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东方xxx花园完全销售手册

第一部分：项目概况
1、 项目名称及意义
东方xxx花园
ORIENTAL HAVANA GARDEN

东方xxx花园解释为：
东方：太阳升起地方，广阔神奇热土，珠江地产在从化市开发建设一个大型项目，将在这片热土中崛起，她如同东方太阳，破晓而升，朝气蓬勃，充满火热生命力，我们寄望于该项现在景辉煌，影响力如同阳光，光芒四射，造福大众。
夏：表示广东地处亚热带地域，夏季较长，具热带风情。
湾：流溪河水系曲折蜿蜒，水为生命之源。
拿：从字型上看，是“合”和“手”组合，意为此项目是珠江地产和从化市人民政府精诚合作结晶，视为各方众手之合，智慧和力量聚合。
“东方xxx花园”项目将围绕夏日河湾热带风情而设计，集拿世界各地旅游度假风景区之精华，既能表现从化市旅游度假战略地位，又隐含着对环境保护重视，此项目将成为最好人居环境建设典范。
2、 概况
东方xxx花园是在广州以北从化走廊一处高尚渡假小区，它将温暖拉丁风格融入流溪河天然风景。东方xxx花园首期将拥有在105国道上平台式正门、和集购物、餐饮和社交诸功效于一体小区广场。将广场和周围沿河区域和住宅区域连通是xxx街，此主街有商店和公共设施，两旁梧桐树红花绽放，又是一景。
小区广场东北和东南分别为xxx区和竹园区，紧邻流溪河为河岸区，中央山丘上为山顶区。在每个街区，因为精心设计建筑物位置和采取短而直开放式街道并种植行道树，街道和开放空间形成独特格局，以取得最宽广景观，并方便居民对大自然使用。
首期开发项目包含：
- 小区广场周围和xxx街两旁零售商店和餐馆
- xxx区、竹园区、河岸区和山顶区街区，包含458个住宅单元：
- 山顶区X个独立屋/别墅
- xxx区、竹园区和河岸区X个连排别墅
- xxx区和竹园区X个叠加别墅

- 幼稚园
- 娱乐设施：
- 行人和自行车大道
- 沿河公园：
- 多功效草坪
- 运动场 (网球、篮球等)
- 野餐区域
- 流溪河走廊
- 河滩
- 天然小径
- 带观景台和游泳池山顶俱乐部

3、 位置
项目用地位置
105国道以西，从化市太平镇和神岗镇交界处，沿流溪河两岸区域
项目周围环境优美，一河两岸、山清水秀，自然生态保持良好，俗语所说“从化三宝”即指森林、空气和水。超出80%绿色植物覆盖率，空气中每立方厘米负离子含量在1000个以上，大气污染浓度低于国家大气环境质量一级5-12倍，比广州市区低8-12倍；流溪河水质清澈，是广州市饮用水关键起源，几乎占了广州市自来水用水70%；项目内青山环抱天然水库及风光旖旎凤山，更是不可多得旅游美景。从化温泉是世界著名两大名泉之一；从化市亦取得了“广东省环境保护第一城”美誉。
所以从项目中长久发展来看，这里将是广州周围唯一一块不会被工业污染“天堂”，极其适宜居住。

4、 交通
本项目地域交通十分便利，距广州市区x公里，车程x分钟。向整个珠三角经济区辐射网络结构。计划及现有路网将珠江三角洲联为一个整体，从化在此金三角北端，交通极为方便。本项目周围交通干线关键有：x国道、x高速路等。经过这些交通干线，本项目将能快速快捷地和整个珠三角快速轨道网络联成一个有机整体，x
5、 项目规模
本项目用地总面积x亩，其中：x亩在x镇内，拟建成住宅及商业区；x亩在神岗镇内，；总建筑面积约x万平方米；总投资x亿元人民币，x
6、 开发商
广州市从化珠江房地产开发
7、 建筑商
广东珠江工程总承包（已经过ISO9001国际质量标准体系认证，曾建设华景新城、骏景花园、帝景苑等）
8、 计划设计企业
美国SWA企业
9、 园林景观设计企业
澳洲格拉斯比
10、 物业管理企业（x
11、 入伙时间
首期暂定于x月x日交楼
第二部分：企业介绍
1、 广东珠江投资介绍
广东珠江投资成立于1993年，是一家集房地产开发、高科技通信网络、路桥建设、金融投资于一体集团企业，企业涉足领域包含房地产开发、设计、建设、装饰、销售、物业管理、百货、保健医疗、通信网络、高速公路、证券等大型企业集团，拥有28家全资或控股二级企业。集团企业开发楼盘包含旭景家园、翰景轩、愉景雅苑、南景园、鸿景园、顺景花园、暨南花园、骏景花园、华景新城、珠江计划大厦、南方通信大厦、天河信源大厦等部分综合质素佳楼盘。广东珠江投资开工项目占地面积达215万平方米，已完工面积265万平方米，总销售额约120亿元，99年度广州市房地产商综合实力排名第八；完成投资20强排名第十；销售收入20强排名第四；完成税利20强排名第四。-均取得“广州市房地产综合实力30强称号”。广东珠江投资雄厚实力为本企业快速发展提供了强有力保障。
广东珠江投资已发展为集房地产开发，业务包含珠江地产、珠江建设、珠江通信、珠江投资和公益事业。
珠江地产：利用丰富土地资源，雄厚经济实力，良好社会信誉，多年开发经验，建造质素优异、价格适中、科技含量高、具环境保护意识新型住宅。现在，珠江地产已是一家在全国树立珠江品牌著名开发企业，其著名楼盘包含华景新城、华南新城、暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、逸景翠园、珠江帝景、南景园、顺景雅苑、信源大厦、南方通信大厦、北京骏景家园等项目。
珠江建设：以广东珠江工程总承包、广东珠江建筑工程设计企业、广东珠江装饰工程为基础，树立、质优价廉、设计超前新型产品形象。
珠江通信：以服务社会、服务大众为中心，结合珠江地产，为用户提供便利通信网络、信息传输服务，包含广东盈通网络投资建设IP网络，广东盈润通信开发小区智能系统等。
珠江投资：包含领域包含证券、高速公路、市政工程。参与投资广惠高速公路、广发证券，垫资建设天河北路延长段等。
公益事业：企业秉承取之社会，服务社会宗旨，经过发展自己，造福社会。企业主动参与市政建设，主动支持教育事业、社会保障事业。企业前后捐资建设中山大学外语大楼，扶持贫困山区学校建设，捐广州慈善医院等。
2、 广州珠江房地产开发中心介绍
（1） 企业介绍
广州市从化珠江房地产是由广州珠江房地产开发中心及广东珠江投资控股大型房地产开发企业，其股东之一广州珠江房地产开发中心专职负责广东珠江投资属下楼盘开发工作。企业“以用户为中心，以人才为资本”为经营理念，并已于11月完成改制规范注册登记，企业经营目标是“建成广州市房地产行业内高品质适中价格楼盘大型发展商”，树立高素质、中价位珠江大众住宅形象。现在斥资建设楼盘有旭景家园、翰景轩、新洲项目、南景园项目、南通城项目、耐火厂项目、赤沙项目、地化所项目、珠江南岸、水泵厂项目等，用地面积约250万平方米，正在洽谈项目有科学城项目、东莞珠江新城、天津项目等，用地面积达970万平方米。翰景轩取得“广州十佳白领小区”、旭景家园荣获“广东省生态环境保护小区成功开发典范”。

为了高质量地搞好设计工作，我企业又前后引进了一批高素质人才，其中包含多位一级注册建筑师、一级注册结构工程师已经介入我企业设计工作，她们中部分设计人员曾于广东珠江建筑设计工程企业（甲级资质设计企业）得到锻炼，并已经为珠江地产相关项目作出优异设计作品，也将为广州瀚思设计建筑咨询延续珠江地产设计产品风格，为广州贡献更多高质量设计作品。
企业在成立不到十二个月时间里，已完成了旭景家园、翰景轩等项目标策划和设计工作，因我企业计划、设计理念超前并在楼盘开发中得到了很好表现，旭景家园荣获“广东省生态环境保护小区成功开发典范”。
第三部分：房地产市场情况
1、 简况
行政区域调整给广州市提供了一个建立大山大水格局国际城市机遇，广州市在城市总体计划中提出建立以广州为主体，番禺、花全部、从化、增城为副中心结构，。在其远景计划中强力扼制城市北翼组团发展，使向北发展控制在华南路以南地域，严格控制流溪河水源保护区不受侵蚀，形成一个和自然生态紧密结合，密度较低，景观优美，有机协调绿色生态区域，从化地域凭借其良好生态环境及丰富旅游资源，将成为广州住宅郊区化发展主导方向之一，形成高素质生态区和广州市后花园旅游疗养地。在从化市从化“东方xxx花园”规模宏大，环境优美，交通便利，将是广州市北部地域极具影响楼盘。
从化市房地产市场
广州北部从化，是荔蜜之乡，旅游胜地。南有地球北回归线科学公园、中有著名遐迩温泉风景区，北上就是流溪河国家森林公园，北行到从化吕田，就有亚洲最大抽水蓄能电站。“好山好水好地方”，但长久以来，因为北部计划前景不明朗，且经济发展相对滞后于广州南部地域，北部空有大好河山而不受广州人青睐，北部及次北部房地产业一直是自产自销为主，虽有发展空间，但后劲乏力，更没有成为当地经济发展支柱产业，部分早期开发楼盘甚至遭遇停产厄运。逃离城市、回归自然呼声越来越高，成为广州人逃离烦嚣闹市，回归自然理想选择。
从化市房地产市场多年来得到了发展，x年房地产开发投资额为x万元，增加x！年末土地已开发面积为x万平方米，增加x%！住宅施工面积x万㎡，住宅完工面积x万㎡，分别占广州全市x%和x%。x年从化市住宅实际销售面积也从x年x万平方米上升到x年x万平方米，升幅达x。上述数据一定程度上表明开发商对从化市房地产市场信心增强，加大了房地产开发项目标投资力度。从化市房地产市场正处于快速上升阶段。另外，现在从化住宅建设面积在广州市中所占百分比还较小，不到x，还有较大上升空间。
2、 广州市近郊房地产市场概况
①1-9月，广州共成交别墅877套，成交面积19.91万㎡（占住宅市场3.6%)，成交金额11.247亿元（平均成交价5650元/㎡），而截止7月，别墅成交已超越13.77万㎡水平，别墅市场成交活跃。
②广州南部华南板块突起；东部板块尤其是凤凰城崛起，引发市场极大关注和参与。，广州西北部板块亦因雅宝新城、金碧御水山庄、南航碧花园而快速崛起，能够估计伴随国际机场搬迁运行、风神汽车基地建设等一系列利好原因带动，该区域市场将深入发展。
③西部已经有多家实力雄厚房地产品牌企业进驻，如万科在黄岐拿下657亩地并将在多年全方面开发；广州五元集团在黄岐开发规模达3000多亩“绿琴花城”也会今年推出。
3、 近郊房地产市场特点

Ø 别墅价格呈下滑趋势，碧桂园凤凰城“白领也住得起别墅”，联排别墅50万元起，华南碧桂园独立别墅98万元起，金碧御水山庄广告价25万元。
4、 竞争对手情况
[逸泉山庄]项目情况
（1） 背景资料
[逸泉山庄]是由广州城建集团开发一个大型高级休闲、度假居住区，在从化市神岗镇，面积约3500亩。首期开启区占地200亩，于9月动工建设，至6月30日交楼时止，已建成大型会所，和包含独立别墅、双联体别墅、多联体别墅和公寓住宅在内几百套商品房，其中联体别墅已售完，现在只售剩少许公寓和独立别墅。发展商于x月、x月分别开始开发建设。x区、x区占地面积分别为x亩和x亩。鉴于首期销售，，所以此次推出二期“xxxx”全部单位均计划为别墅，分别有xxxx别墅、xxx别墅和旋转型别墅。现在总体销售率超出x%。
（2） 宣传卖点：。荣获全国“生态环境保护小区示范点”。
（3） 面积、价格情况
A. 二期单位情况
别墅类型
户型
建筑面积（㎡）
露台面积（㎡）
花园面积（㎡）
价格（元/㎡）
套数
别墅
x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x
xx
x.x
x.x
x.x
x.x
x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
别墅
FS
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
别墅
BS
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
合 计
x x.x
—
—
—
x.x
注：花园售价按x.x元/㎡计；露台售价按x.x元/㎡计。

B. 一期单位情况
别墅类型
户型
建筑面积（㎡）
露台面积（㎡）
花园面积（㎡）
价格（元/㎡）
多联体别墅
x.x
x.x
—
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
双联体别墅
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x
x.x

C: 价格
剩下货尾单位，推出一口价
四联体别墅：总价x.x万元；单价x.x元/㎡（一口价）
三联体别墅：总价x.x万元；单价x.x元/㎡（一口价）
复式：总价x.x万元，单价x.x /㎡

D: 项目分析
优点：此盘推出能立即地填补市场空白。
弱点：给人以建筑群密集、拥挤感觉。
第四部分：销售策划
1、 项目定位
东方xxx花园（ORIENTAL HAVANA GARDEN）高等级墅住宅区。
2、 宣传口号项目形象
目标用户
广州周围二次置业以上中高收入阶层；港澳台、外籍、外省经商人士；。她们热爱健康生活，向往渡假休闲生活方法，关注家庭生活质量，为有车一族，熟悉从化旅游资源。
3、 媒介推广
4、 诉求关键
5、 看楼车
6、 促销方法价格
第五部分：建筑计划
1、 建筑设计单位
2、 项目计划和规模
3、 周围地块计划
4、 设计理念
5、 建筑特色
6、 园林特色
7、 户型特点
8、 装修标准
第六部分：小区配套
1、 会所
2、 教育
3、 运动
4、 中心广场
5、 医疗
6、 购物
7、 交通
8、 酒店
第七部分：开发
1、 预售证
2、 施工许可证（暂未有）
3、 开发计划

用地面积
（亩）
用地百分比
容积率
建筑面积
（平方米）

总计

第八部分：工程
1、 工程进度
2、 施工单位
广东珠江工程总承包
3、 监理单位
广州敬业建设监理
4、 工程质量管理
从化市建设工程质量监督站
第九部分：物业管理
1、 物业管理企业介绍
“广东康景物业服务”是合生创展控股大型物业管理企业，成立于1999年8月。现在，企业下设行政部、人力资源部、财务部、管理部、保卫部、工程部、会所部、租赁部、尊贵服务中心、维修队及各物业管理中心。拥有职员近1500人，为广大用户提供全方位、系统化物业管理服务。
企业提倡“以人为本、发明健康生活”管理理念，强调物业管理透明化、规范化和程序化，全方面推行标准化管理制度，并取得ISO质量体系认证。企业以“用户为中心，人才为资本”理念打造全新企业文化体系，尊重知识，尊重人才，现在，企业全部中层管理人员均为本科或以专科以上学历，其中硕士以上学位占了30%，且全部持有“中国物业管理企业经理岗位培训合格证书”。
企业现在管辖楼宇面积200万平方米，共1万多户，辖下各楼盘包含：暨南花园、骏景花园、愉景雅苑、逸景翠园、华景新城、帝景苑、南景园、珠江计划大厦、旭景家园、华南新城、珠江帝景。
2、 安全保卫提供服务智能化系统（小区文化（暂未定）
3、 管理费关收费第十部分：购房手续付款方法
1、 认购须知
2、 按揭须知
第十一部分：答客问