市住宅区物业管理办法模板.doc

呼和浩特市住宅区物业管理措施
第一章　总　则
第二章　物业管理企业及其职责
第三章　业主自治管理
第四章　物业接管、使用和维护
第五章　维修基金管理和使用
第六章　法律责任
第七章　附　则
　　经２０００年４月１０日市人民政府第１８次常务会议讨论经过，现予公布施行。
　　二０００年四月十二日
第一章　总　则
　　第一条　为了加强城市住宅区物业管理，规范物业管理服务行为，维护业主、使用人和物业管理企业正当权益，发明良好居住环境，依据国家相关法律、法规，结合本市实际，制订本措施。
　　第二条　本措施适适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理。中央、自治区驻呼单位物业实施属地化管理。
　　第三条　本措施所称住宅区物业（以下简称物业），是指住宅和相关住宅共用部位、共用设备和共用设施。
　　本措施所称业主，是指物业全部权人。
　　本措施所称使用人，是指物业承租人和实际使用物业其它人。
　　本措施所称物业管理企业，是指接收业主或业主委员会委托，依据物业委托管理协议进行专业管理服务企业。
　　第四条　物业管理实施业主自治管理和委托物业管理企业专业管理服务相结合标准。
　　第五条　市房产管理局是本市物业管理行政主管部门，负责组建业主委员会，培育物业管理企业；监督、指导业主委员会和物业管理企业工作；培育物业管理市场，规范物业管理行为；统一管理物业管理专用基金；加强对财政拨付住房建设资金及维修基金管理；负责组织实施本措施。
　　建设、电力、邮电、环境保护、公安、物价、工商等相关行政管理部门根据各自职责，协同实施本措施。
　　城市建设和管理实施“两级政府，三级管理，四级网络”形式，市内四区街道办事处、居委会应该注册对应物业管理企业，做好物业管理工作。
　　驻区非作战部队、武装警察部队后勤保障社会化管理，政府给一定优惠政策。
第二章　物业管理企业及其职责
　　第六条　物业管理企业是从事物业管理和提供有偿服务经营单位，含有独立企业法人资格。
　　第七条　成立物业管理企业必需符合下列条件：
　　（一）有符合企业法人登记名称和组织机构；
　　（二）有适用物业管理经营活动固定场所；
　　（三）有和经营规模相适应注册资金；
　　（四）有初级以上工程、经济、会计等专业技术人员各一名以上；
　　（五）法律、法规要求其它条件。
　　第八条　成立物业管理企业，必需报市房产行政主管部门审核，取得《物业管理企业资质证书》，并领取《营业执照》，方可开业。
　　第九条　《物业管理企业资质证书》实施年检制度。
　　物业管理企业从业人员实施持证上岗制度。从业人员上岗执业必需持有市房产行政主管部门核发岗位证书。
　　第十条　物业管理企业接收委托实施邀请招标、公开招标制度。
　　第十一条　物业管理企业依据住宅区物业委托管理协议对住宅区实施物业管理，签署书面协议。委托管理协议应该自签署后十五日内报市房产行政主管部门立案。
　　第十二条　物业管理企业在住宅区范围内就下列事项进行管理：
　　（一）房屋使用、维修、养护；
　　（二）消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房（棚）、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施使用、维修、养护和管理；
　　（三）清洁卫生；
　　（四）车辆行驶及停泊；
　　（五）公共秩序；
　　（六）市房产行政主管部门要求和委托管理协议要求其它物业管理事项。
　　第十三条　物业管理企业权利：
　　（一）依据相关法律、法规，结合实际情况，制订本住宅区物业管理措施；
　　（二）依据委托管理协议和相关要求收取管理费用；
　　（三）阻止违反住宅区物业管理要求行为；
　　（四）选聘专营企业负担专题经营业务；
　　（五）对无故不交各项应交费用业主和使用人，物业管理企业可要求其限期缴纳并按要求收取滞纳金。
　　第十四条　物业管理企业义务：
　　（一）认为业主服务为宗旨，重视社会效益、经济效益和环境效益；
　　（二）按市房产行政主管部门要求标准和委托管理协议对住宅区实施物业管理；
　　（三）接收业主委员会和业主监督；
　　（四）组织或帮助相关部门提供小区生活服务和开展小区文化活动；
　　（五）根据法律、法规和市政府相关要求从事经营活动。
　　第十五条　物业管理服务收费，应该遵照公平、合理、公开和和管理服务水平相适应标准。
　　第十六条　物业管理服务收费包含下列项目：
　　（一）管理费。用于物业管理区域日常管理，包含物业管理区域内巡视、检验，物业维修、更新费用财务管理，物业档案资料保管和其它相关物业管理服务；
　　（二）房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需费用；
　　（三）绿化管理费。用于绿地，花草浇灌修剪：
　　（四）保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需费用；
　　（五）保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需费用；
　　（六）维修费。用于物业维修服务所需费用。
　　前款第（一）、（二）、（三）、（四）、（五）项费用按月分项计算，第（六）项费用按实际维修项目计算。
　　第十七条　物业管理服务收费标准根据下列要求确定：
　　（一）住宅公共性服务收费标准，由市物价行政主管部门会同市房产行政主管部门制订，并领取由市物价行政主管部门核发《收费许可证》。
　　（二）其它服务项目标收费标准，由物业管理企业和业主委员会或业主、使用人协商确定。
　　第十八条　业主和使用人约定由使用人交纳物业管理服务费用，从其约定。
　　物业管理服务费用经约定能够预收，预收期限不得超出三个月。
　　第十九条　物业管理企业收费项目和标准应该公布。已根据本措施向业主或使用人收取物业管理服务费用，其它任何单位和个人不得反复收取性质相同费用。
　　未受业主委员会或业主、使用人委托，物业管理企业自行提供服务收费，业主或使用人能够不支付。
　　第二十条　物业管理企业对住宅区管理未能达成市房产行政主管部门和委托管理协议要求标准，或违反委托管理协议要求，业主委员会或委托方能够终止协议。
　　第二十一条　物业管理企业应该在物业管理服务协议终止或解除后十日内，向业主委员会办理下列事项，并报市房产行政主管部门立案：
　　（一）对预收物业管理服务费用按实结算，多收部分给予退还；
　　（二）移交全部物业档案资料和相关财务帐册；
　　（三）移交业主共有房屋、场地和其它财物。
第三章　业主自治管理
　　第二十二条　业主委员会是在市房产行政主管部门指导下，在物业管理区域内代表全体业主对物业区域实施自治管理组织，代表和维护业主正当权益。
　　第二十三条　业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应该由业主担任。
　　一个物业管理区域内，有下列情况之一，市房产行政主管部门应该会同住宅出售单位组织召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：
　　（一）公有住宅出售建筑面积达成百分之三十以上；
　　（二）新建商品住宅出售建筑面积达成百分之五十以上；
　　（三）住宅出售已满两年。
　　第二十四条　业主委员会应该自选举产生之日起十五日内，持下列文件向民政部门登记后，到市房产行政主管部门立案：
　　（一）成立业主委员会登记申请书；
　　（二）业主委员会委员名单；
　　（三）业主委员会章程；
　　（四）业主条约。
　　第二十五条　业主委员会权利：
　　（一）召集和主持业主大会；
　　（二）制订业主委员会章程和业主条约；
　　（三）选聘或续聘物业管理企业，并和物业管理企业签署委托管理协议；
　　（四）审议物业管理企业提出物业管理服务年度计划、财务预算和决算；
　　（五）检验、监督物业管理工作实施和规章制度实施。
　　第二十六条　业主委员会义务：
　　（一）帮助物业管理企业落实各项管理方法；
　　（二）督促业主实施物业管理各项要求，推行管理条约，立即交纳各项管理服务费用；
　　（三）接收业主监督；
　　（四）接收市房产行政主管部门指导和监督；
　　（五）协调业主和物业管理企业关系。
第四章　物业接管、使用和维护
　　第二十七条　开发建设单位在工程完工综合验收合格，并领取相关部门签发《综合验收合格证书》后，须到市房产行政主管部门申报办理物业移交手续。
　　第二十八条　办理移交手续物业，由业主委员会和物业管理企业签署委托管理协议。
　　业主委员会成立之前，由开发建设单位委托物业管理企业对物业进行管理，签署委托管理协议。
　　第二十九条　开发建设单位在移交物业时，向业主委员会及物业管理企业提交下列工程建设资料：
　　（一）完工验收合格证书及相关资料；
　　（二）计划总平面图；
　　（三）完工总平面图；
　　（四）地下管网完工图；
　　（五）建筑施工全套图纸；
　　（六）其它必需资料。
　　第三十条　开发建设单位在移交物业时，应提供一定百分比物业管理用房，其产权归全体业主全部。
　　第三十一条　业主或使用人使用房屋应遵守下列要求：
　　（一）未经相关部门同意，不得改变房屋结构、用途和外貌；
　　（二）不得对房屋内外墙体、梁、柱、楼板、阳台、平台、屋面、通道私自进行凿、拆；
　　（三）不得在房屋内外堆放易燃、易爆、有毒、放射性等有损房屋安全和危害人体健康危险物品；
　　（四）不得侵害她人正当权益；
　　（五）不得利用房屋从事违法和违反社会公德活动。
　　第三十二条　房屋维修责任，按下列要求划分：
　　（一）室内部分，由业主负责维修；
　　（二）房屋外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线和消防设施等房屋本体共用设施，由物业管理企业组织定时养护和维修，其费用从公共性服务收费中支出。
　　住宅小区共用设施重大维修工程费从共用设施专用基金中支出，不足部分按业主所拥有住宅建筑面积百分比分摊。
　　第三十三条　住宅小区内道路、沟渠、化粪池、污水井、绿地、路灯、娱乐场所、停车场、自行车棚等公用设施由物业管理企业统一管理维护。管理维护费用从公共性服务收费中支出。
　　第三十四条　住宅小区楼外水、电、暖、煤气、通讯等管线维修养护，分别由供水、供电、供热、供气、通讯等单位负责。
　　第三十五条　在住宅小区内不得有下列行为：
　　（一）在小区内空地搭建各类违章建筑，堆放物品；
　　（二）占用楼梯间、通道、屋面、平台、道路、停车场等公用设施影响其正常使用功效；
　　（三）侵占或损坏绿地、花草树木、园林小品，践踏花园草地；
　　（四）私自张贴口号、广告和各类启事，悬挂广告牌或物品；
　　（五）损毁、涂划公共设施；
　　（六）随地丢撒果皮、废纸和杂物；随地倾倒垃圾、污水，随地吐痰、大小便；
　　（七）往垃圾道内倾倒非生活用垃圾、污水，倾倒体积过大废弃物；
　　（八）喂养家禽、家畜；
　　（九）排放有毒、有害物质；
　　（十）随意停放车辆和乱鸣喇叭；
　　（十一）私自接引水、电、煤气、排水等多种管线或开挖道路等；
　　（十二）法律、法规及市政府要求严禁其它行为。
　　第三十六条　相关专业部门在住宅小区内开挖、埋设或维修供水、供电、排水、供热、煤气、邮电通讯等管道管线，须持相关部门签发施工许可证，事先和业主委员会联络，签署协议并交纳一定确保金后方可开工。对开挖后路面、绿地等恢复原状后，退还确保金。确保金由物业管理企业代管。
第五章　维修基金管理和使用
　　第三十七条　住宅共用部位、共同设备和共用设施，应该设置维修基金。
　　维修基金按下列要求收取：
　　（一）商品房出售时，六层住宅按售房款２％收取，六层以上住宅按售房款３％收取；
　　（二）单位出售公有住房时，按售房款２０％提取。
　　（三）公房购置者按购房款２％收取。
　　物业维修基金应该用于住宅共用部位、共用设备和共用设施维修、更新，不得挪作她用。维修基金设专户管理。售房单位办理产权登记时，应将维修基金统一移交市房产行政主管部门代管。
　　物业维修基金管理和使用实施建设部、财政部印发《住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理措施》（建住房〔１９９８〕２１３号）。
　　住宅共用部位、共用设备和共用设施维修、更新时，由业主委员会向市房产行政主管部门提出申请，市房产行政主管部门对维修项目进行判定并审核预算后，报市政府同意方可使用。项目维修由市房产行政主管部门指定有资质专业队伍实施。
　　第三十八条　业主转让住宅时，其物业维修基金不予退还，继续用作住宅共用部位、共用设备和共用设施维修、更新，其中由业主交纳剩下部分，由受让人向转让人支付。
第六章　法律责任
　　第三十九条　未申领《物业管理企业资质证书》从事物业管理活动，限期给予补办，并由市房产行政主管部门处以１０００元罚款。
　　第四十条　未向市房产行政主管部门移交维修基金，限期移交，不然不予办理房屋权属登记。
　　第四十一条　当事人对行政处罚决定不服，能够依据行政复议法、行政诉讼法相关要求，申请行政复议或向人民法院起诉。逾期不申请复议或不向人民法院起诉，又不推行决定，由作出处罚要求机关申请人民法院强制实施。
第七章　附　则
　　第四十二条　物业管理区域内非居住物业管理，旗县辖区内物业管理，参考本措施实施。
　　第四十三条　本措施具体应用问题，由市房产管理局负责解释。
　　第四十四条　本措施自公布之日起施行。１９９６年制订《呼和浩特市物业管理暂行措施》同时废止。