居委会城中村改造项目项目建议书模板.doc
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1、新兴居委会城中村改造项目项目提议书建设单位:*安居置业投资开发编制单位:中建精诚工程咨询编制时间:二零一六年十月项目名称: 新兴居委会城中村改造项目建设单位: *安居置业投资开发编制单位:中建精诚工程咨询地址:北京市车公庄大街9号 五栋大楼B1座三层北京市海淀区三里河路9号 建设部内电话:88395155/75 88395647网址:邮箱:编制人员名单编 写:任双成高级工程师注册造价工程师张弘许勇毅姚湘华富 瑶赵晓敏闫慧清郭恩光侯甲恩高级工程师高级工程师工程师工程师工程师工程师工程师工程师审 核:朱卫海 高级工程师注册咨询工程师注册造价工程师审 批:金铁英教授级高级工程师注册咨询工程师注册造价
2、工程师校 对:赵晓敏工程师目 录第1章 项目综述11.1. 项目概况11.2. 关键经济技术指标31.3. 建设单位31.4. 研究工作依据和内容41.5. 结论和提议5第2章 项目建设背景及必需性72.1. 项目建设背景72.2. 项目提出理由142.3. 项目建设必需性15第3章 项目选址和建设条件183.1. 项目选址183.2. 项目建设条件193.3. 区位交通条件203.4. 社会经济条件203.5. 基础设施条件22第4章 项目拆迁安置赔偿方案234.1. 征收范围234.2. 征收主体234.3. 征收赔偿安置基础标准234.4. 征收赔偿方法244.5. 征收赔偿协议签署和生
3、效、实施274.6. 其它27第5章 拆迁规模及安置规模285.1. 拆迁规模285.2. 安置规模28第6章 项目实施进度306.1. 实施阶段306.2. 建设周期30第7章 投资估算和资金筹措327.1. 投资估算327.2. 资金筹措33第8章 社会效益评价348.1. 社会影响效果分析348.2. 社会适应性分析358.3. 社会风险及对策分析368.4. 社会评价结论36第9章 结论和提议379.1. 结论379.2. 提议37附表1:投资估算表附表1-1:拆迁安置赔偿费用估算表附表2:投资使用计划及资金筹措表附表3:借款还本付息估算表第1章 项目综述1.1. 项目概况1.1.1.
4、 项目名称新兴居委会城中村改造项目1.1.2. 项目位置该项目拆迁地址在*新兴居委会。1.1.3. 拆迁范围及规模该项目征迁区域在昌盛路西、新兴安置区北、友好大道东、县府路南侧,总占地面积约177.20亩,包含拆迁户数842户,包含拆迁人数3368人;拆迁房屋总建筑面积118315,其中住宅建筑101825,剩下为临时建筑及其它建筑,该项目已列入河南省保障性安居工程工作领导小组办公室相关下达全省城市棚户区改造项目计划(第一批)通知(豫保安居办45号)中。项目拆迁土地全部用于收储整理,配套建设道路、硬化路面、垃圾搜集点、绿化、给排水、电力、通讯、供暖、供气、消防等设施。1.1.4. 安置方法及安
5、置规模该项目采取货币化安置安置方法,*人民政府搭建平台,组织房源。*人民政府指定*安居置业投资开发作为*新兴居委会城中村改造项目安置房购置主体,组织实施回迁安置房工作、负责资金运作、安置房源招标,和中标开发企业签署购置安置房协议。初步统计,该项目需组织安置房源总面积为116001.07,累计842套。1.1.5. 配套基础设施现实状况项目拆迁区域周围水、电、气等市政基础设施配套完善,可确保项目建设期及运行期需要。1.1.6. 环境保护该项目产生废气、污水、建筑垃圾、生活垃圾、噪声等均能够得到有效控制和治理,全部排放物能够做到按国家要求排放标准达标排放。1.1.7. 实施进度该项目建设期计划为3
6、年。1.1.8. 项目投资和资金筹措经测算,该项目总投资约为41670.11万元,其中货币化安置费用28768.27万元,工程建设其它费8761.56万元(含拆迁安置赔偿费用8383.82万元),基础预备费1876.49万元,建设期利息2263.80万元。该项目资金起源由项目单位自筹和申请银行贷款。其中*安居置业投资开发自筹资金8760.11万元,占总投资20.81%;申请银行贷款33000万元,占总投资79.19%。1.2. 关键经济技术指标表1-1 关键经济技术指标表序号名 称单位指标备注1项目总投资万元41670.11 1.1货币化安置费用万元28768.27 组织购置存量房1.2工程建
7、设其它费用万元8761.56 1.2.1拆迁安置赔偿费用万元8383.82 1.2.2其它费用万元377.74 1.3基础预备费万元1876.49 1.4建设期利息万元2263.80 2资金筹措万元41670.11 2.1自有资金万元8670.11 所占百分比%20.81 2.2银行贷款万元33000.00 所占百分比%79.19 3建设期年34借款偿还期年25含建设期1.3. 建设单位1.3.1. 单位名称*安居置业投资开发1.3.2. 单位概况*安居置业投资开发隶属于*人民政府,成立于6月1日。该企业作为*人民政府授权开发建设平台,其经营范围为拆迁安置房项目标开发建设;旧城、城中村、棚户区
8、改造及改建项目标开发建设;保障性安居工程项目标投资;受县政府委托开展其它房地产开发和市政工程建设。企业对所属项目和资产依法进行经营、管理和运作,培育优势企业,实现国有资产增值。1.4. 研究工作依据和内容1.4.1. 研究工作依据(1)国家颁布相关建设法规、政策和标准;(2)建设项目经济评价方法和参数(第三版);(3)国务院办公厅相关深入加强棚户区改造工作通知(国办发36号);(4)国务院相关深入做好棚户区和城镇危房及配套基础设施建设相关工作意见(国发37号);(5)相关深入加强统筹协调用好棚户区改造贷款资金通知(建保155号);(6)河南省人民政府相关加紧推进棚户区改造工作意见(豫政17号)
9、;(7)省政府办公厅相关推进政府向社会力量购置服务工作实施意见(豫政办168号);(8)相关申报全省棚户区改造统贷统还项目标通知(豫保安居办4号);(9)相关采取政府购置服务模式开展全省棚户区改造项目融资工作通知(豫财资合10号);(10)河南省保障性安居工程工作领导小组办公室相关下达全省城市棚户区改造项目计划(第一批)通知(豫保安居办45号);(11)河南省人民政府办公厅相关加紧推进棚户区改造货币化安置工作指导意见(豫政办4号);(12)河南省城市房屋拆迁管理实施措施;(13)*国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要;(14)*城市总体计划(2030年);(15)*土地利用总体计划();(1
10、6)委托人提供其它相关基础资料、技术资料。1.4.2. 研究工作内容我企业受建设单位委托,组织相关技术人员依据国家对项目初步可行性研究阶段工作范围和深度要求,编制完成了*新兴居委会城中村改造项目项目提议书。该提议书对项目建设提出背景、必需性和建设条件进行了论证,对项目选址和建设条件、项目征收赔偿安置方案、实施进度、投资估算、资金筹措、社会效益评价等方面进行综合性研究、分析、评价,以供项目审批单位作出初步决议。1.5. 结论和提议1.5.1. 结论该项目标实施符合国家、河南省、商丘市相关城中村(棚户区)改造相关政策,符合*城市发展计划,作为城中村(棚户区)改造项目,可享受国家、河南省和商丘市城市
11、棚户区改造相关优惠政策。经过对*新兴居委会城中村改造和升级,首先显著改善当地居民居住环境和生活条件及各项基础设施,其次该项目考虑货币化安置被拆迁居民,对消化社会存量现房,对促进人民安居乐业和房地产市场平稳发展,维护社会稳定和友好发展,含相关键意义。该项目建设规模合理,建设方案可行,周围建设条件很好。经过分析,该项目标经济效益突出,社会效益显著,提议立即实施,早日发挥良好社会、经济效益。1.5.2. 提议(1)因为该项目安置包含人口较多,安置面积较大,应做好项现在期准备工作,注意协调好各方面关系,确保项目顺利实施。(2)在尊重当地村民生活方法基础上,应对居民生活习俗给予引导,和新型小区建设相适应
12、,促进小区精神文明发展。(3)争取政府在政策等方面支持,使项目建设有一个稳定、主动政策环境。第2章 项目建设背景及必需性2.1. 项目建设背景2.1.1. 河南省棚户区改造现实状况6月26日,财政部联合住房城镇建设部补助河南城市棚户区改造资金9亿元,该资金专题用于补助政府主导城市棚户区改造项目,包含拆迁、安置、建设和相关基础设施配套建设等开支。另外,依据河南省城镇建设三年大提升行动计划要求,河南省支持符合条件工矿企业结合棚户区改造,关键实施600个经省政府同意列入计划城市和国有工矿棚户区改造项目。,完成各类棚户区拆迁735万、开工建设1034万、完工340万、投资123亿元;,完成各类棚户区拆
13、迁1235万、开工建设1054万、完工800万、投资135亿元;,完成各类棚户区拆迁803万、开工建设841万、完工709万、投资163亿元。8月,河南省取得追加城市棚户区改造专题资金16861万元。依据财政部测算均衡性转移支付财政困难程度系数、河南省和住房和城镇建设部签署住房保障工作目标责任书中确定城市棚户区改造户数、城市棚户区改造面积和城市棚户区改造任务完成情况等原因,财政部、住房和城镇建设部决定追加河南中央补助城市棚户区改造专题资金16861万元,专题用于补助政府主导城市棚户区改造项目,包含拆迁、安置、建设和相关基础设施配套建设等开支。河南省政府下发河南省人民政府相关深入加强城镇棚户区和
14、城镇危房改造及配套基础设施建设意见(豫政88号)提出:依据国家相关要求,结合河南省实际,全省要改造包含城市危房、城中村在内各类棚户区住房100万套和农村危房60万户,加大棚户区改造配套基础设施建设力度,使城市基础设施愈加完备、布局合理、运行安全、服务便捷。意见要求编制城镇棚户区、城镇危房改造三年计划()。各地要在认真调查核实,摸清底数基础上,依据当地实际,合理编制棚户区、城镇危房改造三年计划()。计划应涵盖以下范围:城镇棚户区,需要拆除重建、改建(扩建、翻建)危旧房和群众意愿强烈且城市发展急需改造城中村,未改造垦区棚户区,国有工矿、采煤沉陷区,困难国有企业尤其是独立工矿区、三线地域和资源枯竭型
15、城市企业棚户区及配套设施。继河南省新开工保障性安居工程48.5万套后,河南省新建保障性安居工程“大盘子”敲定,计划新开工棚户区改造36万套。同时,货币化安置成以后一个时期保障房供给主方向。2.1.2. 棚户区改造政策环境(1)7月4日,国务院公布了相关加紧棚户区改造工作意见(国发25号),意见指出:棚改用地优先安排,简化审批步骤,加大政策支持力度,关键内容以下:多渠道筹措资金。要采取增加财政补助、加大银行信贷支持、吸引民间资本参与、扩大债券融资、企业和群众自筹等措施筹集资金。确保建设用地供给。棚户区改造安置住房用地纳入当地土地供给计划优先安排,并简化行政审批步骤,提升审批效率。安置住房中包含经
16、济适用住房、廉租住房和符合条件公共租赁住房建设项目能够经过划拨方法供地。落实税费减免政策。对棚户区改造项目,免征城市基础设施配套费等多种行政事业性收费和政府性基金。落实好棚户区改造安置住房税收优惠政策,将优惠范围由城市和国有工矿棚户区扩大到国有林区、垦区棚户区。电力、通讯、市政公用事业等企业要对棚户区改造给支持,合适减免入网、管网增容等经营性收费。完善安置赔偿政策。棚户区改造实施实物安置和货币赔偿相结合,由棚户区居民自愿选择。各地域要按国家相关要求制订具体安置赔偿措施,严禁强拆强迁,依法维护群众正当权益。对经济困难、无力购置安置住房棚户区居民,能够经过提供租赁型保障房等方法满足其基础居住需求,
17、或在符合相关政策要求条件下,纳入当地住房保障体系统筹处理。(2)国务院相关加强地方政府性债务管理意见(国发43号)指出:建立“借、用、还”相统一地方政府性债务管理机制,有效发挥地方政府规范举债主动作用,切实防范化解财政金融风险,促进国民经济连续健康发展。给予地方政府依法适度举债权限。经国务院同意,省、自治区、直辖市政府能够适度举借债务,市县级政府确需举借债务由省、自治区、直辖市政府代为举借。明确划清政府和企业界限,政府债务只能经过政府及其部门举借,不得经过企机关等举借。建立规范地方政府举债融资机制。地方政府举债采取政府债券方法。没有收益公益性事业发展确需政府举借通常债务,由地方政府发行通常债券
18、融资,关键以通常公共预算收入偿还。有一定收益公益性事业发展确需政府举借专题债务,由地方政府经过发行专题债券融资,以对应政府性基金或专题收入偿还。推广使用政府和社会资本合作模式。激励社会资本经过特许经营等方法,参与城市基础设施等有一定收益公益性事业投资和运行。政府经过特许经营权、合理定价、财政补助等事先公开收益约定规则,使投资者有长久稳定收益。投资者根据市场化标准出资,按约定规则独自或和政府共同成立尤其目标企业建设和运行合作项目。投资者或尤其目标企业能够经过银行贷款、企业债、项目收益债券、资产证券化等市场化方法举债并负担偿债责任。政府对投资者或尤其目标企业按约定规则依法负担特许经营权、合理定价、
19、财政补助等相关责任,不负担投资者或尤其目标企业偿债责任。加强政府或有债务监管。剥离融资平台企业政府融资职能,融资平台企业不得新增政府债务。地方政府新发生或有债务,要严格限定在依法担保范围内,并依据担保协议依法负担相关责任。地方政府要加强对或有债务统计分析和风险防控,做好相关监管工作。(3)国务院相关深入做好城镇棚户区和城镇危房改造及配套基础设施建设相关工作意见(国发37号)加紧城镇棚户区改造。各地域要抓紧编制城镇棚户区改造实施方案并抓好组织落实。一要加紧棚改项目建设。依法合规推进棚改,切实做好土地征收、赔偿安置等前期工作。建立行政审批快速通道,简化程序,提升效率,对符合相关要求项目,限期完成立
20、项、计划许可、土地使用、施工许可等审批手续。加强工程质量安全监管,确保工程质量和进度,确保完成三年计划确定目标任务。把城市危房改造纳入棚改政策范围。二要主动推进棚改货币化安置。缩短安置周期,节省过渡费用,让群众立即住上新房,享受愈加好居住环境和物业服务,满足群众多样化居住需求。各省(区、市)要因地制宜,抓紧摸清存量商品住房底数,制订推进棚改货币化安置指导意见和具体安置目标,完善相关政策方法,督促市、县抓好落实,加紧安置棚户区居民。推进政府购置棚改服务。各省(区、市)应依据棚改目标任务,统筹考虑财政承受能力等原因,制订当地域政府购置棚改服务管理措施。市、县人民政府要公开择优选择棚改实施主体,并和
21、实施主体签署购置棚改服务协议。市、县人民政府将购置棚改服务资金逐年列入财政预算,并按协议要求向提供棚改服务实施主体支付。年初预算安排有缺口确需举借政府债务填补,市、县,可经过省(区、市)人民政府代发地方政府债券给予支持,并优先用于棚改。政府购置棚改服务范围,限定在政府应该负担棚改征地拆迁服务和安置住房筹集、公益性基础设施建设等方面,不包含棚改项目中配套建设商品房和经营性基础设施。推广政府和社会资本合作模式。在城市基础设施建设运行中主动推广特许经营等多种政府和社会资本合作(PPP)模式。各地应建立健全城市基础设施建设财政投入和价格赔偿统筹协调机制,合理确定服务价格,深化政府和社会资本合作,推进可
22、连续发展。构建多元化棚改实施主体。激励多个全部制企业作为实施主体承接棚改任务。各地原融资平台企业可经过市场化改制,建立现代企业制度,实现市场化运行,在明确公告以后不再负担政府融资职能前提下,作为实施主体承接棚改任务。原融资平台企业转型改造后举借债务实施市场化运作,不纳入政府债务。政府在出资范围内依法推行出资人职责,不对原融资平台企业提供担保。发挥开发性金融支持作用。承接棚改任务及纳入各地域配套建设计划项目实施主体,可依据政府购置棚改服务协议、特许经营协议等政府和社会资本合作协议进行市场化融资,开发银行等银行业金融机构据此对符合条件实施主体发放贷款。在依法合规、风险可控前提下,开发银行能够经过专
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