办公楼装修改造成一座3层宾馆项目建议书.doc

目 录
第一章 总论 1
1项目名称及承办单位 1
2编制依据 2
3研究范围 2
4项目概况 2
5结论 6
第二章 项目提出的背景及必要性 7
1项目提出背景 7
2项目建设必要性 10
第三章 市场分析 12
1胶州市宾馆行业发展现状 12
2胶州市旅游业发展现状 13
3市场需求 14
第四章 建设地点和建设条件 16
1建设地点 16
2建设条件 18
第五章 建设内容和建设规模 23
1建设内容 23
2建设规模 23
第六章 建设方案 24
1项目选址 24
2改造方案 24
3室外配套工程 28
第七章 安全防护与卫生防疫 30
1影响劳动安全和卫生的因素 30
2安全防护 30
3卫生防疫 30
第八章 环境影响评价 32
1环境和生态现状 32
2评价依据 32
3环境影响分析 32
4生态影响分析 34
5环境保护措施 34
6环境保护结论 36
第九章 节能方案 37
1编制依据 37
2能耗分析 37
3节能措施和节能效果分析 38
第十章 组织机构及项目管理 41
1组织机构 41
2管理结构 41
第十一章 招标方案 43
1编制依据 43
2招标范围及内容 43
3招标组织形式 44
4招标方式 45
第十二章 项目进度计划 46
1项目建设周期 46
2项目实施进度计划 46
第十三章 投资估算及资金筹措 47
1投资估算 47
2建设投资与资金筹措 49
第十四章 经济效益分析 51
1经济效益分析依据和范围 51
2成本分析 51
3相关税费 52
4收入预测 52
5财务分析 52
第十五章 社会影响分析 54
第十六章 结论与建议 55
1结论 55
2建议 55

第一章 总论
1项目名称及承办单位
1.1项目名称：xxxx
承办单位：xxx
1.2承办单位概况
xxx成立于1999年8月份，为正科级事业单位。下设6个职能科室和21个基层管理所。负责管理着全市20余处综合市场和30余处乡镇集贸市场。
根据胶州市人民政府胶政发[1999]84号文件规定，市场中心主要承担以下职责：负责全市市场建设的规划、论证、编制、核准工作，经市政府批准后组织实施；负责筹集建设资金，承担市场建设任务；负责城区向阳市场、中云菜市场、青州路市场、湖州路市场、郑州东路市场、西湖市场及占用城区道路市场、17处乡镇首集及新建市 场的建设和管理（负责所辖市场、乡镇首集及新建市场的建设和管理）；组织市场招商、出租（出售）市场摊点，开展信息收集交流，提供市场经营服务；负责所辖市场经营、卫生管理及其他社会服务性工作，协助公安部门作好市场治安管理工作；健全市场物业管理制度，搞好市场资产经营，确保国有资产保值增值；依据规定收取设施服务费及其他有关费用；完成市委、市政府交办的其他工作。
服务承诺：建设一流市场，实现一流管理，提供一流服务，创造一流环境。

2编制依据
2.1《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）
2.2《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2.3《山东省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2.4《山东省建设社会主义新农村总体规划》(2006-2020)
2.5《青岛市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2.6《胶州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》
2.7宾馆项目建议书委托合同
2.8现场勘查资料
2.9相关设计规范标准
2.10委托单位提供的其他资料

3研究范围
3.1 建设规模的确定：根据项目实际情况确定项目的建设规模。
3.2 建设方案：根据本项目的使用要求和建设标准，提出建设方案。
3.3 建设周期：根据项目建设内容提出项目建设周期及建设进度计划。
3.4 投资估算和资金筹措：根据项目的建设方案及标准，对项目的各项费用进行估算，确定项目总投资，并提出资金筹措方案。
3.5对项目建设及运营过程中的安全管理、卫生防疫、节能及环境影响评价等进行研究分析。

4项目概况
4.1建设地点
本项目建设地点位于胶州市里海尔大道69号，详见图1-1。

图1-1 项目地理位置图
4.2建设内容
本项目拟将原有办公楼装修改造成一座3层宾馆，设单人间、标准间、三人间以及套房等多种类型的房间，并配套设置餐厅、厨房、公共卫生间、布草间、回收间、员工休息室、设备间、储物间、接待厅、洗消间等，同时设置2部电梯，提供交通便利。
4.3建设规模
本项目总建筑面积约4200平方米，共三层，设76间客房。详见表1-1房间一览表。

表1-1房间一览表
楼层
房间类型
数量（间）
位置
备注
1
单人间
20
一层二层三层皆设

2
标准间
43
一层二层三层皆设

3
三人间
12
三层设

4
套房
1
二层三层设
复式
5
餐厅
1
一层设

6
厨房
1
一层设

7
公共卫生间
3
一层二层三层皆设

8
回收间
3
一层二层三层皆设

9
布草间
3
一层二层三层皆设

10
员工休息室
1
一层设

11
设备间
1
一层设

12
接待大厅
1
一层设

13
储物间
2
二层三层皆设

14
露台
1
二层设

15
洗消间
3
一层二层三层皆设

4.4建设周期
本项目计划建设周期约6个月，自2014年7月开始前期准备工作， 2014年12月底竣工验收投入使用。
4.5投资估算与资金筹措
4.5.1投资估算
项目总投资约388万元，工程建设费用约343万元，工程建设其他费用约34万元，预备费约11万元。
4.5.2资金筹措
本项目建设资金全部由xxx自筹解决。
4.6项目经济技术指标
项目经济技术指标详见项目经济技术指标表1-2。
表1-2项目经济技术指标表
序号
项目名称
单位
数量
备注
1
总建筑面积
㎡
4200
均为地上，共3层
2
开发投资
万元
388

3
项目总成本
万元/年
250.91
平均
4
经营收入
万元/年
377.55
平均
5
税前利润
万元/年
105.68
平均
6
企业所得税
万元/年
26.42
平均
7
税后利润
万元/年
79.26
平均
8
投资利润率
%
20

9
财务内部收益率

9.1
税前
%
21.89

9.2
税后
%
14.82

10
财务净现值

折现率14%
10.1
税前
万元
126.93

10.2
税后
万元
12.47

11
回收期
年

11.1
税前
年
5.29
含建设期
11.2
税后
年
6.40
含建设期
4.7经济分析
本项目投资利润为20%，收益稳定，项目可行。

5结论
本项目建议书xxxx的背景、必要性、建设地点、建设规模、建设方案、投资估算等多方面来分析、阐述，得出结论：本项目建成后能够拉动内需，经济效益显著，项目建设十分必要。
29
第二章 项目提出的背景及必要性
1项目提出背景
在新世纪新阶段，党中央、国务院把扩大内需、促进消费确立为促进国民经济发展的长期战略方针和基本立足点。旅游业是第三产业的重要组成部分，是世界上发展最快的新兴产业之一，被誉为“朝阳产业”。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。以酒店为代表的住宿业作为旅游业的重要组成部分，与旅游业相辅相成，在旅游业中发挥着越来越不可替代的作用。旅游业的发展促进了酒店的发展，现代化酒店如雨后春笋般快速发展。
酒店是在古时候的“亭驿”、“客舍”和“客栈”的基础上，随着人类的进步、社会经济的发展，科学文化、技术和交通的发达而发展起来的。现代社会经济的发展，带来了世界旅游、商务的兴旺，酒店业也随之迅速发展起来，而且是越来越豪华、越来越现代化。
酒店业作为服务业的重要产业，是消费市场的重要分支，具有抵御经济周期影响的行业优势和启动大众消费市场的巨大潜力，成为拉动节假日消费和落实保障民生政策的重要手段。改革开放以来，酒店市场需求旺盛,成为促进第三产业发展、扩大消费、拉动内需的重要经济增长点。
随着市场经济的不断发展，为了提高国民生活水平，尽快实现小康社会，国务院提出加快城市化建设的步伐。而城市化建设中最先发展和最需要重视的就是服务业，即第三产业的发展。酒店业作为服务业中的支柱产业，越来越得到国家和各地方政府的重视。随着社会经济持续高速增长，社会财富迅速增加，广大人民群众收入水平不断提高，生活方式随之发生巨大变化，也为酒店业的发展提供了现实需求和经济基础。
近几年，我国酒店业迅猛发展，并呈现出高速增长、繁荣兴旺的态势。2007年，我国酒店业发展迈上新台阶，全年零售额达到12352亿元，比上一年增加约2006.5亿元，同比增长19.4%，比上年同期增幅高出3个百分点，占社会消费品零售总额的13.8%，拉动社会消费品零售总额增长2.6个百分点，对社会消费品零售总额的增长贡献率为15.6%。中国酒店业的快速持续发展，显示出了在社会需求扩大和经济发展的大背景下，行业总体规模日益扩大，在国民经济中的地位和作用明显提升和加强。
2008年我国酒店市场运作基本平稳，酒店业继续成长壮大，连续18年保持两位数的高速增长。至2008年我国星级酒店已近15000家，全年酒店业零售额达到15404亿元，占社会消费品零售总额的14.2%，人均消费1158.5元，酒店消费继续成为推动经济增长的重要力量。2009年，我国酒店业零售额已达20000亿元。
2010年起，在扩大内需的大环境下，商务部提出大力发展酒店旅游业。以消费促发展，在三方面大力发展酒店行业。首先，大力发展快捷经济型酒店。其次，重点关注和解决酒店旅游行业的放心消费问题，严把食品原料进货关。第三，积极推进节能环保工作，推动行业节能减排纵深发展。
“十一五”期间，我国酒店行业发展速度较快，主要受益于酒店行业自身的服务不断提高以及旅游行业的发展，推动酒店行业市场需求不断扩大。2006年我国星级酒店数量为12751家，2007年为13583家，同比增长率6.52%。2008年、2009年因受到全球金融危机的影响，我国酒店行业的增长速度有所放缓，2008年增长率为3.80%、2009年增长率为0.98%。2010年，随着我国经济的复苏，我国酒店行业的增长速度又开始加快，增长率达到1.38%，星级酒店总规模达到14433家。
中国酒店协会预测：到2017年，我国酒店业消费额将达7万亿元。可以说，酒店行业是中国资本市场最具投资价值的行业之一。
青岛是著名旅游城市。位于山东半岛南端，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积10654平方公里，海岸线长870公里，森林覆盖率为37.77%。目前青岛市下辖6区4市：市南区、市北区、崂山区、李沧区、城阳区、黄岛区、胶州市、平度市、即墨市以及莱西市。
青岛是国家计划单列市、副省级城市，是我国首批沿海开放城市、国家级历史文化名城、首批全国文明城市和中国十大最具经济活力城市，拥有“世界最美海湾”、“中国品牌之都”、“中国人居环境奖”和“2012年中国最具幸福感城市”等多项美誉。2008年青岛成功举办第29届奥运会帆船比赛，成为“奥运之城”，另外2014年世界园艺博览会也在青岛举办，青岛市优越的地理位置带动了旅游业的发展。
项目所属地区为青岛胶州市。胶州市区位优越，交通发达。胶济、胶黄、胶新铁路、胶济客专横贯境内，济青、环胶州湾、同三、青红高速公路、204国道纵横交错。胶州距离青岛港35公里，黄岛前湾港30公里，距离流亭国际机场25公里。境内有全国第三个铁路集装箱编组站，是进出半岛的咽喉，重要的交通枢纽。又有着悠久的历史，灿烂的文化，自然条件优越，气候温和，四季分明，物产丰富。水利、电力、通讯、服务设施、教育事业、商业服务等等都极为便利并与大城市接轨。
《胶州市服务业十二五发展规划》指出以“打造生态观光、文化体验、休闲度假旅游城市品牌”为目标，建立旅游产业与文化、会展、体育等产业一体化运作模式，形成大旅游发展格局。推进旅游服务标准化，着力改善旅游设施、环境、交通，提高旅游从业人员素质。
本项目拟将原有办公楼装修改造，改造成宾馆。项目建成后能够缓解胶州市宾馆住宿难问题，改善胶州市住宿环境，提高胶州市整体形象，从而推动胶州市经济发展。

2项目建设必要性
2.1是贯彻落实国家法律法规的需要
《国务院关于加快发展服务业的若干意见》指出：要围绕小康社会建设目标和消费结构转型升级的要求，大力发展旅游、文化、体育和休闲娱乐等服务业，优化服务消费结构，丰富人民群众精神文化生活。本项目拟开发建设成精品文化酒店，项目建成后，能够满足当地旅游业迅速发展的需求，促进经济发展，提高当地居民生活质量，能够加快胶州市消费结构转型的步伐。
本项目的建设符合国家发展规划中的相关要求。
2.2是贯彻落实青岛市“十二五”发展规划的需要
《青岛市旅游业“十二五”规划》在发展目标中提出：以发展度假酒店组团、经济型酒店和商务酒店为主，合理布局、提升档次、调整结构，进一步提高接待能力和服务水平。
本项目建成后将更好的服务于胶州市旅游业的发展，进一步增强胶州市的综合竞争实力，全面提升城市功能，为青岛市特别是胶州市的经济发展再上新台阶贡献力量。
2.3是实现胶州市“打造生态观光、文化体验、休闲度假旅游城市品牌”的发展目标的需要
本项目符合胶州市“打造生态观光、文化体验、休闲度假旅游城市品牌”的发展目标。《胶州市服务业十二五发展规划》提出以“打造生态观光、文化体验、休闲度假旅游城市品牌”为目标，重点推进少海风景区、胶州湾产业新区湿地公园等承载力强、带动作用大的大项目。建立旅游产业与文化、会展、体育等产业一体化运作模式，形成大旅游发展格局。
海尔大道作为新城区道路网中不可缺少的一部分，在胶州新城区经济发展的步伐中起着不容小觑的作用。近年来，胶州市重点发展新城区，海尔大道成为城市主道路之一，贯穿胶州市九龙街道办事处以及胶东街道办事处，本项目位于胶州市九龙街道办事处，随着九龙街道办事处的进一步发展，少海新城的开发建设及胶东国际机场尘埃落定，胶州市客流量将进一步增长，旅游业也将获得长足的发展空间。
本项目建成后，一定程度上能够缓解胶州市旅游旺季产生的“住宿难”问题，“住宿难”问题得到缓解，能够间接带动胶州市旅游业发展，促进胶州经济发展。
第三章 市场分析
1胶州市宾馆行业现状
改革开放后，我国宾馆行业发展迅猛，日新月异，各种经营形式，各种组织结构的宾馆星罗棋布，但“竞争激烈，生意难作”也成了宾馆行业的“流行病”。
胶州市作为岛城的重要组成部分，宾馆行业起步较早，发展较快。餐饮市场日趋成熟。
近年来，胶州市宾馆行业增速变慢，据商务部对重点流通企业监测，2014年5月份零售、美容美发、屠宰、物流(销售额)同比分别增长9%、6.5%、6.1%和4.7%，批发、旧货、拍卖、物资回收分别增长4.4%、4.3%、3.4%和3.3%，餐饮、住宿、典当和摄影分别下降6.6%、6%、3.2%和2.9%。
但随着胶东国际机场的建设，以及少海新城的开发建设，胶州经济将进一步发展，外来人员将进一步增多，胶州市旅游业也将进一步发展，宾馆市场需求将进一步扩大。胶州市宾馆业发展较早，但是存在分布不均的情况。
表3-1 胶州市部分大中型酒店分布表
序号
名称
地点
1
胶州绿城喜来登酒店
北京东路
2
胶州宾馆
上海路
3
佳驿宾馆
胶州路
4
锦江之星
苏州路
5
仁和宾馆
扬州路
6
格林豪泰酒店
福州路
7
速8酒店
兰州东路
8
如家快捷酒店
胶州东路
由上表可以看出，胶州市宾馆主要集中于胶州市中心，海尔大道作为胶州市新城区主道路，周边大型宾馆数量偏少，无法适应日益发展的旅游业带来住宿需求。

2胶州市旅游业发展现状
青岛是著名旅游城市，是国家计划单列市、副省级城市，是我国首批沿海开放城市、国家级历史文化名城、首批全国文明城市和中国十大最具经济活力城市，拥有“世界最美海湾”、“中国品牌之都”、“中国人居环境奖”和“2012年中国最具幸福感城市”等多项美誉。2008年青岛成功举办第29届奥运会帆船比赛，成为“奥运之城”，另外2014年世界园艺博览会也在青岛举办，青岛市优越的地理位置带动了旅游业的发展。
项目所属地区为青岛胶州市。胶州市区位优越，交通发达。胶济、胶黄、胶新铁路、胶济客专横贯境内，济青、环胶州湾、同三、青红高速公路、204国道纵横交错。胶州距离青岛港35公里，黄岛前湾港30公里，距离流亭国际机场25公里。境内有全国第三个铁路集装箱编组站，是进出半岛的咽喉，重要的交通枢纽。又有着悠久的历史，灿烂的文化，自然条件优越，气候温和，四季分明，物产丰富。水利、电力、通讯、服务设施、教育事业、商业服务等等都极为便利并与大城市接轨。
《胶州市服务业十二五发展规划》指出以“打造生态观光、文化体验、休闲度假旅游城市品牌”为目标，建立旅游产业与文化、会展、体育等产业一体化运作模式，形成大旅游发展格局。推进旅游服务标准化，着力改善旅游设施、环境、交通，提高旅游从业人员素质。
随着青岛开埠，蓝色的大海渐行渐远。2003年，胶州市进行了新一轮的城市总体规划调整，随着城市规模的进一步扩大，规划区的基础设施急需完备。胶州决定以少海为核心，再造一片亲水生态新城，将其周边定位为一个集景观居住、休闲娱乐、商务活动为一体的高档休闲旅游区。少海新城项目的实施是一项庞大的系统工程，是城市经营建设的有益探索，也是一项利在当代、功在千秋的民心工程。
胶州市少海新城建成后，能够提高胶州市旅游业发展，随着旅游业渐渐升温，胶州宾馆业也将迎来巨大的市场。

3市场需求展望
近年来，胶州市火车北站顺利投入运行后，也极大的提高了胶州市客流量，服务区域还将扩展至胶南、黄岛、城阳、平度、即墨等县市区，据业内预测，到2015年，胶州北站客流量每年可达200—300万人次，最高日聚集人数在4000人以上。
随着胶东国际机场尘埃落定，以及胶州市少海新城和胶州市经济技术开发区的开发建设，胶州市知名度进一步提高，经济也得到较大的发展。
自少海新城修建以来，胶州市旅游业如火如荼的发展起来，截至目前，整个少海新城累计接待游客100多万人次。
随着胶东国际机场开发建设，预计胶州市客流量将进一步增加，旅游业也将获得长足的发展。
随着游客人数增多，住宿成为当下亟待解决的问题，当下大中型宾馆严重不足，成为影响胶州市旅游业发展的重要因素。
胶州市现有商务宾馆数量虽然比较多，但是分布不均，主要集中与市区，海尔大道周边无规模适中的中型宾馆，无法满足本地区日益发展壮大的的旅游业。
本项目位于海尔大道，海尔大道是胶州市新城区的主要交通要道，人流量较多，且随着少海新城不断发展，以及胶东国际机场建设，胶州市经济以及旅游业都将有非常好的发展平台，胶州市旅游业发展能够大幅提升胶州市宾馆入住量，从未来角度看，本项目市场巨大。

第四章 建设地点和建设条件
1建设地点
本项目建设地点位于胶州市海尔大道69号，详见图4-1。

图4-1 项目地理位置图
胶州是青岛所辖七区五市之一，东邻城阳、即墨，西连高密、诸城，南接胶南，北依平度，东南与青岛市区隔海相望。现辖6个镇、6个街道办事处、811个行政村，陆地面积1324平方公里，其中城市建成区面积60平方公里，全市总人口110万人，常住人口80.6万人。先后被授予国家卫生城市、国家环境保护模范城市、国家园林城市、全国科技工作先进市、中国最具幸福感城市等荣誉称号。
胶州市区位优越，交通发达。胶济、胶黄、胶新铁路、胶济客专横贯境内，济青、环胶州湾、同三、青兰高速公路、204国道纵横交错。胶州距离青岛港35公里，黄岛前湾港30公里，距离流亭国际机场25公里。境内有全国第三个铁路集装箱编组站，是进出半岛的咽喉，重要的交通枢纽。

图4-2胶州市交通区位示意图

图4-3 城市核心区中轴线鸟瞰图

2建设条件
2.1区域概况
九龙街道办事处位于胶州市东南部，地理位置优越，东邻滨海新区，南邻青岛市黄岛区，是全市唯一地域接壤滨海新区的镇办，拥有环胶州湾高速、同三高速和204国道等交通便利条件。人口7.59万人，区域面积200平方公里，辖84个行政村，5个社区居委会。
坚持“优质、生态、效益” 并重，发挥九龙山、王邑水库等山水资源，大力发展都市生态农业，重点建设2000亩的九龙生态农业示范园区、3000亩的青岛九龙凤凰岭现代农业示范园区。人荣小西红柿、永安屯大姜、西宋家茔板栗获青岛市“一村一品”示范村，人荣小西红柿2012年通过国家产品地理标志认证，获国家一村一品示范村，七彩地瓜、永安屯大姜申报无公害农产品认证，提升农业品牌效益。成功举办首届青岛九龙凤凰岭板栗大会，展会期间带动农民增收致富92万元。
九龙社区服务中心围绕“三城”共建，大力加强环境综合整治，对镇驻地门头匾额进行统一更换美化，并召开了全市城管执法暨门头牌匾整治现场观摩会。对新东路、九城路、营里路等七条道路进行绿化、美化以及沿路环境整治。预计三年内可以全面完成跃进河综合治理工程，着力把跃进河打造成一条生态河、景观河、安澜河，全面展现和谐宜居新形象。同时创新实施三个“百万工程”。云溪社区服务中心专项整治巩固加强“三城共建”成果，大力开展路域环境整治，打造沿路沿线新景观，进行了居民楼卫生整治和道路硬化，全面提升了辖区城市面貌和环境品质。
九龙社区服务中心在全市率先扩大老年人免费体检范围，实现辖区60岁以上老人健康查体全覆盖。2013年所有学校进入楼宇化教学时代；云溪社区服务中心完成了昌新小学教学楼和开发区中小学教学楼建设改造工程；建设改造完成了全市十大民生工程之一的规范化社区卫生服务中心，构建起15分钟社区卫生服务圈；立足“活力人口、效率计生”活动主题，全力打造“一站双服务”人口与计划生育服务站，努力在拓宽计生服务领域上实现高端化，为群众创造了就近方便、温馨舒适的服务环境；全处农村养老保险、新农合医保、低保户应保、贫困户救助实现无缝隙全覆盖；启动“扶贫济困送温暖”活动，对城乡低保户、优抚对象、五保户、困难老干部、贫困学生等在内的八类特困群体进行救助；打造了集“残疾人之家”、慈善、救助、民政“四位一体”的一站式阳光民生999救助中心。
2.2经济条件
九龙街道办事处坚持科学发展，牢固树立大项目观、民生观、环保观，聚集蓝色经济，践行海陆统筹，主动融入对接滨海新区发展，不断优化产业结构和促进转型升级，城市一体化步伐日益加速，实现了经济发展与改善民生“双提升”，打造了最具活力、生态文明的幸福宜居家园。
九龙街道办事处坚持以产业规划为引领，以重点项目为带动，以支柱项目为龙头，先后引进了中集冷藏箱、冷藏运输设备制造、海尔家电及配件、台励福叉车、康原药业、新东机械、齐星铁塔等一批大项目，形成精密机械制造、家电电子及配件、生物制药等主导产业。截止目前，共引进内外资项目911个，其中外资项目416家，总投资过亿元项目84个。
九龙街道办事有多种特产：如营海花蛤、人荣小西红柿、凤凰岭板栗、七彩甘薯、永安屯大姜、王家滩支青大米等均为地方著名特产。
2.3自然环境
本项目地处平原，土地肥沃，地质平坦，土壤多呈沙壤和棕壤性土质，适宜各类农作物生长。
2.3.1气象条件
本地区属北温带东亚季风型大陆性气候，空气湿润，气候温和，四季分明。
（1）气温
年平均气温 12摄氏度
最冷月平均气温 0.9摄氏度
最热月平均气温 25.6摄氏度
极端最低气温 -4.8摄氏度
极端最高气温 38.9摄氏度
（2）湿度
相对湿度：最冷月平均 64%
最热月平均 85%
（3）风向
主导风向：春季 东南风
夏季 东南风
秋季 西北风
冬季 西北风
（（3）4）降雨
降雨年平均降雨量 705.8毫米
日最大降雨量 300毫米
小时最大降雨量 60毫米小时最大降雨量 60mm小时最大降雨量 60mm小时最大降雨量 60mm
（5）日照
历年平均日照时数 2573小时历年平均日照时数 2573h
（6）无霜期
全年无霜期 210天
2.3.2地质条件
本项目所处区域属华北板块东缘鲁东地块，胶莱坳陷Ⅲ级构造单元内，无大的构造和活动性断裂通过，第四纪以来，本地区主要表现为缓慢升降运动，未见新构造运动迹象。目前场地为平原地形，地势较平坦，南北高差较小，不易产生滑坡、崩塌等不良地质作用，区内未发现有地裂缝、岩溶、土洞塌陷、建筑边坡等影响场地整体稳定性的不良地质作用和埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物，场地稳定性良好，利于项目建设。本地区地质条件稳定，拟建场地属华北板块东缘鲁东地块，胶莱坳陷Ⅲ级构造单元内，无大的构造和活动性断裂通过，第四纪以来，本地区主要表现为缓慢升降运动，未见新构造运动迹象。拟建场区地形比较平缓，不易产生滑坡、崩塌等不良地质作用。未发现有地裂缝、岩溶、土洞塌陷、建筑边坡等影响场地整体稳定性的不良地质作用和埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞、孤石等对工程不利的埋藏物，场地稳定性良好，利于项目建设。
2.4基础设施配套
胶州市目前拥有良好的能源供应条件，以及较完善的市政配套设施，目前该地区的能源供应状况以及市政配套设施情况均能满足项目需求。
胶州市内目前拥有良好的能源供应条件，以及较完善的市政配套设施，目前该地区的能源供应状况以及市政配套设施情况均能满足项目需求。胶州市内目前拥有良好的能源供应条件，以及较完善的市政配套设施，目前该地区的能源供应状况以及市政配套设施情况均能满足项目需求。胶州市内目前拥有良好的能源供应条件，以及较完善的市政配套设施，目前该地区的能源供应状况以及市政配套设施情况均能满足项目需求。胶州市内目前拥有良好的能源供应条件，以及较完善的市政配套设施，目前该地区的能源供应状况以及市政配套设施情况均能满足项目需求。

2.4.1 供电
胶州市境内共有220千伏变电站3座，容量90万千伏安；110千伏变电站、35千伏变电站多座，形成了以220千伏变电站为中心，110千伏为主网架的安全可靠，经济高效的现代化电网。本项目供电网络自海尔大道引进，供电电缆埋地敷设。
2.4.2 给排水
本工程用水由市政自来水供给，从市政给水管网不同方向引入2根DN250给水管，作为本工程生活和消防用水水源。
2.4.3交通
本项目所在地区及周边区域交通发达，交通便利。
2.4.4通信
本项目周边已建设有通信管线，并且具备接入项目地块的条件，能够满足项目建设及运营的需求。

第五章 建设内容和建设规模
1建设内容
本项目拟将原有办公楼装修改造成一座3层宾馆，设单人间、标准间、三人间以及套房等三种类型的房间，并配套设置餐厅、厨房、公共卫生间、布草间、回收间、员工休息室、设备间、储物间、接待厅、洗消间等，同时设置2部电梯，方便出行。

2建设规模
本项目总建筑面积约4200平方米，共三层，设76间客房。详见表5-1房间一览表。
表5-1房间一览表
楼层
房间类型
数量（间）
位置
备注
1
单人间
20
一层二层三层皆设

2
标准间
43
一层二层三层皆设

3
三人间
12
三层设

4
套房
1
二层三层设
复式
5
餐厅
1
一层设

6
厨房
1
一层设

7
公共卫生间
3
一层二层三层皆设

8
回收间
3
一层二层三层皆设

9
布草间
3
一层二层三层皆设

10
员工休息室
1
一层设

11
设备间
1
一层设

12
接待大厅
1
一层设

13
储物间
2
二层三层皆设

14
露台
1
二层设

15
洗消间
3
一层二层三层皆设

第六章 建设方案
1项目选址
1.1选址原则
1.1.1充分考虑现有宾馆分布情况，力求均衡分布。
1.1.2符合城市用地规划，满足用地指标要求。
1.1.3具有便捷的交通、能源、通讯、供排水等市政配套设施，便于利用城市基础设施。
1.1.4选址周边有良好的自然环境和气象条件。
1.1.5远离易燃、易爆物品的生产和储存区；远离高压线路及设施。
1.2项目选址位置的确定
1.2.1具有良好的市政配套基础
项目位于胶州市海尔大道，隶属于九龙街道办事处。本项目所在地有良好的市政基础配套设施，以及比较成熟的城镇形态，且交通便利，地理位置优越。
1.2.2具有稳定的消费人群
项目所在地为胶州市重点发展区域新城区，海尔大道为新城区主道路，交通发达，客流量较大，项目地处交通要道，南来北往的人较多，无形中增加了本项目的知名度，胶州市九龙街道办事处今年来发展较快，知名度进一步提升，也为项目的开发建设奠定了良好的基础。
综上所述，xxxxxx选址合理。

2改造方案
2.1项目现状
本项目为一栋3层办公楼。主体为白色，外贴瓷砖。办公楼建成时间较长，较为破旧。

2.2室内装修
2.2.1保留原有拱形门形状，新安装肯德基大门并对一层、二层以及三层室内均采用轻钢龙骨纸面石膏板重新进行隔断。
2.2.2地面及每层楼顶装修
地面及每层楼顶装修详见表6-1。
表6-1 地面及每层楼顶装修一览表
分类
房间名称
地面
备注
地面
房间地面
强化复合地板
房间内剩余地面铺满地毯
卫生间
防滑砖
洗消间
防滑砖
食堂
抛光砖
套房
二楼抛光砖、
三楼强化复合地板
设备间
水泥地面砖
接待大厅
抛光砖
每层楼顶
房间地面
纸面石膏板吊顶

卫生间
铝扣板集成吊顶
有用水要求的房间均采用铝扣板集成吊顶
2.2.3墙面采用白色乳胶漆饰面。一楼设室内景观鱼池。接待大厅等待区、上网区、收银区等，收银区设背景墙。
2.3外装修为抹灰刷外墙涂料。
2.4窗采用中空玻璃塑钢窗，卫生间采用磨砂玻璃。
2.5本项目设两部电梯。
2.6给排水及消防工程
2.6.1设计依据
（1）《建筑设计防火规范》 （GB50016-2012）
（2）《建筑灭火器配置设计规范》 （GB50140-2005）
（3）《建筑给水排水设计规范》 （GB50015-2009）
（4）《室外给水设计规范》 （GB50013-2006）
（5）《室外排水设计规范》 （GB50014-2006）
2.6.2给水工程
（1）本工程给水采用城市管网直接供水。每个房间均设上下水。
（2）室内给水管道采用PP-R管,热熔连接.室外给水管道采用球墨铸铁管,橡胶圈接口。
2.6.3排水工程
（1）室内排水系统采用生活污水和生活废水合流制,排至室外检查井。
（2）排水管采用PVC-U管,粘接。
2.6.4消防工程
（1）建筑物内设消火栓系统，消火栓布置满足任意两支水枪的充实水柱能同时到达室内任何一点，间距不大于30米，布置在走廊等易于取用的地方，建筑物外均设消防水泵接合器。室内采用枝状管网，消防管网直接与室外给水管网连通，由市政压力供水。
（2）建筑物内按规范的要求配备足够数量的手提干粉灭火器。
（3）火灾自动报警系统
本建筑设火灾自动报警系统和紧急广播系统，采用烟感探头，探头均嵌顶安装。建筑各楼层设警铃、手动报警按钮。线路均穿金属管暗敷，必需明露的保护管采用厚壁钢管，外刷防火涂料。
2.7电气工程
2.7.1设计依据
（1）《民用建筑电气设计规范》 （JGJ16-2008）
（2）《供配电系统设计规范》 （GB50052-2009）
（3）《低压配电设计规范》 （GB50054-95）
（4）《10KV及以下变电所设计规范》 （GB50053-94）
（5）《民用建筑电线电缆防火设计规范》 （DGJ08-93-2002）
（6）《建筑设计防火规范》 （GB50016-2006）
2.7.2设计方案
（1）项目负荷等级
本项目负荷等级为三级。
（2）供电电源
本工程电源就近引入。
本工程电源采用TN-C-S系统供电，电源电压为380/220V，进户处重复接地所有进出电缆管均应可靠接地。室外配电线路采用电缆埋地敷设。
（3）照明
灯具选用高效节能的荧光灯（节能灯）及节能型光源应选无眩光的灯具，卫生间为防水灯头。
（4）有线电视系统
电视信号由室外有线电视网的市政接口引来，电视设备箱和分支分配器箱均安装在相应各层竖井内挂墙明装。入楼后干线电缆穿管在竖井内敷设。支线电缆穿管沿墙及楼板暗敷至户弱电信息箱。由户信息箱至用户插座穿PVC管，沿墙和地面暗敷设。
（5）电话系统
市政电话电缆先由室外引入，电话电缆及电话线竖井内沿桥架敷设，暗敷。由信息箱至用户插座穿PVC管暗敷设。
（6）宽带网络系统
市政网络光纤先由室外。各层配线箱分线给各个包间信息点。本设计系统仅供布线时参考。
2.8采空调系统
2.8.1设计依据
（1）《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》（GB50736-2012）
（2）《采暖通风与空气调节设计规范》（GB50019-2003）
（3）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）
（4）《全国民用建筑工程设计技术措施—暖通空调·动力》（2009）
（5）《建筑节能工程施工质量验收规范》 GB50411-2007
2.8.2设计方案
本项目采用中央空调系统，对各个房间进行温度调节。

3室外配套工程
本项目室外配套工程包括综合管网、道路、广场、绿化、亮化等。
3.1综合管网
本项目市政配套综合管线较完善，在项目建设过程及交付使用时均可满足需求。
3.2道路
项目道路拟采用大理石路面以及水泥路面进行铺装。
3.3广场
本项目设广场，广场路面以大理石以及水泥板路为主。
3.4绿化
本项目绿化拟以宾馆四面为核心展开，以硬地为主，辅以适当的绿色植被。
3.5