控股集团总部基地项目建议书模板.doc

安徽XX控股集团总部基地
项目提议书

安徽XX控股股份
6月

目 录

第一章 概论
第二章 项目建设必需性分析
第三章 项目基础情况
第四章 项目地点和建设条件
第五章 项目建设规模和内容
第六章 物料消耗、供给和环境保护
第七章 投资估算和资金起源
第八章 建设方法和建设进度
第九章 项目财务分析
第十章 结论

第一章 概论

一、 项目背景

为深入加紧发展步伐，打造产业集群，完善上下游产业链布局，XX控股已开始着手将旗下布局全国25家子企业、分企业迁至合肥经开区。
XX传媒股份是一家专业媒体运行企业，多年来，XX股份一直致力于构建“概念传输运行商”平台，着力打造一支视角独特、技术精湛、思绪开阔、反应快速专业策划和运行团体。企业拥有国家广电总局颁发电视剧、广播剧、动画片、综艺节目等多个电视类、广播类制作资质。
11月29日，XX股份和合肥市广播电视台举行签约仪式，买断合肥市广播电视台广告整体独家经营权，宣告正式进军安徽市场。随即，XX股份以现金收购方法，参股合肥广电控股合肥和视传媒投资，并持有和视传媒49%股权。股权变更后，合肥广电仍然持有和视传媒51%机关法人股。
作为一家专业媒体运行企业，XX股份前后和重庆、四川、贵州、江西、广东、湖北等地报社、广播电视台、网站展开深度合作，采取“整体运行+股权投资+共创大型节目带”方法，依靠优异运行管理、内容开发优质资源，引领传统媒体快速走出困局。
　　在深耕媒体行业基础上，XX控股还将触角延伸到了体育领域这一朝阳产业。3月注册成了合肥XX体育产业发展。现在，XX体育已成功运行了多项世界级及国家级赛事，包含中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、蜀山国际半程马拉松赛、蜀山国际半程马拉松。经过两届蜀山国际半程马拉松赛成功举行，现在，该赛事已成为中国规模最大马拉松赛事之一，有效推进了区域体育事业快速发展，提升城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新城市名片。
未来，XX体育还将在足球、极限运动、电子竞技等热点领域进行深入拓展，打造专属赛事IP及体育生态产业链，依靠XX股份优质合作资源和媒体推广资源，为体育爱好者提供最优质赛事资源和观感体验。
另外，7月，安徽XX科技装备股份正式成立并落户合肥，其主营业务包含国防、警用、反恐装备供给及产业链开发，至此，在安徽地域，XX股份所打造传媒、体育、科技装备三驾马车并驾齐驱局面已现雏形。
经过高速发展，企业规模不停扩大，董事会决定将把经营重心全部转移到安徽合肥，并于筹建安徽XX控股集团。
今年初，安徽XX控股股份及旗下安徽XX企业管理、安徽XX赛事管理、安徽XX酒店管理、安徽XX文化产业发展在合肥经开区正式注册成立。3月，安徽XX控股股份和合肥经济技术开发区管委会举行战略投资协议签约仪式，宣告XX控股在合肥经开区投资13亿元，占地36亩、在合肥市繁荣路段总部项目正式开启。
二、本项目提议书编制依据
（1）XX控股集团和合肥经济技术开发区管委会签署《安徽XX控股集团总部基地项目战略投资协议》（.03.18）
（2）合肥市城市总体计划
（3）合肥经济技术开发区园区计划
（4）用地计划设计条件
（5）《合肥市城市公共空间计划设计导则(试行)》，
（6）现场调研基础资料
三、编制标准
（1）坚持“客观、公正、科学、可靠”编制标准；
（2）根据适用、安全、经济、美观标准进行整体设计；
（3）充足考虑用地环境，做到布局合理、交通联络方便、和周围环境相协调；
（4）建筑设计应充足考虑合肥市气候特征和环境特征，符合国家及合肥市城市计划和建筑设计相关要求。建筑外观庄重大方，充足显示XX股份企业内在特质；
（5）遵守国家安全环境保护法规，保护生态环境，争创绿色建筑；
（6）设计严格实施国家和行业相关标准、规范和要求；
（7）节省成本，降低工程造价。

第二章 项目建设必需性分析

一、本项目符合地域文化创意产业发展现实状况、计划
“十二五”时期是合肥奋力跨越赶超、取得巨大成就五年。五年来，在党中央、国务院和安徽省委、省政府坚强领导下，全市上下主动应对多种风险挑战，以创新转型升级为根本，不停解放思想，强化创新驱动，突出改革开放，着力实现科学发展、跨越发展、友好发展、绿色发展，顺利实施行政区划调整，“十二五”计划确定关键目标和任务胜利完成，“大湖名城、创新高地”建设迈出坚实步伐、展示崭新形象。
《“十三五”文化创意产业发展计划》确定了促进结构优化升级、优化发展布局、培育壮大各类市场主体、扩大有效供给、扩大和引导文化消费、健全投融资体系、加强科技创新和转化、完善现代文化市场体系、深度融入国际分工合作9个方面关键任务，关键发展演艺、娱乐、动漫、游戏、创意设计、网络文化、文化旅游、艺术品、工艺美术、文化会展、文化装备制造11个行业，明确了创新体制机制、推进法治建设、完善经济政策、强化人才支撑、优化公共服务、加强统计应用、抓好组织实施7项保障方法，要求各地立足地方实际，把握产业发展规律，突出地方特色，加强沟通协调，确保各项任务方法落到实处。
《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要》提出全方面发展文化事业，繁荣发展文艺事业。实施文化精品战略，提升艺术原创能力，着力打造一批含有合肥特色，在全省、全国有影响力文化品牌和思想性、艺术性、观赏性俱佳文学、戏剧、歌舞、电影、电视、动漫等文艺精品。主动策划承接全国性文化活动，办好中国（合肥）国际文化博览会。计划建设一批各具特色艺术家村（镇），引进一批中国一流艺术家来肥创作。主动引导群众自主参与多种形式文艺创作活动，建立群众文化优异作品创作、选拔和推广机制。深入繁荣影视、动画精品创作，推进制播分离，扩大影视制作、发行、播映和后产品开发，提升原创影视动画创作水平。
集团企业作为含有雄厚实力文化创意建设企业，审时度势建设本企业总部基地项目，首先是满足了文化产业发展需要，为文化产为发展提供必需基础设施条件，间接上为促进经开区至全市经济发展作贡献，项目建设含有促进文化产业发展经济效益。
二、文化创意产业区域竞争情况需要
在全球化条件下，经济区位竞争已经让在作为一个整体经济区域竞争，基础竞争单位已经从企业和国家转向城市，尤其是大城市圈和大城市群。“十三五”将会成为一个全国区域经济重组关键时期。合肥市区域布局调整也将步入新阶段。从《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要》中能够看出，一场争夺文化产业高端“区位优势”之争正在展开。所以，应破除以行政区域为单位传统区位之争，根据经济规律和产业发展需要，进行区域性计划，以避免出现新一轮反复建设和区域产业结构雷同问题。
《合肥市国民经济和社会发展第十三个五年计划纲要》中指出发展优势文化产业。依靠丰富文化产业资源和重大文化发展平台，优化文化产业布局，加紧发展文化旅游、广播影视、智能语音、动漫游戏、创意设计等产业，顺应“互联网+”趋势，大力发展文化新业态和新模式，推进文化和科技、金融、制造等相关产业深度融合，主动培育新兴文化业态，加紧文化产业转型升级，全方面提升文化产业发展质量和效益。设置若干支市场化、专业化文化产业发展基金。实施重大文化产业项目带动战略，挖掘城市文明和工业文明遗产，规范建设一批文化产业园区（基地），支持建设文化产业公共技术平台和文化类工程技术中心，扎实文化产业发展平台。到，文化产业增加值翻一番。
本项目顺应地域总体计划机遇，对文化创意产业发展含有十分显著促进作用。本项目应紧跟产业发展趋势，占领有利位置，为后续发展和进步打好基础。
三、项目标实施能提升当地高效、现代文化产业发展
XX控股是一家多业态并行发展集团化企业，现在包含关键产业包含工业制造、媒体运行、地产开发等，同时也在酒店管理、体育赛事、股权投资等新兴产业主动延伸。
目前，控股企业已基础形成“一业为主、两翼齐飞、多业态并行”战略架构，即以媒体运行为主业，以体育赛事、酒店管理为两翼，资产运管、工业制造、文化产业等多渠道发展良好局面。
　　作为未来发展主业，XX媒体产业正在快速成长,现在企业拥有国家广电总局颁发电视剧、广播剧、动画片等多个电视类、广播类制作资质。而且前后和重庆、四川、贵州等地报社、广播电视台展开深度合作。
另外，在深耕媒体行业基础上，XX控股还将触角延伸到了体育领域这一朝阳产业。3月注册成了合肥XX体育产业发展。现在，XX体育已成功运行了多项世界级及国家级赛事，包含中国热气球挑战赛、路德国际综合格斗大赛、蜀山国际半程马拉松赛、蜀山国际半程马拉松。经过两届蜀山国际半程马拉松赛成功举行，现在，该赛事已成为中国规模最大马拉松赛事之一，有效推进了区域体育事业快速发展，提升城市影响力和竞争力，并成为合肥一张崭新城市名片。
本项目标采取高效、现代化管理模式，能深入推进地域文化创意产业结构调整，发展优势特色产业和循环经济，促进文化传媒，体育赛事等文化创意相关行业发展。
四、现有办公场所迫切需要改善。
因为安徽XX控股股份现在办公场为租用翡翠湖迎宾馆1号楼，虽处区域中心，但办公环境受限，且交通不便，无法满足企业未来发展带来机构扩充要求。首先办公场所为租用已建用房，使用性质和企业办公场所存在结构性矛盾，翡翠湖迎宾馆办公区部分区域闲置，是因建筑承重荷载限制造成改造用途局限，使用功效不合理；其次，办公场所分散，没有依据行政办公需要统一计划设计，资源浪费较大，不利于办公资源合理配置，已不能满足行政办公需要，而且造成一定资源浪费。
近几年企业业务不停扩大，和地方政府协议引进关联产业项目立即进驻，现租用办公楼使用面积已无法满足企业业务拓展需要，急需新建办公楼。
企业经过新建办公楼，为企业提供愈加好办公环境，提升企业形象，也能处理交通和停车瓶颈问题。
必需性结论
总而言之，从发展需要、行政办公场所现实状况存在问题和区域文化产业发展等方面综合分析，根据统一计划、集中建设、资源共享思绪，建设安徽XX控股集团总部基地是急需和必需。
第三章 项目基础情况

一、项目名称
安徽XX控股集团总部基地项目（以下简称“本项目”）

二、项目类型
本项目为包含办公楼、公寓、酒店及隶属配套设施综合性开发工程，项目建成后将深入满足集团企业对行政办公需要，并提供良好配套环境。

三、 建设地点
本项目在合肥市——————————。（具体位置见附图）

四、 建设单位背景
单位名称 ：安徽XX控股股份
注册地址 ：？？？？？？
注册资金 ：？？？？
法定代表人：？？？？

五、 项目建设规模和内容

依据本项目标初步计划，项目计划建设用地面积24152.3平方米，计划总建筑面积9万平方米，其中：集团企业及子企业主体办公大楼约5万平方米；项目引进关联、配套产业办公楼约3万平方米；食堂、文体活动中心等配套设施约1万平方米（以上以计划部门同意计划方案为准）。项目建成后将成为集高级办公楼、酒店、公寓、配套商业设施、物业管理服务等为一体多功效设施。各功效具体面积见下表：

项目各功效区建筑面积表
单位：平方米
功效区
建筑面积
1、办公楼
50000
2、公寓
？
3、商务公寓
？
4、隶属配套设施
10000
累计
90000
容积率
4.83
绿化率
26%

六、 项目总投资和资金起源

计划项目总投资为13亿元人民币，由本项目投资建设方安徽XX控股股份自筹资金处理。

第四章 项目地点和建设条件

一、 项目地点
本项目建设地点在合肥市经济技术开发区，东临莲花路、南临繁荣大道、北至北海路。项目计划用地面积24152.3平方米。
依据经开区园区计划和发展前景，考虑企业办公特点和实际情况，依据明珠广场街道总体计划和土地利用总体计划，本项目选址在经开区以西交通便捷，环境优越。计划总用地约36亩，并于3月报市政府同意，计划土地用途为商业办公用地。从发展前景、自然环境、交通环境、经济环境和基础设施环境等各方面综合考虑，区位优势十分显著。
10月10日，集团企业向合肥市政府正式行文《相关商请支持安徽XX控股股份在合肥市建设科研和生产管理办公基地所需用地函》（XX控股[]01号），期望给支持。合肥市政府十分重视，经数次协商，政府同意在土地价格方面给特殊优惠，以设限挂牌出让方法操作。
8月30日，集团企业顺利取得了土地使用权，土地面积36亩，价格220 万元/亩（当初市场价约 万元/亩），总地价 万元（已支付）。
依据相关专业部门进行调查，拟建项目占用位置气象条件、地质情况、消防条件均符合国家相关规范。

二、 项目交通条件及自然条件
项目建设用地西侧距离城市主干道之一金寨南路500米，南侧繁荣大道、东侧莲花路为双向两车道，有良好交通资源。场地周围道路系统完备，周围有多条公交线路经过，交通条件十分优越。项目用地周围没有工业生产工厂等空气污染源，绿化和空气质量良好。

三、 项目周围用地现实状况
项目场地南北向展开，南北长约245米，东西宽约100米，面积约合2.4万平米，场地内地势平坦；场地周围商住混合分布，西侧城市绿地成为场地极佳景观资源；场地周围用地大部分完成建设或正在建设，有潜力形成系统完备商住办一体化商务圈；现在场地为闲置状态，和周围地块和道路隔绝，为项目顺利建设奠定了良好基础。

四、 建设条件

1、土地使用权
项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和合肥市相关土地有偿使用相关要求，办理国有建设用地使用权交易手续。相关事宜现在正在初步洽谈协商之中，土地出让金和期限以未来合肥市土地管理部门和项目开发建设单位签定土地出让协议为准。
2、市政配套条件
本项目水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设将由合肥市各专业部门作出供给和计划实施方案，市政管网线计划方案已经市计划局综合，伴随项目标开发建设，多种市政条件将同时落实。具体情况以下：

（1） 市政污水

建设用地西侧**东路已建有雨、污水分流系统，项目雨、污水排放分别排入**东路已建雨、污水管线。污水排入**东路现实状况直径1050毫米市政污水干线25号检验井，另在项目东侧道路修建污水支线至项目用地南侧向西接入**污水管。雨水排入**东路现实状况直径1000毫米雨水市政管线24号检验井，另在项目用地东侧及南侧修建雨水支线250米，分别向西排入干管。项目建筑室外排水按雨、污水分流设计，生活污水经化粪池、含油污水经隔油池排放、空调废水排入雨水管、地下室排水设水泵提升。

（2） 上水

项目北侧**北街现有直径1200毫米上水管线，西侧**路现有直径400毫米上水管线。项目上水需在项目东侧铺设一条直径300毫米上水管线，北和**北街现有直径1200毫米上水管线、西和**路直径400毫米上水管线沟通。

（3） 热力

本项目用热属于石景山热电厂供热范围，**集团企业为现实状况用户，项目供热由项目西侧**东路现有直径500毫米供热管线接引。

（4） 电力

本项目外电源引自阜城门外10千伏开闭站，开闭站电源为阜城门110千伏变电站，项目需铺设双路电缆线路2公里至建设用地，另需在用地范围内设电缆分界室一座。

（5） 煤气

本项目煤气气源为**北小街现有直径300毫米低压煤气管线，由该管线开口，在项目建设用地东侧路新建直径300毫米低压管线，顺路南沿至项目用地南边线，由新建低压管线开口向项目用地范围内引户线。

（6） 通讯

本项目所在地电信设施属于合肥市市内电话局茂林居局界，因为项目建设是**集团企业所在地拆迁改建，外部电信管线齐备，能够不做通讯管线，但项目用地范围内通讯管道要由建设单位按实际需要重新铺设。

（7） 道路

本项目外部道路交通组织利用项目建设用地北侧**北街，西侧**东路，并按计划铺设项目建设用地东侧道路。内部交通经过内部环路组织，按要求设置机动车地面、地下停车场和自行车库。

经过上述分析，本项目用地范围内市政基础设施可满足使用要求。完备市政基础设施为本项目标市政配套及项目建设发明了良好先天条件。

第五章 项目建设规模和内容

经过综合考虑企业办公需求、计划条件、项目投资等原因，初步计划本项目标计划总建筑面积87800平方米，其中地上建筑即写字楼、公寓和商务公寓建筑面积62800平方米，地下建筑包含商业设施、地下停车场、自行车库、物业管理中心及其它隶属配套设施建筑面积25000平方米。

一、 计划标准

建筑物将突出现代化特征，含有时代感，计划标准为符合国家相关设计规范，建筑功效上除了满足办公、居民日常工作、居住、购物需要外，还须照料到现在大家对小区环境绿化美化强烈需求，加大绿化面积，发明优美居住环境。

二、 建筑面积和设施

项目开发建设方委托中国建筑技术发展研究中心设计院对项目制订了初步计划方案，土地使用情况以下：

项目计划各功效区占地、建筑面积
单位：平方米
内容
占地面积
所占比重（%）
建筑面积
所占比重（%）
人均占地面积（平方米/人）
1、写字楼

**420
16.4

2、公寓
--
--
28700
32.7

3、商务公寓
--
--
19680
22.4

4、隶属设施
--
--
25000
28.5

累计
12993
100
87800
100．0

三、使用功效配置和分区

整个项目为一座地下3层，地上3层至21层综合大厦，具体计划见附图，现将各功效区具体情况简明介绍以下：

1、 公寓

大厦A座为公寓，在项目用地南侧，拟建一幢高层塔式结构住宅，建筑周围部署绿地和环形道路，形成平静优美居住环境，总建筑面积28700平方米。（具体情况见计划图）

2、 商务公寓

大厦B座为商务公寓，在用地东侧，总建筑面积19680平方米。

3、 写字楼

C座为配置现代化管理、通信设施智能型写字楼，在项目用地西北侧，总建筑面积**420平方米。

写字楼和公寓实施全封闭式物业管理，沿**北街和**东路分别设出入口。

4、配套商业设施

为满足项目内用户日常办公和生活需要，大厦将于地下一层建设配套商业设施，包含商业、综合服务和商务服务区，提供购物、洗衣、银行、商务中心、邮政等服务。配套商业设施总建筑面积6700平方米，具体分配情况见下表：

配套商业设施表
单位：平方米
内容
数量
单位建筑面积
小计
1、商场
1
6500
6500
2、综合服务部
1
200
200
累计
--
--
6700

5、物业管理中心

项目开发建设单位将遵照合肥市政府相关房地产开发和物业管理相对独立运作要求，经过公开招标形式聘用管理规范、有一定实力专业化高水平物业管理企业负责建成后小区物业管理。物业管理将根据国家相关要求，本着独立核实、自负盈亏标准，由物业管理企业自主经营。物业管理中心在建筑物地下一层，总建筑面积600平方米，具体安排情况见下表：

物业管理中心配置及面积表
单位：平方米
项目
内容
建筑面积
1
物业管理办公室
300
2
卫生站
100
3
维修间
150
4
公厕
50
累计
600

6、 地下停车场

为方便写字楼和公寓楼内用户车辆停放，本项目建设单位计划于大厦地下二、三层建设地下停车场，总建筑面积7600平方米，按每辆车占地25平方米估算，共可停放车辆342辆，加上露天停车场可提供**9个停车位，完全能够满足停车需要。

1、 隶属基础设施

大厦隶属基础设施计划利用地下一层一部分进行建设，总建筑面积400平方米，关键用于住宅配电、供水、供暖、机电等设备安置。

2、 道路

本项目用地内道路系统设计为一级，因为用地面积有限，且住户数不多，车行道按居住区组团级道路宽度设计，宽度为4米，全部为单行线，车流方向详见道路系统分析图。

3、 绿地

本项目绿化系统由住宅楼周围绿地和道路停车场绿化地组成。绿地面积3365平方米，能够美化环境，也可作为住宅楼居民关键休闲活动场所，项目用地室外停车场地全部铺砌草砖，并按6M*6M间距植树。

第六章 物料消耗、供给及环境保护

一、 关键建筑材料

依据项目初步计划，该建设项目为集住宅楼、地下停车场、地下自行车库、物业管理中心、配套商业设施为一体综合性建筑，建筑结构为钢筋混凝土结构，估计工程所需关键原材料为钢材、水泥、木材等，依据初步设计计划和该项目工程总体设计，所需建筑材料估算以下：

项目三材用量表

项目
建筑面积
（平方米）
每建筑平方米所需材料
需求总量
1、钢材（吨）
87800
0.1
8780
2、水泥（吨）
87800
0.3
26340
3、木材(立方米)
87800
0.1
8780

二、 关键设备

鉴于市场竞争及面向二十一世纪项目经营需要，本项目建设将在设备选型上遵照最好性能价格比标准，尽可能采取中国外优异设备和设施，其所需关键设备以下：
1、 自动电梯
2、 消防设备
3、 应急发电设备
4、 通讯电话系统
5、 电视监控保安系统
6、 防盗报警系统
7、 照明系统
8、 供暖系统

三、 物料供给

项目所需原材料将大部分部采取中国原材料，所需设备在相同条件下将尽可能优先选择中国产品。因为项目建设现代化水平较高，需要进口部分材料和设备。

本项目所需进口原材料、设备品种和数量待扩初方案审定后再定。依据现在中国外市场供给情况分析，本项目物料及设备供给不存在问题。

四、 城市基础设施配套

依据项目计划，初步测算出市政基础设施配套条件以下：

1、 用电容量

按每建筑平方米用电50瓦测算，本项目用电量为3150千瓦。如同时利用系数采取0.9，则该项目最大电负荷能力为2835千瓦，如按容载比1：1.5选择变压器，需要功率为4253千伏安。

2、 给水量

按公建用水综合定额每日12.38升测算，该项目日平均用水量为1150立方米。

3、 用气量

项目用气量初步测算为每日2178立方米。

4、 热负荷

按每建筑平方米每小时供暖量为60千卡测算，该项目每小时需供暖360万千卡。

以上所需水、电、热等日用量需在正式计划方案完成并和相关部门协调后确定。

五、 环境保护

因为该项目建设内容为办公楼、公寓楼、地下停车场、配套商业设施，对环境污染较小，环境保护问题关键是生活污水、生活垃圾、噪音、汽车尾气消纳和处理，无其它污染源。从环境质量来看，该项目建设是比较适宜，项目建设过程中和建成后使用中将采取严格环境保护方法。具体环境保护方法以下：

1、 雨、污水

项目排出污水关键起源为生活污水和雨水，为确保该项目排入城市下水道水中污染物达成《合肥市水污染物排放标准》，项目排水采取“分流制”排放生活污水和雨水，生活污水经过处理后再行排放。

2、 生活垃圾

项目办公楼、公寓产生生活垃圾纳入该地域环卫垃圾消纳系统，将生活垃圾采取封闭式垃圾袋和垃圾箱分类搜集，由专门管理部门专设清洁人员，利用密闭垃圾筒运出，由环卫部门统一清运至垃圾处理厂和垃圾消纳场处理。

3、 噪声
噪声污染源关键是建筑物空调系统和电气设备产生噪音，拟采取隔声、隔震、销声方法，并优先选择低噪音设备。

4、 汽车尾气

汽车尾气污染源关键来自地下停车场和露天停车场汽车尾气排放，在车库设计时将注意确保车库有一定容积，进出汽车车道尽可能直、短，以缩短汽车进出库时间，采取强制通风手段，车库排风口设置在空气流通地点。

只要在全方面设计时注意环境保护各个步骤，如通风方法、通风量、通风口设计和废气净化、分离等方面采取合理有效方法，汽车尾气排放完全能够达成国家要求废气排放标准。

露天停车场汽车尾气排放可经过建筑物周围绿化来减弱汽车尾气污染。

六、 绿化、消防和人防

1、 绿化

项目建设将使现有地面更多用于绿化，建筑物四面及建筑中央空地将开辟绿化区，形成中心花园和多个绿化带，为办公和居住提供优美环境。

2、消防

项目整体建筑消防设计及放火分区按国家建筑设计防火规范考虑，主体建筑四面有消防通道，建筑物内部各部分分别设置警报自动喷水系统。各防火分区之间将安装防火墙、防火门、防火卷帘、密闭喷头或防火水幕作为分隔设施。地下停车场按“汽车车库设计防火规范”考虑消防设施，建筑物在不一样方向设置疏散出口和紧急通道。
3、人防

根据国家人防设计要求，项目主体建筑将设置和地层平面相同地下室，地下室按人防工程设计要求，结合平时停放自行车等其它功效要求，本着“平战结合”方针进行设计建设。

第七章 投资估算和资金起源

一、 投资估算

依据项目初步计划方案，结合建设工程实际需要及国家和北京市相关政策要求，本项目标建设投资包含土地地价、前期工程费、建安工程费及向政府缴纳多种税费等。现就相关投资分项说明以下：

1、 国有土地使用权交易和土地出让金

依据国家和合肥市相关要求，本项目所占用地应按国家和合肥市政府相关部门要求办理土地有偿出让手续。地价包含土地有偿出让金，市政配套费及四源费。因为本计划还未确定，土地价格还未评定。同时计划该项目用地存在拆迁问题，也要支付一定费用。经参考临近同类开发用地价格水平，本汇报暂按共需缴纳7200万元人民币估算。

2、 前期工程费

包含三通一平、土地勘探、建筑计划设计等费用，按380万元估算。

3、 建安工程费

依据初步估算，项目建建安工程费共需投资10100万元。

4、 设计施工管理税费

这部分费用包含施工执照费、预算检验费、投招标管理费、质量监督费、完工图费、建材发展基金等，累计约300万元。

5、 市政公用设施费

依据初步估算市政公用设施费累计200万元。

6、 筹建期管理费和销售费用

因为该项目在筹建期内部分商办面积将进行预售，需要支出筹建期管理费和销售费用估计为450万元。

7、 创办费和不可预见费

计划项目筹建期内创办费、不可预见费计划为378万元。

经过以上分析，归纳出本项目标总投资估算为19，000万元人民币，具体情况以下表：
项目投资估算表
单位：人民币万元
序号
项目
金额
1
征地、拆迁费和土地出让金
7，200
2
前期工程费
380
3
建安工程费
10，100
4
设计施工费
300
5
市政公用设施费
200
6
筹建期管理费和销售费
450
7
创办费和不可预见费
370
累计
19，000

以上投资估算应在项目计划、设计同意后再做具体测算。

二、 资金起源

本项目开发建设所需资金将全部由开发建设单位安徽XX控股股份自筹处理。

第八章 建设方法和建设进度

一、 建设方法

为把本项目建设成为合肥市区域内一流高级办公及商业项目，本项目拟委托中国著名设计单位进行方案计划及初步设计，由中国建筑设计院进行施工图设计，同时机电设施、内装修及营业设备均由含有多年经验顾问提供咨询服务。

项目标建设施工将根据合肥市相关工程招标要求，以中国竞争招标方法，选择中国建筑施工企业组织施工。

为确保工程质量，工程建设采取施工监理方法进行，聘用有名望、有资质、管理规范工程监理单位配合北京市建设工程质量监督总站进行具体工程质量监督检验工作。

二、 建设进度

计划项目建设期为3年，努力争取在9月前建成，具体计划以下：

1、 8月前

1） 完成项目可行性汇报编制和报批工作；
2） 完成计划方案调整和报批工作。

2、 11月前

1） 和相关部门协调，制订市政配套方案；
2） 办理土地有偿出让手续，领取国有土地使用证；
3） 进行拆迁工作，完成三通一平；
4） 进行地质勘探和工程各项前期准备工作；
5） 完成工程施工图设计；
6） 选定施工单位，完成多种开工手续，项目开工建设；

3、 6月前

1） 办理商品房预售许可证；
2） 完成项目销售推广策划，开始预售工作；

4、 12月前

1） 进行建安工程施工，包含基础工程和结构工程建设；
2） 随工程进度进行设备安装、调试、验收；
3） 建筑物内外装饰、装修
4） 配套进行环境和绿化工程；
5） 随工程进度进行相关办公楼及地下车库设备采购、安装；

5、 9月前

1） 进行项目完工验收工作；
2） 完成市政配套和绿化等室外工程；
3） 完成物业管理前期筹备工作；
4）项目全方面完工交付使用。

第九章 项目财务分析

一、 基础经济参数

1、 营业收入

本项目营业收入起源于写字楼和公寓销售收入及商务公寓租金收入等项内容。

1） 写字楼和公寓销售收入

估计项目自开发建设期开始展开写字楼和公寓预售，在项目建设完工后完成全部销售工作。在项目建设期中可完成销售全部建筑面积30%左右，将完成销售建筑面积40%左右，其它将在12月之前全部售完。因为本项目建成后能够提供优越地理位置和优美商住条件，估计写字楼和公寓平均售价在每平方米12，000元左右，具体每十二个月销售收入情况估计以下表所表示：

写字楼和公寓销售收入估算表
单位：人民币万元

2） 公寓租金收入

项目标商务公寓将用于出租经营，按平均租金120元/年/平米估算，每十二个月租金收入约为2834万元。
营业收入汇总表
单位：人民币万元
项目\年份

1、写字楼公寓销售收入
**230
18973
15523
0
0
0
0
0
0
0
2、公寓租金收入

2834
2834
2834
2834
2834
2834
2834
3、其它收入

200
200
200
200
200
200
200
累计
**320
18973
15523
3034
3034
3034
3034
3034
3034
3034

2、经营成本和费用

1）企业管理费

该项目建成后企业管理费包含建设期行政费用、维修养护费、折旧和摊销等各项费用支出。（每十二个月具体费用支出见下表）

（1） 建设期行政费用

指项目建设期内发生多种行政事务费用，如业务招待费、办公费等。按每十二个月40万元测算。

（2） 维修养护费

指机电设备及物业设施日常维护、维修、保养费用，按每十二个月50万元计算。

（3） 折旧和摊销

折旧和摊销关键是指项目开发建设单位自留用房用于租给物业管理企业和商业设施租赁者建筑面积折旧和摊销及创办费和不可预见费等多项费用摊销。具体情况以下表所表示：

年折旧和摊销表
单位：万元
项目
应分摊总投资额
分摊百分比
折旧年限（年）
-每十二个月计提
-每十二个月计提
1、出租房屋建设费用
1000
20
50
20
20
2、筹备期管理费和销售费用
450
20
3
150
0
3、创办费和不可预见费
370
20
10
37
37
累计
1820
----
---
207
57

上述各项合并形成企业管理费用表，列示以下：

企业管理费用表
单位：人民币万元

2）营业税

本项目标营业税分两种税率上缴，其中-因为经营房地产销售，营业税根据营业额5%上缴，以后经营活动按营业额3%上缴。具体情况列表显示以下：

营业税金明细表
单位：人民币万元

现将营业成本和费用汇总以下：

年经营成本和费用汇总表
单位：人民币万元

2、 所得税及其它税金

根据中国相关法律要求，该项目应缴纳税项包含营业税、所得税等，其中所得税为利润33%，其它税项列入企业管理费中。

3、 盈余公积金和资本公积金

盈余公积金按税后利润5%计提。资本公积金按税后利润10%计提。

二、 经济效益分析

1、 营业收入

依据上节经济参数，可测算出在项目开工到完工三年中，以商品房销售为主营业收入总额达成48816万元。（详见附表）

2、 经营成本和费用

该项目标经营成本和费用包含企业管理费用、营业税金等项内容。

3、 税收

该项目在写字楼和公寓销售完成且以出租方法经营商务公寓条件下，经营十年后可向国家上缴营业税3559万元，所得税1.53亿元。

4、 利润

该项目经营期静态分析各年度利润总额详见附表。

5、 项目回收期

依据分析，项目写字楼和公寓部分可望在项目完工后全部收回投资，投资回收期为3年（包含建设期）。

6、 现金流量分析

本项目标现金流量分析见附表。

第十章 结论

一、 建设条件

本项目地点交通十分便利，开发建设用地市政设施基础含有，供给能力可满足项目需要，工程所需原材料及机电设备供给有所保障。开发建设单位为有实力、有经验专业企业，且项目标开发建设得到地域政府部门主动帮助，这些原因全部为为项目标顺利实施提供了确保。

二、社会效益

本项目标建设和经营符合国家产业政策，有利于满足经济建设对高级写字楼和市民对高级住房日益增加需求，同时可优化利用土地资源。项目标实施将促进**城市建设和国民经济经济发展，同时为国家发明了可观税收起源，经济效益和社会效益全部十分显著。

三、财务分析

经过分析测算，我们认为该项目在财务上是可行，项目建设方可取得满意经济效益。相信伴随北京房地产市场不停成熟和发展，项目所在地点区位优势将愈加显著，项现在景将愈加深远。

附表：
估计项目损益表
单位：人民币万元

估计项目经营现金流量表
单位：人民币万元