项目市场调研报告样本.doc

谨呈：淄博xxxx

xxx商城策划汇报 之一
《项目市场调研汇报》

深圳市xxxx

目 录

一、总体市场背景 2
1、宏观经济 2
（1）淄博概况 2
（2）国际通行房地产发展阶段和人均GDP关系 3
（3）金融政策和银行利率 3
（4）人口情况及政策 4
（5）城市社会经济发展计划 4
（6）股市 5
（7）WTO 6
2、房地产市场总体情况 6
（1）房地产市场总体情况 6
（2）房地产相关政策 7
（3）相关动态和影响 10
（4）市场组成 10
二、区域市场调查 11
1．临淄商业情况 12
2．桓台商业情况 12
3．周村商业情况 13
4．淄川商业情况 13
5．博山商业情况 14
6、张店区商业情况 16
三、全市商业分析 21
1．全市经济环境 21
2、淄博市成熟商业圈分析 24
3、商业经营方法 27
4、近期市场热点 29
5、淄博商业市场存在和将会产生关键问题 30
四、市场调查总结 34
附件：商业物业调查明细 36

A. 一、总体市场背景
1、宏观经济
（1）淄博概况
淄博在山东省中部，东临潍坊市，东北和东营市相连，北接滨州地域，南靠临沂和泰安市，西和济南市、莱芜市接壤。淄博是山东半岛对外开放较早城市之一。全市国土总面积5938平方公里，其中市区2961平方公里。淄博历史悠久，是齐文化起源地，被通称为齐鲁古全部。淄博下辖五区---张店区、淄川区、博山区、临淄区、周村区；三县----桓台县、高青县、沂源县。全市人口4184750人，其中城市人口约180万人。
（资料出自淄博市第五次人口普查领导小组办公室《相关第五次人口普查关键数据公报》）

（2）国际通行房地产发展阶段和人均GDP关系
淄博市完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增加11.10%。以此计算，人均GDP为15346元，折合美元约为1860美元。（资料出自《淄博市国民经济和社会发展统计公报》）

房地产对应不一样发展阶段
开启期
缓慢发展期
快速增加期
发展速度放缓直至停滞不前
1000 3000 4000 8000 人均GDP（美元）

现在淄博人均GDP已达1860美元，依上图所表示，淄博房地产市场现已处于开启期。

（3）金融政策和银行利率
中国稳健货币政策，人民币存款利率经过数次降息，现在已经维持在较底水平，活期存款利率为0.72%，储蓄这种传统投资方法已经越来越失去吸引力，将造成大量资金流向其它投资渠道。
（4）人口情况及政策
全市人口4184750人，其中城市人口约180万人，其中张店区人口712318人，城市人口近45万。
（5）城市社会经济发展计划
l 经济社会发展计划：
“十五”时期经济社会发展关键任务预期目标是：
--中国生产总值争取突破1000亿元，年均增加9%以上；人均中国生产总值达成2800美元。三次产业百分比调整为6：54：40。地方财政收入突破40亿元，年均增加10%以上。
--全社会固定资产投资五年累计1000亿元。社会消费品零售总额达成310亿元，年均增加11%。外贸出口总额达成18.5亿美元（按外经委口径数），年均增加15%。实际利用外资五年累计突破6亿美元。
--城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入努力争取分别突破9000元和5000元。城镇登记失业率控制在4%以内。
--人口自然增加率控制在6‰以内。到末总人口达成418万人，城市化水平达成50%。
远景目标：
在全方面完成"十五"时期任务目标基础上，再经过十年努力，努力争取中国生产总值突破亿元，比再翻一番，年均增加7%。到，全市基础实现现代化，基础建成现代化工业强市和区域性商贸中心城市。形成雄厚综合经济实力和发达现代产业体系，形成完善市场机制和高度国际化开放格局，形成友好协调生态环境和社会发展体系。城市面貌发生深刻改变，人民生活基础进入富裕阶段，实现市民素质、生活质量和城镇文明程度显著提升。
l 城市发展布局
张店中心城区建设。加强城区道路骨架、供排水和市容环境等基础设施建设。加紧旧城改造、西城开发和市开发区建设，形成工业区、中心商务区、政务区、文化娱乐区、教育科研区、居住区等布局合理功效小区。加紧建设城市形象工程、标志性工程和精品工程，关键建设和完善高层建筑区、城市广场和城市园林。"十五"期间，中心城区驻地人口达成50万人左右，把张店建成代表淄博形象标志性城区，辐射全市及周围地域开放型、多功效现代化城市中心。
淄川、博山、周村、临淄四个次中心城区建设。根据各城区功效互补、资源共享、分工合理、特色鲜明标准，关键完善城区基础设施，增强城区功效，突出城区特色建设。"十五"期间，四城区驻地人口分别达成20-30万人，建成含有较强聚集力和辐射力，并和中心城区相配套复合城市中心。
经济体制和发展政策
加紧企业改革步伐，调整优化国有经济布局，"十五"末，除化工、医药等支柱产业中关键企业由国有控股或参股外，其它国有资产全部退出；大力发展非公有制经济主动发展各类市场，形成统一开放、竞争有序市场体系。（上述资料出自《淄博市国民经济和社会发展“十五”计划和到长久计划纲要》）
（6）股市
中国股市经过十几年发展，仍然没有完全步入正规市场化运作，股价波动或反复无常，或连续低迷，几次重大股灾已经令很多投资者倾家荡产，血本无归。在目前股票市场形势还未明朗化，市场前景暗淡情况下，投资股票已经成为风险极大一个投资方法。
（7）WTO
中国成功加入世贸组织，经济将愈加市场化，多个产业将逐步和国际接轨。多个行业不停进入，外资不停涌入，既带来了竞争，也带来了消费群。对商家是机会也是挑战。
2、房地产市场总体情况
（1）房地产市场总体情况
淄博房地产市场自1993年开始起步，整体房地产市场呈稳步上升态势，整年开工住宅面积为250万平方米，比上十二个月增加45.3%，在建工程面积362平方米，总投资20.3亿元，占全市固定资产总投资16.1%。按诱发系数计算，可带动相关产业增加值38.6亿元。商品房销售率达95%，销售额27.5亿元，商品房空置率低于3%，整年实现商品房交易面积420.97万平方米，比上年增加5.13%。
现在，淄博房地产开发关键集中在张店区，作为市政府所在地张店区是全市政治、经济、文化和科技教育中心区，房地产市场较活跃，平均价格在1500元/平方米左右。
因为城市发展要求，淄博中心区西移已提到日程上，同时这也带动了新一轮房地产热潮兴起，以建业城市花园、世纪花园、紫荆园等为代表大中型规模小区业已开启。

固定资产投资
全市
市辖区
固定资产投资完成额（万元）
893954
858467
其中：住宅（万元）
66995
54418
房地产开发投资完成额（万元）
89226
84209
其中：住宅（万元）
57137
52965
整年新增固定资产（万元）
651619
608733
本年施工住宅面积（万m2）
242
209
本年完工住宅面积（万m2）
131.6
109.3
商品房销售面积（万m2）
49.4
42.9
其中：销售给个人（万m2）
37.5
31
商品房空置面积（万m2）
16.5
15.8
商品房销售额（万元）
65161
65161
其中：销售给个人（万元）
7906
7906

（2）房地产相关政策
① 土地政策：
l 从7月1日开始，淄博市房地产开发用地出让方法发生重大改变，房地产开发用地一律实施招标或拍卖形式进行土地出让。
l 实施新土地政策估计将为整个淄博市带来土地收益10亿元，而去年淄博全市从土地出让获取收益仅为1.8亿元。
l 伴伴随土地出让政策改变，政府加强了对土地一级市场控制，建立了土地贮备、招标拍卖、地租征收、公开交易四项制度，确保政府对土地出让垄断。
l 从现在来看，市场化配置国土资源比重还很小，淄博市争取用三年时间使新土地出让政策形成制度化。
l 在贮备土地依法投放市场前，统一实施“三通一平”、“五通一平”，提升土地附加值，实现政府收益最大化。
l 加强对房地产开发项目标控制力度，凡属改变土地用途、容积率，必需依法办理审批手续。
l 逐步降低协议出让土地百分比，扩大土地招标、拍卖范围。
l 争取在底以前完成全市城镇基准地价更新、调整工作。

分析：
从全国形势来看，房地产开发用地出让方法从协议用地为主转为以招标、拍卖为主已是大势所趋，淄博房地产土地出让政策改变，预示着淄博房地产市场格局行将改变，实力雄厚开发商有能力拿到更多愈加好土地，而那些开发资质较低，实力通常，无资源优势开发商将逐步被市场所淘汰。

② 房产政策：
l 从开始，淄博市政府确定了将房地产作为支柱性产业培育发展思绪，和之相伴是，一大批计划设计很好住宅小区如世纪花园、建业城市花园等陆续建成。
l 伴随新世界商业街、世纪路建设相继建成，淄博各市直机关政府相关部门西迁正式开启，淄博中心城区西移开始。
l 取消福利分房，激励个人购房。
l 近日，淄博市房管局出台了商品房预售管理措施，该方法加强了对商品房销售管理力度，降低了消费者投资风险，抬高了市场准入门槛，使市场运作愈加规范化。
分析：
城市计划变迁，住房政策改革，监管力度不停加大，使淄博市房地产业遵照着城市发展整体思绪，在政策刺激下，将深入规范化、市场化。房产政策已经开始向实力雄厚开发商倾斜。福利性实物分房结束，个人消费者成为淄博市房地产市场主导消费群体
③ 银行按揭贷款:
建行、农行、工行为准，中行、商业银行业务量较少。通常提供20年按揭，极部分楼盘可达成30年，审查较严，手续繁顼，服务意识不强，已开始进行改良。

（3）相关动态和影响
² 城建：
计划淄博新区。把济青高速以南，309国道以北，滨博高速以东，张店世纪路以西52平方公里区域划为淄博新区。城区重心西移。
改造火车站广场，架设交架广场。
² 交通：
搞好柳泉路、人民路西延、魏北路等38条城市道路建设和改造。

² 计划：
计划将柳泉路建成城市中心路，高层建筑集中两侧。
分析：
从淄博市城建、交通、计划发展计划来看，淄博城市将不停改造和扩大，人口将大大增多，房地产业也将连续健康发展。
（4）市场组成
² 各类型房产开发投资百分比：
住宅投资占 房产总投资 64％
办公楼投资占 房产总投资 8.7％
商业房投资占 房产总投资 12％
其它投资占 房产总投资 15％

² 各类型房产开发面积百分比：
住宅占 总面积 84％
经济适用房占 住宅 7％
办公楼占 总面积 3％
商业房占 总面积 11.2％
其它占 总面积 1.8％
总结：
从淄博市房产市场组成角度来看，商业已经成为除住宅外投资额、开发面积最大物业类型。

B. 二、区域市场调查
此次市场调查范围覆盖淄博五区一县：张店、临淄、周村、淄川、博山、桓台。

1．临淄商业情况
l 关键集中在化工城，有东泰商厦共5层，一楼食品，日用洗化、二楼服装鞋帽、三楼文化用具、四楼儿童用具、五楼电脑、家电、经营面积8000平方米经营规模在辛店颇大，关键消费群体是石化职员及周围居民，经营情况良好。
l 三利超市在临淄有6家，隶属石化企业，规模不大，经营面积千余平方米，但经情况不错效益不错。
l 利群超市有3个分店，总店在辛店有四层，隶属果品企业，由个人承包，经营格局同东泰商厦。
l 多种精品小屋关键集中在桓公路两侧，交通便利，邮电局在那，小屋面积10平左右至20平左右不等，10平小屋十二个月租金2万——3万。

2．桓台商业情况
关键集中在索镇，大商场有桓台百货大楼、桓台商厦、各有四层、一层日用百货、食品、小家电、二楼服装、三楼鞋帽、四楼文化用具、经营情况通常、经营面积6000平左右
超市有喜乐家超市隶属和百货大楼共三层：一楼食品、二楼日用具、绿岛超市、华联商厦四层、在城边张北路、华联15号开业。桓台县政府在索镇距张店30分钟旅程，居民购置大商品来张店，小日用具、食品、在百货大楼、桓台商厦足以满足。

3．周村商业情况
周村步行街为主商情布局、有周村最大百货大楼——观山百货大楼、经营面积1万平、共五层、关键集中在一、二、三、层，经营情况惨淡、急需和作厂商。和观山对着有金城、金桥商厦、两个商场互通一楼鞋、二楼服装、鞋帽、钍纺织品、衬衣真皮制衣、三楼暂停、还有沿街商铺服装、衣饰为主
周村北方丝绸城以批发为主，零售为铺
张店商家在周村开超市有绿岛、政通、商厦电器超市、经营面积千米，规模不大，自有超市宗春电器商厦一层，千米，生意通常
分析：周村做为纺织为主城区，随全国纺织效益下滑，城区居民购置力不强，商业铺位虽集中，但购置力决定，经营情况通常。

4．淄川商业情况
淄川关键城区淄城镇距张店三十分钟公交旅程，淄城镇关键商情有服装城，中街专卖店，华洋街日用洗化批发。
座落在张博路旁边服装城已成为淄博及至周围城市服装批发集散地，每十二个月上交税收1个亿，有一般大众化服装厅，有4号高级服装厅，还有6号名牌服装厅，几呼囊括全国各大名牌衣饰，各大名牌衣饰在服装城设有办事处。
和服装城隔张博路相望有东方商场以零售为主，一楼食品，日用洗化，二楼服装鞋帽，共五层，关键营业均为一、二层，经营情况通常化和东方并排有小商品城关键以小商品批发为主，淄博市地域各区县小商品卖买流通。
香港路以手机，药店、饭店为主。
中街以多种名品衣饰专卖为主。
华洋街以批发日用洗化为主，假货居多。
鞋城在留仙湖旁边，长途汽车站对过以石家庄鞋城为模式，规模颇大呼囊括各大品牌。
在淄川除服装城生意红火，还有新星集团下属新亚商城三层，一楼食品日用洗化，二层服装，三层鞋帽，名烟名酒超市，营业面积不大一层生意不错，客流量大，聚中，新星集团下层还有摩托车专卖，生意也不错，还有松龄路超市一层，日用洗化为主。

5．博山商业情况
（1）商业物业：
地 理 位 置
业 态 种 类
营业面积
租 金
售 价
空置情况
备注
火车站、
西冶街周围
以沿街营业房为主，有部分大超市；基础没有专题商场；经营品种上以服装、日用百货为多，机电、家俱、通讯其次
15~40平米占总数70%，40平米以上占30%。
45~60元/m2·月
不出售
一楼基础无空置，且供给担心；二、三楼空置率较高，平均达成50%。

百货大楼、
新建四路周围
以沿街房为主，百货大楼是博山区最大综合商场，面积较大，装修档次中等偏低。品种上仍以服装鞋帽、日用具为主，餐饮其次 。
10~30平米占50%；30~50平米占30%；50平米以上占20%。
50元左右/m2·月
不出售
空置率很低

区政府、
新建一路一带
除电脑、通讯市场外，关键以餐饮、生活用具为主，此区域无大型商场和超市。
10~40平米占总数80%。
30~50元/m2·月
不出售
空置率很低

综合分析
博山区城区面积较小，商业物业比较集中，关键就是在上述三个范围。而且多以租赁沿街房经营为主，个人置业经营百分比较小（约为20%左右），一楼空置率很低，二楼以上利用率不高，关键原因有：建筑物内部布局设计不合理；不利于展示商品；消费者习惯上不愿意到二楼以上商铺购物等。
（2）专业市场：
地 理 位 置
业 态 种 类
营业面积
租 金
售 价
空置情况
备 注
火车站周围、孝妇河西
泵类、电机等机电产品
以20~40平米为主
30~40元/平米·月
不出售
10%以下

大观园
陶瓷、琉璃工艺品等
以20~40平米为主
15~25元/平米·月
不出售
15%

新建一路及
电信局周围
通讯市场
以10~30平米为主
40~60元/平米·月
不出售
无

新建一路及
广播电视局周围
电脑市场
以30~60平米为主
30~50元/平米·月
不出售
无

综合分析
博山区专业市场较集中，但规模全部不大（其中通讯市场分散部分），绝大多数是个体经营，以租赁沿街房使用为主。

6、张店区商业情况
张店区商业项目调查总表1（经营）
项目名称
经营专题
进货渠道
用户类型
经营形式
现实状况
现存问题
备注
美达赛特
一楼：化妆品、皮具、珠宝、钟表眼镜；二楼：女装；三楼：男装、咖啡店；四楼：休闲系列服装；五楼；特卖场
香港、深圳、珠海、北京、重庆等著名品牌。

中高收入消费者
零售，统一收银，营业员由商户自带，服装统一由商场提供，押金450元。
管理每层分工明确，租赁率达90%以上。
商场以中高级著名品牌为主卖，针对中高收入消费者，范围小，人气不旺。

王府井广场
街铺
广场式商业布局

自营为主

　铺位面积大

金帝购物广场
一楼：化妆品、日用百货、皮具、不锈钢制品、玻璃器皿、塑料制品、钟表眼镜、珠宝、家用小电器、小五金等；二楼：男装、女装；三楼：鞋类、针织用具、休闲衣饰、床上用具、妇女用具等；四楼：儿童用具、家电。
北京、上海、广州等。
中层收入者及单身白领
以零售为主，无统一收银。

淄博商厦
一楼：超市；二楼；服装；三楼：鞋帽、针织；四楼：家电、通讯、玉器、文体科技用具、手工艺品等；五楼：儿童用具；六楼：饮食、羽绒专卖。

厂家放货
中层收入者 及周围乡镇中高层收入者。
以零售业为主，统一收银。

交通不通畅，商业中心往柳泉路新开发商城靠拢，本身配套逐步落后，如停车场、交通问题等。
该商场管理完善，著名度高，定位在高中等品牌，经营范围广，客流量足，品种齐全。
新一佳超市
一楼：化妆品、钟表、服装、箱包、皮具、工艺礼品、珠宝等；二楼：食品；三楼；日用百货、文体用具、玩具、鞋帽、家电、图书音像。
和代理商合作、分成。有部分淄博品牌。
面对各阶层用户
零售，大型超市。
人流量大，生意红火。
有假货，商品价格偏高。

爱客家超市
地下一层生鲜食品、多种蔬菜、家庭用具
地上一层男女衣饰、日化用具、电器
深圳、北京、济南、青岛
中低级收入者
开架购物方法、统一收银、营业员商场统一着装，押金300元
人气很旺

管理每层分工明确，超市以“爱客如家每一天”经营宗旨，关键针对中低级收入者。

张店区商业项目比较调查总表2（基础资料）

项目名称
位置
规模
设备
智能化
租售
美达赛特
美食街一号
建筑面积：1400㎡左右，营业面积：900㎡左右

双扶电梯8部、章丘产货运梯、北京利达防火保安系统

租金：每个月营业额 25%
王府井广场
共青团路57号
占地面积：36亩

金帝购物广场
柳泉路152号
建筑面积：31000㎡；营业面积：2㎡；仓储面积：7000㎡；企业资产：1.5亿元。

淄博商厦
中心路和美食街交汇出
建筑面积：近10万㎡；经营品种：12万个

新一佳超市
张店区太平路27号
营业面积：14000㎡；经营品种：0多个
schindler手扶电梯、中央空调
闭路电视、监控系统、防火自动喷淋设施

爱客家超市
张店区中心路140号
建筑面积：10700m2
双扶电梯2部，日本三菱，装修标准：大理石地面、刮瓷墙面、照明灯、休息长椅
自动喷淋防火系统、防火通道

C. 三、全市商业分析
1．全市经济环境
l GDP连续增加
淄博市完成GDP642.2亿元，按可比价格计算比上年增加11.10%，经济形势趋于好转，经济增加对淄博商业有极大促进作用。

淄博市GDP
年份
全市（亿元）
1997年
498.80
1998年
536.00
1999年
568.00

642.20

l 消费品零售总额增加，零售业扩张快速

社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入和消费性支出
年份
全市（亿元）
城镇居民人均可支配收入
城镇居民人均消费性支出
1997年
135.3889
5374
4135
1998年
153.0972
5391
4368
1999年
167.6206
6301
4803

184.9390
6842.55
5227.16

淄博市社会消费品零售总额增加保持去年连续增加状态，出现加速上行势头，同时，居民收入稳步提升，为今年内消费品稳步增加奠定基础。社会消费品零售总额达成184.9390亿元，同比增加10.33%，显示经济深入好转。

l 物价平稳、消费力旺盛
从1998年开始，淄博市物价已开始回稳，居民消费价格指数和商品零售价格指数均保持平稳。其中，居民消费保持正增加，反应出淄博市消费市场旺盛，居民消费意愿增强。

l 购物环境不停完善
伴随淄博市市场经济体制深入完善，市场供给充足，商贸企业活力增强，展现购销两旺良好局面。从淄博商业业态水平深入提升，零售商业在猛烈竞争中已进入理性成长久。

淄博已成功进行了新世纪商业步行街建设。商业步行街成功建设，使淄博形成了两大商业旺区，带来显著社会效益和经济效益，和此同时，淄博市政府加强对市容市貌改善工作，在户外广告设置、道路改造、道路绿化、街景部署等方面加大投入，改善了外部购物环境，并在公交系统方面继续完善。

其次，淄博零售业从规模、经营品种、经营方法和购物环境等方面有显著提升。商家越来越重视商场内部购物环境营造，在商场装修、商品陈列、配套设施等方面精心设计，努力争取为消费者提供一个满意休闲购物环境。

l 消费心态
伴随居民收入不停提升，淄博市居民消费模式也在悄悄地起着巨大改变，消费模式由小康型向享受型转型已初见端倪。伴随闲暇时间增多，消闲购物、外出用餐已成为越来越多居民在公休日和节假日生活常态。

消费观念也同时发生改变，消费者愈加重视商品品质、档次、价格和购物环境、服务水准、购物满意度等多方面内容，需求层次愈加细分，日趋多元化。

2、淄博市成熟商业圈分析
1）城市发展和商业圈形成
一个城市中商业圈、商业街产生，起源和以下多个基础原因相关：
u 城市交通枢纽中心
u 城市历史形成集市中心
u 区域含有显著产业特征
u 城市计划和延展方向
淄博商业圈、商业街均在以上四个基础要素之上发展形成。现在已形成三大关键商圈。

l 美食街淄博商厦商业圈
淄博商厦作为淄博老牌百货商场，著名度和美誉度全部很高，人流量大而且连续，消费人群辐射周围区县。在商厦带动下，美食街自发地形成了商业街，而不是饮食一条街，商业需求逐步扩容，逐步形成了以淄博商厦、美达赛特为原点，由东向西，以美食街为关键形成了美食街淄博商厦商圈。

l 共青团路商业圈
共青团路为淄博关键干道，经过金帝购物广场、富丽商城等关键商店相继投入使用，逐步形成了共青团路商业圈，其地理位置处于城市空间交汇点，含有一定辐射半径。
尤其是最近因为王府井广场和银座相继动工，共青团路商圈立即完全形成，由此辐射周围，本商圈生势越来越壮大。

l 新世纪商业街
于建成新世纪商业步行街以崭新形象出现在淄博市民面前。现在步行街北段已经形成了一定效应，人流很大，南段伴随壹世界数码广场带动也将于10月1日开始正式营业。以此往南延伸，囊括了展览馆、鲁中家俱城、东方家俱城等，形成了新世纪商业街。

2）商业圈连续发展力
l 美食街淄博商厦商业圈
因为关键物业和关键店作用，使淄博商厦早期形成高级商品消费区域。伴随城市快速发展及外部环境改变，关键店不停自我完善，另外周围同类商店经营，使美食街商业区经营品种缺乏差异，向购物者传达商品信息缺乏标识性，由此造成了整个商业圈经营品种、经营方法缺乏互补，从而产生商业面积增加，经营环境改善但需求扩张不大局面。美食街淄博商厦整个商业圈市场定位中高级，在淄博商厦、美达赛特带动下，形成一定品牌效应，有部分待建商业物业，形成了一定连续推进力，但伴随城市中心西移，其受其它商圈冲击最大。

l 共青团路商业圈
经过几年发展，共青团路商业圈经营品种、业态没有发生改变。伴随金帝购物广场和王府井广场、银座相继开始运作，共青团路商业圈购物空间和购物环境得到了改善，但同时造成了商业供给面积急剧增加。从经营者角度看，打破现有经营模式外来商家已进驻，共青团路商业圈连续发展动力比较强，现在王府井广场销售、银座开工，形成一定推进效应。

l 新世纪商业街
是淄博发展最晚商业街。新世纪商业街已经成为集电子产品，服装、通讯、网吧、小商品、参饮为一体泛业态综合性商业街。专题商场：鲁中家俱城、东方家俱城，和壹世界数码广场开业，改变了以往经营方法、经营品种单一，形成了集中经营、品牌服务新型经营方法，同时丰富了商品种类，树立了良好口碑。同时，伴随城市中心西移，城市人口将逐步向西迁移，所以能够估计，新世纪商业街仍有较大发展潜力和对外扩张动力。

3、商业经营方法
经过多年发展，淄博市商业物业经营方法和追求减低购物成本和提升购物效率充足结合，经营方法复杂多样，关键有：

l 专题商场（含专业市场）
专题商场通常规模较大，以某一类产品针对某一类人群经营，进行专题定位，由专业经营企业进行统一经营管理，业态以中高级为主，用户多为租赁经营，部分自营，如“壹世界数码广场”、“齐赛科技市场”等，是现在市场上经营很好、空置率较低、租金较高商业物业经营方法。

l 小型店铺
这种店铺通常是个人或家庭式，店铺面小，设施简陋，大全部销售日常见具。为追求最大利润和其它商业经营形成差距，部分店铺发展成为批零兼营批零商店。小型店铺位置分散，通常在住宅区、工区内和城市交通次干道两侧。

l 百货商店
百货商店是以经营大量工业品为主大型合性零售店，营业面积大，场内雇佣人数多，经营商品包含吃、穿、用各个方面，包含一般商品和高级商各个档次。淄博百货商店大多在商业繁荣区，并成为该商业区关键。如：淄博商厦、美达赛特、金帝商场等。

l 专业商店（专卖店）
专门经营某一个或某一类商品零售店，营业面积不大，通常设在繁荣商业区。多年，淄博出现了很多中高级及高级专业店。关键经营时装、音响、电器等，成为品牌商品聚集之地。专业商店因为商品质量优良、格调时尚、服务态度好，成为淄博商业经营热点。现在淄博市大多专业商店采取连锁经营方法。

l 自选商场（超市）
其最大特征是：采取开架式售货方法，用户自选商品，到出口统一付款。伴随信电子信息管理系统广泛应用，自选商场内部管理和收款十分简捷便利。淄博早期自选商场经营面积通常不大，但多年出现了大型自选商场，如：爱客家、新一佳等，商品价格廉价、种类齐全、符合现代生活需求，深受消费者青睐。

l 其它商店
二十四小时服务日夜店，如小区便利店；
流动售货，如：流动书店；
送货上门、函购邮寄、预约售货等。

4、近期市场热点
1）、市场热点
l 王府井广场和银座兴建
王府井广场和银座兴建，尤其是王府井广场大密度广告宣传，在淄博掀起了王府井效应。在某种程度上是王府井广场宣传催熟了共青团路商业圈。但同时我们能够看到，王府井广场表面成功实际上是依靠于淄博前所未有广告炒作、优越地理位置，计划设计方面部分创新，但其铺位面积大，对投资用户资金要求高，适合于经营者自购和资金雄厚投资用户。应该说王府井设计方面不足制约了用户面扩大。

l 专题商城（专业市场）
传统百货商业正经历一次大转型。专题式商城愈演愈烈，继各大专题商城（家俱城）蓬勃发展以后，新世纪商业街“壹世界数码广场”和“齐赛电脑城二期”成为市场热点。未来一段时期内，走专题化道路将是部分商城成功之道。

l 共青团路商业圈逐步崛起
王府井广场、银座、金帝购物广场、富丽商城、公园商场，共青团路商业圈逐步显示出商业迅猛发展势态。

l 外部资源大型商服配套——新一佳进驻
新一佳超级市场进驻，对淄博商业产生了巨大社会效应和冲击。顺应城市发展和大型小区开发和需求，大型连锁仓储市场也成为以后商服配套建设不可忽略一大主流。

2）、发展趋势：
商场专题化：对于不含有规模优势市场，寻求适宜专题，是一个突出商场积压重围良好路径。如：专业工具市场、家俱市场、数码广场等。

商场连锁化：济南银座、新一佳等各个区域分店开业，表明商场进入连锁经营时代。

商场品牌化：银座、新一佳等众多外地商家经过自己商业品牌强势进驻，占领市场。

商场规模化：伴随中国进入世贸和本身发展，当地企业在向规模化发展，如：淄博商厦、新一佳等，而国外商家也越来越看到中国这个大市场，不排除国外商家进驻淄博可能。

5、淄博商业市场存在和将会产生关键问题

l 分散经营使整个商业区地位下降。
美食街商业圈业态趋向单一，业态之间缺乏互补。业态单一和美食街忽略商业经营有直接关系。因为分散经营，大开发商进入开发，租金日渐走高，部分低收益经营品种因为缺乏利润支持逐步退出，造成现在业态趋向简单。商业区之间同类竞争、相异互补对商业区人流、购置全部会有影响。整体商业区内假如经营品种或经营方法过于单一将会加剧同类物业竞争，千店一面、毫无特色经营将难以引发消费者爱好，某种程度上将会造成整体商业区客流降低和商业区逐步弱化。

l 畏高现象
畏高现象指商业裙楼二层以上严重空置现象。畏高问题在淄博商圈内普遍存在。造成畏高根本原因在于产品设计问题，商场经营分散和混乱，缺乏统一管理、明确定位和推广，商品经营依靠周围商业形态自发形成，更谈不上对商业人流有意识引导，所以楼层越高人气越淡，商业价值完全得不到表现。处理畏高问题首先应在市场研究基础上明确商场定位，制订完整招商、销售推广计划；从长计议引进专业经营管理企业实现长远投资回报目标，以统一策划，统一管理，实现物业整体价值。在此基础上还能够结合商场空间设计、人流组织、促销活动等方面促进商业垂直人流增加，提升高层单位商业价值。

l 断供现象
断供现象就是指商场在前期销售阶段情况良好，不过后期招商和预期之间出现较大落差，后续经营较差。因为商业物业购置关键是投资者占主体，商场经营效果好坏直接危及到小业主利益，造成投资回报难以收回，进而停止月供。根本处理断供问题首先应该是发展商确定长久经营思绪，依据商业所处环境市场分析确定商场经营定位，优化商场内部设计及硬件设施保障，并由此建立完善经营管理体系，引入专业经营管理企业长久实施统一经营管理。商业经营回报是一个长久过程，未来经营回报取决于经营管理企业实际操作。由此，选择适宜经营管理企业是发展商前期决议另一关键原因。

l 回报承诺逐步升级达成非理性状态
商业物业投资回报是投资者关注根本问题，所以在商业售卖中提供一定程度回报承诺成为促进销售最有效手段。回报承诺实现由提供年限不等返租承诺，而返租年限越来越长。“回报承诺是否已经逐步升级到非理性状态呢？”首先提出承诺发展商本身能否确保未来甚至更长返租期内本身经济实力？其次发展商或负责经营管理专业企业是否能够确保返租期内良好租赁前景？同时为发展商提供承诺经营实体或经营管理企业能否确保返租期内有良好实际经营情况呢？而小业主回报承诺正是建立在以上这些难以确定基础上，一味地提升承诺砝码或许最终将造成类似IT业泡沫经济出现。这场非理性商业战争是否应该继续进行应该值得我们认真思索一下。现在国家已经明确发文：商服物业不能以返租方法进行销售，但市场中变相返租或换一个方法说法返租现象仍然存在。

l “三权分立” 是现在商业租售经营关键问题
从淄博商业现实状况分析，我们认为：首先，商业经营根本在于三权统一和协调。城市建设和区域环境影响使各区商业展现出不一样形态特征，存在问题也不尽相同。商业运作受到外界环境影响当然关键，不过引发商业各类问题出现，追溯其根本实际上大全部是商业物业权益，即全部权、经营权、收益权三权之间相对独立和相互协调带来。
所以，商业物业在未来开发中，应该全方面统筹物业三权之间关系。

不一样商业形式对于三权问题关联性

三权关系
经营方法
招商/三权关系
销售/三权关系
专题商城
较强
极强
百货商店
弱
较强
专业商店
弱
较强
街铺
软弱
较强
自选商场
弱
较强

l 商业物业设计应结合商业三权关系统一考虑
另外，商业物业设计应结合商业三权关系统一考虑。三权分配将决定商业未来经营形式，而不一样经营形式对于商场设计提出不一样要求。比如：街铺化经营形式强调尽可能多临街面和便利、直达对外交通；专题商城可能更重视商场内部空间商业气氛营造和交通人流垂直引导；而大型百货超市可能需要更为开阔平面组织，并对户外大面积地面停车提出较高要求。所以，商业物业在设计上应顾及物业三权整体计划，提供切合实际需求针对设计，配合未来经营和管理实现商场价值最大化。

D. 四、市场调查总结
美食街淄博商厦商业圈：

l 本商圈商服业态多个多样，但以服装、鞋类、电器为主，以中高级次为主；
l 餐饮业在本商圈有较大需求；
l 本商圈商场经营较有特色，缺乏专题商场；
l 本商圈购物用户以本区中高收入者、部分周围区县消费者为主；
l 美食街人流量较大，商场东路人流量锐减；

城市整体商业情况总结及未来发展趋势：
l 淄博商业物业供需方面整体上基础供求平衡，未来一、二年商业物业供给量较大，市场竞争猛烈；
l 淄博商业物业地下层及二层以上楼层空置率较高，商厦一层销售率、租售率较高，其它层较差；租售价格相差较大，未来商业经过走专题商场（专业市场）及优异商业模式，合理商业布局将能够很好地处理这类问题；
l 伴随城市中心西移，城市西部商业将日渐繁荣，老城区商业圈将受到巨大冲击；老商圈商业必需推陈出新，树立新形象，建立独特征，才能保持市场热度；
l 经营情况（开业是否）、经营业态、经营档次、建筑风格将直接影响人流方向，未来商业物业竞争将是全方位竞争；
l 商厦档次模糊，形象不明确，未来商业物业定位将愈加明确并形成市场差异化形象，逐步树立商业品牌形象，对消费者进行细分，靠特色锁定目标消费者；
l 商业物业以自建自用和进入市场销售为运作方法；
l 产品设计方面，自建物业围绕营造购物环境为主（商厦），销售物业围绕商业价值最大化展开（王府井广场每间全部是临街铺）；
l 资源利用方面，外部商业资源已经开始进驻淄博；
l 在营销观念方面，专业化策划代理企业成为市场中坚，营销体系正在建立，在售项目营销水平较高；
l 宣传推广力度不停增大，媒体效力在降低，增加后续项目推广费用；
l 在经营管理水平方面，越来越开始受到商家及消费者重视，外来经营管理企业已经进驻淄博；
l “返租”、“代租”成为商厦租售关键促销手段；
l 投资者为关键买家之一；
l 在售项目标现场包装有一定特色；
E. 附件：商业物业调查明细
美达赛特
位置：美食街一号 1月11日开业
建筑面积：1400平左右 营业面积900平左右
营业时间：早9：00——晚9：00
装修标准：大理石地面，刮瓷墙、照明灯、背