长春创富物流园区项目规划报告样本.doc

长春创富物流园区
项 目 规 划

长春创富建团股份企业
-6-9

目 录

一、项目概述： 3
二、 产业背景： 5
1.整合现有资源，引入现代机制 6
2.经过物流园区，带动产业链发展 6
3.发明良好投资环境 7
4.改善城市环境 7
三、基础情况： 8
四、创富物流园区计划、设计、建设和规范管理依据。 8
五、建设物流园区标准 ： 9
六、项目优势: 10
1.区位优势： 10
2.成本优势: 11
3.资源优势： 11
4.交通优势： 11
5.产业优势： 12
七、园区建设实施 12
八、物流园区运行管理 13
（一）、物流节点建设 14
1．第三方物流引进和培育 14
2．提升规模效益，实现资源共享 15
3．开展多式联运，实现资源整合 15
4．形成公平竞争，推进企业进步 15
5．政府宏观指导，企业规范运作 15
（二）、产业功效目标： 16
（三）战略步骤 16
（四）服务范围和内容： 17
九、物流信息系统发展计划 18
（一）系统建设总体目标 18
（二）系统功效设计 18
（三）物流信息平台网络体系建设 19
（四）实现网络资源共享 20
十、物流园区项目投资计划 20
（一）、项目总投资估算 20
(二)、资金筹措 20
1.资金起源： 20
2.项目筹资方案： 20
(三)、投资使用计划 21
1.投资使用计划： 21
十一、项目财务效益、经济和社会效益评价 22
（一）效益评价 22
（二）财务评价 23
（三）经济评价 23
1.基础设计 23
2. 产品总成本费用计算 24
（三）财务评价 25
1、 销售收入测算 25
2、 盈利能力分析 26
（四）财务评价结论 27
十二、 结论 28

创富物流园区项目计划

一、项目概述：
创富物流园区拟建于北绕城高速公路北侧，长农公路以东，北凯旋路以西，兴业街以南，计划占地面积50万㎡,计划建筑面积38.5万平方米，投资规模：6.67亿元。项目建设期3年.计划在园区内建设：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台，是一个多功效现代化物流园区。
物流园区功效包含：集装箱运输、区域整车零担运输、城市仓储物流配送、综合管理服务、信息网络服务等五大功效。
物流园区服务内容：服务功效关键为长春及周围地域货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传输货源、运力信息。
物流园区内建筑计划：建设办公及生活配套用房5.4万㎡（办公综合楼1.6万㎡）、展示交易大厅5万㎡、标准化货仓20万㎡、（其中：保鲜、冷藏货仓5，000m3）增值加工车间5万平方米；车辆及设备维修中心3.1万平方米、
物流园区内区域占地面积分配：标准化货仓占地20万㎡、集装箱货场占地5万㎡、长途物流缓冲区占地5万㎡、第三方物流集中区占地10万㎡、生活配套区占地10万㎡.
创富物流园区项目有显著比较优势，运距小，辐射半径大。所处区位是工业、贸易集中区区。位交通优势显著，环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射快速路网体系，关键节点到市区时间在10～30分钟以内，有利于汽车运输和转运；依靠城市主干道，能够使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依靠高速公路、城市干线组成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离很近。向南，能够为其它城区生产企业和商业提供仓储及配送服务；向北，能够为兰家工业园区、兴华组团工业园区生产企业提供仓储和配送服务。
产业基础坚实，物流作为生产型服务业，关键是为制造业和商业服务，工商业是物流业需求基础。而宽城区“铁南”是长春批发商业聚集区域和关键零售区域，“铁北”有宽城区打造兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路大型批发市场建成，需要为之配套公共物流园区，同时宽城区也是长春关键物流企业聚集区域。为物流企业深入发展壮大提供了坚实产业基础。
用1年左右时间，完成园区计划和基础设施布局；建立以第三方物流为主导大型物流产业基地；引进培育200家以上第三方物流企业；建成20万平方米物流运行区。
　　用1年左右时间，完成长途物流缓冲区　计划用地5万平方米，关键建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。
用2～3年时间，建成20万平方米创富关键物流园区，建成10万平方米生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供给链带动物流产业链和产业集群。估计园区全部建成后可吸纳人就业，年货物吞吐量达成20万吨，仓储量达成12万吨，配送量达成3万吨，交易额突破10亿元，实现利税金8000万元，。
长春素有北国春城之称。作为中国北方区域性中心城市之一，处于中国东北地域辽、吉、黑、蒙四省区集散中心位置，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可经过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地域和蒙古交往。　　
　　这种特殊地理位置，使长春成为中国东北地域巨大经济链条中最关键一环，成为东北地域关键交通、通讯枢纽和物流中心。现在，以长春为中心多条干线公路和铁路连接省内外。长春龙嘉机场是国际航空港，开辟有多条国际航线，将使长春对外交往愈加便捷。而且长春铁北占有地缘优势，地理位置比较优越，城市政治、经济、交通、地理位置、气候条件等………全部很适宜建立大型仓储、物流、配送园区。
物流园区建成后利用优异管理手段，现代营销理念，科学运行方法，立体信息网络平台，用户和社会提供优质服务，打造东北亚物流龙头企业。
二、 产业背景：
物流产业是多年来新兴朝阳产业，是继生产利润，销售利润后第三利润源，是促进经济发展新增加极。
吉林省政府对现代物流业极为重视，在《吉林省政府工作汇报》中就尤其提出，大力发展现代物流、商贸流通、交通运输等服务业。长春市委、市政府对发展现代物流业更是极为重视，在11月27日长春市委十一届二次会议上明确提出，主动打造“长东北开放区开发先导区”现代物流业被确定为关键产业。长春市把宽城区兰家物流园区列为关键项目。这充足说明建立现代物流对于吉林发展十分必需，尤其是对于长春发展有着主动推进作用。发展现代物流对于长春经济腾飞，铁北经济连续跨越式发展将起到关键作用。
1.整合现有资源，引入现代机制
经过引进"第三方物流"产业组织形式，建立现代物流企业，将传统储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源，建设物流园区有利于促进现代物流业形成，提升物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。经过物流园区建设和新型物流服务开发，唤起中小工业、加工企业潜在物流需求，激励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流企业提供规模化物流服务，降低企业营运成本。对中小工业企业来说，第三方物流能够规避本身在物流上劣势，充足发挥其在生产制造方面优势。经过物流企业进行专业化、现代化物流运作，降低物流成本。可经过型物流企业，发挥园区物流系统作用，带动和促进周围经济发展，吸引优异企业和个人企业进入周围工业园区、商贸园区、种养殖园区，加紧大铁北建设速度。
2.经过物流园区，带动产业链发展
  物流园区一个关键功效是集聚效应，经过集聚扩大了企业商圈，增加了交易机会。同时，经过物流园区将零碎资源进行优化整合，将产业发展链条中采购、供给、会展、销售、用户服务和交易结算、物流、信息反馈等各项功效集中在一起，充足发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提升经营效率，不仅使本企业综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上相关企业，降低成本，提升竞争力。物流园区建设对整合流通产业链、提升流通业整体水平、促进产业快速发展起着关键作用。
3.发明良好投资环境
从其它园区实践经验看，吸引企业和资金入园，提供优惠政策是首先；提供适合企业发展优良园区环境(基础设施、物流系统)是更为关键其次。完备基础设施和物流系统支持能够使入园企业降低运行成本，增加企业效益，这会给企业带来实实在在好处，使企业取得更强综合竞争能力。经过园区物流、配套基础建设完善吸引投资，改变过去仅依靠优惠政策吸引投资方法。从国外发达国家现代产业发展模式能够看出，发达国家在关键产业建设之前，相关物流产业设施和其它相关配套设施就已经初具规模，使入驻周围园区企业大幅度降低对配套基础设施投入，缩短生产准备周期，降低物流成本。给企业和个人入住周围工业集中区、商贸交易区，种养殖园区提供了物流确保
4.改善城市环境
经过优化整合现有零碎资源，发挥园区系统、集散、整合优势，采取统一发展模式，以利于生产、方便生活、优化交通、改善环境、满足城市功效发展需要，有利于提升城市形象，成为城市功效关键组成部分。
    从各国和各城市实践来看，在转化过程中，物流园区关键性将会越来越清楚地显现出来，而且物流园区优异程度将直接影响城市深入发展速度。伴随中国经济环境不停改善，物流作为城市功效关键组成部分已被大多数人所接收。所以，能够充足利用园区建设，将分散物流整合进园区内，重新定位城市功效，改善城市环境，树立一个全新城市形象。

三、基础情况：
项目名称：创富物流园区
计划占地面积：50万㎡
计划建筑面积：38.5万㎡
估计投资总额：6.97亿元
资金起源：企业自筹
项目建设期：3年
投资回收方法：租金、服务收费，短途运费（部分出售）
投资回收期：9.3年
物流园区基础分区：长途物流缓冲区、物流服务交易市场、第三方物流、配套服务区、多方位物流信息平台、生活配套区，是一个多功效现代化物流园区。
物流园区功效：集装箱运输、区域整车零担运输、大型标准化仓储，城市仓储物流配送、综合管理服务、信息网络服务等六大功效。
物流园区服务内容：服务功效关键为长春及周围地域货物提供仓储、拆装箱、换装、中转；搜集、处理、传输货源、运力信息，网上物流，代理服务（代储、代运、代购、代销、代订、代为包装、分拆、代收货款等）。

四、创富物流园区计划、设计、建设和规范管理依据。
全国物流标准—
长府发〖〗27号《长春市服务业发展计划（—）》
《长春市城市总体计划(-)》
《长春市国民经济和社会发展第十一个五年计划纲要》,；
GB/T 18354- 物流术语
GB 3095 环境空气质量标准
GB 12348 工业企业厂界噪声标准
GB/T 24001 环境管理体系规范使用指南
GB 50016 建筑设计防火规范
GB 50028 城镇燃气设计规范
GB 50052 供配电系统设计规范
GB 50282 城市给水工程计划规范
GB 50289 城市工程管线综合计划规范
GB 50293 城市电力计划规范
GB 50318 城市排水工程计划规范
CJJ 34 城市热力网设计规范
GBJ22—87 《厂矿道路设计规范》

五、建设物流园区标准 ：
现在，中国物流产业发展正处于起步阶段，主动培育第三方物流企业和计划建设现代物流园区是推进中国现代物流发展两大专题，也是优异发达国家发展现代物流产业成功经验。科学计划建设物流园区有利于营建现代物流环境，发挥整体效益，有利于改善城市交通、生态环境、城市景观和优化城市功效布局，增强城市综合竞争力。
物流园区建设是一项“前期投入大，政府原因多，社会效益好，发展后劲强”系统工程，在政府统一计划和指导协调下，坚持市场经济运作标准。
一是科学选址标准。物流园区依据其在城市物流产业发展及物流体系中地位和作用，建设综合物流园区。以现代化、多功效、社会化、大规模为关键特征，
(1)在城市中心区边缘地域，通常在城市道路网外环线周围；
(2)在内外交通枢纽中心地带，最少有两种以上运输方法连接，有利于多式联运开展，尤其是铁路和公路；
(3)在土地开发资源很好地域，用地充足，成本较低；
(4)在城市物流节点周围，现有物流资源基础很好，有较大物流量产生，如工业园区，大型卖场、批发市场，物资集散地等，有可利用和整合物流资源；
(5)有利于整个地域物流网络优化和信息资源利用。
二是统一计划标准。建设综合物流园区必需根据社会经济发展要求和现代物流发展规律，在全国运输大通道格局下，根据区域经济功效、布局和发展趋势，依据物流需求量和不一样特点由政府统一计划，尤其要打破地域、行业界限，根据科学布局、资源整合、优势互补、良性循性思绪进行计划，预防各自为阵、盲目布点、恶性竞争。
三是市场化运作标准。在政府统一计划和指导协调下，坚持市场经济运作标准。根据统一计划，分步实施，完善配套，搞好服务标准，在园区功效开发建设，企业进驻和资源整合等方面，全部要靠园区优良基础设施、优异物流功效、健康生活环境、优惠各项政策和周到有效企业服务来吸引物流企业进驻和投资者共同参与，真正使园区成为物流企业大展宏图舞台和成长壮大摇篮。
四是高起点现代化标准。计划建设综合物流园区，要瞄准世界物流发展优异水平，以现代化物流技术为指导，坚持高起点和现代化。物流园区必需要以市场为导向，建立完善物流信息系统，优质服务体系，为用户发明优良环境、优质设施、优异服务。

六、项目优势:
1.区位优势：
创富物流园区拟建在东北亚物流计划区西部，正在建设中新光复路和兰家工业集中区中间地带。辐射全省和东北地域及东北亚区域物流中转中心　和长春东北亚地理中心位置、吉林省省会角色相适应，创富物流园区将建设成为吉林省、东北地域和东北亚区域物流中转中心。
城市物流缓冲基地和配送集运中心　创富物流园区，将同时负担外地进入长春大型货运物流中转和缓冲中心，大型货车在园区内进行中转和分拨，城市物流在园区内进行配送和集运。
2.成本优势:
环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射快速路网体系，关键节点到市区时间在10～30分钟以内，有利于汽车运输和转运；依靠城市主干道，能够使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依靠高速公路、城市干线组成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离很近。运距短，费用低，园区可直接进入高速公路，距铁路货场2公里之内。因为运距短费用低物流成本很低，生产、经营企业成本就会大幅度降低。
3.资源优势：
宽城区“铁南”是长春批发商业聚集区域和关键零售区域，“铁北”有宽城区打造兰家工业园区和兴华组团工业园区，新光复路大型批发市场建成，需要为之配套公共物流园区，同时宽城区也是长春关键物流企业聚集区域，资源很丰富。
4.交通优势：
交通优势显著，环城高速公路形成环线辐射和向中心区直接辐射快速路网体系，依靠城市主干道，能够使用小型车辆向市区进行快速配送；高速公路可直接进入园区，依靠高速公路、城市干线组成网状交通，距小南编组站、铁路专用线距离很近。向南，能够为其它城区生产企业和商业提供仓储及配送服务，尤其是新建大型光复路市场；向北，能够为建设兰家工业园区、兴华组团工业园区生产、经营企业提供仓储和配送服务。
5.产业优势：
物流作为生产型服务业，关键是为制造业和商业服务，工商业是物流业需求基础。而宽城区“铁南”是长春批发商业聚集区域和关键零售区域，“铁北”有宽城区打造兰家工业园区和兴华组团工业园区、尤其是新建大型光复路市场，需要为之配套公共物流园区，同时宽城区也是长春关键物流企业聚集区域，很有利于物流企业深入发展壮大。
七、园区建设实施
阶段目标：用1年左右时间，完成园区计划和基础设施布局；建立以第三方物流为主导大型物流产业基地；引进培育3-50家第三方物流企业；建成20万平方米物流运行区。
用1年左右时间，完成长途物流缓冲区　计划用地10万平方米，关键建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。
用2～3年时间，建成50万平方米创富关键物流园区、生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供给链带动物流产业链和产业集群。

一期工程建设
建成期为2年。关键建设项目：
　长途物流缓冲区　计划用地10万平方米，关键建设长途转运区、第三方物流基地车辆使用区和市区配送车辆使用区。
物流服务交易市场　计划用地10万平方米，关键建设办公服务大楼和转运仓储库房。
配套服务区　计划用地10万平方米，关键建设餐饮、汽车旅馆、生活服务区和汽车维修站等服务设施。
第三方物流基地　计划用地20万平方米，关键用途是以出售或出租形式，为大型第三方物流企业和医药、服装、日杂、食品、鞋等大型批发企业提供仓储设施。

二期工程建设
建成期为3年。关键建设项目：
用2～3年时间，建成50万平方米创富关键物流园区、生活配套区，园区智能消防系统，园区智能安防系统，园区智能信息管理系统，物流信息化管理平台系统，形成吉林省龙头物流产业，建成以供给链带动物流产业链和产业集群。

八、物流园区运行管理
建立完善管理体系，打造高效管理团体，培养专业队伍。经过管理人性化、服务星级化、收费合理化为园区提供科学管理，优质服务。扩大进驻企业规模，完善物流服务体系建设，以时效性区域运输为主，提升物流园区流通集散和辐射功效。
拟形成8小时送达东北地域配送辐射圈。加紧物流配送辐射层圈建设，形成半小时快捷服务城区圈、1小时按时服务市域圈和8小时送达服务东北地域圈，打造成为覆盖全省、辐射东北含有较强竞争力区域性物流中心。和长春空港开发区和周围两个物流园区共同构建成一个快速高效国际物流发展体系。实现一站式办公，一次性通关，在园区就能够办理海关、检验检疫等进出口手续，机场、港口、车站手续，保险、工商、税务等部门业务。
建立和大连港、绥芬河等口岸直通联接，加大和俄、日、韩、朝、蒙等周围国家物流服务业务，发挥长春连接欧亚大陆桥关键节点作用，并建设和现代物流业发展相适应信息网络系统。
（一）、物流节点建设
    物流形态由线（公路、铁路、海路、空路）方法（汽车、飞机、火车、轮船）节点（场站、港口、机场、集散中心）等组成。现代物流运作必需是一个网络。这个网络由若干条线和若干个点编织成，物流园区、物流基地、物流中心、配送中心就是这张网中每一个节点，它们性质一样，内容不一样。物流节点建设，是完善园区建设，健全物流网络关键步骤，关键表现在：
    1．第三方物流引进和培育
    现代物流产业发展关键标志，是社会化物流（第三方物流）成为主体。比如：1998年，美国第三方物流产业规模为342亿美元，估计在未来三年里，会以每十二个月23%比率增加。而现在中国物流现实状况是：企业储运系统和行业配送中心占主体，大量分散小规模货运企业和货运代理各显神通，只有计划建设大型综合物流园区，让企业物流走向社会，规范和培育相对集中第三方物流运行市场，搭建现代物流运作载体，形成第三方物流发展支撑点，实现企业和客商零库存，才能推进物流产业社会化、现代化、集约化、专业化发展。
    2．提升规模效益，实现资源共享
    组建物流园区，根据市场经济规律，将多个物流企业吸引在一起和多个物流设施整合在一起，发挥整体优势和规模优势，实现物流企业专业化和互补性。同时，这些企业还可共享园区内基础设施、配套服务设施、优惠政策和综合服务，有利于实现生产企业和物流企业重组、整合，实现社会资源优化配置，降低运行成本。
    3．开展多式联运，实现资源整合
    物流园区建设，能够更有效实现信息共享、合理配载、共同配送、节省能源、降低污染、优化运输方法、缓解城市交通压力。据相关教授估量，建设物流园区，可使城市内交通量降低15%--20%，并降低物流对中心城区燥声污染，实现废物集中处理和用地结构调整。因为物流园区最少是二种以上运输方法交接点，（尤其是公路和铁路），这为多式联运开展提供了条件。多式联运应该是园区一个关键功效和卖点。
    4．形成公平竞争，推进企业进步
    物流园区是营造物流产业优良环境一个区域，含有系统性和综合性，也是现代物流技术、信息、设备、人才、管理、资源、用户集中地，使物流技术研究、开发、利用有了丰富源头和实施载体。多种经济成份和不一样运作模式物流企业聚集一起，互为补充、相得益彰。根据市场经济优胜劣汰规律，实现公平竞争，推进企业进步，促进现代物流产业快速发展。
    5．政府宏观指导，企业规范运作
  物流园区形成后，政府职能部门工商、税务、运管、海关、环境保护、交警等进入，既为企业实施一条龙服务，又能实现依法经营、规范运作目标。
物流园区是推进现代化物流产业发展基础，也是构筑物流基础设施平台关键内容。假如没有基础设施平台依靠，物流产业就没有发展空间。
（二）、产业功效目标：
物流业既是其它产业发展派生需求，也是其它产业发展前提条件；现代物流业是经过信息化、标准化、系统化对传统相关产业改造后形成新兴产业；现代物流业以其快速成长、比重提升和对产业群影响作用而成为支柱产业，并对其它产业发展发挥以下功效作用：
1.牵动功效。经过物流业充足发展，带动加工业、农业及商贸、金融、运输业快速发展。
2.集散功效。更大范围地为其它产业发展提供生产资料和生活资料配送业务。
3.整合功效。对各产业和企业物流资源进行系统整合，提升资源配置效率。
4.服务功效。为用户提供多功效、标准化和个性化服务，促进其它产业专业化发展。
（三）战略步骤
1．资源整合和集中建设阶段（－）。用2年左右时间，完成园区基础设施建设、配套功效完善、关键功效形成。基础完成现有多种资源重组，实现物流有效资源优化配置。为物流园区稳定发展奠定良好基础，引进、培育一批含有一定规模和实力物流企业。
2．关键竞争力和支柱产业形成阶段（－）。围绕突出物流产业特色优势，关键培育第三方物流、专业物流中心和大型物流企业，逐步形成物流园区品牌优势和关键竞争力。
3．成熟和提升阶段（－）。在比较和优化中，开拓新市场空间，扩大物流服务品种和服务半径，优化物流业结构，提升物流业服务质量，使物流园区进入稳定成熟发展阶段。
（四）服务范围和内容：
1.扩大辐射半径：依靠长春东北部地域中型城市区位优势，不停扩大辐射半径，经过对周围辽、吉、黑、蒙四省覆盖，南可联结中国辽东半岛沿海城市，北可经过黑龙江省向独联体和东欧各国拓展，东可经珲春、图们江口岸通往朝鲜、韩国、俄罗斯，西可由吉林省白城地域和蒙古交往，有效延伸服务触角，增加辐射半径。
2.物流园区关键功效是对各类专业物流资源含有系统整合和为各类专业物流企业提供多功效服务。物流中心存放、运输、配送等功效外，关键强化信息中心、展示中心、交易中心、结算中心、标准、安全、检测服务中心、仓储服务中心、物流资源配置中心等功效。
3.物流园区网络体系 物流中心关键功效区设置在创富物流园区，但交易市场、配送场站、生产加工基地则分布在各、市、县。充足利用沈大高速、京哈高速公路，建设起和城市专业物流中心相配套物流结点，形成城镇网络化、一体化专业物流体系。
4.关键物流货种：集装箱、汽车、工业产品、农产品、食品、生活用具等。
5.关键功效：存放、分拣包装、展示、交易、信息浏览和交换、结算、中转运输、商务服务等功效。
6.服务功效齐全：在信息、金融、代理、仓储、运输等方面含有较强服务功效。

九、物流信息系统发展计划
依据国家信息化建设指导方针，依靠并强化宽带多媒体信息传输基础网络，以建立和完善面向全球供给链和贴近用户服务当地网、本土网和跨国网为关键目标，以整合共享多种信息资源，提升现代物流整体功效和效能、效率、效益为宗旨，加速建立集中和分布、实体和虚拟相结合统一公共信息综合服务平台和基础数据库网络体系，主动促进现代物流信息产业化，集群化、集约化和国际化发展。
（一）系统建设总体目标
到物流信息化水平达成中等发达国家水平；使其成为东北亚国际物流信息中心。集装箱、汽车、工业产品、农产品、食品、生活用具等专业物流信息中心建设及其一站式服务体系网络进入世界优异行列。以物流网为基础，建设统一物流业务信息公共交换平台。
（二）系统功效设计
1．物流信息采集功效。推广使用条形码、激光扫描、传感器、盘点机、非接触性IC卡、FID射频等技术和设备，实现数据采集过程自动化，提升原始数据采集正确性。
2．物流信息存放功效。建立大型分布式数据库、数据仓库，同时利用网络存放技术，实现物流信息安全可靠海量存放和快速检索，同时含有灾难恢复能力；
3．物流信息传输功效。充足利用公用电信网、尤其是宽带网资源。加速开发基于Internet物流应用软件和法律环境建设，立即实现从EDI向应用开发Internet过渡。
4．物流信息交换功效。推广利用以XML（尤其是ebXML）为代表信息交换技术，实现物流信息在各类异构系统之间平滑方便交换，含有和国际信息互通交换能力。
5．物流信息处理功效。含有信息快速检索、分类、归并、汇总等处理能力，为政府、企业等提供信息增值服务。
6．物流信息开发和深度加工功效。对搜集、处理后信息进行系统分析研究，发觉物流业发展趋势、规律及存在问题，立即向政府及物流企业提供智能信息支持。
7．信息安全管理和增值服务功效。包含信息公告、查询、顾问自助服务；紧急支援呼叫中心体系网络；设施设备租赁、资源整合、业务外包、委托开发和管理等“一站式”服务。
（三）物流信息平台网络体系建设
物流信息网络体系结构由三个层次信息平台组成：物流公共管理信息平台、物流业务信息公共交换平台和行业、企业物流信息处理平台。
1．物流公共管理信息平台。充足利用物流信息交换平台资源对流经物流信息交换平台信息，和物流活动中产生各类业务信息（物流载体、流量、流向、步骤、方法等）进行提取、搜集和综合加工，形成有价值管理信息。为政府管理、决议、跟踪服务提供可靠依据；为社会各界和企业提供物流信息增殖服务。
物流信息管理平台系统功效包含：物流理论动态、政策动态、工作动态；长春现代物流发展基础情况；关键物流园区、物流中心、物流企业运行情况等。管理平台可利用物流业务信息交换平台及其它平台硬件设施，关键搞好物流管理信息开发和公布。
2．物流业务信息交换平台。以物流网（企业）为基础，将海关、检验检疫、铁路、航空、海运等物流信息整合集成起来，建立统一基于互联网和EDI数据交换平台，充足实现信息联网共享。在此基础上，构建全市电子商务交易平台。
以物流网现有EDI业务平台为基础，关键完成以下关键任务：一是和海关等垂直执法部门协商，建立数据中心，和海关合作，向用户提供进出口报关单处理、进口舱单报文处理、电子订舱、电子结算、港务海事互联等多功效服务，提升用户运行效率。二是由现在EDI向Internet方法转换，最终经过Internet开展电子商务，实现网上采购、网上配送、网上结算和网上信息服务。三是抓好物流数据库建设，同时加强对各类物流信息进行搜集、分析、研究，开展物流信息二次开发，为政府、物流企业提供物流信息增值服务。
3．行业、企业物流信息处理平台。在上述统一平台基础上，建立和完善行业、企业、专业（集装箱、粮食、建材、汽车等）、物流园区物流信息处理系统和物流信息网站。这些信息系统和网站群，组成了物流信息公共服务平台（物流信息管理平台和物流信息交换平台）信息源和信息用户群。要立即提升各相关行业、企业、各物流结点信息化水平。
（四）实现网络资源共享
坚持以市场为导向，以资源优化配置为目标，建立三网融合利益共同体，实现开发和经营一体化，提升网络资源利用效率。

十、物流园区项目投资计划
（一）、项目总投资估算
　　 1.固定资产总额: 66700万元
　 2.流动资金估算：3000万元
　(二)、资金筹措
　 1.资金起源：
企业自有资金：16752万元
投资企业协议投资：50000万元
　 2.项目筹资方案：
（1）向开发银行申请贷款；
（2）用项目抵押方法争取投资；
（3）以入股方法进行合作；
（4）以自有资金进行滚动发展；
(三)、投资使用计划
　 1.投资使用计划：
（1）土地取得费用：8,000万元
（2）立项及各项许可费用：3,000万元
（3）场地建设费：1亿元
（4）配套设施费5,000万元
（5）安装费：700万元
（6）配套服务设施建设费：2,600万元
（7）综合楼：5,000万元
（8）标准化货仓：2.2亿元
（9）冷藏货仓：2,000万元
（10）公寓2,600万元
（11）园区智能消防系统 2,000万元
（12）园区智能安防系统 500万元
（13）园区智能信息管理系统 500万元
（14）物流信息化管理平台系统800万元
（15）不可估计：2,000万元
（16）建设费用总额：6.67亿元

十一、项目财务效益、经济和社会效益评价
  　长春市物流产业办公室近日通报了长春市物流业发展情况。通报数据显示，长春市物流业前四个月营业额达成２１４亿元，同比增加１９.６％。其中，物流业增加值完成７３亿元，同比增加１９.８％。
    自长春市２００５年将现代物流业定位成市三大主导产业以来，长春物流业增加值连续几年保持２０％以上增加速度。到２００８年４月底，全市企业物流及物流相关企业已经发展到２０６５户，其中企业物流７４２户，占３５.９％；物流企业１３２３户，占６４.１％。
园区全部建成后估计可吸纳人就业，年货物吞吐量达成200万吨，仓储量达成50万吨，配送量达成20万吨，交易额突破30亿元，实现税金1.5亿元，
　（一）效益评价
　 依据中国外文件资料显示，欧美发达国家第三方物流服务量约占其物流服务总量50%，考虑到长春现在经济发展水平和企业物流自我服务百分比、库存对公用设施需求程度、货物货类特征对物流操作适应程度和物流操作可能性和必需性（如煤炭、矿石、砂石、散粮等大宗散货仍应以传统运输方法处理），长春创富物流园区实际物流操作量分别确定为：
·长春创富物流园区实际物流操作量占长春市物流适用货类物流服务量总量百分比10%，实际物流操作总量为100万吨，其中库存量约为50万吨；第三方物流服务量占其物流服务总量百分比为10%，社会物流服务量对公用设施需求百分比为10%。
·长春创富物流园区实际物流操作量占长春市物流园适用货类物流服务量总量百分比20%，实际物流操作总量为200万吨，其中100万吨第三方物流服务量占其物流服务总量百分比为15%，社会物流服务量对公用设施需求百分比为15%。
估计结果：
根据现在中国物流操作很好水平，考虑到以后发展可能，同时考虑使各个估计参数在物流园区规模影响上综合平衡：
·设定仓库年周转次数：12次/年；
·仓库单位承载率：1吨／平方米；
·仓容平均利用系数取0.8；
·仓库单位处理能力9.6吨／平方米。
综合考虑上述原因，长春创富物流园最终库存能力估算为：
·--288万吨；
·--360万吨。
（二）财务评价
正常年销售收入: 2.3631亿元
正常年总成本费用: 1.4767亿元
正常年利润总额: 8,076.15万元
正常年税后利润: 5,411.02万元
投资利润率 % 11.58%
投资利税率 % 12.71%
（三）经济评价
1.基础设计
（1）建设规模和计算期
该项目计算期定为十三年，其中建设期为30个月，经营期为十年。
（2）达产期及达产系数
本项目三年建成，第二年达成设计生产能力30%，第三年达成设计生产能力50%，第四年达成设计生产能力80%，第五年达成设计生产能力。
（3） 劳动定员
该项目定员250人，其中管理人员50人，生产人员和服务人员200人。
2. 产品总成本费用计算
（1）原辅材料及动力
原辅材料和动力价格均为到到厂价，达产后，正常生产年份原辅材料和动力年费用9057万元。
（2）工资及福利基金
依据当地工资水平，生产人职员资及附加平均为：1000元/人.月，新增生产人员200人，年费用为240万元。
（3）制造费用
制造费用中新增折旧费依据新增固定资产原值和《工业企业财务制度》要求分类折旧年限计算，采取直线折旧法，折旧率建筑物为5%，设备为10%。制造费用中其它费用依据建设项目经济评价相关要求计算。其它制造费用包含修理费、运输、劳动保护及保险费用等。取固定资产原值3%，本项目其它年制造费用为1015.83万元。
（4） 销售费用
依据行业特点，销售费用以销售收入5%计取，新增年销售费用累计为：708.93万元。
（5） 管理费用
管理费用中无形资产及递延资产依据《工业企业财务制度》要求摊销年计算。无形资产及递延资产摊销分五年完成，年平均摊销1318.07万元，
管理费用中管理人职员资、办公费、差旅费、通讯费、懂事会费、接待费、工会经费等其它费用依据本行业相关要求计算。测算结果为新增其它管理费用为360万元。
（三）财务评价
1、 销售收入测算
本项目关键收入为铁路转运费、公路转运费、铁路和公路集装箱转运费、货物配送、流通加工费、储调费、交易中心租金、加油收费、交易撮合佣金收入等。费率参考铁路、港口及长春市现场调查资料进行测算。
收入计算：
（1） 仓储收入=20（元/平方米.月）×200,000平方米×12月=4800万元/年
（2） 交易中心租金=30（元/平方米.月）×50,000平方米×12月=1800万元
（3） 运费收入=铁路转运费+公路转运费+铁路和公路集装箱转运费=5,000万元/年
（4） 会员费=估计会员数（按长春车辆拥有数10%计算会费）=3.3×10%×50元=15万元
（5） 佣金=交易额×佣金百分比=佣金标准为3%=9,000万元/年
（6） 停车费=估计日停车台次×收费标准×天数=600×10元×360天=216万元
（7） 其它收入=油站收入+修理厂收入+增值服务收入+生活服务收入=100+800++500=3400万元
累计正常年份26631万元、年
2、 盈利能力分析
（1） 关键损益指标
依据《企业所得暂行条例》相关要求， 本项目所得税税率为33%，项目所得税后
利润提取15%，用作企业 赢余公益金、公积金，其它部分为企业股利分配和
未分配利润。
依据损益表和固定资产投资估算表计算：
投资利润率=（年利润总额/总投资）×100%
正常年份新增投资年投资利润率为11.76%
（2） 财务现金流量分析
本项目全部投资财务现金流量分析结果以下：
序号 指标名称 单位 全部投资 备注
所得税后 所得税前
1 内部收益率 % 9.72% 11.52%
2 投资回受期（静态） 年 7.1 6.3 不含建设期
以新投资、新增年销售收入和费用计算，进行优异流量分析经测算，项目所得税前新增投资财务内部收益率为11.5%；该项目财务上可行；所得税投资回收期6.3年（不含建设期），该项目在计算期内投资能够收回。
（3） 不确定性分析
以营业负荷完成率表示盈亏平衡点（BEP）计算以下式：
固定成本
BEP= ————————————×100%
营业收入-税金-可变成本
5001.91*100%
= —————————————=39.33%
23631-786.91-10126.03
项目标水电、原辅材料消花费用及销售管理费用为项目可变成本，其它部分为固定成本。
因为建成早期应业负荷不一样，故简称早期各年固定成本均不相同，按各年实际成本组成计算，以销售收入完成率表示盈亏平衡点为39.33%。见盈亏平衡图。
（四）财务评价结论
经过静