深圳社区裙楼商业策划方案.ppt

深圳社区裙楼商业策划方案一、项目背景分析二、项目商业市场环境分析三、项目本体分析及定位建议四、平面布局及物业改造建议五、项目操作方式建议爱馨居商业策划案一.项目背景分析PART1PART1：项目背景分析：项目背景分析爱馨居商业策划案一.项目背景分析项目概况本案位于深惠路布吉大芬村对面，布龙公路和立交桥的交汇处，毗邻大芬核心商圈，位处沃尔玛斜对面对面，紧临地铁三号线大芬站及公交布吉沃尔玛站，交通便捷，展示性良好。经济指数指标：总占地面积3565.20住宅建筑面积38832.58住宅户数638户主力户型33-45一房/61-78二房商业建筑面积8822.4各楼层面积-1F：2673.911F：2647.212F：1591.063F：1910.22商业楼层层高-1F1F：5.5m2-3F：5.4m停车位58个（地上19个，地下39个）信禾.爱馨居深惠路康达尔花园大芬村李朗路桂芳园布龙路石芽岭公园爱馨居商业策划案一.项目背景分析本项目本项目右侧：综合宿舍楼右侧：综合宿舍楼左侧：旧厂房及宿舍楼左侧：旧厂房及宿舍楼左前侧：沃尔玛购物中心左前侧：沃尔玛购物中心右前侧：大芬村及深惠路右前侧：大芬村及深惠路前方：旧写字楼前方：旧写字楼项目四至爱馨居商业策划案一.项目背景分析研究模型运用SCQ模型理论进行项目背景分析非期望结果由特定情境导致的特定结果。期望结果从目标出发所希望达到的结果。？R1R2mS=情景mC=R1、R2mQ=如何从R1到R2爱馨居商业策划案一.项目背景分析S：情境（Situation）项目现状由于公司营销战略意图调整，拟分割出售，以回笼资金，对本项目出售和招商的问题一直未能确定，导致了本项目招商工作的停滞不前，许多商家谈判无疾而终。目前仅有国美电器及世华地产两个商户在经营，空置率高达60%以上；其中国美电器经营状况不佳，客流稀，环境差，产品少，处于亏损状态。以上客观原因导致了项目的商业形象差，造成烂尾楼印象。爱馨居商业策划案一.项目背景分析C：冲突（Complication）发展目标R1R1与与R2R2之间的冲突之间的冲突n 通过合理规划使项目商业能在短期内实现快速通过合理规划使项目商业能在短期内实现快速销售，并且尽可能的提高销售收益；销售，并且尽可能的提高销售收益；n 商业后期仍能持续经营，塑造良好的市场形象。商业后期仍能持续经营，塑造良好的市场形象。R1R1：项目现状：项目现状R2R2：项目发展目标：项目发展目标n 商业大面积空置周期比较长，市场形象差；主力店国美电器经营不善，卖场内大量柜台/铺位已撤离，处于亏损状态；n 高空置率导致项目租金收益低，未能实现商业增值，商家引进时租金谈判环节处于被动；n 以现有商业形象及现状难以推向市场销售。爱馨居商业策划案一.项目背景分析Q：核心问题（Question）面临问题，要实现面临问题，要实现R2的解决方案的解决方案项目必须以全新的形象进入市场，利用深惠路改造及地铁项目必须以全新的形象进入市场，利用深惠路改造及地铁3 3号线的建设的城市规划利好，号线的建设的城市规划利好，塑造新主题，打造良好的商业外立面，重新调整业态结构及商业功能布局，做精准的项目塑造新主题，打造良好的商业外立面，重新调整业态结构及商业功能布局，做精准的项目定位。定位。项目要实现快速销售的目的，必须提炼出足够吸引目标客群的营销亮点，制造项目要实现快速销售的目的，必须提炼出足够吸引目标客群的营销亮点，制造“噱头噱头”。展开充分的市场调研，科学合理地对项目进行精准的主题定位和面积分割。展开充分的市场调研，科学合理地对项目进行精准的主题定位和面积分割。PART2PART2：项目商业市场环境分析：项目商业市场环境分析深圳各商圈布局宝安商圈南山商圈福田商圈罗湖商圈龙岗商圈盐田商圈区域区域主要商圈主要商圈1.1.罗湖区罗湖区东门商圈、人民南商圈、宝安南商圈2.2.福田区福田区福田中心区商圈、华强北商圈3.3.南山区南山区南山商业文化中心、南头商圈、南油商业中心、华侨城和沙河商圈4.4.龙岗区龙岗区龙岗中心城商圈、布吉商圈5.5.宝安区宝安区宝安老城区、宝安中心区、西乡商业文化中心6.6.盐田区盐田区沙头角商圈l 深圳地理特征呈“带状”发展，城市功能与产业定位决定了多商圈多中心的发展格局；l 深圳商业区较为集中的分布在罗湖、福田、南山区，其它区域商业仍处于发展阶段；l 地铁交通的逐渐完善，使各区域联系更紧密，保证了多中心的发展。l本项目位于布吉商圈内。布吉商圈深圳各区域商业特征商圈商圈罗湖区罗湖区福田区福田区南山区南山区宝安区宝安区龙岗区龙岗区盐田区盐田区功能规划功能规划功能规划功能规划罗湖区在深圳市已经率先于其他5个区进入了“后工业”经济发展状态城市近期重点拓展区，行政商务区深圳市高新技术产业基地，综合旅游开发区和联接珠江三角洲与香港的桥头堡深圳市西部的城市次中心，也是宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心定位为城市次商业中心深圳东部物流中心、旅游区典型商业典型商业典型商业典型商业金光华、万象城Coco park、怡景中心城海岸城、益田假日、保利广场、花园城丽晶国际、新安国际、购物中心五洲风情MALL岁宝百货区域优势区域优势区域优势区域优势n深圳最早的商业中心n商业气氛浓厚，拥有深圳市中高档商业的代表商圈，拥有大量中高端消费群体n 交通方便n 人口密集n 深圳行政中心和商务中心正在西移，福田区是最大的受益者n 拥有大量高档住宅区，消费潜力大n 吸引力强，大批人口迁移到此，消费潜力大n 业态以传统百货业为主，shopping mall的业态正在新兴n具备雄厚的滨海景观资源，但人口密度较低n 大型购物中心项目正在兴起n龙岗区商业发展迅速，商品市场日益繁荣，第三产业发展迅速n 土地面积大n有大量住宅n旅游区域区域劣势区域劣势区域劣势区域劣势n城区基础设施“老化”，中心城区功能“退化”，经济增长低于平均水平n罗湖商业区域业态饱和，土地资源有限n商业竞争激励n 华强北商业压力大，人流多，交通拥挤n 福田中心区商业经营业态比较单一n 福田中心区尚未形成较浓的商业气氛n商业发展起步晚，业态不成熟 n随着近年发展，后势强劲。n业态多以百货等零售业态为主，业态较为单一n产业多为劳动密集型，消费实力较弱。n 交通不便利n 商圈目前强势商业零售企业数量不多。还有较大商业发展空间。n片区内的百货与大卖场间存在一定的竞争n商圈内居住人口素质不断提高，n 交通仍有待改善n 商圈目前没有强势的商业零售企业。n 业态多以百货等零售业态为主发展趋势发展趋势发展趋势发展趋势1010万以上的都市购万以上的都市购物中心（物中心（City CentreCity Centre）将成为发展主流将成为发展主流1010万以上的都市购万以上的都市购物中心（物中心（City City CentreCentre）将成为发展）将成为发展主流主流8-108-10万的超区域购万的超区域购物中心（物中心（Super Super Regional Shopping Regional Shopping CentreCentre）将成为发展）将成为发展主流主流5 58 8万的区域购万的区域购物中心（物中心（Regional Regional Shopping CentreShopping Centre）将）将成为发展主流成为发展主流5-85-8万的区域购物中心万的区域购物中心将成为发展主流将成为发展主流;社区购物中心社区购物中心（Neighborhood Shopping Neighborhood Shopping CentreCentre）将是有力补充。）将是有力补充。2-42-4万的社区购物万的社区购物中心（中心（Neighborhood Neighborhood Shopping CentreShopping Centre）将成为发展主流）将成为发展主流区位政策分析2010年7月1日，深圳市政府正式撤销二线关，特区内外一体化进程加快，宝安、龙岗区的交通、综合环境等将得到改善，对其未来发展产生较大的推动作用，未来区域发展潜力巨大。撤关后，深圳特区面积从327.5平方公里扩大至1991平方公里，面积增加5倍，打破特区二元化隔离状态，为城市未来发展打开广阔空间。区域交通分析区域内道路交通设施完善，地铁三号线、深惠路均途经本项目，可为布吉各商圈带来滚滚客流。地铁三号线的大芬站距离项目仅百米之遥，使本项目成为地铁站辐射商业。改造中的深惠路,总长约35.97公里,为双向8车道，路基宽度为60-70米。共设人行天桥30座，本项目范围内铺设有二座天桥。地铁、深惠路改造工程都计划于2010年底完成。这两条交通主动脉的建成将给商圈注入新的活力。地铁三号线站点图项目交通分析项目旁设“布吉沃尔玛”公交站（深惠路），共有23条公交线停靠此站，辐射范围广达深圳全市、东莞、惠州等地，对外交通十分便捷。路线路线起点站起点站终点站终点站路线路线起点站起点站终点站终点站长长5 5路路布吉联检站常平南站788788路路沙湾汽车站沙井中心客运站309309路路火车站西广场坪地六联红叶硅胶812812路路梅林联检站坪山比亚迪322322路路东角头总站华南城836836路路布吉联检站丹竹头汽车站357357路路皇岗口岸横岗金城建材广场839839路路坂田南坑村坪地六联发方村366366路路皇岗口岸深圳大工业区863863路路福永汽车站大工业区海关路口372372路路福田交通枢纽平湖辅城坳870870路路布吉联检站惠阳白石汽车站380B380B路路小梅沙龙华新围村943943路路上水径欧姆龙工业区398398路路购物公园总站龙岗区汽车总站959959路路布吉公园秀峰工业城616616路路宝安黄田总站横岗汽车站960960路路康桥总站龙运通平湖客运站651651路路龙岗同乐总站沙井大王山总站977977路路布吉联检站平湖辅城坳661661路路石岩湖度假村坪山石井998998路路布吉联检站平湖辅城坳工业区总站771771路路丹竹头汽车站石岩湖附：经过的公交线路区域商业市场分析布龙路布龙路布沙路布沙路深惠路深惠路本案本案布吉街道办布吉街道办大芬油画村大芬油画村布沙站布沙站布沙汽车站布沙汽车站南岭求水山公园南岭求水山公园老老墟墟商商圈圈中中心心商商圈圈大大芬芬商商圈圈石芽岭公园石芽岭公园数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年布吉街道，位处深圳中部，龙岗区西部，与罗湖一关之隔。土地面积30.83万平方公里，常住人口数量达35.37万人。距离关内闹市区仅4公里、香港新界8公里、盐田港20公里、深圳机场35公里，是粤东、闽、赣等地进出深圳经济特区的咽喉地带。布吉街道素有有广东经济第一强镇的称号。2008年，布吉实现了地区生产总值92亿元，是全市经济实力最强的街道之一。区域商业市场分析沃尔玛华润万家乐安居苏宁电器湘里人家桂芳园商业广场本项目八大邦美食广场大芬油画街布吉东大街项目项目面积（）面积（）经营状况经营状况沃尔玛18000较好好风采家居12000较好布吉东大街16000较好华润万家1200较好乐安居10000一般苏宁电器2000一般湘里人家1000较好桂芳园商业街6000较好八大邦美食广场3000招商中大芬油画广场3000较好国美电器3500差零散街铺3000较好合计78700整体较好片区商业规模较大，社区集中，人口数量大，商业氛围浓厚，业态较丰富。区域商业市场分析业态业态面积（）面积（）占比占比服饰服饰24259.7%餐饮餐饮517520.7%五金五金500.2%社区服务社区服务565022.6%休闲娱乐休闲娱乐617524.7%美容美容8003.2%妇幼用品妇幼用品4501.8%数码数码250.1%地产地产5502.2%家居家居277511.1%建材建材1000.4%其它其它8253.3%合计合计2500025000100%100%片区商业街以餐饮、社区服务、休闲娱乐为主，三者约占总比例的68%，呈典型的社区商业特征。备注：所统计面积含布吉东大街及桂芳园商业街区域商业市场分析布吉东大街人流量大，租金达到了区域内最高水平；深惠路商业以服务配套、家居、汽配为主，受深惠路现状影响较大；其余商业受商业氛围、商家形象、经营业种等因素影响，租金水平相对较低；近几年区域租金水平增幅不大。位置位置租金水平租金水平（元（元/月）月）实用率实用率经营业态经营业态优惠政策优惠政策备注备注桂芳园商业广场709070%餐饮、休闲娱乐、社区配套一个月装修期，一个月免租地理位置比本项目稍差康达尔花园街铺60-8080%以上餐饮、社区配套15天社区商业布吉东大街120-15050社区配套、餐饮、服饰30天人流量大，规模大，配套齐全，成熟商业街沃尔玛旁的街铺100-130100%餐饮人流量大转让费3-5万中翠花园街铺60-8080%以上社区配套、服饰、餐饮15天地理位置略差，依托于布吉东大街八大邦美食广场1F：70-902F：50-60美食、娱乐、菜市场1个月引进金碧辉煌KTV、111野生菌、大韩餐馆等商家区域消费群体分析深本项目位于布吉沃尔玛商圈内，周边成熟居住社区和原住居民区林立，商圈内有百万平米大社区桂芳园、康达尔花园、茂业城等大型居住区；以油画产业闻名于世的大芬村也在其中。最新数据显示，布吉街道社会零售品消费总额为45.54亿元。消费力强劲。数据来源数据来源:龙岗区统计公报，截止到龙岗区统计公报，截止到20082008年年康达尔花园东方半岛花园灏景名苑桔子坑住宅区大芬村本项目茂业城盈翠花园南景豪庭怡芬花园桂芳园别墅区桂芳园一期桂芳园四期大芬站桂芳园五期龙泉别墅康达尔花园汇富花园康达尔花园和通花园桂芳园二期布吉高级中学吉芬学校石芽岭公园石芽岭公园桂芳园六期桂芳园三期区域消费群体分析项目周边基本为2005年前入住的成熟社区，入住率较高，达98%以上；按每户家庭3.5人计算，项目可辐射范围有近10万人口的庞大消费群，其中深惠路西侧（项目所在区域）有5万余人。项目核心消费群为18-48岁的中青年，以中档次的家庭消费为主。深深惠惠路路西西侧侧楼盘楼盘户数户数人口人口深深惠惠路路东东侧侧楼盘楼盘户数户数人口人口爱馨居爱馨居638按入住率98%、每户3.5人计算大芬村大芬村2800按入住率98%、每户3.5人计算信禾花园信禾花园245怡芬花园怡芬花园498东方半岛东方半岛1459盈翠家园盈翠家园224茂业城茂业城3660中翠家园中翠家园543桔子坑桔子坑2501桂芳园桂芳园5445怡康花园怡康花园938东益花园东益花园160康达尔花园康达尔花园2893可园可园4965名园国际广场名园国际广场718汇富花园汇富花园526和谐花园和谐花园（预计（预计20112011年入住）年入住）1120合计合计1469814698504145041414635146355019850198人口总数人口总数100612100612备注：以上各楼盘数据来源于深圳房地产信息网、大芬社区办公室及各小区物业管理处。统计区域：深惠路沿线、布龙路布沙路以北、李朗路以南的住宅区区域消费群体分析布吉街道街道外来暂住人口占总人口数的85，年龄段主要集中在20岁39岁区间，年轻化显著。从图表中可以看出，本项目所处商圈内20岁29岁的人口数量为48，30岁39岁的人口数量为24，这两项占了常住人口年龄72的比重，年龄层结构较为单一，人口构成以年轻人为主。由此可见，本项目商业业态的选择上，必须符合年轻人的消费习性，才能实现产品价值的目标。数据来源:龙岗区统计公报，截止到2008年区域消费群体调研（大芬商圈派200份有效问卷）消费者背景特征主要消费者为20-39岁白领一族，普遍具有中、高学历，家庭结构为2-4人，家庭月收入在5,000-10,000元区间；大芬商圈购物场所消费者来源：区域居民（89%）、布吉镇区居民（6%）和外来居民（5%）；购物消费习惯特征日常主要消费以基本生活必需品为主（如服装、食品和家居用品），多选择在区域内采购，家庭月消费额度在1,000-2,000元，约占家庭月收入的20%-30%；在选择购物场所时，配套设施（21%）、商品的种类和品质（18%）和商场的装修设计特色（13%）是区域内消费者的重要考虑因素；46%的居民会在周末选择到市内购物；大芬商圈居民偏爱的购物场所分别是：大型综合购物中心（29%）、百货公司（25%）和大型超市（15%）；餐饮消费习惯特征外出用餐习惯主要到快餐厅（33%）和酒楼（25%），平均每周5次以上，人均消费额在30-120元区间；选择餐饮场所主要关注的是餐厅的环境卫生（28%）、服务态度（17%）和食品价格（14%）。区域消费群体调研（大芬商圈派200份有效问卷）休闲娱乐消费习惯特征消费者日常消闲娱乐场所主要是咖啡馆（20%）、卡拉OK和夜总会（18%）以及酒吧（17%）；每月的消费次数在1-2次，人均消费额约60-120元；选择休闲娱乐消费场所时主要关注的是便利性（多选择邻近居所/工作地方的场所），其次是配套设施（如停车场等）。商业网点辐射商圈的范围特征消费者出行购物主要是步行，坐公交车可接受的交通时间在30-60分钟，即商业网点的核心辐射商圈为距离该网点交通车行到达时间为60分钟以内的区域。消费者满意度特征区域消费者对于区内主要购物场所的整体满意度一般。区域消费者对于区内主要购物场所的购物环境、商品种类/品质以及商场服务水平的满意度较低。区域消费群体调研（大芬商圈派200份有效问卷）区域内消费者认为最需要的配套设置调查结果显示表明：16%的居民希望有 KTV 娱乐项目，16%的希望有电影院，15%的居民希望有品牌折扣店，13%的希望有咖啡酒吧，12%的居民希望有体育运动，服装餐饮各占9%。以上三种业态最受区域消费者的欢迎项目商业环境分析总结商圈内竞争，需要寻求差异化商圈内竞争，需要寻求差异化布吉沃尔玛商圈是以商业面积达5.4万平方米的沃尔玛购物中心为核心，布吉东大街、桂芳园商业广场以及万家福、乐安居等社区型底商为补充商业。大芬村已经形成了以油画生产、交易一条龙的产业格局。吸引着国际国内各地客商，商贸经济十分活跃。商圈内业态种类齐全，商业交易非常兴旺，尤其以日常用品零售类业态竞争激烈。社区型底商的生存空间受到综合型商业威胁PART3PART3：项目本体分析及商业定位建议：项目本体分析及商业定位建议项目本体分析从整体的建筑形式来看，项目为商住结构，底层商业外立面较为简洁，临街面宽，展示性好。深惠路主干道旁，交通畅达。毗邻建设中地铁3号线大芬站，地铁口商业，起到吸附人流作用。项目SWOT分析S-优势O-机会W-劣势T-挑战位于布吉沃尔玛商圈内，商业位置良好。项目四周成熟社区林立，居住人口众多。罕有双首层商业，有前广场，建筑立面时尚。商业广场外有人行天桥，形成商业互动。与大芬村毗邻，区位市场商业知名度高。32层百米标高双塔楼地标建筑，认知性好。村屋与白领社区并存，整体环境杂乱。左右均旁邻破旧宿舍/厂房，形象档次差。商业配套的车位严重不足。项目商业部分面市5年，经营形象不佳，会给入市销售带来负面影响。其产品形象在市场上已形成印象，要改变难度大。地铁大芬站离项目距离较近，深惠路改造如火如荼，今年底都将完工，这是项目商业树立地铁物业、便利生活等商业形象值得宣传利用的利好信息。今年“国十条”等针对住宅物业的调控政策出台，使投资住宅产品的资金被迫出逃，寻求出入，必将部分流入商业物业领域，给本项目推售提供了先机宽松环境。2011年大运在即，寻找项目的可乘之机。村屋与白领社区并存，整体环境杂乱。左右均旁邻破旧宿舍/厂房，形象档次差。商业配套的车位严重不足。项目商业部分面市5年，经营形象不佳，会给入市销售带来负面影响。其产品形象在市场上已形成印象，要改变难度大。SWOT战略矩阵战略矩阵优势（strength）劣势（Whreat）机会（opportunity)凭借优势,抢占机会利用机会,克服劣势1、片区居住环境成熟，在区域内挖掘目标客群，销售成交率高。2、打好地铁商业、大芬油画产业的牌。3、利用好沃尔玛商圈所带来的区域内外客流。4、利用好文化产业（油画）和体育产业（大运）给片区带来的利好因素。1、加大对地铁物业的宣传，通过宣传展示等方法让客群对项目商业价值的深入了解。2、突出沃尔玛商圈和市政道路交通改善的利好，强化本案独有的时代商业感。3、塑造商业物管新形象，弱化经营形象的负面印象。威胁（Teakness）发挥优势，转化威胁减少劣势，避免威胁1、准确选择差异化业态，结合利好消息乘势而为，快推快销，以快避险。2、运用包装和宣传引导，突出项目建筑的优势丰富差异化的市场形象。对项目商业建筑外观进行整改，如广场、门头、墙体广告牌、玻璃等，给市场焕然一新的感觉，提升项目自身形象档次，吸引客群目光。项目商业定位从经济指标看，本项目属于邻里型购物中心；从商圈人口上看，本项目具备打造社区型购物中心的条件。类别说明邻里型社区型区域性城市中心商业面积（）2万2-5万6-10万10万以上商圈半径（公里）123510203040时间距离（分）355810152030商圈人口（万人）1251050100200以上停车场容量（辆）300以下30050050010001000以上一般商店组合规律超级市场百货/超市1家百货店1家百货店1-2家专业商店专业商店综合超市1家综合超市1-2家综合店饮食娱乐各类次主力店1-3家各类次主力店2-6家药店生活配套服装店服装店洗衣店其他饮食娱乐饮食娱乐其他其他其他社区商业的定义社区商业是指：能满足和支撑不同业态商业设社区商业是指：能满足和支撑不同业态商业设施正常运营的居民住宅区商业。施正常运营的居民住宅区商业。它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内，总规模一般应控制在3万平米以内。按社区规模指标来划分，可分为：1、小型社区：人口规模：300-700户；人均商业面积：0.6/人以下。2、中型社区：人口规模：2000-5000户；人均商业面积：0.6-0.8/人；3、大型社区：人口规模：1-1.5万户；人均商业面积：0.8-1.2/人。社区型商业业态组合社区商业的基础业态分为八类：百货、超市、餐饮、服务配套、美容、服饰精品、生活家居、休闲业态。业态组合规划原则：社区商业基本特性：超市、餐饮和服务配套是社区商业三大基本业态；租金收益的最大化，位置较好的铺位优先考虑承租能力较高的业态；是否具有招商的可执行性，符合项目实际情况；能否在项目目前条件下开业经营，培育商业氛围；符合商铺建筑设计技术指标。市场竞争策略：同业规模化，把单一业态做大做强。异业互补型：差异性互补型，共荣共生。竞争商业项目分析商业基本以购物、餐饮、服装、家居、娱乐为主，娱乐休闲不集中，规模比较小。位置位置物业形态物业形态规模规模业态业态经营状况经营状况与本项目竞争态势与本项目竞争态势沃尔玛购物广场沃尔玛购物广场1-5层集中商业30000生活超市、餐饮、家居良好在项目对面，市场地位强势，分流项目消费群，其余业态较缺乏布吉东大街布吉东大街商业街+3层集中商业30000社区超市、家居、服装、服务配套、餐饮良好与项目相隔稍远，竞争力一般桂芳园商业广场桂芳园商业广场1层商业街6000餐饮、休闲娱乐、社区配套餐饮经营较好，其余一般地理位置稍差，6米层高，可分隔两层，整体竞争态势不大八大邦美食广场八大邦美食广场-13层集中商业3000餐饮、娱乐、菜市场招商中位置考内，配套性较差，竞争态势不大本项目本项目-13层集中商业8800规划社区超市、服务配套、餐饮、会所项目总体定位及发展建议 8800的裙楼适合做什么思路一：整体打包出租思路二：分割小铺间招商思路三：确定商业主题统一招商要取得租售利益均衡，降低市场风险，推荐思路三要取得租售利益均衡，降低市场风险，推荐思路三问题一：租金低，回报率低，直接影响到售价问题二：销售单价比较理想，小铺间招商力度大，内铺销售负面新闻多。问题三：主力商家租金低，所占面积大，影响整体售价。项目总体定位及发展建议建议拟建项目开发采取“填补市场空白填补市场空白”的策略，挖掘可以填充周边业态空缺的商业主题。利用项目地处深惠路旁展示性好，交通畅达的优势，引进具有一定商业辐射性商业辐射性的主题商家。建议项目档次规划设计、设备配置、服务、商业管理方面，在产品的价格方面不脱离市场接受能力，在业态组合方面体现出人流互相吸附、业种互补共荣、延长客户逗留时间的商业格局。功能定位购物功能娱乐功能餐饮功能交际功能休闲功能服务功能鉴于本项目所处商圈的购物和社区服务比重比较大。本项目宜从娱乐功能、休闲功能、餐饮功能、和交际功能去发展。项目定位及发展建议项目定位：为该区域占比72%的18-39岁年轻人，中产阶级一族提供的轻松、舒适、温馨的购物环境，集时尚消费、餐饮和娱乐于一身，打造区域内最具时尚青春活力的购物休闲中心。关键词：关键词：年轻、时尚、年轻、时尚、动感、便捷动感、便捷“一站式一站式”休闲娱乐购物中心休闲娱乐购物中心地下负一层地下负一层首首 层层二层二层三三 层层 电影院电影院 +休闲茶吧休闲茶吧 咖啡店咖啡店+餐饮餐饮 3C3C电子数码餐饮主力店电子数码餐饮主力店 名品折扣店生活超市名品折扣店生活超市项目定位及发展建议定位契合消费者调查结果：定位契合消费者调查结果：16%的居民希望有 KTV 娱乐项目，16%的希望有电影院，15%的居民希望有品牌折扣店，13%的希望有咖啡酒吧。KTVKTV按照深圳法规，不允许设置按照深圳法规，不允许设置在住宅下面，必须是单独的商业体，不予选用。在住宅下面，必须是单独的商业体，不予选用。项目的总体定位方法有三：项目的总体定位方法有三：市场调研寻找市场空缺，原则是市场调研寻找市场空缺，原则是“人无我有，人有我优人无我有，人有我优”。消费者调研，对消费需求进行问卷调查。消费者调研，对消费需求进行问卷调查。招商目标客户或商业潜在合作商户进行访谈。招商目标客户或商业潜在合作商户进行访谈。目的和方法目的和方法租户访谈中需要解决的核心问题租户访谈中需要解决的核心问题租户访谈的核心问题租户访谈的核心问题商业潜在合作商户访谈了解租户基本品牌信息、经营情况，以及未来拓展计划在帮助租户建立对本项目的认识和信心的基础上，了解目标租户进驻意愿性了解项目商业概念对租户的吸引力对本项目有意向进驻和持观望态度租户的具体需求，包括经营模式、租金条件、楼层选择和工程条件商业潜在合作商户访谈目的和方法目的和方法通过租户访谈进行租户可得性测试，了解项目可获取的竞争优势及租户的进驻需求，指导项目概念设计和招商方向第二步概念测试第二步概念测试第三步进驻要求第三步进驻要求第一步：进驻意愿第一步：进驻意愿购物中心设计概念租户招商策略商业潜在合作商户访谈 根据实际访谈情况调整，项目组实际完成目标租户访谈60个，其中零售购物类租户15个，餐饮类租户25个，休闲娱乐类租户15个，其它类5个。愿意进驻商户的主要原因不愿意进驻商户的主要原因(认为项目所在区域发展潜力大：地铁3号线的开通，大运会对区域发展有重大利好；(认为项目展示面好，交通畅达，有利于品牌推广；(品牌有拓展布吉街道区域的计划；(对商业规划和商业组合认可，具有互补和促进作用(对地铁物业感兴趣，战略布点地铁物业为发展方向(项目经营给公众一个烂尾印象，重新塑造形象难；(商业规模过小，达不到物业拓展的硬件要求；(深惠路大芬段属于阴阳街，东大街繁荣，西侧居民消费力低，商业氛围差。(停车位不够，项目商业形象差。(在龙岗区域已经有分店，市场饱和，无需设置分店。关键租户访谈举例 KFC商业潜在合作商户访谈对项目的基本看法本项目短期内发展有一定的难度，但随着地铁3号线的开通，地理位置优势明显，认为人流量有一定保证，商业规划可以吸引区域年轻人的消费。进驻意向有进驻意向，主要考虑到地铁交通的便捷性所带来的人流，认为商业规划和业态组合有助于保证一定的客流。合作条件固定租金和扣点的合作方式均可以接受，具体租金水平可谈。面积要求400-500平方米工程要求门宽12米以上，净高不少于3米，供电量250KW，日供水不少于20吨/天，供水压力不少于0.2Mpa，供水管径不少于DN50mm，厨房区域承重不低于450KM/，其它区域承重不低于350KM/，排水管径不少于150mm,提供新风、排风口位置，每个400*600mm。关键租户访谈举例 电影院线类：嘉禾/中影今典/金逸电影/环星电影商业潜在合作商户访谈对项目的基本看法本项目周边5KM半径没有电影院线，有一定的需求，但目前消费群体无法支撑起一个档次为中高级的电影院线，市场培育需要一定的时间。进驻意向前三家明确没有进驻意向，只有环星电影表示有意向进驻。合作条件固定租金和扣点的合作方式均可以接受，具体租金水平可谈。前三家面积要求3000-10000（环星电影只要15002000）工程要求承重450KG/，层高不低于6米（环星院线要求净高4.5米），供配电：250-400KW；消防系统：完成二次消防。不小于40平方米的影院专用洗手间。要有垂直电梯。嘉禾等高端院线对柱距层高要求高，柱距8米以上，净高6-9米左右，物业条件无法达到对方要求。只有环星院线有强烈的进驻意向，表示拟开发5-7个小VIP厅：宽度8-12米,长度15-20米,座位数约为；25-60人。关键租户访谈举例 家电数码商业潜在合作商户访谈对项目的基本看法听说国美电器准备和开发商终止合同，苏宁为了市场保有率，准备在东大街苏宁的对面，深惠路西侧再拓展一个项目。进驻意向有进驻意愿，面积需求1500-3000。最好能给他三层的面积，或者是3C数码店经营区域，面积要求1200左右。合作条件固定租金，一个月免费装修期，租赁期10-15年。工程要求承重350KG/，供配电：150W/，柱距8米以上，净高3.5米以上。苏宁精品店商业潜在合作商户访谈关键租户访谈举例 儿童主题乐园：爱婴岛对项目的基本看法受布吉老街的影响，本项目辐射范围限大芬片区，难以覆盖周边区域，而大芬片区人口不足万，0-12岁的儿童预计不超过1万，消费力有限。认为业态与本案商业规划和业态组合上不能产生良好的互动，互补。进驻意向进驻意向不大合作条件直营为主，租赁期5-10年。工程要求供配电：120W以上，有广告位。商业潜在合作商户访谈关键租户访谈举例 运动休闲、品牌购物：SPORT100对项目的基本看法地铁口物业人流有保证，看好本项目的商业概念，目标消费群体与项目客群定位一致。进驻意向有意向进驻。合作条件固定租金或扣点模式均可接受，租赁期5年以上，面积需求2500平方米左右。工程要求装修和招商需要2个月时间的免租期。装修前中央空调、消费、电梯等设备齐全。商业潜在合作商户访谈关键租户访谈举例 生活超市：百佳社区便利超市对项目的基本看法有往龙岗区域拓展分店的计划，重点发展社区店，对大芬区域的商业氛围比较看好，做过市场调研，有一定的市场需求。进驻意向有进驻意向，面积需求约600或以上。合作条件直营为主，租赁期不低于10年。工程要求物业净高4米以上，楼板荷载要求10KN/，卸货区面积100平以上。项目本体分析及商业定位总结定位方法外向型社区商业外向型社区商业外向型社区商业外向型社区商业打造青春时尚休闲购物中心打造青春时尚休闲购物中心打造青春时尚休闲购物中心打造青春时尚休闲购物中心集集集集“吃、玩、购吃、玩、购吃、玩、购吃、玩、购”于一体。于一体。于一体。于一体。PART4PART4：平面布局及物业改造建议：平面布局及物业改造建议内部细节负一层平面项目新增外挂电梯，可达地下层。生活超市区名品折扣店区停车场通道项目地下一层商铺面积2800 ，层高约5.5M；超5米的层高，可适合多种业态，柱距较为合理，有利于铺位的分割，电梯井占据较好的位置，影响动线的规划，该层利用面积最高，适用于整层规划及次主力店的引入。原洗手间位置，建议填平为商铺。内部细节首层平面中庭苏宁精品店业态示意项目新增外挂电梯，一层对外开门。项目一层商铺面积2800 ，层高5.5M；该楼层为项目的主要展示层，商业价值较高，但电梯井影响了商铺使用率，且由于后面无通道，不利于货物流转，影响了商业普适性，部分业态难以生存。与工程部协商，能否将项目商业洗手间统一设置该位置（水管、排污管设置可行性）内部细节二层平面项目新增外挂电梯，可直达二楼。美容美发咖啡厅精品礼品中庭项目二层商铺面积约1590，层高约5M；二层为住宅部分的主要入口，与相邻项目街铺平行，形成社区商业街区，有较好的商业价值，但由于有多外小区住宅门厅及电梯井、中庭，将商铺划分为若干小块，不利于整体的规划且动线不够流畅，商业使用率低。内部细节三层平面项目新增外挂电梯，可直达三楼。电影院项目三层商铺面积1910，层高约5M；该层利用面积稍高于二层，商铺动线相对规整，除中庭、电梯井占据部分面积外，后侧柱位和实墙安排不合理，影响了商铺的实用性，难以销售或出租。甜品店音影书刊休闲茶吧服务台中庭停车位改造建议车位状况说明爱馨居总建面3.88万，有638户，停车位58个，地上19个，地下39个。按照住宅配备比100/1车位，商业100/1.2车位的标准。远远不够。需要在可能的基础上增加车位。项目临深惠路长约80米的展示面，门前约3500平米的超大广场，展示效果极佳。建议对广场进行改造。据工程测算，预计广场改造后面车位有80个，区域车位稀缺，极大的提高了购物消费的便利性，提升项目商业竞争力。广场改造，增加车位商业外立面形象改造建议项目入口处应以玻璃幕墙为主要装修手段，体现色调明快的年轻时尚感受入口处外墙应设计为通透的玻璃幕墙，白天可以增加室内外的通透感，夜晚室内的灯光可以使入口变得更为吸引人，同时增加部分核心租户的形象展示位效果示意图改造前改造后舒适的中庭空间与布置项目内部中庭设计目的是提高项目空间舒适度，改善内部人流，其空间设计应注重利用自然光线并体现艺术效果。商业外立面形象改造建议观光电梯设置首层入口处观光梯在人流动线规划上，观光电梯可以解决各个楼层的交通畅达性，提升人流到达率。创造良好的夜间形象，提升商业项目形象和档次；精致的导识系统项目氛围包装商业氛围包装之夜间形象项目临深惠公路，临街展示面较长，建议可以商场或住宅楼顶设立灯光字以此提升档次，提升项目知名度和吸引力。PART5PART5：项目操作方式建议：项目操作方式建议项目操作方式建议招商先行，引进知名商家；返租销售，统一委托经营。招商先行，引进知名商家 项目因长期大面积空置，市场形象较差，要介入销售市场必须先树立市场及商家对项目的信心，招商，是项目销售的先决条件；项目商业立面改造也是重塑项目形象及市场信心的重要途径；前期招商中，应以引进主力店和知名商家为主，他们能较大程度的提高商业的溢价空间，有利于项目实现高价速销。招商策略大户先行、散户跟进 同业差异、异业互补主动出击，重点突破 因时利导、控制有序 立足长远，放水养鱼 形象先行，造势优先 招商策略总体招商策略 给予商户一定的优惠政策，放水养鱼，引进具有品牌度和经营实力的商家，给经营者一个市场培育期，健康稳步，持久经营，实现开发商、商家共赢。概括如下：概括如下：1、领头羊群聚效应策略 2、发挥规模灵活优势策略 3、充分利用区域商圈优势 4、降低租金门槛及免租期，放水养鱼策略 5、主力店先行，辅助店后续跟进策略 6、形象造势，吸引商家策略招商策略树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理通过推广实现良好的市场品牌度和知名度，将有助于项目整体租金水平的提高。树立品牌的另一个含义就是通过先进的商业经营管理模式和良好的服务理念争服顾客，赢得市场，最终保障整个商业获得长期的租金收益和经营收益。招商策略树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理根据项目业态规划分区招商，以大户优先，散户跟进招商策略树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理树立品牌、整体招商、统一形象、统一经营管理是指统一商业的整体，包括内部店铺的装修风格、统一进行宣传推广，这样能够很大程度上提高商场的物业档次，从而满足高档的商业定位，同时也能大大改善项目的购物和经营环境，有利于提升项目的品牌知名度，构筑核心竞争力；统一培训管理，以此提高整体服务水平，降低营销成本。返租销售，统一委托经营 直接销售适用于小体量的纯街铺销