酒店定位及分析报告模板.doc
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1、产权式酒店定位(操作)分析汇报一、株洲市酒店、宾馆现实状况分析(一)我们调查酒店关键有金德宾馆、国宾大酒店、金龙大酒店、株洲大饭店、绿园大酒店、金全部宾馆、西苑宾馆、新天大酒店、天宏大酒店(在建)。(二)关键分布情况:人民路三家,建设南路四家,河西长江广场两家。(三)各酒店具体情况(见附表):(四)上各酒店调查情况分析: 入住率高酒店主力客源均为企业用户、商人(商务人士)、机关人员三大块,其中金德、国宾因其地理位置优势,外地来株出差人员入住也占了相当大百分比。入住率比较高酒店关键有新天大酒店、国宾酒店和金德宾馆,平日入住率全部在65%以上,节假日则全部超出了80%,尤其是新天大酒店,平日全部在
2、80%以上。除了上星级服务外,这几家酒店在硬件设施、配套服务务上全部有自己特色。也和上述关键客源销售习惯、消费水平息息相关。 新天、金德、金龙、西苑等三级酒店入住率情况良好,三星级酒店在株洲市有着相当大市场。(五)株洲市在售产权酒店分析1.保利大楼:去年7月份开盘,以投资客为目标用户,销售情况好:和金源酒店合作;采取带租约销售和自用自由选择模式委托出租,以2年多就能收回首期成本,7年多就能收回全部投资为关键,吸引目标用户,同时以有专业酒店进行管理满足自用需求,扩大目标用户。投资总额低( 42仅8万多一套),首期仅需支付2.5万元,而且,将精装修和购房利润分开计算,淡化投资总额概念。2.天宏大酒
3、店:在国宾对面一个烂尾楼,去年进行改造,采取产权买断方法招商,一直不成功。已卖出面积不到总面积1/10,现已停滞。和任何失败商业项目一样,其失败关键原因是用户对此项目标经营前景信心不足:、洽谈酒店管理企业迟迟没有进场,投资回报率没有保障;、本身就是多年烂尾楼,形象已经大打折扣;、因其是株洲市第一家产权式酒店,市场不成熟,加上推广不力,没有做到“对症下药”,所以在目标用户中影响力不够。二、目标用户分析(一).销售目标用户:1.(和超市目标用户一致)本市区工薪阶层、公务员等有富余资金,想投资取得收益,不过又没时间经营或无经营经验者。(即和保利新一佳养老铺、供学铺省心投资概念相同)2.中小企业、企业
4、(二).酒店客源:企业用户、商人(商务人士)、机关人员、外地来株出差人员三、酒店定位分析1.依据株洲市酒店业现实状况和项目周围情况(服装行业商务人士集中),提议定位为三星级。2.主力户型:40平方米占90%(其中包含公摊面积20平方米左右),既符合国家要求标准(旅游涉外饭店星级划分和评定要求四星级以上客房最小面积为20平方米),又有利于产品销售 (投资总额低)。套间60平方米,占10%。3. 通道宽度在2.1米左右。4. 精装修后出售(将装修成本计算在销售价格,估计为300元/平方米)。5.大厅设在市场一楼,面积200平方米左右,停车场负一楼,饮食在群楼五楼和市场共用,提议在塔楼6楼、7楼设置
5、对应文娱、体育配套。四、成本分析及定价依据1.面积计算:大厅面积200平方米 塔楼面积800平方米一层,共0平方米 2.提议销售均价在3100元/。定价依据:采取反推法定价,依据周围市场情况,根据三星级标准估计房价和开房率,算出平均一间客房年毛收入计算公式为:一间客房年毛收入=房价开房率每十二个月天数(365),管理企业毛收益和业主回报根据7:3分摊(参考产权式酒店行业规律得出结论)计算公式为:管理企业毛收益=一间客房年收益0.7,业主回报金额=一间客房年收益0.3,业主回报部分根据投资总额8%回报率,推算出销售价格计算公式为:单位销售价格=每十二个月可回报业主金额(0.0840)。比如:假设
6、房间折后价为180元/天,住房率为60%;则平均每一间40客房年收入为1800.6365=39420元;根据7:3分摊,酒店管理企业毛收益为:394200.7=27594元,可回报给业主金额为394200.3=11826元;根据投资总额固定回报率8%计算,则该客房销售总额为:118260.08=147825元单位销售价格为:14782540=3696元。(具体分析见下页 酒店经营情况和定价分析表)酒店经营情况和定价分析表建筑面积收 益收益分摊可销售价格计算方法(经营情况)房间牌价折扣(折后价)住房率毛收益管理企业毛收益(占70%)回报业主(占30%)总额单位售价40(按50%分摊计算)基础状态
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