物业管理公司财务管理核心制度.doc

企业财务管理制度
1. 基础任务
管理处财务管理基础任务是: 物业管理处财务管理为独立运作及核实，和物业管理企业分开。筹集和管理物业管理处资金和资产，组织日常财产运作和会计核实，协调财务开支，真实地、系统地、全方面地反应企业经营情况，监督各项财务计划
实施情况。
1． 会计制度
1.1管理处业务范围，所属中国行业，实施其所属行业之会计制度。
1.2实施企业统一要求会计制度。
2． 会计年度
2.1为了符合中国《会计法》要求，管理处需按中国要求会计年度，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合中国要求会计汇报。
3． 记帐本位币
管理处记帐以人民币为单位。
4． 收入和费用确实定
管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用确实定采取权责发生制标准。
2. 企业内部财务管理基础工作
2.1财务汇报步骤
1. 财务汇报步骤
1.1 管理处财务每个月定时向项目中心物管部汇报。
1.2 物管部财务每个月定时向项目中心财务部汇报。
2. 财务汇报格式
2.1 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用企业总部要求财务汇报格式。
3. 财务汇报分类
3.1月报、季报和年报
4. 财务汇报组成及内容
4.1 财务汇报组成按企业总部统一要求编报，其关键汇报有：
4.1.1 资产负债表；
4.1.2 损益表；
4.1.3 现金流量表;
4.1.4 其它报表（包含但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。
4.2财务汇报中管理处核实或反应内容按企业总部统一要求实施。
5. 财务汇报提交和审批时间
5.1季报应于每个月5日以前、年报应于年度终了10日内，报企业总部物业经理审批。
5.2企业总部物业经理应在收到管理处财务汇报次日起3日内审完，并将财务汇报
返还各管理处。
6. 对外公布资料：按广州市物业管理措施每季公布收支表给业户查看。
2.2预算及审批预算步骤
1.预算制度
1.1管理处一切财务收支活动全部要按财务预算实施，受财务预算制约；
1.2管理处财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成；
1.3管理处财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾；
1.4财务预算需经地域总监审批后才能实施；
1.5预算编制严禁巧立名目，弄虚作假。
2.预算编制依据
2.1 管理处业务范围及工作方法；
2.2 管理处所在地域生活及工资水平；
2.3由管理处付薪职员人数；
2.4 管理处拥有或控制固定资产组成及数量、价值等；
2.5租赁房屋、设施等数量及价格；
2.6 其它
3.预算编制、审批及拨款步骤
3.1前季度第二个月月末各管理处部门向财务提供预算所需数据，然后财务部按总部统一要求之预算格式编制。
3.2 管理处于前季度第三个月第一个星期，将预算报物业经理审批。
3.3物业经理收到各管理处预算，在10日内审批完成。
3.4 审批完成后，交地域总监最终审批，审批于5日内完成。
3.5 审批后财务预算，立即回复各管理处并通知企业总部（项目中心）财务部。
3.6企业总部财务部依据审批后管理处预算拨款金额、拨款时间等，立即为各管理处拨款。
4.预算和实际对比
4.1 各管理处财务汇报，要有反应预算数和实际完成数对比资料；
4.2 实际完成数大于预算5%以上时，要有文字说明；
4.3 实际完成数小于预算10%以上时，要有文字说明；
7.1现金管理
1.现金处理
1.1管理处现金管理由现金出纳和会计负责，现金出纳，应天天登记当日现金收支统计及整理相关凭证资料，管理处责任人能够随时监督检验。
1.2管理处办公室应储存适量现金，现暂定500元，足够3-5天内日常零星开支。
现金存量在要求限额内。当现金余额抵达现金存量下限时,由出纳通知会计，
并准备支票由物业经理签署后提取现金。
1.3现金出纳依据管理处开支情况，提出现金存量上下限报总部物业经理同意。
1.4办公室应把现金储存于保险箱内。
1.5保险箱密码和保险箱锁匙由二人分别持有管理，未得物业经理同意不得移交第三者。
1.6出纳和会计每七天末及月末下班前进行现金盘点；由出纳填写现金盘点记录表两人共同签字。月末盘点，会计查对现金帐无误后，再由会计及出纳共同签署确定帐物相符。管理处责任人能够随时进行监督盘点。出纳每日必需登记现金日志帐， 确保账目和现金数额相符，并每个月和会计对帐。
2. 现金提款
2.1 管理处每个月用款由项目标专用帐户开支。
2.2 管理处现金储存量在要求限额内（现暂定在不超出5，000元。每当现金余额抵达现金存量下限（500元）时，出纳要通知会计，并准备转帐支票预约签署。
财务部要每个月咨询管理处主管，提议财务部主管修订现金存量上下限。
2.3 每次提款由出纳负责安排，管理处派员和出纳一同提款。
8.费用管理
8.1报销手续
1.用款申请
1.1购置大宗物品（1,000元以上）需做三份报价分析填报《报价分析表》；在有预算情况下1,000元以下由管理处经理审批：1,000元至3,000元由总部物业经理审批；3000元以上由总经理或授权物业经理审批。
2.报销手续
2.1持原始凭证（购物发票）填写《付款申请表》，经手人按审批单要求填写后交管理处相关领导署名。
2.2报销审批单由管理处经理或相关领导署名后，现金开支结清余款，有备用金补足备用金。1000元以下之零星开支费用，由管理处经理审批给予报销。
3.备用金
3.1各部门主管因公需零星购物可申请备用金，备用金限额管理处经理1,000元，
各部门主管300元。
3.2申请备用金需填写《借支单》由总部物业经理署名同意，再到财务部领取，作为本部门购物使用。
4.车费报销手续
4.1管理处派员外出办事，依据取回合理凭证填写《付款申请表》（车票）贴在后面，经手人署名、交由相关领导审批署名后结清余款。
9.1工资发放
1.工资发放
1.1财务部于每个月2日前将工资发放资料报总部物业经理审批。
1.2物业经理应在每个月2日前审批完成，并将工资发放资料返回管理处财务部。
1.3管理处于每个月8日依据审批后工资资料发放工资。
1.4财务部负责准备支票及汇款单。
1.5人事部负责考勤及核实出席时间
10.1应酬费用
1.应酬费用
1.1全部应酬费用（包含送礼）必需由财务部另册详尽列同被接待单位资料、日期、人数、地点。
1.2和管理处相关对外单位发生应酬费用，管理处人员内部文娱活动费用，应在预算中另列。
1.3应酬费用只为管理处部份有业务上需要职员而设。各部门职员应酬费必需事先经企业主管经理同意。
1.4管理处每个月应酬费用不得超出预算上限，及每次应酬费用不得超出RMB500元。若管理处主管认为当月需较多应酬或某次应酬将超出标按时，应预先请示物业经理同意后,方能为之。
11.营业收入管理
11.1 管理费收取指导
包含部门：管理处管业部、财务部
1.缴交管理费方法
1.1缴交现金
1.2银行划帐
2.出管理费单之安排（包含日期、部门跟进）
3.追收程序
3.1正常—发通知书致业户
3.2欠费追收—尤其函件
3.3再跟进追收—律师信
4.每段时间汇报
4.1每七天管理费收取明细
4.2每二周管理费收取明细
4.3每个月管理费收取明细