商业街项目建议书模板.doc

商 业 篇

“黄金有价，商铺无价”。商业物业价值，表现在它固有价值（区位价值）和经营产生附加值，商业物业价值波动，关键取决于周围商业格局改变及本身经营结果。我们经过对济南市商业（尤其是小区商业）发展历程及发展趋势、项目周围市场现实状况、项目同类物业概况进行研究，为本项目商业未来经营和销售推广寻求确实可行方向。
第一部分 商业市场情况
一．宏观市场分析

（一）商业市场分级
◆ 市级商业区：泉城路、泺源大街、经四路、经二路、北园路等商圈
零售业为龙头，配套餐饮、娱乐、休闲、文化、康体、金融等综合服务，商圈营业面积超出50万平米，服务面向全市消费者。
◆ 区域级商业区：花园路、马鞍山路等
通常营业面积在2万平米以上。以家居、家电、日用百货等为主。满足了1－2公里范围内消费者日常需求。
◆ 小区型商业：易初莲花、世纪莲花、大润发等，以超市为主
在人口密度较大居民生活区域中，满足居民生活需求综合型商业。面积为5000平米以上，以食品、生活日用具等为关键，配套餐饮等，为周围0.5－1公里范围消费者提供服务。

（二）商业设施功效划分
◆ 综合性。区域交通便利，人口密度大，各类型商业设施齐全（餐饮、娱乐、购物、文化等），如泉城广场商业区。消费者涵盖全市各阶层，聚集力很强。
◆ 专题性。以某一专题为服务关键，形成规模，辐射整个济南。如经十一路中华名优小吃一条街、文化东路和西路体育用具等。
◆ 便利性。以中小超市及街区服务设施为主，提供简单生活服务，满足街区内居民生活需求。

（三）商业区分析
1．泉城路商业区
泉城路是泉城东西向发展主轴，有“十字金街”’之地位，是一条含有购物、交通、休闲、旅游、文化五大功效准步行商业街。
泉城路商业区在城市中心地带，集中了各类商业形态，用户群范围广泛，以白领为主。
无可讳言是，因为区域计划设计、步行街商业建筑单体和交通组织存在缺点，加以政府管理方面存在部分问题，泉城路现有商业业态分布比较零碎，整体形象和品牌效益未能达成最好，竞争力相对较弱。

泉城路已经很大程度背离了原来设计理想。人流量也远远没有达成预期数字。
2、经二路商业区（华联商业区）
以华联、嘉华为主体构筑经二路商业街已成为省城西部一条商业金街，是槐荫区商业中心。周围近千平方米区域，已经有数十家服装、鞋类专卖店，还有肯德基、麦当劳、永和豆浆等多家中、西式快餐店，另外，该区域小商品批发市场在全省乃至中国全部发生业务往来。
以百货、购物中心、小商品批发市场为商业关键，包含专业市场、专卖店(以服装、鞋业为主)、风味小吃、特色烧烤等，基础上涵盖多种业态形式，人气较旺。

本商业区包含了中高低级消费水平，再加上公交车辆通畅，使
之今天仍然是众多消费者乐此不疲前往购物区域。
3．经四路商业区
济南传统商业区，以人民商场、大观园、地下人防商城为代表，人民商场、大观园均为大型百货，洋快餐（肯德基、麦当劳、米力乃、快乐汤姆）、风味小吃、大观影院、中国影院、保龄球、游艺厅点缀其中，人流量较大。以中低级消费为主，服装、鞋业、日用具为关键消费品。

人民商场即使为传统商业区，但因为其地理位置和周围商业所烘托气氛所致，其人流量较大。

4、花园路商业区
花园路中段道路改造工程完成带动了该区域商业发展，在这里拥有济南市区最大酒吧一条街、洪楼教堂、山东大学东校区，历史文化沉淀及现代时尚时尚涌入，为该区域增添了独有文化休闲特色。经一路延长线道路改造工程完工，联动济南东、西两大传统商业区；大润发超市、国美电器及其它品牌店成功进驻，快速带动该区域商业快速发展。

花园路海蔚商业广场及富翔天地商业街东段
5、北园大街商业带
北园大街商业带是家居、建材类专业市场聚集地，餐饮、娱乐业均较发达，新国道超市，银座购物广场北园店、国美电器北园店、新一佳超市聚集，使得这一区域商业业态更为多样。伴随北园立交建成通车，该区域交通环境深入改善，商业前景宽广。

6、泺口批发市场
洛口批发市场是关键经营服装和鞋类批发市场。在济南市北部区域。现拥有泺口服装城商贸中心、泺口服装交易大厅等10多个市场，已成为著名全国大型专业化批发市场，山东省十大专业市场之一，拥有固定资产6.5亿元人民币，经营面积25万多平方米，经营业户5000余家。服装城内有中国外著名品牌衣饰代理千余家，品牌荟萃，商贾云集，成为名副其实齐鲁服装之全部。
7、山大路科技商业街
山大路商业关键是高科技商业街。伴随高科技信息产业发展，山大路商业街快速成长。据不完全统计，山大路商业街年销售额40多亿元，利税1200万元，已经成为中国著名科技一条街。被誉为济南“中关村”。山大路科技市场建成，带动了周围相关产业快速发展，收到了良好经济效益和社会效益。

（四）济南关键商业物业比较

物业名称
位置
规模(㎡)
业态形式
租售价格
(不含进场费)
经营方法
档次
经营范围
车位
万达购物广场
泉城路西端
约5万
超市、专业店、专卖店
F1售价：2.5-5万元F1租价：约300元/㎡/月
一层自营
二-四层联营
高级
生活用具、家居、品牌服装
143个
银座商城
泺源大街和佛山街
5万
百货商场
扣点约20%作为租金
联营
中高级
生活用具、时尚用具
约240个
贵和购物中心
泉城路中段
2.2万
百货商场
扣点约25%作为租金
联营
高级
高级用具
约35个
嘉华购物广场
经二纬九
4万
综合性商场
扣点约20%作为租金
统一经营
中高级
精品、生活用具、
约300个
百脑汇
山大路124号
1.3万
专业商场
租价：120元/平方米/月
统一经营
中高级
电子等科技产品
200余个
大观园商场
经四纬二路
2.6万
百货商场
扣点约15%作为租金
联营
中低级
百货
约50个
国美电器商城
花园路中段
0.8万
家电连锁
租价：100元/平方米/月
连锁
中等
电器产品
约30个

（五）济南商业未来发展趋势
2月提交市政府同意《济南市商业网点发展计划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），将老城区传统中心商业区提升为城市级商业中心，着力打造现代化城市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地域大城市级商业中心，在东部产业带、东部新城、西部新城和西部片区关键区计划新建四个市级商业次中心，形成六大城市发展轴。
另外，依据经一路计划改造计划，现在华联商业区将被培养成商业中心区。
小结：济南商业经过多年沉淀，形成泉城路（高级零售为主综合业态）、经二路（中高级百货为主商业零售综合业态）、经四路（中等百货为主商业零售综合业态）、花园路（区域配套为主商业零售综合业态）、北园路（家俱、建材为主综合业态）、山大路（数码产品为主综合业态）、济泺路（百货批发为主商业零售综合业态）七大商圈，满足全市甚至辐射山东全省居民衣食住行。
二．区域市场分析
本项目和华联商业中心区仅有一路之隔，其商业气氛已经相当成熟。关键业态包含衣着类、文体类、五金类和日常生活用具等。中高低级全部有。而和本项目商业形成比较和竞争商业关键有华联商厦、嘉华购物广场、西市场和时代商业广场。
（一）华联商厦
华联商厦座落于济南市西部最繁荣商业区中心位置，和济南火车毗邻商厦总建筑面积4.8万平方米，其中购物部分营业面积2.6万平方米，下设十三个商场，经营30个大类，6万多个名优商品，酒店及其它，娱乐设施1万平方米。主体建筑高21层，是一个集购物、娱乐、食宿为一体大型现代化商业中心。。是泉城西部最大集购物、食宿、娱乐、生产加工于一体国家大型二类企业集团。

（二）嘉华购物广场
嘉华购物广场和同处一地姊妹店——济南华联商厦隔街相望，遥相呼应，地理位置十分优越。总建筑面积为4万平米。嘉华购物广场采取了当今最新“摩尔”购物形态，适应了现代人购物、餐饮、娱乐、休闲、文化享受同时需求，其“休闲、时尚”经营定位，提倡新消费和生活方法，提升大众生活品质，是含有国际优异管理水平高中等大型购物中心。
嘉华购物广场建筑风格雄伟、宏大，并按国际最新设计概念 分割布局，通体洋溢着现代化商业气息，内部环境幽雅、设施优异，实施智能化管理，并设有电台直播室、改衣室、书店、话费缴纳等配套服务项目。嘉华购物广场将深入适应该代消费特点，充足营造“ 休闲、时尚、个性 ” 特色。

（三）西市场
西市场服装城总营业面积达2.6万平方米。经营种类齐全。并在重新改造以后推出一系列优惠条件来进行招商。比如，在政策和服务上全部给用户提供很多有利条件。市场设有银行、邮电所，并为业户提供方便居住、仓储条件。整个市场设计美观实用、宽大明亮、管理规范、经营品种齐全，可同时容纳业户3000余户。是一座大型现代化购物广场。现在，西市场改造正在进行当中。

西市场施工现场
（四）时代商业广场
广场在西市场东临，和西市场仅有纬九路一路之隔。但因为企业内外多种原因，施工速度一直很慢。时代商业广场经营种类和模式基础和西市场一致，关键是批发。但它和西市场不一样是，时代商业广场是产权式商铺，而西市场只卖经营权（关键是1年经营权和5年经营权两种模式）。

时代商业广场效果图和围墙展示

西市场区域商业气氛已经十分浓厚，同时也带来了很多商业时机和发展空间。对于本项目而言这是优势，能够将这种成熟商业气氛为我所用。所以，决定合适经营种类和模式是本项目成功操作根本所在。

第二部分 项目分析
一．项目解读
项目宗地在纬六路高架桥西侧，经一纬六到纬九路路北一段。东西长约为455.2米，南北长约45米，地块呈矩形。项目宗地西到纬九路北延长线，东至计划街坊公用道路，北到铁路货场。
本案商业物业一共有两层，单层面积约7000平米，可销售总建筑面积约14000平方米。
项目可受西市场成熟商圈辐射，周围配套设施齐备；和华联商厦、嘉华购物广场、西市场相临，交通便捷，4条公车往返穿梭；而且本商圈已成为济南人家喻户晓之地；市场前景不容小视。
二．项目SWOT分析
1． 项目优势分析（STRENGTH）
◆ 项目所在地商圈气氛浓厚，著名度较高；
◆ 区域辐射人口密集，人流量大，存在庞大消费市场；
◆ 伴随西部住宅开发量增幅，使之商业物业肯定发展，周围市政配套设施和生活配套设施齐全；
◆ 交通便利,有多路公车往返穿梭；
◆ 投资客异常活跃；
◆ 周围其它街区商业物业多为临时建筑，经营者无产权，未来还面临拆迁问题；而且周围商业物业档次较低、网点比较分散。

2．项目劣势分析（WEAKNESS）
◆ 即使紧邻西市场，但因为习惯原因，消费者全部从经二路抵达该商业中心，相反经一路仅仅是交通干道；
◆ 商铺进深达20米，假如划分不妥，将造成单铺位面积大、总价高现象；
◆ 经一路为交通干道，只有较高车流量而人流量极少，商业业态选择不妥，会对后期经营含有一定影响。影响投资者信心；
◆ 消费者固有消费习惯，区域内对百货类消费，大家更愿意选择华联商厦、嘉华购物广场、西市场或人民商场。
3．项目机会点分析（OPPORTUNITY）
◆ 济南可供购置投资商业物业很稀缺，存在很大购置市场；
◆ 区域房地产开发联动居住人口增加；
◆ 区域市场处于高速发展阶段；
◆ 商用物业未来升值空间看好；
◆ 房产投资，尤其是商业物业已成为市民投资一个关键方向。
4．项目威胁点分析（THREAT）
◆ 提升首付额度、限制转按揭和全额征收营业税等宏观调控政策使项目用户群体在降低；
小结：
◆ 济南商业格局，已经形成各具特色七大商圈。本项目标商业物业经营定位，是商业物业销售价格高低、快慢决定原因。
◆济南商业物业以租为主，独立产权销售物业稀缺，潜在巨大购置群体。为本项目顺利销售提供了确保。
◆ 商铺进深达20米，若按独立铺位出售，单铺面积不会低于160平方米，一二层联体不会低于300平方米，总价高，销售阻力十分大，价格只有物业固有价值支撑，销售价格也有限。
◆本项目紧邻成熟经二路商圈，商圈对项目标商业经营，有一定辐射作用；经一路快速干线、经一经二路之间住宅物业，阻断了项目和经二路商圈衔接，项目在整个商圈中十分孤立，项目标经营业态选择，不能和商圈内业态重合，但也不能游离于商圈之外，不然后期经营阻力很大，所以，必需走错位经营，专业市场道路，形成自己经营特点，和经二路商圈形成互补，相互支撑，共同发展。

项目紧邻经一路交通干道，车流量大，给本项目商业造成一定影响。

三．项目经营定位
家饰家纺商业街
经过对项目标调查分析，从现在整个小区商业环境、发展前景出发，立足于市场需求，在规模、功效、档次上充足发挥项目标优势和潜力，以满足小区生活配套和市场需要为基点，商业街定位遵照下述标准：
◆ 少许商业用来满足小区居民基础生活需求；
◆ 以家饰家纺为经营专题,表现现代生活特点，引入集生活服务、体验休闲为一体经营理念。
◆ 建筑平面以室内步行街形式来表现，营造轻松、休闲购物环境。
◆ 一、二层独立经营，经过室内步行梯和室外滚梯处理立体交通。

业态定位必需性
商铺专题定位是确保商铺销售条件之一。没有专题就不会有鲜明个性，也就自然不会吸引投资客注意力。无法提升销售价格。
业态定位可行性
家纺、家饰是大家日常生活用具，和国民经济实力及消费意识亲密相关。现在，家纺、家饰已进入一个较高消费层次，已由家庭、宾馆、饭店、公共娱乐场所及交通工具等公共设施进入千家万室，美化居室、发明良好生活环境成为时尚，家纺、家饰也成为新消费热点。
（1）近几年，汽车、住房、信息产品、教育、餐饮等成为消费热点。其中，住房、教育、餐饮、汽车全部和家纺产品有较亲密关系。所以这类物品有极大发展空间。
（2）住宅市场和汽车市场不停发展也会刺激对家纺、家饰及车饰用具消费。
（3）本项目所在区域商铺恰好面临经一路，为需要展示这类物品提供了极好空间和位置。
（4）本项目商业部分根据步行街形式进行划分销售，完全能够满足家纺类物品对空间要求。
（5）现在，济南消费市场现在还没有出现这一类物品销售集中区域，在济南有很大发展空间。
（6）经一路交通干道能够给消费者提供通畅无阻交通。
（7）这类商品对商铺外在形象设置有较高标准要求。这也恰好和本项目建筑风格相一致。
从以上多个方面分析来看，在本项目商业做家纺、家饰等步行街含有很大可行性。

备选方案1：作为中挡服装小品牌为主百货专题商业街
备选方案2：餐饮为主美食、休闲街区（需结合开发商在济南开发战略考虑）

（二）目标用户定位
1．投资者需求分析
◆ 商铺类型。现在，投资者投资商铺类型，关键包含商业街商铺、市场类商铺、小区商铺和百货类商铺等。充足结合本项目本身特点，如位置、人气等，本项目商业较适合做成商业街商铺形式。而投资者选择本项目进行投资，关键还是因为她们比较倾向于商业街商铺投资。
◆ 推崇小面积商铺。小面积商铺一向是投资稀缺品种，它投资价值很高，关键原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数投资者投资起点低回报收效快购置心理，同时也能较大程度降低投资门槛。受总价限制，市民对小商铺仍情有独钟，投资商铺面积以100平方米作为基础分界线，100平方米以下占半数以上。小面积商铺成为热点。而面积大商铺因为总价太高，投资者对地段要求更高。
2．投资者决议分析
◆ 地段和位置仍然是第一考虑原因，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、专题计划、价格、广告力度、配套设施等。
◆ 用户投资特征和动机很显著。用户为何投资、投资用途、投资时间、投资预算很明确，决议时间较长，就是说投资交易是很理性业务。
◆用户存在购置恐惧。商铺是一项巨大投入，而且有一定风险，用户购置十分小心。同时，对商铺价值造成影响原因较多，如：周围改建、政府计划调整、区域竞争等等。
◆老用户对购置影响又比较大，用户良好感受会感染和影响她们身边人，毕竟她们特征差异不大，俗话说："物以类聚，人和群居"。
3．用户性质分析
◆ 投资户。投资户是本项目商业第一主力用户，该部分用户关键以投资为目标，投资收益率和收益稳定性是决定她们是否购置最关键原因，同时商铺升值潜力也是关注主关键点。
◆ 经营户。经营户是本项目商业第二主力用户，该部分用户关键以经营为目标，商业定位、商业气氛营造和未来商业发展区域和趋势是她们关注关键，同时也重视商铺投资价值和可变现能力。

4．用户区域分析
◆ 天桥区、槐荫区投资者为关键用户群。她们对这一地块位置及周围商业气氛已经很熟悉，对这一区域商业价值也已经有了自己判定。
◆ 次要用户群体为这类物品经营者和其它区域投资。
5．用户特点：
◆ 商业意识强，财富意识浓厚，含有高超投资或经商技能；
◆ 比较讲信用，但更能追求个人利益；
◆ 寻求更大发展，积累更多财富；
6．销售模式
依据项目用户特点，对于本项目标销售，能够采取两种模式来达成销售
◆ 产权买断，自主经营---------经营用户。
◆ 产权买断，出让经营权，带租约销售---------投资用户。（以定额回报方法确定租金）

四．价格定位
区域原因比较分析法
区域原因
权重
齐鲁花园
泉星小区
艾菲尔花园
本项目
地段
0.35
97
99
95
99
交通
0.25
97
98
95
100
人流
0.15
97
98
95
97
位置
0.15
97
99
95
98
开间
0.1
96
98
95
99
修正系数
1
96.8
98.4
95
99.6
本项目商铺价格修正系数表
楼 盘
修正系数
已实现均价
（元/平方米）
本项目比价修正价格（元/平方米）
本项目平均值（元/平方米）
齐鲁花园
96.8
6800
7024
7609
泉星小区
98.4
10000
10016
艾菲尔花园
95
5500
5789
本项目
98.6
——
——

1．利用类比分析方法，取和本项目商业相靠近或相互影响小区商业销售价格加权价格，得出本项目平均值在7609元/平方米。
2．从市场因数考虑，楼盘价格会在深入上涨，本项目商业估计在中旬销售，价格会上涨5%-8%，修正后销售价格在8141元/平米左右。
3．在项目标实际操作过程中，假如很好地引入经营管理理念，加上宣传推广和炒作，本项目商业价值将会深入增加。均价将会突破1万元。一层价格会在1-13000元/平方米，二层在6500-7500元/平方米。
4．以上价格分析属于静态价格分析，在对商铺推介过程中，可依据市场对价格反应，进行动态价格修正，确保认购时价格符合市场实际，切实做到既能实现销售又能确保合理收益目标。

第三部分 商业计划提议

1．小区配套。为了完善小区配套，方便业主生活需要，提议在单面街首尾位置留出做银行、快餐、休闲等店面位置。
2．除去上述小区配套服务以外位置，能够做成室内步行街形式。一层和二层相对独立。
3．住宅楼道和电梯井尽可能往北靠，电梯井和楼道东西向平行部署，进深可控制在6-7米，保持商业空间完整。
4．商业街中间通道宽度3米，南北商铺对开，商铺进深8.5米，开间保持4米，单间建筑面积可控制在40平方米，适合这一业态对经营面积需求，同时，对购置者来说，置业门槛不高，利于销售。

人性化设计在步行街通道得到了鲜明表现，细节上也表现出了休闲意境。

5．整条商业街被分为三段,为确保商业街完整性，一层街面在楼栋之间采取中心景观缓冲，商铺门对开，引导人流进入第二、第三条街区，在垂直交通组织上考虑东西两端一二楼间设步行楼梯，楼栋通道之间设上下一组（共两组）滚梯引导人流到二层。

6．改善商业环境，营造商业气氛。在沿街商业建设时，尽可能扩大沿街面宽度，在街面上设置雕塑小品、休闲座椅和花坛，并经过亮化、美化处理改善商业环境，营造良好商业气氛。

7．经营管理提议。
在商业街未来经营计划问题上，我们期望，首先经过统一招商和招租形式，实现商业街“统一管理、有序经营”局面，不停增强投资者信心；其次则借鉴优异商业经营管理模式，为商业街提供优质商业经营和物业管理服务，树立起商业街优良形象。包含到具体方面，关键有以下几点提议：
◆ 引入著名物业管理企业，为商家、租户和业主提供完善优质物业管理服务；
◆ 引进专业商业经营管理企业，实施现代商业经营管理模式，实现统一划分经营范围、统一招商、统一管理、统一识别系统、统一宣传推广等；
◆ 销售前期以优惠条件吸引部分有影响力强商家进驻，增强买家信心。
◆ 为投资者提供代出租、托管、代收租金等增值服务。

投入产出分析

一．经一路项目成本分析

名目
细分
价格
土地成本
地价
8000万
计划指标
建筑面积80000 m2，其中商业1400 0m2，，
住宅66000m2（多层7000 m2）
楼面地价
1000元/m2
前期手续费
城市建设配套费
246元/m2
开发管理费
2.7元/m2
人防工程费
30元/m2
地质勘察费
2.5元/m2
消防设施费
2元/m2
计划设计管理费
1.5元/m2
定点放线费
0.4元/m2
累计
285.1元/m2
和工程相关费用
建筑安装费
高层1500元/m2（18层含商业），多层800元/m2（砖混，室内简装）
建筑设计费
30元/m2
工程质量监督费
3.5元/m2
工程监理费
20元/m2
劳保基金
22元/m2
新型墙体费
10元/m2
协议判定费
1元/m2
散装水泥费
1元/m2
工程交易住处咨询费
1元/m2
室外管网
20元/m2
累计
高层1596元/m2，多层896元/m2，
配套费用

160元/m2
交易费用
（按住宅售价4300元/m2 ，商业售价10000元/m2）
预售登记费
0.25元/m2
预售公告费
0.1元/m2
交易费
住宅：43元/m2(1%)；商业：100元/m2(1%)
确权登记费
0.25元/m2
累计
住宅：43．6元/m2 商业：100.6元/m2
开发间接费
销售费用
住宅：172元/m2(4%)；商业：400元/m2(4%)
管理费用
住宅：2.1元/m2(0.5%)；商业：5元/m2(0.5%)
财务费用(利息)
62.5元/m2（按前期投入8000万元，年息6.12%,十二个月回收计）
累计
住宅：236.6元/m2 商业：467.5元/m2
税金（按住宅售价4300元/m2 ，商业售价10000元/m2）
营业税
住宅：215元/m2（5%）商业：500元/m2（5%）
城建税
住宅：15．1元/m2（0.35%）；商业：35元/m2（0.35%）
教育费
6.4元/m2（0.15%）;商业：15元/m2
累计
住宅：236.5元/m2 商业：550元/m2
总计
高层
3558元/m2
多层
2857元/m2
商业
高层底商：4159元/m2
多层底商：3459元/m2

二．经一路项目投入产出分析

名目
建筑面积（m2）
成本（元）
估计售价（元/m2）
总成本（万元）
销售总额（万元）
利润额
利润率
商业
高层部分：9550
高层底商：4159元/m2
10000
5529
14000
14155
47．40%
多层底商：4500
多层底商：3459元/m2
多层
7140
2857元/m2
4300
2040
3070
高层
58955
3558元/m2
4300
20976
25351
地下车库
7000

2285

1600
营销费用
总销售额3%
1321

累计
87000

29866
44021

项目推广策略

一． 卖给谁？

我们项目关键卖给四类人
1．正在租房，有一定购置能力年轻人。她们无自己住所，时刻有不安定感觉，迫切需要购置一处自己能负担物业处理居住和消除内心恐惧感。在这个城市找到归属（以买一房、两房自住为主流）。尤其是那些外地来济“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重生活压力，现实和理想之间差距，令她们疲惫、失落；她们在城市里奔波，也在不停地变换着居住场所；她们生活在城市里，却一直无法融入到城市中，她们多想成为城市“主人”，成为其中“一份子”。住房对于她们而言，已不仅仅是处理住问题，而是一个心理上“抚慰”。小户型住宅出现，满足了她们需要。

2．机关职员、拆迁户。机关职员她们没有赶上福利分房末班车，而且缺乏足够积蓄购置商品房，然而她们却是最具独立意识和个性化消费群体。这部分人很渴望有自己独立空间，但收入不许可她们过多地投入，小户型是她们最好选择。济南城市建设加速，产生了大量拆迁户企，面积大、总价高房屋她们无力负担，本项目在总价上控制得比很好，会成为这部分购置者首选（以买两房、三房自住为主流）。
3．手中有闲钱，准备投资人。首先考虑是投资风险性，而不是回报率，购置小户型资金投入相对较小，经济压力较轻，对于购房用于出租来说是一个稳妥而长久投资渠道。（以买一房、两房出租为主流，出租对象为年轻人）。
4．单身或刚结婚，和父母同住年轻人。她们迫切需要搬出来，拥有自己空间（以买两房、小三房自住为主流）。
我们主流销售对象有共同特点，比较年轻，追求时尚，讲求品位，易冲动，易于引导，消费更多是重视内心感受，在自己能承受前提下，不过多计较单价。所以，我们在推广项目时，要充足挖掘她们内心需求，分阶段针对不一样购置对象进行诉求，实现我们卖给她们是生活方法，而不仅仅是房子，才可能实现最好销售速度和理想销售价格。

二．案名提议

经一纬六

解析：1、以数字经纬为案名轻易形成市场快速传输
2、数字经纬作为案名充足将本案作为经一路标志性楼盘特色尽情展现
3、本案名充足将济南人文历史融和于建筑中，富有一定文化气息
4、本案名符合年轻人追求个性和标新立异价值观

二．推广步骤：
1．入市。树立物业形象。
2．项目形象提升。提倡时尚生活方法。
3．强销。卖点展示。
4．销售连续升温。活动营销组织，做好售后服务。
5．清盘。继续做好售后服务，依据尾盘组成情况，制订推广方案，完成清盘。

三．推广专题

（一）专题广告语
独立生活宣言
◆ 不管是准备独立生活年轻人，还是拒绝租房年轻人，她们需要抛弃过去“寄人篱下”苦恼，理想需要在这个小区得到表明和表现。
◆ 本项目就是要满足那些追求生活质量、渴望自由、渴望独立年轻一代居住需求。独立是她们自信一个表现。
◆ “宣言”，是一个姿态。是对生活一个解构。她们为概念而生活着，什么概念最新潮，最让人冲动，就会因她们而诞生价值。
◆ 不喜爱房东人，不喜爱禁令人，不喜爱依靠人，不喜爱跟风人，不喜爱假深沉人，不喜爱装嫩人……来这里。
◆ 用产品和概念去表明年轻人对生活内心欲望：
生活欲望之一—→独立精神——→；自由思想，个性解放，秩序和节奏中透出冷静和自信；→生活卖点
生活欲望之二—→独立生活——→；独立居室，自由空间，充足张扬个性，彰显时代主张；→户型卖点
生活欲望之三—→独立建筑——→；现代主义风格建筑，冷峻外形，硬朗线条，尽显独立气质；→建筑卖点

（二）阶段性专题：
1． 拒绝把我青春，寄放在她人房子里
2． 在城市天空，寻求属于自己星座
3． 做自己房东
4． 恋上城市天空
5． 我空间，我生活。
……

四．推广、销售策略

本项目标销售，将采取广告和活动互动配合项目全程销售策略。
◆ 标准
高调入市，集中优势，在短时间内经过大、小众传输和媒体炒怍成为楼市热点，引发社会舆论，提升著名度，促进物业销售顺利、快速进行。
◆ 战略战术
★战术一：营销中心现场展示
【目标】
营销中心作为销售前沿阵地，在一定程度上表现出了产品品质和开发商实力，也直接影响买家选择。所以，营销中心各方面资料和装备应较为齐备，在售楼处营造出时尚生活空间，从所见、所闻全方位让买家体验舒适生活气息。

【手段】
售楼处：提议将售楼处设在项目地西南方向，经一路北侧。整体上以现代时尚为关键风格，经过色块、布幅等元素，形成简略、洁净、清爽感受。
实景样板间：在销售现场精心部署实景样板间，接收来访者观赏，让消费者先体验买房以后感受。
销售人员：蓄水阶段进行销售人员说辞培训。
楼 书：专业售楼资料。设计风格应和其项目定位相一致。提议内容全方面、制作精良。
效果图：项目总体布局、建筑风格等关键内容预示。
手 袋：本身作为流动媒体宣传，并可装楼书等资料用。
展 板：售楼处悬挂资料，全方面介绍企业及楼宇信息，并起到销售现场装饰作用。
功效标牌：如销售人员标牌、接待处、签协议处、交款处等标牌，让买家明确功效，展示专业化形象。
销售专用模型：充足展示小区总平布局、建筑风格、户型多种功效，直接引导用户，了解项目关键信息。
专业导购人员：提供规范、统一和专业化导购服务。
礼 品：美观、实用、传输销售和项目品牌形象。
公共绿地及环艺小品部署：小区环境艺术预先透视。
其它：背景音乐、桌椅和整齐环境。
★战术二：工地形象诱导
【目标】
工地作为买家最为切身关注地方，是最经济和有效宣传媒体，工地形象怎样，不仅直接和物业和企业形象相关，而且还能够营造销售气氛。因为本项目紧邻经一路，工地形象个性表现肯定会引发路人强烈关注，扩大项目影响。
【手段】
工地路牌：表明项目标名称和用途。直接和工程形象相关联。
工地围板：表现楼盘特点，明确发展商和地产建造专业性。
工地气氛：利用彩旗、气球、灯光和形象装饰物等宣传物品，吸引注意力、营造人气。
施工现场：整齐、有序工地管理，施工队服装和文明度，是用户预见项目质量和发展商实力关键渠道。
★战术三：楼盘视觉形象
【目标】
使楼盘概念具像化、专业化、建立本项目独有识别系统和视觉形象，方便于其在后续推广中给买家留下深刻、明确印象。
【内容】
a) 项目标志
b) 项目标标识组合系统
c) 项目标导示系统
【关键提醒】
规范化应用管理和高品质形象物品制作，是其能否有效形成独特视觉形象关键确保。
★战术四：活动营销
【目标】
在合适时机和地点，有计划地和销售目标结合开展影销活动，针对性和互动性强，能够有效地制造销售热点，是维系和加强用户认知和情感关键手段，同时也是快速提升开发商著名度最好路径。
【内容】
◇常规活动：依据工程进度或销售进度安排常规活动。
内容： 1．房展会 2．样板间开放 3．开盘仪式 4．封顶 5、业主联谊会 6、主体验收
7、音乐会 8体育比赛 9、婚纱秀、时装秀 10、用户答谢酒会等
◇很规活动：依据整体推广需要，利用合适时机举行高规格大型活动，凝聚人气、扩大项目和开发商著名度。
内容：
1．网络时尚论坛。使本项目从介入市场就以一个“特立独行”姿态出现在泉城人视线里，经过对卖点全方位解读，建立小区独特生活主张，悬起众多城市年轻人对时尚生活一个强烈欲望，从而从众多竞争楼盘中区分开来，为开盘凝造悬念和气氛。
2．教授论坛：“产品计划研讨会”，本企业能够充足利用行业资源，邀请业界著名人士和会讨论。
3．专刊发行。

★战术五：整适用户资源
所谓整合推广就是利用开发商和代理商多种有利资源来进行项目推广；其次和项目合作单位（家装企业、物业管理企业、建材企业等）或某品牌企业联手推广。其目标在于可充足利用外部资源（用户网络、资金、品牌），愈加好地宣传企业和项目。

五、媒介策略

【标准和目标】
坚持形式多样性、专题统一性、诉求针对性，广告公布系列化、立体化，配合营销推广进度，相关键、有选择把专题分阶段演进。快速提升企业和项目著名度，凝聚人气，促进销售。
【媒体选择】
济南市房地产市场前景宽广，广告活动空间较大。广告媒体种类繁多，而且还在不停涌现，但常见广告媒体关键有：报纸、电视、电台、杂志、夹报或直邮、车身、路牌、路标、站牌、条幅、网络。结合项目目标用户生活特征和生活习惯，并经过实践分析，提议选择以下高端媒体作为本项目标推广媒体。
◇报纸广告：作为大众传媒，其影响力比其它媒体要大得多。在房地产界，报纸广告更有效，是主流媒体。
齐鲁晚报——济南乃至山东发行量和影响力最大报纸，房地产专版《齐鲁楼市》专业性较强、业内影响力大，但投放价格最贵。
济南时报——仅次于齐鲁晚报影响力，有自己房产版《置业周刊》、记者和编辑，价格仅次于齐鲁晚报，长久合作，优惠较多。
生活日报——和齐鲁晚报同属大众报业，发行量全市第三，价格优惠，效果很好。
山东商报——专业性较强，读者偏重商业人士，价格实惠。
济南日报——全省发行，针对性强，属市委机关报，有自己房产版《经济周刊·房产》。
城市信报——属于周刊，影响力相对较小，价格不太高。
齐鲁周刊——属于周刊，印刷效果很好，宣传效果通常，费用和产出比不适宜。
从性价比（实际效果和资金投入比率）和项目推广高端路线考虑，报纸媒体选择以齐鲁晚报、山东商报、和济南时报为主，生活日报、城市信报、济南日报为辅。
◇户外广告：在房地产广告中不可或缺，它影响是潜移默化过程，对于树立形象十分有效。
大型户外广告牌——影响力大、效果最好，但费用较大。
路灯旗——渲染气氛，有导示作用，效果很好，费用较低。
条幅——渲染气氛，立即公布信息，效果显著，经济实惠。
车身广告——和其它户外广告相比含有流动性，影响力很好，效果很好，费用较省。
◇电台广告：可选择济南交通音乐电台或山东交通音乐电台，签署长久合作协议，利用某一个强势栏目或