国门1号全球建材家具集采中心项目项目申请书.doc

北京金盛顺鑫置业投资有限公司国门1号全球建材家具集采中心项 目 申 请 报 告2011年9月国门1号全球建材家具集采中心项目申请报告编 制 人 员中 心 主 任 张万宁 高级工程师中心副主任 张 峰 高级工程师中心副主任 陈永祥 高级工程师市场处处长 赵 刚 高级工程师副处长 刘 凯 高级统计师副处长 吕建平 高级经济师项 目 经 理 安亚林 高级工程师项目组成员 和 静 高级工程师高 巍 工程师张 鹏 工 程 师 李文辉 高级工程师71目 录第一章 申报单位及项目概况51.1项目申报单位概况51.2项目概况61.2.1项目名称61.2.2项目性质61.2.3建设地点61.2.4项目建设内容71.2.5投资估算与资金筹措81.2.5.1估算编制说明81.2.5.2投资估算81.2.5.3资金筹措101.2.6经济效益101.2.7社会效益10第二章 项目建设背景及必要性112.1建设背景112.2项目建设的必要性122.1.1项目建设符合顺义区新城建设规划122.2.2依托空港优势，发展国际性家居建材采购中心122.2.3促进顺义区会展产业发展，形成家具建材产业的品牌效应122.2.4发展家居建材电子商务交易模式，符合国家流通产业政策132.2.5符合企业发展的战略定位13第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析153.1发展规划分析153.1.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要153.1.2北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要153.1.3顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要153.1.4顺义新城规划（2005年2020年）163.2产业政策分析163.3行业准入分析17第四章 市场分析184.1我国建材家居总产值持增长态势184.2城镇化建设推动我国建材家居市场需求的稳步攀升184.3我国建材家居业已经发展成为生产大国和出口大国194.4建材家居产业发展的内在需求194.5家居建材电子商务市场发展潜力巨大20第五章 项目运营方案215.1总体规划方针与指导思想215.2项目发展定位225.3功能定位235.4交易模式255.5盈利模式255.6经营策略265.7项目实施规划27第六章 一期项目改造方案286.1总规划方案286.1.1总规划布局286.1.2交通设计286.1.3绿地系统296.2改造方案296.2.1场馆改造前现状296.2.2改建方案、目标306.2.3一期改扩建后项目出租规划方案316.2.4建筑结构336.2.5建筑材料336.2.6建设期33第七章 资源开发及综合利用分析347.1资源开发方案347.2资源利用方案347.3资源节约措施34第八章 节能方案分析368.1用能标准和节能规范368.2能耗状况和能耗指标分析388.2.1能耗种类、来源及流向388.2.3项目所在地能源供应状况398.2.4能源消耗指标分析398.3节能方案分析428.3.1建筑专业节能方案428.3.2结构专业节能方案428.3.3电气专业节能方案438.3.4给排水专业节能方案438.3.5冷热源和空调采暖水系统节能方案438.3.6空调通风系统节能方案448.3.7能源计量/检测设备、器具的配备44第九章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析469.1项目选址及用地方案469.1.1项目建设地点469.1.2项目用地范围479.1.3土地利用状况479.2土地利用合理性分析479.3征地拆迁及移民安置分析48第十章 环境和生态影响分析4910.1建设项目周围环境和生态现状4910.2项目生态环境影响分析4910.2.1施工期环境影响分析4910.2.2运营期环境影响分析5010.3生态环境保护措施5010.3.1施工期污染防治措施5010.3.2运营期污染防治措施5110.4地质灾害影响分析5110.5特殊环境影响51第十一章 经济影响分析5211.1经济费用效益或费用效果分析5211.1.1财务评价依据5211.1.2营业收入和税金估算5211.1.3总成本费用估算5411.1.4损益表5711.1.5投资现金流量表5811.1.6财务盈利能力分析6011.1.6.1动态分析6011.1.6.2静态分析6011.1.7技术经济评价6111.2行业影响分析6211.2.1促进建材家居业向规模化、连锁化、集约化发展6211.2.2有利于产业转型升级的实现6211.2.3对关联产业发展影响分析6211.3区域经济影响分析6311.3.1增加就业机会6311.3.2增加财政收入6311.3.3产生乘数效应，带动区域经济增长6311.3.4提高地区知名度6311.4宏观经济影响分析64第十二章 社会影响分析6512.1社会影响效果分析6512.2社会适应性分析6612.3社会风险及对策分析6712.3.1工程工期风险及防范6712.3.2工程质量风险及防范6712.3.3工程投资风险及防范6812.3.4项目运营阶段的风险69第一章 申报单位及项目概况1.1项目申报单位概况单位名称：北京金盛顺鑫置业投资有限公司注册号： 110000010968814 法定代表人/负责人： 刘晓茂 行政区划：顺义区成立日期：2008-04-15 注册资本：10000万经营期限自：2008-04-15 经营期限至：2038-04-14地址/住所：北京市顺义区安平街3号经营范围：项目投资、投资管理；花卉仓储服务；货运代理；设备租赁；物业管理；会议服务；承办展览展示；包装服务；打字、复印；销售花卉。组织结构：图 1. 组织结构表 1. 劳动定员部门人数办 公 室8人力资源部4财 务 部10台 账 中 心3电子商务部18建材招商部15家具招商部15国际推广部10建筑设备招商部8期货贸易部8综合招商部8企 划 部5物业管理部65市场管理部20合计1971.2项目概况1.2.1项目名称项目名称：国门1号全球建材家具集采中心项目1.2.2项目性质项目性质：改扩建1.2.3建设地点本项目建设地点位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，顺义区后沙峪镇枯柳树村枯柳树环岛西北侧。项目用地范围西起规划五路，东至机场北线辅路，南起顺平西路，北至机场北线辅路。该地点距离首都国际机场直线距离约5公里，距离北京市区直线距离约18公里，交通便捷，具有良好的通达性（见图2）。图 2. 项目建设地点（图中A处）1.2.4项目建设内容本项目定位于国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。项目总占地面积246022平方米，建筑面积50万平方米，其中，各功能区如下：序号项 目单 位建筑面积1展示会展中心m2150，0002品牌总部基地m2100，0003商品交易中心/电子商务中心m220，0004技术研发中心/金融服务中心m2100，0005仓储物流中心m280，0006商务办公配套设施m250，000合计500，000项目分两期建设： 一期项目已经完成展厅、总部基地、电子商务中心、物流仓储中心的建设，本次主要针对展厅进行改扩建，预计新增改扩建投资7.3亿； 二期主要建设全球采购中心、技术研发中心、会议中心以及休闲、生活、商业配套项设施，预计投资18亿元。改扩建内容：主要对第七届中国花卉博览会主场馆进行改扩建，原设计总建筑面积134056.66m2（不含地下建筑面积），建筑结构形式为钢框架结构，地下1层，地上6层。本次改建后，总建筑面积增加到226763m2（不含地下建筑面积），1、2、3、4馆保持地下1层不变，地上增加至7层。1.2.5投资估算与资金筹措1.2.5.1估算编制说明1、工程费用：参照北京市概算定额，根据原花博会馆工程造价水平估算。2、工程设计费按国家物价局、200210号关于发布的通知的规定计算。3、项目前期申请报告编制费以与编制单位签订的合同为准。4、招标代理费为招标代理服务全过程的收费基准价格，按照计价格20021980号国家计委关于印发暂行办法的通知的规定计算。5、竣工图编制费根据京建规字1986年97号，取设计费的8%。6、施工图审查费依据国家规定，按每平方米4.5元计取。7、工程监理费按国家发展改革委、建设部2007670号文中建设工程监理与相关服务收费管理规定载明的方法计算。1.2.5.2投资估算一期项目总投资223038.53万元，其中已累计完成投资150000万元，新增改扩建投资73038.53万元。其中：新增建设投资70147.64万元（含建设期利息3250万元），流动资金2890.89万元。详见项目投资估算表。表 2. 一期改扩建项目新增投资估算表序号费用名称新增工程量单位单位造价估算新增总额（元）（万元）一新增改建工程费61779.32 1土建工程92706.34平方米4605.72 42697.94 1.1建筑工程92706.34平方米2143.5919872.44 1.2降水工程92706.34平方米22.00203.95 1.3钢结构工程92706.34平方米1028.749537.07 1.4装饰工程92706.34平方米1411.3913084.48 2给排水及消防工程92706.34平方米173.221605.86 2.1给排水工程92706.34平方米66.92620.39 2.2消防工程92706.34平方米106.30985.47 3动力管道工程92706.34平方米66.94620.58 4循环水系统92706.34平方米25.52236.59 5采暖工程92706.34平方米2.8926.79 6通风空调工程92706.34平方米439.004069.81 6.1空调水系统92706.34平方米101.00936.33 6.2空调风系统92706.34平方米338.003133.47 7变配电工程92706.34平方米161.821500.17 8配电照明工程92706.34平方米375.583481.86 9弱电工程92706.34平方米158.141466.06 9.1火灾自动报警及消防联动控制系统92706.34平方米78.64729.04 9.2广播系统92706.34平方米8.4478.24 9.3综合布线系统92706.34平方米51.77479.94 9.4有线电视系统92706.34平方米3.0127.90 9.5门禁系统92706.34平方米16.28150.93 10电梯工程92706.34平方米151.291402.55 11地下建筑工程费16000.00 平方米2570.004112.00 12设备购置费559.10 12.1电子商务平台投资500.00 12.3办公家具购置费59.159.10 二工程建设其他费用1932.72 1设计费新增工程费用的1%617.79 2项目申请报告编制费按编制合同金额10.00 3招标代理费按新增工程费用104.28 4招标交易费50.32 5竣工图编制费设计费的8%49.42 6施工图审查费新增建筑面积，4.5元/平米48.92 7工程监理费按新增工费用1014.92 8施工人员意外伤害保险费按新增工程费用的0.06%37.07 三基本预备费工程费用、工程建设及其他费用之和的5%3185.60 四建设期利息贷款5亿，利率6.5%3250.00 五流动资金2890.89 六总投资73038.53 1.2.5.3资金筹措一期改扩建项目新增投资73038.53万元，拟申请银行借款50000万元，其余23038.53万元由企业自筹。1.2.6经济效益本项目的收益来源主要是商铺出租租金、物业费、电子交易佣金、商品交易佣金、贸易代理费以及其他综合服务费。经测算，项目运营期内年均实现营业收入72758.57万元，年均利润总额29794.09万元，年均税后利润24580.13万元，总投资利润率13.36%，税后财务内部收益率为12.74%，财务净现值（I=10%）30244.55万元，投资回收期8.19年（含建设期1年），表明本项目具有较强的盈利能力和一定的抗风险能力。1.2.7社会效益项目定位于全球建材家具集采中心，着眼于未来世界城市化进程中对家居爆发式的增长需求，运用上海世博会倡导的“绿色、低碳、环保”理念，致力打造全国乃至全世界规模最大、品种最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的建材家居产业基地。项目建设成后社会效益明显：直接吸引全国6000多户建材家居企业落户，带动1.8万人就业，并能间接带动周边物流、餐饮、住宿等服务业发展；增加、财政收入：年均为地方增加财政收入（营业税金及附加和所得税）约12122.34万元，为国家增加财政收入（营业税）约3637.93万元，合计15760.27万元。第二章 项目建设背景及必要性2.1建设背景第七届中国花卉博览会主场馆位于北京市临空产业核心经济区和空港物流基地，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇于此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利。主场馆总占地面积246022平方米，其中一期占地面积138216平方米，总建筑面积17万平方米（含地下建筑面积），建筑结构为地下一层、地上六层。1、2层层高8米，3至6层层高4米。二期土地占地107806平方米，用地性质为多功能。2009年，精美绝伦的第七届中国花卉博览会成功举办后，主场馆后期开发利用成为政府和投资单位所关注的主要问题。经过充分的市场调研和论证，结合主场馆区位优势和自身的结构特点，北京顺鑫农业发展集团有限公司与金盛置业投资集团有限公司达成了打造国门1号全球建材家具集采中心的战略合作意向。家居建材流通业是现代服务业的重要构成部分，家居建材业的规模化、连锁化、集约化、信息化发展，在拉动经济增长、增加就业的同时，也可以促进物流业的现代化。随着我国城乡一体化进程的加快，城乡住宅、楼宇、市政公用设施建设量将在相当一段时间保持高速增长；随着全球经济一体化，建材家居进出口贸易也将持续上升。同时，随着物联网时代人们消费模式的变化，现阶段商场化大卖场、建材超市、家居购物中心等业态由于规模化、集约化、信息化程度不高已不能适应市场需求，构建新型的建材家居销售模式十分必要。国门1号全球建材家具集采中心项目将以搭建建材家居产业的“买全球、卖全球”的平台，整合全球生产商、销售商、采购商、新型建材研发、期货（远期交易）、电子商务平台、品牌总部基地、商务办公等多种功能于一体的全球采购中心。项目将依托空港优势，打造国际建材家居展示会展中心、品牌集聚中心、技术研发中心、国际贸易中心、电子商务中心、物流配送中心和辐射全球性建材家居采购中心为目标，力求建设成为全国乃至全球规模最大、品种规格最全、技术最先进、交易最活跃、行业影响最广的集研发、交易、物流以及总部经济于一体的全球性、现代化建材家居采购、物流、服务产业基地。2.2项目建设的必要性2.1.1项目建设符合顺义区新城建设规划根据北京市“十一五”时期重点新城发展实施规划，通州、顺义、亦庄是“十一五”期间协调推进的三个重点新城，其中顺义新城要按照“巩固一产，发展二产，提升三产”及发展壮大产业群落的总体发展思路，以临空经济和现代制造业为基础，第三产业为新的增长点，利用首都机场的优势，积极发展以国际会展、商务、电子信息、物流为主的临空产业，形成顺义新城发展的枢纽核心，为新城发展提供重要的产业支撑，拉动区域经济发展。2.2.2依托空港优势，发展国际性家居建材采购中心本项目所在地毗邻北京首都国际机场，优越的临空区位造就了顺义的临空产业优势，目前已初步形成了以空港工业区、空港保税物流中心和天竺出口加工区为代表的外向型临空产业区，同时形成了以电子信息、航空产业、现代物流业为主导产业的产业集群，空港物流基地正在成为国内外知名物流企业的集聚区。国门1号全球建材家具集采中心项目将依托便利的航空交通条件，通过规模化的家居建材展览和交易，吸引国际和国内的家居建材企业来此参观、考察、设展和投资，进而带动顺义区第三产业发展，强化顺义区以会展业、物流业、总部经济、航空产业等现代制造业为代表的临空产业优势，使顺义区发展成为服务全国、辐射全球的家居建材国际采购物流中心、家居文化的传播中心、建材价格的指数中心以及绿色建筑的技术中心。2.2.3促进顺义区会展产业发展，形成家具建材产业的品牌效应会展业是具有很大发展潜力的朝阳行业，北京作为国家首都和国际交流中心，具有发展会展业的优势。随着新中国国际展览中心在顺义的落户，加快了北京会展产业在该区的集聚。会展产业是新型现代服务业，一般带动系数在1/5到1/10之间，具有较大的经济带动作用。北京市“十一五”时期服务业发展规划中针对会展业，明确提出了要适应建立国际国内交往中心的需要，大力拓展集商品展示、交易、投融资、信息咨询和经济技术合作等服务功能于一体的会展经营模式，提高展前、展中和展后的配套服务水平和运作效率，促进国际化、规模化、专业化、品牌化发展。国门1号全球建材家具集采中心的落成将极大丰富国内外家居建材产业的交流与合作，并在此基础上形成具有顺义区特色的现代服务业效应，促进区域经济增长，实现产业结构升级和经济增长方式转变，实现第二产业和现代服务业的高效联动。因此，项目建设有利于丰富顺义区会展业、商业、服务业的内容，形成顺义区现代服务业的综合效应。2.2.4发展家居建材电子商务交易模式，符合国家流通产业政策电子商务是基于信息技术和互联网的现代流通方式。电子商务作为一种全新的交易方式已经对各行各业产生了深远的影响。加快流通领域电子商务发展，既可以扩大网上消费群体，培育新型消费模式和消费领域，又有助于降低流通成本，加快商品和服务价值的最终实现。因此，加快流通领域电子商务发展是扩大居民消费、保持经济增长动力的有效手段，是提高商品流通效率、转变经济发展方式的必然要求。目前商务部出台了关于加快流通领域电子商务发展的意见和关于完善生产资料流通体系的意见，鼓励流通领域大力发展电子商务，鼓励传统行业应用和发展电子商务。本项目将突出“整合全球供货商资源整合全球集采和国内家庭消费终端”的电子商务模式，符合国家产业政策。2.2.5符合企业发展的战略定位本项目由金盛置业投资集团有限公司和北京顺鑫农业发展集团有限公司合资主办，项目的实施符合投资双方的战略发展定位。金盛集团是中国家居建材流通的创始单位之一，是中国最早整合发展家具、建材、电器、装潢、房展的家居“一站式购物”Shopping Mall理念的先行者。公司业务涵盖家居卖场、百货零售、房地产开发三大产业，及路桥建设、建筑施工、国际贸易、酒店、宾馆、战略投资等多个行业集群的大型民营跨国企业集团。截止2010年，公司在全国15个重点城市完成战略布点，拥有家具建材卖场20余个，经营面积达200万多平方米，公司总资产50亿元，年营业额逾200亿元人民币，员工总人数近万人，位居全国家居建材流通业第二，在国内建材家居领域处于领军地位。顺鑫农业作为北京市第一家农业类上市公司和国家农业产业化重点龙头企业，其战略定位是以市场为导向，以价值链为基础，以产业链整合为实现方式，逐步将顺鑫农业发展成为以资本、产权为纽带，以产业投资为核心，以提升和增强核心竞争力为保证，各产业协调发展的跨地区、跨行业、跨所有制的大型专业投资控股型集团公司，打造百年顺鑫。根据顺鑫农业“三五”发展规划（2011-2015年）将打造六大产业集团，其中以花博会主场馆、顺鑫绿色度假村为主体，将打造大型商贸旅游产业集团，建设国门1号全球建材家具集采中心项目是公司打造大型商贸旅游产业集团的重要组成部分。第三章 发展规划、产业政策和行业准入分析3.1发展规划分析3.1.1国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要指出，把推动服务业大发展作为产业结构优化升级的战略重点，营造有利于服务业发展的政策和体制环境，拓展新领域，发展新业态，培育新热点，推进服务业规模化、品牌化、网络化经营，不断提高服务业比重和水平。加快建立社会化、专业化、信息化的现代物流服务体系，大力发展第三方物流，优先整合和利用现有物流资源，加强物流基础设施的建设和衔接，提高物流效率，降低物流成本。优化物流业发展的区域布局，支持物流园区等物流功能集聚区有序发展。推广现代物流管理，提高物流智能化和标准化水平。3.1.2北京市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要纲要指出：运用现代信息技术、创新营销模式及金融服务配套等手段，提升流通业的现代化水平。加快交通枢纽、大型物流节点和流通网络的建设，强化批发业和物流业的营运控制功能。鼓励商业流通企业发展连锁经营和电子商务等现代流通方式，培育专业化、规模化的贸易企业和品牌代理商。积极推进专业化商品市场发展，规范、发展千亿元规模的大宗商品电子交易市场，规划建设电子商务集聚区，积极发展网上商城，扩大电子商务消费。3.1.3顺义区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要顺义区规划纲要提出：按照“优化一产、做强二产、做大三产”的发展思路，依托首都国际机场资源平台和天竺综合保税区政策平台，不断提高第三产业比重，重点发展航空服务、特色金融、现代物流、商务服务、旅游休闲等高端服务业。3.1.4顺义新城规划（2005年2020年）顺义新城是北京东部发展带的重要节点和重点发展的新城之一，是北京面向国际的首都枢纽空港，是带动区域发展的临空产业中心和先进制造业基地。要在顺义新城规划的指导下，利用首都国际机场优势，积极发展国际会展、商务、物流等临空产业，强化城市的综合服务职能，把顺义新城建设成为现代国际空港、区域产业引擎和绿色宜居新城。3.2产业政策分析（1）关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见2008年3月，商务部发布了关于加快我国流通领域现代物流发展的指导意见，提出我国流通领域现代物流发展的主要目标、工作任务以及六项具体政策措施。支持有条件的连锁企业和第三方物流企业合作，完善配送供应链，改造和建设物流配送中心，提高连锁企业统一配送率。推进“双百市场工程”，鼓励批发市场的建设和改造，增强物流功能，加快批发市场的信息平台建设。（2）关于加快流通领域电子商务发展的意见2009年11月，商务部公布了关于加快流通领域电子商务发展的意见，意见指出“十二五”期末，力争网络购物交易额占我国社会消费品零售总额的比重提高到5%以上。推动传统流通企业开拓网上市场，鼓励重点培育的大型流通企业建设一体化的电子商务平台。同时，促进商品批发环节应用推广网上交易，鼓励流通企业应用电子商务进行商品批发交易，提高流通效率，扩大中间需求，带动最终需求。（3）关于完善生产资料流通体系的意见2010年5月11日商务部发布了关于完善生产资料流通体系的意见，该意见对完善我国生产资料流通体系提出了主要的指导思想和目标、主要的任务和组织的障碍等。同时也表示要大力发展现代流通方式，带动电子商务的发展。意见指出，鼓励大型骨干生产资料生产、流通企业、大宗商品交易市场规范发展电子商务。支持建设专业化的生产资料第三方电子商务平台，整合供应链上不同环节、不同领域、不同企业间的生产资料生产、需求和物流等服务信息资源，完善服务功能。（4）其他关于电子交易的政策2004 年国务院发布了关于加快电子商务发展的若干意见。意见阐明了发展电子商务对我国国民经济和社会发展的重要作用，提出了加快电子商务发展的指导思想和基本原则，还提出了一系列促进电子商务发展的具体措施。2007 年6 月，国家发展和改革委员会、国务院信息化工作办公室联合发布我国首部电子商务发展“十一五”规划将信息产业列为首要发展的高技术产业，国家将继续推进经济结构的战略性调整，加快高新技术产业的发展，继续走“以信息化带动工业化、以工业化促进信息化”的新型工业化道路。电子商务十二五规划初稿已经完成，“十二五”期间，电子商务发展的主要任务是：推动电子商务应用的普及和深化，包括推动大型工业、商贸物流、旅游服务等传统企业深化电子商务应用，提高网络采购和网络销售发展水平；促进移动电子商务等创新型电子商务发展等。3.3行业准入分析根据产业政策调整目录（2011年）内容，现代物流业（海港空港、产业聚集区、商贸集散地的物流中心建设）、商务服务业（会展服务）、商贸服务业（利用信息技术改造提升传统商品交易市场）属于国家鼓励类项目。因此，本项目建设符合国家相关政策，不存在进入限制。第四章 市场分析4.1我国建材家居总产值持增长态势随着我国经济的高速发展，人民生活水平的迅速提高，国际国内建材家居市场需求的迅猛增长，我国建材家居生产得到了快速的发展。据中国建筑装饰协会统计，2009年我国建材家居业总产值18500亿元；其中公共建筑装饰装修（含幕墙）7000亿元；住宅装饰装修产值11500亿元。按照中国建筑装饰行业“十一五”发展规划纲要的预测，到2010年，我国建材家居工程产值将达到 21000亿元，其中公共建筑装饰装修8000亿元，住宅装饰装修达到13000亿元。预计2015年建材家居业产值将达到3.8万亿元，比2010年增长1.7万亿元，每年的增长率预计稳定在16左右。4.2城镇化建设推动我国建材家居市场需求的稳步攀升一般来说，城市化率达到50%，标志着城市化国家的初步形成。2008年我国城市化率达到45.68%，处于走向城市化国家的关键时期。未来510年，我国的城市化将呈现加快发展趋势。如果城市化提高1个百分点，就有大约1300万人口由农村进入城市，居民消费总额大约增加1200亿元。按这个预测，如果中国城市化率在未来10年左右提高1015个百分点，仅居民消费就可以拉动1.22万亿-1.8万亿元。考虑到消费的乘数，以3倍测算，可以拉动3.6万亿-5.4万亿元的消费总量增长。十一五期间，中国建材家居的总产值年均增幅达到14%，远高于全国GDP的增增长幅度。从建材家居总产值占GDP比重来看，基本保持在6%7%左右，可以说是国民经济中重要的产业环节。据中国宏观经济学会的测算，20102015年间，由城市化带来的城镇固定资产投资增量可以达到9万亿元。如果要让1.3亿农民工及其家属市民化，城市每年需要新建保障性住房650万套（5.2亿平方米、户均80平方米），这对钢铁、水泥、建材、家居等相关行业将产生重要的拉动作用。近几年来，政府部门采购规模保持了快速增长，2009年全国政府采购规模为7413.2亿元，比2008年增加1422.3亿元，增长了23.7%。“十二五”期间我国仍需要加快市政公用基础设施建设。预计2010年在城市市政基础设施方面的固定资产投资额将突破1万亿元，预计“十二五”全国城市市政基础设施投资总额预计在7万亿元左右。由此可见，随着城市化的进程不断加速，以及固定资产投资、政府采购规模的扩大，我国建材家居市场需求将迅猛增加，不断扩充着建材家居市场的容量。4.3我国建材家居业已经发展成为生产大国和出口大国2009年我国建材工业累计进口103亿美元，比上年同期增长14.5%，其中压延玻璃、玻璃纤维原料球、未上釉的陶瓷砖上涨幅度均超过了20%。预计到2010年，建材进口总额将提高到130亿元左右，占全国货物进口总额的百分比约为0.8%。2009年建材类产品累计出口208亿美元，比上年同期增长17.1%，其中大理石、花岗石板材出口22亿美元，人造板、铝塑复合板、陶瓷砖和卫生陶瓷、家具出口146亿美元，保持了平稳较快增长态势。预计到2010年，建材家居出口总额将提高到250亿元左右。我国建材家居业出口国际市场不断扩大，呈现出口结构优化，高附加值、深加工产品的出口增速加快等特点，同时建材行业对外贸易顺差不断扩大。因此，我国建材家居业已经发展成为生产大国、消费大国和出口大国。4.4建材家居产业发展的内在需求目前，我国建材家居业链锁经营、集约化、信息化程度还不高，管理模式还比较落后。随着电子信息的迅速发展，尤其是国际资本市场贝恩、高盛、淡马锡、凯雷投资、华平投资、摩根斯坦利和花旗集团等机构纷纷登陆中国市场，这无疑加剧国内建材家居市场竞争的进一步升级。在这种情况下，我国建材家居业就必须完善建材行业的标准体系，提高信息化水平，改进经营模式，推进现代物流技术，发展配送体系，不断向规模化、连锁化、集约化方向发展。只有这样，才能提高我国建材家居行业的经营管理和营销能力，增强市场竞争能力，适应电子信息发展的要求。4.5家居建材电子商务市场发展潜力巨大 现代企业的竞争不再是产品的竞争，而是商业模式的竞争。传统商业模式做大做强需要几十年甚至上百年，连锁企业需要十年或是几十年，而互联网网络连锁只需要3-5年。无店铺销售（电子商务）将成为行业新的增长点。随着互联网和科技的发展，家居建材企业更多地开辟网上销售管道，越来越多的企业开展电子商务业务。 数据显示，目前中国网销市场用户规模有6000多万人，占整体网民比例的19.4%。然而，中国网上销售额仅占社会零售额的2%，而美国则占有6%7%。有业内人士因此表示，中国网络销售具有无限大的发展空间。艾瑞咨询统计的数据表明，2003年中国网络购物的规模为18亿元，到2009年就达到了2630亿元，预计2010年可达到4755亿元，年均增长率在100%左右。从经济增长上看，网络购物的增长速度远远领先其他增长速度，这意味着电子商务的发展趋势在未来势不可挡。艾瑞咨询根据2009年主要家居建材类电子商务网站的销售规模和市场份额对比研究，以及对一些行业人士的访谈发现，2009年中国家居建材类电子商务网站销售额约为176.7亿元，占家居建材行业2.5左右；2010年全年预计达到228.5亿，占家居建材行业2.9左右。目前在淘宝网上的家居店有14万家，包含家居产品3700万种，每日的营业额能达到4200万元人民币。2009年家居网销市场的交易规模是112亿元，占整体网购市场的4.7%。有业内人士保守估计，三年内这个数字将达到700亿元人民币。未来家居建材网络购物市场规模上升空间巨大。第五章 项目运营方案5.1总体规划方针与指导思想本项目的规划，旨在以建材家居产业市场快速发展的大背景为前提，以北京打造世界城市为契机，依托顺义区区位优势，建设成一个中国首个全球建材家居采购中心，涵盖品牌基地、产品展示、贸易会展、商务物流、商品采购、仓储物流等多个功能，以提升国内产业市场发展水平、促进产业升级为主要目的的，最具专业性的建材家居产业综合项目。1、坚持开发与保护并重产业项目的开发有利于城市经济的发展提高，但也需要注重对于城市环境的保护。在大力支持产业建设的同时，尽可能减少负面作用，重视环保规划以及产业运作过程中产生的对于周围环境的影响，对原生态环境给予最大程度的保护。2、突出区位优势项目为中国花卉博览会主场馆会后利用，位于北京临空经济区核心区空港开发区，距首都机场仅3公里，机场高速、机场北线、京承高速、京密路交汇与此，M15号轻轨后沙峪站位于场馆南侧200米，交通十分便利，是一个具备实现真正的全球性产业集散地条件的开发项目。基于这一优越条件，在项目规划、功能分区以及建筑设计等方面应充分体现，将优势资源充分的利用转化为产业价值。3、强化产业形象项目对外展示的形象是否鲜明而具有特点，将直接影响项目的吸引力和聚集力，从而关联到项目开发的整体收益。在空间分区布局规划中必须通过各种产品和服务太突出项目产业化的主题形象，通过建筑的规划与有机结合来塑造和强化项目产业集聚地的形象，给他人形成一种标杆性的印象。4、集中功能单元对不同类型的设施如商务、产业、展厅、居住配套、物流等功能单元采取相对集中布局，并在其间布设快捷方便的道路系统，力求使各个功能区在空间上形成有效的结合。一方面，功能单元的明确便于规划及后期运作，分工明确便于管理；另一方面，功能区间的有机结合则利于整个项目的整体感和充分利用。5、协调发展原则一方面，优化配置项目产业内部产、展、售、运、住、食、娱等几大要素，协调有序的发展；另一方面，项目应充分利用北京市和顺义区的宏观环境背景，促进自我发展的同时，也推动区域经济的综合提高。5.2项目发展定位项目发展定位：打造“买全球、卖全球”全新的商业模式1、我国建材家居业态的演变我国建材家居市场起步于八十年代后期