香森平价商城整体营销方案样本.doc

香森（仓储式）平价商城

（暂定名）

整体营销计划书

单 位：深圳鼎铭投资策划
策 划：“香森丽园”项目组
时 间：10月25日

前 言

柳州商业地产多年发展得很快，区域商业和城市商业齐头并进，多种综合市场、商贸城、商厦、商业港等相继建成开业，现在在建也有好多个项目。据相关资料显示，柳州市商业地产发展速度已超出城市发展速度，存在一定结构性失衡。
香森（仓储式）平价商城是香森丽园配套项目，有部分商铺临街，大多为内铺。从现在情况看，香森（仓储式）平价商城没有进行合理商业定位，只作通常街铺销售，致使销售和招商存在相当难度，要做好商铺销售和招商工作，关键问题是项目商业定位是否正确，企划工作是否到位。为做好商铺销售和招商工作，有必需重新对柳州商业市场进行调研和评定，方便使项目做到定位正确。

香森（仓储式）平价商城商铺销售计划

一、项目目前情况：
1、项目总面积：约3971.79㎡
总商铺数量：151间
已 销 售：60间
未 销 售：91间
香森（仓储式）平价商城可作为专业市场进行开发，商业定位应在项目建设前进行计划。铺面为简单装修，市场没有进行过合理商业业态计划，现在已经有零星副食品、百货行业进驻。
2、目前商铺价格：
外铺：1.3万元/㎡（已售完）
内铺：0.62—0.9万元/㎡
二、项目现阶段销售计划
1、价格策略：
项目所处交叉路口高架桥建设很快，今年12月底即可通车，对商铺销售及开业负面影响不是很大。商铺销售不大理想原因，除商铺销售推广力度不够外，商铺价格定为是否偏高，有待重新调研，但从市场反馈信息来看，单价是有所偏高。
专业市场商铺销售通常采取两种价格策略，为保障开业旺市，对业主经营户通常采取比较优惠价格，以提升市场业主经营户百分比，而对投资客则采取高门槛。提议本项目也采取此种策略，依据目前价格水平，在折扣上表现出来。
提议经营户购铺打9.5折或更优惠。
投资客购铺不打折，但可为其包租1—2年。
2、销售策略：
提议采取多个形式促销手段：（供参考）
（1）旺市促销售：先开业，做旺市场再销售
（2）折扣促销：分别对待经营户和投资客，对经营户采取折扣策略
（3）活动促销：
（4）制订比较有说服力投资分析计划：
（5）购铺返还租金：即包租1-2年
（6）征募商铺销售导购员……
3、销售时机：
地产销售受政策原因影响比较大，项目开发重视短平快操作，忌违拖泥带水。柳州现在在售商业地产项目有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地、江南明珠、阳光购物广场、地王大厦、欧亚城市广场等多个楼盘，有已开业，有正在热销之中，市场竞争猛烈，销售压力很大。
年冬已至，这是地产销售黄金季节，各地产商正加大力度推行多种促销活动。香森丽园项目已进入尾盘，商铺销售还剩92间，采取平推，估量销售周期会很长，明年三、四月也不一定能销完，提议利用年冬进行一次集中推盘，争取一次售完。
根据现在情况，销售和招商越往后拖对项目越不利。本企业认为销售时机在11月下旬比较适宜，一边销售一边交付装修，争取市场在今年元旦开业，让各经营户春节之前全部能赚一把。
4、销售估计
若果能根据商城招商计划进行招商，商场在春节前旺市应该没有问题。商城提前旺市，必将大大推进商铺销售。招商工作顺利话，估量春节之前商铺销售能够杀青。
5、销售计划：
(1)所推物业：91间商铺
(2)预约时间：11月1日—12月10日（共40天）
(3)开盘时间：12月11日（星期六）
(4)开盘方案：（略）

香森（仓储式）平价商城招商计划

一、商业策划：
1、 市场调研
经过几天市调，发觉柳州市场商业基础比很好，集约化程度也很高，市场发育比较成熟。现在已经开发或正在开发商业楼盘有谷埠街国际商城、温州商贸城、新时代商业港、江南新天地等十多个楼盘，从现在市场饱和度看，未来几年柳州市城市商业竞争将会十分猛烈。
和项目定位相近市场调查情况为：白云市场为日用百货、副食品批发市场，总摊位数在232多间，月租金为28元/㎡，市场不饱和，有走下坡路倾向；飞鹅市场、新时代商业港为服装批零市场，服装总铺位为3810间，以批零服装、皮具箱包、鞋帽为主，一层租金在200—400元/㎡·月不等，大多每平方月租金在200元左右。上述市场装修美观，计划合理，市场发育比较成熟。
2、 项目商业优势

香森（仓储式）平价商城五大商业优势
·地理位置优越
商城地处柳北区交通主干道胜利路和跃进路交汇处，把控着柳州市北大门，该地域人流、物流、车流量很大，商业辐射面广，同时有大型小区、客运站等依靠，地理位置得天独厚。
·商业基础雄厚
柳北区是柳州第一大城区，人口占市区人口1/3以上，含有强大消费市场。商城周围约有5万常住人口，全市最大生活小区胜利小区就在这里，区域商业基础相当雄厚。
·交通配套完备
商城紧邻白沙客运站，零担货运佳偶天成。胜利立交桥建成开通，有力地带动白沙客运站客运和货运服务。商城东面河东大桥和西面双冲大桥，更是把柳北区和河东河西连成一片，地域交通十分便利。
·独占柳北区域商业市场
商城直接面对柳北区及柳州市北部融安、融水、柳城、三江等县市和乡镇, 该区域总人口约145万，区域商业市场极其庞大。
·升值潜力大
租金升值：市内同类市场月租金通常在200元/㎡左右，而香森（仓储式）平价商城月租金约30元/㎡，升值潜力巨大。
地块升值：柳北区地产正逐年升温，假设商业地产每十二个月以6%速度升值，则商城5年后将有3000元/㎡左右升值空间，升幅达30%以上。
3、 项目商业定位：
●市场定位：定位为百货平价商场，以批零服装、鞋帽、饰物精品为主，零售为项目周围居民服务，批发面向柳州北部各市县城镇，商品以中低级产品为主；
●形象定位：商场装修为中高级装修，定位为中等商品平价商场；
●价格定位：价格以中低级价格为宜。
4、 项目商业业态计划：（区域、对象、内容和范围）

商城定位为综合性大型平价商城，共设五大专区

小区配套服务专区：10间（1号—10号）
该专区关键设置银行、电信营业所、药店、摄影馆等小区必备配套设施。五五金家电专区：14间（11号-24号）
五金家电在柳北没有专业市场，北雀路佳用柳北超市、星星超市两大超市家电部份属隶属地位，上货架不多，柳北居民要购置家电还得跑到市区来，在香森（仓储式）平价商城设置五金家电专区定会有相当市场。
音像、文体用具、办公文化用具专区：24间（25号-48号）
办公文化用具在金鹅市场已经有248间，市场已比较成熟，在此设置办公文化用具市场只作为柳北市场补充。
服装鞋帽、针棉纺织、皮件箱包、精品饰物工艺品专区：79间（49号-127号，若每间全部拆分为两间，则有110个单位摊号）
服装鞋帽、箱包皮件在市区内市场已很成熟，但在地广人多柳北区却鲜有门店。这是一个很大市场，故作为市场主力市场推出。
日用百货、副食品、烟酒糖茶专区：24间（128号-151号）
日用百货和副食品为薄利行业，在本项目设置专区，和白云市场比没有太大优势，但有一定市场，原映山街就有10多户副食品经营户搬到香森来，依据以上情况，安排23间比较合理。
（项目周围居民大多为效益不好国有企业职员，消费能力不强，项目完全定位为大超市，根据现在该地域发展水平，在很长时间内，超市处于生意清谈状态。超市以日用百货为主，本市场定位日用百货批零市场，故没必需再设置超市。
从以上业态计划情况看，商城市场定位基础上和金鹅市场类同，但侧关键不一样，金鹅市场侧重是文化办公用具，而香森（仓储式）平价商城即使规模不大，但业态计划比较齐全和均衡，对服装鞋帽稍有侧重。香森（仓储式）平价商城如此计划业态，有利于使其成长为柳北地域日用百货批零市场，方便当地居民一站式购物，奠定其龙头项目地位。
日用百货批零市场通常规模比较大，香森（仓储式）平价商城只有151间商铺，规模偏小，业态计划面面具到，无法突出项目标专业化。项目商铺大多面积在20-30平米之间，面积比较大，而服装鞋帽铺面要求通常不是很大，提议将服装、鞋帽、箱包皮件专区商铺一分为二，以减小商铺单位面积，增加商铺数量，提升商业气氛，增强市场竞争力。）
5、招商政策及策略：（即各项入租优惠政策）
（1） 入租优惠政策
①优先选择铺面权利：
依据先到先得标准，用户按招商登记前后次序享受优先选择铺面权利。
②享受租金减免政策：
首批入租用户享受入租优惠政策权利：
A、签租1年免前3个月租金；
B、签租2年免前6个月租金；
C、签租3年免前9个月租金。
③租金政策（限3年）：
基础月租金：指签约第十二个月商铺每平方月租金（30元～55元）。
递增租金：指每十二个月商铺每平方月递增租金（5元）。
A、第十二个月月租金=基础月租金
B、第二年月租金=基础月租金＋递增租金
C、第三年月租金=基础月租金＋递增租金×2
④其它优惠政策。
（说明：招商只是为造市场，商铺销售才是目标。免租无损开发商和业主利益，反而更有利于销售和招租，所以提议多出优惠政策，在市场运行方面多做工作，争取企划支持到位，让广大经营户全部能看到良好商业前景。）
（2）工商管理费优惠政策
争取取得减免十二个月以上工商管理费优惠政策。
（3）税费优惠政策
争取取得减免十二个月以上企业所得税优惠政策。
（4）多种折扣及返还政策
例：依据签约年限不一样，采取部分返还装修费等方面费用返还政策。
6、项目相关商业资源联动计划
例：
（1）香森（仓储式）平价商城和白沙客运站建立战略合作关系，在零担货运方面达成合作意向。
（2）和项目旁边雀山公园建立旅游购物一卡通服务。等等。
7、项目商业前景：（略）
二、招商物料准备：（略）
1、 落实项目招商物业优惠政策；
2、 落实项目工商税务等各项行政优惠政策；
3、招商手册或海报设计制作；
4、招商宣传单页（商请函）；
5、招商点计划部署；
6、户外广告和平面媒介广告设计制作；
7、入租步骤、商业管理步骤体系设计、市场条约、招商记录表、招商须知、招商委托书、租赁合相同相关表格和文件设计制作；
8、卖场包装。
9、深入装修改造商场，设置样板间。
三、商业推广计划：（概略）
1、整体商业推广宣传计划制订及实施：
（1）项目整体推广计划制订：依据销售和招商情况注意做好节点控制；
（2）平面媒体宣传计划：
平面媒体选择《南国今报》即可。
（3）电视媒体宣传计划：
（4）户外媒体宣传计划：
户外媒体宣传包含广告牌、公车广告、巨幅广告、条幅（横幅）广告等，根据通例，在商铺销售和招商当中，报纸广告和广告巨幅效果比较显著。柳州地域不是很大，广告巨幅费用低廉且带有临时性，在项目销售和招商运行当中，提议以报纸广告和巨幅广告宣传为主。
（说明：此次所推物业不多，目标用户也比较集中，所以广告费用预算不宜过大，但推广工作必需到位，争取做到少投入多产出。）
2、相关商业推广宣传活动：（配合整体招商宣传计划进行）
（1）招商动员大会：招商开启会，举行招商开启仪式。
（2）商业说明会：针对招商进行项目说明
（3）业主座谈会：相关市场招商、管理、业态计划组合等问题
（4）相关商业资源联动计划等（据实际情况而定）。
四、商业组织：
（1）招商时机：
现在为秋冬季节，是消费旺季，各竞争楼盘正在主动招商，温州商贸城现在有102间商铺正在招租当中。很多经营户为抢季节，正四处寻求商铺，但飞鹅市场、新时代商业港、温州商贸城等传统商区租金高昂，有很多用户被拒之门外。提议香森（仓储式）平价商城此时采取低门槛入市，定会使得商场快速旺场。
香森（仓储式）平价商城招商工作最好能在11月份招商初开始。
（2）招商日程安排：
商业组织：
11月10日—12月30日
商铺装修及铺货：
12月5日—12月30日
开业庆典：
元月1日
（3）制订商业组织计划并做好组织安排；
招商人员：
（4）招商策略；
设置目标用户看铺专车；
设置商业组织奖：关键针对进驻经营户，对帮助招商经营户进行奖励。
……
（5） 业组团及邀约；
当地商团、温州商团、湖南商团、……
（6）主力用户组织及邀请；
主力超市邀约、 药品连锁店邀约、主力品牌店邀约
（7）目标用户组织及邀约。
招商前对柳州现有目标市场进行摸底，寻求目标用户或潜在用户，然后组织邀约，做说服工作。
五、招商估计：
招商结果由以下原因决定：
1、商城是否能旺市；
2、优惠政策是否吸引人；
3、商业管理和后续企划支持是否能确保市场有足够市场竞争力；
以上招商政策和策略全部比较充足，有相当说服力，假如全部能落到实处，估量完全招商没有问题。
六、开业：
根据通例，商业组织工作必需达成70%，才含有开业基础。香森平价商场在租金上有绝对优势，在相关政策和促销手段上也很有说服力，完全招租应该没有问题，到市定能实现100%开业。
店面装修：店面装修统一计划，费用由经营户负担，施工由开发商施行，通道等公共部分由开发商负责。装修档次为中高级装修，和飞鹅市场看齐即可，这么做有利于市场品牌建立。
进场铺货：
开 业：举行盛大开业企划宣传活动。
七、市场运行：
1、商业管理和物业管理：
2、市场调控及商业推广：
3、后续企划支持：
（1）定时进行广告宣传；
（2）设置市场供求信息公告专栏；
（3）设置市场网络营销网站；
（4）不定时举行促销活动、推介会；
（5）十大优异经营户评选；
（6）其它。
八、商业实现：（略）

附：香森（仓储式）平价商城专题商业调查

调查一：对服装、鞋帽、工艺饰品调查

调查对象：飞鹅1号市场、飞鹅2号市场、飞鹅3号市场、新时代商业港、南天鞋业城
地 址：柳州市飞鹅路周围
调查方法：抽样调查
调查时间：-10-19
一、飞鹅1号市场
概述：飞鹅1号市场在柳州批发业市场中心——飞鹅路段，交通便捷，关键经营服装零售和批发。一层铺面共932间，二层共557间。
行业类别
数量（间）
摊位租金(元/㎡·月)
备注
服装
1472
一层：110（非临街）
200（临街）
仓库贮备，15元/㎡
皮箱
17
二层：60
二、飞鹅2号市场
概述：飞鹅2号市场在柳州市飞鹅路周围，是柳州批发业市场中心之一，交通便捷，关键经营服装批发。一层铺面280间，二层铺面287间。

行业类别
铺面数量（间）
铺位租金(元/㎡·月)
备注
服装批发
597
一层：250
二层：170
无仓库贮备
三、飞鹅3号市场
概述：飞鹅3号市场在柳州市飞鹅路周围，是柳州批发业市场中心之一，交通便捷，关键经营服装零售和批发。一层共659间，二层共656间。
行业类别
铺面数量（间）
铺位价格(元/㎡·月)
备注
服装
1309
100（边角铺）
200（内铺）
250（临街）
无仓库贮备
钟表、皮具（二层）
6
60
四、新时代商业港
概述：新时代商业港在柳州市飞鹅路周围，是柳州批发业市场中心之一，交通便捷，关键经验服装、布行、鞋业等零售和批发。一层铺面共168间，二层共301间，三层共261间，地下负一层鞋城未开业，铺面面积多为16、22、32平方米左右。
行业调查：
行业类别
铺面数量（间）
备注
服装
432
商铺性质：产权式商铺
行政优惠：免六个月工商税务费
租金优惠：每个季度免1个月
布行
261
饮食
16
鞋业（10月27日开业）
－
费用调查：
楼层
铺位租金(元/㎡·月)
物业管理费(元/㎡·月)
一层
320—400（临街）
200-250（内铺）
150（后面铺）
前六个月免，以后3.5
二层
65（第十二个月）
2.5
三层
免租十二个月
未定
负一层
40
未定

调研分析：
飞鹅路是龙城历史上形成最关键对外交通进出口道路，柳州火车站、汽车南站全部集中在这一路。优越交通辐射力，让飞鹅路含有了聚汇商圈优势。
在调查发觉，柳南火车站一带成衣市场从交通，消费者消费习惯和销售覆盖面上来看，柳南成衣市场是很成熟，所以在市场租金价格略贵，不过最近柳南商圈新开了多个商业大盘，所以在市场租金上多种优惠政策比较多。在市场经商业主们，普遍不看好在柳北从事服装批零生意，原因有以下几点：1、成衣销售需要一个销售气氛，柳北缺乏象柳南片这么历史销售气氛。 2、 柳北片区消费层比较单一，关键是由周围多个国有企业职员，和周围学校老师组成。 3、 柳北区销售覆盖面比较狭窄，柳南地域覆盖面遍布河池、宜州、柳城、柳江、罗城等多个县市，而柳北覆盖面只有柳城、融安、融水、三江等县。4、 进出货不方便。在柳南片区，因为公路及铁路运输比较发达，所以业主进出货比较方便。而柳北缺乏这一优势。
纵观以上几点，香森丽园在市场定位时，设置成衣市场应该慎重。

五、广雅综合市场

调查对象：柳州市广雅综合市场
地 址：柳州市广雅路
调查方法：抽样调查
调查时间：10月26日
广雅综合市场共有900多间铺面和摊位，有四分之一未营业，关键经营服装、小百货、鞋帽等，商品以零售为主。商铺大部分全部是以面积4-6平方米为主小铺面。
广雅综合市场行业调查：
行业类别
摊位数量（间）
铺位租金
（元/㎡•月）
优惠政策
开业时间
服装
628
70（临街铺）
50（内铺）
还没开始收工商税务费用
已开业十二个月多
小百货
147
鞋帽
54
其它
75

调研分析汇报：
柳州市广雅综合市场在广雅路周围，地处市中心黄金路段，开业已经有十二个月多，生意比较冷清。
据调查，市场旺不起来有三个原因：一是市场档次低。市场是铁皮棚搭盖起来，结构和布局不尽合理，门面空间小，结构简陋，过道狭窄，光线较差；二是市场著名度不高；三是这里货物大多是从飞鹅批发市场进货，没有价格优势。另外市场管理比较乱，加上市场拥挤，没有停车位置……，很多原因造成了广雅综合市场商业不景气。

六、南天鞋业城
概述：该市场关键经营鞋类批发及零售。一层共188间铺面，二层共38间商店，其中二楼铺面面积多为20、40、60平方米左右。
南天鞋业城行业调查
行业类别
铺面数量（间）
铺位租金(元/㎡·月)
经营情况
鞋业
226
210-240（一层）
50-60（二层）
通常
调研分析：
南天鞋业在飞鹅路（红光立交桥旁），是柳州市比较著名鞋业批发及零售中心，这里批发行业发达，商品种类比较齐全，交通很便利（柳州火车站、汽车南站全部集中在这一带），商业辐射力广，影响深远。
我们从调查中得悉，南天鞋业城已经有6年多鞋业经营历史，在消费者中已经形成了极好口碑，河池、宜州、柳城、柳江、罗城等多个县市批发商常常来这里进货。这里经营户对香森丽园项目不是很了解，全部普遍认为该项目距市中心、车站较远，铺面数量少，又是新项目，在规模、地段来看全部不适合做批发行业。柳南飞鹅一带已经是很成熟商业圈，尤其是在批发行业。
总而言之，香森丽园项目必需认真把握好市场动态，充足了解对手和认清本身利弊，做好市场定位，走创新之路，这么才能在市场占有一席之地。

调查二：对日用百货、副食品行业调查

一、调查对象：柳州市白云批发市场
地 址：鱼峰区蝴蝶山路
调查方法：抽样调查
调查时间：10月16日
白云市场在蝴蝶山路西段，占地19亩，建筑面积12556㎡，白云批发市场关键经营家电、副食品批发。市场分为两层，此次调查针对市场一楼副食品批发行展开。一层以经营副食品为主，共有铺面232间，平均每间约24㎡。
白云批发市场行业调查：
行业类别
铺面数量（间）
铺位租金（元/㎡•月）
备注
副食品
60
2 8
无仓储
烟酒茶类
90
2 8
日用百货
30
2 8
文化办公用具
18
2 8

调研分析汇报：
白云市场是柳州传统日用百货、副食品批发市场，因为多年新市场不停推出，用户受到分流，白云市场日渐冷落。依据调查得悉，白云市场一楼月租金为28元/㎡，在柳州各大型专业批发市场属中上水平，现在大多数经营业主认为市场管理还过得去，对于市场各项收费表示还能够接收，但对市场前景感到担忧。所以有多数业主考虑迁出市场或在另外市场开分店。柳州副食品批发业最关键消费者来自柳州周围各个城镇，所以在城镇结合处形成批发市场客源较多，越往城市中心批发市场生意相对就清淡。日用百货、副食品属薄利行业，柳州已经存在很多家批发市场，这个行业已经趋于饱和，在香森（仓储式）平价商城引进该行业不是上策。

二、调查对象：金鹅市场
地 址：柳州市飞鹅路（汽车南站旁）
调查方法：抽样调查
调查时间：-10-16、17
概述：金鹅市场在柳州市飞鹅路（汽车南站旁）周围，是柳州批发业市场中心之一，交通便捷，商业繁荣，关键经营服文化办公用具、日用百货、烟糖酒茶等批发及零售。
行业调查
行业类别
铺面数量（间）
经营情况
铺位租金
文化办公用具（文具、玩具）
248
良好
60元/㎡·月
日用百货
87
通常
烟糖酒茶
26
良好
副食品
12
通常

调研分析：
经过以上调查数据能够看出，柳南区飞鹅路一带仍然是柳州市著名传统批发商业中心，而香森丽园项目作为新开发项目，在柳北区胜利路，距市中心较远，它市场条件不管是在规模，还是在名气方面全部比不上飞鹅路。不过我们也应该看到，胜利路立交桥建设，胜利路道路扩建等等一系列方法，将有利于该地段价值提升，香森项目标前景充满着期望，精明投资者应该会看到这一点。
在调查中发觉，飞鹅一带已经成为大部分经营户心目中理所当然商业批发市场，所以，香森丽园项目要把百货综合批发市场开发做好做出彩，必需要认清目前商业形势和本身利弊，并有所创新，突出自己特点和优势，才能改变经营户传统观念，才能在批发市场拥有一片立足之地。

三、调查对象：柳州市顺达通批发市场
地 址： 柳邕路柳铁材料总厂内
调查方法：抽样调查
调查时间：10月20日
顺达通批发市场在柳邕路柳铁材料厂内，市场分为a b c d四区，其中B区关键以经营副食品和日用百货为主，B区拥有20栋共有门面204间，平均每间面积为45㎡。开业初市场为了建立良好市场气氛，市场以免租六个月来吸引业主进场销售。
顺达通批发市场行业调查表
行业类别
铺面数量（间）
月租金价格（元/㎡）
入租优惠政策
副食品
140
临街36
免租六个月
烟酒茶类
30
中间25
日用百货
34
靠后17

市调分析：
经过对顺达通批发市场调查发觉，该市场关键经营副食品及日用百货B区以全部出租，其中业主有很大一部分是从原来三仓批发市场（最低月租金13.5元/㎡）转过来，因为该市场处于城镇结合带，地理位置很好，从交通和销售覆盖面来讲，现在顺达通市场是很有优势，也能够断定，顺达通市场将在未来柳州副食品批发市场占据关键一席。

调查三：对部分商业地产项目标调查
（10月19日）
一、调查对象：天富华庭 调查内容：临街商铺
开发商：柳州市天地辉煌房地产开发 地址：柳州市航银路18号
商铺总数
面积
产权
租金
定位
售价
优惠政策
约30间
小30㎡
中60㎡
大93㎡
70年产权

住宅区商铺
4680元/㎡起
免租十二个月或包租十二个月

二、调查对象：江南明珠 调查内容：商城商铺
开发商：柳州市金瑞房地产开发 地 址：柳州市驾鹤路163号
商铺总数（间）
面积
（㎡）
产权
租金
（元/㎡·月）
定位
售价
（万元/㎡）
优惠政策
一层：91
二层：192
三层：261
6—40

独立产权
一层：150
二层：70
新生代专题商城，以服装箱包时尚饰物为主。
一层：2.2起，最高价3.18
二层：0.98起
三层：0.58起
·购铺返还三年租金；
·租十二个月免三个月租金，且打9折；
·零星租打9折。

三、调查对象：温州商贸城 调查内容：地下商城商铺
开 发 商：柳州万丰房地产 地 址：柳州市飞鹅路50号
商铺总数
面积
产权
月租金
（元/㎡）
市场定位
租价
优惠政策
102间
20多㎡为主
无产权
约40
服装城
租：2.8—4万元不等；
十二个月租：约500元/月·间
租十二个月免三个月
市调分析：
除天富华庭离市区较远卖不起价格外，其它两个商业盘售价全部很贵，在招商方面全部采取对应优惠政策。江南明珠为新生代专题商城，未开业，但租金定得比较高。温州商贸城地下商场为服装城，刚试业，因行业竞争猛烈，准入门槛低，以招揽经营户进驻，现在已经有三分之一经营户进场，服装旺季旺季已到来，估量年冬会旺一回。
调查四：对项目周围超市行业调查

调查对象：香森丽园项目周围超市、便利店
日 期：10月19日
香森（仓储式）平价商城周围超市行业调查
名称
所属企业
面积（㎡）
地址
营业情况
中联超市
私营
60
胜利小区内
通常
故庄便利店
私营
70
胜利中路
良好
工贸大厦胜利便利店
工贸大厦
110
胜利中路
良好
佳用柳北超市
佳用企业
3500
北雀路（柳钢周围）
很好
星星超市
五星商厦
3000
北雀路（柳北汽车站旁）
很好
佳用胜利店
佳用企业
200
胜利路
良好
长林购物中心
私营
2500
跃进路
清淡

市调分析：
从上表能够看出在香森（仓储式）平价商城周围有8家超市及便利店，其中有四家是私人经营，另外四家分属于柳州市多个大型零售企业，柳州佳用、五星商厦、柳州工贸，从经营面积上来看，几家大型零售企业在柳北超市全部具规模，其中柳北佳用和星星超市是整个柳北经营面积最大两家超市，这两家超市销售覆盖面遍布整个北雀路。在胜利辖区内有4家超市，其中两家为个体经营，另外两家分别是工贸和佳用，在胜利辖区内超市因为规模较小，商品类别少，所以对应销售覆盖面也就小，尤其是私营两家超市销售情况通常。香森（仓储式）平价商城能够考考虑引进规模大一点超市，因为这么能够吸引胜利辖区内用户，毕竟从胜利小区到柳北佳用超市距离较远。在香森（仓储式）平价商城建立一个超市还能够吸引包含跃进路北段，胜利中路，和红碑路客源。

调查五：项目周围街铺租金水平调查

调查对象：临街商铺
地 址：项目周围跃进路、胜利路等路段
日 期：.10.19
香森（仓储式）平价商城周围街铺租金水平调查表
街铺位置
租金水平（元/㎡·月）
跃进路中段
约30
胜利小区大门口
60—80
胜利路
30—50
白沙客运站门前
50
结论：从上表能够看出，项目周围街铺租金水平全部不高，在30元/㎡·月左右，只有最热小区门口和车站价格稍高，达成60-80元/㎡·月左右。

调查六：香森（仓储式）平价商城目标用户群体投资意向调查
（时间：.10.25）
此次抽样调查用户共82户，其中飞鹅市场1、2、3号楼共50户，新时代商业港17户，南天鞋城7户，银龙大厦8户。此次调查在市调人员引导下进行，引导内容为业态计划一方案和计划当中相关优惠政策。
香森（仓储式）平价商城目标用户群体投资意向调查统计表
问题序号
答案A（人）
答案B（人）
答案C（人）
答案D（人）
1
3
33
43
3
2
46
34

2
3
18
18
46

4
27
55

5
75
7

6
37
38
7

7
36
27

19
8
30
35

17
9
54
23
1
4
10
44
28
6
4
11
37
26

19
12
49
23

10
1、对现在经营场所是否满意？

2、所在商场月租金价格是否偏高？

3、是否想搬离原商场或是在其它市场开分店？

4、是否想过要购置商铺？

5、选择新地址开店最关注原因？

6、对飞鹅市场、新时代商业港一带市场租金见解？

7、香森（仓储式）平价商城设置服装、鞋帽、精品饰物是否可行？

8、香森（仓储式）平价商城在租金有绝对优势，能否压制其它市场?

9、香森（仓储式）平价商城定为服装鞋帽商城第十二个月每平方米月租金多少为宜？

10、香森（仓储式）平价商城成熟后每平方米月租金能达成多少？

11、是否看好香森（仓储式）平价商城商业前景？

12、对柳北区商业环境是否有信心？

调查七：胜利夜市调查

调查对象：胜利夜市
地 址：胜利小区内
调查时间：11月6号
胜利小区夜市在胜利小区内，市场形成于90年代初，是柳州是最早夜市。夜市拥有多种摊位362家，经营范围包含日用百货、精品饰物、皮革箱包、音像制品、夜宵小吃，各类成衣等6大项。

胜利夜市行业调查统计表：
行业类别
数量（间）
备注
成衣
228
摊位通常为宽2米，月租金为150元/月·摊
精品
27
鞋类
20
日用百货
8
箱包
9
床上用具
7
音像制品
3
夜宵小吃
60

市场分析：
胜利夜市是柳州市最早夜市，经营10多年仍然十分繁荣关键原因有：1、拥有巨大消费群体。胜利小区及周围居名民达5万多人。2、市场定位正确。消费者是周围国有企业职员和老师，整体消费能力不是很高，夜市迎合了目标消费群体低级次消费需求。3、摊位租金低廉。租金为：150元/月·摊（下午5：00至次日凌晨），价格比较轻易让人接收。
胜利夜市属低级次市场，无法和香森（仓储式）平价商城作比较，但它长久繁荣说明，胜利路商业基础相当雄厚，拥有巨大消费市场。

调查八：柳州市部分新开市场优惠政策对照表
商场名称
入租优惠政策
行政优惠政策

新时代商业港
每个季度免1个月（其中商城第三层免租十二个月）
免六个月工商税务费，物业管理费免六个月，以后2.5～3.5元/㎡·月
飞鹅市场1号楼
免租十二个月
－
飞鹅市场2号楼
免租十二个月
－
飞鹅市场3号楼
免租十二个月
－
广雅综合市场
免租三个月
现在免工商税务、物业管理等费用
顺达通批发市场
免租六个月
－
温州商贸城
租十二个月免三个月
－
天富华庭
免租十二个月或包租十二个月
－
江南明珠
购铺返还三年租金；租十二个月免三个月租金，且打9折；零星租打9折。
－

总体分析：
经过对目标经营户投资意向调查，大致得出以下结论：
（1）经营户普偏饭因所在市场租金过高，对经营场所也不大满意，租赁存在不稳定原因；
（2）有部分经营户有购铺意向；
（3）对新市场要求是有生意做，有钱赚，租金不是最关键原因；
（4）用户普遍反应飞鹅市场一带租金太贵；
（5）大多用户认为，香森（仓储式）平价商城设置服装、鞋帽、精品饰物、皮具箱包有相当可行性；
（6）香森（仓储式）平价商城租金优势有相当市场竞争力，能对其它市场造成一定分流；
（7）用户认为，香森（仓储式）平价商城前一两年租金不宜过高，以20-30元/平方为宜；
（8）普遍认为香森（仓储式）平价商城租金水平能升到60-70元/平方；
（9）大部分用户看好香森（仓储式）平价商城，表示对它商业前景有信心。
由此能够推断，在香森（仓储式）平价商城以超市（仓储式）为主力店带感人气，附以设置服装、鞋帽、精品饰物、皮具箱包专题批零市场是可行。一样，定位以超市（仓储式）为主力店带感人气，设置日用百货批零市场也可行，因为它所反应是片区商业，是当地商业市场发展需要。

深圳鼎铭投资策划柳州分企业
“香森丽园”项目组
10月25日