综合重点工程部主管岗位基础职责.docx

工程部岗位职责

1、 在企业项目经理领导下，落实实施相关法律、法规，保障物业管理多种方针、政策、规章和制度落实；
2、 在“安全、可靠、经济、合理”前提下，保障各设备所需能源供给，并做好节省能源、节省开支工作；
3、 负责组织设备使用、维护、革新改造直到报废整个使用过程管理工作，保障设备处于良好技术状态，不能影响使用效果，更不能影响到对业主和用户服务质量；
4、 负责调配、组织人力、物力，立即完成业主和用户提出请修要求，为业主和用户提供良好工作、生活、学习条件；
5、 组织确定设备管理、操作、维修、养护多种规章制度和技术标准，并监督实施；
6、 组织搜集、编制多种设备技术资料、图纸，做好设备技术管理工作，落实好国家各项技术政策；
7、 组织编制多种设备保养、检修计划，组织实施，碰到特殊情况时立即调整、变更计划；
8、 组织职员开展技术、业务学习和培训，不停提升职员业务技术水平和服务质量；
9、 负责编制所管设备年、季、月检修计划及对应材料、工具准备计划，经工程部经理审批后负责组织计划落实，并检验计划完成情况；
10、负责检验所管设备使用、维护和保养情况，并处理相关技术问题，以确保设备常常处于良好技术状态，预防出现严重损坏、停止使用或造成其它重大损失情况发生；
11、负责制订所管系统运行方案并查阅运行统计，敦促下属人员认真负责，负担起对应岗位责任，严格实施操作规程，确保设备正常运行，发觉不符合规范情况要立即纠正；
12、发生事故时从技术角度组织调查、分析设备事故出现原因，提出处理意见及工作改善方法，以预防同类事故再次发生；
13、负责制订所管设施更新、改造计划，以消除原设计和施工中存在问题，并负责工程监督工作，以达成“安全、可靠、经济、合理”目标；
14、负责组织技术学习和培训工作，不停提升下属职员技术素质，服务意识和服务质量；
15、成上级交代其它工作；
一、 领班岗位职责
1、 负责本班所管设备运行、维护、保养工作，严格做到“三洁净、四不漏、五良好”。所谓“三洁净”指是设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；“四不漏”指是不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；“五良好”指是使用性能良好，密封良好，润滑良好、紧固良好、调整良好；
2、 以身作则，率领并督促全班职员严格遵守岗位责任制，操作规程、职员守则及企业各项规章制度，立即完成上级下达各项工作任务；
3、 负责本班日常工作安排、高速做好各项统计并汇总，定时交上级主管审阅；
4、 负责制订本班设备听检修计划和备件计划，报值班主任审核后组织落实，落实中出现问题立即向上级汇报，并给出调整意见；
二、 职员岗位职责
1、 服从上级调度和工作安排，立即、保质、保量地完成工作任务；
2、 自觉遵守企业各项规章制度，操作规程，科学操作，确保安全，做到文明施工；
3、 努力工作、学习，不停提升服务意识和技术水平提升服务质量，让业主满意；

维修工作程序
一、 接电话
工程部人员接到客服部送来维修单或报修电话
由领班在工程维修单上签字，首先看清报修内容、若对报修内容不清，应再问询送单人，确定维修事项，在维修单上填上维修单对应内容。
若为业主直接紧急求援电话，应具体问清报修内容、单位部门、联络人、联络电话。确定维修时间并在《电话维报修统计上》填写内容。
二、安排人员维修
1、领班通知维修人员，领取维修单，并让其在维修单上签字，填写接单时间。
2、若遇维修领班工作忙或不在，但维修项目也很紧急，可临时安排工作任务不忙人员进行接单及维修。
三、对业主报修内容分析
1、依据业主报修故障，分析可能产生原因，决定维修方法及维修所需备件耗材、工具。
2、分析此故障能否维修，若没有把握应请教其它维修人员或立即向上汇报。
四、出发前准备：
1.仪容仪表检验，工作服整齐、仪容仪表整齐、精神饱满、面带微笑，眼神正直热情
2. 出发前维修所带工含有件，维修工作单，维修材料领取。
五、出发、按正常情况预约维修时间，15分钟内抵达现场。若上个维修任务未完成，可电话联络业主并向业主道歉。在取得业主同意前提下，改上门时间。（但要在维修单统计中表现）
六、进门维修过程
1、介绍：抵达现场见到业主时，首先应该进行自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业企业工程部维修人员***，前来为您服务。” 双手递交维修工作单，并让业主看到自己胸前工作牌。“您**设备是否有故障，部门派我前来维修，给您添麻烦了”。
2、步骤：进入以装饰区域内步子要轻，不能在地上拖着工具箱行走。走到工作地点后，应将洁净帆布或塑料布铺在主人指定位置，用于放置工具和需要拆卸零件，不能将工具和拆卸下来零配件直接放在地面上。
3、耐心听取用户意见，服务语言规范。
4、故障诊疗：
1〉正确判定故障原因及所需零部件，维修中发觉需更换配件，首先应征求业主意见，确定配件由谁负责购置并报价；如业主同意物业企业购置，将材料拿回后应先让业主进行验货，业主满意后再更换安装。并让业主在维修费用一栏签字认可价目，然后才可实施维修。
2〉若当初没有备用材料，首先应对先业主讲清，等材料购回后再来进行维修。
5、维修：严格按摄影关维修工作程序排除故障
维修工作中手脚要轻，尽可能不发出噪声。假如实在无法避免时，应提前向业主打招呼征求同意，并说一声“对不起”。维修中如需移动业主物品，一样应提前取得业主同意方可进行，维修工作完成后恢复原位。
6、整理：修理完成后，应使用自带抹布将设备擦拭洁净，将全部散落工具，零件及杂物等收拾洁净，假如地面被弄脏，维修人员负责打扫洁净并将垃圾带走。
7、试用：当着业主面试用设备，证实设备恢复正常，并请主人进行验收。
8、填单：如实填写维修单，并请业主对维修完成质量、服务态度、行为等进行评价及签字。将业主签好维修单收好放入工具箱或上衣袋。
9、讲解：向业主讲解故障产生原因，介绍相关维修保养知识，并告诉业主正确使用方法及其注意事项。
维修工作进行完成后，应向业主解释“物业企业要求有专门收费人员来收费，请您签单。业主签单完后很礼貌说声：“谢谢！”
10、辞别：向业主告辞，工具箱拎在手中，应转身面对业主说一声：“以后有问题，请随时和物业企业联络，再见。”
11、在整个维修工作期间不得接收业主送任何物品，也不能借用主人房屋内工具、抹布等，更不充许抽烟和做和工作无关事情。
七、信息反馈
由维修人员在维修单上签字并填写维修完工作时间，将维修单返回至工程部领班处，由领班用电话向客服部反馈维修结果，并在维修单上填写电话反馈时间。
对收费项目维修单反馈：由领班将维修单复印一份，将原件送往接待部，复印件留工程部存档。
1、目标：本规程要求了物业管理服务过程基础要求和方法，确保物业管理服务工作规范化
2、范围：适适用于和此工作相关工作人员。
3、职责：
(1)、客服部负责按业主要求填写维修单。
(2)、工程部负责维修工作实施。

维修单操作要求
1、接收维修任务：
客服部接到业主报修电话或业主到客服部口头报修时，明确问询具体维修内容、预约维修时间、是否属于特约服务范围等事项，在第一时间按要求填写《工程维修单》及编号，一式两联立即送达工程部办公室。
2、接单：
工程部办公室人员接到维修单后，填写接单人立即间，并立即安排维修人员在15分钟内（或按预约时间）赶到维修现场。
3、维修：
(1)、正常服务范围内维修：
①、 维修人员接到维修单后，必需以最快时间赶到维修现场，不得以任何借
口拖延。
②、维修过程按《上门维修服务程序》实施；如需收费，向业主提前说明，并立即和接待部联络。（具体实施见《有偿维修》）
③、维修人员将维修结果、情况、所用工时间、完工时间、维修原因等事项
具体写于维修单上。
④业主在维修单上填写意见并签字。
(2)、有偿维修
①、包含收费方面维修，由接待部人员事先向用户解释，并按要求填写收费单。
②、由工程部领班按所用材料及维修所用工时进行核价，并填写《维修单》，由客服部交给业主确定，此单一式三联。
③、维修人员前往维修地点进行维修。
④、客服部按维修收费标准对住户进行收费。
4、注消维修单
(1)、维修人员完工后，领班立即用电话通知客服部此项维修工作已经完成，若因故没有完成，必需向业主和客服部责任人讲明原因（参见首问负责制），并立即将原因向工程部办公室汇报。
(2)、在正常情况下，维修完成后，维修人员必需在十五分钟内将维修单交回工程部领班注销。
(3)、天天下午下班前，工程部领班负责将维修单处理情况汇总，到客服部进行消单。
(4)、若因工作原因不能将当日维修单情况反馈到客服部，应提前和客服部沟通，确定是否第二天消单。
5、工程部将注消维修单按月份分类存档。
6、工程部领班负责对天天未完工维修单进行重新安排完成，如需企业其它部门配合或无法处理应立即向工程部主任汇报处理，尽可能做到当日工作当日处理。
7、客服部人员负责对业主维修情况进行回访，工程部质量主管负责对维修质量进行回访。
8、对紧急故障处理，首优异行抢修，事后由接待部按程序补办维修单。
9、对公共设施维修由工程部领班负责填写《工程维修单》。
10、每个月底，由各部门将维修单情况，汇报到各部门主任处，对当月遗留问题、维修情况、维修质量等由各部门主任之间再进行协商、讨论、处理。
11、维修单填写必需字迹清楚、认真、立即，严禁出现空白、简写或有模棱两可语言。

交接班管理制度
1、值班人员应按统一安排班次值班，不得迟到、早退、无故缺勤，也不得私自调班、顶班，假如因为某种原因不能值班，必需提前取得领班同意，按要求办理请假手续，才能请假，方便部门安排适宜替班人。
2、值班人员要做好交接班前工作，包含根据巡查表认真仔细巡查，做到本班问题本班处理，如处理不了必需立即汇报领班或工程主任，而且说明原因，同时要做好统计，并做好环境卫生工作。
3、交接班双方人员必需做好交接班准备工作，正点进行交班。交接班准备工作包含：查看运行统计、介绍设备运行情况和运行方法和设备检修、变更情况，清点仪表、工具、材料，检验设备情况。交班时，交接班双方人员在值班日志上签字。
4、值班人员办完交接班手续后方可下班，若接班人员因故未到，值班人员应该坚守岗位，等候接班人员抵达并办完交接手续后才能下班。
5、除值班人员外，其它无关人员不得进入值班室。
6、下列情况不得进行交接班：
（1）、交接班准备工作未完成时。
（2）、接班人数未能达成要求人数最低程度时。
（3）、领班或由值班主任指定替班人未来到时。
（4）、接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到适宜顶班人员时。

值班电工岗位职责
1. 值班电工应严格遵守配电室管理制度。
2. 负责巡视配电室设备运行情况。
3. 熟悉变配电设备使用性能及安全操作规程。
4. 负责大厦公共设备非正常工作时间应急处理。
5. 负责变配电设备运行情况统计及运行统计表填写。
6. 水泵房、空调机房、二氧化碳房巡查。
7. 负责开启、关闭巡视外围门头灯、广告灯、射灯、屋面灯。
8. 做好值班统计，负责本区域卫生清扫。
9. 负责管理、交接常见公用工具。
10. 负责管理控制配电室值班电话。

配电室管理制度
1、配电室全部设备，由工程部电工班负责管理及二十四小时值班，闲杂人员严禁进入配电室，特殊情况须经项目经理或工程主任同意后方可进入。
2、停送电由值班电工进行操作，非值班电工严禁操作，值班员必需如实做好值班统计。
3、当班电工应按要求对配电设备定时进行巡查，做好巡视统计。用电高峰期应加强巡视，发觉问题应立即处理，不能处理问题要立即上报。
4、供电线路操作开关应设显著标志，停电拉闸，检修停电，必需悬挂标示牌。
5、配电室内严禁乱拉乱接线路，供电线路严禁超载供电。如确需要，由工程部主任书面同意后进行。
6、严禁违规操作，操作及检修时必需按要求使用电工绝缘工具、绝缘鞋、手套等，并有监护人负责监护。
7、配电室内设备及线路改变必需经工程部主任同意，重大改变应汇报项目经理同意。
8、保持良好室内照明和通风，墙上应挂温度计，室温宜控制在40度以下。
9、配电室卫生每班次清扫一次，保持室内清洁洁净，无杂物，无积水。
10、配电室内消防设施完好，手持式气体灭火器必需确保有效使用。
11、配电室内应悬挂或备有高低压系统图，二次线路图。
12、配电室内应做好防鼠工作。

公共区域维修程序
1、接到公共区域维修工作单后，按要求时间依据维修技术复杂程度，安排维修工到现场维修；
2、维修前先和区域责任人（领班级以上）取得联络并协商相关事宜；
3、确定故障范围，而且放置安全警示牌；或维修指示牌；
4、确定是否有影响业主正常工作，若有影响应立即通知相关部门和业主取得联络后，经业主认可，方可进行维修;
5、高空作业时，最少安排俩人以上作业，并做好安全防护方法，首先检验安全工具是否完好，如：安全带、梯子等，梯子应和墙面成60度；
6、使用维修器具必需洁净、整齐，并配置必需防护器具，预防二次污染；
7、在维修期间，尽可能避免产生噪音灰尘。严禁大声喧哗，严禁唱歌、哼曲、吹口哨，严禁坐在设备上和她人聊天；
8、维修完成后必需将现场卫生打扫洁净，如产生大量垃圾可依据实际情况联络其它部门帮助打扫；
9、每次维修结束时，必需清点所带工具、零配件，以防遗失或留在设备内造成事故；
10、通知区域责任人（首问责任人员）对报修问题进行验收，验收合格在维修单上签字认可；

工程部突发事件处理程序
一、停电
若发生停电，工程部配电室值班人员应保持冷净，首先检验设备，确定是外线停电还是内部故障停电。
1、 外线停电：
（1）、打电话联络供电局小区变电所，问询停电原因，停电时间，何时恢复，并做好统计。
（2）、假如接到电梯困人呼叫，应立即赶赴现场，采取方法，根据《电梯救困步骤》处理，预防危险情况发生。
（4）、打电话通知物业企业项目经理，工程部主任。
（5）、通知客服部立即通知业主。
（6）、将情况立即汇报企业当值最高领导。
（7）、由配电室和领班以书面形式统计突发停电事情经过。
2、内部故障停电：
（1）、检验停电原因，按《内线故障处理程序》实施。
（2）、通知客服部立即向业主解释。
（3）、假如接到电梯困人呼叫，应立即赶赴现场，采取方法，根据《电梯救困步骤》处理，预防危险情况发生。
（4）、当供电系统紧急故障发生后，领班立即组织人员抢修，并估计修复时间，并通知客服部。
（5）、事故处理完成后由领班向工程部主任汇报事故经过和处理情况。
（6）、由主任以书面形式写出事故汇报，上报物业企业项目经理。交物业办公室一份，留一份工程部办公室存档。
（7）、做好事故处理过程工作统计
二、发生停水、水管爆裂时：
1、工程部接到水管爆裂消息,立即安排维修人员赶到现场。
2、维修人员抵达后,立即关闭水源控制阀,悬挂“管道维修,暂停使用标示牌”。
3、维修人员立即将现场情况用对讲或电话汇报工程部办公室。
4、如遇小型故障能够一人处理.修理完成后,填写维修单，注明所用材料及情况说明。
5、如遇重大故障,工程部将加派人力和物力组织抢修。
6、假如有危及到电气设备，应立即通知配电室立即断开该事故区域电源。
7、修复后维修人员撤去维修通告牌打开供水阀,立即通知客服部告之业主正常使用。
8、事情处理完成后,由主任写出书面汇报, 留工程部办公室存档。
三、发生天然气泄漏时：
1、工程部值班人员接到煤气泄漏汇报时,立即赶到现场,关闭泄漏煤气管道控制阀，并悬挂“煤气泄漏,严禁火种标示牌”。通知管理部安排人员看护现场，疏散围观人员；严防有些人吸烟及开关电源引发天然气爆炸。
3、设置警界线，放置：“危险！请勿靠近”警示牌。
4、值班人员将现场泄漏情况汇报工程部办公室。
5、由工程部立即通知物管部，由物管部立即通知受影响业主。
6、工程部组织人员进行小型故障抢修，遇重大情况立即和天然气企业联络维修，立即恢复使用。
5、修复后立即通知物管部通知业主能够正常使用。
6、事后由值班主任写出事故汇报，留工程部存档。

四、发生火灾：
1、工程部接到火灾报警后，工程部经理要立即赶到消防中心，接收指令。
2、工程部办公室人员立即准备，将关键文件及备份资料立即转移到安全区域。
2、全体设备维修人员要在现场待命。
3、负责监视水池水位高低和消防水泵运行情况，发觉问题立即处理。同时，随时准备人力开启消防泵。
4、值班人员不能离开值班室，方便依据指挥部火情处理决定通知相关人员。
5、电工领班率领电工在配电值班室待命，随时处理多种突发问题；依据指挥部和工程部办公室指令切断电源；确保消防设备和应急照明设备供电。

鑫腾物业管理
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