楼盘项目市场调研报告样本.doc

新时代怎样操作别墅项目

步骤一、捕捉别墅最优目标消费群
别墅购置者是我们服务对象，她们组成内容，年纪、教育、收入、性别、家庭情况等，全部是确立别墅市场定位关键点。同时，消费者行为习惯、消费心理，能够为项目计划和设计项目营销专题确定提供指导。
一、别墅消费者共性
建在不一样市场环境中别墅要面向市区“薪富一簇”，有就关键卖给了城镇结合部乡镇居民。这说明不一样区域市场环境孕育了不一样别墅同时，不一样产品消费共性心理：
1、身份和阶层象征――别墅灵魂
（1）别墅是亚文化载体
市场经济效益标准使资源逐步由低效益向高效益处转移，作为资源支配和管理者人无疑能够被看做资源不停分化重组，一部分人会掌控更多资源，所以阶层产生了，愿意为优质空气付出更高代价人群逐步形成，这部分人有回归自然亲和自然意愿。正象部分教授所言，“亚文化正是房地产赖以生存和发展社会基础和文化基础。房地产消费群实际上是一个特定文化模式下亚文化群，文化是整个社会生活方法总和，而亚文化群则是在特定区域中含有相类似文化、爱好、爱好、习俗等生活方法人群”。在市场经济条件下社会生活中，一天就能够产生一个“暴发户”，但三年却不能培养一个“精神贵簇：。这就是文化内涵稀缺性表现之一，别墅是亚文化载体，别墅精神就是别墅灵魂。
（2）别墅满足居住者表现身份和社会阶层需要
按马斯洛需求层次理论，在人最基础衣食住生存问题处理后，大家将渴望她人尊重，新兴中产阶级人群渴望社会认可她们存在价值，她们在超越穿戴名牌后，更期望以居所表现她们身份，而住房能够使居住者身份和阶层一目了然，居住地域、小区类型房子外观特征能告诉你房东所属社会阶层。开发商也谙熟此道，纷纷抛出多种题材并以广告提升物业文化精神。别墅含有更大空间去设计定位居住文化理念。别墅将表现居住人身份和社会阶层这就是别墅灵魂。
2、别墅生活――自然鲜氧最好选择
住宅演进是大家追求生活质量获取居住效用最大化历史过程，生活质量则是大家对各方面需求综合满足程度抽象量度，总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号心理感受程度。
人作为一个独立生理系统，不停和外界进行物质和信息交换，“健康生活”关建指标是大家对摄入物质和接收信息可控制程度。摄入物质决定肌体“硬件”系统健康状态，而接收信息对大家心理和精神状态影响更大。早在多个世纪以前大家就认识到“病从口入”道理，并在上个世纪发觉人天天需要仪食品1千克，饮用水3千克，呼吸氧气15公升。大家对改善生理系统物理环境进行了不懈努力，对食物生产和加工从农耕火种到工业化农场，又从大量使用化肥增量生产到重视绿色食品精细生产水加工也是从自然水到粗加工自来水，从粗加工水到精细加工矿泉水、蒸馏水。大家仅仅是对摄入食物、水进行了史无前例精细加工，且精细度不停地提升，远远超越了精耕细作、食不厌精程度。但对吸入空气，即使科学发展到今天，大家仍然不能对可吸入空气质量作行之有效质量加工。在食品方面，大家正在疯狂追求脑白金之类“异化食品”，对可吸入空气质量改善仅仅局限在降低工业有害物排放和大规模植树造林绿化工作上，不难证实任何城市绿化工作对空气净化贡献不足以抵消城市化进程对空气造成污染危害。现在世界很多大城市绿化率在45%以上，但城市污染问题并没有得到根治，再看上海城市绿地计划建设目标：上海市城市绿化率能够达成35%。城市中心表面绿地增加了，但因为高楼大厦林立使建筑物水泥侧面积增加愈加快，高容积率使得单位面积空调数量增加和废气排放　增加，所以其正负两方面原因之和作用结果还是空气质量深入恶化。
伴随人均收入不停提升，越来越多人看重空气质量，植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出新鲜氧气，每平方米草地产生氧气是一个定数，一颗树木叶面表面面积产生氧气能够和3平方米草地所产生氧气相等。只有当绿地面积大到相当程度，城市绿肺功效才能抵消空气质量下降，所以大家唯一选择是逃避城市，选择住在郊外。不难证实本身于大面积连片绿地别墅区域所吸所吸入空气选题质量高于城市孤立绿地边空气选题。1平方公里绿地效果和50平方公里绿地效果远不是50倍算数级差异，而最少是250倍几何级差异。所以城市中心花园洋房绿地大气空气质量也远不如别墅区空气质量好。现在条件下，大家新鲜空气（和高标准生活）唯一处理方案是远离城市隹在郊外别墅。在收入条件约束下，大家最可能先对食物和饮料进行选择，最终才能对可吸入空气进行选择。所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅：高级阶段。
其实生态小区总体布局、单体空间组合、房屋结构、自然能源利用、节能方法、绿化系统和生活服务配套一切工作，全部　是以改善及提升人生态环境、生命质量为出发点和目标。
二、别墅目标用户群分析
楼盘价格是划分消费群体最关键一个标准之一，拥有一定经济实力是消费者选择购置别墅一个先决条件。另外，在同行大家楼盘中消费者选择通常住宅还是选择别墅则关键取决于她是否拥有以上提及别墅消费群共性心理和对产品设计认同。
我们对这一总体消费群体组成份析以下几点：
分析　一、窗户年纪组成和家庭人口
●个人购房用户年纪基础在25～60岁之间，以30～50岁为主，家庭人员结构在3～6人之间居多。
分析二：用户职业背景组成
●“由外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士组成国外购置需求，尤其是在中国加入WTO，和伴随开放深化，在中国工作外国人增多，国外购置需求将不停扩大。
●“海归派人士”。即从欧美留学归国创业者。伴随绿洲政策调整和投资环境改善，大批留学人员回国创业，她们要求高质量生活和理想居住环境，回国人员不停增加，而成为关键购置群体之一。
●港、澳、台人士，因为港资企业增多和香港高楼价，港人在内地置业不停增加（如珠江三角、上海、北京等地），几百万元在香港根本买不

到别墅，而在中国却能买一套不错别墅。尤其是一些神秘富豪，喜爱在内地一掷千万购置“天价别墅”。
●中资企业家，高级经理人及IT、金融、房地产界精英，精算师，她们积累了大量财富，追求生活品位和质量、改善居住条件时，多考虑郊区环境优美花园别墅。
●城市“中产阶级”，如薪资优厚律师、会计师、高级知识分子等，二次置业时多会选择良好人文环境经济型别墅。
●体育影视明星、优异科研工作者、文学家等名人名家，因个人贡献，“走穴”或知识价值，而一举致富，为避免“名人效应”很多不便，会选择一处幽静而高雅别墅。
●投资人士（来历复杂）。别墅抗风险能力较强，增值潜力大，尤其是部分出租型　或旅游型别墅，更被部分外来或当地投资客看好，低买高卖或用以出租。
●行业领军人物，关键是名列“福布斯”中国排行榜富翁们。
●“一夜暴富者”市场经济使致富路径多样化，并不违法投机取巧，别出心裁另类致富，使极少数“布衣”瞬间前进“富人俱乐部”，提升生活水准理所当然要买套别墅。
另外，部分优异企业，外资企业租套市区分墅或“空中别墅”办公现象仍然存在。
因为社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念差异，不一样别墅买家对别墅要求相差较大。外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注，而中国买家则更关心户型、面积、价格等。
一部分墅项目标目标用户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士，项目定位决定消费者定位。经济型别墅只可能是“中产阶级”，高级白领；高等级墅则可能是企业家，职业经理人，海外人士等；极品别墅则是面向那些一掷千金超级富豪们或“神秘人士”。
分析三：用户特征描述
● 她们属于社会上比较富裕一群，有稳定社会收入，含有较高甚至显赫无比社会地位；
● 她们含蓄内敛，深藏不露，不事张扬，不要“露富”；
● 生活阅历丰富，见多识广，视野开阔，含有国际化观念，对文化认同和敬慕，钟情于纯自然背景和高品质建筑，追求“珍品化”生活；
● 在释放成功同时，喜爱树立自我，标榜个性，追求独特文化品位，重视高质量休闲健康生活方法；
● 比较关注国家政治、经济新闻动态，以把握大局，掌控商界风云。
分析四：用户行为习惯分析
● 比较喜爱诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻；
● 工作比较繁忙，出差机会多，往返于市内、机场、大城市之间；
● 日常交际，高级应酬比较多，常常出入高级消费场所，如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等；
● 周末喜爱从事部分度假式休闲活动或参与国际化高级文化活动，名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是她们喜爱观看活动；
● 不喜爱太被注目，通常场所不爱露面，行踪甚至有点“诡秘”。
实操步骤二：
找到更正确别墅定位策略
一、别墅开发选址定位策略
1、别墅选址中“宏观概念”和“微观概念”
房地产开发中“地段定律”对于别墅来说，最适用不过了，因为三流地段不可能制造出一流别墅，选好地段是别墅开发实战第一段。
别墅项目标选址要有“宏观概念”，又要有“微观概念”。“宏观概念”关键是考虑项目用地在整个城市中区位：首先，当别墅在城市群之间时，结合项目定位，设计项目要辐射范围，选址上最好对各个城市全部有所考虑；其次，具体到所在城市，该地段最少是“价值地段”，含有稀缺性价值，或是潜力价值，是别墅市场空白板块或待热地块。
“微观概念”则是具体到某一地段情况，应有没有污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。
2、别墅关键选择区域及选址关键点
别墅项目标选址，应结合项目定位关键选择在：旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜效区、市内成熟商务区等。别墅小区选址应表现以下几点：
（1）环境资源稀缺性
得天独厚自然环境，具稀缺性景观资源，是最基础条件。有山、有水、有树、鸟语花香，是修身养性、度假休闲、居家生活之处，总体上是一流环境地段。
别墅选址分类
类　　型 特　　征
市区交通型
这类别墅因为建在市区边缘地带，从交通上来讲很方便，满足了家庭在工作、就医、就学及参与各类活动上方便。但这类别墅通常价格很高，非通常家庭所接收，再者，这类别墅也仅仅在中小城市能够建设，在北京、上海、广州等大城市因为城市总体计划和城市增容等问题，通常项目极难成立。所以这类别墅即使好，但有一定不足。
近郊综合型
比较有代表性一类，多分布在离城区近地域。因为这里土地价格已经大大降低，开发商有很大开发余地。因为投资群体较多，这类项目通常设计得较完美，价格相对来说也适应市场需要。中国很多著名别墅全部属于这类。
远郊风景型
在适合建别墅城市，如北京、上海、深圳、广州、杭州等地，充足利用远郊风景区建造别墅，让居住在这里大家充足享受大自然优美风光，返朴归真。因这类别墅消费群体较少，现在建并不多。
异地度假型
这是多年来伴随大家生活水平提升而产生一个新地投资理念，是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建一个度假和投资兼有别墅。比如北京红石实业企业就在海南博鳌，为北京成功人士专门精心设计建设一组魅力四射新别墅，该别墅群尚在设计中，便已预订一空。
（2）交通便捷性
别墅买家全部是有车一族，在市内办公、公务较忙，时间观念强烈，而且常常出差，所以直通市内或机场一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅强力卖点，而且车程宜在30分钟以内。
（3）人文资源优良性
指居住人文气氛，除去旅游度假区之外，任何远离城区“野山僻岭”全部可能是别墅“禁地”，即便风景也不错。因为居住讲究生活气氛，周围不能太荒凉，更不能有破败景观（如垃圾场等）。山有灵性、水有动性、人有友好性，能天人合一；含有乡土文化，或是山水文化，并能融于建筑文化之中，这么才能最终形成别墅小区生活居住文化。
（4）地段升值潜力可能性
房子不仅保值，还应升值，尤其是对于价值巨大别墅来说，仅能保值则轻易贬值，必需含有升值潜力或前景，这也是吸引投资性买家诱惑所在。别墅在地段方面升值潜力和城市计划亲密相联。新城市计划区、限制开发风景度假区、控制用地郊区边缘地带全部是具升值前景黄金地段。
作为独立式住宅，别墅已经摆脱了很多羁绊，完全有可能设计成为一个完全满足生活需要居住空间。建筑设计师们认为，居住舒适度不是某一个功效、面积单独放大，而是经过功效种类增加来提升。所以，双层楼高客厅，大幅外飘式观景落地窗、带有婴儿房、足够多客房和书房、能停下两辆汽车车库、大面积厨房和卫生间，还有专门桑拿房、洗衣间、储藏间、工人房等等，是好别墅必备要素。
（5）进退自如，居家出门两方便及完善生活环境
别墅应该　在城里还是在郊区？郊区空气清新，城里生活便利，似乎各具优势。城里空气质量是一个令世界头痛大问题，不过生活购物却是发展商就地能够处理小问题。小区里通常全部能够建设超市、餐厅、咖啡厅、酒吧、歌舞厅等休闲娱乐场所，有还没有保龄球馆、游泳馆等大型运动场所，只要设施配置齐全，生活问题自然迎刃而解。
二、别墅开发定位策略
别墅项目标开发定位是使项目含有针对性关键点，也是一个进行市场细分，确立开发操作模式过程。一个成功项目开发，应含有天时、地利、人和等要素，只有将国家政策，经济发展，市场基础情况，消费者选择及项目特点有机结合起来，方能投其所好、适得其所，在市场竞争中赢得胜利，这需要开发商首优异行正确开发定位。
别墅开发定位应做好以下方面工作：
1、战略定位
就是开发模式选择，是走规模化小区开发路线，还是选择旅游（地产）别墅开发模式，而标新立异开发模式或许更具吸引力：如别墅DIY，木（竹）制别墅、公寓别墅化等。这一定位除了周密市场分析之外，企业本身实力和操作能力则举足轻重。
2、时间定位
别墅项目标建造周期较短，但整体项目运作时间通常较长，尤其对于一个大项目而言，必需确定好时间竞争策略，控制好开发节奏，形成项目连续发展浪式趋势，有力控制资金回收力度及项目滚动开发进程。同时面对市场中可能减弱项目竞争优势和市场份额“亦布亦趋”和“以后居上”竞争对手，别墅项目开发及推广中要把握市场先机，占领主动地位，何时入局、开局，何时出局、结局全部要有最合适时间定位。
3、市场定位
（1）消费群定位。处理卖给谁问题。市场需要细分是无不可辩事实。别墅目标用户一样要深入细分，因为海外人士和中国人士，高级白领、金领人士和企业家等对别墅要求显然有差异，这决定了别墅开发中不一样产品定位；
（2）档次定位。是做经济型精品别墅、豪华别墅、还是极品别墅。
4、产品定位
就是处理建什么样产品问题。产品定位关键关注两个关键点：
（1）功效定位：是纯居住型，还是投资型，是作为第一居所，还是休闲度假场所，首先要调查清楚购置者真实动机或深层次需求；
（2）户型定位：任何产品全部相关键层、紧密层和无辐射层之分，消费者买房最关键买关键层——户型和面积。别墅个性化特征，使开发商必需仔细考虑空间设计每一个细小步骤，如一楼老人房设计，厨房和室外花园连接，立体空中花园营造等。对独立别墅来说，200－450平方米比较适宜，面积太大不是豪华，而对于“袖珍别墅”（关键联排别墅）来说，180平方米可能恰到好处。面积大小取决于别墅形态和买家需求，但恰到好处并不太适宜，合适空间“浪费”表现大气。
5、价格定位
别墅价格不能走高和低极端，太高曲高和寡（或仅是一个炒作），太低“有失身份”，关键是适度“抬高”。别墅不宜使用降低策略，应预留一定升值空间，对于滚动开发规模化别墅项目来说尤其关键。价格定位要对市场有一个合适了解，不能盲目乐观或消极，在最高利润回收和市场可接收上限中选择一个平衡点。
三、别墅目标消费群定位策略
1、别墅目标消费群定位特点
在别墅市场定位上首先要处理是一个把别墅卖给谁问题，即确定别墅目标　消费群定位。这一定位将为整部分墅项目标定位提供一个物业档次、市场形象、产品设计定位等方面指导。
确定别墅目标消费群定位首先要对项目辐射区域消费市场进行具体了解和分析。在项目标前期策略中，消费市场摸底工作是必不可少，只有得到充足市场数据支持，才能使整个项目标定位显得有理有据，预防无须要非理性投入风险。
确定目标市场定位是否合理通常来说有以下多个判定标准：
（1）确定目标市场相对项目标整体规模和发展有对应足够大敲击容量，以支持项目标销售。
（2）确定目标用户群是否对项目所在区域特征和项目产品属性有对应认同度。
（3）确定目标用户群应该是相对稳定，而且在媒体能够接触范围之内。
2、塞拉维拉目标用户群定位实战案例
塞拉维拉项目在北京朝阳区立水桥北位置，使它幸运地成为了扼守亚北富人区南大门、也是亚北富人区中距离奥运村最近豪宅，其地段之优越令人垂涎。优越地理环境区位受到了企业和大型机构高级管理层青睐和普遍认同，这为该项目标消费群定位提供了一个有利依据。
有着新新建筑形式塞拉维拉，在用户定位上也别出心裁，瞄上了董事阶层，所以号称“董事官邸”。为何盯牢董事阶层而不是CEO？开发商认为：因为财富和资本真正代言人不是CEO，而是一直在幕后显示力量董事一族。美国董事协会总干事彼德、摩根曾经为董事作为财富和资本力量代言人做出了最好诠释：企业生存和兴旺掌握在企业董事会手中。而董事会能否利用企业资源和人才，则取决于董事能力，取决于她们能否作为一个团体有待。这种设想表明开发商在定位消费群时认定这一独特定位有着一定市场容量而且属于一个发展当中群体，消费实力和项目标经济回收效益相适应。所以，大胆将目标消费群体定位为该人群。
四、别墅产品定位策略
别墅是房地产市场中个性较强一个产品，几乎没有一部分墅项目能将全体别墅潜在用户各个层面、各个类型一网打尽。别墅开发中要经过市场细分，提醒出项目所面临市场机会，再在这些细分市场进行评定，并确定为哪些细分市场服务。
1、评定细分市场
（1）细分市场规模和发展特征。
面对别墅开发细分市场，我们要提第一点问题：“潜在细分市场是否含有适度规模和发展特征。”在这里，“适度规模”是指某个细分市场是否含有和项目规模大小相适合容量，也就是说大规模项目通常要选择规模本身大细分市场，而小项目则避免进入大细分市场，以避免大量资源投入和大企业进行竞争。
以广州碧桂园凤凰城为例：作为一个超大规模别墅项目，它进入了一个产品类型极其丰富细分市场，其高中低端产品配置齐全，现有超豪华别墅、独立别墅现代版和传统版连体别墅，还有风格相差极大公寓洋房，其多达60多个户型可供选择，充足利用本身规模、品牌效应将多个细分市场组合中消费群一网打尽。
（2）详估细分市场结构
A、 详估细分市场内竞争情况
假如某个细分市场在项目辐射区域内已经为数众多，而且对手实力强大，那么该细分市场可能出现过于稳定或萎缩状态，固定成本过高，挤出市场壁垒过高；竞争者投资过大，想要坚守这个市场等情况。这些情况将会造成价格战，广告争夺战，新产品不停推出，所以，要参与竞争所要付出代价就会十分高昂。
B、 替换产品威力大
伴随别墅市场发展，别墅概念拓展得理为宽广，这也使部分别墅产品出现了可替换产品，如城中空中别墅，可能会和周围区域内豪华公寓造成直接竞争。
2、进入细分市场
别墅产品定位在对市场上细分市场分析总结基础上，定位项目将要进入产品细分，形成产品细分组合方案。在选择进入细分市场时，应符合以下房地产市场细分准则：
（1）细分市场必需足够大以确保其有利可图。
（2）细分市场必需是能够识别。
（3）细分市场必需是媒体能够接触到。
（4）不一样细分市场对营销组合应该有不一样反应。假如用一个市场营销计划就能够达成全部细分市场，就没有必需它们分开。
（5）就其大小而言，各细分市场应该是稳定。
（6）细分市场应该含有合理一致性。
（7）细分市场应该不停增加。
（8）细分市场不应该关键被竞争者占领，以免我们项目遭到失败。
五、别墅项目标市场定位
别墅开发营销，必需有科学市场品位，而不应由经验引导定位。所谓市场定位：就是将产品置于某个特定细分市场中，针对目标客源，设计计划出符合消费者需求产品。房地产市场定位包含：项目定位、品质定位、客源定位、房型和面积定位、价格定位。
1、项目定位
拿到一块地，首选问题就是确定开发项目，而这必需建立在了解用户需求前提下，抓住市场空白点，正确地进行定位。如广州华南板块锦绣香江，对项目标定位就瞄准了一个市场空缺，“在一个公寓为主导产品市场中建别墅小区”，这一个定位成功填补了市场空白，使它得以在同质化猛烈市场竞争中脱颖而出。
2、品质定位
一哄而上INTERNET网络、闭路电视、管道热水和你别墅品质是否相匹配？高品质别墅带来高价位、高入住费用、高生活使用成本又是否能被用户所接收？现在市场上，部分品质适中别墅在市场上取得了比高等级墅愈加好销售业绩，所以，一个楼盘销售成功是否，并不在于其品质高低，而在于其品质高低，而在于其品质档次能否适合目标市场实际需求。太高品质诉求会给项目标成本带来负担，同时无须要附加功效如不能符合购房者需求，也不会得到买家认同。总来说，高效适中、低使用成本，高附加价值品质定位才使一个能为别墅销售带来良好动力品质定位。
3、客源定位
不一样消费者需求和偏好有很大差异，依据不一样区域特点，针对目标客源特定需求，制订合理市场定位，就能取得良好销售业绩。
4、房型和面积定位
业内有一句说，“来不来看地段，买不买看户型”，充足说明了户型及面积定位在项目成败中“临门一脚”关键定位。从部分积压别墅项目来看，其中一个关键原因是户型设计过是，面积配比不合理，不是过大，就是偏小。要改变这种局面根本路径就是要了解消费者需求，设计出符合目标客源需求产品，以确保市场供需平衡。对于别墅这种个性化特征比较强产品，户型功效设计和面积合理性更显得关键。在各类型别墅中，高等级墅对户型功效设计要求偏高，而经济型别墅则更关注面积适中适当。
5、价格定位
高价别墅，即使在短期销售中可能会有较高利润，但若不为购房者所接收，将会造成楼盘长久滞销或销售时间较长，资金回收较慢等问题。若价格定低了，即使能在相当短时期内畅销，但也有可能因价格太廉价，使开发商无利可图。制订一个合理价格是确保开发商资金立即回笼并取得对应销售周期内最高利润一个关键条件。别墅价格定位通常来说会依据发展商对资金回收期限考虑和市场可接收最高承受力来衡量。西安“高山流水”别墅项目就是开发商在了解了用户需求前提下，结合市场实际情况，制订了一个合理价格，其结果既确保了消费者利益，又使发展商取得了应有经济效益，达成了快速回收资金效果。
实操步骤三：
从计划设计角度全方面提升别墅竞争力
一、别墅小区计划设计人文特点：
因为别墅项目往往占有城市人文、景观稀缺资源，别墅小区设计计划更表现出传承城市文脉，融合自然景观地域特色特点。别墅历史中曾称别苑，作为大家第二居所，承栽着更多相关居住精神层面寄托。所以，在“别墅五大国际标准”中，“逸事”被列入一个关键地位。现代别墅被大家称为一个“亚文化载体”，成为众多地地产计划、设计中最具人文特征种。
别墅作为一个商品化住宅在中国发展已经有十年左右，伴随社会经济文化水平提升，消费者越来越关注别墅文化内涵。无言建筑和风景环境一起不不过社会结构及人和人关系一个关键载体，而且是一个无处不在，无时不在含有潜移默化深远影响文化载体。一方水土养一方人。相对于只能产生一定时间段心理冲击力媒体艺术而言，显然山水林泉及其后营造建筑和风景环境，对于生活在其间人素质孕育和培养，有着重大影响。
别墅消费面正确一群目标消费群处于“消费金字塔”顶部，这些消费者社会上物质和精神方面全部相对富足一群人。她们对别墅人文特点表现在行为科学和心理学层面对居住者在其间行为心理活动，其中包含生活、休闲、读书、思索、交往等等，和别墅人文特点表现在美学层面审美感知及其伴随情绪活动，包含作为审美对象空间形态、风格和装饰特征信息全部十分关注。别墅人文内涵对于这群来自“消费金字塔”顶端消费群而言并不单纯是别墅附加值，同时也是她们消费和生活中一个关键购置决定。
营造一个被目标　消费群认同人文内涵是别墅小区计划一个关键点。别墅人文内涵高下，取决于先天和后天两方面原因。先天原因指是别墅选址所在地原来地貌和文脉；后天原因好坏取决于前期策划和设计所界定人文内涵所和之对应外部形态。
别墅设计表现商业性在现在中国外很多成功别墅小区计划设计中全部得到了充足表现。如上海枫丹白露别墅项目成功地将国外贵族别墅人文内涵引入小区计划设计中，使上海作为一个海纳百川国际化城市海派文化文脉得以表现同时，也结合了当地居住文化特点。借特色建筑语言，将上海石库门住宅文化内涵挥洒其间，营造出海派新潮所代表小区人文内涵，从而得到了市场和消费者认同。