赤峰市住宅小区物业管理暂行制度模板.doc

一、物业管理服务关键内容
1. 设备保养工作
1.1. 保障水、电、气空调系统正常运转。
1.2. 保障弱电系统正常运行。
1.3. 保障消防、安保设备正常有效。
1.4. 保障给排水设备正常运行。
1.5. 做好相关设备和部位维保工作。
1.6. 做好相关设备、阀门和设施日常维护保养和例行保养（周、月、季、年保养）。
1.7. 做好房屋公共区域日常管理和养护。
1.8. 做好配电室、消防系统、中央空调值守和管理。
2. 房屋、公共设施设备维修工作
2.1. 对房屋、公共设施设备维护保养，确保各写字楼酒店内供水、供电、供暖、消防、通信、空调、电梯、排水等设备安全正常运行。
3. 卫生保洁工作
3.1. 确保写字楼酒店内公共部位和周围环境清洁卫生。对要求地域和部位进行日常清扫保洁，立即清理垃圾、污水、雨水、冰雪等。
4. 安全保卫工作
4.1. 来人来访通报、检验、登记等。
4.2. 消防监控室、电视监控室值班。
4.3. 门卫守护和巡查、公共秩序维护、治安、突发事件处理等。
4.4. 消防设施检验、维护、保养、火灾隐患排除。
4.5. 火警处理和应急疏散组织实施。
5. 车场管理工作
5.1. 负责车辆指挥和安全，对车辆停放进行管理。
6. 会议服务
6.1. 全部会议室服务、保洁工作，提供茶水、矿泉水等相关服务。
7. 做好用户指定其它服务项目。

二、写字楼物业管理费制订标准关键参考以下多个原因：
1、项目地段，周围同档次写字楼物业收费参考。随行就市。 2、依据项目本身硬件标准。如通信设施，机电设备标准，电梯数量品牌，等是否达成5A。
3、用户承受力。
4、写字楼开发商品牌溢价和物业管理企业品牌溢价。

 5、写字楼物业管理费和住宅有所不一样，包含二十四小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等，值得注意是电费是指中央空调电费，而租赁面积内照明用电和其它一般用电是由用户自行负担，但没有中央空调而使用分体空调大楼全部电费通常需要用户自己支付，所以含有中央空调大楼物业管理要较高些。

《赤峰市住宅小区物业管理暂行措施》
（赤政发[]016号）
第一章　 总　则
第一条　为了加强城市居民住宅小区物业管理，提升城市整体管理水平，为居民提供舒适方便、文明整齐生活环境，依据国家和自治区相关要求，结合本市实际，制订本措施。
　第二条　对经统一计划、综合开发、配套建设而形成2万平方米以上居民住宅区(包含住宅组团，以下简称住宅小区)，应遵照公开、公正、公平竞争标准，采取招标、投标措施，选择物业管理企业，实施物业管理。
　第三条　物业管理是物业管理企业受业主管理委员会委托，利用对应管理措施和适用维修养护技术，对房屋共用部位、共用设施、绿化、卫生、交通和环境容貌等进行综合维护、修缮和整改有偿服务活动。
　第四条　各级人民政府建设行政主管部门负责本级物业管理工作，对物业管理企业进行监督、检验、指导，并设置投诉电话，处理群众对物业管理企业投诉事项。
　计划、财政、物价、土地、民政、卫生、环境保护、公安、消防、广播电视、电业、电信等相关部门及街道办事处依据各自职责，配合建设行政主管部门做好和物业管理相关工作。
第二章　 住宅小区业主管理委员会
第五条　通常实施物业管理住宅小区，均应成立业主管理委员会(以下简称管委会)，实施业主自治管理。管委会在建设行政主管部门指导下组建，由房屋产权人、使用人选举代表、住宅小区驻街办事处、物业管理企业、开发建设单位代表组成。
第六条　管委会成立之前，由建设行政主管部门指定物业管理企业介入前期管理，物业管理企业和开发建设单位签署介入前期管理意向书，就住宅小区共用设施设备维修基金、小区配套、管理用房、保修期内维修等问题做出约定。管委会成立以后，管委会同建设行政主管部门组织招投标，选定物业管理企业，并由管委会同物业管理企业签定物业管理委托协议。
　第七条　管委会权利及义务
一、管委会权利
(一)制订管委会章程，代表房屋产权人、使用人，维护其正当权利，实施业主代表大会各项决议；
(二)召集并主持业主(代表)大会，并向大会汇报工作；
(三)在建设行政主管部门指导下，采取公开招投标方法，委托物业管理企业对住宅小区进行物业管理；
(四)审议物业管理企业制订对本住宅小区年度管理计划和包含管理重大方法；
(五)审议住宅小区专题维修基金使用计划；
(六)检验、监督物业管理企业各项管理工作及服务工作实施情况；
(七)宣传、落实实施国家、自治区、市相关物业管理法律、法规和政策；
二、管委会义务
(一)遵守和推行物业管理委托协议；
(二)依据房屋产权人、使用人意见和要求，对物业管理企业管理工作进行检验和监督，协调处理房屋产权人、使用人和物业管理企业之间矛盾；
(三)帮助配合物业管理企业落实住宅小区各项管理方法；
(四)接收房屋产权人和使用人监督；
(五)督促房屋产权人、使用人按时交纳物业管理费用；
(六)协调住宅小区相关管理部门关系；
(七)接收建设行政主管部门监督指导；
(八)不得从事多种经营活动。
第三章　物业管理企业
第八条　物业管理企业是取得《物业管理资质证书》，对住宅小区实施统一综合管理专业企业，是含有独立法人资格经济实体。物业管理企业遵照自主经营、有偿服务、自负盈亏标准，逐步推行社会化、专业化管理模式。
第九条　旗县区建设行政主管部门负责物业管理企业成立初审，初审合格后报市建设行政主管部门审批。取得《物业管理资质证书》物业管理企业，到市工商行政管理部门办理注册登记，领取营业执照，到市物价部门办理收费许可证等相关手续。
第十条　市建设行政主管部门对《物业管理资质证书》实施年检制度，并加大监察力度，对无资质、私自承揽物业管理业务单位或组织给予取缔。
第十一条　物业管理企业依据物业管理委托协议进行物业管理。物业管理委托协议由市建设行政主管部门制订。
物业管理工作人员一律挂牌上岗，提供文明、优质服务。
第十二条　物业管理企业权利及义务：
一、物业管理企业权利
(一)制订所管物业管理要求和制度；
(二)根据相关要求收取物业管理费；
(三)有权要求管委会帮助管理；
(四)有权阻止房屋产权人、使用人违反规章制度行为；
(五)有权聘用专营企业负担专题管理业务；
(六)能够实施多个经营，以其收益补充物业管理收费。
二、物业管理企业义务
(一)推行物业管理委托协议，依法经营，优质服务；
(二)实施国家《物业管理企业财务管理要求》，接收同级财政部门监督检验；
(三)向管委会提交管理工作计划、重大管理方法、专题维修基金使用计划；
(四)接收管委会和房屋产权人、使用人监督；
(五)接收街道办事处对住宅小区环境卫生监督管理；
(六)接收建设行政主管部门监督指导；
(七)设置投诉电话，处理群众对本企业工作人员投诉事项。
第十三条　物业管理企业未能达成物业管理委托协议要求标准，或违反物业管理委托协议要求，管委会或委托方能够终止协议。
因管理、维修、养护不善，造成房屋产权人、使用人损失，物业管理企业应该赔偿损失；违反相关法律、法规和政策要求，由建设行政主管部门依据相关要求给予处理。
第十四条　物业管理企业可享受国家对第三产业优惠政策。
第四章　住宅小区物业管理
第十五条　凡住宅小区，应实施物业管理。一个住宅小区必需由一家物业管理企业进行统一管理。小区内单位自管房，应由物业管理企业统一管理。
第十六条　在住宅小区建设过程中，物业管理企业要帮助开发建设单位和质检部门共同把好工程项目质量关，发觉问题立即协调处理。在工程项目完工后，建设
行政主管部门和介入前期管理物业管理企业对约定内容落实情况进行全方面验收，对验收不合格，建筑工程管理部门、质检部门不予完工验收。
第十七条　住宅交付使用后，由开发建设单位负责保修期内维修事宜，开发建设单位不能进行维修，可按建安价格2%百分比向受委托物业管理企业支付维修包干费用(该费用从施工单位工程质量确保金中支付)，由物业管理企业负责保修期内维修事宜(结构质量事故除外)。
第十八条　城市计划设计部门必需按房屋总建筑面积0．5%百分比，计划设计出小区管理服务用房和商业用房具体位置和施工图。其建造费用由各开发建设单位按开发面积0．5%百分比分摊，在利润中支出，不得摊入房价。房屋建成后，产权属管委会，由建设行政主管部门监管使用。
第十九条　物业移交时，开发建设单位向物业管理企业移交下列资料(复印件)：
一、住宅小区计划图、完工总面积图；
二、单体建筑、结构、设备完工图；
三、地下管网完工图；
四、城市计划验收工程质量检验验收合格证书；
五、物业产权明细表。
第二十条　住宅小区公共设施设备和公共场地，由物业管理企业统一管理和经营，以其收益补充住宅小区物业管理经费。
第二十一条　房屋自用部位和自用设施设备由房屋产权人、使用人负责维修；房屋共用部位、共用设施设备由物业管理企业统一管理和维护。
第二十二条　物业管理内容及标准：
一、共用设施设备管理：共用设施设备完好，无随意改变用途现象；道路平整通畅，无空鼓和塌陷，无积水和结冰；污水井、化粪池立即清掏。
二、住宅小区绿化管理：草坪花坛花木繁茂，叶色正常，树冠完整，花色鲜艳，层次分明，高矮有序；花木无枯枝败叶，预防控制病虫害；草坪内无堆物堆料，无显著人为损坏。
三、环境卫生管理：果皮箱、袋装垃圾箱等环卫设施完备；公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁，无随意堆放杂物现象；环境洁净整齐，楼房周围无堆积物；小区内、楼房外墙及楼道内无乱贴、乱画现象；公共场地、绿地实施标准化清扫保洁，垃圾日产日清。
第二十三条　住宅小区给排水、供电、供热、电信、有线电视等管线维修养护和环境保护治理，由各专业部门负责，具体范围为：
一、供热部门负责小区内供热设施设备、供热管线及住房内散热器维修和管护。
二、供水部门负责小区内供水设施设备、供水管线及住户分户表阀门维修和管护。
三、电力部门负责住宅小区内架空线路、地下埋设线路至用户分表闸上接触点维修管护。
四、环境保护部门负责小区内环境污染及噪音扰民治理。
五、电信、有线电视部门负责住宅小区、住户内线路、设施设备维修管护；包含安装、改造，须取得物业管理企业同意。
六、实施物业管理住宅小区内生活垃圾由物业管理企业负责搜集，并运到垃圾转运站或垃圾点。
七、实施物业管理住宅小区环境卫生管理地界和街道办事处管理地界界定，以小区建筑物外沿为界限。对过去旧街巷道，小区开发建设后变为小区内人行道路，由物业管理企业管理、保洁；仍是城市街路巷道，由街道办事处管理、保洁；没有纳入物业管理住宅，由产权单位管理，其环境保洁由街道办事处监督管理。
第二十四条　住宅小区房屋产权人、使用人须遵守下列要求：
一、不得私自改变房屋使用性质、结构、外形及色调；不得私自改装、接引、损坏、拆除房屋共用及隶属设施设备。
二、严禁在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、违章建筑；严禁在阳台上砌墙和存放超重物品；严禁损坏园林设施；严禁占用、践踏绿地；严禁乱倒拉圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核和纸屑；严禁向下水管道弃扔杂物；严禁在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；严禁喂养家禽、家畜；严禁从事对小区环境有不良影响活动。
三、住宅小区内不得随意停放自行车和机动车辆；严禁载重车进入住宅小区(经过住宅小区内城市道路除外)。
第二十五条　房屋产权人、使用人必需服从物业管理企业正常管理，遵守业主条约，自觉按时交纳物业管理费。对无资质、私自承揽物业管理业务，房屋产权人、使用人有权拒交各项费用。
第五章　物业管理费
第二十六条　物业管理费是指物业管理企业为房屋产权人、使用人提供共用部位、共用设施设备维修养护和环境卫生、绿化等项目标服务收费，由物业管理企业以住宅小区为单位依据实际提供服务项目申报。
第二十七条　依据国家计委、建设部和自治区物价局、建设厅文件要求，物业管理费组成：一、工资及附加费；二、共用设施、设备日常运行、维修及保养费；三、绿化管理费；四、清洁卫生费；五、保安费；六、办公费；七、物业管理单位固定资产折旧费；八、法定税费；九、利润。
第二十八条　市物价部门是物业管理服务收费审批机关，并负责物业管理收费监督管理。
第二十九条　住宅小区内办公用房和营业用房物业管理收费，按所在住宅小区收费标准分别加收10%和20%。
第三十条　空置房屋物业管理收费，按所在住宅小区收费标准50%计收。
对房屋产权人因故未入住空房，其物业管理费，由房屋产权人负担；开发建设单位未售出空房，物业管理费由开发建设单位负担。
第三十一条　凡被国家、自治区评为物业管理优异住宅小区，自同意日期下月开始，物业管理费分别上浮20%和10%。
第三十二条　物业管理特殊服务费，指为房屋产权人、使用人特殊需要提供服务所收取费用(如代看小孩、代送报纸、代邮信件、代灌煤气等)。特殊服务费实施经营者定价，并向当地物价部门立案。
第三十三条　物业管理服务收费实施明码标价制度、收费许可证制度和年检制度。物业管理收费人员必需持证收费，并使用由市建设行政主管部门统一印制票据
，不得私自提升收费标准。
第三十四条　市建设行政主管部门和市财政部门要研究制订住房共用部位、共用设施设备维修基金管理措施和对应制度，经市人民政府同意后实施。
第六章　违章处理
第三十五条　物业管理企业违反措施第十一条、十二条、十三条、二十二条、三十三条相关要求，由建设行政主管部门视其情况，给通报批评，并依据建设部《物业管理企业资质管理试行措施》中相关要求，给降低资质等级或撤销其资质处理。
第三十六条　房屋产权人和使用人违反本措施第二十四条要求，由物业管理企业给予阻止、批评教育，责令恢复原状，赔偿损失；造成重大事故，组成犯罪，交由司法机关追究其刑事责任。
第三十七条　房屋产权人、使用人应按物价部门核定收费项目、标准向物业管理单位交纳物业管理服务费，不按要求交费，物业管理单位有权要求追偿。对长久不交纳物业管理费，物业管理企业能够申请仲裁或诉讼处理。
第三十八条　开发建设单位违反本措施第十七条、十八条要求，建筑工程管理部门和质检部门不予进行工程完工验收，建设管理部门不予进行综合验收。
第三十九条　相关部门违反本措施第二十三条要求，追究部门责任人行政责任。
第四十条　管委会或开发建设单位和物业管理企业发生纠纷，物业管理企业和房屋产权人、使用人发生纠纷，能够向建设行政主管部门申请协调。协调无效，能够申请仲裁或诉讼处理。
第四十一条　对于干扰、妨碍建设行政主管部门、管委会和物业管理企业工作人员实施公务，由公安机关依据《中国治安管理处罚条例》相关要求给予处理。
第七章　附　则
第四十二条　本措施适适用于红山区、松山区、元宝山区，旗县可参考实施。
第四十三条　本措施自公布之日起施行，《赤峰市落实〈国务院相关深化城镇住房制度改革决定〉实施方案》(赤政发〔1997〕128号)中要求按房屋使用面积收取每平方米0.35元管理费停止实施，
《赤峰市住宅小区物业管理暂行措施》(赤政发〔1997〕181号)同时废止。
第四十四条　本措施由市建设局、市物价局负责解释。