济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施工作细则.doc
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1、济南市房产平面图绘制及房产面积测量计算实施细则【112号】依据中国房产测量规范(GB/T17986-)、建设部相关严格实施房地产地籍测绘要求配制房屋全部权证附图通知1989建房字第381号)要求,结合本市实际,制订本实施细则。 11月01日 房产平面图绘制房产平面图包含“房产分幅平面图”、“房产分丘平面图”、“房产坐落平面图”、“房产分层分户平面图”、“房产分户平面图”。一、房产分幅平面图房产分幅平面图是全方面反应房屋及其用地位置和权属等情况基础图,是测绘分丘图和分户图基础资料,也是房产登记和建立产籍资料索引和参考资料。房产分幅平面图以幅绘制。1、房产分幅平面图测绘范围。分幅图测绘范围包含城市
2、、县城、建制镇压建成区和建成区以外工矿企事业等单位及其毗连居民点。2、分幅图规格分幅图采取50cm50cm正文形分幅。3、分幅图百分比尺建筑物密集区分幅图通常采取1:500百分比尺,其它区域分幅图可采取1:1000百分比尺。4、分幅图应表示基础内容分幅图应表示控制点、行政境界、丘界、房屋、房屋隶属设施和房屋围护物,和和房地产相关地籍地形要素和注记。5、分幅图绘制中各要素取舍和表示措施(1)行政境界通常只表示区、县和镇境界线,街道办事处或乡境界依据需要表示,境界线重合时,用高一级境界线表示,境界线和丘界线重合时,用丘界线表示。(2)丘界线表示方法:明确无争议丘界线用丘界线表示,有争议或无显著界线
3、又提不出凭证丘界线用未定丘界线表示。丘界线和房屋轮廓线或单线地物线重合时用丘界线表示。(3)房屋包含通常房屋和架空房屋等。房屋应分幢测绘,以外墙勒脚以上外围轮廓水平投影为准,装饰性柱和加固墙等通常不表示;临时性过渡房屋及活动房屋不表示;同幢房屋层数不一样应绘出分层线。架空房屋以房屋外围轮廓投影为准,用虚线表示;虚线内四角加绘小圆表示支柱。(4)分幅图上应绘制房屋隶属设施,包含柱廊、檐廊、架空通廊、底层阳台、门廊、门楼、门、门墩和室外楼梯,和和房屋相连台阶等。柱廊以柱外围为准,图上只表示四角或转折外支柱;底层阳台以底板投影为准;门廊以柱或围护物外围为准,独立柱门廓以顶盖投影为准;门顶以顶盖投影为
4、准;门墩以墩外围为准;室外楼梯以水平投影为准,宽度小于图上1mm不表示;和房屋相连台阶按水平投影表示,不足五阶不表示。(5)围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界标围护物均应表示,其它围护物依据需要表示。临时性或残缺不全和单位内部围护物不表示。(6)分幅图上应表示房地产要素和房产编号包含丘号、房产区号、房产分区号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。依据调查资料以对应数字、文字和符号表示。当注记过密容纳不下时,除丘号、丘支号、幢号和房产权号必需注记,门牌号可首末两端注记、中间跳号注记外,其它注记按上述次序从后往前省略。(7)单位名称只注记区、县级以上和使用面
5、积大于图上10cm2单位。6、成图方法(1)利用济南市原有控制结果和资料,按房产测量规范要求和要求进行比较和分析,凡符合规范要求已经有控制点结果,全部应充足利用;对达不到规范要求控制网点,利用其点位进行联测。(2)对新开发区按房产测量规范要求采取引点方法测量、绘制房产分幅平面图。7、房产测量坐标系统,采取地方坐标系。二、房产分丘平面图房产分丘平面图是房产分幅平面图局部图,它反应本丘内全部房屋及其用地情况、权界位置、界址点、房角点、面积四至关系、权利情况等各项房地产要素,是绘制房屋产权证附图基础图。房产分丘平面图以丘为单位绘制。(一)丘定义及划分1、丘是指地表上一块有界空间地块。一个地块只属于一
6、个产权单元时称独立丘,一个地块属于多个产权单元时称组合丘。2、有固定界标按固定界标划分,没有固定界标按自然界标划分。(二)成图方法 1、按百分比绘制本丘权属界限(1)依据房产分幅平面图,经现场勘丈、核实、绘制本丘权属界限。(2)权属界限毗邻关系用图式符号绘制。(3)按要求标注权属界址点。2、标明本丘四邻及门牌号(1)本丘在胡同和小巷时,应加注周围关键街道名称。(2)标明本丘坐落门牌号,缺门牌号时,应借用毗邻房屋门牌号,并加注东、南、西、北方位,本丘在两个以上街道或有两个以上门牌号时,应全部注明。3、在本丘中依据相对位置,按百分比绘制房屋外部形状,并标明外框尺寸。(1)在本丘中依据相对位置,按百
7、分比绘制房屋外部形状,同幢房屋层数不一样应绘出分层线。(2)房屋应逐幢测绘,不一样产别,应分别测量;独立成幢房屋,以房屋四面墙体外侧为界测量,丈量房屋以勒脚以上墙角为准,测绘房屋以外墙水平投影为准。(3)房屋有毗连关系,共有墙以墙体中间为界,量至墙体厚度1/2处;借墙量至墙体内侧;自有墙体量至墙体外测并用对应符号表示。(4)柱廓以柱外围为准,图上只表示四角或转折处支柱。(5)阳台以底板投影为准,单位统一封闭用实线,不封闭用虚线表示。(6)门廊以柱或围护物外围为准,独立柱门廊以顶盖投影为准。(7)檐廓、挑廓以外围水平投影为准,封闭用实线,不封闭用虚线表示。(8)围墙、栅栏、栏杆、篱笆和铁丝网等界
8、标围护物均应表示;其它围护物依据需要表示;临时性或残缺不全和单位内部围护物不表示。(9)房屋长、宽尺寸顺线标注在房屋外框线外,保留两位小数。(10)房角点测量,指对建筑物角点测量。房角点测量不要求在墙角上全部设置标志,能够房屋外墙勒脚以上(10020)cm处墙角为测点。对正规矩形建筑物,可直接测定三个房角点坐标,另一个房角点坐标可经过计算求出。4、标注房产要素(1)幢号:“幢”是指一座独立,包含不一样结构和不一样层次房屋。幢号以丘为单位,自进大门起,从左到右,以前到后,顺时针用阿拉伯数字1、2、3、4次序编号,幢号标注在房屋轮廓线内左下方,并加括号表示。(2)房屋建筑面积标注在本幢房屋中间,在
9、建筑面积下面划一横线,建筑面积保留两位小数。(3)房产要素标注在建筑面积上方,包含产别、结构、层数、建成年份8位数字,第一位数字代表产别,第二位数字代表结构,第三、四位数字代表层数,第五、六、七、八位数字代表建成年份。产别分为:国有房产用1表示;集体房产用2表示;私有房产用3表示;联营企业房产用4表示;股份制企业房产用5表示;港澳台投资房产用6表示;涉外房产用7表示;其它房产用8表示。结构分为:钢结构用1表示;钢、钢筋混凝土结构用2表示;钢筋混凝土结构用3表示;混合结构用4表示;砖木结构用5表示;其它结构用6表示。房屋层数:是指房屋自然层数,通常按室内地坪0以上计算,采光窗在室外地坪以上半地下
10、室,其室内层高在2.20米(含2.20米)以上,计算自然层数。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼和突出层面楼梯间、水箱间不计层数。房屋层数用两位数字表示,如1层(平房)用01表示,9层用09表示,11层用11表示。建成年份:房屋建成年份即房屋完工年份。有完工验收证实以证实为准;没有完工验收证实以实际完工年份为准。建成年份用四位数字表示,如1980、1999、。5、图式(1)房屋坐落:标注在图框左上角区路号。(2)房产区号:标注在图框上边线中间偏左方,历下区为01,市中区为02,槐荫区为03,天桥区为04,历城区为05,高新技术开发区为06。(3)房产分区号:标注在图框边线中间偏
11、右方,依据各区办事处、乡镇编排。(4)图幅号:标注在图框线右上角上部,分幅图编号,用六位数字表示,前四位数字为横坐标和纵坐标十公里和整公里数,第五位、第六位数字为分幅图代码号。(5)丘号:标注在图框线右上角下部,用四位数字表示,从0001编起。分丘号从1编起,注记在丘号末位数字下端,如00012。(6)分丘图幅面可在787mm1092mm1/32-1/4间选择。(7)分丘图百分比尺,依据丘面积大小,可在1:100-1:1000之间选择。(8)房屋权界线和丘界线重合时表示丘界线,房屋轮廓和房屋权界线重合时表示房屋权界线。三、房产坐落平面图(一)成图方法1、利用原有房产证附图或房屋院落平面图,经现
12、场丈量、核实后,绘制成图。2、未办理房产证或无房屋院落平面图,则对房屋院落进行现场勘测,绘制成图。3、院落较大,可采取分片绘图方法,绘制总图及分片图。总图应标明各分片图分界及序号,分片图应标明房屋外部尺寸。(二)绘图要求1、按百分比绘制院落权属界线;2、标明院落四邻及院落大门、旁门;3、在院落中依据房屋相对位置,按百分比绘制房屋外部形状,标注房屋门及外框尺寸;4、标注房产要求;5、标明图纸指北方向及填写图标中相关栏目。(三)标注内容和方法1、图名:房产坐落平面图。2、图框:上连框距纸边30mm,下边框距纸边20mm,左右两边框距纸边10mm。3、房屋坐落:标注在图框左上方:区路号。4、指北方向
13、:标注在图纸右上角,为上北、下南、左西、右东,用箭头标出,并注明“北”字。5、图标:在图纸右下角,内容包含总建筑面积。6、百分比、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。7、院落四邻:房屋坐落平面图上要标明院落四邻。绘图标注时,路、街、胡同用两条平行虚线表示,可不按百分比,但应标出路街。其它和房地产相关铁路、桥梁、河道等作为四邻时也应用虚线绘出。标明名称,可不按百分比。没有形成院落独立房屋,如小区内独立楼房,标四邻时,四邻房屋可不按百分比绘制,要标明四邻门牌号或楼号,可不标具体尺寸。8、院落权属界线:院落权属界线应依据土地使用证或正当用地文件定位图来确定,按实际情况标注。院落界线是围墙或栅栏,一律
14、用实线表示;没有围护物用点划线表示。院墙和四邻毗连关系应标注清楚,院墙为共、借墙要标注“共”或“借”字(在院墙借方一侧标注)。房屋坐落平面图应标明门牌号,门牌号右上角要加注“#”字符号。绘制院落门柱、门垛时,可不按百分比。(1)有院墙门牌注记在实际开门处中间;(2)同有院墙门牌注记在实际开门处;(3)同一院落有多个门牌号应分别注明。9、房屋及隶属设施:(1)绘制房屋外框时,按外墙勒角以上外墙面丈量。墙体凹凸10cm及装饰性柱、垛和临时房屋、活动房屋在图中均不标注。房屋用实线表示,分幢绘制,即按百分比绘出房屋外形及相对间距,在房屋边框线外侧标出房屋长宽尺寸,一幢房屋标注一个关键门。楼房如有错层、
15、阁楼,应绘错层、阁楼附图,并标明长宽尺寸,以确保整幢房屋建筑面积计算。绘图中平房应分间,梁用虚线表示,房屋如有毗连关系,则应标明共墙、借墙。一处院落中,不一样产权单位(人)房屋分别按要求绘制房产坐落平面图。一个产权单位(人)申请确权时,其它产权单位(人)房屋按百分比绘制外框,不标尺寸和房产要素,但要标注幢号、产别,方便区分房屋不一样权属。(2)房屋隶属设施包含:柱廊、檐廊、挑廊,阳台、坡屋顶、门斗、雨篷、室外楼梯等。其中檐廊是门和门之间关键通道,即檐廊含有两个以上门,而无柱雨篷只有一个门。注廊以柱外围为准,封闭用实线连接,不封闭用虚线连接。檐廊以外围水平投影为准,用虚线表示。挑廊以外围水平投影
16、为准,封闭用实线表示,不封闭用虚线表示。门斗、雨篷以柱或围护物外围为准。独立柱雨篷以顶盖水平投影为准,封闭用实线连接,不封闭用虚线表示。无柱雨篷不绘制。室外楼梯以外围水平投影为准,用实线表示。10、隶属建筑物:包含水塔、烟囱、水池、简易自行车棚、层高2.20米以下储藏室、简易厕所等,可不按百分比绘制,不标尺寸,但应按顺时针编排序号,附1、附2。11、房产要素同房产分丘平面图。(三)百分比尺、图幅百分比尺可选1:100、1:200、1:300、1:500、1:1000;图幅可选4K、8K、16K三种图纸,通常选择8K、16K图纸。四、房产分层分户平面图通常住宅楼房及按套或区块出售非住宅楼房均绘制
17、此图。(一)成图方法 1、依据原发房产证附图及工程完工图纸(或未变更施工图纸)绘制成图。但必需实地丈量、核实楼房分户情况、尺寸及建筑面积。2、无图纸根据房屋实际情况,经现场实地丈量、核实,绘制成图。(三)绘制要求房屋分层分分户平面图应使楼房外框线和图纸外框线平行,依据楼房朝向横放或竖放于图纸中。分层分户平面图应标明楼房各层单元和分户情况。楼房底层有小院和储藏室,则在楼房底层平面图上绘制,储藏室等隶属用房应标明序号。一幢楼房中有两个以上全部权人,一个产权单位(人)申报时,只标注属产权单位(人)相关内容,其它部分只注明产别,在图中注明“和四邻毗连墙和板块均为共有”。(三)标注内容和方法 1、图名:
18、房产分层分户平面图。2、图框:同房产坐落平面图。3、房屋坐落:标注在图框左上方:区路号楼。4、百分比、绘图人、绘图时间分别标注在图框下方。5、指北方向:同房产坐落平面图。6、图标:在图纸右下角,其内容包含建筑面积、分摊系数、分摊面积。7、房屋:图中房屋有楼房和隶属用房两部分组成。隶属用房包含储藏室、地下室及其它隶属用房。阳台封闭用实线绘制,不封闭用虚线绘制。房屋尺寸标注在房屋边框线外侧,所标尺寸以米为单位,保留二位小数,丈量核实房屋外围尺寸以勒角以上外墙为准。墙体凸凹小于10厘米和装饰性柱、垛在图纸中均不表示。楼房按百分比分层绘制,并标出单元及各户分部情况,标注单元号。单元门、分户门分别标明。
19、绘制坡屋顶分层分户平面图时,要标注2.20米(含2.20米)以上尺寸,各分层分户平面图下方要标明第几幢第几层平面图。单元号编排次序为:面对单元门自左至右依次编排,一单元、二单元。楼房各层次之间尺寸相同只标注一层(标注在第二层),各层次外围尺寸不一样应分别标注。地下屋需绘制附图,标注尺寸,并表明每间地下室次序号,计算分摊系数。其它隶属用房要依据和楼房相对位置和距离,按百分比绘制在楼房底层平面图上,标注尺寸,编排序号,附1、2。8、底层小院:如出售楼房底层带有院落,应按百分比绘制在楼房底层平面图上,有毗连关系按图式要求绘制。9、房产要素:包含房屋幢号、产别、结构、层数、建成年份及建筑面积。标注方法
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