创设未来智慧产业园优质项目专项策划书.docx

创设未来智慧产业园
项目计划书

目录
一、项目基地研判 2
二、定位思索 3
三、运行主体 3
四、运作模式 3
五、首批入驻单位 3
六、园区开启计划 3
七、园区愿景 3
八、政府支持 3
九、投资费用预算 3

一、项目基地研判
创设未来智慧产业园在牛首山大道69号谷里科创中心。其所处谷里街道在南京30公里半径城市圈关键区西南部，地处江宁经济技术开发区和滨江开发区之间腹地，距离南京主城新街口仅30分钟车程，交通方便快捷。
谷里街道现拥有牛首山、千盛农庄、银杏湖、白鹭湖等全国著名旅游风景区，环境优美，生态宜人，是南京南部旅游、休闲产业关键发展组团及绿色廊道建设带。
谷里街道现在建有东、西两个工业集中区，关键形成了以汽车零部件为关键特色优异制造业集聚区，并被南京市人民政府授予汽车配套产业特色街区。不过，对区域经济发展含有强大推进力软件和文化创意产业还未形成规模集聚效应。
江宁区在十一五计划中指出，江宁区要加紧创新平台和软件及文化创意基地建设，主动开发信息技术及基于信息技术服务业产品，全方面提升企业参与国际中国竞争能力。经过3-5年努力，树立“江宁软件及文化创意产业”品牌，建设长三角最具竞争力软件及文化创意强区，确立江宁在长三角乃至全国软件及文化创意领域关键地位。
总而言之，便捷交通、优越环境和现有产业类型限制和政府计划要求为创设未来智慧产业园创建提供了良好条件。
二、定位思索
1、总体定位
创设未来智慧产业园，将响应南京市政府321人才政策，快速建设成为科技及文化创意类中小企业孵化基地，经过载体建设吸纳学科、技术领域内学术技术带头人，拥有独立自主知识产权或掌握关键技术领军人才，含有海内外自主创业经验、熟悉相关产业领域优异人才。
2、产业方向
创设未来智慧产业园将以软件及文化创意产业作为主导发展方向，以软件研发、电子商务、创意设计、自主创新平台等作为辅助发展方向，努力推进江宁区甚至南京区域经济由优异制造业向创新型经济转型升级。
（1）软件研发：智能电网、无线通信等新兴产业嵌入式软件开发及应用；基于互联网、物联网技术软件开发及应用；行业管理软件开发及应用。
（2）电子商务：为大家提供快捷信息传输渠道，把企业、个人和市场相互连接起来，并逐步完善通讯网络技术及安全技术，提升电子商务普及率和安全性。
（3）创意设计：以产品设计、视觉设计为关键发展方向，伴随时间递进和规模壮大，逐步扩展到其它更为广泛设计领域，建立“Designed in Nanjing”优势品牌。
（4）自主创新平台：以市场需求和产业发展为导向，建立和完善产学研相结合自主创新体系，聚集硕士工作站、博士后工作站、院士工作站等研发机构。
三、运行主体
创设未来智慧产业园运行主体为江苏创设未来投资管理，该企业拥有一支高效专业运行团体，和强有力资源支持。
江苏创设未来投资管理已在谷里完成注册，注册资本1000万元，目标为入园企业提供项目投资、资产管理、财务咨询、自有房屋租赁、展览展示服务、文化艺术活动策划和交流、市场营销策划等全方位服务。
江苏创设未来投资管理
总经理1名，副总经理2名
招商部
策划部
物业部
搜集市场信息，了解市场行情。
确定招商方案及实施细则。
用户谈判、协议签署等。

综合部
依据招商需求，制订宣传推广方案并组织实施。
文化艺术活动策划和交流。
项目拓展。
用户来访接待。
房租、物业费、停车费等收取。
园区环境维护管理。
工商咨询服务
财务咨询服务
税务咨询服务
法律咨询服务
人事咨询服务
项目审核
项目投资
资产管理
投资部

四、运作模式
1、租金转化期权
园区将全方面摆脱传统创业孵化器依靠租金存活单一收益模式，建立“租金转化期权”创新投资模式。即园区将企业租金根据企业注册资本折算成一定数量股份，约定一定时限内园区含有以确定价格和条件购置该股份权利。
对企业而言，先期以极低成本或零成本投入便能享受舒适办公空间、顶级配置和卓越服务，而无需让渡一定决议权和管理权。对园区而言，企业快速发展能够使其取得超出租金收入额外收益，从而形成园区和企业共同成长。
2、完善入园标准
建立完整优选机制、助推机制、退出机制是租金转化期权能够顺利实施关键，所以对于此三项机制建立了完整实施措施。
（1）优选机制
园区将从三个方面核准入园企业标准，经过比对符合以下要求企业方可入园享受扶持。
u 设定商业计划书测试，包含项目介绍、运行团体、关键竞争力、市场前景等。
u 风投机构所推介企业含有直接入园资格
u 特殊行业、技术背景企业含有优先入园资格
（2）助推机制
园区建立完善服务体系和平台，将园区和企业整合在一起，形成一个相对稳定动态平衡生态系统。
u 基础性服务：税务咨询、财务咨询、法律咨询、工商咨询、人事咨询
u 创业导师服务：搭建导师扶持机制，为入驻企业提供全方面、深入、务实、高效企业管理咨询服务。
u 资源对接服务：经过产业链整合，实现企业和上下游企业业务对接，促进结果快速转化。
u 投融资服务：引进各类金融机构、风险投资、信用担保机构对中心内中小企业进行投资，形成多渠道融资服务，突破瓶颈制约，为中心内企业提供良好资金平台。
u 项目申报帮扶服务：组织并教导企业参与政府“321人才”、“双软企业”等项目标申报，帮助企业争取政府政策扶持、资金奖励等。
u 知识产权保护：帮助企业强化知识产权保护意识，深化知识产权培训，引导企业完善知识产权管理制度。
u 创新平台服务：设置试验室、工作站等平台，进行企业前瞻性课题及相关产业研究，为企业产业发展、生产经营提供有力支持。
（3）退出机制
传统产业园只建立了准入标准而忽略了退出机制建立，创设未来智慧产业园不再实施终生制，对项目不能继续运行和中止团体给予淘汰，为新创业团体腾挪出发展空间。
考评期限：十二个月一次审核考评。
考评内容：市场前景、项目收益、管理能力、战略思想。
五、首批入驻单位
依据园区总体定位和运作模式，创设未来智慧产业园筛选了9家企业和单位作为首批入园企业，具体介绍以下：
1、 江苏创设未来投资管理
园区运行主体
2、 科技型企业
（1）南京翼讯飞行器安全技术：
已在谷里完成注册，注册资本50万元，该企业将和日本千叶大学建立合作关系，方向为飞行器和无人机监控系统和设备和地面站系统研发生产，为全国首创。该项目以后将为政府项目，成熟后将交接给军方，现在正在和北京军区讨论合作事宜。
（2）南京阡陌企业管理
已在谷里完成注册，注册资本100万元，关键从事软件和互联网技术开发、移动互联网应用技术开发。该企业将和建行建立合作关系，从事商户闭合一体系统开发，实现商户、消费者、银行消费三网融合，近期刚取得建行200万元订单。该项目标机房和操作节点将放在南京理工大学，办公和管理层设在谷里创设未来产业园。
（3）翼傲伟腾自动化技术
该项目是在秦淮区成功申报南京市“321”人才项目，今年满孵化期，是全国无人机生产前沿企业，现在在从事日本福岛核电站核泄漏勘察和监测，该企业待谷里创设未来产业园成立后将搬迁至此。
（4）南京携众信息科技
该企业入住南京高新技术产业开发区，关键为工行、交行、紫金农商行等金融行业设计制作移动结算平台通道，是高新技术企业，该企业待谷里创设未来产业园成立后将搬迁至此。
3、 文化类企业
（1） 视觉设计中心
视觉设计中心是创设未来将和南师大合作，面向工业包装和视觉包装领域而成立设计中心，是产学研一体化企业。
4、 自主创新平台
（1）江苏省无线传感网络安全网及应用工程技术研究中心
该研究中心由江苏省财政厅和江苏省科学技术厅联合授予，是创设未来投资管理和南京理工大学共同进入横向合作单位，待创设未来智慧产业园成立后将搬迁至此。
（2）南京信息工程大学硕士工作站
该工作站研究方向为自动化和机电控制和飞行安全主网建设，待谷里创设未来智慧产业园成立后将搬迁至此。
（3）新成立一家博士后工作站。
园区将依据市场技术开发实际情况，确定博士后工作站科研工作关键，并依据国家法律、法规和相关政策，明确博士后工作站职责、任务，对研究项目标确定和博士后招收、管理，和科研经费、工资福利待遇及研究结果权益归属进行明确要求。
六、园区开启计划
第一阶段
首批企业入驻。打造满足早期需求综合服务平台。
第二阶段
二批企业入驻。打造专业服务平台，建立创设未来品牌。
第三阶段
形成产业集聚。完善服务平台，建成南京市有一定影响力园区。
第四阶段
园区扩展，地域联动，成为辐射全省，在中国首屈一指示范园区。

第一阶段：以先期在谷里完成注册12家企业，即江苏创设未来投资管理、南京翼讯飞行器安全技术、南京携众信息技术等入驻为切入点，搭建基础服务体系，形成孵化平台雏形。估计完成时间：5月底。
第二阶段：剩下6家单位搬迁至园区，并在江宁区办理工商、税务登记手续。园区建立专业化服务平台，并经过系列活动打响园区品牌，企业孵化进程全方面开展。估计8月底企业完成搬迁，9月活动进行试点，全方面开展。
第三阶段：以软件研发、设计创新为主导，实现创新型企业、人才集聚。活动连续开展，平台连续完善，建成立足江宁，在南京有一定影响力园区。估计完成时间：6月。
第四阶段：经过孵化场地扩张，打造省市级优异科技文化创业园区。并经过其它区域园区联动，发明集聚品牌效应。估计开展时间：。
七、园区愿景
经过3-5年努力，创设未来智慧产业园将建成行业带动影响深远、区域经济促进显著省市级示范园区。
申报3-5个“321”人才项目或其它“高新技术企业”“科技企业”项目，并落户园区孵化。
扶持一批国家级科技创新示范项目。
培育2-3家俱有国际中国竞争力设计类、科技类企业。
打造1-2个辐射能力强企业设计中心、工作站。
引进一批国际著名科技、设计类组织、机构。
吸引一批科技和文化创意类领军人才和海外高端人才。
形成创意领先、特色鲜明、人才集聚、配套齐全、体系健全、政策完善发展格局。
成为拉动南京自主创新和产业结构转型升级引擎。
八、政府支持
园区发展离不开政府支持，期望取得政府支持内容以下：
1、 办公场地：
创设未来产业园早期孵化场地为17000㎡，后期依据园区发展情况合适增加对园区场地提供。
2、 政策制订：
授予创设未来智慧产业园称号，并对园区发展给一定政策倾斜。
3、 公共配套：
（1）50人左右班车一部，起始点为科创中心至安德门地铁站；
（2）职员宿舍15套。
九、投资费用预算
创设未来智慧产业园和江苏创设未来投资管理全部开支（包含公共空间装修、人职员资、活动开展等）均为江苏创设未来投资管理自筹资金，后期由租金转化期权、活动收益等部分填补投入费用。
以17000㎡建筑面积为测算标准：
投入项目
说明
单价
总价
装修费用
按公共空间及自用5000㎡
500元/㎡（5年分摊）
250
人员费用
按80人计
平均6000元/月
576
办公创办
——
150万
150
活动开展
每十二个月平均2场小活动，1场大活动
小活动10万元/场，大活动50万元/场
70
总计
——
——
1046
依据初步测算，创设未来智慧产业园早期采取免租方法吸引企业入驻，所以每十二个月需自筹资金约1046万元。后期园区建立品牌后，可采取天使投资、项目入股等方法取得一定收益，从而填补一部分资金投入。