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老年公寓项目提议书

撰写单位：郑州经略智成企业管理咨询。

编撰时间：5月7日。

目 录
XXX老年公寓项目提议书 1
第一章 项目背景 4
一、中国老年住宅市场需求巨大 4
二、中国老年公寓特点 5
三、成城市老年公寓市场分析 6
四、成城市老年公寓市场现在存在问题 8
第二章 XXX市成为“成全部养老基地”可行性 10
一、XXX市分析 10
二、区域SWOT分析 11
第三章 市场定位 13
一、项目定位 13
二、用户定位 13
三、建设规模和建设内容 14
第四章 投资和收入估算 19
一、投资估算 19
二、收入估算 20
第五章 社会效益分析 21
一、对国家产业促进 21
二、对区域经济利好 21
三、项目标实施对当地老龄社会福利事业影响 21
　 四、对区域经济影响 21
五、项目和所在地互适性分析 21
附：中国老年公寓案例借鉴 23
1、北京东方太阳城 23
2、绿地21城孝贤坊 30
3、亲和源老年公寓 35
4、江南太阳城 41
国际市场中老年公寓 45
1、亚洲国家老年住宅 45
2、欧美国家老年住宅 51

第一章 项目背景
二十一世纪中国，将是一个不可逆转老龄社会。从到是快速老龄化阶段，中国将平均每十二个月新增596万老年人口，年均增加速度达成3.28%，到，老年人口将达成2.48亿，老龄化水平将达成17.17%。
一、中国老年住宅市场需求巨大
中国已于1999年进入老龄社会，是较早进入老龄社会发展中国家之一，世界上老年人口最多国家，且老年人口百分比仍不停递增。

计划生育政策实施，使得成年后独生儿女照料双方父母时分身乏术，需要新型多功效老年生活区出现。现在中国老年住宅供给紧缺，住宅开发关键针对中青年人。

二、中国老年公寓特点
特点一：老年公寓能为中高经济实力老年人提供个性化居住条件和人性化服务内容。
特点二：老年公寓属于商业房地产范围，含有“福利性事业、市场化经营”特点
特点三：老年公寓项目相对于通常房地产项目投资额大、资金回收期长。中高收入老年群体，普遍认为现有养老服务水平不能满足她们日益提升养老需求，所以她们逐步关注能够满足其养老需求新型养老模式——老年公寓。所以，中国匮乏真正意义老年公寓

三、成城市老年公寓市场分析
1、巨大“银色市场”
伴随中国进入老龄化社会, 老年人口数量不停攀升。据估计, 再过5 年, 中国老年人口将达成1.4亿; 再过10 年, 将达成1.63 亿; 再过20 年, 将达成2.3 亿; 再过50 年, 将达成4.2 亿, 到时, 总人口中27.4 %将是60 岁以上老人。近10 年来中国空巢老人家庭上升也很快, 已占老人家庭26 % ,部分大城市空巢老人问题更为突出。全国独居老人百分比也从1987 年近4 %上升到11 % , 这给城市小区养老服务工作提出了严厉课题。
现在中国小区中诊所, 18.9 %老人需要, 仅有0.5 %老人得到服务；保健指导, 36.8 %老人需要, 仅有9.3 %老人得到服务；家庭病床, 42.5 %老人需要, 仅有14.8 %老人得到服务； 定时体检, 57.8 %老人需要, 仅有7.6 %老人得到服务； 应急服务, 45.1 %老人需要, 仅有0.7 %老人得到服务。
成城市和周围地域有部分能够提供一定养老服务场所，如稻麦园老年公寓、景取老年休养院、晚霞生态村——养老托老、省六医院老年中心、成华园缘老年电梯公寓等，和市区内少许片区提供小区养老服务试点。不过，相较于专业养老服务团体，已经有服务不管是从基础设施、人员素质，还是从服务质量等方面全部无法满足XXX“银色市场”需求，这预示着“XXX”进入将面临巨大市场空间。
来自成城市老龄委数据：成城市老年人已突破165万。在成城市现有165万老年人口中，假如有百分之一老人愿意入住养老服务小区怡养天年，最起码要建设10个“XXX”这么规模养老服务小区，才能基础满足需求。
2、政府关注和支持
伴随老龄化社会来临，老年人口已经成为一个有其特殊需求庞大群体，人口老龄化压力将开始显现并不停加重。人口总量过多、人口素责问题和老龄化多重压力将给经济发展和社会保障带来严峻挑战。从中国实际国情出发，怎样处理老年人养老问题，成为社会各界广泛关注问题，各级政府更是极为重视此问题。”XXX市老年公寓”项目项目致力于处理社会养老问题，必将得到政府大力关注和支持。
3、GDP保障
伴随经济连续发展，XXX市城市居民家庭收支展现出平稳增加态势，市民生活质量得到深入改善。最新统计结果显示，上六个月成城市城市居民人均可支配收入达5816.79元，比去年同期增加12.4%。在国家统计局公布15个副省级城市和4个直辖市中，位列西部第一，比列第2位重庆市高出了533元。
调查显示，从收入组成来看，工薪收入仍是可支配收入组成主体，但增加速度有所放缓，主导作用逐步减弱。1-6月XXX市居民人均工薪收入3889.73元，比去年同期增加9.3%，低于可支配收入增加速度3.1个百分点。
而其次，XXX市社会保障制度逐步完善，国家加大了对低收入群体保障方法，深入落实了低保金社会发放，居民人均转移性收入达1738.63元，比去年同期增加23.5%，居各项收入增幅之首。
四、成城市老年公寓市场现在存在问题
1观念落后, 意识不足
即使各级政府对于老龄化问题相当重视，不过在少数部分地域，因为中国长久形成是家庭儿女养老观念,所以面对中国人口老龄化挑战, 部分职能部门和小区管理和服务部门对开展和加强小区养老助老服务关键性和迫切性认识不足,没有把小区养老助老服务事业提升到反应一个社会文明进步水平和提升人民生活质量、保持社会稳定高度来认识, 服务意识差。这些肯定给社会公众带来了部分对于小区养老负面心理影响，对于养老服务小区开发产生部分阻力。
2竞争者带来压力
有商机肯定有商家，即使现在XXX养老产业刚刚起步，商家尚少，但不容置疑是，在可预见未来，竞争者必将纷至沓来，这对于该行业任何商家全部将带来一定压力和风险。在很快以后，面正确必将是一个竞争日趋猛烈市场，在这里为数越来越多潜在竞争者转化为现实竞争者，大家全部期望在这养老产业锅里分一杯羹，任何行业内部现存者、行业外部潜在进入者全部必需清楚意识到这一市场环境，并做好充足准备，迎接挑战。
第二章 XXX市成为“成全部养老基地”可行性
一、XXX市分析
XXX市-“成全部后花园”
XXX市在“天府之国”四川之腹心，隶属德阳市。是成全部平原以北重镇，自古有“蜀省之要衢，通京之孔道”之说。北临德阳市区17公里，南距成城市区23公里。境内地势平坦，气候温和，河流纵横，土地肥沃，市容整齐，风光秀丽，被誉为“成全部后花园”。
XXX-成全部半小时经济圈关键组成部分
XXX地处四川“成德绵”高新技术产业带中心，含有优越地理位置和交通条件，南临成城市区25公里，北距德阳市区19公里。交通要道：108国道、成绵高速公路、大件路（德阳-乐山）、北新干道（成全部-新全部-XXX-德阳 ，开放式双向八车道）、成青公路（成全部-青白江-XXX-德阳，开放式八车道）、城际列车（乐山-绵阳）和宝成铁路经过XXX，仅十五分就能够抵达成全部。XXX距成全部双流国际机场仅68公里。所以，XXX市已经成为成全部半小时经济圈关键组成部分。
XXX市——养老胜地
在美国，有很多老人退休后选择到加利福尼亚和迈阿密居住，因为那里阳光充足，风景优美。以上两地也所以被称为“退休州”、“养老市”。
20年后，中国哪个城市会成为退休老人最好养老地？一位投资养老公寓业内人士认为，伴随中国老龄化进程加紧，部分城市成为退休老人喜爱休闲养老城市，常年有大量外地退休居民居住肯定是一个肯定。而XXX市又含有5大优势：第一，XXX气候、自然环境在各地居民中含有很高号召力；第二，XXX市周围旅游资源丰富，能够满足老年人对自然喜爱；第三，XXX经济比较发达，生活便利；第四、XXX市物产丰富，养老成本不高。
二、区域SWOT分析
1、优势-----Strength
A. 区域：项目周围环境适宜，绿化带及水系围绕
B. 交通：项目交通体系发达，108国道、成绵高速公路、大件路、北新干道、成青公路、城际列车和宝成铁路。东接成青快速通道，西接成绵高速、大件路，公共交通便捷；
C. 区域景观资源：三星堆博物馆景区。
D. 区域认可度：区域房地产正处于开发阶段，发展潜力及提升空间大。靠近三星堆博物馆景区，著名度极高。
2、劣势-----Weak
A. 生活配套：项目周围现在生活配套尚待完善。
3、机会-----Opportunity
A. 纳入成全部半小时经济圈，区域将伴随西部经济中心—成全部逐步发展成熟；
B. 政府着力打造西部物流园，XXX地理位置优越，资金注入助推城市发展；
4、威胁-----Threaten
A. 区域内现实和潜在供给项目较多，供给体量较大，市场竞争必将日趋猛烈；
B. 品牌企业已经进入XXX市场。
第三章 市场定位

一、项目定位
本项目打破传统房地产市场横向分割趋势，采取纵向分割法界定消费人群，为老年人度身打造真正：“全方位休闲颐养生活乐园” 即
全方面功效配套 、优异运作理念、 符合老年习惯产品设计、时尚娱乐休闲体验

二、用户定位
“XXX市老年公寓”关键面向三类目标用户群体：
其一，本身文化程度、收入水平较高企机关老年退休人群。关键分布在西南地域和青海、西藏离退休人群。这类用户较高文化素质，决定了她们对于老年生活有着较高追求，她们不仅期望自己老年生活拥有很好医疗、家政等服务保障，更期望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神双关键求。同时，这类用户本身经济基础丰厚，能够独立负担起在专业养老小区购房经济开支，通常不需要儿女经济支持，故她们在购置上含有更大自主决定权。
其二，经济收入、文化素质较高中年儿女。这类人群通常工作较为忙碌，缺乏足够陪同父母、照料父母时间，但她们很孝敬父母，关心父母老年生活于身心健康，期望父母能够在一个适宜居住环境中安度晚年。这类目标用户群现有购置专业养老服务小区住房支付能力，又极其期望能够为父母购置这类住房作为养老之用。
其三，有一定收入、不喜爱城市中心区喧嚣生活环境、追求安逸平静老年生活退休老人。这类老人可能收入并不丰厚，但她们对于养老生活有着自己追求，“XXX市老年公寓”项目中开发小户型住宅楼正适合这类用户群。

三、建设规模和建设内容
老年公寓设计理念：
① 突出“自由”感受，满足老人对自由感要求；
② 考虑老人能够继续在家中参与工作；
③ 用主动、年轻方法对待年纪；
④ 伴随生活质量提升和医疗条件改善，关注老年人在生理和心理方面健康情况；
⑤ 对环境可连续发展；
⑥ 有度假及护理功效老年公寓；
⑦ 能够有多处居所，方便外出旅游
“XXX市老年公寓”项目总占地面积约900亩，其中老年公寓及其配套区用地约800亩，社会养老院用地约100亩，整个项目小区容积率1.2，绿化率超出50%，提供了很适于养老休闲居住环境。
项目累计新建建筑面积647560平方米，项目建成后达成设计规模为年均进驻户数7480户，进驻人数约10000～15000人。
小区分为养老居住区、生活服务区、健康活动区和养老院四个部分，其中养老居住区分为田园型养老区、陪护型养老区、家居型养老区、自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为60平方米～260平方米不等，充足满足各类目标用户群需求。除此之外，生活服务区还设有生态酒店、康乐中心、超市等商业设施满足老年人日常生活需求。
“XXX市老年公寓”项目，将老年人在家中接收帮助和关心多种家庭照料,作为提供小区养老服务参考标准，以提倡老年健康生活为己任，公益性服务为关键，实施综合配套、多元经营，以提升小区生活品质。凡租住、购置“XXX市老年公寓”项目标老年好友皆可享受以下八项服务：

医疗保健和康复疗养：按会员制设置每位会员健康档案，定时进行全方面体检；无偿保健疗养咨询；无偿参与相关保健讲座；创办小型老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总要求应该是“小病不出门，大病不误诊，急症立即救，慢病可疗养，事事可咨”。
心理咨询：影响老人健康关键原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询和诊疗。
交通服务：开设大巴专线往返于XXX和园区之间，园区内手推车供无偿使用，并准备一定数量轮椅供出租使用。当地三轮车和老年车能够进入园区，并能够代用户租用多种用车。
安全保卫：每户全部设置紧急呼叫装置，服务人员二十四小时值班；园区内设置三重安全保卫方法：红外监视、门卫值班、保安二十四小时巡查。
家政护理：为用户提供经过培训以后持证上岗养老护理员以不一样方法（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；另外还为用户提供多种家政、维修、搬运等服务。
购物：园区设有老年用具和日常见具商店并接收多种代购服务；园区内设有便民商店并接收多种电话购物、无偿送物上门。
报刊服务：代订多种报刊，报刊投送到家。
音像制品出售和租赁：建立专门服务部开展相关业务。
幼儿入托：幼稚园能够全天入托，也能够临时代管。
园艺：为了满足部分老年人对于园艺和种植爱好，园区将辟出专门地块出租给老年人，供她们自己种花种菜，丰富晚年生活。
旅游：园区和大型旅行社合作，常常组织夕阳红专题旅游；还将和北京、大连、海南等地老年小区合作，举行异地交换居住疗养业务，尽可能为用户降低费用。
房屋置换：为了方便部分在XXX城内有房而又期望到园区居住用户，企业能够代为办理城内房屋出售或出租事宜。
法律顾问：园区和相关律师事务所合作，为用户提供法律顾问和咨询服务。
老有所为服务：这是一个常常被忽略而又十分关键服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会老人（尤其是有一技之长老人）提供一个老有所为活动舞台，提供必需条件。激励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中创办自创中心让老年人进行多种手工制作；假如有老人能够写作诗文或能够撰写回想录，园区将代为推荐、联络出版和发表。
第四章 投资和收入估算
一、投资估算
经计算，项目总投资为102898.39万元。本项目关键工程内容及投资估算详见下表：
项 目
建筑成本（万元）
建筑面积（平方米）
单位成本（元/平方米）
开 发 成 本
76259.35
647560
1177.64
（一）、土地成本
13905.00
647560
214.73
1、土地转让成本
13500.00
647560
208.47
2、契税
405.00
647560
6.25
（二）建安工程成本
65016.40
647560
1004.02
1、老年公寓建筑面积
55640.00
556400
1000.00
2、生活服务区建筑面积
5850.00
45000
1300.00
3、健康活动区建筑面积
2400.00
30000
800.00
4、养老院
960.00
1
800.00
5、辅助及公用工程项目
166.40
4160
400.00
（三）前期工程费
5574.26
647560
以下6项之和
1、勘探
323.78
647560
5
2、建筑及施工图设计
2590.24
647560
40
3、景观设计
1295.12
647560
20
4、室外综合、智能化等专业设计
1295.12
647560
20
5、试桩费
20.00
647560
根据20万估量
６、施工水电贴费、三通一平
50.00
647560
根据50万估量
（四）开发期间费用
372.59
647560
以下5项之和
1、预决算审核费
97.52
647560
（二）*0.15%
2、质监费
130.03
647560
（二）*0.2%
3、监理费
65.02
647560
（二）*0.1%
4、招投标代理费
65.02
647560
（二）*0.1%
5、前期物业管理费
15.00
647560
15万估量
（五）室外配套费
32521.23
647560
以下10项和
1、室外市政道路工程费
6475.60
647560
100
2、室外景观工程费
19426.80
647560
300
3、室外水电管线工程费
2266.46
647560
35
4、电话管线工程
388.54
647560
6
5、有线电视工程
518.05
647560
8
6、安全监控
1618.90
647560
25
7、管道煤气工程
971.34
647560
15
8、集中供热
777.07
647560
12
9、邮政信箱
9.57
647560
150
10、双路供电增容费
68.90
647560
270元/KW，4KW/户
（六）、不可预见费
3104.53
647560
(二+三+四+五)*3%
（七）、开发期间规费
15207.48
647560
以下9项之和
1、市政设施配套费
9713.40
647560
150
2、消防设施配套费
1942.68
647560
30
3、劳保统筹费
2308.08
647560
0
4、新型墙体材料费
388.54
647560
6
5、散装水泥确保金
323.78
647560
5
6、白蚁防治费
103.61
647560
2
7、排污费
388.54
647560
6
8、环卫费
32.38
647560
1
9、结建”人防工程押金
6.48
647560
0
开 发 费 用
26639.04
647560
以下三大项之和
（一）、管理费用
2500.00
647560
按每十二个月500万估,按5年算
（二）、销售费用
4651.60
647560
按总销售收入*2%估
（三）、财务费用
19487.44
647560
计十二个月半息，8%年利
合 计
102898.39
647560
开发成本+开发费用

二、收入估算
项目关键收入起源于老年公寓销售，本项目实现销售收入232580万元。详见表下表：
项目
销售面积（平方米）
销售单价（元/平方米）
销售额（万元）
养老居住区
556400.00
4180.09
232580.00
田园型养老区100户)
26000.00
7000.00
18200.00
陪护型养老区（220户）
39600.00
5000.00
19800.00
家居型养老区(800户）
96000.00
4500.00
43200.00
自助型养老区（660户）
52800.00
6000.00
31680.00
集中型养老区5700户）
34.00
3500.00
119700.00

第五章 社会效益分析
一、对国家产业促进
发展老年产业对促进经济发展和社会友好有着十分关键现实意义和深远历史意义。经过政企联动对产业链进行强力整合，将会为中国老年产业带来一个全新发展模式。
二、对区域经济利好
将会为地方政府发明高额税收，提升区域经济发展。多个业态进驻，将会消化剩下劳动力，优化区域产业结构发展。加速区域特色产业集聚，延长产业链条，推进区域整体建设和产业发展。
三、项目标实施对当地老龄社会福利事业影响
围绕老龄事业和全方面建设小康社会协调发展要求，切实加强老龄工作，不停完善老年人社会保障制度，发展老年服务业，建立健全小区管理和服务体系，增加老年福利设施，开展老年文化体育活动，维护老年人正当权益。
四、对区域经济影响
(1)直接影响。本项目建设所需大部分建筑材料和设备将由当地域供给，这将给建筑业和设备制造业带来一定发展机遇，这将直接促进区域经济发展。
(2)间接影响。项目建成后，将对四川省乃至全国老年人社会福利事业产生主动而又深远影响，地方也可从和其相关很多产业中潜在消费中获取一定收入，以此增加地方财政收入。
五、项目和所在地互适性分析
1、不一样利益群体对项目标态度及参与程度
(1)老年人。老年人是本项目标直接收益者，项目建成后，可极大满足老年人对社会福利设施需要。
(2)项目标建设使城市社会化养老服务体系建设愈加完善，能够在更高层次、更高水平上为广大市民提供全方位服务。
(3)地方政府。项目标实施得到了地方政府相关部门主动支持，对需要地方提供交通、电力、通信和供（排）水等基础设施条件给了主动支持和配合，项目标建成将极大推进老年福利事业发展。
经过以上分析能够看出，本项目标实施能够促进XXX市乃至四川省内老年福利事业长足发展，和所在地有较强互适性，社会可行性良好。

附：中国老年公寓案例借鉴
1、北京东方太阳城——中国老年人保健基地、学术基地
借鉴点：项目选址、内外景观呼应和产品多样性、配套完善。可作远郊老年公寓开发参考。

建筑面积
80万㎡
地址
顺义潮白河畔
占地
234万㎡
房型
105-843㎡
建筑类别
独栋、联体别墅、中式四合院和四层电梯公寓
绿化率
80%

东方太阳城，总占地面积234万平米，是京城地产幅员广阔之笔。内含16万平米湖水、75万平米运动休闲绿地，而建筑面积仅80万平米，有点式公寓、板式公寓、连廊公寓、联体别墅、独栋别墅、四合院等，小区周围更有7000亩10万株林木围绕。整个小区分三期建设，计划于全部完工。小区配置了高品质小区中心、康体中心、商业街和酒店度假场所，为小区老人提供着多个多样、丰富多彩服务和文化活动。小区图书馆藏书近万册，在阅览室里上网、看报、浏览杂志一应俱全。商业街开辟了艺术画廊、精品茶庄。出色纷呈“老年大学”也陆续开课：隶书班、太极扇班、形体芭蕾班、电脑初级班、布贴画班、高尔夫入门班、游泳初级班、门球入门班、围棋班、陶艺班、瑜伽班、国画班、钢琴班、古筝班、二胡班等应有尽有。专业级多功效剧场，不仅负担了为小区居民放映电影、周末舞会等日常文化功效，还在多种节日、专题日中举行了数次大型晚会、展演和文化论坛。

l 七重环境系统
①约亩潮白河
②近10万株原生树
③近20万平米小区生态湖
④节能环境保护水源／地源热泵系统
⑤75万平米运动休闲绿地
⑥高绿化覆盖率
⑦高达4000个/立方厘米负离子含量，绿色生态系统，可比海滨、森林开放
l 五重专属定制

①全小区无障碍设计
②智能卡托管、电话探视、入住全程代理等诸项小区服务
③世界著名景观和建筑设计企业美国SASAKI鼎力打造
④“老年大学”，教室、阅览室，丰富退休人生
⑤顺欣阳光物业，高品质贴心服务，连续三年小区满意度调查逾90%

l 七重成品配置
①Ⅰ期、Ⅱ期，五组团成熟入住
②东方太阳城医院（一级综合性医院），医疗护航，守护健康
③东方嘉宾国际酒店，五星级标准
④大型超市进驻，商业一条街
⑤康体中心，各类球馆、温泉游泳池
⑥5万平米太阳会所，商务会议，餐饮休闲
⑦汇佳幼稚园

l 产品——四合院

产品——别墅

产品——电梯公寓

2、绿地21城孝贤坊
项目借鉴点：细节人性化、小区配套完善。可作郊区大盘中部分计划为老年公寓参考。

物业类别
一般住宅 低密度超大规模小区
开发商
绿地集团昆山置业
装修情况
毛坯
建筑面积
4.4693 平方米
占地面积
6.1523平方米
总户数
230套
物业地址
上海周围区昆山花桥镇绿地大道555号
开盘时间
-12-1
价格
6000元/平方米
容积率
0.6
楼层情况
高层、小高层
绿化率
45%
建筑类别
电梯公寓
房型面积
60-90平方米

绿地·21城孝贤坊为绿地·国际家园第四期，绿地·国际家园占地4000亩，以古典西班牙、英伦、北美等五种风格打造，小区内设置中福会幼稚园、大众小区巴士、邻里中心、四星级酒店等，小区配套完善。
配置有2.8×2.2大进深电梯，可供专业医疗担架入内；公共空间无障碍设计；公共走道及楼梯间安全扶手；指纹锁智能识别功效；可视对讲系统；二十四小时紧抢救助按钮；小区配置有老年大学和老年特色服务医院，新鲜果蔬供给中心和一站式装修服务等人性化设施。
区位交通

绿地·国际家园，在大上海城郊——上海市和昆山市交界处，312国道旁，邻近国际汽车城、国际F1赛车场。距上海市中心35公里，距昆山18公里。
从中山公园驱车到绿地21城需要半个小时左右时间。在地理位置上，该楼盘在昆山靠近嘉定安亭镇花桥国际商务城，是计划建设专门面向老年人人文新镇，濒临吴淞江水系。在售关键为联体别墅和公寓房，即使和安亭镇相距很近，但价格上相对较低。
小区内部设有循环巴士通往学校、农贸市场等，另外有直达中山公园和人民广场班车，每日4班次。

局部装饰
外立面采取传统英式砌砖法

样板房分不一样装修风格，有很多保护型装修和护理型装修选择。设计了无障碍通道，走道铺地毯防滑，需铺面砖地面采取防滑面砖，设置了装饰性腰带扶手等。

周围配套

该楼盘在去年年底引进同济大学隶属同济医院绿地昆山医院，相配套“绿地家世界”也已正式开工建设。
在综合性医院基础配置基础上，增设专门针对老年人科室和相关功效；在一般大型超市基础上增设老年人购物专区；还会依据老年人体质特征需要，设置平价药房，以老年人营养品和常见疾病用药为主。另外，还将设置老年食堂，在小区设置邮局分理点，还有小区道路引导系统、老年文化中心、休闲中心等。
3、亲和源老年公寓
借鉴点：细节、人性化设计。近郊老年公寓参考。

建筑面积
8.6万㎡
占地
8.37万㎡
总套数
838间
房型
60-140㎡（小户型为主）
物业类别
养老院
绿化率
51%
装修情况
全装修
物业
上海亲和源股份
开发商
上海建桥集团
开园时间
-4-1

亲和源在上海市南汇区康桥镇，建筑面积8.6万平方米，设置有生活区、医疗区、商业区、活动区四大功效区域，总共建设14栋生活楼，房间800 余间，可容纳1600余位老人。小区房型以多层、小户型为主，配有电梯，居室建筑面积从60㎡到140㎡不等。
小区采取无障碍化设计，以确保老年人安全。每栋老年公寓均配有公共浴室、阅读室、活动室、餐厅等，每建筑组团均设置有多功效活动空间。小区在老人卧室、卫生间、浴室、多种活动场所和室外活动区域均安装有紧急呼叫系统、红外线监视器等智能化系统，建立起全小区安全监控体系。整个小区设计使低密度老年公寓、娱乐、健康生活广场、公共服务大楼和商业配套等建筑和水系、人工湖、公园等自然景观精巧结合，独特空中连廊组成全天候、泛小区便捷通道，使小区内全部建筑融为一体。
地理位置
区域图

该项目在南汇康桥地域秀沿路上，北接浦东新区，东靠川沙，西南临南汇周浦。南侧川周公路为连接川沙至周浦交通主干道，东侧申江路为计划中环线延伸段，和外环线A20公路向望。沪南路、外环线（A20）、申江路、川周公路组成了井字形立体交通。距卢浦大桥、浦东国际机场约15分钟车程。
周围设施配套图

周围配置有：邮局、银行、电信局、派出所、贵族中学、贵族幼稚园、学术气氛浓郁大学、小区文化活动中心、便利生活集贸市场、洗衣店、大卖场、风味餐厅、国际烧烤乐园、秉承传统高级五德会酒店、高等级墅近在咫尺，四星级标准建造乡村酒店等等，能够很好满足远亲近邻探访需求。
会员制
卡种
会员卡缴费标准
年费缴费标准
前一百名会员价
银杏A卡不记名卡
大套
50万
5万/年
中套
50万
2.5万/年
小套
50万
1.5万/年
银杏B卡记名卡
大套
60万
2万/年
中套
45万
2万/年
小套
35万
2万/年
银杏C卡
大套
8500元/月
　－
中套
7000元/月
　－
小套
6000元/月
－　
非持有中国身份证会员卡费加收20万人民币

亲和源实施会员制，入住者须符合会员条件，认可会员章程，购置会员卡，缴纳年费等，拥有会员资格方可取得亲和源物业使用权。
小区组成：
l 12幢多层公寓，838套全装修全配置（含软装潢）居室
l 一幢多功效综合楼（老年大学、老年活动中心）
l 一所配餐中心（就餐、配送）
l 二处休闲茶栈（品茗、座谈、棋牌等活动）
l 一所老年医院及护理院（300个床位）
l 一座会所（一楼游泳池、二楼健身房、三楼水疗馆、四楼会务活动中心）
l 商业街（设有小超市、剪发店、洗衣店、鲜花店、老年用具商店等）
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l 绿化景观，上海市一级生态小区，（绿化覆盖率达51%；乔木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、喷泉、凉亭等）
l 风雨连廊（公寓和公寓，公寓和会所、配餐中心、老年医院及护理院之间相互连接）
l 户外活动场地、停车场

蓝色无障碍防撞扶手配合PVC地咖啡色无障碍防撞扶手

4、江南太阳城
借鉴点：项目选址很好，配套较全。可作省内二三线城市开发老年公寓参考。

建筑面积
21万平方米
占地
145833
物业类别
一般住宅 
售楼处地址
上海接待：华山路600号丙
装修情况
毛坯
售楼处
华山路600号丙
物业地址
建国北路燃气大厦1楼
入住时间
-10-31
价格
3400元/平方米
绿化率
50%
交房
10月
得房率
80-90%
开发商
嘉兴市太阳城房地产开发
总套数
1170套
容积率
1.44
车位
1050
房型面积
92-165㎡（一房、两房、三房）
物业顾问
上海东湖物业管理企业

江南太阳城利用嘉兴江南水乡自然资源，在现代化居住小区里融入老年建筑组团，以三项实施策略及六项配套体系为依靠，为上海创建第一个新型健康养老小区。
项目分二期开发，总量为21万平方米，首期楼盘将于10月交付使用。整个小区三面环水，绿化面积占整个小区50%。上海著名医院在小区内常设门诊。

地理位置

江南·太阳城在浙江省嘉兴市，基地三面环水，东临东方路，三元路将基地分为两块，整个场地平整。

计划设计特点

l 计划结构较完整、清楚。将不一样层次住宅群体组织成三个片区，各片区又由多个住宅组群组成，各组群规模适宜，方便邻里交往。
l 小区道路，人行车行现有分离，又有混行，方便出行。机动车停放采取地面、架空和地下多个形式，停车率达成80%。
l 环境设计充足利用自然水景，组织了放射性景观轴和步行景观轴，组群内有多个空间和沿河绿色景观带。全区绿色系统点、线、面结合，空间比较丰富。
l 小区公建配套基础齐全，东南角设有商业街，小区出入口内设有会所，小区内还设有次会所和泛会所，位置适宜。
l 住宅布局大部分为南北朝向，部分底层架空，有利日照和通风。小区南侧部署了两个老人居住组群。住宅户型多个，便于用户选择。住宅内部功效分区明确，空间尺度适宜，日照、采光、通风良好。

周围配套
小区配套设施很完善，设置了多种功效主会所，次会所及泛会所，以满足居民生活多种需要，设计中结合城市设计及环境设计要求，将主会所分布在东方路及三元路交叉处，以起到丰富城市景观作用，同时不对居民生活产生影响，次会所及汽会所结合居民休闲、交流、活动健身等，有机部署在各组团周围。
在小区内设置医疗抢救站，并和120抢救中心联动。体能恢复中心提供理疗、氧恢复、食疗、深度睡眠、整体按摩等服务。药品咨询中心提供促进健康药品及营养品咨询服务。
物业管理
采取专业化管家式物业管理服务，强调从基础细节开始，提倡“有限管理、无限服务” ，为业主提供 从日常家政服务、商务服务、健康服务到包含精神需求、老年人特护在内一系列个性服务，真正表现人性关心，营造温暖呵护。
营销策略
该项目定位“上海人养老天堂”养老小区，推出“低价抢客”策略，以3500元/平方米在上海销售。还推出一次性收取10万元出租20年居住权、许可入住老人作为二房东出租公寓等吸引上海人前往置业。该案在销售早期就取得了良好业绩，现在70％业主全部是上海购房者。
国际市场中老年公寓
国外老年住宅市场情况
欧美各国因为传统个人主义影响重视发展社会养老设施，尤其是美国快速发展老年小区。而在东方受到儒家思想影响下部分已开发或开发中国家，为避免重蹈西方福利国家所经历沉重财政负担，试图寻求维系传统家庭伦理观念及尊老爱幼社会风尚。所以，为了消除现代社会生活方法改变、家庭观念改变和家庭结构小型化趋势对家庭养老环境冲击和功效减弱，亚洲国家对维护和改善家庭养老环境及发明新房住模式方面作了很多努力。
1、亚洲国家老年住宅
l 日本老年住宅
从居住模式上来说，日本为适应家庭关键化倾向，采取老少两代在生活上适度分离，而研发建造了一批供老年人和家人同居新型住宅。这种“两代居”形态亲子家庭住房空间关系大致可分为：
A、同居寄宿型：同户门、同厨房及起居室，老人居室仅附厕所或简易烹调设备。
B、同居分住型：同户门，厨房、浴厕及起居室全部分开各自配套。
C、邻居合住型：分户门，同起居室，浴厕及厨房分用。
D、完全邻居型：分户门，起居室相通，浴厕及厨房分用。
伴随亲子居室和辅助使用空间独立成套程度提升，两代家庭独立性也逐步增强，所以上述四种形式其独立性随序增加，如此可适合于不一样年纪和健康情况老年家庭使用。
从居住形式上来说，日本老年住宅又分为：
A、国家建设地方管理老年人住宅；
B、押金式老年人住宅；
国家建设地方管理老年人住宅属于福利型养老机构，由民间房产主建设专供老年人使用集合住宅，由政府出资征用后，租给老年人居住并给房租补助。押金式老年人住宅由地方住宅供给公社出资建设，专供60岁以上老年家庭使用，并以押金方法提供使用权。
日本在老人福利和居住问题之对策上均表现了“优异”姿态和结果。首先是因为人口老化较严重，而且“家庭主义”在西化、城市化冲击下比其它亚洲地域似乎提早涣散。日本除了社福设施网络较完善外，其最值得敬佩之处就是日本政府单位如东京全部老人总合研究所，和私人企业如积水社，均对老人居住住宅设计花了相当工夫，设想其设备依老人体能改变而弹性改变，和和子孙家庭合住时，生活历程和住宅室内空间设备弹性适应。
l 新加坡老年住宅
新加坡住宅数量以建屋发展局所建组屋最多。据统计，1990年已经有87%人口住在公共组屋内，而自有率达79.0%，租赁仅8.6%。新加坡政府透过建屋局和众多组屋，对于激励儿女和老年父母合住提出了不少措施，其作用、效果不可忽略，简明说明以下：
A、多代家庭组屋措施（Multi-Tier Family