楼盘项目市场调研报告样本.doc
《楼盘项目市场调研报告样本.doc》由会员分享,可在线阅读,更多相关《楼盘项目市场调研报告样本.doc(21页珍藏版)》请在咨信网上搜索。
1、新时代怎样操作别墅项目 步骤一、捕捉别墅最优目标消费群 别墅购置者是我们服务对象,她们组成内容,年纪、教育、收入、性别、家庭情况等,全部是确立别墅市场定位关键点。同时,消费者行为习惯、消费心理,能够为项目计划和设计项目营销专题确定提供指导。 一、别墅消费者共性 建在不一样市场环境中别墅要面向市区“薪富一簇”,有就关键卖给了城镇结合部乡镇居民。这说明不一样区域市场环境孕育了不一样别墅同时,不一样产品消费共性心理: 1、身份和阶层象征别墅灵魂 (1)别墅是亚文化载体 市场经济效益标准使资源逐步由低效益向高效益处转移,作为资源支配和管理者人无疑能够被看做资源不停分化重组,一部分人会掌控更多资源,所以
2、阶层产生了,愿意为优质空气付出更高代价人群逐步形成,这部分人有回归自然亲和自然意愿。正象部分教授所言,“亚文化正是房地产赖以生存和发展社会基础和文化基础。房地产消费群实际上是一个特定文化模式下亚文化群,文化是整个社会生活方法总和,而亚文化群则是在特定区域中含有相类似文化、爱好、爱好、习俗等生活方法人群”。在市场经济条件下社会生活中,一天就能够产生一个“暴发户”,但三年却不能培养一个“精神贵簇:。这就是文化内涵稀缺性表现之一,别墅是亚文化载体,别墅精神就是别墅灵魂。 (2)别墅满足居住者表现身份和社会阶层需要 按马斯洛需求层次理论,在人最基础衣食住生存问题处理后,大家将渴望她人尊重,新兴中产阶级
3、人群渴望社会认可她们存在价值,她们在超越穿戴名牌后,更期望以居所表现她们身份,而住房能够使居住者身份和阶层一目了然,居住地域、小区类型房子外观特征能告诉你房东所属社会阶层。开发商也谙熟此道,纷纷抛出多种题材并以广告提升物业文化精神。别墅含有更大空间去设计定位居住文化理念。别墅将表现居住人身份和社会阶层这就是别墅灵魂。 2、别墅生活自然鲜氧最好选择 住宅演进是大家追求生活质量获取居住效用最大化历史过程,生活质量则是大家对各方面需求综合满足程度抽象量度,总需求满足程度则是人对来自外界一切物质和信号心理感受程度。 人作为一个独立生理系统,不停和外界进行物质和信息交换,“健康生活”关建指标是大家对摄入
4、物质和接收信息可控制程度。摄入物质决定肌体“硬件”系统健康状态,而接收信息对大家心理和精神状态影响更大。早在多个世纪以前大家就认识到“病从口入”道理,并在上个世纪发觉人天天需要仪食品1千克,饮用水3千克,呼吸氧气15公升。大家对改善生理系统物理环境进行了不懈努力,对食物生产和加工从农耕火种到工业化农场,又从大量使用化肥增量生产到重视绿色食品精细生产水加工也是从自然水到粗加工自来水,从粗加工水到精细加工矿泉水、蒸馏水。大家仅仅是对摄入食物、水进行了史无前例精细加工,且精细度不停地提升,远远超越了精耕细作、食不厌精程度。但对吸入空气,即使科学发展到今天,大家仍然不能对可吸入空气质量作行之有效质量加
5、工。在食品方面,大家正在疯狂追求脑白金之类“异化食品”,对可吸入空气质量改善仅仅局限在降低工业有害物排放和大规模植树造林绿化工作上,不难证实任何城市绿化工作对空气净化贡献不足以抵消城市化进程对空气造成污染危害。现在世界很多大城市绿化率在45%以上,但城市污染问题并没有得到根治,再看上海城市绿地计划建设目标:上海市城市绿化率能够达成35%。城市中心表面绿地增加了,但因为高楼大厦林立使建筑物水泥侧面积增加愈加快,高容积率使得单位面积空调数量增加和废气排放增加,所以其正负两方面原因之和作用结果还是空气质量深入恶化。 伴随人均收入不停提升,越来越多人看重空气质量,植物叶表面光合作用吸收二氧化碳并产生出
6、新鲜氧气,每平方米草地产生氧气是一个定数,一颗树木叶面表面面积产生氧气能够和3平方米草地所产生氧气相等。只有当绿地面积大到相当程度,城市绿肺功效才能抵消空气质量下降,所以大家唯一选择是逃避城市,选择住在郊外。不难证实本身于大面积连片绿地别墅区域所吸所吸入空气选题质量高于城市孤立绿地边空气选题。1平方公里绿地效果和50平方公里绿地效果远不是50倍算数级差异,而最少是250倍几何级差异。所以城市中心花园洋房绿地大气空气质量也远不如别墅区空气质量好。现在条件下,大家新鲜空气(和高标准生活)唯一处理方案是远离城市隹在郊外别墅。在收入条件约束下,大家最可能先对食物和饮料进行选择,最终才能对可吸入空气进行
7、选择。所以选择别墅是选择健康生活“健康住宅:高级阶段。 其实生态小区总体布局、单体空间组合、房屋结构、自然能源利用、节能方法、绿化系统和生活服务配套一切工作,全部是以改善及提升人生态环境、生命质量为出发点和目标。 二、别墅目标用户群分析 楼盘价格是划分消费群体最关键一个标准之一,拥有一定经济实力是消费者选择购置别墅一个先决条件。另外,在同行大家楼盘中消费者选择通常住宅还是选择别墅则关键取决于她是否拥有以上提及别墅消费群共性心理和对产品设计认同。 我们对这一总体消费群体组成份析以下几点: 分析一、窗户年纪组成和家庭人口 个人购房用户年纪基础在2560岁之间,以3050岁为主,家庭人员结构在36人
8、之间居多。 分析二:用户职业背景组成 “由外资企业家、外交使馆人员、外企高层管理者等外籍人士组成国外购置需求,尤其是在中国加入WTO,和伴随开放深化,在中国工作外国人增多,国外购置需求将不停扩大。 “海归派人士”。即从欧美留学归国创业者。伴随绿洲政策调整和投资环境改善,大批留学人员回国创业,她们要求高质量生活和理想居住环境,回国人员不停增加,而成为关键购置群体之一。 港、澳、台人士,因为港资企业增多和香港高楼价,港人在内地置业不停增加(如珠江三角、上海、北京等地),几百万元在香港根本买不到别墅,而在中国却能买一套不错别墅。尤其是一些神秘富豪,喜爱在内地一掷千万购置“天价别墅”。 中资企业家,高
9、级经理人及IT、金融、房地产界精英,精算师,她们积累了大量财富,追求生活品位和质量、改善居住条件时,多考虑郊区环境优美花园别墅。 城市“中产阶级”,如薪资优厚律师、会计师、高级知识分子等,二次置业时多会选择良好人文环境经济型别墅。 体育影视明星、优异科研工作者、文学家等名人名家,因个人贡献,“走穴”或知识价值,而一举致富,为避免“名人效应”很多不便,会选择一处幽静而高雅别墅。 投资人士(来历复杂)。别墅抗风险能力较强,增值潜力大,尤其是部分出租型或旅游型别墅,更被部分外来或当地投资客看好,低买高卖或用以出租。 行业领军人物,关键是名列“福布斯”中国排行榜富翁们。 “一夜暴富者”市场经济使致富路
10、径多样化,并不违法投机取巧,别出心裁另类致富,使极少数“布衣”瞬间前进“富人俱乐部”,提升生活水准理所当然要买套别墅。 另外,部分优异企业,外资企业租套市区分墅或“空中别墅”办公现象仍然存在。 因为社会文化背景、传统生活习惯、知识文化水平、居住水平、居住观念差异,不一样别墅买家对别墅要求相差较大。外籍人士、海归派及港澳台同胞对别墅环境和设计风格较为关注,而中国买家则更关心户型、面积、价格等。 一部分墅项目标目标用户群定位不可能一网打尽这些“金字塔塔尖”人士,项目定位决定消费者定位。经济型别墅只可能是“中产阶级”,高级白领;高等级墅则可能是企业家,职业经理人,海外人士等;极品别墅则是面向那些一掷
11、千金超级富豪们或“神秘人士”。 分析三:用户特征描述 她们属于社会上比较富裕一群,有稳定社会收入,含有较高甚至显赫无比社会地位; 她们含蓄内敛,深藏不露,不事张扬,不要“露富”; 生活阅历丰富,见多识广,视野开阔,含有国际化观念,对文化认同和敬慕,钟情于纯自然背景和高品质建筑,追求“珍品化”生活; 在释放成功同时,喜爱树立自我,标榜个性,追求独特文化品位,重视高质量休闲健康生活方法; 比较关注国家政治、经济新闻动态,以把握大局,掌控商界风云。 分析四:用户行为习惯分析 比较喜爱诸如财经、家居、高尔夫等专业类杂志新闻; 工作比较繁忙,出差机会多,往返于市内、机场、大城市之间; 日常交际,高级应酬
12、比较多,常常出入高级消费场所,如星级酒店、俱乐部、高尔夫球场等; 周末喜爱从事部分度假式休闲活动或参与国际化高级文化活动,名车展、模特SHOU、高雅文艺演出是她们喜爱观看活动; 不喜爱太被注目,通常场所不爱露面,行踪甚至有点“诡秘”。 实操步骤二: 找到更正确别墅定位策略 一、别墅开发选址定位策略 1、别墅选址中“宏观概念”和“微观概念” 房地产开发中“地段定律”对于别墅来说,最适用不过了,因为三流地段不可能制造出一流别墅,选好地段是别墅开发实战第一段。 别墅项目标选址要有“宏观概念”,又要有“微观概念”。“宏观概念”关键是考虑项目用地在整个城市中区位:首先,当别墅在城市群之间时,结合项目定位
13、,设计项目要辐射范围,选址上最好对各个城市全部有所考虑;其次,具体到所在城市,该地段最少是“价值地段”,含有稀缺性价值,或是潜力价值,是别墅市场空白板块或待热地块。 “微观概念”则是具体到某一地段情况,应有没有污染、景观优美、交通方便、空间开阔等优点。 2、别墅关键选择区域及选址关键点 别墅项目标选址,应结合项目定位关键选择在:旅游度假区、风景游览区、生态农业园、度假海滨场所等环境地段皆宜效区、市内成熟商务区等。别墅小区选址应表现以下几点: (1)环境资源稀缺性 得天独厚自然环境,具稀缺性景观资源,是最基础条件。有山、有水、有树、鸟语花香,是修身养性、度假休闲、居家生活之处,总体上是一流环境地
14、段。 别墅选址分类 类型 特征 市区交通型 这类别墅因为建在市区边缘地带,从交通上来讲很方便,满足了家庭在工作、就医、就学及参与各类活动上方便。但这类别墅通常价格很高,非通常家庭所接收,再者,这类别墅也仅仅在中小城市能够建设,在北京、上海、广州等大城市因为城市总体计划和城市增容等问题,通常项目极难成立。所以这类别墅即使好,但有一定不足。 近郊综合型 比较有代表性一类,多分布在离城区近地域。因为这里土地价格已经大大降低,开发商有很大开发余地。因为投资群体较多,这类项目通常设计得较完美,价格相对来说也适应市场需要。中国很多著名别墅全部属于这类。 远郊风景型 在适合建别墅城市,如北京、上海、深圳、广
15、州、杭州等地,充足利用远郊风景区建造别墅,让居住在这里大家充足享受大自然优美风光,返朴归真。因这类别墅消费群体较少,现在建并不多。 异地度假型 这是多年来伴随大家生活水平提升而产生一个新地投资理念,是开发商为满足一部分人择地度假、生活而建一个度假和投资兼有别墅。比如北京红石实业企业就在海南博鳌,为北京成功人士专门精心设计建设一组魅力四射新别墅,该别墅群尚在设计中,便已预订一空。 (2)交通便捷性 别墅买家全部是有车一族,在市内办公、公务较忙,时间观念强烈,而且常常出差,所以直通市内或机场一级公路或快速干线、城市轻轨绝对是别墅强力卖点,而且车程宜在30分钟以内。 (3)人文资源优良性 指居住人文
16、气氛,除去旅游度假区之外,任何远离城区“野山僻岭”全部可能是别墅“禁地”,即便风景也不错。因为居住讲究生活气氛,周围不能太荒凉,更不能有破败景观(如垃圾场等)。山有灵性、水有动性、人有友好性,能天人合一;含有乡土文化,或是山水文化,并能融于建筑文化之中,这么才能最终形成别墅小区生活居住文化。 (4)地段升值潜力可能性 房子不仅保值,还应升值,尤其是对于价值巨大别墅来说,仅能保值则轻易贬值,必需含有升值潜力或前景,这也是吸引投资性买家诱惑所在。别墅在地段方面升值潜力和城市计划亲密相联。新城市计划区、限制开发风景度假区、控制用地郊区边缘地带全部是具升值前景黄金地段。 作为独立式住宅,别墅已经摆脱了
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 楼盘 项目 市场调研 报告 样本
1、咨信平台为文档C2C交易模式,即用户上传的文档直接被用户下载,收益归上传人(含作者)所有;本站仅是提供信息存储空间和展示预览,仅对用户上传内容的表现方式做保护处理,对上载内容不做任何修改或编辑。所展示的作品文档包括内容和图片全部来源于网络用户和作者上传投稿,我们不确定上传用户享有完全著作权,根据《信息网络传播权保护条例》,如果侵犯了您的版权、权益或隐私,请联系我们,核实后会尽快下架及时删除,并可随时和客服了解处理情况,尊重保护知识产权我们共同努力。
2、文档的总页数、文档格式和文档大小以系统显示为准(内容中显示的页数不一定正确),网站客服只以系统显示的页数、文件格式、文档大小作为仲裁依据,平台无法对文档的真实性、完整性、权威性、准确性、专业性及其观点立场做任何保证或承诺,下载前须认真查看,确认无误后再购买,务必慎重购买;若有违法违纪将进行移交司法处理,若涉侵权平台将进行基本处罚并下架。
3、本站所有内容均由用户上传,付费前请自行鉴别,如您付费,意味着您已接受本站规则且自行承担风险,本站不进行额外附加服务,虚拟产品一经售出概不退款(未进行购买下载可退充值款),文档一经付费(服务费)、不意味着购买了该文档的版权,仅供个人/单位学习、研究之用,不得用于商业用途,未经授权,严禁复制、发行、汇编、翻译或者网络传播等,侵权必究。
4、如你看到网页展示的文档有www.zixin.com.cn水印,是因预览和防盗链等技术需要对页面进行转换压缩成图而已,我们并不对上传的文档进行任何编辑或修改,文档下载后都不会有水印标识(原文档上传前个别存留的除外),下载后原文更清晰;试题试卷类文档,如果标题没有明确说明有答案则都视为没有答案,请知晓;PPT和DOC文档可被视为“模板”,允许上传人保留章节、目录结构的情况下删减部份的内容;PDF文档不管是原文档转换或图片扫描而得,本站不作要求视为允许,下载前自行私信或留言给上传者【精****】。
5、本文档所展示的图片、画像、字体、音乐的版权可能需版权方额外授权,请谨慎使用;网站提供的党政主题相关内容(国旗、国徽、党徽--等)目的在于配合国家政策宣传,仅限个人学习分享使用,禁止用于任何广告和商用目的。
6、文档遇到问题,请及时私信或留言给本站上传会员【精****】,需本站解决可联系【 微信客服】、【 QQ客服】,若有其他问题请点击或扫码反馈【 服务填表】;文档侵犯商业秘密、侵犯著作权、侵犯人身权等,请点击“【 版权申诉】”(推荐),意见反馈和侵权处理邮箱:1219186828@qq.com;也可以拔打客服电话:4008-655-100;投诉/维权电话:4009-655-100。