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“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”
项目提议书

千禧之星珠宝股份
二零一十二个月八月

目 录

第一章 项目提出背景
第二章 项目介绍
第三章 市场分析和估计
第四章 产品和技术方案
第五章 项目建设条件
第六章 工程建设方案和总图部署
第七章 节能、节水保护
第八章 环境保护和安全卫生
第九章 项目实施进度安排
第十章 建设投资估算
第十一章 项目财务评价
第十二章 项目综合评价结论

第一章 项目提出背景

伴随社会经济发展，市场竞争日益猛烈，产品更新换代加紧，迫切要求投资者从自建厂房传统分散生产发展模式向标准化产业园区进行规模集聚现代化发展模式转化。中国珠宝产业经过30年发展，即使取得了巨大成就，但在设计、研发、工艺技术、品牌建设、综合实力、珠宝学校等全部和国际存在较大差距，迫切要求提升珠宝业界强强联合、产业集聚综合性发展模式，形成完整产业链、产业集聚效应，立即实现由盲目扩张型极端增加模式向品牌集群完善配套模式转变，这就需要有更高规格珠宝产业园建设来满足珠宝产业发展需求。
武汉作为湖北省省会，素有九省通衢之称，是国家中西部地域大开发战略中心城市；地处长江中心地带，是华中六省地域政治、经济、文化、金融中心；国道/省道：316、318、106、107国道和16条省道在此交汇。武汉是中国四大铁路枢纽之一，也是华中地域航空中心，交通便利，尤其是武汉高铁建成，更是加速了武汉周围各省人员流通量，武汉必将成为巨大消费市场。
中国地质大学在武汉市洪山区鲁磨路 388号，是首批“211工程”和“985工程优势学科创新平台”关键建设高校之一，是一所以地质、资源、环境、地学工程技术为关键特色，是中国地学人才培养关键教育机构和地学研究基地，在国际地球科学界享受盛誉高水平，这为武汉市人才培养奠定良好基础。
千禧之星经过三代传承、二十年专注经营、十年高速发展，已成为蜚声中外著名珠宝品牌，在全国各大城市拥有自营店及加盟店600多家；年销售30亿人民币，计划销售额将达成60亿人民币；伴随国际中国珠宝市场快速发展，市场对珠宝首饰需求也在快速增加，这为企业增加产量提出了客观要求。企业估计将完成上市融资项目，这为企业扩大再生产规模提供了资本条件，故企业必需寻求新发展空间，以满足市场需要。
正是在此背景下，全国珠宝界龙头企业千禧之星珠宝股份经过在武汉实地考察及充份市场调研，拟在武汉市建设国际性、现代化珠宝产业园，以缓解中国中部地域缺泛珠宝产业综合性园区需求，实现中部地域珠宝产业、国际珠宝品牌集群、集聚，为中国中部地域经济发展作贡献。

第二章 项目介绍

一、项目名称:千禧之星·武汉珠宝文化产业园
二、项目拟建地域和地点：湖北省武汉市汉阳区四方新岛
三、项目建设内容：珠宝园项目占地约20万㎡，总建筑面积约120万㎡，其中：配套高管住宅建筑面积约55万㎡，用于产业基地建筑面积约25万㎡，珠宝商场交易中心、珠宝学校及职员公寓用房等建筑面积约28万㎡，超豪华五星级酒店建筑面积约12万㎡。
四、项目建设单位：
1、 千禧之星珠宝股份（前身为深圳市千禧之星珠宝实业发展，以下简称千禧之星）成立于，3月经深圳市人民政府同意，变更为股份企业。企业总部在深圳市罗湖区水贝二路工业区19栋4、5层。注册资本金2.56亿元人民币。现在年营业额60亿元人民币；拥有0平方米标准厂房，有各类专业从事珠宝首饰制造技术骨干及高素质管理人员五千余人,引进了一大批含有世界优异水平生产设备用于珠宝首饰加工制造。截止，企业年生产镶嵌珠宝首饰能力达80万件，拥有优异生产设备、精湛工艺技术、现代化企业管理（ISO9001：、5S）和全方位优质服务旗下连锁经营店600余家，营销网络遍布海内外，研发设计团体遍布欧美、日本、南非等地，在深圳市珠宝首饰连锁贸易企业中名列前茅。是中国集黄铂金珠宝饰品研发设计、生产加工、批发零售、品牌连锁经营、电子商务、进出口业务为一体大型珠宝品牌连锁企业。企业旗下有：千禧之星、麦瑞勒、戴美乐、深鸿等四个品牌。
2、 国际战略合作伙伴
经过和世界著名钻石机构施南德钻石（Schachter ＆ Namdar asia LTD）数次洽谈和多方考证，顺利地达成全方面合作意向，使千禧之星成为“南非美钻”在中中国地独家代理经销，提供南非美钻原产地证实，极大提升了品牌在品质上竞争力，在业内外引发了广泛关注和重视。
3、 品牌形象
9月经过签约著名影视明星孙俪为形象代言人，扩大了品牌市场渗透力，配以多项综合营销方法和手段，提升了品牌著名度。
4、拟上市企业
聘用国信证券股份为千禧之星珠宝股份企业上市项目标财务顾问及保荐承销机构，全方面进入上市教导期估计底或初可取得证监会审批上市融资。
5、 发展战略和目标
发展战略：坚持走研发、精品、品牌路线，将千禧之星打造成有国际影响力民族珠宝品牌；
企业未来五年财务目标（单位：万元）
年份名称

资产总额
125974.3
144870
166601
191591
210750
销售总额
210500
252600
303120
363744
418305.6
利润总额
12678
15213.6
18256.3
21908
25193.7
纳税总额
4283
5139.6
6168.2
7401.02
8511.18
市场拥有率
0.587%
0.601%
0.619%
0.637%
0.666%
6、行业地位：
中国珠宝玉石首饰行业协会副会长单位
广东省黄金协会副会长单位
深圳市黄金珠宝首饰行业协会副会长单位
深圳市商业联合会副会长单位
深圳市总商会常务理事单位
7、荣获殊荣：
获中国“质量、服务、信誉”企业（AAA级）
5月获国家商务部“诚信倡议单位”
6月获“中国珠宝首饰业驰名品牌”
经过ISO9001:质量管理体系认证
9月获珠宝首饰“广东省名牌产品”
9月荣获“中国名牌产品”称号
12月获“深圳著名品牌”、最含有代表25年深圳形象“深圳名片”
6月获“广东省质量管理优异企业”
6月获“中国质量信用企业” （AAA+级）
8月获“循环经济发展优异企业”
9月获“亚洲品牌500强”
10月荣获“中国驰名商标”称号
12月被评为“深圳市诚信中小企业”
1月荣获“时尚中国，魅力深圳” 卓越风格大奖
6月荣获“广东省质量管理优异企业”
9月荣获“中国名牌产品”称号
1月荣获“最具时尚影响力品牌”
7月荣获“中国最具投资价值企业50强”
9月荣获镶嵌珠宝首饰“广东省名牌产品”
12月荣获罗湖区劳动技能竞赛活动优异组织奖
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发“创建中国珠宝品牌龙头企业”荣誉称号；
获深圳质量协会颁发“深圳市建市三十周年十大优质制造（发明）单位”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颂发“中国珠宝首饰业驰名品牌”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发“中国珠宝玉石首饰行业放心示范店”称号；
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发“中国珠宝玉石首饰行业科技创新优异企业”荣誉称号；
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发“创建中国珠宝品牌优异企业”
获中国珠宝玉石首饰行业协会颁发“中国珠宝首饰行业业驰名品牌”

8、千禧之星珠宝股份组织架构图

第三章 市场分析和估计

一、珠宝首饰特质：
1、以原材料划分：贵金属材料，包含黄金首饰、铂金首饰、钯金首饰、白银首饰等；宝玉石原料，包含钻石、有色宝石、半宝石、翡翠、珍珠、彩色晶石及各类玉石原料等等。
2、以制造方法划分为：素金首饰、镶嵌首饰、花丝工艺首饰、电铸首饰、钻石切割、各类有色宝石琢型切割、翡翠玉器雕刻。
3、以用途划分：工艺礼品摆件、艺术观赏首饰及日常佩戴珠宝首饰等。
二、珠宝市场现实状况及未来消费估计分析
自改革开放以来，中国珠宝市场发展快速，在国际珠宝市场中占有较大份额，已成为世界最大珠宝制造和消费市场之一，中国中国珠宝消费额达1900亿人民币，出口超出83亿美元,中国中国珠宝首饰消费额达成2200亿元；中国是世界上最大玉石加工及消费国，年消费额超出200亿元人民币；在铂金消费方面，铂金首饰消费从起，九年位居世界第一，发展成为世界最大铂金首饰消费大国，占世界消费总量44%，钯金首饰自起一直位列世界第一，占世界消费总量70%。钻石销费位列世界第五，亚洲第一：钻饰消费年总额达成250多亿人民币；黄金饰品消费成为仅次于印度、美国世界第三大黄金需求市场； 白银首饰年消费量在600吨，整年，中国翡翠市场销量额就超出亿元人民币；红蓝宝石、水晶、仿真首饰等产品在中国也大受欢迎。中国已成为全球第二大奢侈品市场。未来十年，中国有望成为世界最大黄金消费国和珠宝消费国，不过我中国地人均珠宝处饰拥有率不足7%，远低于亚洲部分周围国家约50%拥有率。
依据麦肯锡企业全球研究院（NBT）最新研究显示，在未来二十几年内，中国城市真实消费力将增加5倍以上，2025年将达成19.2万亿人民币；中国珠宝行业发展迅猛，年复合增加超出10%；中国中产阶层人数将达成2.9亿人，占城市人口44%，家庭年收入在2.5~4万元之间。此阶层总购置力达成4.8万亿；中产阶层人数将达成5.2亿人，家庭年收入在4~10万元之间，占中国城市人口50%；总可支配收入将达成13.3万亿元；快速增加中等收入阶层消费倾向是购置高端、新型商品，从而会推进珠宝首饰消费百分比不停上升。2025年中国中国珠宝消费额将达成10000亿。依据中国宝玉石协会估计，中国珠宝首饰产业将以年增加率大于15%速度连续发展。中国女性饰品人均拥有率将增加至55%以上。而到，中国将成为该行业关键竞争者，钻石加工业将占全球份额21.3%。到，中国珠宝产业年销售总额有望达成4000亿元，出口可能会超出150亿美元。到那时，中国将成为全球最具竞争力珠宝首饰制造和贸易中心之一，也将成为世界最大珠宝消费市场。

第四章 项目建设企业本身产品和技术方案

一、生产技术方案
千禧之星珠宝股份是中国珠宝首饰行业集黄铂金珠宝首饰研发设计、生产加工、批发零售、品牌连锁经营、进出口业务为一体大型中外合资企业。企业自有加工设计厂房近1万平方米，拥有专业从事珠宝首饰设计制作技术骨干、营销精英和高素质管理人员1000余人，在全国拥有直营、加盟销售网点近600家，企业生产规模、工艺技术、品牌影响力和综合实力均位居中国珠宝首饰行业前列。
强大设计研发团体：
企业拥有手绘设计一部、设计二部，数字成型部，集手绘和现代首饰设软件相结合方法，使用国际最优异JCAD3/Takumi等首饰设计软件，将拥有艺术和时尚元素设计表现得愈加直观，能直接模拟出成品逼真效果，极大提升了设计正确性和合理性，同时还极大提升了首饰设计效率，真实且正确保持了“精美、精工、高效”设计原创风格。

图1 手绘设计 图2 JCAD3/Takumi数字成型

另外企业在现代工艺引进方面跟进国际市场和技术脚步，开始就相继引进CNC5、6轴精雕机及CNC雕蜡机、数控车床等应用于首饰研发和生产，一直走在中国乃至国际珠宝首饰行业前沿。
二、数十年老牌工厂
完善工艺步骤和国际优异生产设备千禧之星可追溯到民国早期浙江省临海“李天顺银楼”，1997年8月，作为老字号银楼第三代传人，出身工艺世家杨乖进先生怀着“传承中国传统工艺 传输时尚设计理念”人生理想来到深圳，创办了千禧之星前身——浙江省临海首饰工业企业深圳铂金厂。自成立之日起，企业一直坚持以中国传统珠宝工艺为依靠，吸收借鉴国际优异设计理念和工艺技术，经过珠宝首饰演绎中西文化。数十年老牌企业，拥有完善首饰生产工具和国际优异首饰加工设备，如U.S.3D SPRAY WAX、JAPAN倒模机、注蜡机、执模机等一系列全套优异生产设备。

图4 U.S.3D SPRAY WAX 图5 注蜡机

图6 JAPAN全自动倒模机
三、国际上优异生产设备
建成后“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”拟采取国际优异珠宝首饰生产专用设备，关键是从世界首饰王国—意大利、日本、和美国、德国引进关键成套设备，意大利、日本是首饰设备制造王国，其设备自动化程度高，性能稳定，可靠耐用，不易出故障，是国际公认生产首饰优异专用设备，优异专用首饰生产设备，在硬件上确保了生产产品质量稳定，生产效率高，降低生产成本，在引进优异首饰生产专用设备同时，在软件上也将进行大量投入，经过高薪引进技术人才，聘用国外教授培训等方法提升首饰加工技术，现在企业拥有专业技师多人，生产门类齐全，涵盖了全部首饰产品生产。
千禧之星珠宝股份加工技术成熟，关键技术工艺步骤和工艺关键在行业内独树一帜，且享受自主知识产权，有强大产品研发队伍，是国际铂金协会、世界黄金协会指定产品生产商。基地建成使未来企业设备、工艺上在中国含有绝对领先地位。
全部设备按询价及市场价加安装费用列示以下：
（一）设备投资一览表
项目序号
设备名称及摘要
数量(台)
单价（元）
总价（元）

1

意制Italimpianti熔金机TIM/15Pt型
溶量1-3千克
380V 50HZ三相

5

212,638.00

1,063,190.00

2
意制CAVALLIN辘线M175机型
380V 50HZ三相
15
145,000.00
2,175,000.00
3
意制TVN拉线机T12/EX型
380V 50HZ三相
10
88,303.00
883,030.00
4
意制CAVALLIN辘线M125/W机型
380V 50HZ三相
5
116,942.00
584,710.00
5
意制CIDA切片机102型
380V 50HZ三相
5
35,000.00
175,000.00
6
意制SISMA收线机AVP
200V 50HZ三相
10
45,768.00
457,680.00
7
意制GB BERTONCELLO防氧化退火炉S1-25A
380V 50HZ三相
10
123,041.00
1,230,410.00
8
意制GB BERTONCELLO连续防氧化退火炉
L102A
380V 50HZ三相
5
326,777.00
1,633,885.00
9
意制SISMA高速等离子焊接织链机S2/V型
随机附有一套模具,不包含底,十字收链器
200V 50HZ三相
30
400,000.00
12,000,000.00
10
意制SISMA左右扣等离子焊接织链机SGU/S2型
随机附有一套模具,不包含底,十字收链器
200V 50HZ三相
10

212,290.00

2,122,900.00
11
意制SISM超高速射焊接织链机SGWL/TD型
随机附有一套模具,不包含底座,镭射发生器
220V 50HZ单相
30
159,537.00
4,788,600.00
12
意制SISMA拼链机BKF/SL型
不包含模具,镭射发生器
220V 50HZ单相
15
57,620.00
864,300.00
13
意制SISMA镭射发生器SL25型
220V 50HZ单相
10

36,569.00

365,690.00

14
意制SISMA镭射发生器SL35型
220V 50HZ单相
20
149，110.00
298,220.00
15

意制SISMA焦头90度

35个

6,958.00

243,530.00

16

意制SISMA对焦头直头

15个

5,112.00

76,680.00

17

雷射光纤3米长400MICRON

26条

9,727.00

252,902.00

18

雷射光纤3米长600MICRON

25条

10,082.00

252,050.00

19
意制SISMA雷射检验仪器PEM型
5套
8,875.00
44,375.00
20
意制LM圆型抛光机16公升型220V
50HZ单相
25台
45,400.00
1,135,000.00
21
意制SISMA锤链机BT15型,不包含模
座及模具380V 50HZ 三相
10
123,611.00
1,236,110.00
22
美国Romanoff压模机 220V 50HZ单相
10
3,250.00
32,500.00
23
日本ULVAC真空泵
22
3,500.00
77,000.00
24
美国激光发生器SL35
5
386000.00
1390000.00
25
德国电脑批花机FCF-7CNC
3
4186600.00
12559800.00
26
德国进口聚晶方线眼
13
32440.00
421720.00
27
美国铸造机VCC型
8
218000.00
1744000.00
28
德国压片机FILL160
6
103200.00
619200.00
29
美国压线机FILL175/110
20
125000.00
2500000.00
30
美国电炬炉
10
45600.00
456000.00
31
德国DK7732B-CG线切割机
8
38000.00
304000.00
32
美国空气净化设备
3
140000.00
40.00
33
德国锤链摸座TI1615
25
23800.00
595000.00

累计
454

53002480.00

三、工艺步骤图
（一）、黄金饰品工艺步骤图
拉线、压片
雕 蜡 版

产品设计
抛
光
冲压
油压
压
光
织
链
合金配制和溶炼

首饰浇铸
石膏模制作

雕 刻

蜡模制作

模具制作
执 模

胶模制作
抛 光

成 品

饰品焊接和组装

金属样版制作
喷沙和钉沙

电金
车磨打
车 花

产品设计

（二）、K金饰品工艺步骤图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接和组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙和钉沙
车 花
合金配制和溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（三）、铂金饰品工艺步骤图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接和组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙和钉沙
车 花
合金配制和溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（四）、钯金饰品工艺步骤图

车磨打
产品设计
雕 刻
电金
成 品
模具制作
饰品焊接和组装
抛
光
冲压
油压
压
光
拉线、压片
织
链
执 模
抛 光
喷沙和钉沙
车 花
合金配制和溶炼
首饰浇铸
雕 蜡 版
石膏模制作
蜡模制作
胶模制作
产品设计
金属样版制作

（五） 翡翠加工工艺步骤：
翡翠可加工成多种工艺品，包含首饰类及玉器类两大系列。首饰类有：弧面型戒面、鸡心、耳坠、手镯、项链及挂件等多种镶嵌在贵金属上工艺品，玉器类有多种花卉、人物、鸟兽、熏炉及风景摆件等。翡翠雕件加工关键工序包含：选料、设计、切割/雕啄和抛光。
1、从翡翠皮壳、颜色、结构、质地、透明度、含杂质及裂纹等情况进行选料进行选料分析研究。
2、翡翠设计是在选料基础上进行，在玉料上绘出造型图。应选择进行“粗绘”，后进行“细绘”。“粗绘”是将所设计玉器大轮廓面绘在玉料上，如制作人物雕件，只需在玉料上绘出人特大致轮廓。“细绘”是在玉器上造型啄成后，再将相关细节，如人物头部眼、鼻、头发和眉毛等，仔细地绘出来。
3、翡翠玉料经过选料及设计，绘好图样以后，首先应进行切割，将玉料切成初具所做产品轮廓。切割工序关键包含：切去无用皮壳，依据“粗绘”需要进行开料，将雕件以外玉料全部切除，切割出雕件大致外形。
4、个好翡翠雕件，除了有好设计方案外，还需要有好雕啄工艺。雕啄工艺是在把握整体造型基础上，使题材充足发挥关键。没有好雕啄工艺，好设计也不会有好产品。在雕啄过程中，选择不一样规格雕啄工具，优异行粗雕然后再进行精雕。
5、抛光是玉石加工工艺最终工序。优异行粗抛光，后进行细抛 光。玉石工艺品经过粗心抛光，可达成理想光洁度和钯泽。大家用玉寓意喜庆和吉祥，用玉预祝福寿和富康，用玉表示贤贞和忠诚，用玉表微貌美联和文雅，用玉以赏心悦目，用玉以护身养颜……人情操因玉灿烂而得到陶治和升华，玉有五德，玉能通神，君子必佩玉，这就是玉精神、仁智兼者爱玉也。

第五章 项目建设条件

一、项目选址：湖北省武汉市汉阳区四方新岛地域
二、项目建设地域地理位置：

东濒长江，北依汉水，和武昌、汉口隔江鼎立，独居三镇一方。总面积108平方公里，人口58万，下辖11个街道，3个经济园区。 汉阳108平方公里作为“武汉新区”关键区进行开发，计划用4年时间，投资近千亿元，完成关键地段和关键组团关键基础设施和关键功效性、公益性项目建设，基础形成武汉新区城市框架。
三、项目建设地域基础设施：　
汉阳交通发达，基础设施完善。全区沿江岸线32公里，拥有大小码头42个。杨泗港吊装码头可常年停靠5000吨级货轮。从汉阳中心区到武汉最大铁路客运、货运站仅5公里，距武汉天河机场、王家墩机场仅28公里和10公里。区内318国道、汉阳大道、鹦鹉大道、琴台路和正在动工兴建墨水湖北路形成了纵横交错、四通八达、方便快捷交通网络。19万门程控交换电话，可直拨中国外。琴断口水厂等一批大型水电设施为生产、生活提供了可靠确保。
四、项目建设地域产业基础
汉阳经济实力雄厚。武汉健民制药厂、武烟集团、百威企业、神龙汽车等130余家大中型企业坐落区内。区属工业快速发展，共有机械、电子、建材、化工、纺织、轻工、汽车改装、生物工程等十多个门类，已形成综合性工业基地。汉阳以城带郊，农业基础坚实，物产丰富。全区现有耕地1300公顷，渔池水面600公顷，农田水利基础设施配套，以蔬菜、水产品生产为主，禽、蛋、奶、林、果生产基地齐全，是武汉市关键农副产品基地之一。汉阳商业繁荣兴旺。钟家村商业一条街是武汉市最繁荣中心区之一。跻身于上市企业，全国零售百强汉商集团股份（集团）企业和设施优异、豪华舒适晴川饭店，日照酒楼错落其间；二桥汽车贸易十里长廊商贾云集，是中南地域最大汽车配件贸易市场；伴随汉福超市、华联超市等一批大型商业购物中心相继开业，二桥、五里、七里三个新商业中心区正在快速崛起。

第六章 工程建设方案和总图部署

一、见附件图册

第七章 节能、节水保护

一、编制依据：
、国务院下发《节能减排综合性工作方案通知》(国办发[]15号)，‚、《国务院办公厅相关建立政府强制采购节能产品制度通知》(国办发[]51号，ƒ、国家计委、国务院经济贸易办、建设部计资源[1997]2542号《相关固定资产投资工程项目项目提议书“节能篇（章）”评定要求》。
二、能耗和水耗分析
现在，全国全部提倡科学发展观，强调整约能源、节省水源，而同时全国各大城市每十二个月全部碰到电荒，国际上能源价格疯长，国际能源形势严峻，其次，中国有望成为世界“制造中心”，正着力打造产业集聚基地，这对能源、水源形成了巨大压力。
“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”项目工程量巨大，对应用电量、用水量需求巨增，为了响应国家节能、节水政策，这就更要求项目建设单位及以后物业管理单位在施工建设、设备采购、运行管理等方面响应政府号召节省能耗。
三、节能、节水方法
节水：施工生产供、用水系统节水工艺和节水方法，应和整个产业园水电施工图同时设计，如阀门、水泵、冷却设备、储水设备、简易水处理设施等，均应选择节能型产品或按国家相关规范和产品标准要求设计、制造、安装。要依据不一样使用要求，做到循环用水、一水多用，依据不一样工序循环用水。在施工过程中应采取良好水管、阀门，降低水泄漏。
‚工程建筑节能
本工程为砼全剪力墙结构，填充墙均采取MU3加气砼砌块，M5混合砂浆砌筑厚度随钢筋砼剪力墙厚度。填充墙高度上每隔1000做60厚砼带，内配26通长钢筋，剪力墙施工时配合预留拉接筋，填充墙顶应和砼梁或板底紧密结合。
本工程在节能方面按《民用建筑节能管理要求》中相关要求，采取外墙采取外墙外保温体系，50厚ZL无网聚苯板复合20厚ZL聚苯颗粒。屋面采取75厚聚苯板保温。部分外窗均采取塑钢窗，中空玻璃，空气厚度9MM，气密性等级为II级。全部外飘窗上下挑板均做50厚聚苯板保温。地下室上部顶板下贴65厚聚苯板。临楼梯间内墙面抹20厚ZL聚苯颗粒。
项目部成立以项目经理为组长领导小组，负责墙改和建筑节能质量及施工管理。选择含有多年创优经验班子组员参与本工程施工管理。严格根据国家《民用建筑节能管理要求》中相关条文，进行管理工作。
地板节能工程，增加楼板厚度会提升保温效果。在加厚层中选择陶粒混凝土，那就比一般混凝土更为保温隔音。
屋顶节能工程。保温方法常见是“平改坡”和加隔热层。在屋顶做了一个大约5厘米流动空气夹层。
建筑部署注意形体齐整，降低外围热损失，依据地域气候条件，尽可能采取自然采光和通风，不过分依靠空气调整和机械通风，依据热工计算配置选择建筑物外围护结构及门窗热阻，降低外围热损失，设计好屋面保温隔热层，降低能耗。

第八章 环境保护和安全卫生

为了配合人类社会发展对于环境保护迫切需求，和国家对于建设绿色环境保护工程日益重视，更为了保持本行业可连续性发展，该项目在建设过程中将采取各项环境保护方法和水土保持方法，尽一切努力将可预见对于环境影响可能性降为最低。具体方法以下：
（一）噪声影响治理
1、该项目建设施工时期所产生噪声污染将严格实施GB12532-90标准，即，在城市建设区，中午（12：00-14：00）和夜间（23：00-7：00），未经环境保护部门同意，严禁施工作业；
2、区域环境噪声将实施国家标准《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-90）中II类标准，白天≤60分贝，夜间≤50分贝；
3、其它噪声治理：
（1）中央空调冷却塔标准上要求安置在大楼楼顶；
（2）备用发电机组有对应消音、隔音方法；
（3）全部有声设备必需考虑噪声屏蔽设计，确保达成对应区域环境噪声标准。
（二）水土保持方法
1、该项目建设施工前期将建好排洪沟、挡土墙、沉淀池、护坡等有效水土保持设施，避免在雨季动土，预防水土流失，预防对自然环境破坏，最大程度地降低对饮用水源影响；
2、做好土石方平衡，尽可能降低开挖面积和开挖量，对无法平衡弃土，标准上堆放到非水源区，并做好堆点水土保持方法；
3、制订防尘方法，降低施工扬尘对周围敏感点影响；
4、建设施工结束后，将采取恢复植被及其它方法，恢复或重建良性自然生态系统，并按景观多样性和生物多样性来计划该项目标环境建设。
（三）三废”治理方法
1、废气
该项目施工期和营运期间废气排放将实施DB44/27-中第二时段二级标准，食堂油烟排放实施GB18482-标准；备用发电机和食堂将建设烟道竖井，确保燃烧废气和油烟高空处理；
2、废油
用油、储油设备、设施在建设和使用过程中采取防渗透、防遗漏、防雨淋和废油搜集方法，并建立事故应急处理方法；
3、废水
该项目施工期和营运期排放废水将实施DB44/26-中第二时段一级标准并实施雨污分流制。
在处理营运期间生活污水和切割废水时，该产业园将建设废水处理设施处理达标排放，依据全国环境保护模范城市相关要求，将做到回30%以上生活废水，用于绿化和冲洗地面，回用50%以上工业废水，做到节省和利用水资源。

第九章 项目实施进度安排

千禧之星·武汉珠宝文化产业园项目工程形象进度表
时间进度
项目进程
8月
开始筹组、选地、并报武汉市人民政府审批
1月
进行项目标立项、计划，和环境保护评定
3月
进行项目标土地审批工作 签署协议
5月
进行项目标控制具体计划
7月份
进行项目标堪察、设计
8月
进行项目土地三通一平
10-12月
进行项目设计方案评审、方案审批、
1月
进行项目标施工图审核
3月
进行项目施工报建
5月
进行地下室施工筹备工作
7月
地下室施工
7-9月
进行主体楼宇1-2层施工
10-12月
进行主体楼宇3-6楼施工
1-3月
进行主体楼宇7-10层施工
4-6月
进行主体楼宇11-14层施工
7-9月
进行主体楼宇15-18层施工
9月
进行主体楼宇封顶
10-11月
进行主体楼宇初级装修
12月
进行产业园区隶属工程建设
1月
进行主体楼二次装修
2-5月
产业园区完工验收
9月
产业区投产运作

第十章 建设投资估算

一、 投资估算表 单位：万元
序号
名称
明 细
金额
备注
一
土地费用

110502

土地使用权出让金、征地费

106002

土地增值税

4500

二
前期工程费

4125

可行性研究费

150

环境评价费

75

地质勘察费

236

建筑设计费

2944

审图费

建筑审图

294

咨询费

250

施工临时用水工程

175

三
房屋开发费

326800

建安工程费

配套住宅
138292

产业用房
28548

商业楼
62460

酒店
26158

酒店精装修
71340

四
管理费

1500

企业经费

1500

五
销售费用

3500

广告宣传费

销售代理费

1500

六
财务费用

326798

利息
贷款利息
326798

金融机构手续费

融资代理费

七
其它费用

26495

临时用地费和临时建设费

施工图预算和标底编制费

327

工程协议预算或标底审查费

招标管理费

总承包管理费

协议公证费

施工执照

墙体材料确保金

588

房屋公用设施专用基金

11000

完工测绘费

200

工程质量监督费

294

工程安全监督费

3267

工程监理费

942

预备费

9803

履约保函手续费

白蚁防治费

70

八
税费

30335

税

30335

累计

535936

二、资金筹措：自筹资金50%，约合￥30亿元人民币；剩下50%，约￥24亿人民币将向银行取得贷款。

第十一章 项目财务评价

一、财务评价依据
依据国家计委、建设部颁发《建设项目经济评价方法和参数》（第二版，1993年），并参考《投资项目可行性研究掼》（）；《中国增值税暂行条例》（1993年）；《中国企业所得税暂行条例》（1993年）；《企业会计制度》；行业基础资料及企业历年财务数据。
二、财务评价标准
评定依据国家现行财税制度和价格体系，实事求是地分析行业特点和企业实际情况，测算项目直接发生费用和效益，考察项目标盈利能力、偿还能力等财务情况，据以判别项目标财务可行性。评定中资料采集、计算依真实性标准处理，费用效益分析遵照谨慎标准、充足揭示标准。
三、营业税金及附加、企业所得税
本项目建成运行后，关键缴纳税费有增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加，销售产品增值税税率按17%计算、服务业营业税按5%计征、城市维护建设税和教育费附加按实际缴纳增值税和营业税税额1%和3%计征。
企业所得税税率按利润总额为基础，企业所得税税率为15%，依据《企业所得税暂行条例》要求，新办企业从开始赢利年度起,第1-2年免征企业所得税，第3-5年减半征收企业所得税。
四、项目各项指标估计
“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”将以企业自购物业方法进行招商推广，来吸引广大珠宝企业进驻园区，并以完善配套及武汉综合交通枢纽地位作支撑，来引导珠宝企业把“千禧之星·武汉珠宝文化产业园”作为区域或企业集团总部，以辐射周围安徽、江西、湖南、四川、河南、陕西等省份消费市场。
1、该项目产业基地总建筑面积约25万㎡，估计将引进世界珠宝品牌企业及中国珠宝龙头企业10家，拥有品牌大楼，面积约每家5000㎡；引进中型珠宝企业40家，使用面积约每家㎡；小型及配套企业40家，使用面积约1000㎡，各项如国家珠宝玉石首饰质量检测判定中心、贵金属交易所