物业管理公司各项专项规章管理新规制度.doc

物业管理企业各项规章管理制度
财务科制度
一、落实实施党和国家各项财经政策，法令和规章制度，落实实施财政部门制订具体会议制度和成本核实措施，加强成本核实和管理。
二、科长按期组织编审财务计划和会计决算报表，定时上报，对各项财务指标组织测定、分期考评，并帮助领导和相关部门召开经济活动分析会，立即向领导提供本单位经济活动情况，为领导当好参谋。
三、编制汇总财务会计报表，确保数字真实，内容完整，账表一致，在要求时间内立即呈报相关财务报表。
四、按财经制度和成本开支范围及费用标准复审原始凭证和编制记账凭证，正确使用会计科目，按会计制度设置账户，立即正确地记账、标账、对账、清账。
五、严格实施现金管理制度和现金使用范围，遵守银行结算制度，现金银行存款按时间次序逐笔登记，每日结出余额现金当日查对，银行存款月终必需和银行查对，做到日清月结。
六、现金管理不许可白条抵库，不经领导同意，不能私自借款，票据（正规发票）报销必需有领导签字，经会计审核后方可报销。妥善保管有价证券和支票、结算凭证、空白收据和相关印章，确保财务工作安全运行。
七、各项经费使用，按主管局要求标准支出：
1、经费中福利开支，由财会和办公室提出，经企业领导班子会研究，主管财务领导同意支出。
2、经费中公务费、办公费、邮电费、水电费、公用取费、旅差费、油料费、修理费、招待费和业务费、印刷费、复印费、会议费等由财务核实，主管领导同意支付。
八、财务人员要认真实施《会计条例》，严格财务制度，严密审批手续，财务要事立即向领导汇报，做到领导心中有数。
质量确保制度
一、坚持质量第一、用户至上，质量第一、用户至上是企业坚定不移口号，物业管理服务以其特殊性，直接关系到用户切身利益，所以在工作中应自始至终地把“质量第一、用户至上”作为质量确保基础标准。
二、以人为关键，人是质量发明者，质量控制必需以人为关键，把人作为控制动力，调感人主动性、发明性，增强人责任感，树立质量第一观念，提升人素质，避免人失误，以人工作质量保管理质量、促服务质量。
三、充足调动全企业职员关心服务质量中，重视服务质量主动性，奖优罚劣，激励优异，督促后进。
四、严格根据物业管理人员职业道德标准来规范职员，认真学习，从服务质量上下功夫，在实践中不停总结经验，改善工作，把质量管理工作不停推上新台阶。
XXX物业有限责任企业奖惩制度
一、一切工作人员，对其所分管工作，要做到忠于职守、尽职尽责、竭尽全力，决不许可讲条件，要加班。
二、上、下班严禁迟到、早退，如发觉一次扣0.5天工资。发觉二次，扣1.5天工资。
三、如工作需要，一切人员严禁在早晨或中午喝酒。酒后不准上岗。发觉一次停止工作三天，发觉二次扣发当月工资50%，发觉三次停止其工作，发基础生活费。
四、工作期间，严禁乱串，玩扑克等一切和工作无关事情，如有时间可学习业务知识或看报，不停充实自己。
五、严禁工作人员在八小时之内经营第二产业，如有发觉停止工作。
六、讲文明、懂礼貌，严禁打仗闹事。提倡文明用语，杜绝脏话。打仗一次扣发当月工资，发觉两次停止工作。
七、严禁赌博，如被公安机关处理，干部则免去其职务，工人则停止二个月工作。
八、许可正常监督或批评，但决不许可无中生有，或诬告，对造谣诬告者，经查实停止其工作。
九、严禁在公共场所吐痰，扔烟头废纸，大声喧哗。对办公地点水、电、开关要立即关闭。
职员办公制度
一、上下班实施签到制，迟到、早退各扣2.00元。迟到、早退超出20分钟扣半天工资。
二、30天内迟到或早退超出两次扣半天工资。
三、请假半天以上必需提前通知，并安排好自己工作，能够找人替换，但出现后果自己负责。（如企业来检验卫生搞不好，垃圾车旁有垃圾杂物，取自行车管理人员不在等）
四、上班时间必需坚守自己岗位。如检验不在岗，则按未上班处理，扣半天工资。
五、在工作中必需按质按量达成要求，完成各自职责。不能胜任本工作或业主反应较大意见者，管理处有权作出解聘或上报总企业。
六、上班时间不得闲聊、大声喧哗，严禁向业主索取财物等不良现象。
七、企业工具或办公用具不准外借或私自拿走。
维修抢修中心工作人员规章制度
一、严禁酒后上岗，违者扣发100元工资，并给予通报处分。
二、严禁上班打麻将、扑克、游戏机等娱乐活动，违者扣发100元工资，并给通报处分。
三、严禁在正常上班时间吃零食、吃饭、喝酒，违者扣发50元工资。
四、抢修工作在人员不足情况下，电工、司机帮助维修工工作，维修工也要帮助电工工作。对有意拖活、压活行为扣发当事人50元工资，并视情节轻重调离抢修中心。
五、严禁维修用车为私人所用（主管领导同意除外），一经发觉，司机调离其本职员作岗位。
六、对不按时上班、下班，和业主发生口角，发觉一次扣发50元工资，连续三次，调离抢修中心。
七、正常上班时间不准看电视。一经发觉，处当事人50元罚款。
八、对出车致使车辆损坏，依据责任，由责任人按责任按百分比分摊维修费用。对车辆要立即保养，假如人为保养不立即造成损失由当事者负责维修。
九、维修工要对维修器材、工具常常性维修养护，熟练掌握其性能，并实施专员负责，谁损失谁赔偿。
十、不经主管领导、主任、副主任书面同意，私自串岗，扣发双方每人20元工资，连续三次，调离其工作岗位。
十一、在维修过程中，用料要坚持节省标准，不许私自拿料送人或自用，一经发觉停止其工作，并扣发当月工资。对参与造假物业管理处主任及相关人员相同处罚。对勇于举报物业管理处和个人给500元奖励。
十二、凡出现以上情况，主任负20％责任，副主任负10％责任，按责任百分比扣款。
XXX物业有限责任企业社会服务承诺制
1、急修、跑水、下水堵塞接到报修后第一时间赶赴现场，室内照明电修发生障碍接到报修当初检修。
2、维修工、电工二十四小时值班，碰到情况请拨电话：8215369，随叫随到。
3、小件维修实施无偿安装服务。
4、收费标准公开，严格实施市物价局要求收费标准，监督电话：8293750（工商局）。
5、确保小区上下水、电通畅，确保公共环境卫生清洁。
6、岗位纪律公开，不许可向业主吃、拿、卡、要，接收业主馈赠，刁难业主，做到优质服务，便民不扰民，活完场地清。
7、维修服务确保业主满意，使用文明用语。
8、发明美化、净化人居环境。
治安保卫制度
为了加强小区安全管理工作，确保住户生命财产安全，为广大业主提供一个舒适、满意生活环境，特制订严格治安保卫制度：
1、严格遵守、实施国家法律法规、政策。
2、熟悉和掌握整个小区，内部地形、地物，认真推行自己职责，发觉问题立即通知责任人处理。
3、对外来人员及车辆必需问明情况并加以记载，发觉可疑人员要立即查问，发觉可疑情况立即汇报。
4、提升警惕，预防多种事故发生，尤其要注意预防火灾、偷窃、抢劫、破坏、治安灾难事故发生。
5、严禁易燃、易爆、危险物品进入小区，排除小区内不安全原因，尤其是高空坠物、车辆漏油、异常响声、异味、烟雾、不正常亮光等，预防意外事件发生。
保洁职员作制度
一、每七天一根本清扫小区内路面、公共场地、车棚、绿地、排水沟等，平时要保持小区环境卫生整齐。
二、每隔一天拖、扫楼道一次。(包含楼梯扶手、塔灰、电表箱、单元门、楼道灯、窗台等)。
三、楼道玻璃保持清洁、透明。
四、小区内墙、柱、门等无广告纸。
五、楼后地面要保持清洁(不能有砖头、粪便等)，责任区内如有建筑垃圾要立即清理。
六、小区内有其它劳动也要参与，同时要确保本职员作立即完成。
七、推灰人员必需保持垃圾车清洁，每七天必需根本洗刷一次。
八、垃圾车停放点四面要保持洁净，地面有污垢或油渍要立即洗刷。
九、以上制度保洁员必需严格遵守，如有业主反应卫生情况不好，经核实，业主反应一次对责任人罚款20元，累计3次，自动离岗。
公用部位使用和卫生制度
小区公用部位即楼道、楼区公共道路、花坛空地等，是归居民公共全部，同时也是小区建设一项关键内容，为了保持公用部位在公共使用中整齐、完好，为小区居民发明良好外部环境，特制订本制度。
一、保持公共楼道清洁
1、不得在楼道内乱堆、乱放物品。
2、楼道走廊内保持清洁、无废纸、废物、痰迹等。
二、楼区内公共道路、公共设施使用
1、不得在公共道路等公共使用部位违章私搭乱建。
2、不得在公共使用部位乱贴乱画。
3、不得在垃圾箱外、果皮箱外等处乱扔乱掉。
4、不得对公共配套设施进行破坏。
三、公共部位花坛、绿地等使用
1、不得毁坏花坛、践踏草坪。
2、不得乱砍乱伐，攀折树木、花草。
3、保持花坛、绿地整齐，不得乱扔、乱倒物品入公共绿地，
四、小区居民要共同珍惜公用使用部位，保持公用部位整齐，如有违反公共使用制度，小区管理处将依据情节轻重给处理。
物业消防管理制度
为了加强物业消防管理工作，落实落实“预防为主、防消结合”方针，使物业管辖范围内住户人人全部遵守消防法规，做好消防工作，确保一方防火安全，特制订消防管理制度。
一、严禁损坏、挪用消防器材，严禁将消防水做民用。
二、严禁占用、堵塞小区内任何消防通道、楼梯通道或其它安全疏散口，严禁损坏任何消防设备及防火开关。
三、小区内严禁携入和储存易燃、易爆及其它危险品。
四、各装修单位应严守防火规范，凡属危险作业应由管理处同意，严禁乱接、乱拉电线等违章行为发生。
五、严禁将烟头及其它带火物品投向窗外。最终离开离间前，检验并确保全部火源已熄灭，并把全部还在开动电器关闭。
六、尽可能避免让儿童、老人单独在家。为确保安全，如有需要可和小区物业管理处联络。
七、各住户必需严格遵守消防管理制度，如有火灾发生应立即报警，并在确保安全情况下帮助灭火工作。
绿化管理制度
一、珍惜小区花草树木，任何单位和个人不得随意侵占、破坏公用绿地，不准攀爬摇摆树木及建筑小品、损坏花草树木等。
二、严禁践踏草坪或在草坪上放养家畜和宠物。
三、对花草树木要定时清除杂草、防治病虫害、松土、施肥，并修理枯病枝、伤残枝等，更换已死苗木，按期浇水。
四、不得往绿地上扔废弃物和倾倒污水等，不得有树木及建筑小品上拴铁丝及绳索晾晒衣服、被褥等。
五、不准在绿地或绿地两侧设置营业摊床和以任何理由占用、改变绿地用途；不准因利用住宅开设食杂店而使绿地遭到损害，由此而引发后果由经营者负责。
六、不准在绿化范围内通行、停泊车辆，堆放物品。
七、不准在树木上及绿化带内设置广告牌。
机动车停车场管理制度
一、进入物业区域内车辆必需服从物业管理企业管理。
二、凡住户之机动车一律不能停放在非指定停放位置。对违章停车者，物为管理处将给处罚。
三、业主（或租户）长久在物业区域内地面停放车辆，必需在物业管理处办理定位立户手续，将车停于指定车位，并凭证出入小区，按月交纳车费。
四、机动车停车场内严禁吸烟，随车严禁存放易燃、易爆及其它危险品。
五、不得在停车场和小区范围内洗车及清扫车上杂物于地面，漏油、漏水车辆不许进入停车场。
非机动车车辆管理制度
一、业主（或租户）需要保管自行车、摩托车须先到小区管理处办理立户登记手续，领取存车牌，挂于车上，凭此享受按月收费待遇，由车棚管理人员查收，未挂牌车辆作临时停车对待。
二、在车棚存放车辆后务必立即领取“存车牌”，并详阅“存车须知”。
三、自行车、摩托车必需存放在指定位置，未按要求存放，造成损失，责任自负。
四、要尊重车棚管理人员工作，服从其管理。
五、车棚管理人员对于所保管车辆随时整理、检验，做到排列有序、摆放整齐。
六、车棚管理人员工作受各位住户监督，其任何渎职行为住户均可向物业管理处反应。
电气维修管理要求
一、电气维修人员必需持上岗证，严格根据国家建设部颁发标准《电气安装工作规程》作业。
二、在进行电气维修时维修人员应戴好安全防护用具，配置绝缘良好电工工具。
三、维修和保养电气设备时，应按要求做好确保安全组织和技术方法。
四、维修班班长在分配工作同时向维修人员说明工作中安全注意事项，并在工作中检验监督实施情况。
五、通常情况下，尽可能避免带电工作，若因特殊需要而必需带电作业时，应装设隔音挡板，并有专员监护。
六、在一经分闸即可送电到工作地点形状和刀闸操作把手上，应悬挂“严禁合闸，有些人作业”标牌。
配电房管理要求
一、配电房是供电系统关键部位，设专职电工对其实施二十四小时运行值班，未经许可，非工作人员不得入内。
二、值班员必需持证上岗，熟悉配电设备情况，操作方法和安全注意事项。
三、值班员应亲密注意电压表、电流表，功率表指示情况，严禁变压器空气开超载运行。
四、常常保持配电房地面及设备外表清洁无尘。
五、常常保持配电房消防设施完好齐备，确保应急灯在停电状态下能正常使用。
六、做好配电房防水、防潮，堵塞漏洞，严防蛇、鼠等小动物进入配电房。
停水及事故处理方案
水是大家生活中必不可少，大家一天也离不开水，正常情况下，物业管理企业必需确保供水。若因管理维修等原因造成停水，应该提前通知，使产权人、使用人有所准备，因市政管网停水时，维修抢修中心应立即通知管理处，管理处和市政供水部门联络。
如发生跑水、漏水现象，应采取以下方法：
1、检验漏水正确位置，并在许可能力下，立即设法阻止漏水，如关上水阀等。若不能阻止时应立即通知维修抢修中心，在抢修人员抵达前须尽可能控制现场，预防范围扩散。
2、观察四面环境，利用现有设备工具，设法清理现场。
3、通知清洁人员清理现场积水，检验受影响范围，通知受影响住户。
4、日常工作中，应留心渠道是否有淤泥、杂物或塑料袋，随时加以清理洁净，以免堵塞。
共用设施、设备保养规范
共用设施、设备是指业主共同使用上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施和道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理企业对所管辖范围内物业隶属设备所进行常规性养护工作，应遵守下列规范：
一、卫生和水电设备日常性保养。物业管理企业要负责管区范围内计划养护、零星报修和改善添装任务。零星损坏卫生、水电设备通常应按物业管理企业要求期限立即修理，人为损坏则要由住用者自费修理。
二、上下水管道、化粪池等设施维修养护。上下水管道发生故障必需急修时，由专业人员负责，随叫随到进行抢修并定时维护。化粪池由专员定时清掏，进行保养。
三、消防设备日常性保养。对消防专用水箱通常在要求期限内调水、放水，以预防出现缺水、阻塞、水质腐臭等现象；消防泵也应采取定时试泵方法。
四、其它特种设备日常性保养。对其它特种设备，按季度专员负责维修、管理、养护。
共用设施、设备维护人员操作规程
共用设施、设备是指业主共同使用上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、天线、水箱、水泵、电梯、避雷装置、消防设施和道路、窨井、化粪池、垃圾废物储存设施、绿化地等。共用设施、设备保养是物业管理企业对所管辖范围内物业隶属设备所进行常规性养护工作，共用设施、设备维护人员应遵守下列操作规程：
一、设备日常维护保养是以设备操作人为主，关键是对设备实施清洁、紧固、调整、润滑、防腐为主检验和预防性保养方法。
二、操作人员定机保养，做好班前交接，了解设备运行情况，检验设备各部位清洁和润滑，空运转检验各系统安全装置，正常后方可投入使用。
三、操作中要集中思想，合理使用设备，严格遵守设备操作要求和安全操作规程。发觉小故障立即排除，立即调整紧固松动机件。
四、下班前通常须留一定时间对设备进行清扫、擦拭、注油、整理、润滑等。
五、专业维修人员巡回检验，关键是检验操作人员是否合理使用设备，机器运转是否正常，督促操作人员日常保养，阻止违章操作行为。在碰到通常故障时，帮助操作人员立即处理、排除。