点。现在园内有四面厅、乐天轩、疑肪、雪海堂、宝成楼、池上草堂等亭台楼阁及邦彦画像石刻、历史艺术碑廊、《赤壁赋》真迹石刻等艺术瑰宝，还有树龄在三四百年古银杏、古樟树，年纪在百年以上牡丹。今天醉白池，古木参天，怪石嶙峋，楼台亭谢相连，曲径回廊相接，古朴清雅，著名江南。她正以绰约丰姿，优美风韵，亭亭玉立在云间胜境，深得中外游客赞赏。

西林塔
在上海市松江区城西侧中山西路西塔弄，建于南宋咸淳年间，名“崇恩主塔”，俗称“西林塔”。西林塔又名千佛塔，在庐山东林寺西，建于唐开元年间，明代洪武二十年（1387年）重建，更名“圆应塔”。
　　塔呈六面七层，全部有佛龛。塔系砖木结构，七级八角形，正门向南，塔南面每层门顶皆有题额，底屋题额为"千佛塔"，二层为“羽宝才”，三层为“金刚”、四层为“灵就来”，五层为“天上清”，六层为“聪雨花”，七层为“元明藏”。此寺原为沙门竺昙禅堂，自晋至唐一直处于鼎盛时期，元毁于兵火，明予修复，清咸丰四年再毁，十十二个月重建，又毁，现仅存一栋殿宇。
　　现塔砖身尚完整，腰檐平座栏杆诸物已拆去，人民政府拨款修葺，西林塔已恢复昔日原貌。

西林禅寺
　 上海市松江区西林禅寺由松江区人民路沿中山西路向西行300来米，就有一处金碧辉煌梵宫突兀在眼前，这就是江 南名刹西林禅寺。 走进禅寺山门抬头仰视，即见江苏佛教协会会长茗山大法师 手泽：“大雄宝殿”宝匾题额，点画充溢着大同云冈石刻正统北魏 浓郁书风，岂非凡手可及。宝殿龙吻脊上，“佛日增辉”四个大字 在阳光下耀目生辉，系金英子居士留迹。脊后为“法轮常转”。
一九九二年二月，性修大和尚继任住持，尽力计划，再振宗风，不仅重建毗庐殿，新塑毗庐大佛暨二十诸天，又复建造大雄宝殿和东厢房，成立松江区佛教协会，主持日常工作，带动四众弟子精进修学。九二年，西林宝塔经上海文管会拨款主修，现已峻峙云间。第二年，发觉塔内藏有鎏金佛像、玉雕罗汉像、琥珀、玛瑙等饰物百余件，并供奉圆应禅师舍利子。今日西林禅寺牌楼、钟鼓楼在性修大和尚率领下，亦修建完工。仰仗佛光永照，善信护持，承蒙市区政府之关心，在中山中路改造计划中得以发展，购置西边土地。区府又将我寺东北角计划给西林禅寺，作为常住庙产。以后我寺将按整体计划，扩建文殊殿、普贤殿、三圣殿、药师殿、东西厢房、念佛堂、禅堂、藏经楼、方丈室、斋堂、图书馆、陈列室和其它配殿等功效。建成以后西林禅寺，总面积达十余亩，相信到时将是十方四众同参共修，听经闻法，参禅念佛和培养人才关键场所。以后扩建工程需花费巨款，仰赖十方善男信女、社会仁人善翁共襄善举，积少成多，聚沙成塔，以大众施舍来成就十方事业。

二产品篇
a） 计划
一、 项目计划——基础经济技术指标
占地面积
70174.9㎡
总建筑面积
132629.15㎡
总套数
住宅922套 商铺92套 LOFT 246套
车位数量
住宅664个 共建配套车位227个
容积率
1.6
绿地率
35%

b) 景观
公共景观概念分以下三个层次来设计：
1.城市外部绿化借景——荣乐西路在基地北侧，经计划设计形成东西方向约230米，南北方向10米。
2.小区内部绿化体系构建计划中人车基础分流，使小区地面开放为步行景观层面，贯穿用地南北景观轴有机串连起小高层组团，将以密植绿化树木为主导，和合适空间节点结合，构建起全区有疏有放、方便通达景观绿化体系。在住宅区域计划中，绿地率35％。
3.组团绿化布局深入——组团绿地作为最贴近居民绿化组成部分，在设计中，强调给予各个组团绿地以不一样专题，丰富含有差异绿地部署将带来组团个性和居家归属感。

c)商业公共设备
公共大堂、电梯厅、走道
项目标公共部位全部是装修交付，最大程度确保用户使用舒适性，而且由专员保洁和设备维护。

日立品牌电梯
项目采取无机房电梯，直通地下一层，规格为18人/1350千克，每秒1.0米速度，降低用户等候时间，在电梯工作中没有机房噪音干扰，更环境保护健康。

d) 商业智能化设施
项目采取电视监控系统；周界报警系统；停车场管理系统；门禁系统；对讲系统；火灾报警和消防联动系统，达成智能化管理，再加上万科物业二十四小时不间断巡查，人防技防相结合方法对整个街区进行有效管理，像这么开放式街区也只有像万科这么物业才能管好。
① 信息通讯系统
远距离识别道闸系统
当业主开车进入专用通道或地下车库时，智能感应道闸经过远距离感应，在识别到安装在业主车辆上门禁卡信息后自动开启，便可慢速经过

数字式对讲系统
通往三层及以上入口通道全部设置了数字式对讲系统，信号稳定、速度快，营造数字化楼宇办公气氛。

② 安全防范系统
门禁系统
通往三层及以上入口通道全部设置了门禁系统，业主用门禁卡刷卡后自动开启，充足保障每位业主便利、私密、安全需求，系统备有应急电源，停电时一样可确保门正常开启。

电视监控系统
街区在关键出入口、通道、地下车库等部位全部设置了电视监控系统，直接连接万科物业监控室，二十四小时实时监控，确保业主人身财产安全。

周界报警系统
每个隐秘地点、安全死角全部设置了周界报警系统，直接连接物业监控室，二十四小时全方位保障安全。

火灾报警和消防联动系统
楼宇烟感报警装置直接连接物业监控室和当地直属消防部门，第一时间进行火灾警报，最大程度降低用户财产损失。

e) 物业管理
① 物业管理企业介绍
万科物业——和您风雨相伴70年
万科集团于1988进入房地产行业之初，就将物业管理作为房地产开发一项售后服务保障方法，并提出了在管理服务上一定要超前理念。经过30多年发展，今天，万科物业相继布局全国33个大中城市，在管项目257个，在管面积4126万㎡，协议面积5285万㎡，管理户数286656户，已成为中国规模最大、兼具优质服务形象及用户口碑物业服务领航企业，为数千万业主提供贴心、周到服务。
② 万科物业历年荣誉
万科物业荣誉历史
30多年来，万科物业一直以成为中国物业管理行业领跑者为目标，创建了物业行业众多新标准。包含在全国首推“业委会”模式，成为中国第一个取得ISO国际品质认证物业服务企业。前后取得“百强企业服务质量TOP10第一名”，“中国物业服务百强企业第一名”，跻身中国物业管理行业领军之列。
上海万科物业作为国家一级资质物业管理企业，同时系上海市物业管理行业协会副会长单位。。管理456万平方米，31817户舒适居所，为数十万人提供优质服务。连年取得上海市著名商标；上海市金牌服务企业；全国居住物业示范小区；上海市文明小区；优异物业服务能手等众多荣誉。

③ 物业管理特色及服务项目介绍
睿服务：
万科物业高端用户识别关键为 “RE”，即尊贵和享受（Respectable Enjoyment），除享受安全、保洁、绿化等基础服务之外，为高端业主提供和高标准管理费相匹配便捷、高级、体面、精巧服务。睿服务整合丰富资源，为业主提供协议之外个性化有偿服务。含有万科物业特色高端服务设计，意在以用户需求为导向，为其提供方便快捷、感受尊贵一站式、全天候、多方位“私人贴心”服务。
五心服务
在总结果和归纳历史服务经验基础上，上海万科物业推出“五心”服务计划，经过细节人性和周密，提升服务品质。以“安心、放心、贴心、细心、快乐”为情感线索来关注每个服务细节，用快乐服务心态，细心工作态度，让用户感觉居住更安心，服务更放心，生活更贴心。
DS 安全管理
万科物业采取“精益步骤”方法和工具，总结和提炼出含有万科物业特色《DS 安全管理模式》，经过全方面、系统识别危险源，将小区“物防—技防—人防”手段科学结合，为业主居家生活编织一张无形但可靠安全防范网络。在DS 模式基础上，建设独具特色安全管理培训体系，经过各类预案高仿演练，培养出一支技能娴熟、责任心强安全管理团体。
快速响应
物业管家将在第一时间内响应用户意见，任何未关闭报事，在每次服务结束时必需主动约定下一次服务时间
恳谈会
定时和业主召开沟通交流会，广泛搜集业主意见，了解业主需求。
物业服务汇报
万科物业在中国物业行业内率先推出"物业服务汇报"制度，将项目设施、设备运行情况、安全环境绿化情况和物业管理服务费收支情况、维修资金使用情况等定时公布，主动接收业主及业主委员会监督。
投诉提议
万科物业在日常服务过程中，也一直坚持用户导向以诉求为关注点，确定工作开展方向和重心。 万科创建“投诉论坛”，在公开网站接收用户投诉及评价，将信息收、处理反馈和结果验证等各步骤公开透明，业主上传有效投诉将在限时内得到满意回复。
物业见面会
率先在行业内推行“物业管理见面会”活动，发明和用户见面机会，主动搜集业主信息，了解用户需求，从而尽可能满足不一样用户群体服务需求。
第三方满意度调查
为全方面、客观了解用户对万科物业服务评价，多年以来万科集团坚持聘用国际著名调查企业“盖洛普”对万科全部开发项目业主进行独立第三方满意度调查工作。并将满意度结果作为工作考评关键指标。
小区活动
依据小区用户年纪层次、家庭结构、爱好爱好不一样，结合时令原因，每三个月精心策划和组织各类小区文化活动。以“友好、健康、愉快”为专题“万科小区HAPPY家庭节”已成功举行多届，覆盖全国近30个城市上百个万科小区，其规模和影响力已深入人心。
活动沙龙
摄影协会、集邮协会、乒乓球、羽毛球队、足球FANS团、老年艺术队、合唱团等，一个个业主社团搭建，不仅丰富了业主们业余文化生活，同时也为小区健康生活、文明居住注入正面力量，从而引导业主共建品位高尚健康生活。
万科物业尊崇礼宾服务
在万科管辖小区，当业主碰到特殊喜庆日子，向物业申请个性礼宾服务。
个性服务
礼宾、现场部署、红毯花束、聚会party，园艺修剪，家居保洁，送水等。
个性服务
礼宾接待、现场部署、红毯花束、聚会Party，园艺修剪，家居保洁，订餐送水等。

万科物业品质典范之十大法则
法则一：万科保安在岗不打手机；
为了确保工作不受打搅，万科保安在岗时是不带手机。
法则二：万科物业水管；
在一般小区内，常常因为水管接口处漏水而给业主带来不便，万科在前期设计中就将出水口之间距离定为50米，水管长度约25米，有效避免因水管对接引发漏水。
法则三：万科物业绿化养护；
万科物业严格要求园区工作人员，如绿化、保洁等，在进行园区相关服务工作时，保持约10米以上间距，有效避免岗位上闲聊，确保业主安宁。
法则四：垃圾清理频次明确化；
在万科管辖区域，地面垃圾和垃圾桶内垃圾有明确滞留时间标准，让业主更放心，让环境更美好。
法则五：万科物业采取无风声走漏查岗方法；
物业主管查岗时会收取工作人员对讲机，达成无风声走漏查岗，确实确保最好工作状态，使业主更放心。
法则六：总经理捡烟蒂；
在万科物业，不管你职位多高，看到烟蒂或杂物，全部有义务捡起来。
法则七：四张不变面孔；
万科物业认为，门岗、车位岗、客服前台，入户维修工，这四个岗位和业主息息相关。假如一些岗位职员提出离职要求，她和信任必需一起完成15天工作无痕对接。
法则八：生活“零”打搅；
万科物业经过有效管理手段，尽可能将物业管理行为对业主生活影响降至最低。
保安人员夜间实施联络，统一将对讲机更换为耳麦；关注您，尊重您，用我们可能降低对您干扰。
法则九：电梯维保零打搅；
万科物业要求，对电梯进行维护时间设定在人流较少时间，尽可能将对您生活干扰降到最少。
法则十：二人成排，三人成列。
“二人成排，三人成列”已经是万科小区中一道风景。

f) 销售说辞
接待动线：阳光宣言→区域模型→项目介绍PPT→项目模型→商业品质体验区→洽谈区
华庭万科红销售说辞
LOFT:
1、预接待台
“先生/小姐您好！您是第一次来吗？之前有没有打过电话？（若无，由该员工接待；如有，（1）问询之前员工是谁，让该员工接待此用户。（2）之前员工不在，则由同组人员接待。（3）若用户不记得，问询一下该用户名字电话，让柜台帮助查询；也可让用户至柜台指认一下员工。
①若该名员工不在则由同组人员接待。
②若用户不记得，现场也没查出，则由该轮排员工接待。若有成交按企业规章制度办理。
“先生/小姐这边请，我给您介绍一下本项目标情况，我是这里置业顾问，我姓X，您叫我小X就能够了，这是我名片（双手递上），请问您怎么称呼？”

2、 阳光宣言
xx先生/小姐，这边请，您现在看到是我们万科阳光宣言，万科一直提倡用户对项目每一个细节享受充足知情权。所以在您了解我们万科红人馆之前，为您先做项目标不利原因和风险提醒，做到真正阳光购房。这是我们万科监督热线（工作时间：周一至周日9:00-18:00），当您对售后相关工作存在疑问时，我们愿意为您提供帮助，接收咨询，受理投诉，改善我们服务；我们也愿意为您提供主动关心，为您搜集传输相关项目标信息。
这些是我们红线内不利原因：1、车库出入口，2、地下用户站，3、地上开关站，4、公共厕所。不过这些设施是每个项目必备，不会产生什么影响，请放心！
这些是我们红线外不利原因：A、项目东侧松江第三试验小学B、项目西侧计划为住宅用地，C、项目北侧辰塔路有高压线。以上这些全部在安全距离以外，我们只是尽到通知义务。
我们项目标物业企业是万科旗下一级资质万科物业，物业费：住宅3元/月*平方米；商业6.8元/月*平方米。
3、 区域模型
现在为您介绍我们项目标区位计划、交通情况。这边请。。。
本案在松江成熟区域，南向乐全部西路，北靠荣乐路，西面为正在建设计划道路，东面则是仓华路。高覆盖，立体化交通网络使得您出行极为便利，（三横一纵）北侧G50沪渝高速，就是沪青平高速，连接延安路高架，往来松江单向收费，驱车四十分钟左右轻松直达人民广场商圈；而距离我们项目最近G60沪杭高速转沪闵高架到徐家汇很方便（开车到上海南站不超出二十分钟）；南面S32机场高速，（45分钟可直通浦东机场）南北走向G15沈海高速在上海段称为嘉金高速，南面能够直接开到金山，北面可直达嘉定，是上海最长跨区公路。公交14路、25路、34路、松卫线，松亭石专线即在家门口，而9号线延伸段也立即开通，步行至体育馆站大约25分钟左右时间，到时又可大大缩短出行时间。
除此以外，项目周围生活配套完善，超市、银行、医院、学校一应俱全。开车10分钟左右即达松江商城，平高世贸，庙前街。至于生活日常采购，据项目车程10分钟左右时间就有大润发和乐购，很便利。松江本身就占据得天独厚教育资源，荣乐西路上新理想幼稚园和维罗纳幼稚园，仓丰路上华亭幼稚园，全部是五年内新建配套幼稚园，小班化办学，项目隔壁西侧新建松江试验小学——华亭校区，明年4月正式对外招生，对口初中有三新学校和立达中学，另外高中话，松江1中，上师大附中是区关键中学，松江2中更是全市排名前10位市关键中学。医疗方面话，在荣乐西路上就有个永丰街道卫生服务中心，走过去5分钟，三级甲等市第一人民医院、二级甲等医院区中心医院、乐全部医院坐车过去也全部在10分钟左右。
4、 项目模型
**先生/小姐，三期产品分为商业和LOFT公寓两种组成：
我们三期商业部分每栋楼共5层，每栋楼3~5层为LOFT公寓，建筑面积约11805.11平方米，共有246套。LOFT面宽关键为4.2米（207套），也有部分4.1米（30套，在过街楼处，其中6套因为梁原因，只能做一房），5.1米有6套，6.9米有3套。进深为8.55米（1号楼为8.65米）。LOFT 层高为4.5米，能够经过后期改造增加夹层，如样板房所展示1房和2房。LOFT经过外廊连接，业主能够从地下车库门厅（只有3、4号楼）或一层门厅乘电梯抵达各层。LOFT每套含有独立上下水，可接入煤气，有排油烟道。每一层全部有公共卫生间。
现在我们所在位置是这栋建筑，待整个小区交付以后，这里依旧将保留下来，作为以后物业用房，到时会设置成活动中心。项目占地7万方，总建面13万方左右。共有16幢11层小高层和4幢5层楼商业组成。全部建筑成行列式排布，整体品质及品质可谓是松江独有。众所周知，万科是现在中国经验最丰富，包含城市最广，销售金额最高，获奖次数最多房地产住宅开发企业。万科前瞻力及创新力是全部房地产开发企业一直给予效仿对象，现在我们在售LOFT既是万科入驻松江后又一精心力作。它借助日本建筑实用主义、极简主义，和在拥挤城市利用空间能力。打造个性灵动空间，独立生活主张。其实早在，万科已经开创了业内经典——蚂蚁工坊。其充足及有效利用空间，满足了年轻人置业和基础生活需求，反响效果极佳。现在该项目标平均二手房售价已经达成2万多/平米，较之前实际售价几千元/平米相比增加几倍，投资回报和一般住宅相比只有过之而无不及。万科红人馆更是万科在多年经验累积和沉淀后展示。假如说蚂蚁工坊只是满足了业主基础生活需求，更强调实用主义，那么万科红人馆更强调业主完美使用体验。单套4.5米层高，足够空间让业主们能充足展现自己个性设计，一层当两层，主力户型面宽基础达成4.2米，等同于现在市场一般住宅客厅面宽。“小身躯，大功效”，商业土地属性使得我们红人馆不只局限于居住功效，办公、开店一同处理。不限购、不限贷更为很多投资客剔除了“障碍”。不仅如此，在如此市场竞争猛烈前提下，万科更是将细节表现置于企业发展关键关键。“一站式”生活环境【“一站式”生活模式表示您所购置物业旁，万科将整合小区资源，以成熟商业运行能力，为新生小区快速提供配套，引入特色商户，形成一站式消费天堂。其实，大多购房者在购置这类型物业后会考虑经后实际营运和管理事宜，但现在，只要购置华亭红，这一切也将由万科物业租赁中心帮您想措施处理，到时遍布上海各个区域万科物业将以网络化信息传输模式，帮您公布出租或转售物业信息，将大大增加成交机。因为我们LOFT是毛坯交付(其实在建造早期，企业高层对于是否做精装交付一直处于两峰争夺状态，但结合考虑这类型产品是属于个性和创意，每位购房者对于其爱巢全部有不一样要求，所以最终决定不做精装修)。不过仍有少部分业主认为自己装修过于麻烦，而且装修周期及质量也得不到确保。一样一句话——不用担心，因为您购置是万科红人馆。万科先业主之忧而忧，后业主之乐而乐思索精神也已为您一并处理。待您物业交付以后能够根据我们提供给您人气装修菜单，并由我们指派给您第三方授权装修。因为她们所选择装修材料均是批量采购，所以价格对应比您自己采购要廉价不少。
5、裱板区
XX先生/小姐,这边请,”沙发后裱板”:这是我们立即要推出LOFT产品,也是很多用户所期待,因为它不限购不限贷,而且能够用作自住,办公及投资,有4.2米超大面宽,4.5米创意挑高,很多用户全部把它装修成复式,称其为”小别墅”,而且我们是毛坯交付,更能发挥您个性化装修.我们以前在七宝万科项目中做过个类似叫”蚂蚁工坊”,当初反响很好,很多用户全部一连买几套,全部认为其总价低,功效性全,使用方便,住在里面感觉很小资惬意。而且当初绝对是供不应求，当很多用户慕名而来购置时候，项目已经售罄，因为其低总价，高实用性，出售客群选择多样，因以后期增值也要比当初一般公寓快速。我们万科原本就在刚需户型上有很高造诣和很好口碑，现在经过那么多年了,我们在其很多方面,全部有很多提升.(引导至万科红特点7个裱板区).
“梦幻红管家”:买我们产品很多用户全部期望有更人性化,更全方面体贴物业服务,让其住着生活了更舒心,工作了更省心,所以我们经过很多买LOFT产品用户调研,为LOFT用户增加了很多服务,比如您出行需要打车,只需要您和物业人员招呼一声,由她们帮您服务,仿佛您贴身小管家;假如您需要去远部分地方,我们物业也能够帮您预定火车票或机票等,仿佛您贴身小秘书;假如您水电煤需人代缴,我们物业也能够代劳，只要您吩咐，比网上支付还要便捷。.还有很多类似服务,而且全部是无偿哦.当然每个业主需求不一样,所以我们还有很多有偿服务,比如帮您打印,传真资料;代请家教,保姆;代预约家电维修等,服务品种繁多，且件件贴心，把一切生活琐事,全部变得简便.
“人气红装修”我们LOFT是毛坯交付,这么能够愈加好及自主发挥您创意空间,但有些用户平时比较忙,而且对通常装修企业质量也不信任,而且LOFT需要搭建一层楼板，工艺比较复杂，需要较高专业能力，所以我们,将会推出多个装修套餐,让您选择,首先,我们进货渠道是很多个地方及项目标大采购,所以价格肯定比您自己买要廉价很多,而且我们主营是房产销售,装修只是微利,价格肯定很实惠咯.再者,我们有多个装修套餐供您挑选,每个套餐全部是经过设计师精心雕琢，风格各异，也满足了用户对个性化需求,总有一款您喜爱.
“全能红配套”您买LOFT在楼上,楼下就是我们商业配套.我们产品和通常LOFT产品最大区分就是我们以后是能够开通燃气,这么会更有生活气息,哪天在家,您也能够一展厨艺哦.
“无忧红租售”很多用户认为我们产品价廉物美,花几十万就能够买个万科产品,即使现在自己不住,也有很高投资价格.这点我们也考虑到了,我们万科物业租售中心,本身就含有庞大用户数据库，而且和松江很多主流中介企业全部有着合作关系,不管您想出租或是出售,全部会帮您找寻最适合对象,让您利益最大化,安安心心投资,放放心心受益.
“灵动红空间”这次户型,是我们经过对很多LOFT产品研究,开发出来,含有4.2米超大面宽,一般公寓才只有3.6米,有这么开阔度,房间空间感,望出去视野感,全部是很棒;4.5米挑高,让很多看了楼书资料用户,还全部认为我们卖别墅呢,这么层高,完全能够将房屋分割为2层,到时我通知您来看我们样板房,我们就有一房一厅一卫,和两房一厅两卫,空间可塑性很强.但我们卖只收您一层钱哦，这么算下来，其实每层钱也就7.8千块钱一平米哦，很实惠。而且我们这房型,是标准大面宽,短进深,户型方方正正,看着也正气,再加上是前后通透,也有着冬暖夏凉,空气常流通,常新鲜特点.
“如意红易购”:因为我们产品属于商业项目,所以完全不受限购限贷影响,理论上来讲,您想买几套就几套,我们有些用户还想买个几套,一起装修成大复式感觉呢.假如您购置我们产品首付二分之一话,那每个月还款约在4300元左右,但只用十年时间,而且不影响您以后再购住宅贷款次数,还款周期短,所以利息也少,一样还款,您买个公寓可是要还款30年,我们只要3分之1时间就够啦,帮您省去了很多利息,变相又节省了购房成本.而且我们产品,还含有注册企业能力,那些买来作为办公用户,认为自己办公楼在万科,对企业形象也好,自己也有面子,而且下面就是商业配套,用起来也方便,当然工作也得心应手,事业如日中天啦.
“黄金红未来”我们这属于松江老城区,原本老城配套就是松江最好最全,是新城没法比,所以很多住惯老城居民,全部不愿意搬去新城.而且地铁九号线在今年底也将通到松江火车站,很多在市区用户也全部考虑买在老城,图个配套多,交通方便,价格廉价嘛,整个松江发展来说，也越来越往北延伸，在这个发展趋势下，有些考虑在松江购房或租房用户，还关注松江更北地方呢。而且现在松江南部大开发,今年估计松江南部还有20多块地将出售,从发展角度来看，上海一直全部是以点及面，依靠部分标杆性楼盘和配套,以其为中心点，顺延其发展。那从我们这个楼盘来说，有自己商业配套，还有公寓和LOFT两块较大住宅人口导入，所以可见，以后我们这将是松江一个新中心,新区域标志,所以,您在这花7、8十万，还买著名开发商产品,以后增值空间,不可限量.但我们这个产品数量有限,一共就200多套,好些用户一次还想买个几套呢,所以