明君物业公司综合重点工程集控中心管理专业方案.docx
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1、工程集控中心管理细则(一)工程集控中心组织架构(按实调整):工程经理电气维修领班水暖维修领班电工维修弱电工维修给排水工空调工接报修万能维修工(二)岗位职责:一、工程经理岗位说明1、岗位工作关系1.1直接上级:企业综合管理部1.2直接下级:工程维修领班2、任职资格要求2.1高中或中专以上学历,持有强弱电等资格证书。2.2三年以上大型住宅或商业物业相同岗位工作经验,熟悉各类机电系统原理。2.3含有组织及协调能力,有良好语言表示能力,善于沟通。2.4品行端正,身体健康,精力充沛,工作投入度高,服务责任心强。2.5含有一定消防、安全等方面基础知识和环境保护意识。3、工作内容和要求3.1计划养护3.1.
2、1对小区房屋、道路、场地进行检验、养护、维修工作,每十二个月年底做出下年维修养护计划和资金预算,上报企业综合管理部。3.1.2对小区公共设施、设备设施、隶属配套设施检验、养护、维修工作,每十二个月年底做出下年维修养护计划和资金预算,上报项目服务中心和物业综合管理部。3.1.3负责设备设施管理质量控制,经过科学管理和精心保养,使设备设施运转正常,提升设备设施使用寿命和完好率,确保小区设备设施完好率在95%以上。3.1.4拟制设备设施各项管理规章制度和质量管理措施,并督促所属职员落实实施各项规章制度和质量管理措施。3.3日常巡视和服务质量检验3.3.1对本部门服务质量检验及考评工作,发觉不合格或潜
3、在不合格服务时应立即整改,必需时采取对应纠正方法或预防方法。3.3.2对小区公共部位、公共设备设施养护情况,业主自用部位、设施报修统计进行检验。3.3.3拟制应急预案,立即处理每一项和设备设施相关紧急状态和紧急事故,并做好善后和防范工作。3.3.4组织日常设备设施管理,对重大设备设施事故做好原始统计,搞好技术资料归档和资料管理。3.3.5落实实施物业服务中心制订设备设施管理质量操作文件,并依据实际提出合理化提议。3.3.6.每日对小区设备设施运转及工程职员工作情况进行巡视检验,发觉问题立即处理,同时对工程职员巡视、维修、保养统计进行审核,并署名确定。3.4其它管理工作3.4.1对本部门办公现场
4、和工作操作现场环境、危险源控制,如个人安全防护、资源管理。3.4.2每个月组织召开部门例会,有会议纪要,制订、总结月工作计划,将企业服务理念和管理要求传达给职员遵照实施。3.4.3对本部门职员岗位技能和突发事件应急预案培训和演练,每十二个月年底做出下年度培训计划。3.4.4明确所属职员工作职责,督促其按时、按质、按量完成本职员作,认真查阅设备设施职员各类工作统计并署名,努力提升每个职员工作主动性、发明性,营造和保持良好工作气氛。3.4.5关心下属职员思想和生活,考评其工作实绩和技术水平,对设备设施职员奖罚提出意见,同时做好新进、转岗设备设施人员岗位职责、工作要求等内容培训工作。3.4.6配合和
5、参与业户搞好装修工程验收工作;3.4.7编制工程部管理费用年度预算,并按计划实施,合理使用人力物力,用好、管好维修工具、设备设施及材料。3.4.8编制工程设备设施月度采购计划,报物业服务中心经理审核。3.4.9每个月审核项目工程设备设施维修保养和承包单位服务情况评价统计;3.4.10如设备设施发生重大故障和事故,立即到现场进行处理,做好原始统计,并配合物业服务中心经理做好重大故障和事故善后工作,立即报服务中心经理。4、责任和权限4.1负责确保所管辖系统设备设施安全运行,负责审核下属职员考勤,督促下属做好设备设施维修、故障处理统计,做好技术档案管理工作。4.2负责装修管理中相关要求审查和验收,确
6、保建筑物结构安全和装修协调及符合消防要求。二、电气维修领班岗位说明1、岗位工作关系1.1直接上级:工程维修部长1.2直接下级:维修工2、任职资格要求2.1初中及以上学历,持有工程维修、弱电上岗证书或相关技能等级证书。2.2二年以上大型住宅或商业物业维修工作经验,熟悉物业设备设施操作规程、使用维护标准。2.3含有组织及协调能力,有良好语言表示能力,善于沟通。2.4品行端正,身体健康,精力充沛,工作投入度高,服务责任心强。3、工作内容和要求3.1维修养护3.1.1对小区公共、共用、配套设备设施按计划进行维修养护有统计,确保公共设备设施正常使用。3.1.2定时对设备设施、道路、场地进行巡查统计,保持
7、设备设施室、箱、房、井清洁卫生,消除和降低安全隐患。3.1.3确保公共设备设施、道路、场地等完好率。3.1.4制订小区(大楼)变配电、照明、动力电气和弱电系统设备设施维修保养工作计划,并确保这些计划按要求要求按时、按质完成。3.1.5每七天定时检验变配电、照明、动力电气和弱电系统设备设施运行情况,随时抽查及督促维修工维修保养工作和运行交接班工作。3.1.6解答变配电、照明、动力电气、弱电系统设备设施运行中碰到多种技术问题,指导维修工日常维修保养工作,确保各类设备设施运行正常。3.1.7对无法自行修复变配电心及弱电系统,立即采取方法并汇报上级领导,同时联络供给商或保养单位,并督促外单位快速跟进。
8、3.1.8严格根据电气工作安全规程,督促维修工加强安全意识,杜绝一切违规操作现象,确保人身安全和设备设施安全。3.1.9对下属职员进行业务技术培训和检验,组织考评并提出奖惩提议。3.1.10搞好班组管理,采取改善方法,提升工作效率;制订节能方法,杜绝设备设施运行中多种浪费现象。3.1.11遵守本部门要求和程序,立即有效完成直接上级及服务中心下达其它工作指令。3.2业主报修和维修3.2.1遵守行业岗位规范,报修维修立即,件件有落实。3.2.2提供二十四小时维修服务,接到任何报修,15分钟内到场处理,落实夜间值班维修服务。3.2.3报修登记填写规范、完整,不能有遗漏。3.2.4房屋维修回访率100
9、,零星报修维修回访20。3.3基础资料管理3.3.1对常见物业施工完工图、配套设施完工资料、安装施工图纸简历档案,由服务中心统一管理。3.3.2报修登记统计本、报修单、任务养护单应填写规范,每个月装订成册留存。3.3.3业主房屋维修资料一户一挡,每维修一次统计一次,由服务中心归档管理。3.4基础设施管理3.4.1对工程维修部固定资产、设备设施、工具建立台账,定时检验,维修保养。损坏严重,申请报废和另行申购,确保服务质量。3.4.2对本部门采购物品进行检验,合格物品入库,出入库手续齐全。3.4.3对水、电能源进行管理,定时查阅、查对水、电表抄表情况。3.5装修管理3.5.1监督装修管理,定时检验
10、有统计。3.5.2对正在施工阶段装修户进行不定时巡视,发觉问题立即阻止,并上报服务中心处理。3.5.3每个月做好小区公共部位、公共设备设施和物业管理用房日常水、电抄表查对、统计分析,对异常情况采取方法立即上报。3.5.4不定时对维修工进行停电、停水、水管爆裂、煤气泄漏、电梯困人、机械停车故障等突发事件应急预案培训,并做好统计。4、责任和权限4.1负责小区公共设备设施、公共部位、配套设备设施年计划实施。4.2 落实小区报修维修工作,实施业主房屋维修监督和管理工作。三、暖通维修领班岗位职责1、岗位工作关系1.1直接上级:工程部长1.2 直接下级: 空调/给排水工2、任职资格要求2.1高中或中专及以
11、上学历,年纪35岁以下(尤其优异者可合适放宽)。2.2熟悉小区设备设施管理工作,含有十二个月以上本岗位管理工作经验。2.3含有较强工作责任心,能处理小区设备设施故障,含有组织、沟通、协调能力。2.4含有一定消防,安全等方面基础知识和环境保护意识。3、工作内容和要求3.1爱岗敬业,以主人翁精神确保空调/给排水设备设施完好及系统正常运行。3.2制订本小区空调、变风量空调机组、风机盘管、给排水消防水系统,各类水泵系统设备设施维修保养计划,并确保这些计划按预定要求按时、按质完成。3.3每七天定时检验空调或锅炉主管道阀门及各泵运行情况,随时抽查及督促维修工维修保养工作。3.4依据室外温度及本大楼情况,立
12、即督促空调工调校设备设施运行状态(冬季不高于21度夏季不低于26度),在满足服务区域温度要求前提下,努力降低运行成本。3.5负责督促生活用水池定时清洁工作;3.6刻苦钻研业务不停增加新科学知识,提升技术水平和管理素质,努力做到一专多能,配合好电气等专业维护保养工作,协调好和本专业对口政府职能部门联络工作。3.7对下属职员进行业务技术培训和检验,组织考评并提出奖惩提议。3.8搞好班组管理,采取改善方法、提交工作效率,制订节能方法,杜绝设备设施运行中“跑、冒、滴、漏”现象。3.9遵守本部门要求和程序,立即有效完成上级下达其它工作指令。4、责任和权限4.1负责小区空调/给排水设备设施、各类水泵系统设
13、备设施完好及系统正常运行。四、电工岗位说明1、岗位工作关系1.1直接上级:工程维修班长1.2直接下级:无2、任职资格要求2.1初中及以上学历,持有工程维修、弱电上岗证书或相关技能等级证书。2.2十二个月以上大型住宅或商业物业维修工作经验,熟悉物业设备设施操作规程、使用维护标准。2.3品行端正,身体健康,精力充沛,工作投入度高,服务责任心强。3、工作内容和要求3.1业主报修和维修3.1.1接到派工单后15分钟内抵达现场处理,依据报修内容,准备好相关工具、配件、隶属件等,在即定时间内到现场维修,统计抵达时间,如有任务不能立即赶到,立即通知服务中心客服人员,由其和业主和住户电话沟通,另约时间上门维修
14、。3.1.2工具包内必需配置手套、鞋套、抹布、垫布等件套,保持工具箱外表整齐、工具齐全,安放有序。3.1.3上门维修需注意礼貌规范用语。对于不能胜任维修项目,首先应向业主和住户解释情况,然后汇报服务中心客服,由客服人员和业主和住户电话沟通,另找专业维修人员来帮助业主和住户处理维修事宜。3.1.4如维修项目为有偿服务或需要收取维修材料费用,必需向业主和住户出示相关收费明细。3.1.5对维修安装前或作业中发觉隐患立即向业主和住户反应,如入住和住户执意作业,须向业主和住户做好解释工作,并由业主和住户签字确定。对业主和住户自备维修安装,完工后在派工单上注明。3.1.6维修完成后,需做到工完料清,在派工
15、单上填写维修结果等对应内容,经业主和住户检验好,并在派工单上署名确定。3.2公共设备设施维护配电设施3.2.1天天对高、低压配电房巡视一次,将设备设施运行数据(环境温度、电流、电压、功率因数)统计下来,同时检验运行情况,严禁不合理超负荷运行。3.2.2供配电设备设施发生异常立即汇报工程维修班长,经其确定后上报服务中心领导,并报供电局处理。3.2.3以高度工作责任心,良好职业道德,确保小区(大楼)变配电,照明、插座、电梯、给排水、消防、弱电等系统正常安全运行。3.2.4严格遵守上海地域低压用户电气装置规程、电业安全工作规程,维修保养电气设备设施时,应按要求做好确保安全组织和方法,做到办得安全,拆
16、得根本,修得立即,用得正确。3.2.5定时检验移动电动工具安全性,用兆欧表测试移动工具绝缘电阻,认真学习触电抢救及电器火警消防知识。发生火警要立即断电,报警立即投入救灾工作。3.2.6做到安全第一,严格根据“供配电设备设施(设施)运行管理规程”、“供配电设备设施(设施)操作规程”和“供配电设备设施(设施)维修保养规程”安全操作,确保小区(大楼)正常供电。3.2.7认真查看上一班人员填写变配电设备设施运行日志,并在交接留言人处签字认可,做好值班室卫生工作。3.2.8高低压配电室确保有些人值班,把好外来进出人员进出关,将人员进出情况统计于设备设施机房进出记录表。3.2.9按时按质按量完成设备设施检
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