房产项目策划方案样本样本.doc

目 录

一、项目概况………………………………………………………….1
二、项目市场环境分析……………………………………………….2
三、项目地域周围分析……………………………………………….5
四、项目定位策略……………………………………………………12
（一）市场定位………………………………………………………12
（二）价格定位………………………………………………………13
（三）银行按揭………………………………………………………14
五、项目计划设想……………………………………………………15
（一）证照齐备………………………………………………………15
（二）项目计划………………………………………………………16
（三）户型计划………………………………………………………18
六、市场营销策略……………………………………………………21
（一）目标消费市场分析……………………………………………21
（二）营销策略………………………………………………………23
七、推广工具…………………………………………………………27
八、营销人员配置……………………………………………………28
九、媒体广告宣传……………………………………………………29
十、对发展商要求…………………………………………………32
（附件一、二、三）

一、项目概况

“富泉花园”座落于北京昌平高科技园区内，是该区域内建设较为优异外销别墅花园居住区。园区四面风光秀丽，景色宜人，东邻白浮泉水上公园；南望龙山、凤山和京密运河；北靠昌平古城、沿高速路十几分钟即可抵达八达岭长城、十三陵等文物古迹风景区。别墅园区距八达岭高速公路11号出口约1000m，中间为郁郁绿化带相隔，地属处享便捷交通之便而又无穿梭喧嚣之烦良好区位，从别墅园区顺高速路驱车至马甸桥只需20分钟，在众多外销别墅项目中，富泉花园是距京城较近一处别墅区。
北京富泉花园是京城早期建设较具规模高尚别墅区之一，总占地面积171335平方米，分三期建设完工，计划建设独立花园别墅224栋，一期工程现已建成四种高尚欧式别墅80余栋。二期工程在园区中部计划建设多层外销商品住宅——公寓196户，建筑面积34483平方米，高度为5层，全部采取欧式建筑风格，顶层采取坡屋顶作为阁楼；园区北侧中部建会所，建筑面积为14836平方米，内设歌舞厅、餐厅、桑拿中心、保龄馆、游泳馆、多种球类、电子游戏、商场等娱乐休闲购物设施，大、中、小会议厅和商务中心等商务会客设施，会所风格典雅，豪华气派，含有新古典建筑特征。
现在，富泉花园二期工程项目正处于地基建设，部分楼宇已出正负零（暂拟名“富祥阁”）。

京
昌
高
速
昌平高科技园区
昌平县城区
往十三陵风景区约6Km
往八达岭风景区
约20Km
往城区北三环约20Km
11号出口
富泉花园
附：富泉花园别墅区位示意图：

二、 项目市场环境分析
（一）公寓市场
98年公寓市场继续保持稳定，项目总体区域差异日益显著，投资回报也逐步拉开档次。据测算，北京房地产市场中外销公寓平均投资收益率（税后）超出10%，已高于写字楼而在各类外销物业中名列首位，市场前景相对乐观。和一般住宅或别墅相比，公寓消费者（包含购、租两方面）近期较为稳定，人员数量、购置力水平、消费水平等近期将会基础维持在一个相对稳定水平。伴随经济增加和对外开放程度加深，公寓市场亦将有更大发展。
1997年公寓市场热点集中在少数开发商身上。海外（澳洲）投资企业96年开发了亚运村项目，取得成功后在97年继续开发了华澳中心也一样取得了骄人业绩。这两个项目标共同特点是以低价入市，人气积聚后再提升售价，显著缩短了项目周转期。友谊辉志企业96年推出国际友谊花园已基础结案，97年底推出科技会展中心至今也已售出半数。
97年底公寓价格在被大幅度调低价位上有所上扬。从区位分布来看，西城、宣武因为用地限制造成市场供给量相对较少，售价较高。因为城区公寓项目立项、审批等代价过大，使不少投资者或消费者把注意力投向城区东北三环以外和西部地域。朝阳区商务中心地位不停加强和海淀区科技优势对房地产项目标吸引力越来越大，同时也促进了该区繁荣，使这一带公寓售价高于市场平均售价。马甸桥周围华展国际公寓售价9000元左右，永定路周围嘉得公寓售价10000元以上，全部有上佳表现。
依据对已批外销公寓区域划分能够看出，公寓项目标分布展现出显著区域特征，朝阳区独占五成，海淀区以两成份额位居其次，其它各区、县分割另外三成。各区所占具体份额以下：
外销公寓分布比率表
区位
朝阳区
海淀区
东城区
崇文区
西城区
百分比
52%
20.6%
6.8%
5.9%
2.9%
区位
宣武区
丰台区
顺义
昌平
通县
百分比
2%
4.9%
2.9%
1%
1%
其中朝阳区项目关键集中在东三环一带，公寓总供给量近百万平方米。因为东三环一带毗邻使馆区，而且集中了一批北京著名商务中心、饭店等，使得该区域项目定位较为高级，但因其物业管理好，配套设施齐全，租售业绩尚佳。
北京内销公寓有证项目40个左右，无证项目在100个以上，近60%分布在四环以外远郊区县，仅有少许项目分布在二环和三环之间，和外销公寓形成鲜明反差。在市区内销公寓也多分布在京城东南方庄地域和西南宣武区一带。
内销公寓分布比率表
区位
二环以内
二环至三环
三环至四环
四环以外
百分比
5.6%
16.4%
22.3%
55.7%

依据市场现实状况，销售价格在USD/m2以上外销公寓物业因造价高，置业者在短期内增值空间有限，加上供给量大，相互竞争又引来相互压价，使得这部分物业市场表现欠佳。价位在USD/m2以下项目，收益率相对较高。较低价位又给投资置业者以宽广增值空间，市场吸引力正在逐步加大。但价格低于1000USD/m2项目通常离市区较远，配套设施稍差，造成空置量大，投资回报低。
现在，北京共有外销公寓项目111个左右（含综合类物业公寓部分），其中未完工项目按计划大部分将于98、99年完工，到时，北京市外销公寓项目总面积累计将达580万平方米左右。即使外销公寓总量很多，但多为以往累积而成，新上市项目不多，故到现在为止，公寓现房租售情况还是较为理想，这关键和中国购置力扩大相关。
因为本项目“富祥阁”地处京城北郊，要想在目前市场环境条件下从新占领市场，快速整盘推案，取得理想投资回报，在项现在期对其周围环境及同类比项目标市场分析，制订出对应营销策略尤为关键。

（二）别墅市场
截止1997年底别墅交易市场仍然清淡，也鲜有新立项，供给市场仍关键是一、二年前开工兴建项目，其中部分项目因总体市场下滑而推迟了入市时间，使97年别墅实际供给量少于估计供给量。98年市场供给也基础没有大改变。
现在，市场上外销别墅项目多数已在处于建设交屋期，部分完工项目因为转现房，价位会有所上升。受城市基础设施配套情况、物业管理、内部设施配套、宏观经济环境等原因影响，短期内别墅物业市场不会象一般住宅市场一样鼓舞人心。据统计，北京已获外销证项目中，属高级联排公寓、别墅物业大约有60个，已完工项目标面积在百万平方米左右，98、99两年完工面积有70万平方米，即使部分开发商推迟工期，拖后入市时间，本世纪末别墅市场供给量也将维持在140万平方米左右，约为4—5万套。和其它物业相比，潜在供给量不算太大，这已从今年别墅售价没有出现大下滑中得到证实。不过受整体市场购置力萎缩等原因影响，别墅物业市场交易仍然清淡，不过受中高级住宅需求带动，别墅市场有转暖迹象。有迹象表明，实力雄厚境外投资机构开始对北京远郊区县高等级墅项目进行长线投资。如在机场周围香江花园别墅前一段时期一次就售出100多套，初步显示高等级墅仍有市场潜力，境外投资机构对北京房地产市场长久发展仍充满信心。
依据近一段时期，发展商经营形式在市场表现平淡时基础维持原样，极少有试图改变迹象，没有短期市场行为，关键注意力大部分仍集中在大用户和长久承租者，表明发展商对别墅市场前景仍有乐观估量。因为现在市场上别墅在用地、外部环境等方面全部大同小异，所以物业管理等服务性“软件设施”将成为影响项目市场竞争力关键砝码。

三、项目地域周围分析

北京北部地域地域广阔，环境优美，空气清新，市政、交通等设施开发建设较为完善；著名高等学府院校、壮美亚运村渲染着北部地域文化和商业色彩，引来众多中国外从事高新技术产业研究教授、学者及商人。同时，北部地域还拥有众多名胜古迹和旅游风景景点，远离闹市尘嚣，安详、宁静，是开发高级住宅项目标良好地段。

（一）地理分布及供给

北京北部地域面积宽广，尤其是昌平一带集中分布着不少公寓和住宅小区。同时北部近郊朝阳区和海淀区公寓项目较多，其中以亚运村地域较为集中，另外有多个公寓项目在上地信息产业基地，其它公寓大多座落于北三环沿线和北二环和北三环之间。

1、亚运村地域
亚运村地域继亚运会以后，凭借其特有环境优势，很快形成了含有浓厚商业气息办公、居住区。政府对外商在此地投资给予激励，使得不少公寓项目开发较早，现在亚运村方便交通，漂亮小区环境增加了投资者在这里继续开发公寓爱好。亚运村县共有公寓项目9个，其中外销项目居多，占亚运村地域78%，现已经有4个外销公寓（亚运花园、罗马花园、阳光广场、阳明广场）和1个内销项目（加利大厦）投入正常运作，而现代花园、名人广场和向阳新座将在1998年底完工。
2、上地信息产业基地
北京城市总体计划中指出：集中力量发展微电子、计算机、通信、新材料、生物工程等高新技术产业，办好北京市新技术产业开发试验区，建设上地信息产业基地、丰台和昌平科技园区，和亦庄北京经济开发区。现在上地信息产业基地建成有多座厂房、办公楼宇和住宅小区，整个基地井然有序、空气清新、环境安宁。上地信息产业基地有公寓项目4个，春风名巷、倚霞园、上地东里和上地玉景公寓，全部为外销公寓项目。其中春风名巷、倚霞园和上地东里为同一个发展商在同一地域不一样时期开发。现约有套公寓，全部是现房。
3、北三环沿线地域
分布在北三环沿线公寓项目关键在知春路、马甸桥和安贞桥周围，知春路希格玛中心和知春大厦这两个项目现已能够使用。马甸桥周围公寓项目京友公寓早在1995年底便可入住，冠城园一期已于1997年6月向住户发出入住通知，二期也于1998年4月完工。安贞桥周围公寓项目共有3个，亚细亚广场、深房商业大厦和安贞桥大厦。现只有亚细亚广场在1996年投入正常使用。
4、离市区较近北二环和北三环之间
通常公寓最理想位置应在远离繁荣商业区地段，其次是在市区商务活动较集中但环境整齐、交通方便区域内。北京市区公寓最理想位置应在东二环和东三环之间。现在，在北二环和北三环公寓项目只有3个，分别是：毗邻西直门桥西晴公寓，估计98年底完工；座落在安定门外大街泰利明苑，已于1997年底入住；在和平街兴化路西大龙公寓也已于1998年3月完工。

（二）项目标价格及租金
北部地域公寓项目标现房售价中，内销项目在4900RMB/m2至8800RMB/m2之间，外销项目从1400USD/m2到2300USD/m2，期房售价，内销项目在4300RMB/m2—7200RMB/m2之间，外销项目为1200USD/m2—1870USD/m2。伴随时间推移，进入1998年以来，北部地域公寓项目标开发经过不停改善，项目标档次及房屋户型结构全部有了提升，加上项目开发成本逐年上涨，现房售价和期房售价并无多大差异，部分房子因为户型、配套设施良好布局，部分期房价格还超出现房价格。
北部地域现房公寓中发展商能够提供出租业务公寓项目有7个，其中只有希格玛公寓为内销项目，公寓租金价格为12USD/月/m2—30USD/月/m2（按建筑面积计算），因为外销项目标物业管理费标准不一样，所以在公寓项目租金中有些已经包含管理费，有则不包含。所以不能仅以租金高低来比较项目之间差异。

（三）项目标销售情况
纵观整个北部地域公寓销售市场，多数项目开发较早，有不少项目已经投入使用，大部分期房也将完工，市场活动较活跃，有些项目已经售出70%，部分项目全部售完。销售业绩很好项目有：冠城园、亚运花园、知春大厦、深房商业大厦、春风名巷、倚霞园、西晴公寓等。
现在，北京地域公寓购置力中，中国人士购置力逐步增强，形成了以中国买家为关键销售对象；国外购置力以港澳台及东南亚地域人士为主，因为近期亚洲金融危机影响，外资企业撤资现象较多，购置力相对较弱；集团购置力在北部地域占有相当百分比。尽管北部地域有着浓厚商业气氛，但和东三环一带相比存在一定差距，尤其是西北三环地域，即使有不少从事计算机及其相关行业外资企业，不过这些企业存在只给该地域写字楼市场带来了冲击，因为西北地域高级公寓较少，没有一个供外籍人士居住生活高级公寓区，形不成气候，影响了外籍人士购置公寓爱好。所以，那些外销公寓往往是被境内人士购置。

（四）项目标户型及物业管理
北部地域外销公寓户型及装修档次和东三环一带外销公寓相比略显逊色，部分较早开发项目和现在内销住宅项目差距不大，部分项目标外观虽气派，但内部户型结构有些不尽人意。新近入住一些项目虽说不管从外观还是内部户型设计全部称得上是佳作，只可惜现在小区外围环境略显混乱。内销公寓和内销住宅不管是户型还是质量几乎相同。关键区分在于是否提供二十四小时热水及封闭式物业管理，由此看来，怎样区分公寓和住宅，只能看发展商开发项目报批时开发用途了。
伴伴随项目标依次入住，物业管理越来越被大家所重视。现在已入住项目在物业管理水平上或多或少存在问题。发展商为尽早使用户入住，物业管理往往慌忙上阵，入住后周围环境脏乱，无热水，甚至出现房屋质量等问题，更有些项目标物业管理人员素质较低，这些全部给用户带来不便，产生埋怨。

北部地域公寓市场，尽管现在尚存在有项目档次不高、物业管理水平不理想等问题，但因为其优越地理位置和良好投资环境，而受到各阶层人士喜爱，成为投资者热点，其中有二分之一左右境外用户，尤其是港客居多，尽管九七香港回归，但因为一国两制政策，在内陆法律全部不适适用于香港前提下，短时期内，大陆对香港还是采取外贸交易，于是，外销公寓涉外权保护依旧能存在一段时间，外销公寓和内销高级住宅还会有一个显著差距。不过，因为这段时期，亚洲金融危机影响直接造成了亚洲楼市萧条，即使现在还没有波及到内陆，不过也影响了一批潜在境外用户，造成了中国购置力逐步增强势头，不过，因为该地域所特有商业环境，将使现有公寓项目标受关注程度一直会连续下去。
因为“富祥阁”位处富泉花园别墅区内，为富泉花园二期工程，富泉花园一期工程现房及入住将为二期推案树立起良好项目形象。同时，将公寓和别墅有机结合起来，制订合理项目定位及园区内服务性配套设施合理布局将是整个项目推案关键，我们将在本案后部分详加细述。

附：
北京北部地域公寓项目简况表
项目名称
位 置
总建筑面积(万平方米)
总套数
入伙期
发 展 商
春风明巷
上地信息产业基地
约35
约
现房
北京实创高科技发展总企业
倚霞园
上地信息产业基地
上地东里
上地信息产业基地
圆明园花园
圆明园北
20
1080

北京圆明园花园别墅
希格玛公寓
海淀区知春路
9
300
现房
中国希格玛
加利大厦
亚运村
6
250
现房
北京北辰房地产开发股份
京友公寓
马甸桥
2.4
169
现房
北京京友房地产开发经营
亚细亚广场
安华桥、安贞桥中部
8
144
现房
北京仟村科工贸开发企业
冠城园
北三环马甸桥西北角
6.6
528
现房
北京冠海房地产
阳明广场
北四环小营地域
3.2
108
现房
北京华堂房地产开发
罗马花园
北四环小营地域
8.6
600
现房
北京金马房地产发展
阳光广场
亚运村大屯
14.6
616
现房
北京金马房地产发展
亚运花园
北四环东路
6
438
现房
北京亚运花园房地产开发
知春大厦
海淀区知春路
3
60
现房
北京海淀房地产开发企业
西晴公寓
西直门
3
300
98.12
北京宏基房地产开发
上地玉景公寓
上地信息产业基地
3.5
170
现房
北京实创高科技发展总企业
香港庆成集团
大龙公寓
和平街兴化路西
3.8
328
现房
北京市东城区住宅建设开发企业
安贞桥大厦
安贞桥东南角
3.5
144
98.8
北京三桥房地产有限责任企业
向阳新座
亚运村
3.5
300
现房
北京建工集团总企业
泰利明苑
安定门外大街
1.3
130
现房
北京泰利房地产开发
现代花园
亚运村炎黄艺术馆北
5
266
98.5
北京德华房地产开发
深房商业大厦
北三环安贞桥西
8
126
现房
北京新峰房地产开发经营
名人广场
亚运村
5
92
98.12
北京其汇房产建设

北部地域公寓价格及租金表
项目名称
售价
（元/m2）
租金
（USD/月/m2）
管理费
（元/月/m2）
春风明巷
售完
——
标 准
倚霞园
RMB4900
——
上地东里
RMB4580
——
圆明园花园
USD1681
21
RMB300—400/月
希格玛公寓
RNB7500
21
RMB3.83
加利大厦
RMB8800
——
RMB3.30
京友公寓
USD1800
28
USD1.0
亚细亚广场
USD1870
30
RMB10.80
冠城园
USD1408
——
RMB4.0
阳明广场
RMB8380
——
RMB3.0
罗马花园
USD1900
25
RMB7.20
阳光广场
USD
18
RMB9.80
亚运花园
USD1200
12
RMB5.50
知春大厦
USD1600
——
——
西晴公寓
RMB7088
——
——
上地玉景公寓
RMB4880
——
——
大龙公寓
RMB6750—8180
——
——
安贞桥大厦
整栋转让
——
——
向阳新座
RMB7200/6260
——
——
泰利明苑
USD1444
——
——
现代花园
USD1400
——
——
深房商业大厦
USD1700
——
——
名人广场
USD2300
——
——
北部地域公寓项目户型表
项目名称
户型
单位面积（m2）
使用率
春风明巷
2室2厅2卫—4室2厅2卫
82—178
75%
倚霞园
上地东里
圆明园花园
2室2厅—4室2厅2卫
92—192
85%
希格玛公寓
2室1厅1卫—3室1厅2卫
92—166
75%
加利大厦
2室1厅1卫—5室2厅2卫
113—290
80%
京友公寓
2室2厅2卫—4室2厅2卫
101—197
72%
亚细亚广场
4室2厅2卫
80—148
72%
冠城园
1室2厅—4室2厅2卫
77—210
75%
阳明广场
1室1厅—4室1厅
88—200
75%
罗马花园
2室2厅2卫—3室2厅2卫
130—180
70%
阳光广场
2室1厅—5室1厅3卫
109—278
70%
亚运花园
2室2厅—3室2厅2卫
108—172
80%
知春大厦
1室1厅—3室1厅
80—160
76%
西晴公寓
2室2厅1卫—3室2厅2卫
92—166
75%
上地玉景公寓
1室2厅1卫—4室2厅2卫
60—155
80%
大龙公寓
2室1厅1卫—3室1厅1卫
98—147
72%
安贞桥大厦
2室1厅1卫—4室2厅2卫
109—204
75%
向阳新座
2室1厅1卫—3室2厅2卫
72—182
69%
泰利明苑
2室1厅2卫—3室1厅2卫
76—176
76%
现代花园
2室2厅1卫—4室2厅2卫
110—211
75%
深房商业大厦
2室1厅2卫—4室1厅2卫
121—184
70%
名人广场
3室2厅2卫—5室2厅3卫
233—460
75%
四、项目定位策略

（一）市场定位
一个项目销售成功是否，关键在于该项目标市场定位和价格定位是否合理，所以，正确定位便是项目营销成功关键。
依据本方案第二、三部分对项目地域市场前景分析及项目本身规模和特征，提议本项目标产品市场可定位为北京近郊“会员制休闲渡假寓所”。
分析：
依据本身物业特点，结合北京市房地产市场特征，制订出合理定位策略，对项目是否能较快回收资金投入良性发展起到很关键作用。不可否认，在众多外销公寓及别墅物业当中，全部有其项目特定特点及显著市场优势，而开发商一样在项目建设前期也作过产品市场分析及产品市场推广包装，宣扬其优势特点寻求卖点，垄取市场实现效益回报。在这些高等外销物业里，一样也在努力完成其本身软硬件设施建设及完善，以树立口碑，扩大市场宣传面，取悦于用户，争取市场。
富泉花园作为京城北郊规模宏大别墅区，它有很多别项目所无法比拟优势：
第一、 区位优良，既远离城市喧嚣，又交通便捷（距京昌高速路11号出口约1000米），沿高速驱车至北三环只需20分钟车程；
第二、 环境清静幽雅，山环水抱。园区内花园绿茵连绵，空气清新。别墅区距十三陵风景区约7000米，沿高速驱车至八达岭长城等名胜古迹约需20分钟。
第三、 富泉花园已建成初步规模，内部配套比较完善。园区采取封闭式管理，二十四小时门禁保卫制度，在管理服务方面，也建立了较为规范管理服务机构，在设施方面，开设IDD及计算机网络布线，卫星电视接收系统等，并兴建网球场、微型高尔夫球场等运动场所，并准备建设拥有一流娱乐设施俱乐部会所；
第四、 富泉花园一期工程已经建成入住，市场反馈良好，拥有了良好小区形象及品牌效应；
第五、 富泉花园是京北地域众多高级外销楼盘中，为数不多含有五证齐全物业之一。
拥有上述优越条件富泉花园—富祥阁，假如仅以通常小区或是别墅、公寓来给其定位，所购置对象全部为住家人士，那么它和市区内公寓楼盘相比，相对位置太远，价格也并不比市区低，本身含有优势可能就不足以有更大吸引力说服用户购置。
所以，将项目标劣势转为优势是本案急需处理关键问题。我们经过对项目标仔细分析，认为发展商结合本身开发成本和目前市场特定情况，深入完善小区配套建设，采取灵活销售付款方法，提供用户业主更多体贴性服务，以增强产品市场卖点，采取短、中、长久销售行为有机结合营销策略，实现项目投资回报。所以，我们提议，在本案二期物业面市推广时，将其从新包装，定位在比较流行时尚：京北地域著名高级“会员制休闲渡假寓所”。

（二）价格定位
不管是购置那一个物业，价格高低是购房者最为关注问题。在某种程度上价格高低能够表现出所购物业档次水平。能够说高级次物业肯定会有较高价格。就物业位置和价格而言，相同位置选择价格低，对于不一样位置和价格，购房者必先选择位置好价格偏低；其次是价格低位置稍差；然后是位置好价格高；最不愿意选择是那些价格高位置又不理想物业。就价格本身来说，同一物业在不一样时期存在很大差异，期房价格价格低于现房价格，楼层朝向好价格高于楼层朝向差价格。购房者通常有两种习惯：一个愿意在期房时购置，能够按自己意愿进行选择，选择余地大，到现房时价格上涨，既能够保值，也可做为投资高价转让，愿意购置期房者多看好房地产形势或对房地产投资颇为了解。当然购置期房风险较大；另一个购房者宁愿选择购置现房，因为现房能够看到建筑质量、装修标准和周围环境和设施，风险小，即使价格高部分，但和其把钱放在期房上，不如把钱进行其它投资赢利，等现房时购置。自用能够立即入住，投资出租能够很快能够很快收取回报。
所以，对于本项目所处位置及定位在会员制休闲渡假寓所，它升值潜力将是巨大，不过现在本项目还处于期房状态，本案在努力争取实现开发商提出平均价格目标前提下，将采取低起价推出策略，并以每户为单位制订报价系统，价格定位随项目工程进展及市场开发程序性而定，前期采取低价位作为强有力卖点，快速收回供开发商用于建设资金量（30～40%），随工程进展，口碑效应树立而调整市场价格，形成热点升温、增值势力强劲市场效应，推进产品市场良性发展。

（三）相关银行按揭
银行按揭是现在房产销售必备有效辅助手段。为配合销售回款进度，开发商和商业银行联络，为购房人提供贷款担保手续，办理个人购房贷款，不仅能减轻用户购置短期支付压力，极大地吸引更多买家，而且能促进其立即付款签约，尤其是高级外销物业楼盘，成交金额相对较大，需占用一定量个人流动资金，所以，按这类用户层市场消费习惯，在楼盘销售过程中通常全部需要有银行按揭给支持。参考国外给购置住宅提供银行按揭部分措施，北京绝大部分外销物业均给联络提供银行按揭，有甚至最长为十～二十年七成按揭，赢得了很大一部分市场用户，极大促进了物业销售回款，降低了开发商资金投入风险，确保项目实现预期利润值。

相关本案项目二期物业投向市场进行推广，其具体市场销售价格、实施标准及银行按揭将依据市场情况、项目开发建设成本、项目利润期望值及企业银行信誉值等多方面综合因数觞定有待和发展商进行另行商讨。

五、项目计划设想

（一）销售必备证照手续
富祥阁项目计划建设为，富泉花园内二期工程高级外销公寓楼，如此高规格公寓，周密审慎市场调研分析、合理规范建设设计、灵活有效营销手段等是确保开发项目成功实现目标值关键。
目前，伴随商品房交易市场不停规范，国家相关职能管理部分不停出台相关政策法规，逐步严格地规范了商品房流通交易程序。而现在，在商品房销售过程中“五证俱全”已为越来越多买家所明知而关心问题，在以后商品房销售市场交易中，非正规商品房立项开发项目，将越来越难以在市场站稳脚跟而期望保持有较为理想销售业绩。因为现在购房用户伴随市场成熟，已由当初狂热感性直觉逐步转变为理性审阅挑剔，在订购商品房同时，往往会以谨慎心理看待所购房屋正当性、证照是否齐全及发展商实力等。这使购房者在面对非正规商品房立项开发项目或“五证”不全项目总是抱怀疑观望态度，不敢轻易下订，也使得项目在前期销售中，资金回笼缓慢，工程进度受到阻碍。即使发展商在项目报建前期能少花应交纳国家部分税费，但项目开启后不能很好从市场回收资金投入滚动开发，一样是背负较大资金成本压力。
众所周知，现在外销物业，其销售手续全部是比较正规、齐全。因为，在外销楼盘当中，价格及其成交金额相对比较大，而外销市场用户对其将要投资物业，更是审慎较多。所以，对于外销楼盘而言，其有效政府批文及销售法律依据是必不可少，也就是说，没有完善销售手续（关键指外销许可证）物业，其在外销市场是难以取得理想成交率。所以，提议发展商在本案项现在期报批立项时，一步到位将项目从基建项目报批为住宅项目。同时提议在本案项现在期建设过程中，可先交纳部分土地出让金，办理部分楼宇外销商品房预销售证（或销售证），以示本项目商品房销售正规和正当，同时也便于配合项目在影响较大媒体（如《北京晚报》、《北京日报》等）进行强有力广告宣传及项目推广，确保销售工作顺利开展，并促进购房用户打消心中顾虑，坚定其对本项目标购置欲望，快速成交，使发展商资金形成良性循环。

（二）小区计划
富泉花园小区计划总建筑面积约在17万平方米左右，其中二期工程3.4万平米外销公寓楼楼已将开始动工。项目拟建为京城少有高级休闲度假寓所，为外企外籍人士、高级企业管理人员、高级技术人员、高收入白领阶层、外地大企业主、高层政务管理人员提供一个商务、居住、休闲、娱乐、疗养等多方面配套服务设施齐全会所。
依据小区整体计划要求，在确保容积率基础上，建设对应规模完善小区配套，尤为关键。完善小区服务配套，优良小区生活环境，合理户型设计，充足多样休闲娱乐场所是商品房小区赢得市场关键确保。

附：富祥阁计划建设用地配比提议图
公寓
40%
配套
5%
绿地
45%
运动场所
5%
娱乐
5%
公寓
配套
绿地
娱乐
运动场所

提议：
1、 本项目外观采取仿欧式建筑风格，给人以高贵、稳重、典雅、简练第一感官印象。
提议：外立面材料采取仿古大理石或麻石贴面；色彩以仿古豆灰色为主调，配以色彩协调但突出窗户用材；加强外立面欧式装饰物应用，如立柱和雕塑式屋檐、角边等，以区分于当地域周围其它项目，提升直观上竞争力。在建筑选材上，努力争取“精、新、优”以保项目标档次质量。
2、从本项目整体计划来看，除富泉花园一期已建成游泳池、多功效厅、跑马场、高尔夫球场、网球场等配套设施外，在二期工程计划中还建有功效齐全俱乐部式会所，其内部设施功效分以下几大部分：
（一） 餐饮服务类：在不一样位置地段设品位高等宴客酒楼、中外美食风味餐厅、闲情逸致咖啡厅、疯火狂劲酒吧、方便快捷食界街等餐饮场所。
（二） 娱乐休闲类：设大型歌舞音乐广场厅、豪华KTV包间、新奇刺激电玩游戏中心、儿童乐园、棋牌博彩室、桑拿洗浴中心、美容美发中心等娱乐休闲场所。
（三） 健身运动类：设保龄球馆、壁球室、台球室、乒乓球室、健身房、室内温泉游泳馆等各类运动健身场所。
（四） 商业服务类：设名牌精品专卖店、生活用具超市、洗衣中心、银行等。
（五） 物业服务类：设多种规格会议厅、商务中心、托儿所、出租车队、邮电收发中心；提供钟点清洁工、特约老、弱、病护理员等服务。
（六） 医疗保健类：设置医疗保健中心，慢性病理疗中心，为会员及居住用户提医疗保健咨询、诊疗、理疗等服务。
对于规模宏大富泉花园而且将其定位在高级休闲度假俱乐部来说，园区内休闲配套设施完善并使之符合休闲度假俱乐部这种形式，将会给整个项目标推案带来一个关键卖点，使之更符合现代生活需要，强占稳产品市场。
建 议：
（1）.在二期工程会所南面，开辟一个人工湖面，以填补园区内总体感觉缺水遗憾，水面面积不用很大，因地造势，既能够泛舟，又能够垂钓休闲。同时，将开挖人工湖出来土方可堆成假山，植树栽草，建成绿荫园林。
（2）.在园区内增加生活必备设施如银行、邮局等配套服务网点，而且利用小区公用部分充足绿化，设置雕塑小品，隔离闹市喧嚣，精心营建一个超然尘嚣小区气氛。使业主在享受便利同时，能够坐拥温馨家园，感受一份休闲宁静。
（3）.医疗保健中心应配置较优异常规疾病检测仪器，设置家庭护理病房，聘用著名内外科教授教授任顾问，并定时为会员座诊、咨询。
3、二期工程富祥阁建设在确保外销楼盘所应含有多种设施外，还应跟随现代社会发展趋势和居住生活现代化，在园区内以每户为单位设入一条电话线联接电脑设备，在小区中建立一个计算机中心库，联接小区内多种商业网点、物业管理、保安设备等，而且和国际互联网接轨，使居住用户足不出户即可享受现代生活方便和快捷。
4、小区设计应确保楼和楼间停车带及小区分区集中停车场，小区道路应采取停车带外双向设计。
5、物业管理制度及服务保障完善是否，一样影响整个物业品质和格调，富祥阁物业管理和服务也是提升市场用户购置产品爱好，对物业产生信赖感首先关键原因。本项目提议实施较为完善封闭式物业管理方法，委托含有著名度专业物业管理企业，对项目进行较为全方面、多方位管理服务。同时，在大厦周围建造园林式艺术雕花铸铁护栏，全天派设专职保安巡察，增加项目安全性，增强本项目标整体形象。

（三）户型计划
项目户型整体设计是整个项目标关键组成部份，同时项目户型设计好坏也关系到整个产品市场购置率。从现在京城大户购房者趋势及市场上同类物业销售情况来看，能够吸引众多买家一个关键原因是设计能适应九十年代及下个世纪生活需求住宅，使之更趋合理性、实用性。
针对北京近几年住宅需求情况，我们做过一个市场调研，其中对三居有购置意向用户占53.6%，二居用户占32.3%，其它为14.1%。从以上数据表明城市家庭结构趋向小型化，对住宅户型选择偏向宽大、舒适、实用。依据我们对现在外销公寓市场调查、购置用户消费层次调查、购置用户心理分析及我企业所代理同类项目标户型百分比分析，考虑到京城物业购置力需求，提议富泉花园二期工程富祥阁户型设计，以户型结构偏大三居、二居为主导户型。

附：富祥阁公寓户型结构百分比图
二居35%
三居40%
一居
10%
四居15%
二居
三居
一居
四居

建 议：
1、小区二期户型采取中、偏大户型，以二至三居为主，一居、四居为辅，面积从65平方米至170平方米不等。采取大开间设计，努力争取大客厅、大厨房、大卫生间、小卧室。大户型采取双厅结构，餐厅加客厅大于25平方米，而且设计为双卫生间。
2、三居户型设计。其单元每户（套）建筑面积在120～140m2左右，提议采取比较符合现代生活需要，迎合市场销售三大一小设计。如：
a、朝阳大客厅，通常在25 m2以上，最好能维持30m2左右。有较大门窗或敞开式大厅落地门窗接阳台。客厅有两面以上墙壁，周围无开门，便于摆设部署家俱。
b、相对较大厨房及操作间。通常面积在7～9m2之间，有直接采光窗户，并连接小阳台，做防水设计，预设地漏，最好设计成敞开式和客厅相联。
c、相对较大双卫生间设计。主卫面积在7～9m2左右，客卫面积在5～7m2。如只设一个卫生间，则提议卫生间面积在6～8m2之间，设地漏，预留浴缸位置。
d、相对较大阳台。阳台可分设在主卧、客厅及厨房，连接阳台处延伸在1m2以上，宽度和房间对齐，护栏以上铝合金全封闭窗户。阳台造型提议采取比较美观现代圆弧形或梯形。阳台护栏可一反以往传统水泥预制板全封式，应采取比较美观雕花铸铁护栏。
e、相对稍小居室设计。主卧在16～20m2左右，其它两个卧室可设计在14～16m2。主卧朝阳，设计大门窗或连接阳台。
f、门厅或餐厅设计考虑。敞开式空间，无须特定分隔定义，通常面积在7～10m2左右，设置有利于摆设餐桌L角墙。
3、二居户型设计。其单元每户（套）建筑面积通常可在90～120m2左右，户型内部结构部署可参考三居户型设计提议，合适调整。
4、为了适应部分单身贵族需要，在二期工程中，设计部分“单身贵族”大一居，面积约为60—70平方米。采取敞开式户型，内部格局可由用户依据本身性格及喜好，任意分割。可设计在一栋楼内集中管理。
5、顶层供热用水管线及阀门提议做到楼顶上。如考虑建安成本工程造价亦应尽可能安排靠墙并贴紧房顶，节门及开关阀最好能设置在户外楼梯间里。
6、提议楼层层高设计在2.8～2.9m2之间。室内净高在2.65～2.70m之间，以显出该产品宽大明亮。
7、提议采取圈梁现浇楼板设计。方便能愈加好地设计布排户内房间结构，同时提升产品档次，增加市场销售卖点。
8、楼座外观设计。提议统一采取暖色调建筑涂料粉刷外墙，设计有艺术性比较美观单元门门檐，楼顶设置部分装饰斜坡房檐。
9、在二期工程中，可在楼层顶部或单独开辟出部分楼宇建造四居及复式结构住宅，做为贵族公寓，以供含有较高层次用户居住。其单元每户（套）建筑面积在140-170m2之间，四室二