深圳写字楼市场调研报告样本.doc
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1、深圳写字楼市场研究汇报总体判定人行深圳市中心支行货币政策分析小组近日公布上六个月金融运行汇报。汇报显示:深圳市金融平稳运行,深圳市金融机构存贷款小幅增加,结售汇顺差继续扩大,深港合作成效显著,存贷款利率水平呈上升趋势,货币市场利率连续走低。深圳市货币市场交投活跃,证券市场继续处于调整之中,保险市场发展势头良好,外汇和黄金市场连续快速发展,房地产市场宏观调控效果显现。1 货币信贷概况 一、写字楼宏观市场环境 前三季度深圳写字楼市场成交统计 套数 建筑面积() 金额(元) 均价(元) 第一季度 515 79470 11754 第二季度 385 74583 11560 第三季度 153 29072
2、1 累计 1053 183125 11716 1. 有效供给不足,成交量下降两成 指标 前三季度 前三季度 同比 成交套数 1922 1053 45.2% 成交面积 230163 183125 20.4% 成交金额 2,199,934,336 2,145,480,900 2.5% 前三季度深圳写字楼市场累计成交1053套,总建筑面积183125,成交金额21.45亿元,分别下降45.2%,20.4%,2.5%。 1-3季度新入市销售写字楼仅中银大厦、金润大厦、鼎城国际及华融大厦四个项目,市场基础处于存量消化阶段,上六个月成交量和同期基础持平,进入第三季度受供给不足影响,各项统计指标快速下挫,并
3、为第四季度写字楼市场全方面爆发积聚了能量。2. 第四季度市场全方面爆发,成交创历史统计进入第四季度以后,卓越时代广场、金中环、凤凰大厦、新世界中心、星河世纪写字楼、国际交易广场、海岸城东座等项目集中入市,供给总量超出50万,由前三季度需求市场快速转入供给市场,潜在购置力得到了极大释放,受投资市场带动,写字楼销售出现了罕见抢购现象,总建面12万多平方米卓越时代广场推出不足30天销售率就突破了40%。据初步统计,第四季度深圳写字楼成交量超出15万平方米,整年突破30万平方米已成定局,为1997年以来历史最高统计。 3. 价格整体走高 前三季度深圳写字楼市场整体成交均价11716元/平方米,和去年同
4、期9558元/平方米均价相比上涨幅度超出22%,进入第四季度以后,以卓越时代广场为代表高端写字楼物业成为市场主力,在物业品质及投资市场双重推进作用下,市场成交价格深入大幅度提升,时代广场、新世界中心、国际交易广场均价全部突破了18000元/平方米。二、市场特征 1. 高端市场深入集中 据同致行商务事业部研究显示,近两年内深圳市写字楼潜在供给量超出120万,而福田中心区将是未来市场竞争绝对主战场,其写字楼潜在供给量超出80万平方米,约占全市供给总量70%,且关键为超高层高级大开间写字楼,相对于现在全市每十二个月30多万平方消化量,竞争相当猛烈。 2. 二、三级市场联动,空置率连续下降 受供给市场
5、不足及投资市场升温影响,福田中心区成为深圳写字楼绝正确主战场,成交量及成交价格均实现历史性突破,同时南山商业文化中心区海岸城东座、中心西区金润大厦、华强北鼎城国际表现仍然抢眼,开盘一周内基础售磬,在二级市场带动作用下,前三季度写字楼三级市场成交面积超出20万平方米,首次超出二级市场,价格上涨幅度超出10%。二、三级市场良好表现消化了大量前期空置物业,从开始,空置率已连续11个季度保持下降趋势。 3. 供求结构性失衡从全市写字楼产品未来两年供给结构来看,高端产品百分比超出65%,且关键分布在中心区和华强北一带,集中了卓越时代广场、新世界中心、国际交易广场、现代商务大厦、江胜大厦、财富大厦、经贸中
6、心、中航广场、华强广场等一批高端项目,且关键走大开间高级写字楼路线,目标用户瞄准含有较强实力国际中国大企业及投资客,产品、价格和目标用户定位基础一致,竞争日趋白热化,而中端和中高端市场供给则相对不足,存在较大市场机会。 4. 供求阶段性失衡 受城市总体计划和政府土地拍卖节奏影响,中心区写字楼入市相对集中,展现出显著阶段性失衡特征,前三季度写字楼供给严重不足,而第四季度忽然放量,新入市项目体量靠近50万平方米,尽管销售场面火暴,但猛烈市场竞争不可避免。从长远来看,中心区写字楼物业含有高度稀缺性,即使短期内供求矛盾突出,但伴随深圳经济连续快速发展及国际影响力逐步扩大,对中高级写字楼物业需求仍然旺盛
7、,中长久仍然看好。 5. 写字楼市场在-达成阶段性顶峰 从深圳写字楼市场供求趋势估计,在实现快速发展基础上, -写字楼市场将达成阶段性顶峰,实现历史性突破,整体写字楼市场将开始逐步趋于平衡。 6. 市场细分主导未来竞争格局尽管现在写字楼市场交投活跃,价格仍处于新一轮上升通道中,但供求结构性和阶段性矛盾仍然突出,投资市场发展显著快于自用市场,将在一定程度上影响写字楼市场连续快速增加。中端和中高端细分市场仍存在较大市场空间,但高端写字楼市场猛烈竞争不可避免,差异化产品及形象定位将主导未来竞争格局。深中心区11月猛推写字楼 价格将大幅上升估计推盘超出35万平方米,将创整年写字楼单月放量之最,价格也将
8、再创新高 10月29日,在中心区金中环商务大厦率先开盘,从而拉开了中心区写字楼巨量投放序幕。据记者统计,11月中心区将有超出35万平方米写字楼上市,为整年最集中30天。 价格或将大幅上升 记者得悉,在11月将要上市这些写字楼中,包含了已经上市金中环商务大厦,和已经明确表示本月一定开盘星河世纪、新世界中心、卓越时代广场等项目。 几天前,卓越时代广场以1.4万元/平方米价格起价,进行整层内部认购,一天销售9层,创作了中心区写字楼销售好成绩;随即,10月29日开盘金中环商务大厦即使没有推出写字楼单位,不过就其商务公寓销售情况看,市场反应良好,现在推出单位已基础售空。据了解,这一项目立即面市写字楼价格
9、将在1.5万元/平方米以上。 卓越集团总裁李晓平在接收记者采访时表示,她对中心区写字楼市场表示乐观。她称卓越时代广场会坚持根据预定价格销售。她同时还透露,卓越时代广场出售百分比仅占6成。 另外,据新世界中心策划经理刘清平介绍,新世界中心11月肯定见面市,而且价格会比现在中心区全部楼盘全部高。对于业内传言2万元/平方米价格,刘清平并未否认,但她强调,现在价格还没确定。 市场需求已经升温 ,写字楼市场有良好开端,但在新政影响下,前三季度成交反而同比去年有所下降,直至9月,下滑势头才止住,重新表现出了活跃。 据中原地产深港研究中心“前三季度深圳写字楼市场研究汇报”显示,在深圳GDP稳定增加、新盘集中
10、放量等众多利好原因影响下,估计第四季度市场需求会表现强烈,成交将大幅上扬。而其中,现代物流业、金融业、高新技术、文化产业将继续饰演着写字楼市场需求主角。 在这么情况下,全市写字楼全部出现空置率下降局面,记者现在掌握到数据显示,南山平均空置率在5%以下;罗湖人民南、蔡屋围商务圈办公楼空置率仅为3%。深圳市民置业调查汇报 一般白领阶层为意向购房主体,目前楼价超出一般市民购置能力 从调查结果分析,意向购房者分布特征为:年纪介于26-35岁,学历为大专及本科,家庭年收入介于6-12万元之间,由此可见,现在有购房需求市民大多为准备结婚或结婚很快年轻人,作为一般白领阶层,收入不算高,也没有太多积蓄,以她们
11、购置力所能购置是中等房,而现在市场上推出大多数楼盘价格远在她们承受能力之上。从今年深圳推出楼盘结构看,中等、高级楼盘居多,而符合大多数人购置能力楼盘不多,故而她们能力所能及楼盘无不出现一片火爆之景象。能够这么认为,现在深圳市场火爆现象和供需结构倒挂有一定关系。 商品房供给和市民需求不符,引发市场局部火爆 调查结果显示,深圳市民需要户型关键为2房及3房,分别占50.3%、40%,而所需户型面积集中在60-100平方米;市民计划购房总价平均为64.1万元/套,关键分布于30-80万元之间,预期支付80万元以上购房不到两成;市民能够接收单价平均为6408.4/平方,关键分布于4000-8000元之间
12、,能接收8000元以上单价不到20%。可见大多数市民需要是满足基础居住需要一般住宅,不用多宽大,价格也不能太高。反观目前市场上推出楼盘,2房、小面积户型比较少,单价在8000元以下楼盘在关内已难得一见,主流户型总价往往全部在80万元以上。反差如此之大,关内单价在8000元以下或小户型楼盘刚推出,就被抢购一空景象就不难了解了。 罗湖区淡出市民视野,南山区渐成置业新宠 调查结果显示,深圳市民购房首选区域为南山,其次为福田;认为房地产最具升值潜力区域为南山,其次是福田;罗湖区不管是市民购房选择,还是升值前景已退居二线。伴随城市中心西移,南山配套不停完善,房地产开发量集中,南山成为市民置业热点区域已是
13、肯定趋势。 市民关注开发商诚信,忽略市场、政策等潜在风险 市民购房比较重视风险,67.3%被访市民表示购房时会重视风险,但关注点更多在开发商,对政策、市场、收入改变等这些潜在风险原因则关注得比较少。市民购房更多关注眼前看得见风险,而忽略可能带来更大伤害潜在风险,这对市民本身利益,和深圳楼市健康发展全部是大隐患。 市民认为明年楼价仍将上涨,对市场前景普遍乐观 大多数被访市民看好深圳楼市前景,八成多被访市民认为明年楼价还会上升;近二分之一被访市民认为深圳楼市含有升值潜力。基于对楼市升值潜力预期,楼市逐步成为市民投资追捧对象;出于对楼价连续上涨担忧,市民不惜节衣缩食,提前购房,以牺牲生活质量为代价。
14、目前深圳楼市火爆场面由此可见一斑,不理性购置行为推进了目前楼市发展,但后续发展留下了隐患。 市民认为深圳楼市供不应求,商品房供给结构不平衡 对于深圳房地产市场供需现实状况见解,半数被访市民认为供不应求,其中有28.1%认为不平衡表现在商品房供给结构方面。多数市民所需商品房供给量不足,在市民心中形成供不应求印象,进而产生“盲从”行为,去追捧楼市;甚至有部分市民不得不突破风险线,购置非自己能力所及商品房。 综述 超前消费暗埋风险 经过此次调查,能够看到,年纪在26-35岁青年白领是商品房需求主力群体,所能支付购房总价平均为64.1万元/套,上限不超出80万元/套,能接收单价在8000元/平方米以内
15、,平均为6408.4元/平方米。想购置是满足基础居住功效一般住宅,户型为2房或3房,面积控制在100平方米以内,而目前市场上供给楼盘和她们购置能力及需求方向不尽相符。 市民对深圳楼市发展持乐观态度,认为明年楼价还会上涨,楼市含有比较大升值潜力。基于这种乐观判定,和市场引导,市民已将超前消费或超能力购置理念付诸行动。市民这种消费行为及对楼市乐观判定,加之商品房供需结构不平衡,给深圳房地产市场留下隐患及可能产生伤害,值得思索! 见解之一 供给结构性失衡 大户型让置业者犹豫不前 王波 同致行(中国)地产顾问总裁 房价居高不下,造成这种局面关键原因应该是深圳房地产结构失衡造成。从深圳土地供给情况来看,
16、去年深圳市政府供给了0.2到0.8平方公里,而以前是1.2到1.5平方公里,那么,相对于以前我们把土地供给压缩了30%40%,去年土地供给大部分集中在关外,因为关外现在整个消费结构和消费理念改变,使原本能够在关内建110平方米一套三房,在关外就变成150、160平方米了,所以整个面积又涨了20%30%,大户型住宅让很多置业者犹豫不前。而且今年上六个月深圳房地产投资下降了20%左右。按去年商品房销售量来看,销售量涨了,整个投资也涨了,因为土地供给结构性问题,就产生了这么矛盾。在一定程度上有结构失衡。 关外房子档次提升太快 郑叔伦 中原地产副总经理 供给结构性失衡能够从两个方面来解释,第一个是区域
17、不平衡情况,我们发觉很多楼盘全部是在关外,全部是由一个大发展商或品牌发展商去做,房子档次上全部比较高,所以整个关外房子价格拉升比较厉害,像龙岗、宝安,整个上六个月增幅是比较高,估量在25%-30%。第二个是住宅结构不平衡,因为土地稀缺了,很多发展商开始会去做豪宅。原来是做部分比较中等楼盘,不过土地稀缺了,开发商想赚更高利润,只有做豪宅。所以我们发觉今年豪宅供给量比较多了,创了历史新高,这也使得一般置业者在看似大量推盘量中极难找到自己位置。 房地产整体供给担心 陈枫 海岸地产副总经理 依据现在情况,房子销售,可能市场供求关系矛盾比较突出,还不仅仅是一个供给结构问题。从刚刚公布调查结果来看,想买价
18、格低房子太缺了。不仅如此,那些高端产品,在开盘那几天卖完也很多。而且解筹率还很高,这么情况来看深圳供需矛盾很担心,高端产品也很短缺。这说明深圳房地产市场应是整体供给比较担心。见解之二:市场已经抵达投资节点 深地产投资率仅次于上海 陈劲松 世联地产董事长 通常来讲,供给结构不平衡应该是高级房子卖不出去,一般房子应该有大家买,可是市场没有表现出来,高级住宅不愁卖,一般房子也有不少人在观望。我认为假如再出政策话,有可能很快就进入楼市敏感期了,就是震动摩擦。而在前期市场会有一个亢奋状态,房地产市场表现就是投资过热。 上海投资买房者占总成交量25%-30%,所以此次宏观调控对它影响很大。从深圳市统计局提
19、供数据来看,深圳就仅次于上海,大约是在17%,假如17%投资率是真,那么警戒线就在20%。我们真不期望这么。说老实话,这只能是提前消费透支,整个行业处于一个亢奋状态,和上海现在情况开始靠近了。 关内炒房严重 李洪伟 一般置业者 冠上了豪宅名义,然后以豪宅价格出售,你现在是不是真就达成了豪宅等级呢?我们中国人讲究就是生活越来越好,不过现在现在看来是无底洞,房子是中国人衣食住行根本需求。特区内住房供给,我认为只有少数人在受益,少数人其实大部分全部有房了。用二次置业来形容她们我全部认为不正确,她们在炒房地产、货币投资,说得不好听点叫投机。 市场承受能力较大 郑叔伦 中原地产副总经理 对现在深圳房地产
20、价格来说,今年很多媒体也报道,今年上六个月上升12%,我们也做了调查,今年提升12%,到底能不能接收呢?我们发觉一个比较有趣事情,用户还是认为6584元价格还不是很离谱,还是能够接收。所以我们现在能够说,深圳楼市还比较健康。 我们做了一个区域方面调查也发觉有50%左右用户,认为福田区楼市价格偏高,另外有些人认为最合理价格地域是南山,即使南山今年有很多豪宅,但我们发觉南山房地产市场还是大家全部认为比较合理,这说明深圳房地产市场承受能力还是比较大。 见解之三:房价今年涨20%,危险! 深圳欲实现整体增值 国世平 深圳大学经济学院国际金融研究所所长 以前深圳市以卖土地获取资本,现在不能这么做了,而是
21、要使整个深圳市土地全部升值。整个城市升值话,消费者可能要支付高房价,所以未来深圳房地产市场价格不会太低,因为深圳市政府决议,使整个深圳市整体实现增值,那么它地价肯定要高,高地价在提升开发商成本前提下也使房价产生增加。 上涨过速带来风险 王波 同致行(中国)地产顾问总裁 去年我估计今年房价会提升5%,结果涨了5.4%,今年政策也很敏感,我估计深圳房价上升趋势会在20%左右,能不能到30%不知道,我估计20%出头一点就不得了了。深圳房价这么涨,我忽然想起了在前年时候请教刘洪玉教授(清华大学房地产研究所所长)相关房地产泡沫问题。她提出房地产泡沫有三个标准,第一个,房价快速上涨。第二个标志,租金回报率
22、低于银行率。第三个标准,炒房人多过用房人。现在看来,深圳现在仿佛是快速上涨,20%算不算快速上涨?仿佛快了一点,已经很危险了。 上涨背后就是隐患 陈枫 海岸地产副总经理 今年上六个月深圳房价就涨了12%,下六个月像王波董事长讲可能会突破20%,我坚信今年房价会突破20%,第四季度可能会加紧上升。现在深圳新推出楼盘不是8000就是1万,关内楼盘全部是高端产品,现在基础上没有多少中低级产品推盘。第四季度房价可能会加紧上升。此次深圳房价上涨,其实还是刚刚开始。这么一个房价上涨背后,轻易使市场发生隐患。 深圳不能和上海香港比 李洪伟 一般置业者 我们大家需要住房,而且期望房价有合理性增加,而不要增加得
23、过快,因为实际上你增加得过快,对大家来说,风险也同时加大了,作为买房者和卖房者风险全部加大了,我认为现在就已经不是良性在增加了。尤其是作为消费者来说,现在完全是不知道处于什么样境地,因为国家有明确政策是要抑制房价,即使我们知道政府是不期望房价下跌,不过我相信国家还是期望老百姓稳定,稳定是前提,就要让老百姓安居乐业,所以我相信政府也不期望房价上涨过快。 深圳作为经济特区,它发展速度和它消费水平,已经远不像前几年那样和内地差距那样大了,这几年已经是在慢慢地找一个平衡点,我认为深圳房地产不能像刚才几位老总说那样和上海、香港来比,你要多比一比中国其它绝大部分省市全部没有深圳房地产价格这么高,内地生活水
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