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重庆某项目标开发策划方案

一、   重庆房地产市场简析
1、重庆市房地产住宅市场继去年市场火热，再续引发了重庆房地产市场“沸点”。首先，重庆市房地产经过几年发展，房地产市场已从“概念时代”进入“产品时代”，其次大范围城市拆迁和旧城改造深入实施，刺激了房地产市场投资和开发，同时也促动了一大批住宅消费群体需求。
2、伴随重庆市住宅市场发展和成熟，其住宅需求也日益展现出多样化格局。小户型仍然受到市场一定青睐，尤其在解放碑以外市场；低密度住宅成为今年房地产中高级市场主流产品，其风靡盖过了江景房和城市中心公寓，在一定程度上，正说明现在重庆市场已进入产品时代；而有一定环境做依靠中低级次住宅，尤其受到消费者追捧，重庆市大范围拆迁，直接拉动了这类住宅需求。
3、产品差异化定位已成为项目之间品质划分。龙湖、金科、融桥、南方、广厦、大川等等地产企业在重庆房地产市场相继推出千亩大盘，可谓是如火如荼，但伴随重庆滨江路环境和配套设施日趋改善，江景楼盘已开始大张旗鼓突围，今年中，势头最盛金沙水岸、东方港湾、金沙港湾等江景楼盘分别以独特概念、卖点、及居家文化、成熟配套等，以实现区域共赢吸引较多消费者眼球。然而江景楼盘异军突起加剧了重庆房地产市场竞争。
二、重庆房地产市场开发简析
1、上六个月重庆市房地产市场总体供求表
指标
开发施工面积
（万平米）
房屋完工面积
（万平米）
房屋销售面积
（万平米）
房屋销售平均价格（元/m2）
开发投资额
（亿元）
上六个月
3781.2
345.3
532.86
1987
112.75
住宅
2823.1
240.7
481.2
1763

同比增加（%）
19.9
67.4
104.4
4.34
37.2
办公楼
128.1
8.3
3.6
2848

商业营业用房
830
96.3
39.06
3882

2、结论分析：
（1）上六个月，重庆市商品房销售面积继续保持一定幅度增加，全市商品房销售面积达1042.1万平方米，同比增加46.9%。其中主城区销售面积达708.8万平方米，同比增加29.6%。和此同时，商品房完工面积则低于销售面积。，重庆市房地产完工面积为1020.6万平方米。商品房销售面积大于完工面积，在一定程度上降低了商品房空置量，对于房地产业发展是一大利好，同时也表明重庆市房地产业充满着活力，开发前景宽广。
（2）上六个月，重庆市商品房商品面积更得到高速增加，房屋销售面积远高于完工面积，上六个月房屋销售面积同比增加在104.4%，分析市场关键原因在于一场全市范围内大拆迁运动，直接拉动了重庆市房地产旺盛需求和价格上涨。

三、市场调查分析
因为本项目所在区域可比性江景楼盘较少，故本企业以渝中区江景楼盘为主作调查分析。
（一）市场调查分析表（略）

二）结论分析
1、         现在渝中区江景物业建筑形态关键由高层建筑组成，其品质以中高挡为主，市场价格在建面3600—3900元/平米左右，本项目区域江景物业市场价格在建面2800元/平米左右。
2、         江景物业产品设计关键以建面120—150平米两房和三房为主，热销户型关键以建面80—120平米内小两房和三房为主，其关键原因是总价相对较低，造成以大户型为主力江景物业销售较差。
3、         因为渝中区嘉滨路沿线正处和计划建设中，其周围环境较差，生活配套相对较弱，这也是现在影响江景物业销售关键原因。
4、         经过市场调查发觉本区域江景物业在产品设计上有较多“黑房”，关键因为江景物业占地面积相对较小，其落差较大，临江面户型多由3-4户，建面130平米—170平米三室组成，而一梯8户单层布局，造成其它背江户型采光差和房间 “黑房”形成。
四、项目研究分析
（一）项目标SWOT分析
1.项目优势（S）
（1）良好江景资源
本项目在渝中区曾家岩嘉滨路，北接嘉陵江大桥，500米江岸线，视野宽广，嘉陵江景一览无余。
（2）增值空间较大。
本区域尚处于计划建设期，其本区域住宅价格相对较低，伴随交通和生活配套上完善、成熟，有利于提升本项目物业增值空间。
2.项目劣势（W）
（1）地块面积较小，地形落差较大
地块临街面长度较短，地块现覆盖物为农田、杂草。地势起伏，中心低落差约20米，其两面由高层建筑夹集，这对本项目环境计划和产品设计有较大难度。
（2）交通系统不完善
本区域道路（嘉滨路）作为进入渝中半岛外环，关键分流进入主城区外地车辆，其公交车辆较少，出行极为不便。
（3）区域商业配套设施缺乏
本区域正处于计划建设中，其商业配套关键由上清寺和观音桥商业支持，而本区域配套设施关键由各小区和学田湾居民区独立组成，这和本项目所在位置全部有较远距离，也使本项目在配套服务设施上相对缺乏。
3.项目市场机会（T）
（1）                     交通系统完善
本项目区域公交车站设置和6月，轻轨较新线（2号）通行，在很大程度上完善了本区域（嘉滨路）交通系统，大大提升了本区域地段品质。
（2）                     政府计划有利于推进本区域房地产市场发展
南滨路繁荣景象将是本区域市场未来发展前瞻，在政府对渝中半岛整体计划中，嘉滨路将计划形成集高级住宅、餐饮娱乐为一体 “休闲水岸”，这对本区域房地产市场开发有很好发展前景。
（3）                     楼盘、人气聚集加紧商业成形
在对本项目所在区域市场调查分析中，本区域楼盘全部以嘉滨路轻轨车站（曾家岩）为点，沿线1公里内集中开发，建筑形态关键以单体楼为主，现已开发楼盘江全部怡园成功引进了餐饮巨头——天天鱼港，建立了本区域良好商业气氛，在本区域楼盘陆续面市，人气聚集，将支撑和促进本区域商业快速发展。

4.项目风险（O）
（1）现在本区域除江全部怡园已建成外，其它在建楼盘已开始动工（场地平整），其位置全部在轻轨旁，和本项目地段相比有好优胜，这将在以后一定程度上加剧了本项目标区域竞争。
（2）北滨路和沙滨路正处和建设发展中，实力较强开发商也陆续在其圈地开发高品质江景物业（如北滨路金沙水岸、沙滨路金沙港湾），全部将形成本项目较强潜在竞争对手。
（3）南滨路楼盘以较高品质规模和成熟商业配套成为消费者选择江景物业关键区域，这将对本项目以后销售有较大冲击。
（二）项目最大价值挖掘
本项目最大价值挖掘是经过对项目地块价值分析，努力克服不利原因限制和影响，最大程度发挥项目地块资源优势，让消费者切实感觉所购置住宅产品超值性，充足挖掘其项目标最大价值。
（1）品牌价值
充足利用开发商企业雄厚本身实力和形象促进本项目标受众力度，提升本项目标潜在品质形象。
（2）产品价值
经过对本项目可看山城“江景、夜景”优势，合理计划，独特产品设计，优质物业管理来构筑本项目标产品价值，将本项目做成区域及全市精品江景物业，在市场中脱颖而出，成为购房者关注焦点。
（3）交通价值
本项目紧邻轻轨车站，拉近空间距离，提升本项目品质优势。
（4）机会价值
充足利用滨江路房地产发展契机，炒热本区域，聚集人气，顺势推出“本项目”，一炮而红，大造成为江景楼盘品质典范。
三、产品定位
项目所处地块面积较小，相邻项目全部是以高层建筑为主，故本企业将本项目计划设计为31层高层建筑，关键分为裙楼（地下一层，临街三层）商业部分和塔楼（27层）住宅部分。以下分别对裙楼和塔楼进行定位分析。
（一）裙楼定位——餐饮、娱乐业
依据地块所处位置——嘉滨路沿线发展大致走势，本企业将其裙楼部分关键定位为餐饮、娱乐市场。
1、         本项目不适合经营百货业态。
百货业态通常建立在人流量大商业中心地域，很大程度上依靠于人流聚集来确保收益产生。而该地块即使临街，但没有大面积广场或其它公共休闲场所吸引人群逗留，仅仅依靠少许地域用户是远远不能确保此种业态利润收益，所以，本项目不适合于百货业态生存。
2、         本项目不适合经营汽车、建材等专业市场。
该项目临街，存在做汽车、建材等专业市场条件。但汽车市场对楼层层高有一定要求，裙楼高度增加造成塔楼高度降低，从而减小住宅建筑面积；不管是汽车还是建材市场，全部会因区域内没有同类市场而显得势单力薄，形成较大市场风险。
3、         项目裙楼宜做餐饮、娱乐市场。
尽管现在地块周围餐饮娱乐行业气氛还没充足显现，但天天渔港餐饮巨头姿态就是该地域发展牵引力；而且渝中半岛城市形象“休闲水岸”定位也为本区域市场发展提供了政策支持；轻轨通车、嘉滨路交通改善全部将带动该地域经济发展。

（二）塔楼定位——中高级住宅产品
项目处于居住区之中，若做写字楼产品在交通方面条件限制相当大，所以本企业将塔楼定位为住宅。
项目依嘉陵江而建，江景资源是本项目优势和卖点突出表现。因为该项目占地面积小，本身不可能在专题景观营造上大做文章，所以必需要对自然景观进行充足利用，倾力打造江景住宅。嘉滨路已经有部分江景房存在，而且沿线仍有大量地块或圈地或已进入拆迁阶段，所以，我们项目一定要寻求差异化竞争。我们将项目定位为中高级产品，在塔楼建筑设计上采取梯型退台设计，加大住宅景观面和采光面，走精巧、阳光产品路线，这关键依靠于产品户型超大落地玻璃景观窗、弧形窗、景观阳台，和在外立面设计等方面，这部分将随即进行具体叙述。

（三）形象定位
对于一个房地产项目来说，除了产品定位和特点之外，能够经过给予产品概念来达成形象树立和提升，也就是所谓虚实结合。
依据产品定位和建筑设计，本企业提出“上生活空间”居家理念，本项目是一个居家闲适之所，坐观潮涌潮落，人生却一直向着更高方向走；“上”是一个趋势，一个冲劲，代表主动，上风上水，源于产品外观梯形设计和户型上跃层设计，表示生活往更高处发展之意，并可衍生出时“尚”之感。居家理念诠释，凸显本项目标
一个标榜、一个个性、一个炫耀，丰富了其品质内涵。

四、目标用户定位
（一）裙楼目标用户定位
因为该区域现在只有天天渔港一家大型餐饮，市场环境成熟度远远不够，需要著名商家入驻为区域定位快速造势，带动区域发展，所以裙楼目标用户介定为含有一定影响力和品牌形象大型餐饮、娱乐商家，以带动当地域娱乐业经营，同时也是为嘉滨路蓄势。
（二）塔楼目标用户定位
从对当地域前瞻出发，我们初步认为该项目标目标用户群定位为以二次置业者和数次置业投资户为主。以下为细分：
1、         本区域企机关职员，占20%左右。
上清寺一向是重庆市关键行政区域，该地域人群关键以企机关职员为主。这类人群大部分已经有集资建房供居住，家庭人口多以三口之家为主，她们有稳定收入起源，略显落后居住环境令她们产生了更新换代要求。工作就近性则圈定了她们选择住房范围。
2、         现有居所较远渝中区上班族，占55%左右。
这部分人群年纪结构偏年轻化，约在25-30岁之间，是城市中精英人群，收入高而稳定。居家远离工作场所，天天浪费大量时间在交通上，生活、工作全部不甚方便，这就提出了选择就近居家要求。她们或为首次置业，或为更新房所，或为第二居所，组成百分比约为3：5：2。
3、         一般投资户，占20%左右
项目所处居住区大环境肯定涵盖了部分一般投资型用户在内，一般投资用户群资金量不大，但极含有投资意识，这部分人闲散资金量约在15－40万之间，她们通常投资于中小户型，而且投资量不大，通常在两套以内，她们职业特征是当地个体工商户、有多年资金积累重庆老居民、政府公务员和小型企业老总等。
4、         当地域拆迁户，占5%左右。
该区域拆迁户数量不多，关键在沿江地带，她们在选择居所心理靠近性和地域性上，拆迁户中一部分会就近选择新房所。

计划提议
（一）           产品整体布局
（1）产品整体布局如附件1所表示。
（2）对产品整体布局分析说明：
①入口：在临嘉滨路段开设主入口，同时，为方便业主生活，考虑从龙泉小区借道，作为住宅次入口。
²      该地块本身限制，不能从其它地方开设主入口，虽考虑从龙泉小区借道，但不宜设为主入口，有损产品品质。
²      该路段交通日趋成熟。离项目十分钟处设有轻轨站点，在立即完工同通车。同时，该路段设有公共汽车站。
²      周围地块日益成熟。据本企业对周围地块调查和估量，伴随轻轨站点修建和住宅项目标不停开发，该路段在以后将会形成一个日益成熟住宅片区。
②绿化景观：将转换层架空，修建1200平米左右空中花园。同时，对建筑物一侧堡坎进行景观处理。
²      因为项目地块限制，无空间进行较大面积景观绿化，属于项目标缺点之处。考虑到对此缺点填补和充足利用空间，可在转换层修建空中花园。
²      建筑物一侧近25米堡坎给建筑较低层住宅带来很多不便，如产生较大压抑之感、采光通风较差等等，为了缓解这些不良后果，可考虑对堡坎进行景观绿化上处理，如种植藤状开花植物等。
③道路：考虑消防要求，沿地块外边界部署环形车道。同时在临滨江路一段地块两侧预留车行道进出口。
（二）           商业物业
（1）商业平面部署如附件2所表示。
（2）商业物业：
项目标3层裙楼定位为餐饮、娱乐，单层面积在平方米左右，总建筑面积在6000平方米左右。

（三）           住宅物业
（1）住宅物业平面部署如附件3所表示。
（2）住宅物业：
①  概况：
项目塔楼部分定位为住宅，其单层建筑面积在900平米左右，一梯9户，平均每户建筑面积控制在100平米以内。住宅塔楼为27层，总建筑面积约为2.43万平方。
②  户型
本项目成功要素之一是产品品质，而户型又是表现项目品质关键点。
该项目一梯9户，设计了六种精巧户型：
Ø       户型配比为：
户型
套内面积
主卧
客厅
所占百分比（套数计）
三室二厅双卫

三室二厅双卫

二室二厅单卫

二室二厅单卫

二室二厅单卫（跃层）

一室一厅单卫

Ø       户型功效设计亮点：
①  观景。单层平面设计确保70%户型皆可直观江景。这是本项目较大卖点。
②  采光。每个户型关键空间全部有较大采光面。另外，提议观景阳台和客厅之间采取落地窗。这将成为本项目标另一卖点。
③  增大阳台面积，扩展阳台功效。对离江较近两个优质户型设计大面积阳台。大面积阳台使客厅和户外有机结合，亦有引户外风景于户内之功效。
④  弧型采光面。对梯形退台处理第二层户型转角采取弧型采光面。避免了观景阳台对后面住户观景影响，也确保了这些户型采光、观景效果。
⑤  精巧斜阳台。对部分离江较远，易受周围建筑物影响户型设计精巧观景斜阳台，增大景观面。以填补这些户型不利之处。
Ø       户型细部设计亮点
户型内部功效区布局轻易引发重视，不过部分细部步骤却轻易被忽略，而细部人性化处理能给用户带来真正实惠和方便。
²      全部户型客厅开间全部确保在3.6m以上；主卧室开间最少一面在3.6m以上，便于摆放室内家俱，卧室最小开间不低于2.7m。
²      大部分户型主卧室全部部署在室内走廊尽头，且室内通道长度不超出其宽度4倍。
²      大部分户型全部设置了入户玄关，作为空间过渡，使关键空间愈加私密，同时也方便换鞋，整理衣冠。
²      大部分户型设计中厨房尽可能靠近入户门，避免了穿越客厅。
²      全部户型设计全部确保了客、餐厅在空间上尽可能连通，一是使得空气流通，二是照料到了大家边吃饭边看电视习惯。
③配套设施计划
计划在转换层建集中会所，约800平方米。因为项目周围配套设施不完善，需要在项目内部设置一定配套设施，但地块本身存在很多限制，不可能将配套设施置于建筑物周遍，所以，将配套设施集中在会所，设于转换层，实现和空中花园浑然一体。
集中会所需要配置功效：
²            茶室
²            小型超市
²            健身房
²            台球室