海门市城市房屋拆迁补偿安置实施工作细则.doc

海门市城市房屋拆迁赔偿安置实施细则

第一章　总　则

第一条　为了加强城市房屋拆迁管理，切实维护拆迁当事人正当权益，保障建设项目顺利进行，依据国务院《城市房屋拆迁管理条例》、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》、《南通市城市房屋拆迁管理措施》及其它相关要求，结合本市实际，制订本细则。
第二条　本细则适用范围为城市计划区内国有土地、农村集体土地被征用转为国有土地上房屋拆迁。
第三条　拆迁人应该依据本细则要求，对被拆迁人给赔偿、安置；被拆迁人应该服从建设项目标需要，在拆迁赔偿安置协议约定或房屋拆迁管理部门裁决要求期限内完成搬迁，搬迁期限不得超出要求拆迁期限。
本细则所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证单位；被拆迁人是指被拆迁房屋全部些人。
第四条　市建设局是本市城市房屋拆迁行政主管部门，对本市城市房屋拆迁工作实施监督管理。海门市城市房屋拆迁管理办公室具体负责本市城市房屋拆迁管理工作。市物价、国土、财政、工商、司法、公安、文化、教育、环境保护等相关部门应该依据本细则要求，和房屋拆迁管理部门相互配合，确保城市房屋拆迁工作顺利进行。
市国土资源局应依据相关法律、法规要求，负责和城市房屋拆迁相关土地管理工作。

第二章　拆迁管理

第五条　城市房屋拆迁应该遵照下列程序：
（一）对拆迁项目进行评定，提供概算；
（二）拆迁人向房屋拆迁行政主管部门申领房屋拆迁许可证；
（三）房屋拆迁行政主管部门公布拆迁公告；
（四）评定机构对被拆迁房屋进行价格评定并公布评定结果；
（五）拆迁人和被拆迁人或拆迁人和被拆迁人、房屋承租人签订书面拆迁赔偿安置协议；
（六）拆迁人根据拆迁赔偿安置协议进行赔偿安置并实施房屋拆迁。
第六条　拆迁房屋单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。
申领房屋拆迁许可证，应该向市房屋拆迁行政主管部门提交下列材料：
（一）房屋拆迁申请书；
（二）建设项目同意文件；
（三）建设用地计划许可证（附拆迁范围红线图）；
（四）国有土地使用证或其它国有土地使用权同意文件；
（五）拆迁计划和拆迁方案，包含拆迁范围、拆迁对象、房屋用途、面积、权属、拆迁实施步骤、安全防护、环境保护方法、各项赔偿补助费用预算、安置用房、周转用房或其它临时过渡方法落实情况、拆迁方法和时限、拆迁及评定委托合相同；
（六）办理专题存款业务金融机构出具足额拆迁赔偿安置资金存款证实。
房屋拆迁行政主管部门应该自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查，符合条件，颁发房屋拆迁许可证。
第七条　房屋拆迁行政主管部门在发放房屋拆迁许可证同时，应该将房屋拆迁许可证中载明拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位等事项，以房屋拆迁公告形式给予公布。房屋拆迁公告应该在拆迁范围内张贴或在当地关键报纸上登载。
实施房屋拆迁施工时间，应该自拆迁公告公布之日起不少于30日。对华侨和其它居住在国（境）外人员，拆迁人应该书面通知实施房屋拆迁时间，拆迁时间应该对应延长。
第八条　房屋拆迁管理部门、拆迁人、拆迁实施单位和评定机构应该立即向被拆迁人做好宣传、解释工作。被拆迁人所在单位和乡镇、街道及居（村）民委员会应该给予帮助，并如实提供相关房屋、土地权属资料。
前款所称拆迁实施单位是指依法取得城市房屋拆迁资格证书，接收拆迁人委托，对被拆迁人进行拆迁动员、组织签署拆迁赔偿安置协议单位。
第九条　拆迁人应该在房屋拆迁许可证确定拆迁范围和拆迁期限内实施房屋拆迁。
拆迁人需要延长拆迁期限，在拆迁期限届满15日前向房屋拆迁行政主管部门提出申请，房屋拆迁行政主管部门应该自收到延期拆迁申请之日起10日内给回复。
第十条　拆迁人能够自行拆迁，也能够委托拆迁实施单位拆迁。房屋拆迁行政主管部门不得作为拆迁人，不得接收拆迁委托。
第十一条　拆迁人委托拆迁，在确定被委托拆迁单位时，应该采取招标方法，也可采取协议方法。
拆迁人应该向被委托拆迁单位出具委托书，并签订书面拆迁委托协议。
被委托拆迁单位不得转让拆迁业务。
第十二条 拆迁范围确定后，拆迁范围内单位和个人不得进行下列活动：
（一）新建、扩建、改建房屋；
（二）改变房屋和土地用途、办理工商营业执照；
（三）租赁房屋。
房屋拆迁行政主管部门应该就前款所列事项，书面通知计划、国土、工商等相关部门和街道办事处、乡（镇）人民政府暂停办理相关手续。暂停办理书面通知应该载明暂停期限。拆迁需要延长暂停期限，必需经房屋拆迁行政主管部门同意，延长暂停期限不得超出1年。
第十三条 拆迁人和被拆迁人应该依据本细则要求，签署拆迁赔偿安置协议。拆迁赔偿安置协议应该载明赔偿方法和赔偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方法和过渡期限、违约责任、处理争议措施等内容。
拆迁租赁公有房屋，拆迁人应该和被拆迁人、房屋承租人签订拆迁赔偿安置协议。
拆迁人委托拆迁实施单位拆迁，拆迁人和拆迁实施单位应该在拆迁赔偿安置协议上加盖印章，并明确违约责任。
第十四条 产权不明或有产权纠纷房屋及房产管理部门代管房屋需要拆迁，拆迁赔偿安置协议必需经公证机关公证，并办理证据保全。
第十五条 拆迁赔偿安置协议签订后，被拆迁人或房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁，拆迁人能够依法向仲裁委员会申请仲裁，也能够依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人能够依法申请人民法院先予实施。
第十六条 拆迁人和被拆迁人或拆迁人和被拆迁人、房屋承租人达不成拆迁赔偿安置协议，经当事人申请，由房屋拆迁行政主管部门裁决。房屋拆迁行政主管部门是被拆迁人，由同级人民政府裁决。裁决应该自收到申请之日起30日内作出。
当事人对裁决不服，能够自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依据本细则要求已对被拆迁人给货币赔偿或提供拆迁安置用房、周转用房，诉讼期间不停止拆迁实施。
第十七条 被拆迁人或房屋承租人在裁决要求搬迁期限内未搬迁，由市人民政府责成相关部门强制拆迁，或由房屋拆迁行政主管部门依法申请人民法院强制拆迁。
实施强制拆迁前，拆迁人应该就被拆迁房屋相关事项，向公证机关办理证据保全。
第十八条 拆迁中包含军事设施、教学、寺庙、文物古迹，依据相关法律、法规要求办理。
第十九条 还未完成拆迁赔偿安置建设项目转让，应该经房屋拆迁行政主管部门同意，原拆迁赔偿安置协议中相关权利、义务随之转移给受让人。项目转让人和受让人应该书面通知被拆迁人，并自转让协议签署之日起30日内给予公告。
第二十条 拆迁人实施房屋拆迁赔偿安置资金应该足额存入办理专题存款业务金融机构，全部用于房屋拆迁赔偿安置，不得挪作她用。拆迁赔偿安置资金不足，房屋拆迁行政主管部门不予发放房屋拆迁许可证。
房屋拆迁行政主管部门应该加强对拆迁赔偿安置资金使用监督，和拆迁人或拆迁实施单位、出具拆迁赔偿安置资金证实金融机构签订拆迁赔偿安置资金使用监管协议，明确资金使用条件、程序和违约责任等内容。
第二十一条 房屋拆除应该由含有确保安全条件，含有建筑施工企业资质证书企业负担；施工企业必需编制房屋拆除方案，接收建筑管理部门安全监督，施工企业责任人对安全负责。
第二十二条 拆迁人和拆迁实施单位，在拆迁范围内房屋拆除结束后5日内，应该报房屋拆迁管理部门验收。
第二十三条 房屋拆迁管理部门应该建立、健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料管理。拆迁人应该根据齐全、正确、规范要求，立即整理、妥善保管好拆迁资料，并在拆迁项目验收后1个月内交房屋拆迁管理部门存档。

第三章　拆迁赔偿和安置

第二十四条　拆迁人应该依据本细则要求，对被拆迁人给赔偿。
拆除违章建筑和超出同意期限临时建筑，不予赔偿；拆除未超出同意期限临时建筑，按剩下使用期限分摊建造成本给赔偿。
第二十五条 拆迁赔偿方法能够实施货币赔偿，也能够实施产权调换，被拆迁人有权选择赔偿方法。
第二十六条 货币赔偿金额依据被拆迁房屋区位、用途、房屋结构、建筑面积、成新等原因评定确定。
（一）被拆迁人选择货币赔偿安置方法，可享受该地段安置房（被拆除正当建筑面积部分）商品价和拆一还一价差价。
（二）市政建设项目、工业建设项目及原地段不建造住宅房项目，被拆迁人可享受同地段商品房（被拆除正当建筑面积部分）商品价和拆一还一价差价。
（三）被拆迁人在农村享受建房权，其人口安置面积大于被拆除正当建筑面积，还可享受人口安置面积和被拆除正当建筑面积差商品价和人口安置价差价。
（四）商品价及拆一还一价由物价局核定。
第二十七条 市政建设项目、政府土地贮备项目标拆迁，标准上实施货币赔偿。被拆迁人要求实施产权调换，凭市土地资产贮备中心出具购房通知单、对应工程项目标拆迁赔偿协议书、拆迁房屋评定汇报在对应拆迁安置定销房中进行安置。被拆迁人持上述材料要求安置，负担拆迁安置定销房建设开发单位必需无条件给予安置。
拆迁安置定销房价格由市物价部门会同建设、国土部门依据拆迁安置定销房所在区位赔偿基价确定。在同区位内安置建筑面积和拆迁正当建筑面积相等部分，定销房平均价格不超出其赔偿基价（建安价＋区位价）108%，超面积部分按商品价计算。
第二十八条 负担拆迁安置定销房建设开发单位应在计划建设商品房中提供一定数量（成片或整幢）拆迁安置定销房，国土部门将此作为土地出让前置条件并在拍卖地价中综合考虑。拆迁安置定销房建筑面积通常控制在70－140平方米，合适增加70平方米以下小套型。
每套拆迁安置房须配置一只车库，车库建筑面积标准不得低于8平方米，车库价格由物价局核准。
第二十九条 拆除工业厂房被拆迁人可购置拆迁人指定提供标准厂房。购置和被拆迁正当建筑面积相等部分标准厂房价格由物价部门会同建设、国土部门依据标准厂房所在区位赔偿基价确定。
第三十条 拆迁人应以拆迁主管部门同意公告通知被拆迁人选购安置房时间、地点及方法等事项，被拆迁人应在公告期限内，凭协议和相关手续到指定地点和建设单位签定购房协议，逾期作自动放弃购置拆迁安置房处理。
第三十一条 实施房屋产权调换，拆迁人和被拆迁人应按本章第二十七条、第二十八条和第二十九条计算被拆迁房屋货币赔偿金额和所调换房屋价格，结清产权调换差价。
拆迁非公益事业房屋隶属物不作产权调换，由拆迁人给货币赔偿。
对实施产权调换或被拆迁人以货币赔偿款购置房屋，和被拆迁房屋等面积部分，被拆迁人免缴房屋契税。
第三十二条 城市计划区内被拆迁人户籍地在农村，安置人口计算按《海门市农村村民建房用地管理暂行措施》（海政发[] 98号）文件相关要求实施。
被拆迁户应安置建筑面积，按列入安置人口人数每人35平方米。
安置建筑面积超出被拆除建筑面积，且在要求人均35平方米标准以内部分，每平方米房价按核准定销房价格上浮50元结算。
第三十三条 商品房开发项目拆迁，被拆迁人要求产权调换应该优先就地在商品房中进行购置，购置商品房价格、面积按本章第二十七条、第三十二条要求实施。
非商品房开发建设项目拆迁，被拆迁人要求产权调换，由拆迁人异地提供房源或在政府提供拆迁安置定销房中供被拆迁人选择。被拆迁人选择安置房价格、面积按本章第二十七条、第二十八条、第二十九条、第三十二条要求实施。
第三十四条 被拆迁人和被拆迁公有住房承租人儿女，在拆迁公告前出生，因购房而使其就学地点发生变更，当其达成入年纪时，可在安置地点施教学校就学，也可在原居住地施教学校就学。施教学校不得收取择校费等附加费用。具体实施方案由拆迁企业调查核实后上报拆迁主管部门和教育局协调处理。
第三十五条 城市计划控制区内农村危房、缺房户经建设行政主管部门、国土行政主管部门确定，也可享受拆迁安置定销房优惠政策购房。
（一）经本人申请，房屋判定部门确定为危险房屋，其正当享受建筑面积可按拆迁安置定销房优惠价格购置，原危险房屋保留，但不得居住或转卖（租），待拆迁时按相关政策给赔偿；
（二）因家庭人员改变，经个人申请，村、镇初审，依据现有些人口正当享受建筑面积按拆迁安置定销房优惠价格购置，原房屋可保留使用，但不得转移房屋产权，待拆迁时按相关政策给赔偿；
（三）农村危险房屋、缺房户购置拆迁安置定销房参考通常居民建房审批程序办理。
第三十六条 城市计划区控制范围内，所在村民小组仍有较多承包土地，由拆迁人申请，经村、镇审核，报建设行政主管部门、国土行政主管部门同意后，采取统一就近建造户均不超出15平方米临时生产用房（开发区除外），由拆迁人出资。以后如遇建设需要拆迁时，使用人应在接到通知起30天内无条件服从搬迁，对使用人不作任何赔偿。
第三十七条 拆迁含有正当产权公有住房，承租人含有正当租住手续，仅有一处住房，并长久实际居住，没有享受过住房优惠待遇，拆迁人应该将被拆迁房屋重置价结合成新部分赔偿给房屋全部权人，其它部分赔偿（区位价，搬迁费，临时安置费等）给房屋承租人，被拆迁人和房屋承租人租赁关系在拆迁赔偿后自行解除或拆迁人对房屋产权人货币赔偿后由房屋产权人另外选择相当于原建筑面积房屋给承租人租住。
本条款所称承租人，是指和房屋产权单位含有正当租赁关系单位和个人或在改制前和原单位有隶属关系且能提供相关正当租赁手续正式职员，承租人由被拆迁单位和原企业主管部门共同审核确定。
第三十八条 被拆迁人或房屋承租人安装使用管道煤气（含液化气）、宽带网、有线广播等设施及对房屋装修、装璜项目、电话移机、有线电视安装费等按附表14；被砍伐或移栽树木（含果树、竹园等）按附表11；坟墓迁移按附表12；由拆迁人给一次性赔偿。
第三十九条 被拆迁人从事养殖等家庭副业，因房屋拆迁终止，按其经济损失作合适评定赔偿（附表18）。
第四十条 拆迁人应该向被拆迁人或房屋承租人支付搬迁费、临时安置补助费。搬迁费按拆除正当建筑面积5元平方米结算，按面积计算低于120元按120元计算。拆迁住宅房屋实施货币赔偿，拆迁人应该一次性支付被拆迁人或房屋承租人6个月临时安置补助费，临时安置补助费按正当建筑面积一、二类区4.5元平方米月，三类区4元平方米月，其它地域3.5元平方米月计算，一、二类区按面积计算低于200元月按200元月支付，三类区及其它地域按面积计算低于150元月按150元月支付。
第四十一条 被拆迁人选择产权调换拆迁过渡期限，自被拆迁人或公有房屋承租人腾空房屋之日起，通常不超出18个月。临时过渡补助费，按实际过渡期限结算。因拆迁人责任延长过渡期限，从逾期之日起，除当事人另有约定，拆迁人应该根据下列要求给被拆迁人或房屋承租人增付临时安置补助费。
（一）对被拆迁人或房屋承租人自行处理过渡用房，延长久间增付1倍临时过渡补助费；
（二）由拆迁人提供过渡用房，延长久间按第四十条要求标准支付临时安置补助费；
（三）因被拆迁人责任延长过渡期限，不增加临时过渡补助费。
第四十二条 经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意，被征用集体土地所在村组为被拆迁人另行安排宅基地移地迁建，搬迁费按10元平方米计算（含被拆迁房屋建材运输费），一次性支付6个月临时过渡补助费。
第四十三条 拆迁非住宅房屋造成被拆迁人停产停业，拆迁人应该对停产停业期间经济损失给合适补助。
（一）拆迁生产型工业企业（正常生产）非住宅房屋，造成全部停产，按被拆迁房屋正当建筑面积每平方米30元补助，部分停产，每平方米10元补助；对非正常生产企业，按正当建筑面积每平方米10元补助；对在拆迁前已停产企业，按正当建筑面积每平方米3元补助；
（二）对拆迁商业经营性非住宅房屋（指商店、饭店等服务性行业）实施产权调换，致使经营活动中止，可依据拆迁前两年营业税额平均值给一次性补助和临时安置补助费，一次性补助标准参考附表10确定。
营业用房过渡期限自钥匙交付之日起，过渡期间营业房临时安置补助费标准，参考被拆除营业房所在地段住宅房屋临时安置补助费标准，按该营业用房区位赔偿价和该地段住宅房区位赔偿价百分比计算。详见计算公式为：营业房区位价住宅房区位价×住宅房临时安置补助费每平方米月标准。过渡期限及临时安置补助费计算方法参考第四十条要求；
（三）对非住宅房屋拆迁搬迁补助费按附表13要求标准实施。
第四十四条 被拆迁人或房屋承租人搬迁时，可凭拆迁人或拆迁实施单位证实向所在单位申请搬迁事假两次（含过渡搬迁），所在单位每次应该准假3天，搬迁事假期间，被拆迁人或房屋承租人工资、福利待遇不变。被拆迁人或房屋承租人不需要请搬迁事假，应给误工补助每人100元（每户限两人）。
实施移地迁建，可享受拆迁事假，建平房为20天，建楼房为30天。或给误工补助，建平房为250元人，建楼房为400元人（每户限两人）。
第四十五条 一、二、三类区被拆迁人或公有住房承租人取得货币赔偿总额低于5万元（不含提前搬迁奖、过渡费、迁居费），且经公告确定同时含有下列条件，由拆迁人补足5万元，其它类区赔偿总额低于4万元，由拆迁人补足4万元。
（一）被拆迁人或公有住房承租人仅有被拆迁一处住房；
（二）被拆迁人长久实际居住；
（三）被拆迁人为农村居民，应享受建房面积未给儿女享受；
（四）被拆迁人原有房产未转让或分割给她人。
被拆迁人或公有住房承租人取得最低货币赔偿后，仍无经济能力购置拆迁安置定销房，按廉租住房要求给予处理。

第四章　拆迁评定

第四十六条 本细则所称拆迁评定，是指为确定被拆迁房屋货币赔偿金额,依据被拆迁房屋区位、用途、建筑面积等原因，对其房地产市场价格进行评定。
第四十七条 拆迁评定由含有房地产价格评定资格评定机构负担，评定汇报必需由专职注册房地产估价师签字。
从事房屋拆迁及拆迁评定业务人员，应该经过房屋拆迁管理部门专业培训和考评，取得上岗证后，方可从事拆迁相关工作。
第四十八条 拆迁人和被拆迁人能够选择含有房地产价格评定资质机构评定。拆迁人应该和评定机构签署委托评定协议，并在签署后3日内提交房屋拆迁管理部门。受托评定机构应该做好评定汇报汇总工作，并在拆迁工程结束后10日内提交房屋拆迁管理部门。
第四十九条 拆迁评定应该坚持独立、客观、公正、正当标准。任何组织和个人不得非法干预拆迁评定活动和评定结果。
被拆迁人有权要求从事房屋拆迁及拆迁评定业务人员出示上岗证。
第五十条 在同一拆迁项目评定中，评定机构不得和房屋拆迁行政主管部门、拆迁人和被拆迁人有利害关系。评定机构不得串通一方当事人，损害另一方当事人利益。
第五十一条 拆迁评定应该综合考虑和被拆迁房屋相关下列原因：
（一）区位：区位赔偿基价按房屋周围环境、交通和商业服务便利程度、公用事业设施配套情况，并依据市场情况每十二个月进行调整；
（二）用途：以房屋全部权证和土地使用证上标明用途为准，全部权证书未标明，以产权档案中统计用途为准；
（三）建筑面积：以房屋全部权证载明建筑面积或房产监理部门依据可确权书证测量面积为准。建筑面积按建安价结合成新评定赔偿；
（四）装饰、装修赔偿应该结合装璜材料档次、价格、折旧年限等原因评定赔偿；
（五）其它原因：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、朝向等。
第五十二条 被拆迁人无正当理由不到场，或拒绝评定，影响拆迁正常进行，评定机构能够依据被拆迁房屋权属资料可确权书证及房屋区位、朝向、结构情况等原因进行评定。评定时评定机构应该通知公证机关现场公证，房屋拆迁行政主管部门可依据评定结果进行裁决。
第五十三条 拆迁人或被拆迁人对评定结果有异议，能够在评定汇报送达之日起五日内要求评定机构做出解释说明，评定机构应该在五日内做出书面解释说明。经解释说明仍有异议，持有异议拆迁人或被拆迁人能够委托符合要求其它评定机构重新评定。
重新评定结果和原评定结果在±2%误差范围之内，原评定结果有效，重新评定费用由委托人负担。重新评定结果和原评定结果超出±2%误差范围，由房屋拆迁管理部门邀请相关教授进行判定，判定采取原评定结果，重新评定和判定费用由重新评定委托人和重新评定机构共同负担；判定结果采取重新评定结果，重新评定和判定费用由委托人相对人和原评定机构共同负担。
第五十四条 拆迁人应该在评定结束后五日内在拆迁地点公布评定结果。
第五十五条 住宅房屋拆迁评定应该参考类似房地产市场交易价格和市人民政府或其授权部门定时公布房地产市场价格，结合被拆迁房屋房地产情况进行。
（一）城市国有土地上被拆迁房屋赔偿额=正当建筑面积建安成新价赔偿额+正当建筑面积计算区位赔偿额（正当土地使用面积大于正当建筑面积时，区位赔偿额按土地使用证依法核准使用面积计算）；
（二）兴建时使用土地为农民集体全部土地上被拆迁房屋赔偿额=正当建筑面积建安成新价赔偿额+正当建筑面积计算区位赔偿额；
（三）区位赔偿基价按《海门市被拆迁住宅房屋区位赔偿基价》（附表1）确定。
第五十六条 被拆迁房屋正当建筑面积确实定由市建设行政主管部门依据以下要求认定：
（一）已领取房屋全部权证，按被拆迁房屋全部权证记载产权人和建筑面积，但房屋实际建筑面积小于全部权证建筑面积，按实际建筑面积计算，属应拆未拆不予认定；
（二）有建房批复、未领取房屋全部权证，以建房批复载明产权人和建筑面积为准，但房屋实际建筑面积小于审批建筑面积，按实际建筑面积计算；
（三）房改房建筑面积由市房产监理部门按相关要求测量建筑面积为准；
（四）对已领取房屋全部权证，在1987年前建造，且原高度、墙基没有变动过房屋，以实际丈量面积为准。
第五十七条 兴建时使用土地为农民集体全部土地上被拆迁住宅房屋土地使用证依法核准土地使用面积大于正当建筑面积，区分下列不一样情况增加赔偿：
（一）土地使用面积在135平方米以下（含135平方米），其超出建筑面积部分，按房屋所在区位价30%计算；
（二）房屋正当建筑面积超出135平方米，土地使用面积超出建筑面积部分按每平方米60元标准计算；
（三）土地使用面积超出135平方米，建筑面积在135平方米以下（含135平方米），土地使用面积超出135平方米，按每平方米60元标准计算。
第五十八条 城市计划控制区范围内被拆迁人，未能按《海门市农村村民建房用地管理暂行措施》（海政发[]98号）文件相关要求享受建房，应享受房屋建筑占地面积大于被拆迁房屋正当建筑面积部分，按房屋所在区位价80%标准增加赔偿。被拆迁房屋正当建筑面积大于人口享受建筑占地面积不予赔偿。
第五十九条 新建住宅房屋自完工之日（自同意建房之日增加建房施工期9个月）至拆迁许可证颁发之日不满5 年被拆迁，按其建安成新价增加赔偿。标准以下：不满1年（含1年）增加19%；不满2年（含2年）增加18%；不满3年（含3年）增加17%；不满4年（含4年）增加16%；不满5年（含5年）增加15%。
第六十条 农村居民要求分户，标准上以当初建房时各自享受建房面积百分比为准，分户房屋单位为自然间。
符合下列条件之一，可按分户处理，但分户后一、二、三类区被拆迁住户赔偿额不足5万元、四类区和其它地域不足4万元不追加补足。
（一）被拆迁人虽持有一本房屋全部权证，但持有两本农村宅基地使用证或含有两份建房批复；
（二）被拆迁人虽只有一本产权证、一本农村宅基地使用证，但其建房时儿女建房面积已在同一份建房批复中享受；现在儿子已结婚或女儿已招女婿，儿女户口均在当地并实际长久居住，且没有享受过其它建房待遇，如房改、货币分房、购置经济适用房、购置军转房等优惠政策。
第六十一条 被征用集体土地范围内村组集体经济组织房屋拆迁，按房屋正当建筑面积建安成新价评定赔偿。
第六十二条 对被拆迁人取得工商营业执照和完税证实，连续用作经营（商业、服务性行业）场所十二个月以上住宅房屋，可按实际经营面积以房屋所在临近道路非住宅房屋区位赔偿价一定百分比增加赔偿。其中1年以上（含1年）3年以下，增加5%百分比；3年以上（含3年）5年以下，增加10%百分比；5年以上（含5年），增加20%百分比。
第六十三条 房地产价格评定修正原因
（一）被评定住宅房屋建筑结构、等级、成新原因修正。按《海门市各类被拆迁住宅房屋建筑结构、等级评定标准》（附表2）和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评定；
（二）评定成套住宅房屋所处楼层原因修正按《被拆迁成套住宅楼层增减系数》（附表6、7）对照评定；
（三）被评定房屋环境原因修正，依据被拆迁房屋所处自然环境、社会环境、居住环境在眺望、景观、噪音、空气污染、建筑密度、道路交通、周围绿化、受教育率（学校、幼稚园）、购物、就医方面原因进行修正，修正权重比在-2%至2%之间；
（四）对超出评定房屋结构等级条件以外设施、设备和装潢、装修项目标评定赔偿，按《海门市房屋拆迁隶属设施、设备、装饰、装潢赔偿标准》（附表14）单列对照评定；
（五）拆迁范围确定并公布房屋拆迁公告之日起，对被拆迁房屋装潢、装修、改建、扩建项目不予赔偿。
第六十四条 对处于城市计划区边缘征地拆迁户所在村组有条件在另处安排宅基地供其移地迁建住房，并经建设行政主管部门、国土行政主管部门同意，按《海门市被拆迁房屋迁建赔偿标准》（附表8）对照评定。
第六十五条 对非住宅房屋评定采取路线价法。
本方法计算公式为，房屋拆迁赔偿额=被拆迁房屋建筑面积建安价赔偿额+区位价赔偿额。
（一）建安赔偿价确实定，按《海门市非住宅房屋建筑结构评定标准》（附表5）和《海门市各类被拆迁房屋成新评定标准》（附表3）、《海门市各类被拆迁房屋成新折旧率》（附表4）对照评定。
（二）区位赔偿确实定
1、对商业铺面等服务性行业用房，区位依据《海门市市区非住宅房屋路线（段）区类划分》（附表15）确定，区位赔偿指导价按《非住宅房屋临街状态调整系数计算表》和《非住宅房屋楼层调整修正系数表》（附表9）进行修正后对照《海门市非住宅房屋拆迁区位赔偿指导价标准》（附表16）评定；
2、对工业生产、仓储、办公室及公益事业等用途房屋，区位按《海门市被拆迁住宅房屋区位赔偿基价》（附表1）确定，区位赔偿指导价按《海门市非住宅房屋（生产性工业企业）拆迁区位赔偿指导价》（附表17）对照评定。
第六十六条 非住宅房屋区位赔偿按其正当建筑面积计算，正当土地使用面积大于正当建筑面积部分，按同类地段区位赔偿基价25%计算赔偿。
非住宅房屋区位赔偿划分确定：
（一）对房、地属同一产权人，土地以划拨方法取得，其非住宅房屋区位价按前款给予赔偿。
（二）对房、地属同一产权人，土地以出让方法取得，其非住宅房屋区位赔偿由两部分组成：（1）按前款给评定赔偿;（2）土地面积大于建筑面积时，对出让土地按原登记用途由土地评定机构进行地价评定，并扣除已使用时间对应出让金及正当土地使用面积部分区位赔偿基价25%后给赔偿；建筑面积大于土地面积时，对出让土地按原登记用途由土地评定机构进行地价评定，并扣除已使用时间对应出让金及正当建筑面积部分区位赔偿基价25%后给赔偿。
（三）对房、地分属不一样产权人，土地以划拨方法取得：土地面积大于建筑面积时，对房屋正当产权人，按房屋正当建筑面积部分区位赔偿基价75%标准进行评定赔偿;对土地正当使用权人按正当土地使用面积部分区位赔偿基价25%标准进行评定赔偿；建筑面积大于土地面积时，对房屋正当产权人，按房屋正当建筑面积部分区位赔偿基价75%标准进行评定赔偿;对土地正当使用权人按正当建筑面积部分区位赔偿基价25%标准进行评定赔偿。
（四）对房、地分属不一样产权人，土地为出让方法取得，对房屋正当产权人，按房屋正当建筑面积部分区位赔偿基价75%标准，由房产评定机构给评定赔偿。对土地正当使用权人，其土地拆迁赔偿按其原登记用途进行地价评定，扣除已使用时间对应出让金，由土地评定机构计算赔偿。
（五）对未办理相关土地出让、划拨手续原国有土地上非住宅房屋，房屋正当产权人区位价赔偿按房屋正当建筑面积部分区位赔偿基价75%标准进行评定赔偿。
（六）对镇集体土地上非住宅房屋，房屋正当产权人区位价赔偿，在按正当产权面积部分区位赔偿基价75%标准进行评定基础上，扣除镇集体土地转为国有划拨土地费用后进行赔偿。
第六十七条 两面临街非住宅房屋，以区位等级等级高临街面路段区位赔偿指导价确定其区位赔偿额。
第六十八条 拆迁租赁非住宅房屋，由拆迁人按要求价格评定后赔偿给被拆迁人，被拆迁人和承租人租赁关系由租赁双方按租赁协议和相关要求处理。
第六十九条 拆迁原村组集体经济组织集体土地上非住宅房屋、租赁原集体土地上房屋拆迁，按同意建筑面积建安成新价评定赔偿。

第五章　附　则

第七十条 在本市计划区外国有土地上实施房屋拆迁并需要对被拆迁人赔偿、安置，可参考本细则实施。
第七十一条 本细则自印发之日起实施。海政发〔〕17号《海门市城市房屋拆迁赔偿安置实施细则》同时废止。印发之日前已领取房屋拆迁许可证并实施拆迁项目，按原细则要求实施。
第七十二条 本细则由海门市人民政府负责解释。