物业综合重点工程部管理专业方案.doc

物业工程部管理方案
一、概述
物业服务是伴随房地产综合开发发展而衍生出来产物，它作为房地产
品消费步骤，是房地产综合开发延续和完善。追求舒适、安宁、祥和、优雅居家环境和便捷生活、商务空间，也已成为二十一世纪现代城市人物质文明和精神文明需求基础标志，同时成为各辖区花园物业服务所必需达成基础要求。
我们将在 “科学管理，挚诚服务；专业呵护，激情超越”质量方针指导下，努力争取从各个区域由接管开始，对各项工作精细化、规范化管理，为企业品牌建设和延续打下坚实基础，并为房产销售提供有力支持，以促进楼宇深入销售。我们将以最大程度为地产销售做好物业服务支持为己任，加强品质监控，用良好管理和真诚服务，合了处理微利润和高标准之间矛盾，争取做到兼顾同时，达成开发商和物业服务企业社会效益、经济效益双赢。其次着手现在、放眼未来。不仅仅把接管项目作为我们物业服务规范化、精细化关键开始，更看重是未来更深层次、更长远、更广泛品质提升。我们殷切期望经过我们不停沟通和携手努力，共同来打造和维护企业品牌，树立企业形象。期望能够依靠企业良好品牌优势和社会影响力，使本企业品牌能够得到提升和发展。
二、物业工程部内部统筹管理：
1) 负责工程设备及人员管辖和调配，培养、巩固骨干队伍，切实保障设施设备安全运行和装修设施完好；
2) 深入现场，掌握人员和设备情况，坚持天天检验；
3) 编制培训计划，定时对职员进行培训，提升专业技术水平；
4) 制订并完善岗位职责、工作程序和标准及规章制度，并督导实施；
5) 制订部门工作计划；
6) 主持召开班等级以上部门工作会议，落实层级管理，责任到人管理模式；
7) 每个月总结工程维修质量，分析原因，落实处理方法；
8) 审核部门报表、请示和汇报；
9) 制订工作计划，对部门基层管理职员作质量进行检验，并做出评定；
10) 整理上报部门合理化提议；
11) 组织部门创新活动；
12) 处理下级上报各类问题；
13) 处理突发事件；
14) 组织本部门评优活动。
3、协作其它部门
（1）帮助保安部做好安全防范及跟踪落实工作；
（2）协作人力资源部做好人员培训、职员生活工作；
（3）协调外部门对维修部提出其它工作要求。
4、对客服务管理
（1）立即处理业主提出问题；
（2）处理突发事件。
5、自我管理
（1）依据企业要求制订个人年度、月度学习计划；
（2）根据计划和实际工作要求参与企业组织相关培训；
（3）听取各层级管理方面意见，并逐条落实；
（4）定时自我总结，总结管理中不足。
三、督促和落实部门内部管理计划：
1、部门班以上等级工作例会
（1）主持部门工作例会；　　　　　　（2）传达企业会议精神；
（3）公布内部自查中存在问题，表彰好人好事，做到奖罚分明。
2、学习和研究
（1）天天利用部门例会时间学习企业文化；
（2）组织人员研究处理工作中存在疑难问题；
3、督促基层管理人员培训部门职员
(1)督促部门班组长或专业技术人员有对部门职员进行培训职责；
（2）每个月最少一次对部门职员进行专业培训；提升职员服务意识，调动职员主动性，培养自豪感和凝聚力。职业道德规范和日常见语规范培训,职员经过训练有素言行举止，共同塑造兴广物业公众形象。
（3）培训关键立足研究业务，提升专业技术水平，努力争取一专多能，加强管理，培强责任感，提升发觉问和处理问题能力；
（4）培训做到结合实际工作中存在问题，分析事故发生原因，总结经验教训；
4、检验和评定
（1）检验工作，定时做出评定；
（2）检验工作表格填写情况；
（3）检验职员对企业企业文化学习情况；
（4）对关键设备、机房天天最少巡视一次。
5、沟通会
（1）每七天组织一次例会，总结本周工作，针对存在问题，提出处理方案，并部署下周工作；
（2）每七天组织一次“职员沟通会”，了解职员思想状态、探讨工作中不足，发挥职员发明性，激励职员提供合理化提议，对上级管理人员评定、个人具体问题；
（3）立即通报沟通会内容；
（4）每七天组织一次装修组例会，了解近期装修施工过程中存在顽症，结合现有装修管理制度进行整改、研讨可行性方案和方法；（为了有效降低一线装修管理员工作责任心问题，制订每个月区域性轮岗制度，将有效抵制部分装修管理员违纪行为）
（5）将沟通会内容整理在案，上交物业企业片区主任审阅指导。
6、专题总结会
（1）对反复发生同类问题找出发生原因，并拿出整改方法；
（2）追究相关人员责任；
（3）确定分析汇报，报片区主任审批。
7、“创新、合理化提议”制度落实
（1）搜集合理化提议，审核提议汇总表；
（2）审批后组织实施创新合理化提议；
8、设备安全运行工作
（1）制订设备安全运行责任制；
（2）督导基层管理人员对关键设备进行不定时抽查检验工作。
四、和其它部门协作
1、配合企业其它部门工作
主动做好和企业其它部门沟通，做好配电、供水、弱电维修工作。
2、质量跟踪
现场跟踪重大质量问题，查明原因，提出处理方法。
3、和行政部采购管理责任人协调
（1）确保各类备品备件立即供给；
（2）做好设备零配件管理。
4、和其它部门协作
（1）和相关部门协调，做好设备维修、改造工作；
（2）做好使用设备部门技术操作培训。
五、对业主服务管理
1、阅读报表
（1）阅读当日工作日志，检验＜设备巡查表＞，掌握设备运行情况；
（2）阅读当日＜设备维修记录表＞，掌握设备维修情况。
2、现场督导
（1）亲临现场指导，立即处理协调问题；
（2）对督导过程中碰到问题立即进行补救。
3、处理客人投诉或突发事件
（1）出现客人投诉或突发事件，第一时间赶赴现场，查找原因；
（2）协调相关部门立即处了处理，关系到对业主服务要赔礼道歉，升级服务；
（3）若属人为原因造成，查找责任人，将落实情况汇总立即拿出处理意见。
六、自我管理：
月度总结
进行月度工作总结,必需包含本月工作进展、存在问题及原因、拟采取处理方法；进行个人总结，找出个人本身不足，言明下月努力方向。
七、区内各软硬件设备设施维护巡查计划和规范要求：
1. 设备机房
1） 每个月清洁 1 次，室内无杂物。
2） 在显著易取位置配置消防器材，每个月检验 1 次消防器材，确保完好有效。
3） 设施设备标志、标牌齐全。
4） 在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书。
5） 交接班统计、工作日志等齐全、完整。
2.1 共用部位：
1 房屋结构
每三个月检验 1 次梁、板、柱等结构构件，外观出现变形、开裂等现象时，应申请房屋安全判定，同时采取必需防护方法。按判定结果组织修缮。
2 建筑部件
1） 每三个月检验 1 次外墙贴饰面或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等。
2） 每个月巡查 1 次共用部位门、窗、玻璃等。
3） 每个月检验 1 次共用部位室内地面、墙面、天棚；室外屋面等。
4） 每十二个月多雨季节和强降雨后检验屋面防水和雨落管等。
3 隶属构筑物
1） 每个月巡查 1 次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等。
2） 每三个月检验 1 次雨、污水管井等。
3） 每三个月巡查 1 次大门、围墙、围栏等。
4） 每个月巡查 1 次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等。
5） 每十二个月检测 1 次防雷装置。信号系统应加装信号级电涌保护器。
2.2 二次供水设施
1 每个月检修水泵一次，天天每班次巡视生活水泵房不少于2次，并填写运行统计；
2 生活水池（水箱）每十二个月消毒次数不少于2次；并有消毒处理统计；
3 机房需人走上锁。
2.3排水系统
1 排水设施
每个月对排水系统进行检验，组织清理、疏通，确保通畅。每次降雨前后及过程中对关键排水口、管井进行检验。
2 污水泵
汛期每日巡视 2 次，平时每日巡视 1 次，检验设备运行状态；每七天进行 1 次手动开启测试；每三个月养护 1 次。
3 化粪池
每十二个月检验 1 次化粪池；组织安排清掏。
2.4 消防泵房
1.每日检验水泵控制柜指示灯指示、观察停泵时水泵压力表指示。在正常
情况下，生活水泵、消火栓泵、喷淋泵、潜水泵选择开关应置于“自动”位置。
2.消火栓泵、喷淋泵每个月应手动点动操作一次，确保消防泵在紧急状态下正常使用。
3.维修员每七天对泵房地面和设备外表进行一次清洁。
4.根据水泵维护保养规程定时对水泵进行维护保养，并作好相关工作统计。
5.确保水泵房通风、照明设施完好。
6.未经部门责任人许可，非工作人员不得入内，离开锁门。因工作原因必需进入机房人员，当值人员必需具体统计表《机房外来人员记录表》上。
2.5 照明和电气设备
1 楼内照明
每班巡视 1 次，通常故障 8 小时内修复；复杂故障 1 日内修复。
2 楼外照明
每日巡视 1 次，通常故障 12 小时内修复；复杂故障 3日内修复；每 2 周调整 1 次时间控制器。
3 应急照明
每日巡视 1 次，发觉故障，即时修复。
2.6 变配电系统
1 每日巡视检验设备房设施设备，并填写运行统计；
2 每个月检验紧固系统接线端子，确保接触良好；
3 每个月检修发电机1次，并试车15分钟；
4 雷雨季节来临前检验系统防雷接地情况；
5 检测：每十二个月检验 1 次内部结算电能表。
2.7 智能可是监控门禁系统
2.7.1 监控系统：
每七天维护检验红外线报警装置一次，进行故障测试；
每个月维护除尘一次，确保录像清楚；
每个月全方面检验线路接头及系统元件；
具体以下：
报警控制管理主机：每个月检验设备运行状态1次； 每个月表面清洁 1 次；每十二个月内部除尘 1 次。
对讲门口机：每个月检验2 次按键、显示器等；表面清洁每个月/ 2 次。
网络控制箱：每六个月检验 1 次外观、接线；每六个月表面清洁 1 次；每 年内部除尘 1 次。
红外对射探测器： 每个月检验 1 次接线、探测范围、防水情况等；每六个月表面清洁 1 次；每十二个月内部除尘 1 次。
图像采集设备：每七天检验 1 次监视画面、录像功效；每个月表面清洁 1 次；每十二个月内部除尘 1 次。
摄像机：每三个月检验 1 次聚焦、红外夜视、接线、防水情况等， 进行对应调试；每三个月镜头表面清洁 1 次；每十二个月防护罩内 部除尘 1 次。
解码器 ：每季1次对防雨罩、接线进行对应调试；每个月表面清洁 1 次；每十二个月内部除尘 1 次。
云台：每六个月检验 1 次运转、接线，进行清楚度调校；每六个月 表面清洁 1 次；每十二个月转动部位上润滑油 1 次。
巡更点：每三个月检验 1 次外观；每三个月表面清洁 1 次；每日存放 巡更统计。
读卡器：每三个月检验 1 次外观；每三个月表面清洁 1 次，查看防水 情况。
电磁锁门锁：每三个月检验 1 次吸力、外观、接线。
出门按钮：每三个月检验 1 次开锁功效、接线。
2 可视对讲系统：
天天早晚巡视检验单元门机机门锁一次，确保系统正常使用；
每七天检验器件箱及备用电源；
每十二个月由外委企业进行系统全方面维护检修保养一次，并依据需要更新电源及配件。
每日检验 1 次监视画面、录像功效；每七天表面清洁 1 次；每三个月内部除尘 1 次。
3 停车管理系统：
办理新卡及续缴管理费后当日内录入用户信息；
系统管理员每七天进行系统维护一次；
维修班天天检验道闸、读卡器及出票机；
外委企业确保系统维护六个月内不少于三次。
2.8 电梯
1 电梯在投入使用前或投入使用后，应向相关行政主管部门办理使用登记。登记标志应置于或附着于电梯显著位置。
2 在电梯安全检验合格使用期届满前1个月，应向电梯检验检测机构提出定时检验申请。
3 每个月对电梯例行检修2次，日常维护保养和定时检验中发觉问题应立即排除；电梯安全附件、安全保护装置、测量调控装置及相关隶属仪器仪表应每十二个月进行校验、检修。
4 应和有资质电梯制造、安装、改造、维修单位签署电梯维保协议，约定维护保养内容、要求、频次、期限和双方权利、义务和责任。对专题服务企业维修保养工作进行监督，对专题服务企业定时检修计划落实情况进行监督。
5 配置电梯安全管理人员。定时对电梯安全管理人员进行特种设备安全培训，确保其含有必需安全知识。
6 发生电梯困人或其它重大事件时，应立即开启事故应急预案，组织救援，并立即向电梯维保单位责任人汇报。物业服务人员应在15 分钟内抵达现场，专业维修人员应在 30 分钟内抵达现场。
2.9 园林景观水系统
1 天天开启水景前检验系统管网及控制部件；每三个月进行防渗漏和防漏电检验，确保用电安全。
2 使用期间每七天巡查 1 次喷水池、水泵及其隶属设施，并配制水处理药剂，水质符合卫生要求；
3 每十二个月进行一次系统设备维护保养检修，管道阀门油漆。
4 设置必需安全警示标志。
2.10 有线电视系统
1 天天巡视机房次数不低于1次，并适时监控信号源质量；
2 接业主报修1小时内处理问题；
3 每七天全方面检验一次线路信号放大器，发觉问题一小时内通知电视网络企业处理；
4 每十二个月信号接入单位系统维护保养不少于2次。
2.11 网络系统
1 天天早晚巡视检验单元门机机门锁一次，确保系统正常使用；
2 每七天检验器件箱及备用电源；
3 每十二个月由外委企业进行系统全方面维护检修保养一次，并依据需要更新电源及配件。
总而言之，物业服务工作是讲究团体协同作战一项工作，也是一项细水长流工作，更是一项需要我们不停坚持，不停总结，不停付出一项工作。任何一个步骤做得不到位，全部会对整个物业工作带来极大影响，我们必需统一思想，上下一致，才能无微不致、无往不胜，真正把物业服务工作落到实处。在企业领导率领和大力支持下，物业企业管辖下地各小区物业管理工作，围绕以服务为主发展思绪，创新工作模式，强化内部管理，外树企业形象，努力适应新形势下对物业管理工作发展要求，制订了清楚运作路线，并展开行之有效工作。

中山市远洋物业服务B片区工程部：叶泰洪
11月1日