老旧小区物业管理专项方案.doc
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1、破旧小区物业管理方案怎么写,针对破旧小区,应该立即维修,养护,提升小区居住品质,改善小区内部环境等。以下这篇是破旧小区物业管理方案文章,供大家参考。感爱好好友一起来看看这篇由资料站为您提供文章。破旧小区物业管理方案范文:为了提升小区居住品质,对庭院改善、小区整改后房屋及设施进行长久有效管理,使破旧小区也能够享受物业管理服务带来便利和舒适。我企业充足认识加强破旧小区物业管理工作关键性,针对不一样情况采取对应方法,有效化解物管、自管中很多矛盾,逐步建立健全长久有效管理机制,努力提升居民生活质量,提升小区管理整体水平。我们在为业主提供服务时候,一直要坚持以人为本、服务至上理念,服务内容和方法一直以业
2、主为中心;以满足破旧小区业主需求为目标;以业主满意为企业最高追求;在服务过程中不停调整服务方法和模式,以达成业主要求。一、管理思绪依据破旧小区特点和物业管理需求分析,我们提出以下管理思绪:1、依据破旧小区物业管理需求分析和我企业物业管理经验,我们将破旧小区管理标准定位在专业物业管理服务标准上。经过高水平物业管理将破旧小区提到一个较高层次上,实现低消费投资,高价值表现,将破旧小区变成一个表现现代社会文明价值小区。我企业设有专门管理处办公机构,管理操作人员配置齐全,办公场所洁净有序。2、对破旧小区采取专业管理关键在于对配套设施管理和服务,我们将对照国家物业管理法律法规和颁布系列标准,针对破旧小区业
3、主尤其需求来确定用户(业主)服务项目、内容和标准。每十二个月要采取书面形式向业主咨询对物业管理服务意见。3、因为破旧小区管理弊端,消防安全及安全保卫工作尤其关键,小区出入口能做到二十四小时站岗值勤。天天按要求进行巡查;能实施二十四小时不间断巡查。有车辆管理制度,对进出小区车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实施临时出入证管理。对临时访客实施登记制度。对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发后立即采取对应方法。破旧小区对于消防安全工作要求极高,我企业将安排含有消防工作经验保安人员,以退伍军人为主,兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户,以做到真正小区就是
4、家,爱岗如爱家,实施二十四小时执勤,为业主提供安全、温馨生活环境。4、破旧小区物业管理面积较大,我企业物业管理人员全部持证上岗,管理制度齐全,责任明确。账务清楚,管理服务人员二十四小时服务,服务热情,行为规范。5、针对破旧小区物业管理,我们坚持按相关要求和协议约定定时公布物业服务费用或物业服务资金收支情况(最少每六个月公布一次);在收费、财务管理、会计核实、税收等方面实施相关要求。我企业及业主方双方签署规范物业服务协议,明确双方权利义务关系,服务标准等相关内容并在小区显著位置进行公告。依据业主需求,提供物业服务协议之外特约服务和代办服务,有在显著位置公告服务项目和收费标准。6、针对破旧小区具体
5、情况,采取一体式安全管理体系。在项目职员招聘上,采取有经验管理人员来管理。同时兼顾项目标实际情况。兼顾考虑部分岗位可安排破旧小区住户,实施二十四小时有专职保安人员执勤。帮助处理部分困难户问题,提升职员爱岗热情,真正做到以小区为家。管理人员、专业操作人员根据国家相关要求取得物业管理职业资格证书或岗位证书,且经消防知识培训有统计。7、我企业将联合小区居委会等相关部门,在破旧小区内大力开展多种有益小区活动,推进精神文明发展,形成良好小区文化。8、我企业定时安排破旧小区职员参与培训和学习,不停提升管理处管理水平。确保小区公共配套设施维护运行正常;供水、供电、供气等设备使用正常;规范活动场所,机动车、非
6、机动车停车场,机动车停放、行驶等标志。确保车辆运行通畅,停放有序,并做好防盗工作。9、针对破旧小区绿化管理,制订绿化管理方案,对覆盖率达15%以上绿地进行专业养护,确保花草树木管理养护适当,按季节治病虫害,每个月保持植物浇水,施肥,喷药杀虫,除杂草,修剪等养护工作,确保植物生长良好,形成很好植物景观。10、破旧小区保洁管理,我们将全部栋楼逐一分解,包干落实到各工作人员,全方面实施自家孩子自家抱,各责任人兼顾包干楼栋楼道卫生工作,包含楼道内乱堆放、乱张贴、楼道广告,同时,监督其它楼栋责任人工作,做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步作用。垃圾实施袋装化管理,天天清运,公共场所定时清扫保洁,保
7、持整齐洁净。依据当地实际情况能定时进行消毒和灭虫除害。11、因为破旧小区设备设施破旧,设备设施管理维护十分关键,必需快速全方面熟悉设备特征,掌握运行规律;在正式运行后,要确保公共设施,公用设备定时维护,水、电、气二十四小时报修值班,接到报修电话10分中到场,急修半天内完成。对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责除外)。建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备运行、检验、维修、保养等统计齐全。设施设备标志齐全、规范,明确责任人;操作维护人员严格实施设施设备操作规程及保养规范、设施设备运行正常。消防设施设备完好,能随时启用,消防通道要保持通畅。 设备房保持整齐、通风、无跑、冒
8、、滴、漏和鼠害现象。小区道路通畅、路面平整,井盖无缺损或丢失,关键道路及车场交通标志齐全、规范。路灯、楼道灯完好率高等于98%。轻易危及人身安全设施设备有显著警示标志和防范方法;对可能发生多种突发设备故障(供电、供水、消防设备等)有应急预案。供电设备运行能正常使用,无设施损坏,配电室管理规范。供水设备运行正常,无设施损坏。制订有详尽设备设施年、季、月、周等定时维护保养检修和日常维修计划、方案、标准。制订有各类应急抢修、处理方案,确保设备设施能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合工作区物业,完备安全防范方法。严格来访保安人员二十四小时在岗值班,夜间安排专员巡查。物业人员掌握消防设施使用方
9、法,并能立即处理多种火灾事故,设置消防疏散示意图,确保消防车辆和各安全出口通畅无阻,每个月对此检验2次以上。13、房屋管理对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修统计和保养统计齐全。依据房屋实际使用情况,定时检验房屋共用部位使用情况,需要维修,属于小修范围,有立即组织修复;属于大、中修范围,要立即编制维修计划,向业主大会或业主委员会提出汇报和提议。有每日巡查小区房屋单元门、楼梯通道和其它共用部位门窗、玻璃等,做好巡查统计、立即维修养护。对违反计划私搭乱建(包含乱搭防盗窗、晒衣架,乱封阳台)和私自改变房屋用途行为立即劝阻,并立即汇报相关主管部门。14、物业管理制度和档案、资料管理在日常管理中要
10、建立交接班登记制度;建立资料搜集,分类整理,归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案,进行分类成册、管理完善,方便查阅。有完善物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其它管理(1)定时开展有意义、健康向上小区文化活动。(2)主动支持参与小区文化建设。(3)无因物业管理服务原因造成小区管理水平差,被上级部门批评通报和在市级以上媒体有负面报道。(4)避免小区内由物业管理不善造成发生治安、刑事案件。物业服务和业主出入友好;本企业实施零干扰服务,在业主上下班高峰期,除关键出入口本企业安排保安人员严格管理以外,其它服务均为零干扰:即我们全部设施维修、保洁服务均
11、将安排在夜间或非高峰时间,为业主出入提供方便。二、抓整改工作,换环境面貌1、针对问题,一对一宣传依据我企业以往破旧小区管理工作经验,乱种植、乱堆放、乱搭建现象较为严重。再之破旧小区大部分居住着老人或外来人员,乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝,无形之中给小区管理来了难度。我们将在接管后进行经过多种渠道多种方法进行物业管理知识普及宣传,制作业主入住手册,加大小区物业管理宣传工作,针对小区存在问题从治安安全、消防意识等方面对业主进行一对一宣传,提升业主文明意识和安全防范意识。2、做好小区基础设施维护,切实处理老百姓所关心热点问题,加强停车位或共用车库管理,处理居民停车位问题,消除小区内消防车难进入安全隐患
12、。3、加强对企业人员业务培训力度,提升基础素质,掌握服务技能,明确工作职责,全方面提升管理水平和质量,对拆迁安置小区做到保安、保洁、保绿,建立小区和物管定时有;三、管理模式;在管理和服务过程当中,我们将建立一套适应破旧小;1、项目责任人现场指挥;实施企业垂直领导下项目责任人负责内部管理模式;2、服务制度化、专业化、标准化;建立健全对应规章制度,以制度促进管理,职员配置;3、建立安全保障体系;针对破旧小区实际情况,我企业从以下几方面做好安;(1)消防安全;置小区做到保安、保洁、保绿,建立小区和物管定时有效沟通管理机制,采取整体联动,形成协力,联合管理,立即现场发觉、处理问题,把事情消亡在萌芽状态
13、,不等问题成堆以后再临时抱佛脚,不浪费大量人力、财力、物力。营造舒适、整齐、安全小区环境(2)水电气设备安全管理建立健全水电气设备正常使用巡查制度,全方面掌握托小区各类管线线路、走向,方便于在发生故障时能够快速有效地给予排除,方便业主方正常使用。(3)小区安全维护依据破旧小区物业管理安防要求,结合我企业安防经验,确立我企业将以人防为主、技防为辅安全防范思绪,对破旧小区物业管理实施二十四小时安全巡防,为业主方提供一个安全、舒适生活环境。(4)环境卫生维护依据破旧小区物业管理要求,合理安排细划保洁区域,卫生保洁均责任到人,确保管理区域内清洁卫生、整齐有序。三、各岗位人员配置四、环境清洁卫生管理(一
14、)环境服务范围及要求日常保洁工作是经过日常清扫工作,对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物搜集和清运,经过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性服务,维持全部公共区域清洁卫生。依据破旧小区现在现实状况,清洁工作应做好以下几项:1、垃圾处理。关键包含搜集、清除、回收、压实、运达指定地点。2、在要求范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等,做到地面无灰尘,无垃圾,保持场地清洁;墙面、顶面清洁维护按物业管理规范实施。(1)小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、共用部位玻璃、楼道、路灯、楼道灯等按要求时间进行清扫;道路积水、积雪能立即清除。共用雨、污水管道每十二个月正常疏通;雨、污水井、化粪池每个月正常检验
15、能正常使用。小区楼内地面、墙壁、楼梯及扶手、大门、消防器材、垃圾桶、控制开关等,无手印,无污渍,无尘土,保持光洁明亮。小区道路:地面无垃圾,障碍物。绿化带:无垃圾,枯死植物立即清理。(2)环境部分:地面无垃圾杂物,无积水,无显著污渍。室外设施包含灯饰、栏杆、垃圾桶等无污渍、水迹和显著灰尘,墙壁及其它设施上无不良张贴物。下雪时要立即清扫,必需时作防滑处理。(3)垃圾搜集清运:楼幢垃圾桶置放合理,生活垃圾能做到日产日清,垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定时清洗消毒,无蚊蝇,无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损,清运过程中不得产生二次污染。(4)其它:小区内如举行小区活动等,做到垃圾立即清理。3、
16、住宅楼内公共卫生:走廊、大门、值班室、楼梯地面洁净无污迹、痰迹、尘土、纸屑等杂物;走廊窗台、玻璃洁净明亮、无尘土。楼梯扶手和栏杆保持洁净。4、负责小区道路卫生保洁。5、定时楼顶清扫、外墙面清理。6、院落卫生:地面洁净无尘土、烟头、纸屑等杂物;绿化区立即清扫洁净。7、对现有绿化苗木、花卉,要做好养护管理、培植,负有美化环境责任。养护管理包含:定时浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、确保现有苗木成活率等。(二)保洁人员素质要求1、树立高度责任心,关心业主方利益,严格片区保洁责任制,在清洁过程中,如发觉设施设备有损坏或异常情况应立即向上级主管或工程维修人员汇报,负责管理好片区卫生器具,认真做到卫生器具
17、整齐、部署合理,随时保持清爽、美观,确保物管区域清洁卫生,不留卫生死角。保洁人员应随时巡视,发觉污物杂物应立即处理,随时确保清洁卫生。2、保洁人员要努力提升本身素质和对企业负责觉悟,服从领导工作安排,遵守企业工作纪律,不迟到,不早退,不私自离岗,如有急事须向主管请假。当班人员不得做和本职员作无关事;3、承包岗位片区卫生必需达成要求标准,连续3次未;达标者,分别给警告、罚款、解聘处罚;须做好具体统计;4、保洁人员服务要热情周到,举止端庄,礼貌大方,;5、上班时必需穿着清洁,按要求要求着装,并将工作;6、保洁人员在工作要坚持标准,团结协作,以礼相待;7、不准私拿公物,私卖废品,如发觉,分别给罚款;
18、8、垃圾要随时清除洁净,用垃圾桶、垃圾袋立即运输事。得到主管同意,方才能到休息室休息。9、保洁人员在工作中有权劝阻、阻止破坏公共卫生行为,不能处理、处理时应立即向上级主管汇报,有权提出工作中部分合理化提议。10、保洁员必需严格根据保洁员清洁工作程序实施。五、保安及消防管理(一)保安管理内容及要求安全管理服务目标是维护物业管理范围内正常工作、生活秩序、帮助公安机关做好内部安全防范工作,它在整个物业管理中占有举足轻重地位。安全管理工作是一项特殊服务工作,要求保安人员应含有良好身体素质、心理素质、保安技能,要忠于职守,有胜任保安工作综合能力,还要有良好职业道德、文明执勤、礼貌待客、坚持标准。依据不一
19、样区域及岗位要求,保安队应设置出入口固定保安、巡查保安等。严禁外来闲杂人员进入小区,来访人员必需登记,准许后方可入内。对进出车辆和停放车辆要严格管理,统一指挥,严禁乱停乱放;未经登记许可不得进入小区,严禁贮装易燃易爆危险品车辆进入小区。小区内保安关键负责小区安全保卫工作,认真负责地做好各项安保工作,要实施严格规章制度,不空岗、漏岗,发觉可疑情况和事故苗头立即上报,并快速处理、果断处理,确保小区治安稳定。巡查保安负责小区内白天及夜间巡查,要做到主动、热情、耐心、周到服务,杜绝因工作渎职造成小区内被盗和其它事件,立即发觉多种事故隐患,不因渎职而出现意外事故,维护正常工作、生活秩序。小区内车辆按停车
20、位停放有序,行车通道上不准停放车辆。 白天夜间对停车场流动巡查、管理。保安人员选配应依据本项目实际情况严格筛选,负责小区秩序保障工作;小区内突发事件处理,灾难预防,火灾扑救,发觉和阻止小区内暴力事件,随时准备提供紧抢救助。小区内公共部位安全隐患检验、排除及上报,对违规事件立即提醒和纠正,有针对性地进行安全教育。小区内有特殊活动安排,保安要帮助维持现场秩序。对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作关键点,制订出具体工作标准及检验措施。(二)预警、应变方法1、安全应急计划和方法(1)目标:在发生紧急、突发事件时,以最有效方法,在最短时间内控制事态发展,或确保出色完成上级交办临时任务。适用范围
21、:1) 治安突发事件,如忽然发生重大抢劫、杀人、业主或企业管理人员遭到犯罪分子忽然攻击等。2) 受到水灾、火灾、台风等自然灾难威胁、攻击。3) 其它重大意外情况。(2)职责:1) 对可能发生由物业管理处负责制订安全应急计划,报物业管理处或分管副总经理审批,必需时报总经理审批;2) 对立即发生或已发生突发事件由安全领班临时确定应急方法,同时向上级汇报。(3)计划:1) 对可能发生治安突发事件和已发生或立即发生自然灾难由物业管理处组织制订应急计划和预防方法,并安排岗位人员按布署实施。2) 处理治安突发事件时,由值班员快速向派出所报案,安全领班临时确定应急方案,安排人员快速控制物业管理范围内各通道、
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