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海门市城市房屋拆迁补偿安置实施工作细则.doc
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1、海门市城市房屋拆迁赔偿安置实施细则第一章总则 第一条为了加强城市房屋拆迁管理,切实维护拆迁当事人正当权益,保障建设项目顺利进行,依据国务院城市房屋拆迁管理条例、江苏省城市房屋拆迁管理条例、南通市城市房屋拆迁管理措施及其它相关要求,结合本市实际,制订本细则。第二条本细则适用范围为城市计划区内国有土地、农村集体土地被征用转为国有土地上房屋拆迁。第三条拆迁人应该依据本细则要求,对被拆迁人给赔偿、安置;被拆迁人应该服从建设项目标需要,在拆迁赔偿安置协议约定或房屋拆迁管理部门裁决要求期限内完成搬迁,搬迁期限不得超出要求拆迁期限。本细则所称拆迁人,是指取得房屋拆迁许可证单位;被拆迁人是指被拆迁房屋全部些人
2、。第四条市建设局是本市城市房屋拆迁行政主管部门,对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。海门市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。市物价、国土、财政、工商、司法、公安、文化、教育、环境保护等相关部门应该依据本细则要求,和房屋拆迁管理部门相互配合,确保城市房屋拆迁工作顺利进行。市国土资源局应依据相关法律、法规要求,负责和城市房屋拆迁相关土地管理工作。 第二章拆迁管理 第五条城市房屋拆迁应该遵照下列程序:(一)对拆迁项目进行评定,提供概算;(二)拆迁人向房屋拆迁行政主管部门申领房屋拆迁许可证;(三)房屋拆迁行政主管部门公布拆迁公告;(四)评定机构对被拆迁房屋进行价格评定并公布评定结
3、果;(五)拆迁人和被拆迁人或拆迁人和被拆迁人、房屋承租人签订书面拆迁赔偿安置协议;(六)拆迁人根据拆迁赔偿安置协议进行赔偿安置并实施房屋拆迁。第六条拆迁房屋单位取得房屋拆迁许可证后,方可实施拆迁。申领房屋拆迁许可证,应该向市房屋拆迁行政主管部门提交下列材料:(一)房屋拆迁申请书;(二)建设项目同意文件;(三)建设用地计划许可证(附拆迁范围红线图);(四)国有土地使用证或其它国有土地使用权同意文件;(五)拆迁计划和拆迁方案,包含拆迁范围、拆迁对象、房屋用途、面积、权属、拆迁实施步骤、安全防护、环境保护方法、各项赔偿补助费用预算、安置用房、周转用房或其它临时过渡方法落实情况、拆迁方法和时限、拆迁及
4、评定委托合相同;(六)办理专题存款业务金融机构出具足额拆迁赔偿安置资金存款证实。房屋拆迁行政主管部门应该自收到申请之日起30日内,对申请事项进行审查,符合条件,颁发房屋拆迁许可证。第七条房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证同时,应该将房屋拆迁许可证中载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项,以房屋拆迁公告形式给予公布。房屋拆迁公告应该在拆迁范围内张贴或在当地关键报纸上登载。实施房屋拆迁施工时间,应该自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其它居住在国(境)外人员,拆迁人应该书面通知实施房屋拆迁时间,拆迁时间应该对应延长。第八条房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位和评定机构应该
5、立即向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人所在单位和乡镇、街道及居(村)民委员会应该给予帮助,并如实提供相关房屋、土地权属资料。前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书,接收拆迁人委托,对被拆迁人进行拆迁动员、组织签署拆迁赔偿安置协议单位。第九条拆迁人应该在房屋拆迁许可证确定拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。拆迁人需要延长拆迁期限,在拆迁期限届满15日前向房屋拆迁行政主管部门提出申请,房屋拆迁行政主管部门应该自收到延期拆迁申请之日起10日内给回复。第十条拆迁人能够自行拆迁,也能够委托拆迁实施单位拆迁。房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人,不得接收拆迁委托。第十一条拆迁人委托拆迁,在确
6、定被委托拆迁单位时,应该采取招标方法,也可采取协议方法。拆迁人应该向被委托拆迁单位出具委托书,并签订书面拆迁委托协议。被委托拆迁单位不得转让拆迁业务。第十二条 拆迁范围确定后,拆迁范围内单位和个人不得进行下列活动:(一)新建、扩建、改建房屋;(二)改变房屋和土地用途、办理工商营业执照;(三)租赁房屋。房屋拆迁行政主管部门应该就前款所列事项,书面通知计划、国土、工商等相关部门和街道办事处、乡(镇)人民政府暂停办理相关手续。暂停办理书面通知应该载明暂停期限。拆迁需要延长暂停期限,必需经房屋拆迁行政主管部门同意,延长暂停期限不得超出1年。第十三条 拆迁人和被拆迁人应该依据本细则要求,签署拆迁赔偿安置
7、协议。拆迁赔偿安置协议应该载明赔偿方法和赔偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限、违约责任、处理争议措施等内容。拆迁租赁公有房屋,拆迁人应该和被拆迁人、房屋承租人签订拆迁赔偿安置协议。拆迁人委托拆迁实施单位拆迁,拆迁人和拆迁实施单位应该在拆迁赔偿安置协议上加盖印章,并明确违约责任。第十四条 产权不明或有产权纠纷房屋及房产管理部门代管房屋需要拆迁,拆迁赔偿安置协议必需经公证机关公证,并办理证据保全。第十五条 拆迁赔偿安置协议签订后,被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁,拆迁人能够依法向仲裁委员会申请仲裁,也能够依法向人民法院起诉。诉讼期间,拆迁人能够依法申请人民法院
8、先予实施。第十六条 拆迁人和被拆迁人或拆迁人和被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁赔偿安置协议,经当事人申请,由房屋拆迁行政主管部门裁决。房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人,由同级人民政府裁决。裁决应该自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服,能够自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依据本细则要求已对被拆迁人给货币赔偿或提供拆迁安置用房、周转用房,诉讼期间不停止拆迁实施。第十七条 被拆迁人或房屋承租人在裁决要求搬迁期限内未搬迁,由市人民政府责成相关部门强制拆迁,或由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前,拆迁人应该就被拆迁房屋相关事项,向公证机关办理证据保全。第十
9、八条 拆迁中包含军事设施、教学、寺庙、文物古迹,依据相关法律、法规要求办理。第十九条 还未完成拆迁赔偿安置建设项目转让,应该经房屋拆迁行政主管部门同意,原拆迁赔偿安置协议中相关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应该书面通知被拆迁人,并自转让协议签署之日起30日内给予公告。第二十条 拆迁人实施房屋拆迁赔偿安置资金应该足额存入办理专题存款业务金融机构,全部用于房屋拆迁赔偿安置,不得挪作她用。拆迁赔偿安置资金不足,房屋拆迁行政主管部门不予发放房屋拆迁许可证。房屋拆迁行政主管部门应该加强对拆迁赔偿安置资金使用监督,和拆迁人或拆迁实施单位、出具拆迁赔偿安置资金证实金融机构签订拆迁赔偿安置资金
10、使用监管协议,明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。第二十一条 房屋拆除应该由含有确保安全条件,含有建筑施工企业资质证书企业负担;施工企业必需编制房屋拆除方案,接收建筑管理部门安全监督,施工企业责任人对安全负责。第二十二条 拆迁人和拆迁实施单位,在拆迁范围内房屋拆除结束后5日内,应该报房屋拆迁管理部门验收。第二十三条 房屋拆迁管理部门应该建立、健全拆迁档案管理制度,加强对拆迁档案资料管理。拆迁人应该根据齐全、正确、规范要求,立即整理、妥善保管好拆迁资料,并在拆迁项目验收后1个月内交房屋拆迁管理部门存档。 第三章拆迁赔偿和安置 第二十四条拆迁人应该依据本细则要求,对被拆迁人给赔偿。拆除违章建筑
11、和超出同意期限临时建筑,不予赔偿;拆除未超出同意期限临时建筑,按剩下使用期限分摊建造成本给赔偿。第二十五条 拆迁赔偿方法能够实施货币赔偿,也能够实施产权调换,被拆迁人有权选择赔偿方法。第二十六条 货币赔偿金额依据被拆迁房屋区位、用途、房屋结构、建筑面积、成新等原因评定确定。(一)被拆迁人选择货币赔偿安置方法,可享受该地段安置房(被拆除正当建筑面积部分)商品价和拆一还一价差价。(二)市政建设项目、工业建设项目及原地段不建造住宅房项目,被拆迁人可享受同地段商品房(被拆除正当建筑面积部分)商品价和拆一还一价差价。(三)被拆迁人在农村享受建房权,其人口安置面积大于被拆除正当建筑面积,还可享受人口安置面
12、积和被拆除正当建筑面积差商品价和人口安置价差价。(四)商品价及拆一还一价由物价局核定。第二十七条 市政建设项目、政府土地贮备项目标拆迁,标准上实施货币赔偿。被拆迁人要求实施产权调换,凭市土地资产贮备中心出具购房通知单、对应工程项目标拆迁赔偿协议书、拆迁房屋评定汇报在对应拆迁安置定销房中进行安置。被拆迁人持上述材料要求安置,负担拆迁安置定销房建设开发单位必需无条件给予安置。拆迁安置定销房价格由市物价部门会同建设、国土部门依据拆迁安置定销房所在区位赔偿基价确定。在同区位内安置建筑面积和拆迁正当建筑面积相等部分,定销房平均价格不超出其赔偿基价(建安价区位价)108%,超面积部分按商品价计算。第二十八
13、条 负担拆迁安置定销房建设开发单位应在计划建设商品房中提供一定数量(成片或整幢)拆迁安置定销房,国土部门将此作为土地出让前置条件并在拍卖地价中综合考虑。拆迁安置定销房建筑面积通常控制在70140平方米,合适增加70平方米以下小套型。每套拆迁安置房须配置一只车库,车库建筑面积标准不得低于8平方米,车库价格由物价局核准。第二十九条 拆除工业厂房被拆迁人可购置拆迁人指定提供标准厂房。购置和被拆迁正当建筑面积相等部分标准厂房价格由物价部门会同建设、国土部门依据标准厂房所在区位赔偿基价确定。第三十条 拆迁人应以拆迁主管部门同意公告通知被拆迁人选购安置房时间、地点及方法等事项,被拆迁人应在公告期限内,凭协
14、议和相关手续到指定地点和建设单位签定购房协议,逾期作自动放弃购置拆迁安置房处理。第三十一条 实施房屋产权调换,拆迁人和被拆迁人应按本章第二十七条、第二十八条和第二十九条计算被拆迁房屋货币赔偿金额和所调换房屋价格,结清产权调换差价。拆迁非公益事业房屋隶属物不作产权调换,由拆迁人给货币赔偿。对实施产权调换或被拆迁人以货币赔偿款购置房屋,和被拆迁房屋等面积部分,被拆迁人免缴房屋契税。第三十二条 城市计划区内被拆迁人户籍地在农村,安置人口计算按海门市农村村民建房用地管理暂行措施(海政发 98号)文件相关要求实施。被拆迁户应安置建筑面积,按列入安置人口人数每人35平方米。安置建筑面积超出被拆除建筑面积,
15、且在要求人均35平方米标准以内部分,每平方米房价按核准定销房价格上浮50元结算。第三十三条 商品房开发项目拆迁,被拆迁人要求产权调换应该优先就地在商品房中进行购置,购置商品房价格、面积按本章第二十七条、第三十二条要求实施。非商品房开发建设项目拆迁,被拆迁人要求产权调换,由拆迁人异地提供房源或在政府提供拆迁安置定销房中供被拆迁人选择。被拆迁人选择安置房价格、面积按本章第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条要求实施。第三十四条 被拆迁人和被拆迁公有住房承租人儿女,在拆迁公告前出生,因购房而使其就学地点发生变更,当其达成入年纪时,可在安置地点施教学校就学,也可在原居住地施教学校就学。施教学校
16、不得收取择校费等附加费用。具体实施方案由拆迁企业调查核实后上报拆迁主管部门和教育局协调处理。第三十五条 城市计划控制区内农村危房、缺房户经建设行政主管部门、国土行政主管部门确定,也可享受拆迁安置定销房优惠政策购房。(一)经本人申请,房屋判定部门确定为危险房屋,其正当享受建筑面积可按拆迁安置定销房优惠价格购置,原危险房屋保留,但不得居住或转卖(租),待拆迁时按相关政策给赔偿;(二)因家庭人员改变,经个人申请,村、镇初审,依据现有些人口正当享受建筑面积按拆迁安置定销房优惠价格购置,原房屋可保留使用,但不得转移房屋产权,待拆迁时按相关政策给赔偿;(三)农村危险房屋、缺房户购置拆迁安置定销房参考通常居
17、民建房审批程序办理。第三十六条 城市计划区控制范围内,所在村民小组仍有较多承包土地,由拆迁人申请,经村、镇审核,报建设行政主管部门、国土行政主管部门同意后,采取统一就近建造户均不超出15平方米临时生产用房(开发区除外),由拆迁人出资。以后如遇建设需要拆迁时,使用人应在接到通知起30天内无条件服从搬迁,对使用人不作任何赔偿。第三十七条 拆迁含有正当产权公有住房,承租人含有正当租住手续,仅有一处住房,并长久实际居住,没有享受过住房优惠待遇,拆迁人应该将被拆迁房屋重置价结合成新部分赔偿给房屋全部权人,其它部分赔偿(区位价,搬迁费,临时安置费等)给房屋承租人,被拆迁人和房屋承租人租赁关系在拆迁赔偿后自
18、行解除或拆迁人对房屋产权人货币赔偿后由房屋产权人另外选择相当于原建筑面积房屋给承租人租住。本条款所称承租人,是指和房屋产权单位含有正当租赁关系单位和个人或在改制前和原单位有隶属关系且能提供相关正当租赁手续正式职员,承租人由被拆迁单位和原企业主管部门共同审核确定。第三十八条 被拆迁人或房屋承租人安装使用管道煤气(含液化气)、宽带网、有线广播等设施及对房屋装修、装璜项目、电话移机、有线电视安装费等按附表14;被砍伐或移栽树木(含果树、竹园等)按附表11;坟墓迁移按附表12;由拆迁人给一次性赔偿。第三十九条 被拆迁人从事养殖等家庭副业,因房屋拆迁终止,按其经济损失作合适评定赔偿(附表18)。第四十条
19、 拆迁人应该向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁费、临时安置补助费。搬迁费按拆除正当建筑面积5元平方米结算,按面积计算低于120元按120元计算。拆迁住宅房屋实施货币赔偿,拆迁人应该一次性支付被拆迁人或房屋承租人6个月临时安置补助费,临时安置补助费按正当建筑面积一、二类区4.5元平方米月,三类区4元平方米月,其它地域3.5元平方米月计算,一、二类区按面积计算低于200元月按200元月支付,三类区及其它地域按面积计算低于150元月按150元月支付。第四十一条 被拆迁人选择产权调换拆迁过渡期限,自被拆迁人或公有房屋承租人腾空房屋之日起,通常不超出18个月。临时过渡补助费,按实际过渡期限结算。因拆迁人责任
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