商业建材综合性商业中心项目建议书范本模板.doc
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1、目 录序言第一章 总论1.1项目建设背景 61.2项目概况101.3项目汇报编制依据12第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况142.2大东区概况232.3周围楼盘及商业配套设施282.4 建材家居市场调研 33第三章物流园区发展现实状况及趋势3.1物流园区内涵363.2物流园区功效373.3物流园区发展历程和相关经验373.4物流园区建设发展模式393.5物流园区开发、建设模式分析403.6物流园区发展政策分析413.7 发展情况分析 41第四章 计划设计条件、标准及设计方案 4.1计划场地环境及周围环境45 4.2 总体计划设计标准 45 4.3计划布局及业态分布45 4.4交通组织
2、46 4.5景观设计46 4.6计划指标建筑技术经济指标46 第五章 项目组织管理和保障方法5.1项目管理方法495.1.1计划管理495.1.2工程管理495.1.3资金管理495.1.4信息管理505.2项目建设保障方法505.2.1资金筹措方法50 5.2.2施工组织方法50第六章营销战略体系6.1 项目定位 526.2商业组合形态构想 526.3走特色化物流园区发展之路 536.4项目拟开发面积546.5项目开发节奏55 6.6项目经营模式55第七章 投资分析7.1项目投资估算 597.2项目盈利分析 637.3项目损益表及现金流表66 第八章 结论附件:附件1:项目、期总体计划布局图
3、附件2:项目期计划布局图前 言东北振兴 沈阳先行“振兴东北”是国家继“西部大开发”战略实施后又一关键举措,意在实现“两个东西经济互动轮子”同时运转。东北亚经济中心计划,将成为继“珠三角”、“长三角”、“京津冀北”地域以后第四个经济增加极。沈阳,各项产业蓬勃发展,正面临着前所未有发展契机。怎样抓住机遇、展示自我、率先吸引世界关注?东北振兴,沈阳先行!第一章 总论1.1 项目发展背景1.2项目概况1.3项目汇报编制依据1.1 项目发展背景1.1.1“第四增加极”和“东北大振兴”伴随国际经济形势发展,东北将成为继珠江三角洲经济圈、长江三角洲经济圈和环渤海经济圈以后“中国经济第四增加极”。东北大振兴是
4、世界经济政治形势发展需要,也是新时期提升中国综合国力需要,更是经济发展规律客观要求。环渤海经济圈处于东北亚经济圈中心地带,是中国欧亚大陆桥东部起点之一,其经济总量约占全国1/5,是中国最大工业密集区。在环渤海地域5800公里海岸线上,近20个大中城市遥相呼应,数千家大中型企业虎踞龙盘,包含大连、青岛、秦皇岛等关键港口在内60多个大小港口星罗棋布。伴随世界经济全球化加剧发展,环渤海经济圈一体化正在深化。在国际经济一体化重心不停向亚太转移趋势下,环渤海经济圈和东北(亚)地域发展互动潜力将得到发挥,在东北、胶东半岛、辽东沈阳、大连、天津、青岛等一大批城市,共同组成东北(亚)地域城市发展群,吸引国际投
5、资眼光。,党十六大提出振兴东北发展战略,加紧调整和改造“东北老工业基地”已成为和“西部大开发”齐肩并重国策。1.1.2和时俱进沈阳沈阳即是东北重工业城市中心,又是“第四经济增加极”关键城市,在全方面推进振兴东北老工业基地进程中,肯定起到决定性作用。沈阳市政府已提出“全国优异装备制造基地”城市定位及发展“大沈阳”策略,形成全国看东北,东北看辽宁,辽宁看沈阳良好局面。发展计划: 国务院同意沈阳市城市总体计划,其理想模式为 “ 一个中心城区、四个副城区、两个边缘组团、七个卫星城 、二十个小城镇”。至此,中心城区建成区面积将由186平方公里扩展到440平方公里,城市计划范围将达成1220平方公里。关重
6、视点:浑南新区建设“北方浦东”:计划面积120.6平方公里,功效单元为“三区一城一带”。铁西新区现代“工业园区”:现在铁西新区面积已达126平方公里,功效定位:建设以装备制造业为关键,集研发、制造、商贸、居住为一体现代化工业园区。金廊工程关键“发展战略”:计划总面积36.6平方公里,从北陵公园到浑河桥,平均宽度1至2公里,全长17公里。包含“一轴”、“四区”和“九节点”。关重视点大东“商机平台”:作为未来城市经济发展关键,大东区区域功效计划为“一城两带三区”。1.1.3无限商机在大东总体战略计划构想:“一城两带三区”战略构想搭建商机新平台;一城:沈阳汽车城。以沈海现代工业示范区为依靠,构建集汽
7、车研发、整车制造、贸易物流、维修服务、人才培训、零配件生产等多个功效为一体新兴汽车城。两带:科教文化旅游服务产业带及中部商业带。三区:小东商贸区、八王寺吉祥北海商住区、沈海现代综合物流园区。经济地位:大东区经济走势强劲,区内聚集了沈阳金杯客车制造、沈阳拂晓航发集团、沈阳华润压缩机、沈阳三洋空调、沈阳东芝电梯、沈阳金杯通用汽车、沈海热电厂等众多优势企业。同时,还吸引了一大批国外著名企业到大东区投资,如美国通用企业、德国宝马汽车企业、日本三菱自动车工业株氏会社、沃尔玛(中国)、美国泰克企业、日本丰田通商株氏会社、三洋电机和美国吉列企业等。现在,大东区作为沈阳市最具竞争力工业区优势经济地位已确立。汽
8、车产业:四大整车制造厂:沈阳金杯客车制造、金客中华轿车厂、沈阳金杯通用汽车制造、沈阳宝马华晨汽车制造;三大汽车发动机制造厂 沈阳航天三菱发动机、沈阳新光华晨发动机、沈阳航天新光集团;另有汽车改装厂家和汽车零部件生产厂28家,汽车贸易、维修服务企业20家,已形成了一个汽车产业集聚效应突出城区。大东区正在计划一个集汽车生产及配送、汽车销售和服务及汽车文化小区为一体汽车城,为汽车产业在大东区快速发展提供优质发展环境。沈海现代工业示范区是沈阳市人民政府最近同意在大东区设置产业开发区,占地15.87平方公里,汽车贸易园占地0.65平方公里,汽车物流园占地1.5平方公里。,沈海现代工业示范区内规模以上工业
9、企业产值达成260亿元,占沈阳市规模以上工业企业产值32%,实现利税22亿元,占全市规模工业企业48%。大东区经济战略地位确立,市场空间无可限量,含有发展各项业态条件,有一定环境依靠及形象基础。1.1.4物流业国家综合国力关键表现1997年东南亚爆发经济危机以后,大家在分析和总结东南亚各国和各地域情况时发觉,以物流产业为关键支柱产业新加坡、香港有较强抗御经济危机能力。比如,1998年受金融风暴影响较大马来西亚经济增加为68,泰国为80 ,东盟为94,和之相比较,香港情况很好,为51,而新加坡则实现了15正增加。以后,大家意识到物流对于国家经济发展有着很关键意义,物流发展水平已成为一个国家综合国
10、力关键表现。 物流业被视为未来企业发展关键竞争力,物流领域更被人看作经济增加“黑暗大陆”,是“降低成本最终边界”,是降低资源消耗、提升劳动生产率以后“第三利润源泉”。在不少发达国家物流业全部已发展为大规模产业。如日本,在近20 年内,物流业每增加26,经济总量就增加1。在美国,物流产业规模已达成9000亿美元,几乎是高技术产业两倍。经过多年物流业发展,在日、美两国已成就了不少行业巨子。美国联邦快递,1995年营业额达成125亿美元;日本佐川急便,1995年营业额达成57亿美元。现在中国物流业经营额超出5亿元企业还未出现,和UPS、联邦快递等国外物流企业相比,中国物流企业所占市场份额少,服务功效
11、少,高素质人才少。企业竞争能力弱,融资能力弱,货源不稳定且结构单一,缺乏网络组合。实际上,中国现阶段物流企业从网络、功效、管理、服务、业绩等方面综合评定,物流企业发展现代物流是调整中国产业结构迫切需要,是传统运输业发展方向,是运输和生产最好融合渠道,更是改变传统揽货方法,取得增值效益需要。巨大市场需求呼叫东北地域及其它省市现代化商品流通领域长足发展。品牌观念仍未出现,国外称中国无纯粹物流企业。1.2项 目 概 况1.2.1项目概述1.2.1.1.项目名称:沈阳光彩大东方商业物流园,期项目1.2.1.2.项目基础情况:项目位置:沈阳市大东区东北大马路钢泉巷8号,南至东北大马路,东至二环线,北至联
12、合路,西至园区计划路。 总占地面积:348500平方米项目总建筑面积:567285平方米1.1.1.3.项目计划:本项目由大型购物中心、建材家居家俱采购基地、商务综合楼、餐饮娱乐一条街四个功效区组成。其中购物中心包含多种业态大卖场,以大型超市为主,涵盖了建材家居、日用百货、生活超市、灯具等多种业态连锁店、专卖店和精品店等经营内容。建材家居家俱采购基地包含十二个专业城,商务综合楼能够为本项目提供办公场所和电子商务平台。本项目包含业态广泛,是集多个功效于一体、集零售和批发于一体大型综合性含有国际水准现代商业物流园。1.3项 目 报 告 编 制 依 据1.3.1参考沈阳市人民政府相关招商宣传手册;1
13、.3.2参考沈阳市人民政府“投资指南”材料;1.3.3参考沈阳市人民政府及大东区政府计划;1.3.4参考沈阳市相关官方网站对外公开内容;1.3.5参考东方家园置业企业和政府相关汇报。l 发文单位:沈海现代工业示范区管理委员会沈海现代工业示范区管理委员会文件相关东方商业物流园财政补助款函l 发文单位:沈阳市土地贮备交易中心沈阳市土地贮备交易中心 沈土储交函13号相关东建街东地块树木砍伐相关问题函沈阳市土地贮备交易中心相关限期交齐拖欠土地价款通知(6月2日)沈阳市土地贮备交易中心相关限期交齐拖欠土地价款通知(6月18日)l 收文单位:沈阳市土地贮备交易中心沈阳大东方置业文件 沈东置业字4号 签发人
14、:董佩智 东建街东地块树木砍伐相关问题复函l 收文单位:沈阳市人民政府沈阳大东方置业文件 沈东置业字1号 签发人:董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位:陈政高市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人:董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位:邢凯副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人:董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收文单位:李佳常务副市长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发人:董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报l 收单位:常明秘书长沈阳大东方置业文件沈东置业字1号 签发
15、人:董佩智 相关申请工程前期行政事业性收费减免及相关问题汇报 本汇报中引用数据和信息如有出入,当以沈阳市人民政府提供数据、信息为准。第二章 项目商业市场环境分析2.1沈阳市概况2.2 大东区概况2.3周围楼盘及商业配套设施2.4汽车及建材家居市场调研2.1沈阳市概况2.1.1城市概况沈阳是辽宁省省会,东北地域经济、文化、交通和商贸中心,中国工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县,总面积1.3万平方公里,市区面积3495平方公里。总人口736.9万人,市区人口488.4万人。沈阳是中国关键工业基地之一,含有雄厚物质基础和经济基础,城市规模居全国第四位, 在全国经济发展中含相关键地位。作为东
16、北中心城市,是全省贸易、经济信息和科技文化中心,同时和周围鞍山、抚顺、辽阳、本溪、丹东、营口、铁岭七城市组成了辽宁中部城市群和经济集聚区,成为东北地域交通枢纽和政治、经济、文化中心。2.1.1位置和地貌沈阳在辽宁省中部,东西长115公里,南北长205公里。沈阳市国土面积为12980平方公里,其中城区面积185公里。沈阳地域以平原为主,地势平坦,平均海拔50米左右,山地丘陵集中在东北、东南部,属辽东丘陵延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原,地势由东向本缓缓倾斜。2.1.2 气候沈阳属北温带受季风影响半湿润大陆性气候。整年气温在-29-36之间,平均气温8.3,整年降水量500毫米,无霜期183天。
17、受季风影响,降水集中,温差较大,四季分明。冬季漫长;春季回暖快,日照充足;夏季热而多雨,空气湿润;秋季短促,天高云淡,清凉宜人。2.1.3 经济地理位置沈阳背倚长白山麓,面向渤海之滨,是辽东半岛腹地。在以沈阳为中心150公里半径内,有中国著名铜全部鞍山、煤全部抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和煤炭基地铁岭,这些资源丰富、实力雄厚辽宁中部工业城市形成了世界上罕有城市群。沟通世界大连港,正在开发营口新港和锦州港距沈阳也不超出250公里。沈阳作为中国东北地域最大经济中心城市和通往中国长城以南地域必经之路。长久经济发展形成了密如蛛丝航空、铁路、公路运输网络。沈
18、阳民航以桃仙机场为中心开辟了70条中国国际航线。沈阳也是东北地域最大铁路枢纽。沈阳公路也四通八达,开成了少有高速公路网络。2.1.4 人口概况沈阳市现有总人口736.9万人,市区人口488.4万人。其中男性人口为377万人,占总人口50.5%,女性人口363万人,占总人口49.5%,性别比为101.9。总人口中非农业人口435.7万人,占总人口63.2%,家业人口252.5万人,占总人口36.6%;未落常住户口1.1万人,占总人口0.2%。沈阳居民年纪组成沈阳居民教育程度组成2.1.5 行政区域沈阳市下设和平区、沈河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区9个市区,辽中县
19、、康平县、法库县、新民市4个县(市)。区、县(市)下设街道办事处112个,乡政府73个,镇政府68个。2.1.6 交通条件沈阳是联络东北地域和关内交通枢纽,铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路聚集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里,由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春和绕城高速公路和二环路组成围绕沈阳,连接海港、空港“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条,通往国际及中国各大中城市。2.1.7 沈阳城市基础设施中心城区关键街路、铁路沿线、环路、出口路、街心、广场及公园绿化面积和绿化水平逐年提升,建成区绿地率达28.2%。交通快速
20、干道系统初具规模。城市道路以构建快速干道系统为关键,以加强城市景观建设为突破口,相继完成了大二环快速路、东西快速干道、六路三桥、沈新和建大零公里公铁地道桥等城市关键交通工程建设。城市公用设施连续改善,供水、供热、供电、供气等设施功效加强,服务质量不停提升。,全市新铺设供水管网7.2公里,供水管网改造28.5公里,综合日供水能力161.6万立方米。全市供热面积10200万平方米。整年实际用电量131.2亿千瓦小时。其中,工业用电71.6亿千瓦小时,增加11.7。煤气供气管道总长度2160公里。房地产业健康发展,房地产开发和销售同时快速增加。,全市房地产开发完成投资177.3亿元,比上年增加52.
21、8。整年商品房施工面积1738.8万平方米,增加40.4;商品房完工面积585.9万平方米,增加61.1;商品房销售面积324.8万平方米,增加57.6,其中商品住宅销售291.6万平方米,增加58.4。城市环境保护和治理城市整体环境深入改善,环境质量实现历史性突破。整年共完成环境污染治理项目百余个,前后建设了东部满堂河、南部凌空、西部揽军等污水处理厂,完善了原有北部污水处理厂。整改和恢复了浑河生态环境,城区段河水水质达成四类标准。城市污水日处理能力达成95万吨,污水处理率达成70.4。改造和新建了老虎冲、大辛两个垃圾填埋场,全市日处理垃圾4484吨,生活垃圾无害化处理率达成100。整年共拆除
22、烟囱1113根、锅炉房403座,推广民用型煤4.5万户,并采取扬尘覆盖工程、机动车尾气污染防治等方法,烟尘控制区达标覆盖率达成100,整年环境空气质量优良天数已达成298天,达成创模标准。全市噪声达标区覆盖率达成70,自然保护区覆盖率达成13.52,建成生态环境保护模范住宅小区35个。城市绿化实施森林城市战略,全方面推进城市绿化建设。新增公共绿地面积482公顷,建成大东广场、德胜公园、方家栏公园、高官台生态园等一批绿地精品,改造了和平广场和中山广场。整年新建居住区绿地341公顷。继续开展环沈阳生态森林圈建设工程,东北楔、西北楔绿化带建设稳步进行。整年植树428万株,铺草坪98.8公顷,新增绿地
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